纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、商业地产行业 - **公司**：华润置地、龙湖集团、新城控股、太古、恒隆、凯德信托、融信中国、中海物业、华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、新湖中宝 纪要提到的核心观点和论据 现房销售制度 - **政策推进情况**：自2023年起逐步推进，住建部多次发文，2024年开始试点并明确大力推进商品住房销售制度改革[2] - **推进原因**：现房销售占比提升各方适应度提高；减少新房供给与严控增量政策导向一致；避免三高模式开发降低风险推动好产品开发；从制度上排除交付风险保护购房者权益[3] - **实际落地情况**：2023年至今仅15宗土地出让涉及现房销售条款，远低于2016 - 2022年间的250宗，主要受市场调整和房企资金压力影响[1][3] - **对市场影响**：大概率采用新老划断模式，整体供给影响相对平滑；优质房企受影响较小，有望实现更快去化和更高溢价；全面推进面临阻力，过程将循序渐进[1][6] 商业地产投资逻辑变化 - **市场需求多元化**：消费升级和城市化进程加快，不同类型商业物业均有发展潜力[4] - **运营能力提升**：注重后期运营管理能力，通过提升服务质量和客户体验增强竞争力[4] - **科技赋能**：智能化技术应用广泛，有助于提高运营效率、降低成本并优化用户体验[4] - **绿色可持续发展**：环保意识增强促使商业地产向绿色建筑方向发展，符合政策导向提高竞争力[5] 2025年商业地产投资逻辑 - **政策助力消费市场**：2024年消费市场热度平淡但四季度以来有所改善，2025年政策红利将持续释放，有利于线下消费场景和商业地产运营商[1][7][8][11] - **供应端压力**：2024年新增供应力度同比基本持平，但高能级城市供应为主力，一线城市可能面临供应过剩问题[8] - **租金表现**：2024年首层租金下降3.3%，租金下滑主要由于需求和供应不平衡，运营商多以价换量[8][10] - **关注消费结构变化**：消费者更加注重性价比，务实且个性化需求增加，如黄金珠宝、运动户外等品类表现良好[8][9] 内资和港资商业地产运营商差异 - **规模扩张**：内资头部运营商如华润置地、龙湖集团、新城控股等保持高增长率，贡献过半新增供应；港资运营商如太古、恒隆维持前年水平甚至有所下降，凯德信托规模缩减[2][12][13] - **经营表现**：内资头部运营商在终端集聚效应、单店客流及销售额方面均有积极表现，租金收入显著增加；港资运营商如太古、恒隆为负增长[13] - **品牌定位**：高端消费需求在2024年下滑，内资华润通过多元化品牌线平滑市场影响，运营效果更优；港资恒隆高端商场零售额同比下滑[16] - **城市能级**：三四线城市消费市场比预期好，新城控股专注三四线城市，外延式增长数据及单位坪效表现均有正增长[16] 三四线城市商业地产运营环境优势 - **弱财富效应**：三线城市房产价值偏低，消费者更倾向于购买新房，房价下跌不影响消费意愿[20] - **更友好的竞争环境**：2020年以来开发商往三四线城市发展的项目减少，运营商竞争环境温和[20] - **消费降级影响**：近年来三线城市旅游热潮增加，为商业地产创造了更好的发展环境[20] 商业保险在REITs市场中的作用 - **打通商业逻辑**：2024年消费基础设施REITs起航，商业零售物业的融资、投资、管理和退出环节得以全面打通[20] - **市场认可**：已有8只消费基础设施REITs成功发行，总发行规模达250多亿元，所有已上市的消费REITs累计表现均跑赢指数[20] - **对运营商意义**：快速实现资产变现，补充流动性；提升资产流动性溢价和管理溢价，对公司资产价值重估有重大意义；扩大管理半径，实现轻资产运营[21] 头部内资运营商租售并举表现 - **毛利占比提升**：华润置地来自租金收入的毛利占比接近30%，龙湖和新城达到50%，购物中心运营利润重要性日益凸显[22] - **估值低估**：当前市值显示龙湖和新城显著低估，华润置地整体折价率超过51%，低估值为商业地产板块提供关注催化剂[22] 2025年商业地产板块投资机会 - **贝塔属性**：促消费政策催化下，看好2025年消费市场，为商业地产提供坚实终端市场土壤[23] - **阿尔法属性**：头部运营商管理相对优势持续提升，强化阿尔法属性并演绎集中度提升逻辑[24] - **消费赋能提升**：运营商拥有更广阔的发展空间[24] - **价格低估优势**：目前持有物业板块估值与市值基本相当甚至高于市值表现[24] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025年一季度现房销售面积和金额占比均达到30%左右，而2021年这一比例仅为10%[6] - 2024年全国社零增速为3.5%，北京和上海分别为约3%的负增长，2025年一季度全国社零增速有所改善，但北京和上海仍呈现负增长状态[16] - 2024年餐饮增速与商品零售持平，线上渠道分流加剧对线下场景造成一定冲击，四季度至今消费表现有所改善，餐饮收入优势持续收窄，线下场景客流显著提升但客单价下降[8] - 2025年一季度内资头部商业地产运营商品牌表现稳定且良好，新城控股和新城发展比去年下半年表现更好，龙湖集团也有更好表现，华润置地稳定在高位水平[15] - 2024年上半年中国重奢市场衰退明显，日本市场高速增长，下半年日本汇率回归正常，中国市场降幅未明显收窄，2025年一季度LV在中国市场同比降幅进一步加深，日本市场也呈现负增长[17]

