行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [5] 报告核心观点 - 2026年1-2月百强房企销售表现整体承压，TOP100房企全口径销售金额同比下降30% [1][2] - 政策环境持续优化，旨在稳定市场预期，高能级城市有望通过城市更新等举措率先止跌回稳 [4][64] - 行业供给侧出清过程中，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争格局优化，实现业绩企稳 [4][64] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头央国企、存量资源丰富的运营商、以及物业服务板块 [4][65] 百强房企整体销售情况 - **TOP10房企**：2026年1-2月累计全口径销售金额1,515亿元，同比下降24.6%；2月单月销售金额621亿元，同比下降37.5% [1][8] - **TOP20房企**：2026年1-2月累计全口径销售金额2,041亿元，同比下降27.2%；2月单月销售金额826亿元，同比下降36.8% [16] - **TOP50房企**：2026年1-2月累计全口径销售金额2,667亿元，同比下降28.3%；2月单月销售金额1,088亿元，同比下降35.4% [25] - **TOP100房企**：2026年1-2月累计全口径销售金额3,073亿元，同比下降30.2%；2月单月销售金额1,252亿元，同比下降36.8% [1][33] 房企销售结构分析 - **TOP50房企内部表现分化**：2026年1-2月，44家可统计房企中，全口径销售金额同比增幅超过30%的仅有4家（占比9.1%），而同比下降超过30%的有16家（占比36.4%）[2][42] - **销售权益比例**：2026年1-2月，TOP10/20/50/100房企的销售金额权益比例分别为72.0%、71.4%、71.5%、71.5%，同比均有所下降 [46] - **销售集中度**：2025年全年，TOP10/20/50/100房企的权益销售金额集中度分别为14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比均呈下降趋势 [48] 主流重点房企销售表现 - **2026年1-2月累计表现**：在20家主流房企中，仅4家实现累计销售金额同比正增长，表现突出的包括中建壹品（+107.3%）、中建东孚（+30.8%）和中国金茂（+16.3%）[3][54][56] - **2026年2月单月表现**：20家主流房企中仅2家实现单月同比正增长，表现较好的有中国中铁（+75.3%）和中国金茂（+20.9%），碧桂园同比微降1.4%表现相对稳健 [3][60][63] - **多数房企销售下滑**：保利发展、万科地产、华发股份等多家主流房企1-2月累计销售金额同比降幅超过20%，部分如华发股份（-72.1%）、万科地产（-57.3%）降幅显著 [56] 政策与行业展望 - 2026年开年政策明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升 [4][64] - 区域与城市分化加深，部分高能级城市有望通过城市更新、政府收购存量房和“以旧换新”等举措实现结构优化和“止跌回稳” [4][64] - 随着供给侧逐步出清，拥有信用优势、品牌护城河的龙头央国企地产公司预计将持续受益 [4][64] 投资建议主线 - **主线一（稳健龙头央国企）**：推荐关注具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高且在核心城市销售排名靠前的房企，如招商蛇口、中国金茂 [4][65] - **主线二（存量资源运营商）**：看好公募REITs推进背景下，先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港 [4][65] - **主线三（物业服务）**：宏观政策支持服务消费，看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [4][65]

