行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1][3][61] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，房价在过程中可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下市场进一步稳定[3][61] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程[3][61] 政策动态 - **中央层面**：住建部提出打赢保交房攻坚战，38城启动老旧住房自主更新原拆原建，推动融资白名单扩围，以需定建增加保障房供给[3][4][12]；推进现房销售制实现“所见即所得”，并深化住房公积金制度改革，实施物业服务质量提升行动[3][4][12]；央行表示将密切关注房地产市场及金融形势边际变化，抓好保障性住房再贷款等已出台金融政策落实[4][12][16] - **地方层面**： - **北京**：非京籍五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外降至1年；京籍二孩家庭五环内可购3套，非京籍二孩家庭可购2套，二套公积金首付最低25%[4][13][16] - **河南**：合理提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高20%的贷款额度；在当地已有一套住房的多子女家庭再次购买的商品住房，可认定为首套住房[12][14] - **上海**：发布《上海市完整社区建设实施方案》，提出到2027年底，主城区和五个新城完整社区覆盖率达到60%，并确保新增建成特色类完整社区15个以上[13][14] - **四川**：提出因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式[13][14] 市场表现 - **销售端**： - **新房市场**：2025年第52周，全国68城商品住宅成交面积310万平米，同比下降39%，环比增加8%[5][17]；年初至今68城累计成交面积11870万平米，累计同比下降19%[5][17] - **分线城市新房**：2025年第52周，一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-41%、-42%、-24%[28]；年初至今累计增速分别为-12%、-16%、-99%[28] - **二手房市场**：2025年第52周，全国20城二手房成交面积为198万平米，同比增速-23%[5][36]；年初至今累计成交面积9769万平米，同比增速-1%[5][36] - **投资端（土地市场）**： - 2025年第52周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积8172万平方米，同比下降12%，成交溢价率为1.2%[5][42] - 分线城市土地成交：一线城市成交280万平方米，同比下降33%；二线城市成交2129万平方米，同比下降36%；三线城市成交5764万平方米，同比增加5%[5][42] - **重点城市土地成交**： - 北京海淀区上地地块由海开控股以总价84.56亿元竞得，成交综合楼面价37517元/平方米，溢价率0.40%[42] - 杭州富阳区银湖地块由浙江龙大地产以总价2.92亿元竞得，成交楼面价6201元/平方米，溢价率1.74%[42] - 成都、武汉本周均有涉宅用地顺利成交[43] - **融资端**： - 2025年第52周，信用债发行42.9亿元，同比增加8%，环比减少1%，平均加权利率2.23%，环比减少16个基点[6][49] - 信用债累计发行规模4062.2亿元，同比减少1%[6][49] - **板块行情**： - 本周（2025年12月22-26日）房地产指数上涨1.91%，沪深300指数上涨1.95%，板块表现弱于大市，相对收益为-0.04%，在28个板块中排名第15位[56][58] - **个股涨幅前五**：华联控股（42.26%）、首开股份（23.55%）、*ST基础（16.14%）、苏州高新（13.38%）、京基智农（12.05%）[59] - **个股跌幅前五**：世联行（-14.58%）、*ST中迪（-10.28%）、新能泰山（-6.42%）、财信发展（-5.76%）、世荣兆业（-5.38%）[60]

