根据提供的研报内容，该报告主要聚焦于资产证券化（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）市场的政策动态、发行情况与市场表现，并未涉及具体的量化模型或量化因子的构建、测试与分析。报告内容属于市场综述与数据统计范畴。 因此，本次总结无法提供关于量化模型和因子的名称、构建思路、构建过程、评价及测试结果等相关内容。

市场发展态势 - 持有型不动产ABS市场在2025年呈现加速扩容态势，截至2025年9月28日，上交所挂网产品累计达35只，总规模为697.86亿元 [1][2] - 2025年市场活跃度显著提升，年内上交所受理产品29只，拟发行规模411.58亿元，其中已通过审核的产品拟发行规模为235.68亿元，是上年同期的约4.75倍 [2] - 行业对未来市场空间持乐观预期，预计五年内持有型不动产ABS市场规模有望突破万亿元 [1][8] 产品与资产结构 - 产品基础资产类型日趋多元化，除传统商业地产和高速公路外，产业园区、仓储物流、租赁住房等新兴业态占比显著提升 [3] - 具体项目覆盖广泛，包括广连高速ABS（150亿元）、中金-保利发展商业ABS（22.36亿元）、安江高速ABS（49.56亿元）以及多个数据中心、物流仓储项目 [3] - 产品结构借鉴公募REITs政策导向，特点是坚持实质重于形式，突出资产信用，并能根据投融资需求灵活定制融资规模和收益分派 [4][7] 政策环境支持 - 政策环境持续优化是关键驱动因素，2022年沪深交易所发布《不动产资产支持证券业务指引》，提升了产品标准化程度 [5] - 配套规则不断完善，包括2023年初明确运营环节税收政策缓解重复征税问题，以及2025年上交所试点存量资产支持证券扩募业务 [6] - 上海、深圳等地金融监管部门将此类产品纳入金融创新重点支持领域，为发行提供绿色通道 [6] 投资者结构与市场参与方 - 投资者结构以长期机构投资者为主，保险公司、银行理财子公司等占比逐步提高，反映出市场对资产认可度的提升 [3][6] - 险资机构深度参与市场生态重构，例如在万国数据发行的数据中心ABS中，险资认购占比高达70% [6] - 市场参与机构众多，承销商/管理人包括中信证券、中金公司、华泰资管等头部券商及资管公司 [3] 功能定位与市场前景 - 持有型不动产ABS被定位为连接不动产市场与资本市场的金融桥梁，是企业优化资本结构、盘活存量资产的重要工具 [1][4] - 产品可作为公募REITs的“孵化器”，通过发行私募产品培育资产，待条件成熟后转为公募REITs，形成多层次市场体系 [9] - 市场发展仍面临挑战，需在税收政策优化、提升二级市场流动性、拓宽基础资产范围（如数据中心、养老地产）等方面持续发力 [8][9]

市场动态与近期表现 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易，华夏中海商业REIT于9月26日启动询价，显示基础设施REITs发行提速 [1] - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97%，市场表现亮眼 [4] - 在74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8%，其中39只涨幅超过10%，占比52.7% [4] - 具体标的方面，嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19%，华夏大悦城商业REIT和博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%和38.80% [4] 政策支持与市场扩容 - 国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，商务部等9部门也发布相关政策，聚焦项目类型扩围扩容 [2] - 政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报，以形成良性投资循环 [2] - 多部门积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施，并优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行基础设施REITs [2] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态，资产类型以园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [2] 扩募机制与市场发展 - 政策鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [3] - “首发+扩募”双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟的重要特征，截至目前，有6只基础设施REITs产品完成扩募，后续扩募进程有望加速 [3] - 引入更多元的资产类型可以满足不同偏好投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力 [3] - 扩募机制能为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的产品，利好有相关配置需求的中小投资者 [3] 市场特征与投资价值 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强、门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势 [4] - 基础设施REITs和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求 [4] - 基础设施REITs市场相对较为稳健、具有一定抗风险特征，参考国际经验，市场整体呈向上趋势，有望为长期持有的耐心资本带来可观回报 [5]