会议基本信息 - 投资者关系活动类别为现场调研 [2] - 活动时间为2025年5月8日15:00 - 16:00，地点在上海闵行区莲花南路2689号 [2] - 上市公司接待人员包括董事长、总经理等多位公司高层 [2] - 投资者参与人来自长江证券、广发证券等多家机构及多位个人投资者 [4] 零售业绩与增长策略 - 公司看重零售增长与费用管理，计划通过提升员工能力等方式推动增长和控制费用，视品牌投入为长期资产 [6] 童装市场竞争与品牌策略 - 2025年童装市场竞争增加，巴拉巴拉通过增加广告投放、创新策略、打造鞋类产品线等提升竞争力，社交媒体营销策略成果显著 [6] 新消费环境业务策略 - 公司2024年开始做内容电商业务，往新消费领域发展，主力品牌布局新消费市场，加强全域会员运营 [6] 海外业务规划 - 海外业务基数低但增速快，战略调整为深耕亚洲并布局欧洲，推动线上业务，中东业务增长快，将加大东南亚布局，关注ESG工作 [7] 绿色可持续发展 - 全球重视绿色发展，交易所更新披露标准，公司多年坚持绿色发展，平衡投入与经济效益并做好成本管控 [7] 长期投入与短期利润平衡 - 公司重视平衡长期投入与短期利润，通过滚动管理调整费用和预算，关注渠道费用收入比例和投入转化率，每月经营管理会议关注目标健康度 [8] 多品牌会员体系建设 - 森马旗下各品牌有会员体系，成立项目组推动会员系统打造和多品牌资源整合，后续打通品牌资源，挖掘会员资产 [8] 新开门店与品牌升级 - 2025年详细讨论新开门店情况，强调与传统门店差异，提升人群宽度和品牌品质，批发转零售中加强商品管理改革 [8] 线下零售业转型与运营策略 - 2025年加强线上线下流量统筹规划，注重店铺质量和精细化运营，提高畅销款、控制滞销款折扣，推进商品推广降本增效，赋能经销商落实商品管控 [9]

公司业绩表现 - 2024年实现总营业收入15.38亿元，归母净利润0.80亿元 [1] - 特色中间体业务收入同比增长33.69%，主要受海外客户订单推动 [1][3] 仿制药业务发展 - 坚持仿制药主线，核心产品市场份额稳定增长，头孢克洛缓释片销量突破千万盒，同比增长44.81% [2] - 复方α-酮酸片和艾地骨化醇软胶囊中选第十批国家集采，吸入用七氟烷、替格瑞洛片等品种在区域联盟集采中标 [2] - 苯磺酸左氨氯地平片（左益）通过渠道下沉策略持续挖掘市场潜能 [2] 原料药与国际化战略 - 多个头孢类原料药（头孢氨苄、头孢羟氨苄、头孢拉定）在印度、越南、巴西、韩国提交注册申请，欧盟注册进入准备阶段 [3] - 植物源胆固醇及其衍生产品取得Vegan、HALAL、KOSHER等国际认证，为拓展全球高端市场奠定基础 [3] 研发投入与创新药进展 - 2024年研发投入2.3亿元，同比增长33.74%，占营业收入比重提升至14.99% [4] - 磷酸西格列汀片、沙库巴曲缬沙坦钠片等多个新产品获得药品注册证书，20个新品种完成申报 [4] - 与亲合力合作获得ALK-N001/QHL1618在中国权益，完成临床前研究 [4] - 改良型新药ALKA016-1、NHKC-1推进III期临床试验，BM2216完成I期临床 [4] 子公司与技术支撑 - 科瑞生物PCT专利在日本和欧盟获权，参与起草《胆固醇国家药用辅料标准》 [5] - 淳迪生物、海西联合药业获评省级专精特新企业 [5] 产业升级与绿色制造 - 头孢类产品向酶法工艺转化取得进展，启动青霉素类酶法项目预研 [6][7] - 阿替卡因肾上腺素注射液建设项目启动，宠物药板块快速推进 [7] - 复杂注射剂HC008完成BE试验，MR康复训练软件获得医疗器械注册证 [7] 内部管理与人才战略 - 完善质量管理体系，强化EHS管理，推动生产自动化和数字化建设 [7] - 通过"扬帆计划"引进高素质应届毕业生，优化晋升机制，提升团队执行力 [7] 行业与公司战略展望 - 医药行业面临集采常态化、医保控费等挑战，公司坚持"仿创结合"战略 [8] - 长期来看，创新药管线逐步丰富将为公司注入可持续发展动力 [8]