文章核心观点 - 明年房地产去库存是稳定市场和推动行业向新发展模式转型的关键 需从供需两端协同发力 目标不仅是消化库存 更是要引导市场找到与人口结构、城市化阶段及居民收入水平相匹配的新供求平衡点 以实现行业行稳致远并为经济高质量发展提供支撑 [1][4] 库存现状与去库存紧迫性 - 全国商品房待售面积自3月以来已连续9个月减少 但截至11月末绝对规模仍超7.5亿平方米 叠加二手房挂牌量较多 库存压力依然很大 [1] - 去库存已成为着力稳定房地产市场的当务之急 [1] 供给端去库存措施 - **盘活存量**：收购存量房用于保障性住房等是重要抓手 可加快商品房去库存、缓解房企资金压力并快速增加保障房供给 但自去年5月政策推出以来进展相对缓慢 受制于资金来源、定价机制、项目选择标准等多重制约 [2] - 预计明年收储工作将加力推进 配套政策有望优化 如在收购主体、用途、价格等方面给予地方政府更大自主权 收购用途可能拓宽至城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等 [2] - **严控增量**：在库存较高地区预计将限制宅地供应 从源头避免库存加剧 [2] - **优化供给结构**：增加高品质“好房子”供给以激活改善性需求 预计“好房子”建设将进一步推进 但会强调“有序”推进以避免对现有库存造成短期冲击 [2] 需求端去库存措施 - 需因城施策释放居民刚性和改善性需求 市场普遍认为一线城市不合理的住房消费限制有望进一步松绑 其他城市仍将以购房补贴和住房公积金政策为主 [3] - 公积金政策支持力度预计将加大 未来改革举措可考虑提高贷款最高额度、降低首付和利率、支持异地互认互贷、支持家庭代际互助、支持提取公积金用于首付、扩大提取使用范围等 [3] - 为降低购房者贷款负担 房贷利率仍有进一步调降空间 房贷利率补贴政策的可能性也受到关注 [3] 行业长期发展空间 - 我国城镇化进程尚未结束 新型城镇化将持续带动新市民群体的刚性住房需求 [3] - 人民群众生活品质提高带来的“以旧换新”“以小换大”的改善性住房需求潜力巨大 房地产仍有较大发展空间 [4]

核心观点 - 北京出台楼市新政，通过放宽非京籍家庭购房社保年限、支持多子女家庭增购住房、优化信贷政策及调整项目立项方式，旨在扩大购房需求群体、降低购房成本、促进销售去库存并提升投资效率，是响应国家“因城施策”要求、稳定房地产市场的具体举措 [1][2][3][4] 需求端政策调整 - **放宽非京籍家庭购房门槛**：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限调整为连续满2年及以上，购买五环外住房的年限调整为连续满1年及以上 [1] - **支持多子女家庭增购住房**：二孩及以上多子女家庭可在原限购政策基础上，在五环内多购买一套商品住房，京籍多子女家庭可在五环内购买3套，符合社保条件的非京籍多子女家庭可在五环内购买2套 [1][2] - **优化个人住房信贷政策**：商业性个人住房贷款利率定价不再区分首套和二套住房，具体利率由银行自主确定，当前北京首套商贷利率为3.05%，五环内二套为3.45%，五环外二套为3.25% [3][4] - **降低公积金贷款首付比例**：使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25% [3] 政策影响与市场分析 - **直接扩大购房需求群体**：降低非户籍家庭购房的社保和个税年限要求，直接扩大了购房需求群体规模，有望促进非京籍及多孩家庭住房需求释放 [1][2] - **促进销售与去库存**：政策能释放前期积累的购房需求，促进房地产销售和去库存，推动二手房挂牌量消解 [2][3] - **降低购房成本**：商业贷款利率不再区分首套二套，总体上有利于降低购买二套房家庭的购房成本 [4] 供给端与制度调整 - **调整房地产开发项目立项方式**：通过招拍挂拿地的商品住宅、酒店、写字楼等项目立项方式由市区分级核准调整为区级备案，体现了因区施策，旨在提升房地产投资效率并优化营商环境 [4][5] 政策背景与行业趋势 - **响应国家政策导向**：新政是响应中央经济工作会议及全国住房城乡建设工作会议提出的“因城施策控增量、去库存、优供给”要求的具体体现 [4] - **市场供求关系变化**：在城镇人均住房建筑面积超过40平方米的背景下，房地产市场供求关系发生重大变化，政策旨在满足多样化住房需求 [6] - **可能产生示范效应**：北京的政策调整预计将带动上海和深圳等其他一线城市因地制宜优化房地产政策，广州已全面取消限购政策 [6]

房地产开发投资与市场结构转变 - 2025年1月至11月，全国房地产开发投资同比下降15.9% [1] - 投资下降是各地严控房地产增量及市场自发调整的结果，表明市场供求关系已发生重大变化，由需求旺盛转为结构性供大于求 [1] - 新建住房需求无法回到过去高峰规模，依赖卖地增加财政收入的做法已不可持续 [1] 二手房市场重要性提升 - 二手房交易已成为住宅交易的重要组成部分，2025年1月至11月其交易面积占全国交易总量的比重已达45% [1] - 2025年前三季度，深圳、上海等核心城市二手房成交量同比增长20%到30%，北京、重庆、杭州、成都等城市同比增长均超10% [1] - 二手房占比上升是长期趋势，国际经验显示城镇化后期以存量交易为主，如英国占比超70%，美国超80% [1] - 