文章核心观点 - 港交所资本运作体系以市场化、国际化和规则清晰为核心特点，上市公司可灵活运用多种工具满足融资、并购、激励等战略需求 [2][11] 股权融资 - 港股市场股权融资灵活高效，支持IPO及多样化再融资渠道 [2] - IPO采用注册制，审核效率高，通常需6至12个月，国际配售占比超过50% [3] - 再融资无需复杂审批，主要方式包括配股（面向特定投资者，对象不超过100名）、供股（向全体股东按比例配售，近年港交所限制摊薄比例超过25%的无资金需求供股）、公开发售、代价发行及新股认购权计划 [3] 债权融资 - 上市公司可发行多元币种（港元、美元、人民币）的债券，期限灵活 [3] - 公司债发行要求相对宽松，无强制评级但需披露募集说明书，例如中资房企常发行美元债 [3] - 可转换债券兼具债权与股权属性，可降低票面利率，若转股成功可补充权益资本 [3] - 永续债无固定到期日，发行人可递延付息，常见于金融机构或高杠杆企业，会计上可能计入权益 [4] 并购重组 - 规则以《公司收购、合并及股份回购守则》为核心，强调股东公平性 [4] - 要约收购在持股达30%时触发强制要约，价格不低于前6个月最高股价或前30个交易日均价较高者，若获90%以上股份接纳可强制挤出小股东 [5] - 协议收购需法院批准及超75%独立股东投票支持，反对票不超过10%，常用于敌意收购或跨境并购 [5] - 换股并购以收购方股份支付对价，避免现金流出但会稀释原股东权益 [5] - 借壳上市若导致控制权变更且注入资产超过壳公司原有资产一定比例（如100%），将被视为新上市，需满足IPO条件 [5] 资产证券化 - 基础资产涵盖应收账款、租赁债权、基础设施收益权等，接受度高 [5] - 操作模式为发起人将资产转让给特殊目的公司（SPV，通常注册于离岸地），由SPV发行证券 [6] - 典型案例包括房企发行以商场租金收入为基础的CMBS，以及金融机构发行消费贷款ABS [6] - 需符合港交所《上市规则》第15章，要求充分披露基础资产质量及现金流预测 [6] 股权激励 - 购股权计划授予员工未来以固定价格购买股份的权利，行权期通常3至5年，有效期不超过10年，需股东大会批准 [7] - 奖励计划直接授予股份附限售期，无需行权价，更侧重即时激励 [7] - 股份支付费用按公允价值计入损益，影响当期利润，港交所要求披露激励对象、数量及财务影响 [7] 分拆上市 - 条件要求子公司业务独立于母公司，母公司需保留控制权（通常持股≥50%），且子公司满足上市条件如盈利或市值要求 [9] - 优势在于子公司获得独立融资平台，母公司可减持套现，分拆后双方估值可能提升，例如小米分拆小米汽车、阿里分拆菜鸟 [10] 私有化退市 - 方式包括协议安排（需法院批准及超75%独立股东支持）和强制收购（持股达90%后可收购剩余股份） [11] - 动机为减少信息披露成本、灵活开展非公开融资或避免股价长期低迷，通常需支付较市价高20%至30%的溢价，例如2022年阿里私有化优酷 [11] 其他创新工具 - 股份回购可提升每股收益，传递股价低估信号，如腾讯多次回购 [11] - 交叉持股用于战略合作或巩固股权结构，常见于日资企业 [11] - SPAC上市于2022年引入，空白支票公司通过IPO募资后收购实体企业，提供上市新路径 [11]