国家重点实验室建设行业概述 - 国家重点实验室是国家科技创新体系的重要组成部分，主要任务是针对学科发展前沿和国民经济、社会发展及国家安全的重要科技领域开展创新性研究 [3] - 实验室分为三种类型：以理论基础研究为主（产出高水平论文及专著）、以应用基础研究为主（连接基础研究和实际应用）、以工程科学基础研究为主（解决重大工程科技问题） [4] - 实验室建设模式包括单个研究机构建设、大学建设、转制院所、企业建设及多机构共建等8种方式 [4] - 体系框架涵盖试点国家实验室、院校/企业/省部共建/军民共建/港澳国家重点实验室等类别 [5] 行业发展历程与现状 - 1984年启动建设计划，起步阶段（1984-1997年）建成155个实验室，投入科技三项经费9.1亿元和世界银行贷款8634万美元 [7][8] - 提高阶段（2008年至今）设立专项经费，截至2024年全国实验室数量超过270家，覆盖多学科领域 [8][15] - 北京市实验室数量达77家（占全国28%），江苏44家，河南22家，区域布局优化显著 [16] 产业链与市场格局 - 上游提供实验室家具原材料（台面、铝材、玻璃等）和系统设备（风机箱、空调等） [9] - 下游应用以制造与工程领域为主导（占比16.7%），其他包括生物农业、医药、材料、信息等九大领域 [9][11] - 行业集中度低，代表企业包括泛美实验（实验室智能系统集成）、科贝科技（实验室工程收入1.74亿元）、莱伯泰科（自动化前处理设备）等 [19][20][21][23] 未来发展趋势 - 跨学科融合：推动工程科学、生物医学、信息科学协同创新，建设智能医疗/新能源等交叉实验室 [25] - 智能化转型：部署AI、物联网技术实现实验自动化，应用虚拟实验室和数字孪生技术 [26] - 绿色可持续发展：采用节能建材和智能环境控制系统，优化资源利用效率 [27][28] 经济驱动因素 - 2024年全国研究与试验发展经费支出达36130亿元，2015-2024年复合增长率10.96% [13] - 政策支持科技创新体系完善，企业主体地位增强推动研发投入持续增长 [13]

节水有奖励！近日，江苏省水利厅、省财政厅、省税务局、省住房和城乡建设厅联合公布2024年度 用水效率达到国家用水定额先进值的72家工业企业名单，江苏沙钢钢铁有限公司、常熟市龙腾特种钢有 限公司、芬欧汇川（中国）有限公司等在内的16家苏州企业入选。这些企业将享受本年度20%的水资源 税减免优惠。 事实上，在节水减排方面的成绩只是芬欧汇川秉持绿色可持续发展的一个缩影。截至目前，该企业 累计环保投入达5.6亿元，常熟纸厂的单位产品水耗和单位产品水污染物排放量都达到国际最先进的水 平，2005年企业获评"国家环境友好企业"，2013年成为国内首家通过欧盟EMAS体系认证的造纸企业， 先后获"中国水效领跑者""国家级绿色工厂""绿色发展领军企业"等称号。 "按年用水量计算，20%的减税额度将带来可观的经济效益。"芬欧汇川（中国）有限公司相关人员 表示，这种"节水有奖"的政策导向非常好，既降低了企业成本，又促进了水资源节约，实现了经济效益 和生态效益的双赢。 此次水资源税减免政策，是江苏省推动工业节水的重要举措。苏州市水务局表示，未来将继续完善 节水激励机制，推广先进企业的成功经验，推动更多企业向节水型、环保型转变，为苏 ...

