纪要涉及的行业与公司 * 行业：农产品批发行业[1] * 公司：深农集团（农产品公司），农批行业龙头企业[1][2] 核心观点与论据 公司基本情况与市场地位 * 公司是全国农批行业龙头，市场份额占比10%[1][2] * 年交易额达2,500亿元，年交易量为3,300万吨[1][2] * 在全国20多个大中城市布局30多个（或35家）实体农批市场，主要集中在人口密集和经济发达区域，已形成先发优势和竞争壁垒[1][4] * 大部分项目已进入成熟期，为集团提供坚实的利润支撑[1][4] * 公司净资产收益率稳定在6%-7%[2] 业务结构与收入构成 * 业务涵盖实体农批市场运营及全产业链延伸[1] * 营收结构中，50%来自实体农批市场（租金、佣金、手续费等），另外50%来自进出口业务和城市食材配送业务[2] * 利润来源主要依靠农批市场，占80%至90%，商品销售业务（进出口、配送等）盈利规模尚小但呈正向发展趋势[21] 产业链延伸业务发展 * **基地端**：打造标准化种植基地406万亩，覆盖40多个种植单品，通过订单农业带动规模化产出[1][6] * **城市配送端**：服务上千家商户，形成规模化食材配送体系，年营收接近10亿元[1][6] * **进出口业务**：覆盖东南亚、南美、中东等6个国家，涉及10多个品种集采，年营收约20亿元[1][6] * **品牌运营**：打造了90余个品牌单品，以“深农甄选”为主导品牌，面向高端品质产品[6][10] 市场分类管理与运营策略 * 公司将市场分为三类管理：[3][11] 1. **成熟存量市场**：基本盘有固定增量，通过调整经营品种、品类提升经营水平，实现租金和佣金增长[11] 2. **新建市场**：从0到1过程较长，但一旦成熟将显著改善经营状况，对业绩支撑强劲[11] 3. **经营不理想的培育期市场**：部分亏损额度在5,000万到1亿元之间，扭亏对合并利润影响可观[11] * 以天津海吉星为例，2023年实现扭亏，从2022年亏损约6,000万到2023年盈利几十万[12] * 公司旗下盈利过亿的农批市场有5-6家，盈利5,000万以上的也有5-6家[13] 项目进展与减亏措施 * 积极推进减亏处亏工作，例如深圳南方物流项目计划明年三季度开业，长春项目预计明年能实现部分片区开业[5] * 一些存量项目正在进行二期、三期滚动开发，新项目不断投入运营，例如去年下半年到今年上半年投资了成都、上海和广州三个新项目[4] 资产运营与资本运作 * 公司积极推动旗下部分市场实现公募REITs发行，通过资本运作展示优良资产价值[1][7] * 部分物业随着城市扩容面临搬迁或更新，更新项目落地将为集团提供现金流或全新物业，构成利润的重要补充，每年财报中体现非经收益[1][7] 行业竞争与业态关系 * 成熟农批市场主要面临同行业直接竞争，受新兴商业模式（如电商）直接冲击较小，因其属于底层基础设施领域[14] * 公司积极与生鲜电商等新业态合作，例如引入美团快驴等平台，为其提供货源和场地支持，形成供应链上下游关系[14][15] * 农批市场具有规模经济优势，例如深圳每天蔬菜交易量达5,000吨，水果2,000吨，多SKU、大量运作的模式是电商平台难以匹敌的，因此不可替代[17][18] 宏观经济与消费趋势影响 * 密切关注11月CPI回暖（尤其是粮油和食品价格）对业务的影响，四季度消费旺季及冬季农副产品价格回升带动了交易金额增加[3][9][10] * 认为C端消费存在分层升级的结构性机会，例如进口牛肉和东南亚水果（如榴莲）表现亮眼，公司通过“深农甄选”品牌和进口食材深加工（如猫山王榴莲月饼）来抓住高端消费需求[10] 未来展望与战略 * **业绩趋势**：今年全年收入延续前三季度增速，各项产业链业务均有增长；明年将继续稳步增长，但更注重增长质量[8] * **投资计划**：每年都有一定资本投入，包括全新项目、股权投资、新片区建设等，短期方向仍以主业为主，同时关注产业链延伸及股权投资机会[22] * **分红政策**：目前分红比例维持在30%至40%之间，公司将视情况稳健提升分红比例，同时保持长期战略布局[23] 其他重要细节 运营细节 * 市场内交易商和配送商的收费标准不同：交易商因占用固定场地、产生价值大而收费较高；配送商因使用场地时段（主要在晚上）而单价较低[16] * 选择新市场时，考虑因素包括：土地资源获取可能性与难度、城市准入条件（政府规划）、当地竞争环境（是否已有强劲的存量市场）等[19] * 进出口贸易策略起初是为满足场内商户集采需求，后向下游拓展；选品聚焦消费者接受度高且附加值高的产品，如东南亚水果、高端热带水果、肉类及冻海鲜[20] 数据与规模 * 公司城市配送业务年营收接近10亿元[1][6] * 公司进出口业务年营收约20亿元[1][6] * 旗下盈利过亿的农批市场有5-6家，盈利5,000万以上的也有5-6家[13] * 在深圳平湖等大型农批场内，每天单品如菜心交易量可达几百吨[15] * 在深圳，每天蔬菜交易量达5,000吨，水果2,000吨，加上鸡蛋和冻品，总交易规模达七八千吨[18]