中央政策动向 - 自然资源部等三部委发文，明确新建住宅项目须按规划标准同步配套养老服务设施，并鼓励利用闲置存量房屋改造为养老设施，五年内可不办土地用途变更[4] - 国务院办公厅鼓励地方结合消化存量房地产政策，盘活农村闲置土地和房屋以支持旅居服务项目建设[5] - 据报道，房企融资“三条红线”指标不再要求每月上报，监管转向由出险房企向地方专班组定期汇报[7] 地方政策与市场措施 - 广东、吉林、山东、重庆等多省市将商业用房（含商住两用房）贷款最低首付比例下调至30%[8][18][19] - 2026年1月全国共出台房地产相关政策51条，主要方向为城市更新与住房保障[13][14] - 南京计划全年盘活存量房产100万平方米以上，并推进既有住宅老旧电梯更新3000台以上[10][18] - 天津优化公积金政策，购买首套及第二套住房的贷款最高限额分别提高至120万元和100万元[11][18] - 多地公积金政策向人才及多孩家庭倾斜，如湘潭高层次人才最高可享280万元公积金贷款，南京无房多子女家庭租房提取限额提高20%[11][18] - 上海静安区国企试点收购总价400万元以内、70㎡以下的老公房，以帮助居民置换新房[17] - 成都规定保障性租赁住房租金不超过市场价的90%，且年涨幅不得超过5%[17][18] - 昆山对指定房源提供房屋成交总价5%的购房补贴，单笔最高不超过30万元[18]

核心观点 报告认为，春节假期后市场主题交易热度回升，新主线开始显现[4]。核心投资机会围绕四大方向展开：全球地缘冲突强化战略资源品价值；国产大模型全球调用量激增，催生“Token 出海”新叙事并拉动国内算力与电力需求；两会政策聚焦内需，城市更新成为重要抓手；商业航天产业在技术突破与政策支持下加速发展[4]。 一、主题温度计：市场交易热度与结构变化 - 春节后一周，热点主题日均成交额平均为 **9.62亿元**，日均换手率为 **3.81%**，两者均较节前回升[4]。 - 市场结构上，金属资源品主题普遍上涨，其中超硬材料、钨、稀土、小金属等板块表现强势；MLCC、光纤等涨价主题延续强势；而SeeDance、短剧、营销等AI应用主题普遍下跌[4]。 - 资金流向显示，资源、有色金属、稀土等方向获得资金净流入[4][15]。 二、本期重点推荐主题 主题一：战略资源 - **核心逻辑**：中东地缘冲突（美伊军事打击、霍尔木兹海峡关闭）威胁关键能源资源供应安全，支撑原油、柴油等价格短期看涨趋势[4][19]。全球动荡格局下，铜、铝、稀土、铀等关键矿产与金属的战略价值凸显[4]。 - **数据支撑**：参考2025年6月为期12天的伊以冲突，柴油、原油、甲醇等价格曾短期大涨[4]。路透社指出美国面临严重的稀土短缺问题，2025年底以来轻稀土价格已大幅上涨[4][24]。美国从中国进口的稀土（化合物和金属）占其消费量的比例高达 **79%**[28]。 - **投资方向**：1）原油等战略能源；2）铜、铝、稀土、铀等关键矿产与金属[4][19]。 主题二：Token 出海 - **核心逻辑**：国产大模型全球调用量激增，中国AI模型资源正嫁接全球需求，形成“Token出海”新叙事，这将显著拉动国内算力基础设施与电力保障投资[4][20]。 - **数据支撑**：API平台OpenRouter数据显示，2月16日至22日，调用量排名前五的模型中有四款来自中国厂商（MiniMax M2.5、Kimi K2.5、智谱GLM-5、DeepSeek V3.2），合计占总调用量的 **85.7%**[4][20]。2026年2月，中国AI模型在该平台的调用量三周内大涨 **127%**，首次超越美国模型[29]。 - **产业动态**：OpenAI宣布以 **7300亿美元** 估值获得 **1100亿美元** 新投资，凸显AI基础设施的刚性需求[4][20]。