应将新房与二手房市场视为一个整体，共同解决居民住房问题 [1] 市场总需求企稳与去库存进展 - 2025年前三季度，重点30个城市新房和二手房的总成交量同比已呈停止下降势头 [2] - 尽管新房销售量同比调整幅度有所扩大，但从新房和二手房交易总量看，市场需求规模基本保持稳定 [2] - 当前商品房销售面积超过新开工面积，表明去库存在有力推进 [2] 政策应对与供给优化方向 - 应因城施策，控增量、去库存、优供给 [2] - 房地产过剩城市应停止通过征地新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [2] - 应继续推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [2] - 优供给方面，应继续用好城中村改造专项借款政策，加快已开工项目建设 [2] - 以D级危险住房为重点实施城市危旧房改造，鼓励自主更新、原拆原建方式改造老旧住房 [2] - 发挥住房保障轮候库作用，优化保障性住房供应，并实施房屋品质提升工程，推广建造“好房子” [2] 行业长期发展潜力 - 新型城镇化持续推进，城市存量优化调整有广阔空间 [2] - 人民群众对高品质住房形成新期待，房地产在统筹惠民生和稳增长过程中仍有较大发展潜力 [2] - 将稳步推进城镇老旧小区、城中村、危旧房等改造，消除安全隐患 [3] - 围绕“好房子”建设标准，带动产业链升级，以高品质供给满足多样化住房需求 [3]

行业核心现状与数据 - 2025年1～11月，全国房地产开发投资78591亿元，同比下滑15.9% [3] - 同期，房地产新开工面积同比降幅达到20.5% [3] - 1～11月，全国新建商品房销售面积78702万平方米，销售金额75130亿元，分别同比下降7.8%和11.1% [3] - 11月末，商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [3] - 当前大部分城市的新房销售去化周期及二手房挂牌去化周期仍超过合理区间 [3] - 2024年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45% [7] 政策导向与官方解读 - 中央经济工作会议部署明年房地产工作，提出着力稳定市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [5] - 中央财办认为，当前房地产开发投资下降是各地消化库存、严控增量的结果，是房企的理性选择 [3] - 官方指出，尽管区域市场分化，但新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄 [5] - 下一步工作重点包括供需两端发力稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式 [5][6] 未来需求与行业前景 - 从刚性需求看，2024年常住人口城镇化率67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待释放 [7] - 从改善性需求看，城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”、“以小换大”的改善性需求，“好房子”总体不愁卖 [7] - 中指研究院预测，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米 [8] - 其中改善性住房需求预计占新增总需求的四成，成为核心增长点 [8] - 未来五年，城镇化率年均提升0.7个百分点将新增3640万城镇人口，带动住房需求增加16.1亿平米 [8] - 未来五年拆迁改造带来的住房需求预计约13.4亿平米 [8] - 2024年房地产业和建筑业增加值占国内生产总值比重合计达13% [7] - 官方认为，房地产高质量发展仍有较大空间和可观前景 [7]

文章核心观点 - 2025年，尽管部分爆雷房企在保交付和债务重组方面取得进展，但其在2021年前高溢价获取的大量土地因开发亏损、规划过时等原因成为闲置资产，形成行业去库存的新难题 [3] - 国家虽已出台多项政策支持存量土地去库存，但因政策落地差异、债务复杂等因素，部分土地仍未被有效收储，破解闲置土地难题是实现行业稳楼市与去库存目标的关键 [3][15] - 业内人士建议，需根据城市情况分类施策，通过拓宽收储路径、灵活调整规划条件等方式盘活闲置土地，以应对2026年稳楼市、去库存的行业主基调 [16][17][18] 土地闲置现状与房企困境 - 阳光城集团在南沙的“双塔地标”地块因超过约定动工日期满一年未开发，于2025年5月被认定为闲置土地，是房地产行业“狂飙后遗症”的缩影 [5][6][7] - 