农商联合银行一季度经营表现 - 多数农信机构业务增长迅速 彰显农商联合银行模式的强大发展活力 [1] - 农信机构在服务地方经济中发挥关键作用 通过多维度支持与服务模式助力地方经济高质量发展 [1] 服务小微企业 - 农商联合银行及辖内农信机构凭借对当地市场的深入了解 持续创新信贷产品 简化贷款流程 开辟绿色信贷通道 [1] - 为小微企业提供便捷资金支持 解决其因规模小、抵押物不足导致的融资困境 [1] 支持"三农"领域 - 金融资源重点投向涉农领域 精准支持粮食生产、现代特色农业等 [1] - 通过"整村授信"为农户提供便捷信贷服务 解决农业生产资金难题 [1] - 助力农民增收、农业增效、农村发展 成为乡村振兴的金融后盾 [1] 促进产业升级 - 围绕当地重点产业加大信贷投放 助力企业扩大生产、加快技术创新 [2] - 推动产业向高端化、智能化方向发展 [2] - 对新兴产业和绿色产业给予大力支持 创新绿色信贷产品 [2] - 为新能源、节能环保等绿色产业项目提供资金支持 引导地方经济向绿色可持续方向转型 [2] 区域协同发展 - 以金融纽带促进区域内各类经济主体协同发展 [2] - 为农业产业链企业提供全方位金融服务 促进农业产业一体化发展 [2] - 参与地方基础设施建设和民生项目 推动区域交通、能源等基础设施完善 [2] - 通过代发医疗保险赔付款等提升居民生活保障水平 增强区域经济发展稳定性和韧性 [2] 未来发展展望 - 农商联合银行将持续创新金融产品与服务 优化资源配置 加强区域协同 [3] - 为地方经济高质量发展注入澎湃动力 [3]

汽车油封行业概述 - 汽车油封是用于封油的机械元件，防止润滑油渗漏和外界杂质侵入，广泛应用于发动机曲轴、气门、机油泵等部位 [3] - 油封类型包括单体式和组合式，按密封介质可分为气体密封、流体密封和润滑脂密封，按旋转线速度分为低速和高速油封 [3] - 骨架油封是典型代表，结构包括油封体、加强骨架和自紧螺旋弹簧，油封体细分为底部、腰部、刃口和密封唇 [5] 行业产业链 - 上游原材料包括丁腈橡胶、氟橡胶、硅橡胶和金属材料，中国丁腈橡胶产量2023年达24.8万吨，同比增长5.5% [7][9] - 中游为油封生产制造，下游为汽车市场及维修服务市场，汽车保有量增加推动油封更换需求 [7] - 丁腈橡胶因其耐热耐磨性能成为理想材料，中国产能自2000年起稳步增长，2024年产量同比增长5.2% [9] 市场规模 - 2024年中国汽车油封市场规模达300亿元，同比增长6.62% [1][13] - 2024年中国汽车产量3128.2万辆，销量3143.6万辆，2025年1-3月产量756.1万辆同比增长14.5% [11] - 汽车产销量增长带动零部件需求，推动油封行业发展 [11] 竞争格局 - 全球市场格局分散，国内由分散走向集中，头部企业市占率提升 [15] - 中低端产品基本实现国产化，高端产品国产化率逐步提高 [15] - 主要企业包括中鼎股份、陕西奉航、浙江欧福、青岛海力威、广东鑫辉等 [15][16][17] 发展趋势 - 高端油封国产化进程加速，技术突破推动市场规模扩大 [19] - 行业向绿色可持续发展转型，研发环保型产品减少污染 [20][21] - 技术升级引入新材料新工艺，开发高温高压耐磨产品和智能化油封 [22]