公募REITs运营数据 - 公告涉及的公募REITs基础资产为渝遂高速（重庆段）[1][2] - 2025年以来，基础设施项目公司整体运营情况良好，高速公路通行费收入来源分散，无重要现金流提供方，外部管理机构未发生变动 [1] - 2025年11月主要运营数据基于重庆高速公路集团有限公司联网收费结算中心的月度清分数据，数据期间为2025年10月29日至2025年11月28日 [2] - 披露的运营数据为自然车流口径，且为未经审计的当期清分数据，不包括对以前月度数据的调整及通行费套餐补助等，各月加总可能与定期报告存在较小差异 [2] - 上述基础设施项目主要运营数据已经基金外部管理机构确认，截至目前，基金投资运作正常，无应披露而未披露的重大信息 [3] 基金分红公告 - 国金红利量化选股混合型证券投资基金发布分红公告，权益登记日为2025年12月25日，除息日为2025年12月25日，现金红利发放日为2025年12月26日 [7] - 根据基金合同约定，在符合分红条件的前提下，该基金每年收益分配次数最少1次，每次收益分配比例不低于该次可供分配利润的10% [7] - 权益登记日以后（含当日）申购或转换转入的基金份额不享有本次分红，权益登记日申请赎回或转换转出的基金份额享有本次分红 [7] - 对于未选择具体分红方式的投资者，该基金默认的分红方式为现金分红 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数全周下跌 3.1%，年内转负（-2.1%） ，随着情绪化定价消退，价格逐步锚定底层资产现金流与分派能力，安全边际显著提升 [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证全债>沪深 300>中证 REITs ，截至 2025 年 12 月 19 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 80BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 367BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 12 月 19 日，中证 REITs 指数收盘价 773.15 点，周涨跌幅 -3.1% ，表现弱于中证转债、中证全债和沪深 300 指数；年初至今，中证 REITs 指数涨跌幅 -2.1% ，在主要指数中表现最差 [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 -0.7% ，波动率 7.5% ，回报率低于其他主要指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][9] - 12 月 19 日 REITs 总市值 2141 亿元，较上周减少 35 亿元；全周日均换手率 0.39% ，较前一周增加 0.02% [2][9] 各类型 REITs 表现 - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -2.1% 、-4.0% ，各类 REITs 均收跌，交通、水利设施、市政设施类 REITs 跌幅最大 [3][13] - 周度涨幅最大两只 REITs 为华安外高桥 REIT（+1.34%）、博时津开产园 REIT（+0.08%） ，其余本周均下跌 [3][15] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.9% ；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 25.9% [3][18] - 本周主力净流入额前三名 REITs 为南方润泽科技数据中心 REIT（745 万元）、华泰江苏交控 REIT（671 万元）、招商高速公路 REIT（422 万元） [3][19] 一级市场发行 - 年初至 2025 年 12 月 19 日，交易所处在已受理阶段 REITs 产品 2 只，已申报阶段 3 只，已问询阶段 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 6 只，已上市首发产品 15 只 [22] 估值跟踪 - 截至 12 月 19 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.20% ，从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [24] - 不同项目类型 REITs 在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率上存在差异 [26] - 截至 2025 年 12 月 19 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 20BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 367BP [28] 行业要闻 - 12 月 19 日，三峡能源申报"华泰三峡清洁能源 REIT" ，底层资产为大连庄河海上风电项目，装机容量 298.8MW ，公司及关联方计划认购 44% 基金份额 [4][34] - 12 月 19 日，"华夏安博仓储 REIT"在深交所上市，底层资产为粤港澳大湾区三个物流仓储项目，发行时网下询价倍数达 235.8 倍 [4][34]

