住房公积金政策优化 - 广州拟推出"商转公"政策 当公积金贷款率低于75%时可启动 已有约20个城市支持并优化该政策 [1] - 以100万元10年期贷款为例 利率从3 2%降至2 6%后 月供减少276 14元至9472 53元 利息总额减少3 31万元至13 67万元 [1] - 除"商转公"外 各地还从提高贷款额度 支持提取公积金支付首付款 延长还款期限等方面优化政策 深圳苏州提升多孩家庭贷款额度 [2] 房地产市场政策与表现 - 上半年各地出台至少150余条公积金优化措施 包括支持异地互认等 [2] - 政策组合拳包括优化限购 收购存量房 加大购房补贴 降低利率等 推动市场止跌回稳 [2] - 截至2025年5月末 百城新建商品住宅库存4 63亿平方米 同比环比均下降 [2] - 预计2025年新建商品房销售面积约9亿平方米 二手房"以价换量"对新房分流效应明显 [2] 下半年市场展望 - 市场将在分化中延续修复态势 部分城市或进一步放宽限购限贷 加大对多孩家庭和新市民支持 [3] - 供给端将加快保障房建设 推动旧改和城市更新 优化土地供应结构 [3]

2025.07. 03 本文字数：1878，阅读时长大约4分钟 作者 | 第一财经 郑娜 2025年上半年，在政策利好、"小阳春"的带动下，深圳楼市交出一份积极回稳的答卷。机构统计数 据显示，2025年上半年深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨38.8%；其中，一手房成交量 同比增长超4成，二手房亦有3成的增幅。 深圳贝壳研究院认为，预计下半年楼市政策保持宽松，叠加 "金九银十" 传统销售旺季及年底冲刺节 点的双重驱动，市场成交活跃度有望较上半年提升。 去化周期降至新低 根据乐有家研究中心统计数据，2025年上半年，深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨 38.8%。其中一手住宅网签（预售+现售）21873套，同比增长41.8%，二手住宅网签29231套， 同比增长36.6%。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从同比表现来看，深圳在国内点状热度的城市中， 是最典型的代表，回升幅度最大的城市之一。 上半年，房企推盘积极性较弱，整体供应量走低，前6个月合计供应新房约17232套，同比下降超 44%；新房住宅供应约14983套，同比下降超45%。为冲刺五一销售节点，新增供应在4月时集中 放 ...

北京楼市2025年上半年表现 新房市场 - 北京新房成交量达18563套，同比上升23.89%，成交金额1459.95亿元，同比大幅增长29.7% [2] - 新房成交均价攀升至6.12万元/平方米，同比上涨5.11%，主要受朝阳、海淀等区域高端项目集中入市拉动 [2] - 区域分化显著，8个区域成交量突破1000套，合计占比83.5%，昌平区以2321套蝉联冠军，朝阳区以2170套跃居第二，顺义区保持第三 [2] - 海淀区表现突出，成交量2048套，同比大增421.12%，接近2024年全年成交量的2倍 [3] - 高端项目表现抢眼，朝阳区北京宸园累计网签金额突破100亿元，建发海晏开盘20天网签40.58亿元，中海万吉玖序两个月跻身TOP5 [3] - TOP30项目占据全市近五成成交额，335个在售项目中不到9%贡献超40%业绩 [3] 二手房市场 - 上半年二手住宅网签总量89500套，同比大幅增长约25%，创2022年以来三年同期新高 [5] - 3月单月网签量冲高至19234套，6月表现亮眼，网签量达16838套，环比上升6.04% [5] - 核心区域二手房源持续走俏，石景山、大兴等区域承接超40%核心区外溢客群 [5] - 二手房挂牌房源数量超16万套，价格适度让步成为撬动置换链条的关键 [6] 房企与土地市场 - TOP20房企商品房销售金额合计1766.7亿元，中海地产以244.6亿元稳居榜首，华润置地206.9亿元第二，越秀地产193.5亿元第三 [4] - 上半年北京累计成交22宗涉宅地块，规划建筑面积234.42万平方米，土地出让金1005.56亿元，同比增加37.3% [4] - 6月土拍小高潮，成交6宗地块，规划建面66.87万平方米，土地出让金226.31亿元，海淀宝山2宗地块由中建壹品和金隅竞得 [4] - 土地市场分化明显，9宗溢价成交，13宗底价成交，核心区域优质地块受追捧 [4] 政策与市场特征 - 政策优化降低购房成本，非京籍家庭纳税或社保年限放宽、个人住房贷款首付比例下调等推动市场修复 [2] - 新房批准上市面积同比增长超20%，地段好、品质高的项目入市支撑市场平稳 [2] - 二手房"以价换量"策略效果显著，市场自我修复与调节能力增强 [5] - 新房套均价格约786万元，二手房凭借价格优势吸引刚需群体，形成双轨并行格局 [6]