多家爆雷房企开发意愿极低，宁愿从事费率越来越低的代建业务，也不愿开发手中闲置土地，因开发即亏损，土地不开发在账面上仍算资产 [7][8] - 华东某爆雷房企未开工面积达400多万平方米，2025年上半年仅开工12万平方米，按此速度需16年才能开发完 [9] - 另一家曾位列行业前20的爆雷房企土储超2500万平方米，货值超2500亿元，但2025年上半年合同销售建筑面积不足100万平方米，按此速度需20年消化 [9][10] - 这些高溢价地块如今既无人愿开发也无人愿接盘，连债权人也更倾向于接收工抵房而非未动工土地 [9] 闲置土地规模与政策支持 - 克而瑞数据显示，27个典型城市存量住宅用地合计4.4万公顷，其中存量商品住宅用地3.7万公顷，占比84% [12] - 27城存量商品住宅用地中，已售部分折合土地仅1.9万公顷，占比43.3%，未售部分达2.2万公顷，占比49%，其中未动工部分有0.9万公顷，占比20% [12] - 根据《闲置土地处置办法》，闲置满一年可被认定，满两年可能被收回使用权，但因政府原因或不可抗力造成的闲置则有调整规划、协议收回等处理方式 [13][14] - 2025年以来，国家出台政策支持用地方政府专项债券收储存量闲置地块，广州已发行304亿元专项债用于回收闲置土地，部分将用于保障房开发 [14] - 2024年，自然资源部等部门曾出台18条政策措施，以“松绑、放活、让利、简化”等方式支持去库存、调结构 [14] 政策落地难点与解决建议 - 部分城市尚未落地专项债收储，或收储折扣过低导致房企不愿被收储 [15] - 许多民营爆雷房企债务问题复杂，地块存在抵押，难以被收储 [15] - 部分闲置地块为已开发一期但二期、三期未开工的项目，情况复杂 [15] - 克而瑞研究员建议分类施策：未动工土地占比高的城市需加快专项债收储；土地开工率高的城市需保障新房流速，加强“好房子”建设，并允许调整规划（如降容） [18] - 自然资源部已发布案例参考，如江苏常州通过调整户型、层高等规划条件优化方案；吉林长春放宽分期开发和价款缴纳时间以助回笼资金；海南万宁以“容积率漂移”方式创新收回路径 [18] - 房企人士建议地方政府应更灵活调整规划，因许多闲置地块位于新城区，原高容积率规划与当前追求低密度舒适居住产品的市场趋势背离 [19]

核心观点 - 11月房地产市场整体仍处调整阶段，但部分指标呈现边际改善迹象，包括新房价格上涨城市数量增加、商品房库存持续下降以及重点城市新房供应与成交环比增长 [3][4][6][7] - 政策持续发力以稳定市场，年底多地加大购房支持力度，房企加速促销冲刺业绩，同时中央经济工作会议为明年房地产工作定调，重点在于控增量、去库存、优供给 [10][11] - 行业展望认为市场修复仍需过程，短期内成交量有望保持一定规模，中长期市场走势取决于政策落地效果，预计2026年销售与开工降幅将收窄，市场延续分化，“好城市+好房子”存在结构性机会 [11][12] 市场表现与数据 - **房价整体调整但现积极信号**：11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但新房价格上涨城市数量增至8个，较10月增加2城，其中合肥和襄阳环比涨幅最大，均为0.3% [3][6] - **新房市场分化明显**：11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中上海环比上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [6] - **二、三线城市新房价格降幅收窄**：11月二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均较上月收窄0.1个百分点 [6] - **二手房市场“以价换量”**：70个大中城市二手房价格环比仍未止跌，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0% [3][8] - **销售累计数据承压但降幅收窄**：1—11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，销售额75130亿元，同比下降11.1%，降幅较1—10月有所收窄 [3][8] 供应、成交与库存 - **新房供应阶段性增加**：11月30个重点城市预期新增供应669万平方米，环比增长16%，其中四个一线城市整体预计供应面积149万平方米，环比增长23% [7] - **部分城市成交环比增长**：受供应放量及政策影响，11月广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长 [3][7] - **商品房库存连续下降**：11月末商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米，库存面积已连续9个月下降 [4][8] 政策与行业动向 - **年底政策支持加码**：为抓住年底置业窗口，近期多地加大购房支持政策，包括发放购房专项补贴、支持税费减免、加大金融支持力度等，政策向多子女家庭、农业转移人口等群体倾斜 [10] - **房企促销冲刺业绩**：房企在年底加码促销，推出特价房源、额外折扣、直播促销、适度延长付款周期等优惠活动，并加快推盘节奏 [10] - **中央定调明年工作重点**：中央经济工作会议部署明年房地产工作，着力稳定房地产市场，明确要因城施策控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [11] 机构观点与未来展望 - **短期市场展望**：机构预计12月作为房企业绩冲刺节点，重点城市优质项目入市将增加，市场成交量有望保持一定规模 [4][11] - **购房需求观察**：11月二手房找房人数占比达65.8%，连续5个月上升，新房客群中有31.4%的人同时关注二手房，显示潜在购买力对价格存在支撑 [9] - **2026年市场预测**：中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄，新开工面积预计下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量有助于库存下降和供求关系改善 [12] - **结构性机会**：市场分化态势将延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会，政策托底下，购房刚性需求有望在核心城市率先释放 [12]

核心观点 - 海外方面，美联储于2025年12月如期降息25个基点，将联邦基金利率目标区间下调至3.5%-3.75%，并启动技术性扩表，初始购买400亿美元短期国债，但其内部对利率决策的分歧显著加大 [1][9] - 国内方面，中央经济工作会议定调积极，明确“扩内需”为来年首要经济工作任务，并首次提出“推动投资止跌回稳”及重提房地产“去库存”，政策着力于稳增长与产业升级 [1][2][10] 美联储12月降息落地并开启扩表 - 2025年12月美联储议息会议宣布降息25BP，联邦基金利率目标区间降至3.5%-3.75%，符合市场预期，但内部分歧显著，12位FOMC投票委员中有3人反对，为2019年以来首次 [1][9] - 美联储启动技术性扩表，通过准备金管理购买工具初始购买400亿美元短期国债，后续数月将维持较高购买规模，旨在应对流动性压力，该操作被强调与量化宽松目的不同 [1][9] - 经济预测方面，美联储全面上修2025-2028年GDP增速，同时下修2025-2026年PCE及核心PCE通胀指标，显示对经济和通胀前景边际更乐观 [1][9] 国内经济与产业政策 - 2025年中央经济工作会议指出国内“供强需弱”矛盾突出，将“扩内需”继续作为来年首要经济工作任务，科技创新、整治“内卷式”竞争成为政策关键词 [2][10] - 会议明确财政政策要“更加积极”与“内需主导”，并首次提出“推动投资止跌回稳”，同时时隔十年重提房地产“去库存” [2][10] - 中央政治局会议定调，将继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大逆周期和跨周期调节力度 [2][10] - 产业层面，中国光伏协会宣布“多晶硅产能整合收购平台”正式落地，实行“承债式收购+弹性封存压产能”的双轨运行模式 [2][10] - 发改委会议强调要综合整治“内卷式”竞争，大力培育新兴产业和未来产业，深化拓展“人工智能+”行动 [12] - 财政部会议指出2026年将保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，发行超长期特别国债，持续支持“两重”建设与“两新”工作 [12] 资本市场动态 - 监管聚焦提高资本市场包容性与规范，证监会主席提出对优质机构优化评价指标、适度拓宽资本空间与杠杆上限以提升资本利用效率 [3][14] - 国家金融监管总局发布通知，下调保险公司部分业务风险因子，如对长期持仓的沪深300等指数成分股、科创板股票下调风险因子 [3][15] - 证监会发布《上市公司监督管理条例》征求意见稿，核心内容包括完善公司治理、强化信息披露、规范并购重组、加强投资者保护及打击违法违规行为 [3][15] - 央行及金融监管总局会议强调坚定维护金融市场平稳运行，推进金融支持融资平台债务风险化解工作，并支持稳定房地产市场 [3][14][15] - 中国人民银行召开会议，继续坚持对虚拟货币的禁止性政策，持续打击相关非法金融活动 [3][16] 全球地缘与经济跟踪 - 全球地缘方面，印度简化向中国专业人士发放商务签证的审批流程，旨在结束技术人员紧缺造成的产能损失 [4][17] - 中美经贸牵头人举行视频通话，围绕落实两国元首共识进行交流，推动经贸关系稳定向好 [4][17] - 中法两国元首共同见证签署核能、农食、教育、生态环境等多领域合作文件 [4][17] - 美国贸易代表办公室宣布，将针对中国301条款关税的豁免延长至2026年11月10日 [17] - 经济数据方面，美国11月ADP就业人数减少3.2万人，为2023年3月以来最低水平 [4][19] - 美联储降息后，纽约联储计划未来30天买入400亿美元短债，预计2026年一季度准备金管理购买规模保持高位 [4][19] 未来重要事件展望 - 近期重要事件包括：12月16日美国11月非农数据公布、12月18日海南自由贸易港全岛封关运作启动、同日美国11月CPI与PPI数据发布、12月19日日本央行议息会议以及12月22日中国12月LPR报价 [21]

