2026年地方两会房地产工作重点 - 各地房地产工作部署聚焦“稳市场、去库存、强保障、促更新”四大方向，基调与“十五五”总体规划高度一致 [1] - 预计随着各项政策落地见效，房地产市场有望筑底企稳，行业转型加速推进 [1] 稳市场与去库存 - 稳市场是2026年各地房地产工作的首要任务，是对中央“着力稳定房地产市场”指示的贯彻 [2] - 关键举措包括鼓励收购存量商品房用于保障性住房，河南、云南、江苏、山东、辽宁、吉林等地均有提及 [1][2] - 其他去库存与盘活举措包括：广东提升存量房交易便利度；江苏推进房票安置、住房“以旧换新”；上海启动收购二手住房用于保租房；广东、重庆推动闲置商办用房盘活；重庆加大存量土地盘活；上海计划盘活处置低效产业用地20平方公里 [2] 地方差异化稳市场举措 - 天津特别强调“稳定房地产投资” [3] - 云南提出精准开展重点客源地宣介，稳步提高省外群体购房占比，并有序推进“好房子”建设和现房销售制 [3] - 重庆强化“人房地钱”要素联动，加强中心城区房地产一体精准调度，“一区（县）一策”优化政策 [3] - 沈阳将住房消费纳入全域促消费大局，持续释放住房消费潜力 [3] 强化住房保障 - 加强保障房供应是盘活存量和保障民生的关键环节，相关工作被纳入“加大保障和改善民生力度”章节 [3] - 北京强调促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，缓解青年人住房困难 [3] - 上海计划在2026年筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，完善保租房供应管理和配套服务 [3] 推进“好房子”建设 - 满足居民持续升级的住房需求，“好房子”建设成为各地工作部署关键词 [4] - 广东系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [4] - 吉林提出要打造20个以上“好房子”示范项目 [4] 城市更新：存量提质增效 - 城市更新告别大拆大建，转向存量提质增效，2025年底中央经济工作会议强调“高质量推进城市更新” [6] - 业内认为城市更新提供的增量空间是房地产市场企稳的重要支撑力量 [8] - 全国2000年底以前建成的老旧小区约22万个，涉及居民近3900万户，2000年前建成房屋占比超35%，城市更新释放的持续需求助力存量去化 [8] 城市更新具体项目与投资 - 广州提出年内启动53个城中村改造项目 [6] - 福州计划实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房 [6] - 重庆实施城市生命线工程提升行动，新建改造供排水管网2400公里 [6] - 广东新建改造地下管网管廊9000公里 [6] - 江西推进城镇排水管网建设质量整治，加快老化燃气管道更新改造 [6] - 贵州改造城镇地下管网4000公里以上 [6] - 北京推进507栋危旧楼排险、改造300个老旧小区、加装电梯800台 [7] - 上海完成20万平方米旧住房成套改造 [7] - 重庆完成老旧小区改造600个 [7] - 吉林大范围实施既有住宅加装电梯 [7] - 广州推动17个首批危旧房改造试点、100个老旧小区改造新开工、30个老旧厂区微改造试点 [7] 城市更新机制与融资创新 - 天津提及充分发挥市场主体作用，创新央企、民企参与模式，完善多元化投融资方式和市场化更新机制 [7] - 贵州用好新型政策性金融工具、银行贷款、公募REITs等，设立城市更新基金和专项引导资金 [7] 行业转型与市场展望 - 城市更新推动房地产行业向新发展模式转型，强调存量盘活与功能升级，为企业开辟“开发+运营”新路径 [8] - 房地产市场已历经四年下跌，当前市场已开始探底，各地正通过盘活存量、城市更新、建设“好房子”等方式稳定信心、激活需求，推动市场止跌回稳 [8] - 未来市场止跌企稳仍有赖于政策积极支持，有效实现控增量、去库存，并将楼市回稳与基本面修复结合起来 [9]

货币政策方向 - 中国人民银行发布2025年第四季度中国货币政策执行报告 [1] - 货币政策将推动落地各项金融支持服务消费政策 [1] - 货币政策将引导更多金融资源支持提振和扩大服务消费 [1] 金融支持消费领域 - 政策将落实好一次性信用修复政策 [1] - 金融资源将重点支持服务消费领域 [1] 房地产金融政策 - 政策着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效 [1] - 政策将完善房地产金融基础性制度 [1] - 金融措施旨在助力构建房地产发展新模式 [1]