机构数据显示，深圳新房去化周期降至7.5个月。 2025年上半年，在政策利好、"小阳春"的带动下，深圳楼市交出一份积极回稳的答卷。机构统计数据显 示，2025年上半年深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨38.8%；其中，一手房成交量同比增长 超4成，二手房亦有3成的增幅。 深圳贝壳研究院认为，预计下半年楼市政策保持宽松，叠加 "金九银十" 传统销售旺季及年底冲刺节点 的双重驱动，市场成交活跃度有望较上半年提升。 去化周期降至新低 根据乐有家研究中心统计数据，2025年上半年，深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨38.8%。 其中一手住宅网签（预售+现售）21873套，同比增长41.8%，二手住宅网签29231套，同比增长36.6%。 贝壳研究院数据显示，上半年深圳新房共成交31074套，同比增长近8成；其中，新房住宅成交21867 套，同比增长49.3%，环比下降36.2%。 具体来看，上半年，深圳市场共有三个项目实现"日光"，包括龙岗阅云境广场、龙华红山华府、光明满 京华金硕悦府。其中，位于光明区的新盘满京华·金硕悦府于6月29日开盘，共81套房吸引了326组购房 者，开盘约一小时即官宣售罄 ...

深圳写字楼市场供应与空置率 - 2025年上半年深圳全市甲级写字楼新供应面积为23.5万平方米，低于市场预期，全市甲级物业存量达到860.5万平方米 [1] - 供应延后缓解空置率上行压力，2025年二季度末深圳甲级写字楼空置率微升1.2个百分点至27.8% [1] - 部分写字楼项目投入使用时间延后，公司计划先观察市场 [1] 租金与需求表现 - 业主下调租金并推出多样化服务以吸引租户，2025年二季度深圳甲级写字楼平均租金较去年末下跌5.3%至每月每平方米160.1元 [1] - 价格优势促进去化，上半年全市甲级写字楼累计净吸纳量6.8万平方米 [1] - 戴德梁行预计2027年末深圳甲级写字楼总存量突破1000万平方米，竞争白热化将促使办公成本进一步下降 [2] 租户构成与大宗交易 - 租金下行或使甲级写字楼中新兴行业及经营类业态占比上升，租户构成将更加多元化 [2] - 2025年上半年深圳办公类物业成交总额近80亿元，多为自用买家成交，工业及商业类资产受关注度提高 [2] - 上市公司及国企自用买家是深圳写字楼市场成交主力 [2] 投资与装修成本 - 私人投资者将积极参与市场，择机低价收购优质物业 [2] - 2024年深圳地区外资企业办公室装修成本约为每平方尺94美元（约每平方米4200元），亚太地区主要城市装修成本增速放缓 [2]

在大型成份屋苑中，今年上半年新界西有10个屋苑样本单位估价下跌超过3%，而港岛、新界东及九龙分别 有7个、6个及4个。估价跌幅最高的首五个屋苑，包括蝶翠峰3期绿庭园18座高层D室(799呎)跌9.31%、和富 中心12A座中层E室(1,023呎)跌8.78%、翠怡花园3期11座中层G室(368呎)跌8.77%、缙城峰2座中层F室(374呎) 跌8.32%及天赋海湾 1期中层A室(2,019呎)跌8.09%。 豪宅成份屋苑方面，港岛及九龙分别有10个及1个屋苑样本单位估价跌幅超过3%。跌幅较高的屋苑全部位于 港岛，包括聚贤居1座低层C室(809呎)、地利根德阁3座中层A室(1,547呎)及贝沙湾2期南岸2座高层B室(1,366 呎)，估价跌幅介乎9.62%至11.64%不等。而九龙区跌幅最高的是凯旋门观星阁(2座)中层A室(871呎)，仅跌 3.21%。 2025年上半年有39个CCL成份屋苑(包括大型及豪宅屋苑)样本单位的本地主要银行估价逆市上升1%以上。九 龙占19个，港岛及新界西各占8个，新界东占4个。大型屋苑估价按半年升幅最高的首三个屋苑，分别是鲤景 湾B段逸星阁(5座)中层E室(536呎)、丽都花园1 ...