国产大模型公司如MiniMax用户增长迅速，其平均月活跃用户数（MAU）从2023年的 **314万** 增长至2025年9月末的 **2762万**[30]。 - **投资方向**：1）AIDC（人工智能数据中心）、电力设备、算力租赁、国产GPU；2）受益于数据中心用电量提升的电力运营商[4][20]。 主题三：城市更新 - **核心逻辑**：城市更新被定位为稳定房地产市场和扩大内需的重要抓手，中央与地方政策持续加码，相关领域投资有望加速[4][21]。 - **政策与规模**：国常会提出在基础设施、城市更新等重点领域谋划推动重大项目[21]。上海市明确将深入实施城市更新，并启动收购存量二手房用于扩大保租房供给[21]。2024年全国城市更新项目数量达 **60015个**，完成总投资额 **2.9万亿元**[4][21]。 - **具体内容**：城镇老旧小区改造、城中村改造及地下管网改造是城市更新的重要内容。“十四五”期间，全国累计改造城镇老旧小区 **24万多个**，更新改造地下管网 **84万公里**[41]。 - **投资方向**：1）受益于老旧小区、城中村改造的防水、管材、涂料等消费建材；2）受益于城市基础设施更新的地下管网、园林绿化等[4][21][22]。 主题四：商业航天 - **核心逻辑**：可重复使用火箭技术取得突破、民营公司融资加速、多地政府积极部署，共同推动商业航天产业进入规模化发展新阶段[4][23]。 - **技术进展**：蓝箭航天“朱雀三号”计划于2026年第二季度再次开展回收试验，并争取在第四季度实现首次回收复用飞行[4][23]。我国已完成长征十号火箭一级箭体的首次海上打捞回收[48]。 - **资本与政策**：民营火箭公司箭元科技、星际荣耀近期完成新一轮融资，其中星际荣耀D++轮融资达 **50.37亿元**[23][49]。上海、山东、河南、海南等多省市在2026年政府工作报告中部署了支持商业航天产业发展的任务[49]。 - **市场空间**：据赛迪智库预测，2025年我国商业航天市场规模有望突破 **2.5万亿元**[50]。2024年，中国商业航天市场规模已达 **2.34万亿元**[53]。 - **投资方向**：1）受益于火箭发射与融资提速的中大型可复用液体火箭与低轨卫星制造；2）受益于基础设施建设加码的发射场站、特燃特气[4][23]。

核心观点 报告认为，在美伊冲突加剧能源安全担忧以及中国“两会”即将召开的背景下，建筑行业存在结构性投资机会[1] 报告核心看好三大主线：安全（能源、资源、深海）、科技（洁净室、低空经济等）和出海（国际工程），并建议左侧布局估值处于历史低位的大型建筑央企[4] 一、2026年两会前瞻与宏观预测 - **政策基调**：预计2026年两会将延续“积极财政+结构性宽货币”的基调，稳投资的三大抓手为“重大工程+城市更新+新质生产力基建”[4][12] - **基建投资预测**：预计基建投资增速将从2025年的约**-1%** 回升至**6.2%**，成为带动固定资产投资止跌回稳的关键力量[4][12][13] - **财政工具细节**：预计2026年狭义财政赤字率维持在**4.0%**，赤字规模约**5.9万亿元**；新增专项债规模预计从2025年的**4.6万亿元**增至**5万亿元**，其中约**65%** 投向基建；超长期特别国债预计从**1.3万亿元**增至**1.5万亿元**[12][13] - **资金总量测算**：综合各项资金来源，预计2026年基建资金总量为**140,428亿元**，对应基建投资增速约为**6.2%**[13][18] 二、投资主线与结构性机会 1. 基建结构性景气区域 - **高景气区域**：中央财政支持力度大，四川、新疆、西藏等区域资本开支景气度高，相关公司订单有望加速落地[20][22] - **化债与低估值央国企**：在地方政府化债深化的背景下，关注经营韧性强的优质区位地方国企和估值处于底部的大型建筑央企，其资产负债表有望渐进修复[20][22] 2. 