华夏安博REIT上市概况 - 华夏安博仓储封闭式基础设施证券投资基金于2025年12月19日在深圳证券交易所正式挂牌上市 [1] - 该基金是全球物流REITs领军者安博在中国市场的首单产品 安博持有20%的基金份额 由华夏基金担任基金管理人 [1] - 基金运作方式为契约型封闭式 资产类型为仓储物流 于2025年11月18日成立 [2] 基金资产与发行情况 - 基金是目前已上市仓储物流REITs中唯一全部资产均位于粤港澳大湾区的产品 [2] - 首发资产为安博中国旗下三个核心仓储物流项目 分别位于广州开发区 东莞石排镇和东莞洪梅镇 总建筑面积达34.96万平方米 [3] - 项目2025年评估总值约21.71亿元 按国际领先标准设计建造 配备高标准仓储设施 [3] - 在网下询价阶段 基金网下询价倍数达235.8倍 公众发售提前结束募集 显示各类投资者对项目投资价值高度认可 [2] 资产运营与行业影响 - 项目历史出租率保持高位 核心租户合作稳定 多数租户具备长期合作基础与扩租意向 为现金流稳定性提供支撑 [3] - 安博引进了国际先进管理经验 包括精细化运营体系 网络化资源协同 前瞻市场研判及全周期风险防控等成熟机制 [3] - 安博在租户关系管理 物业改造升级 绿色运营实践等方面的先进做法 有望推动国内行业从“重资产持有”向“轻资产运营+价值提升”转型 [3] 市场意义与政策背景 - 该REIT的成功上市是深交所贯彻落实资本市场高水平对外开放政策 完善REITs市场生态的重要成果 [4] - 深交所将持续优化市场机制 支持更多优质境内外机构参与REITs市场建设 推动国际经验与国内市场实践深度融合 [4] - REITs市场被定位为服务实体经济 盘活存量资产 促进不动产行业高质量发展的重要平台 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 指数单边下跌，交通、保障房领跌，新上市产品表现承压，但华夏中核水电 REIT 受市场热捧，有效认购倍数创新高；资产端出现扩容信号，政策面持续释放暖意；各板块表现分化，流动性和估值情况有所不同 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共 3 单首发公募 REITs 取得新进展，包括华夏安博仓储 REIT 上市、华夏中核清洁能源 REIT 已询价并定价、易方达广西北投高速 REIT 已问询；1 单扩募公募 REITs 取得新进展，即华夏基金华润有巢 REIT 扩募份额上市 [3][12][13] 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 999.19 点，跌幅 2.85%，跑输沪深 300 和中证红利；产权类 REITs 下跌 2.23%，特许经营权类 REITs 下跌 4.30%；分资产类型看，仓储物流、园区板块表现占优 [3][14][15] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.37%/0.42%，较上周 -0.15/+4.98BP，周内成交量 3.65/1.40 亿份，周环比 +0.42%/+13.47%；数据中心板块活跃度最高，环保水务板块流动性大幅提升 [3][24] 估值 - 保障房板块估值较高 [25] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 中国证监会强调推动私募基金行业高质量发展，尽快落地商业不动产 REITs 试点；锦江国际启动公募 REITs 项目招标；华泰宝湾物流 REIT 宣布扩募；国家发改委多次发文支持 REITs 市场发展；南疆能源集团和重庆物流集团相关 REITs 项目有新进展 [31] 重要公告 - 多家 REITs 发布分红公告；部分 REITs 有战略配售份额解禁提示；华泰江苏交控 REIT、华夏中国交建 REIT、招商高速公路 REIT 公布运营数据 [32][33]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs指数单边下跌，交通、保障房领跌，新上市产品表现承压，但华夏中核水电REIT受市场热捧，资产端出现扩容信号，政策面持续释放暖意 [3] - 截至2025/12/19，今年以来已成功发行19单，发行规模388.0亿元、同比下降40.0% [3] 各目录总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，华夏安博仓储REIT上市，华夏中核清洁能源REIT已询价并定价，易方达广西北投高速REIT已问询；1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额上市 [3][13][14] 二级市场：本周指数下跌 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅2.85% - 本周中证REITs全收益指数收于999.19点，跌幅2.85%，跑输沪深300 2.57个百分点、跑输中证红利3.89个百分点；分项目属性看，产权类REITs下跌2.23%，特许经营权类REITs下跌4.30%；分资产类型看，仓储物流、园区、数据中心、消费板块表现占优 [3] 流动性：环保水务板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.42%，较上周 -0.15/+4.98BP，周内成交量3.65/1.40亿份，周环比 +0.42%/+13.47%，数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.18%/5.26%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 要闻包括证监会强调尽快落地商业不动产REITs试点，锦江国际启动公募REITs项目招标，华泰宝湾物流REIT宣布扩募，国家发改委多次发声支持REITs市场发展等 [34] - 重要公告包括多只REITs发布分红公告、解禁提示公告以及运营数据公告 [35][36]