香港楼市整体表现 - 2025年6月全港楼宇买卖登记7275宗，环比上升13%，创近7个月新高 [1] - 6月整体物业登记总值655.95亿港元，环比升29%，创14个月最高 [1] - 一手私宅买卖登记2099宗，环比激增31%，为年内第二次突破2000宗 [2] - 一手私宅登记总值348.30亿港元，环比激增1.39倍，主要受九龙塘龙庭里8号170.65亿港元内部转让推动 [2] - 二手私宅买卖登记3429宗，环比上升11%，连续3个月突破3000宗 [2] - 二手私宅登记总值235.94亿港元，环比增加3% [2] 住宅市场细分表现 - 一手私宅登记量前三新盘为SIERRA SEA 1B期(721宗)、凯和山(125宗)、UNI RESIDENCE(80宗) [2] - 二手市场受中美关税战缓和及资金涌入推动，买家加速入市 [2] - 一手新盘因推售节奏放缓，细价盘待开售导致交投转慢 [3] - 二手市场盘源补充不足，出现回气迹象 [3] 非住宅市场表现 - 工商铺及其他买卖登记836宗，环比升8%，三大范畴物业均达三位数增长 [3] - 工商铺登记金额40.19亿港元，环比大减59%，因前月商厦大额登记拉高基数 [3] - 车位登记量环比录得轻微跌幅 [3] 后市展望 - 预计7月整体楼宇买卖登记量将回落约8%，下试6710宗的近3个月次低水平 [3] - 后市仍具备上冲动力，待盘源补充后或再觅机上扬 [3]

北京新房市场表现 - 上半年北京新建商品住宅累计成交267万平方米 同比增长3% [2] - 3月新房成交面积同比增长近五成 二季度同比增长15% [2] - 朝阳 昌平 海淀 顺义 丰台为成交主力 销售面积均超25万平方米 [2] - 6个楼盘销售额超40亿元 其中海淀4个 朝阳2个 [2] - 总价1000万～2000万区间新房成交套数同比增长近9成 市场占比从12%提升至19% [3] - 建发海晏项目开盘认购房源185套 金额近62亿元 成交均价约13.5万/平方米 [3] 高端新房市场特征 - 海淀区均价超10万豪宅去化较好 [3] - 房企TOP20销售金额合计1766.7亿元 中海地产244.6亿元 华润置地206.9亿元 越秀地产193.5亿元 [3] - 市场分化持续 购房者更理性 项目需兼顾产品力和价格 [3] 土地供应与新房关联 - 上半年北京成交22宗涉宅地块 出让金1005.56亿 同比增加37.3% [4] - 9宗地块溢价成交 海淀树村地块楼面价突破10万元/平方米 [4] - 优质地块将形成改善型产品入市 支撑后续市场 [4] 二手房市场动态 - 上半年二手商品住宅网签88575套 同比增长18% 高于2022-2024年同期水平 [1][6] - 前五月500万以下二手房成交占比超六成 刚需为主力 [6] - 6月网签15139套 同比微增1% 二季度热度略有下降 [6] 二手房价格与供需 - 5月二手房价格环比下跌0.8% 同比下跌0.7% 大户型跌幅较小 [7] - 当前月均成交量约1.5万套 挂牌量从17万套降至16万套 [7] - 买卖双方价格博弈加剧 部分家庭"卖旧"后选择观望 [7] 政策与市场展望 - 非京籍家庭购房条件放宽 首付比例下调助力刚需 [6] - 需控制新房供应量 优化购房资格政策 加快城市更新 [8]

深圳楼市复苏态势 - 上半年深圳新房二手成交超6 5万套 同比增长53 2% [1] - 住宅成交超5 1万套 同比增长41 8% [1] 新房市场动态 - 开发商以消化存量为主要目标 上半年推盘力度相对不大 [1]

深圳楼市上半年表现 - 上半年深圳新房二手成交超6 5万套同比增长53 2%其中住宅成交超5 1万套同比增长41 8% [1] - 新房市场共成交31074套同比增长79 9%其中住宅成交21867套同比增长49 3% [1] - 二手房市场共成交34548套同比增长35 1%其中住宅成交29231套同比增长36 6% [2] 新房市场特征 - 开发商以消化存量为主要目标上半年推盘力度相对不大除4月集中放量外其余月份供应量偏低 [1] - 出现三个"日光盘"部分项目实现九成以上开盘去化率热销项目多具区位价格产品等综合优势 [1] - 市场分化特征显著龙华宝安龙岗三区新房住宅成交量均超4000套占全市比重均超20% [1] 二手房市场表现 - 春节假期结束后积压购房需求加快释放市场表现超过去年同期 [2] - 龙岗区二手住宅成交超7000套占全市43 9%福田南山分列第二第三位 [2] - 二手房市场以"以价换量"为主流6月价格环比降0 52%同比降3 15%降幅为一线城市最低 [2] 政策影响与市场预期 - 去年9月末深圳松绑限购政策下调首付比例贷款利率等推动楼市快速升温 [2] - 今年优化公积金等政策持续刺激市场月均交易规模虽低于去年末但同比有明显提升 [2] - 机构预计"金九银十"及年底冲刺节点将驱动下半年市场成交活跃度提升 [2] - 市场认为一线城市政策仍有优化空间进一步优化限购等措施有助于市场升温 [3]