文章核心观点 - 行业政策方向明确为“推动房地产高质量发展”与“着力稳定房地产市场”，行业仍有较大发展潜力[1] - 行业调控将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策，核心是控增量、去库存、优供给[1] - 行业高质量发展的关键在于加快转型升级，重点围绕“好房子”建设和构建房地产发展新模式两方面展开[2] 行业政策与市场环境 - 新型城镇化持续推进，城市存量优化调整有广阔空间，人民群众对高品质住房充满期待，房地产高质量发展仍有较大潜力[1] - 房地产市场是以城市为单元的市场，城市政府被赋予并应充分用好调控自主权[1] - 政策将继续发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求[1] 行业转型升级重点：好房子建设 - 住房和城乡建设部将有序推动“好房子”建设，坚持政府、企业、社会多方协同[2] - 从标准、设计、材料、建造、运维等五个方面全链条推进“好房子”建设，这项工作已经起步成势[2] - 新版《住宅项目规范》已颁布实施，共有14项提升[2] - 近日印发的关于提升住房品质的意见对“好房子”建设作出全面部署，住房和城乡建设部将指导各地抓好落实[2] - 目标是把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，以此带动产业链升级[2] - 最终供给安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，以满足人民群众多样化住房需求[2] 行业转型升级重点：构建发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，核心是牢牢抓住让人民群众安居这个基点，坚持政策支持和改革创新并举[2] - 推动建立“人、房、地、钱”要素联动机制，确保新旧模式转换平稳有序[2] - 下一步重点是有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度[2] - 在房地产开发上，做实项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任[2] - 严禁企业总部在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红，确保项目资金封闭管理、专款专用[2] - 在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行[3] - 项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求[3] - 在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险[3] - 继续实行预售的，将规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益[3]

重庆稳楼市新政核心内容 - 重庆市住建委等部门于2月9日联合印发《关于发挥政策集成效应稳定房地产市场的通知》，从优化供给、降低成本、鼓励置换等方面提出22条措施 [1][3][4] - 政策核心目标为降低购房和换房成本，促进住房消费，支持刚性和改善性购房需求 [2][5] 需求端支持政策：购房与换房补贴 - **多子女家庭补贴**：对在中心城区购买新建商品住房并完成网签备案的二孩家庭补贴2万元，三孩家庭补贴3万元 [5] - **首次购房补贴**：以家庭为单位，在中心城区无购房记录的居民首次购房，给予新购住房成交总金额0.5%的补贴 [5] - **人才购房补贴**：对符合条件的人才在中心城区购买新建商品住房提供人才购房房票补贴 [5] - **“卖旧买新”补贴**： - 鼓励各区县政府对1年内出售市内原有一套住房并购买新建商品住房的居民，给予新购住房成交总金额1%的补贴 [5] - 对在同一区县1年内出售两套小户型住房并新购一套更大户型住房的居民，给予新购住房成交总金额1.5%的补贴 [6] 需求端支持政策：金融与信贷支持 - **优化公积金贷款**：支持改善性需求，缴存人家庭使用公积金贷款新购住房时，拟购住房所在区县有住房的，核减1套住房认定套数 [6] - **加大商业贷款支持**：居民家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否有过贷款购房记录，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策 [6] - **盘活存量租赁**：鼓励居民将市内自有存量住房盘活用作租赁住房，对取得租赁合同备案的，该住房在市内购买住房时可不纳入家庭住房套数计算 [7] 需求端支持政策：税收优惠与配套服务 - **个人所得税退税**：自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房后1年内重新购买住房的纳税人，予以退税优惠 [7] - 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税 [7] - 新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还个人所得税 [7] - **组织“卖旧买新”活动**：指导行业协会通过线上线下平台开展换购服务活动，提供新购住房专属优惠、延长认购期、无忧退房及“优先卖”等服务，促进一二手房市场良性循环 [7] 江苏省房地产政策动态 - 江苏省政府于2月5日召开房地产从业人员座谈会，听取一线人员意见，研究稳定提振房地产市场的政策举措 [9][10] - 江苏省省长刘小涛表示，要动态完善支持政策，优化服务保障，以稳信心、稳市场、稳预期，着力稳定房地产市场并加快构建房地产发展新模式 [2][10] - 政策方向强调因城施策，控增量、去库存、优供给，具体举措包括： - 结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [11] - 推进“人才房票”、住房“以旧换新”等举措提质增效 [11] - 稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房 [11] - 坚持“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策” [11] - 实施住宅品质和物业服务质量提升工程 [11] - 常态化开展房展促销活动，促进供需对接 [11] - 发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求 [11]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题未解、土地财政对经济拖累三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [35] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [35] 板块行情 - 第6周（2月2日-2月6日）申万房地产指数与上周持平，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为京投发展，周涨幅达23.7%；跌幅第一为南山控股，周跌幅达10.6% [12][13] - 港股涨幅第一为世茂集团，上涨8.7%；跌幅第一为旭辉控股集团，下跌17.5% [14][16] 政策要闻 - **福建**：发布稳楼市新政，着力促进住房消费和库存去化，措施包括优化共有产权、谋划房票接续项目、加快实施房票安置、鼓励收购存量商品房、实施购房补贴等 [6][15] - **福建**：印发推动城市高质量发展实施意见，系统推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，并推动大中小城市协同发展 [6][15] - **甘肃**：优化住房公积金贷款政策，单身缴存人最高可贷额度提至70万元，已婚家庭提至90万元，并对高层次人才及青年人才提供额外额度支持 [6][15] 公司动态 - **绿城中国**：2026年1月自投项目销售金额约61亿元，销售均价约每平方米34,345元；总合同销售金额约97亿元 [6][19] - **越秀地产**：2026年1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降约36.4%；当月在上海浦东新区获取一幅住宅用地，实际权益土地价款约24.33亿元 [6][19] 销售端数据 - **新房市场**：第6周监测的20城商品房成交面积170万平方米，日均成交24.3万平方米，环比减少9%，但同比大幅增加147% [6][22] - 年初至今累计成交838万平方米，同比减少28% [6][22] - 一线城市表现强劲，第6周成交同比增加311%，其中北京同比增548% [23] - **二手房市场**：第6周监测的11城二手房成交面积199万平方米，日均成交28.5万平方米，环比减少7%，同比大幅增加174% [6][27] - 年初至今累计成交1067万平方米，同比增加23% [6][27] - 一线城市二手房成交同比增加224%，其中上海同比增245% [30] 融资端情况 - 第6周发债企业以地方国企为主 [6][31] - 华润置地发行规模最大，为25亿元一般中期票据 [31][33] - 首开股份发行的私募债利率最高，为3.78%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.72% [31][33] 投资建议 - **开发类房企**：关注拿地精准度高、区域深耕型的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [35] - **稳定红利资产**：推荐拥有头部购物中心且运营能力强的太古地产，建议关注希慎兴业 [35] - **中介龙头**：建议关注通过强管控和高效系统保持高市占率的贝壳-W [35]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[6][35] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中的区域深耕型公司；2）稳定红利资产中的头部购物中心；3）中介龙头[6][35] 板块行情与市场表现 - 第6周（2月2日-2月6日）申万房地产指数与上周持平，在31个一级行业中排名第18位[6][9] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为2.3%、7.4%、12.8%[3] - A股板块内，京投发展周涨幅达23.7%，南山控股周跌幅达10.6%[12][13] - 港股板块内，世茂集团周涨幅达8.7%，旭辉控股集团周跌幅达17.5%[14][16] 政策要闻 - **福建**：发布稳楼市若干意见，着力促进住房消费和库存去化，包括优化共有产权、谋划房票接续项目、鼓励收购存量商品房、实施各类购房补贴等[6][15] - **福建**：印发推动城市高质量发展实施意见，系统推进“好房子”建设，完善“市场+保障”住房供应体系，并推动大中小城市协同发展[6][15][17] - **甘肃**：优化住房公积金贷款政策，单身缴存人最高可贷额度提至70万元，已婚家庭提至90万元，并对高层次人才和青年人才提供额外额度支持[6][15] 公司动态 - **绿城中国**：2026年1月自投项目销售金额约61亿元，销售均价约每平方米34,345元；当月总合同销售金额约97亿元[6][19] - **越秀地产**：2026年1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降约36.4%；当月在上海浦东新区收购一幅住宅地块，实际权益土地价款约24.33亿元[6][19] 销售端数据 - **新房市场**：第6周20城商品房日均成交面积24.3万方，环比减少9%，但同比大幅增加147%；年初至今累计成交838万方，累计同比减少28%[6][22] - 新房分城市看：一线城市第6周成交同比增加311%，其中北京同比增548%；二线城市同比增125%，其中杭州同比增847%；三四线城市同比增64%[23][26] - **二手房市场**：第6周11城二手房日均成交面积28.5万方，环比减少7%，但同比大幅增加174%；年初至今累计成交1067万方，累计同比增加23%[6][27] - 二手房分城市看：一线城市第6周成交同比增加224%，其中上海同比增245%；二线城市同比增130%，其中杭州同比增268%[30][32] 融资端情况 - 第6周发债企业大部分为地方国企[6][31] - 华润置地发行的一般中期票据规模最大，为25亿元，票面利率2%[31][33] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.72%[31][33] 投资建议与关注标的 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[6][35] - **稳定红利资产**：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业[6][35] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流[6][35]

核心观点 2026年将成为地方政府隐性债务清零和融资平台退出的关键年份，城投平台需进行实质性的市场化转型，其转型节奏和成功与否将与所在区域的资源禀赋密切相关[1][7] 随着化债与平台转型的推进，不同城投平台的信用资质可能出现分化[4][7] 报告同时指出，信用债市场在观测周期内一级市场净融资额显著增加，二级市场成交额有所下降但收益率下行，利差结构呈现复杂变化[4][9][13] 各省政府工作报告透露的化债信号 - **融资平台出清与实质转型**：多地2026年政府工作报告强调融资平台退出转型，部分省份明确提及“有序出清” 例如，贵州省要求“扎实推进融资平台改革转型，严禁新设或异化产生各类融资平台”，辽宁省提出“分类推进融资平台有序出清、实质转型”[4][7] 报告认为，距离城投平台名单清零的节点已不足一年半，2026年是隐债清零和退平台的大年，后续转型依赖区域资源禀赋[1][4][7] - **关注地方财政压力**：部分省份在报告中提及财政困难，强调“过紧日子”和兜牢基层“三保”底线，例如河南省和云南省[4][7] - **化解中小金融机构风险**：多地政府工作报告将中小金融机构改革化险列为重点，部分省份提及省级农商行的组建与运营，如甘肃省“组建运营甘肃农商银行”和吉林省支持吉林农商行深化改革[4][8] 预计金融风险整体呈现收敛态势，部分机构可能通过债务重组、兼并收购等方式市场化出清[4][8] - **稳定房地产市场与构建新模式**：房地产政策延续因城施策，部分省份强调去库存、优供给及推动保障房收储 例如，甘肃省提出“因城施策控增量、去库存、优供给，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房”，江西省也有类似表述[4][8] 