安全主线 - **能源安全**：关注炼化产能置换带动的能化工程（如中石化炼化工程）、氢能工程（如华电科工、中国能建）、核电工程（如中国核建、利柏特）以及海上风电、FPSO等海工装备[23][24][26] - **资源安全**：关注新疆煤化工（如中国化学、三维化学、东华科技）以及国内矿产资源开发与出海带来的矿服工程需求（如易普力）[23][24] - **深海安全**：政策规划支持强劲，关注海工装备、海上风电及FPSO油气模块等领域[24][26] 3. 科技主线 - **洁净室工程**：受益于半导体资本开支提速及AI需求增长，洁净室工程服务企业步入景气区间，如亚翔集成、圣晖集成、柏诚股份等[28][44] - **低空经济**：作为国家政策重要支持方向，传统建筑企业开始积极布局低空经济相关基础设施[28] - **建筑工业化**：为应对老龄化与用工成本上升，建筑模块化（MIC）和建筑机器人的应用将提速，关注相关企业如中国建筑国际、鸿路钢构[28] 4. 出海主线 - **国际工程**：建筑央企海外订单增速普遍快于国内，例如中国电建、中国中铁、中国铁建2025年海外新签订单同比分别增长**28%**、**16%**、**16%**[42] - **中东局势催化**：美伊冲突加剧可能推升油价并带来战后重建需求，重视国际工程及油气工程企业，如北方国际、中材国际、中钢国际、中工国际等[4][39][40] 三、择时主题投资 - **城市更新**：政策持续推动，2025年12月全国住房城乡建设工作会议提出完善城市更新规划实施体系，涉及老旧小区改造、地下管网建设等，利好装修（金螳螂）、房建（中国建筑、中国交建）、设计（华阳国际）等企业[4][32][33][36] - **环保法典**：生态环境法典草案审议推进，将驱动绿色建筑、生态修复等领域发展，建筑央企及装饰、设计公司有望受益[4][36] - **地下管网**：“十五五”时期，中国预计将建设改造地下管网超过**70万公里**，新增投资需求超过**5万亿元**，较此前规划（近60万公里、约4万亿元）进一步加码，利好隧道股份、测绘股份等工程运维及管材企业[4][37][39] - **中东局势**：冲突直接推升对油气工程及后续重建主题的关注度[4][39] 四、左侧推荐：大型建筑央企 - **“三低”特征**：当前大型建筑央企处于预期低、估值低、机构持仓低的“三低”状态[4][42] - **业务与订单**：业务回归工程本源，海外及新市场发力，2025年新签订单普遍正增长，海外订单增速亮眼[42] - **估值与现金流**：头部央企市净率分位数处于5年底部；地方政府化债深化及企业现金流管控加强，自由现金流边际好转[4][42] - **市值管理**：提升分红率与稳定分红额并重，一年多次分红渐成主流，如中国建筑、四川路桥等公司有明确分红承诺[4][42][43] 五、具体投资建议 1. **能源资源安全与冲突受益**： - 化学工程：推荐中国化学、中石化炼化工程(H)、三维化学、东华科技[4][44] - 海工核电：重点推荐利柏特，关注博迈科[4][44] - 矿服民爆：推荐易普力[4][44] - 绿氢氨醇：推荐华电科工、中国能建[4][44] - 国际工程（重建主题）：推荐北方国际、中工国际、中材国际、中钢国际[4][39][44] - 避险品种（股息类）：推荐中国建筑、四川路桥、山东路桥、中国中铁(H)、中国铁建(H)、中国交通建设(H)，关注新疆交建[4][44] 2. **两会主题（城市更新与地下管线）**： - 城市更新：推荐中国建筑、金螳螂，关注华阳国际[4][44] - 地下管线：推荐隧道股份、测绘股份、誉帆科技[4][44] 3. **科技主线（洁净室）**： - 持续看多洁净室板块，推荐圣晖集成、亚翔集成、深桑达A、柏诚股份、太极实业[4][44]