房价表现 - 11月一线城市新房价格环比下跌0.4%，二手房价格环比下降1.1% [1] - 以一线城市一套房400万元价格计算，1.1%的跌幅相当于价值减少4.4万元 [5] 房地产销售 - 1-11月全国新建商品房销售面积7.9亿平方米，同比下降7.8% [6] - 1-11月全国新建商品房销售额7.51万亿元，同比下降11.1% [6] - 房地产销售自2022年起已连续三年负增长，预计今年销售额约8万亿元，接近2015年水平，较2021年购房群体减少约一半 [8] 房地产投资与土地财政 - 1-11月全国房地产开发投资额为7.86万亿元，同比下降15.9%，跌幅为年内及本轮调整以来最大 [9] - 今年前10个月卖地收入降至24982亿元，今年大概率跌破3万亿元，仅为2021年8.7万亿元水平的三分之一左右 [11] - 金融机构对房地产态度谨慎，资金正在撤离 [13] 市场前景与机构预测 - 瑞银预计2026年房地产下行将持续但跌幅收窄，市场可能在2027年企稳 [13] - 摩根士丹利预计2026年中国房地产市场继续下行但速度慢于2025年，市场真正稳定可能需等到2027年 [13] 政策环境与未来方向 - 中央经济工作会议确认明年继续实施适度宽松的货币政策，并提出“灵活高效运用降准降息等多种政策工具” [14] - 预计2026年降息幅度将大于2025年（2025年仅下调10个基点） [15] - 房地产政策重提“去库存”，但模式转变为由政府收储新房，帮助开发商回笼资金并托底价格 [17][18][19] - “十五五”规划中，房地产的作用从“推进区域协调发展和新型城镇化”板块转移至“加大保障和改善民生”板块，定位从经济刺激工具转向民生保障任务 [21] - “房住不炒”提法取消，规划要求清理住房消费不合理限制性措施，鼓励改善换房 [22] - 未来房地产发展方向是控增量、去库存、优供给 [24] 其他宏观经济数据 - 1-11月规模以上工业增加值同比增长6%，11月同比增长4.8% [25] - 1-11月社会消费品零售总额同比增长4%，11月同比增长1.3% [25] - 1-11月固定资产投资同比下降2.6% [26] - 1-11月制造业投资增速回落至1.9%，基建投资增速回落至0.1% [26] - 1-11月出口增速增长至5.9%，进口增速回落至1.9% [26]

中央经济工作会议对房地产行业的政策部署 - 会议核心任务部署的第八条与房地产行业高度相关 旨在稳定市场并化解风险[1] - 政策精神直指房地产市场稳定 强调因城施策 从控增量、去库存、优供给等多维度发力[3] - 鼓励收购存量商品房转化为保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推进“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式[3] 房地产行业现状与风险根源 - 自2021年下半年以来 房地产行业面临前所未有的挑战 增长预期转变为风险防范与化解[3] - 房地产作为国民经济支柱产业 其稳定关乎全局 风险可能波及上下游产业链并引发金融系统性风险[3] - 库存积压是当前风险的核心根源 直接导致企业资金链、银行资产、员工利益、供应链及购房者权益等一系列连锁风险[5] 化解风险的核心路径：去库存 - 去库存是化解房地产风险的重中之重[5] - 首要措施是控制新增供应 特别是在库存周期较长的城市 优先消化现有库存以避免形成恶性循环[6] - 地方政府收购存量住房用作保障性住房 既能降低库存、缓解供需矛盾 又能解决低收入群体住房问题[8] - 提升住房品质以抓住改善性需求机遇 打造满足更高生活追求的“好房子”[10] - 加快构建房地产发展新模式 暗示了加速向现房销售模式转型的必要性 以顺应消费者对确定性的需求[10] 政策落实的关键与各方角色 - 关键在于将方向性指导方针转化为可操作、可落地的具体措施[11] - 需要地方政府、主管部门和房地产企业三方协同努力[11] - 地方政府应积极出台相关政策引导和规范市场发展[13] - 主管部门应加强监管确保政策措施有效执行[13] - 房地产企业应转变观念 积极适应市场变化 提高产品质量和服务水平[13]