报告认为，土地供应节奏将与广义存量规模挂钩，库存去化周期长的区域可能持续推进保障房收储[4][8] 信用债市场周度回顾 - **一级发行：净融资额大幅增加**：上周（2026年2月2日-2月6日）主要信用债（短融、中票、企业债、公司债）总发行3377.9亿元，到期920.4亿元，实现净融资2457.5亿元，较前一周（净融资1502.3亿元）显著增加[4][9] 从品种看，发行短融超短融90只、中期票据126只、公司债190只，企业债无发行[9] 从发行人资质看，AAA等级发行人占比最大，为54.93%；从行业看，建筑业发行人占比最大，为24.38%，其次是综合类（19.70%）[9] - **二级交易：成交额下降，收益率下行，利差多数走阔**：上周主要信用债品种共计成交8134亿元，较前一周的8813亿元下降679亿元[4][13] 中票收益率整体下行，3年期AAA、AA+、AA中票收益率分别下行0.99BP、1.99BP、1.99BP至1.84%、1.89%、2.02%[4][13] 信用利差方面，中票与国开债利差多数走阔，例如AAA+至AA级5年期中票利差分位数分别从1.8%、1.5%、1%、2.6%、17.3%上行至12.7%、8.1%、7.5%、8.7%、25.2%[15] 期限利差小幅收窄，等级利差表现分化[15] - **信用事件跟踪**：上周无主体评级调高或调低的发行人[23] 发生展期债券1只，为地产行业债券“H19当代1”，债券余额6.85亿元[24][25]

政府政策动向 - 江苏省政府召开房地产从业人员座谈会 旨在研究稳定提振房地产市场的政策举措[1] - 会议核心目标是深入贯彻中央精神 落实省委经济工作和城市工作会议部署[1] - 会议听取了来自房地产项目及中介机构一线从业人员关于项目开发、新房和二手房销售、市场走势的意见建议[1] 政策方向与具体举措 - 政策方向为动态完善支持政策 优化服务保障 以稳定市场信心和预期[1] - 核心策略是因城施策 控制增量、消化库存、优化供给[2] - 具体措施包括结合城市更新和城中村改造盘活利用存量用地[2] - 推进“人才房票”和住房“以旧换新”等举措提质增效[2] - 稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房[2] - 实施差异化策略 坚持“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”以激发不同群体住房需求[2] 行业支持与市场促进 - 将实施住宅品质提升工程和物业服务质量提升行动 推动“好房子”建设和“好物业”培育[2] - 计划多措并举激发住房消费 包括常态化开展房展促销活动以促进供需精准对接[2] - 强调发挥房地产项目“白名单”制度作用 支持房地产企业合理融资需求[2] - 最终目标是推动房地产市场平稳健康发展[2]

政府政策导向与支持措施 - 省政府召开房地产从业人员座谈会 旨在研究稳定提振房地产市场的政策举措[1] - 会议核心精神是动态完善支持政策 持续优化服务保障 以进一步稳信心、稳市场、稳预期[1] - 强调要因城施策 具体措施包括控增量、去库存、优供给[1] - 提出结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地[1] - 推进“人才房票”、住房“以旧换新”等举措提质增效[1] - 稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房[1] 市场与需求侧管理策略 - 政策执行将坚持精细化原则 即“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”[1] - 目标是有效激发和保障不同群体的住房需求[1] - 将实施住宅品质提升工程和物业服务质量提升行动[1] - 有序推动“好房子”建设和“好物业”培育[1] - 多措并举激发住房消费 包括常态化开展房展促销活动以促进供需精准对接[1] 行业融资与项目支持 - 将发挥房地产项目“白名单”制度作用[1] - 支持房地产企业合理融资需求[1] - 最终目标是推动房地产市场平稳健康发展[1]

政策核心内容 - 福建省发布推动城市高质量发展的实施意见 系统推进"好房子"建设 [1] - 加快构建房地产发展新模式 完善"市场+保障"的住房供应体系 [1] - 实施房屋品质提升工程 全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平 [1] - 大力推进安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"建设 [1] 行业发展方向 - 构建住宅建筑现代化产业体系 [1] - 稳步推进城中村和危旧房改造 [1] - 支持老旧住房自主更新、原拆原建 [1] - 持续推动城镇老旧小区改造 [1] - 实施物业服务质量提升行动 [1]