文章核心观点 - 屯昌县正持续推进城市更新行动，重点包括修复主干道、全面改造背街小巷、更新老旧小区以及在乡村安装节能路灯，旨在提升交通出行条件、人居环境及乡村夜间出行安全 [2] 城市更新与基础设施改造 - 今年将分批次修复县城环西路与环南路等主干道 [2] - 将对屯城镇范围内的82条背街小巷实施全面改造 [2] - 计划更新改造8个老旧小区，惠及群众470余户 [2] - 背街小巷亮化工程完工后，路灯亮化率将达98%以上 [2] - 城市建成区绿地率和绿化覆盖率均计划达到40%以上 [2] 乡村建设与公共安全 - 计划在全县8个镇的57个乡村主次干道及公共活动区域统筹安装3000盏太阳能节能路灯 [2] - 此举旨在实现村庄亮灯全覆盖，保障村民夜间出行与活动安全 [2] 规划与治理机制 - 今年将编制完成城市体检和城市更新专项规划 [2] - 依托城市治理统筹协调机制，统筹各方资源以破解城市管理跨部门协同难题 [2]

政府工作报告审议与城市发展 - 市长叶牛平参加西安市第十七届人大七次会议莲湖代表团审议，听取代表对政府工作报告的意见建议 [1] - 代表们一致认为政府工作报告总结成绩实事求是，“十五五”发展目标鼓舞人心，2026年工作安排务实精准 [1] - 叶牛平强调2025年及“十四五”时期西安高质量发展成效显著，解决了一批制约发展的关键问题、历史遗留问题和群众反映强烈问题 [1] 西安发展成就与未来规划 - 西安在“十四五”时期形成了一批有利于高质量内涵式可持续发展的基础制度和基本秩序，总体实现“十四五”圆满收官 [1] - 2026年工作目标是推动“十五五”良好开局，需强化“西部示范、西安先行”的使命担当 [1] - 未来将通过苦练内功、夯实基础、全面发力、精准突破，坚决有力推进全域治理、全链创新、全面改革 [1] 城市能级提升与区域示范 - 西安将不断提升特大城市发展能级和核心竞争力 [1] - 莲湖区作为中心城区，需遵循城市发展规律和资源禀赋特点，不断提高综合治理能力 [1] - 莲湖区应在推进城市更新、产业升级、民生保障、社会治理等方面走在前、作示范 [1] 会议参与人员 - 市委常委、副市长孟浩参加了此次审议 [2]

西安市政协委员大会发言核心观点 - 本次市政协十五届五次会议共收到发言材料287篇，13位委员作大会发言，围绕西安市经济社会发展和群众关心的热点难点问题建言献策，旨在助力实现“十五五”良好开局 [1][3] 城乡融合与资源盘活 - 建议盘活闲置资源以促进城乡融合发展 [2] 教育发展与公平 - 建议规范基础教育集团化办学以促进教育公平优质发展 [2] 银发经济与产业培育 - 建议培育现代化银发产业经营主体以激发银发经济新动能 [2] 基层治理与社区建设 - 建议加快住宅小区业委会成立工作以完善基层治理体系 [2] 文旅产业与城市IP - 建议持续扩大城市IP影响力以提升盛唐文旅项目消费能级 [2] 招商引资与市场机遇 - 建议抢抓全国统一大市场机遇以推动招商引资系统性转型 [2] 未来产业与科技布局 - 建议布局具身智能新赛道以打造未来产业新优势 [2] 民营经济发展 - 建议从政策端精准发力以更大力度支持民营经济发展壮大 [2] 其他重点议题 - 委员发言还涉及城市更新、促进科技创新和产业创新深度融合、构建房地产发展新模式、促进微经济提升民生福祉以及西安都市圈发展等主题 [2]

项目基本情况 - 公司计划对核心资产宁波天一广场进行城市更新，项目名称为“天一广场城市更新项目” [2] - 项目目前尚处于概念设计阶段，将向社会公示效果方案，总投资额尚未确定 [2][8] - 该项目不构成关联交易或重大资产重组 [3] 项目背景与必要性 - 项目主体为宁波富达全资子公司宁波城市广场开发经营有限公司，其核心资产天一广场建筑面积达22万平方米 [3] - 广场公司资产状况健康，截至2025年9月30日，资产总额18.58亿元，负债总额2.64亿元，净资产15.94亿元，资产负债率仅为14.20% [3] - 2025年1-9月，广场公司实现营业收入3.91亿元，其中天一广场租赁收入2.77亿元，实现净利润1.84亿元 [3] - 