战略重组公告 - 河南省委省政府决定对河南能源集团和中国平煤神马控股集团实施战略重组 涉及平煤股份 神马股份 易成新能 硅烷科技和大有能源5家上市公司 [1] - 两家集团实控人均为河南省国资委 截至2024年底营业收入分别为1688亿元和1210亿元 [1] 河南能源集团资产概况 - 注册资本210亿元 产业覆盖煤炭 化工新材料 电力及新能源 现代物贸 [1] - 煤炭资源储量284亿吨 化工产品产能近1000万吨 拥有52对生产矿井且产能8865万吨 [1] - 控股大有能源和九天化工2家上市公司 拥有34家规模以上化工企业及94套化工装置 [1] 中国平煤神马集团资产概况 - 资产规模超2800亿元 子公司遍布全球14个省及海外多国 [2] - 主焦煤和轮胎骨架材料产能世界领先 尼龙66盐和工程塑料产能居亚洲第一方阵 [2] - 拥有6家新三板挂牌企业 包括天工科技 神马华威 矿益股份等 [1] 子公司产能详情 - 易成新能建成600MW全钒液流电池生产线 30万㎡质子膜生产线 18万㎡双极板生产线 10万吨针状焦和负极材料产能 [2] - 硅烷科技拥有3500吨硅烷气产能 年3.76亿立方焦炉煤气制工业氢和1600万立方高纯氢生产线 500吨半导体硅材料生产线 [2] 资产证券化战略 - 集团计划在2028年前拥有6-7家上市公司 正推进海外融资平台建设以支持出海战略 [3] - 河南平煤神马超硬材料股份预计2026年9月完成香港上市 平煤股份与神马股份计划赴港实现"A+H"布局 [3] 神马股份股权调整 - 以2亿元收购金石基金持有的尼龙化工2.16%股权 持股比例从72.06%增至74.22% [3] - 8月1日以9.52亿元收购尼龙化工10.27%股权 持股比例从61.79%增至72.06% [4] 业务战略调整 - 在泰国设立子公司并建设2万吨尼龙66差异化纤维项目 与国际企业Nilit B.V.合作进军高端民用丝领域 [4] - 剥离聚碳材料 注销尼龙投资 收购催化科技 子公司尼龙化工收购神马工程塑料公司 [4] 在建项目清单 - 包括20万吨尼龙6切片项目 5万吨己二腈项目 7000吨尼龙66差别化功能纤维项目 10万吨锦纶6民用丝项目 1000吨绿色聚酰胺纤维中试项目 [4] 技术突破与荣誉 - 平顶山神马工程塑料公司1000吨/年高温尼龙6T树脂项目进入建设阶段 达产后将填补国内耐温200℃以上高性能尼龙材料空白 [5] - 成功研发11克旦超高强尼龙66工业丝 通过工信部验收 使我国成为全球少数掌握航空轮胎核心材料技术的国家 [5] - 高性能聚酰胺66工业丝项目入选2025年度国家科学技术奖初评二等奖 集团常务副总经理张建国入选中国工程院院士增选有效候选人 [5] 行业会议信息 - 2025年12月11-13日在宁波举办高分子循环再利用会议 涵盖政策法规 热裂解技术 PCR/PIR循环利用案例等专题 [6][7][8] - 同期举办动态高分子论坛 青年科学家论坛及科技成果展示活动 [9][10]

2025年8月27日，深圳爱高创科控股有限公司与深圳国英潜丰投资控股有限公司正式签署战略合作协 议。这一合作不仅代表着国资基金5亿元重磅投资的落地，更意味着青云租将在3C数码免押租赁与RWA 资产通证化领域全面加速，拉开中国数字租赁产业新篇章。 根据协议，国英潜丰将在未来六个月内，向青云租平台持续投资人民币5亿元，专项用于3C数码租赁业 务拓展与RWA通证化项目实施。 这一资金注入，不仅为青云租的业务扩张提供强力支撑，更将推动其在资产证券化、跨境融资与港股市 场拓展上形成突破，为后续更大规模的资本化进程奠定坚实基础。 技术突破，RWA通证化引爆新蓝海 资本赋能，国资基金5亿直投青云租 双方合作的核心，在于将青云租的免押租赁模式与RWA（Real World Assets）技术深度结合。 租赁订单、应收账款等资产将以RWA形式通证化。 通过IoT设备实时采集数据，算法上链，生成不可篡改的数字凭证。 在链上进行透明登记与流转，提升资产流动性、透明度与投资人信心。 最终实现融资效率的大幅提升，为资本市场带来全新价值发现机会。 这不仅是数字租赁模式的一次跃迁，更是对传统资产证券化+区块链创新的双重突破。 青云租模式， ...