即时配送行业概况 - 2023年订单量达420亿单，用户规模超7亿人次，2024年订单规模预计突破480亿单 [1] - 行业增长驱动因素包括流量渠道多元化、即时零售业态融合、餐饮供给扩容、全品类覆盖及下沉市场数字化 [1] - C端配送场景与时段延伸倒逼服务时效与品质升级，AI、无人机等新技术提升运营效率 [1] 顺丰同城业务发展 - 以独立第三方定位连接上游流量及需求，细化全场景服务模式 [1] - 推进AI智能化和无人配送技术，引领行业发展 [1] - 配送服务覆盖全国2300多个市县，履约时效达成率高达95%，节假日和恶劣天气时效波动控制在1%和3%以内 [4] 技术创新与效率提升 - 采用城市物流系统（CLS）与AI大模型实现订单与骑手最优匹配 [2] - 2024年实现无人车配送运营投产，月均活跃路线上千条 [4] - 自主研发CLS系统提升海量订单匹配效率，显著改善客户体验 [4] 绿色可持续发展 - 年度总配送距离82.5亿公里，绿色交通工具占比超98%，节约碳排242万吨 [5] - 每百万元营收配送碳排放量下降率超20% [5] - 推广可循环文件封与蛋糕袋，减少75万个纸质文件封使用，节约碳排放约12吨 [5] 骑手生态建设 - 2024年活跃骑手规模达100万，安全培训覆盖率100% [6] - 投放3万顶智能安全头盔，开展培训近2000次，超120万人次参与 [6] - 设立委屈关怀专项基金和同心公益基金，举办超1万场线下关怀活动 [6] 社会责任与生态共建 - 在文旅新消费场景增加夜间配送运力，采用"二轮+四轮"组合形式 [7] - 参与助老配餐服务，优化居家养老"30分钟生活服务圈" [7] - 县域覆盖超1300个，推动乡村振兴，缩小城乡消费差距 [7] 未来战略 - 坚守"独立第三方即时配送"定位，释放全场景服务网络优势 [8] - 探索AI与无人技术赋能的新模式，共建开放共赢生态 [8] - 推动行业迈向高质量发展新阶段 [8]

财务表现 - 一季度营收1.68亿元 同比增长227.91% 创近三年单季度营收增速新高 [1] - 归母净利润亏损收窄至832.72万元 经营质量持续改善 [1] - 营收增长主要由于报告期内项目验收交付较去年同期增加 [1] - 收入确认采用终验法 导致营业收入分布不均具有周期性特点 [1] 行业背景 - 石化行业面临传统大宗产品产能过剩与高端化工品依赖进口的结构性矛盾 [2] - 行业正处于能源转型关键阶段 低碳能源占比持续攀升 [2] - 全球能源装备更新周期启动 带动公司业绩回暖 [1] 研发创新 - 累计获得知识产权290项 包括发明专利52项 实用新型专利202项 国际专利18项 软件著作权18件 [2] - 2024年新增授权发明专利18项 2025年一季度新增授权专利6项(含1项发明专利) [2] - 重点布局氢冶金技术国产化工艺包研发 推进氢能替代化石能源 [3] - 开展高端聚烯烃 高弹性聚合物等新材料研发 探索生物基原料技术工业化应用 [3] 战略布局 - 聚焦清洁能源领域 构建"炼化-新材料-新能源"协同发展的产业生态 [2] - 推动能源应用模式从传统化石能源向多元化清洁能源转变 [2] - 作为石化装备模块化制造领军企业 注重数智化升级与绿色可持续发展 [2]

在优化客户体验方面，随着消费者需求的转变，酒店也需要打破酒店物业空间和业态边界，将管理边界 延伸到与特定消费人群的各种业态。如绵阳喜来登酒店专注"亲子市场"，主攻一站式旅游服务，通过开 设萌宠乐园，与周边"李白故居"等景点合作等措施来优化客户体验。北京宝辰饭店凭借优越的位置优 势，专注拓展海外赛道，提前做好为境外客人周到的服务，成为北京吸纳外国宾客量最大的酒店之一。 这些举措不仅提升了酒店的市场竞争力，还为客户带来了更加丰富、多元的服务体验。 首开股份酒店板块主动顺应时代趋势和市场变动，积极响应政府相关政策，不断优化调整经营策略，吸 纳新兴技术、融合绿色管理理念，不断提高酒店的整体竞争力。未来，将继续以"新质生产力"为引领， 不断探索和实践，为酒店行业的转型升级贡献更多的智慧。(CIS) "新质生产力"的核心在于对资源的创新性重组和优化调整，以适应时代的发展和市场的变化。在首开股 份酒店板块，这一理念被具体化为科技融合、绿色环保以及优化客户体验三大方面。 在科技融合方面，人工智能、大数据等科技网络热词已逐渐迈入酒店行业的视野，通过使用这些技术可 以实现对入住客户的全过程全方位把控，也能透视酒店运营各个环节的资 ...