天一广场自2002年运营至今已超20年，面临建筑形象老化、对新兴消费群体吸引力下降、公共设施维保成本加大等问题 [4] - 其开放分散式建筑格局导致消费体验受天气影响大，且存在车位严重不足、交通动线不畅、容积率低、格局零散等短板 [4] - 行业趋势显示，商业综合体正从商业中心向生活方式中心转型，从以零售为核心向以文化休闲消费为核心转型 [4] 项目建设目标与内容 - 项目旨在巩固天一和义商圈作为宁波头部商业综合体的标杆地位，提升城市商业地标形象，助力宁波建设国际消费中心城市 [4] - 改造将遵循整合资源、优化布局的原则，重点提升商业形象及氛围以吸引年轻消费群体，并优化交通动线 [5] - 计划通过增设绿色生态景观、结合历史文化元素、运用数字化技术打造智慧共享空间，以营造宜人环境并构建多样化商业街区 [5] - 目标是使该商圈成为延续城市发展脉络、激发中心城区活力的典范，重塑“城市客厅”新形象 [5] 项目影响与实施计划 - 项目计划分区块、不停业施工，短期内在筹备协调、改造施工、商户维护及客流保持等方面面临较高难度 [6] - 长期来看，该项目是公司应对市场变化的积极反应，旨在通过更新改造充分发挥核心地段商业价值，有效增加客流 [6][7] - 项目目标是打造具有宁波特质的标志性生活化特色商业，以提升公司盈利能力、核心竞争力及品牌影响力 [7] - 在提交董事会审议前，项目仍需完成控制性规划调整、可行性研究等事项 [8]

政府政策与工作部署 - 省政府于2月27日召开全省城市体检工作推进会，旨在深入贯彻中央及省委城市工作会议精神，部署相关工作以推动城市高质量发展 [1] - 会议明确将城市体检作为统筹城市规划、建设、治理工作的重要抓手 [1] - 会议要求用好城市体检结果，将发现的问题作为城市更新和城市功能提升的重要内容，推动问题即整即改，推进相关项目建设，并适时调整完善规划 [1] 城市体检工作内容与范围 - 城市体检工作包括认真开展综合体检 [1] - 专项体检将围绕城市商圈功能、古城保护、城市公共交通、重大文旅体育活动等领域展开 [1] - 工作模式包括常态化开展日常巡检，以全面查找群众急难愁盼问题和影响城市竞争力、承载力及可持续发展的短板弱项 [1] 工作实施与参与机制 - 会议要求建立专业的体检队伍 [1] - 积极引导市民、商户、游客等群体广泛参与，推动共建共治共享 [1] - 最终目标是努力建设现代化人民城市 [1]

城市更新战略 - 以城市更新与工商并举为两大核心重点 两者互促互进 城市更新为产业发展拓展空间 工商并举为城市更新提供动力[1] - 高质量推进城市更新 加大改造力度 统筹推进城中村改造、历史文化街区保护活化利用、老旧小区改造及老旧物业提质增效[1] - 持续优化结构性主骨架路网 加快跨河过江通道建设 以提升市政基础设施承载力[1] - 深化城区治理 重点抓好电动自行车规范管理、“门前三包”责任制落实 并推进数字赋能城区治理[1] - 深化绿美荔湾生态建设 推进荔枝湾、白鹅潭等美丽单元建设 重塑“水秀花香”传统风貌[1] 产业发展与商业布局 - 构建“1+5”商圈发展新格局 强化广州聚龙湾太古里、华润万象城等消费新地标引领作用 做优做强白鹅潭世界级地标商圈 并全面提升陈家祠等5个特色商圈能级[2] - 扩大有效投资 加快如意大道等170个重点项目建设 推进储备项目转化[2] - 大力发展现代都市工业 优化烟草、医药等重点行业稳增长措施 培育壮大激光与增材制造、现代中药和高端医疗器械两个重点产业集群[2] - 前瞻布局未来产业 积极拓展人工智能在城市治理、医疗、养老等社会领域的融合应用 规划建设“人工智能+城市服务”示范体系[2] 产业支撑与营商环境 - 夯实产业发展要素支撑 深入实施产业载体建设攻坚行动 增加高质量科技供给 扎实推进“百万英才汇南粤”行动计划[2] - 完善全区招商“一盘棋”工作格局 依托龙头企业、重点项目招引上下游企业[2] - 营造一流营商环境 健全安商暖企长效机制 推动惠企政策兑现“一网通办” 并实施“一企一策”多级联动为企业纾困解难[2]