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][10] 核心观点 - 公司2025年上半年收入24.96亿元同比增长15.31% 但净利润8.82亿元同比下滑9.48% [4] - 智算业务(AIDC)高速增长 收入8.82亿元同比增长36.95% 占比提升至35% [5] - 算力建设全面加速 上半年交付220MW数据中心创历史新高 全年计划交付440MW [6] - 公司在液冷智算中心领域具有先发优势 完成单机柜百千瓦超节点国产智算集群部署 [10] - 成功发行深交所首单数据中心REIT 实现资产证券化突破 [10] 财务表现 - 2025H1毛利率49.40% 净资产收益率8.26% 每股净资产6.20元 [1] - AIDC业务毛利率53.92% 虽同比下降16.73个百分点但仍保持较高水平 [5] - IDC业务收入16.14亿元同比增长6.15% 毛利率46.92%同比下降4.44个百分点 [5] - 预测2025-2027年EPS分别为1.36元、1.91元、2.56元 [10] - 当前股价52.56元对应2025年PE为38.72倍 [10] 业务分析 - AIDC业务电费同比增长147% 显示智算服务处于高增长阶段 [5] - IDC业务电费达5.42亿元创半年度新高 同比增长19% [5] - 华北区域收入17.93亿元同比增长1.54% 毛利率50.58% [8] - 华东区域以AIDC为主 收入同比增长69.94% [8] - 华南区域仍处产能爬坡期 收入2487万元 [8] 产能建设 - 在建工程新增57.12亿元 较上年全年增长10.66亿元 [9] - 在建工程转固金额75.60亿元 较上年全年增长31.59亿元 [9] - 能耗指标较2024年底新增30% [9] - 新获批550kV变电站 新增投运110kV变电站 [9] - 预计年底将实现较好的上架率 [9] 行业地位 - 行业内首例交付整栋纯液冷智算中心的数据中心厂商 [10] - 在智算集群设计、部署、适配及稳定运维方面具有优势 [10] - 资金充足、融资渠道通畅 正在积极寻找优质并购标的 [10]

无疑，以公募REITs盘活文旅存量资产推动"软实力"成为"硬通货"势在必行。 值得一提的是，除了782号文，国家发展改革委2024年发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资 信托基金（REITs)项目常态化发行的通知》（以下简称"1014号文"），亦指出要将自然文化遗产、国家 5A级和4A级旅游景区项目纳入申报范围，并明确在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始 权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。 业内解读认为，1014号文突破了2021年公募REITs试点阶段仅限5A级景区的限制，将标的扩展至4A级旅 游景区，将可申报景区数量从300余家大幅扩展至4500余家，为文旅行业通过REITs盘活存量资产打开 了政策窗口。 "782号文与1014号文一脉相承，却又在细节处实现了关键突破，特别是进一步强调要'积极推动新资产 类型项目推荐发行'，并将文化旅游明确列为重点支持领域。"一位原始权益人告诉记者，"在支持机制 上，782号文最突出的变化是'积极支持民间投资项目发行上市'，要求省级发展改革委建立'专项协调服 务机制'，实行'靠前服务、主动协调、申报单列'，这无疑为解决民营企业在权属梳理、合规手续等 ...

报告行业投资评级 - 投资建议为关注两条主线：一是手握大量不动产的企业，二是具备牌照优势的企业 [5] 报告核心观点 - RWA（现实世界资产代币化）通过区块链技术将现实世界资产转化为链上可交易数字代币，实现资产碎片化、全球化、全天候和智能化交易，本质是资产证券化的区块链升级，解决了ABS的部分痛点问题 [5][12][13][14] - 房地产领域可能成为RWA最具潜力的应用场景之一，因其体量庞大、实物性强、流动性较低但具备保值性和预期现金流收益，RWA可重构房地产行业投资逻辑并为资产持有方开辟新融资渠道 [5] - 全球RWA仍处于发展初期阶段，截至2025年8月26日链上RWA总额达266.5亿美元，但相较于可代币化的现实资产规模仍较小，未来发行和探索空间较大 [5][39] 根据目录的总结 RWA定义与优势 - RWA通过区块链技术将现实世界有形或无形资产转化为链上可交易数字代币，实现资产碎片化、全球化、全天候和智能化交易 [12] - 优势包括打破参与门槛、提升传统金融未覆盖领域的融资能力、提高资产流动性与投资可及性、降低融资门槛、扩容投资者群体、增强交易透明度和支持定制化交易结构 [17][18][19] RWA发展历程 - 发展分为四个阶段：萌芽期（2017-2019年）进行概念与技术验证，探索期（2020-2022年）私人信贷上链尝试和机构入场，快速扩展期（2023-2024年）国债代币化规模扩张和监管框架破冰，爆发期（2025年以来）资管巨头助推、产品创新和技术设施升级 [33][34][35][36] RWA市场规模与资产类别 - 截至2025年8月26日全球链上RWA总额266.5亿美元，私人信贷占比59%（156亿美元），美国国债占比28%（74亿美元），大宗商品占比7%，房地产占比0.1%但潜力较大 [39] - 2024年全球链上RWA发行规模155亿美元同比增256%，2025年上半年发行149亿美元同比增142% [41][44] RWA应用场景 - 金融投资领域：贝莱德BUIDL基金规模28.9亿美元，Centrifuge平台累计融资11.49亿美元，高盛帮助欧洲投资银行发行1亿欧元数字债券 [5][49] - 大宗商品领域：Everledger代币化1亿美元钻石资产，汇丰银行黄金代币化产品上线3个月吸引1.8万名散户且日均交易额1200万美元 [5][49] - 新能源与基础设施领域：朗新集团与蚂蚁数科合作将充电桩收益权代币化融资1亿元人民币，协鑫能科将82MW光伏电站收益权代币化融资2亿元人民币 [5][50] - 房地产领域：迪拜Mantra与DAMAC合作将10亿美元房地产项目拆分为小额代币，美国RealT平台实现50美元起投房产并每日分配租金收益 [5][51] RWA发行与监管 - 运作流程包括资产选择、上链、发行与交易、后续管理运营四大步骤 [5] - 监管态度差异较大：欧美严格监管，新加坡和中国香港运用沙盒机制灵活推动创新，中东部分国家积极支持，中国内地处于严格监管与有限试点并存阶段 [5] RWA与REITs差异 - 所有权：RWA代表直接所有权可参与治理决策，REITs代表间接收益权无权干预具体物业管理 [5] - 技术基础：RWA依赖区块链技术，REITs基于传统金融体系 [5] - 投资门槛：RWA可拆分至极小额适合散户，REITs通常需较高金额偏向机构投资者 [5] - 流动性：RWA支持链上7×24小时交易和跨区域流通，REITs受限于证券交易所时间和地域限制 [5] - 收益分配与风险：RWA通过智能合约自动分润灵活高效但波动性较高，REITs按季度或年度分红需人工结算且风险相对稳定 [5] 房地产RWA实践案例 - 中国香港铜锣湾写字楼RWA项目将价值29亿港元写字楼封装为100万份代币，优先层年化收益约5.8%，权益层挂钩资产增值，流动性较传统REITs提升300%，资金周转效率提高30%以上，融资成本较传统信托降低380BP [5] - 中国新城市参与发起"中国香港RWA全球产业联盟"并与HashKey Exchange和EXIO平台合作推出商业地产RWA项目 [5] - 新城发展成立数字资产研究院和数字资产管理公司，拟配股融资4940万港元专项用于RWA战略布局 [5] - 绿地控股凭借牌照优势（持有升级版4、9号牌照和新加坡数字批发银行牌照）及地产背景布局RWA业务 [5]

政策支持与市场发展 - 基础设施REITs支持政策持续加码，旨在推动市场扩围扩容并优化机制设计以提升市场效率与韧性 [1] - 国家发展改革委与商务部等9部门发布政策，聚焦项目类型扩围扩容，通过优化机制设计拓展市场广度和深度 [1] - 政策鼓励已上市REITs通过扩募方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [2] 资产类型扩围 - 当前87只基础设施公募REITs中，园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [1] - 政策积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施及优先支持保障基本民生的消费基础设施项目 [2] - 引入更多元资产类型可满足不同偏好投资者需求，吸引更多类型资金进入市场以提升市场规模和活力 [2] 扩募机制优化 - 扩募机制优化提效是政策重点，中国已有6只基础设施REITs产品完成扩募 [2] - 扩募机制提效有助于为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的金融产品，促进形成规模效应并提升双重配置效率 [2][3] - 国际经验显示“首发+扩募”双轮驱动是REITs市场走向成熟的重要特征 [2] 二级市场表现 - 截至9月23日，今年以来中证REITs全收益指数累计上涨10.34% [4] - 74只已上市基础设施公募REITs中，65只年内获得正收益，41只涨幅超过10% [4] - 消费基础设施类REITs表现突出，嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT、易方达华威农贸市场REIT年内涨幅分别达48.40%、44.98%、41.29% [4] 市场特征与投资价值 - 基础设施公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强、门槛低、分红比例高等相对优势 [4] - REITs市场相对稳健并具抗风险特征，长期向上有望为耐心资本带来可观回报 [5] - 应积极引入基金、年金、外资金融机构等长期专业机构投资者参与REITs投资 [3]