公司业务动态 - 江苏国信旗下江苏信托已成立名为“江苏信托.绿点1号”的资产管理信托产品等绿色信托项目 [1] - 江苏信托正在持续探索和研究公募REITs业务 [1]

市场表现与概况 - 中证REITs（收盘）指数于12月19日收跌0.57%，报780.58点，自6月下旬以来持续震荡走低，市场表现已落后于大盘 [1] - 全市场公募REITs数量已接近80只，底层资产覆盖交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等九大类别 [1] 新产品上市与意义 - 华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（华夏安博仓储REIT）于12月19日在深交所上市 [1] - 该产品的成功发行为普通投资者提供了参与仓储物流项目投资的高效工具，并进一步丰富了中国公募REITs的资产类型 [1] - 该产品对推动物流基础设施现代化升级及助力实体经济持续增长具有重要意义 [1] 机构观点与配置价值 - 方正证券指出，中证REITs收益介于股债之间，具有“类固收+弹性”属性，风险呈“中等波动、稳中有升”特征 [1] - 方正证券认为，市场换手率回落主要因股市上涨、观望情绪升温、交易趋稳，以及部分项目集中分红收敛了价格波动 [1] - 在低利率环境下，REITs因其稳定现金流特性，持续受到中长期资金的关注与配置偏好 [1] - 太平洋证券表示，在资产荒格局下，公募REITs凭借高分红、中低风险的优势，配置性价比凸显 [1]

行业概览与发展阶段 - 公募REITs是服务实体经济、盘活存量资产的关键金融创新工具，正从“试点探索”迈入“常态化、规模化”发展新阶段 [1] - 截至2025年三季度末，中国已上市公募REITs产品总市值突破2200亿元 [2] - 2025年政策推动行业范围显著扩容，新增城市更新、商业办公设施类别，并启动商业不动产REITs试点征求意见，形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局 [1] 工银瑞信基金REITs业务战略与布局 - 公司依托控股股东中国工商银行资源，构建“总行统筹+专业运作+分行赋能”三级协同体系，形成覆盖项目全流程的闭环服务能力 [11] - 公司搭建全周期服务体系，通过Pre-REITs基金、ABS等工具提供定制化金融服务，实现从资产培育到证券化退出的全周期赋能 [12] - 资产布局紧扣国家战略，形成以交通、清洁能源为核心，市政、养老、消费基础设施为延伸的多元化组合，储备项目覆盖保障性租赁住房、市政停车等多个领域 [12] - 公司精准把握税收优惠、常态化发行等政策红利，协同各方降低运作成本，提升综合效率 [12] - 公司计划在未来1-2年实现REITs业务“多点开花” [14] 标杆产品分析：工银河北高速REIT - 该产品是京津冀区域首单交通基础设施REITs，于2024年6月上市 [2] - 底层资产为荣乌高速（大王店枢纽互通至冀晋界段），是京津冀交通一体化与雄安新区高速网的关键动脉 [6] - 2025年三季报显示，报告期通行费收入达1.58亿元，年化现金流分派率为9.30% [4][6] - 原始权益人回收资金已全部用于再投资，投向G95首都地区环线高速公路廊坊至涿州段改扩建工程，资金使用率达100%，实现了存量资产到新增投资的良性循环 [6] 标杆产品分析：工银蒙能清洁能源REIT - 该产品是内蒙古首单基础设施公募REITs，于2024年12月10日在深交所上市 [2][8] - 公众投资者有效认购申请确认比例约为0.28%，有效认购倍数达357倍，创下深交所2024年度REITs公众认购倍数纪录 [2] - 底层资产为两座位于Ⅰ类风能资源区的风电场，总装机容量为149.5MW（原文亦表述为15万千瓦），每年可输送4亿度绿电，节约标准煤12万吨，减排二氧化碳30万吨 [8] - 2025年第三季度报告期收入为1985万元，年化现金流分派率达19.30% [8] - 报告期内，两座风电场全场可利用率均超过98%，运营稳定 [8] - 募集资金有效破解了原始权益人内蒙古能源集团的新能源项目资本金筹措难题，为其实现2025年新能源装机3000万千瓦目标注入关键动能 [8] 市场前景与未来机遇 - 截至2025年11月末，中国公募REITs市场已成立78只产品，总发行规模超过2000亿元，总市值规模突破2200亿元 [14] - 常态化发行机制确立，资产类型持续扩容，行业进入加速发展阶段 [14] - 未来机遇包括：万亿商业地产入局激活存量市场，绿色REITs在“双碳”目标下扩容空间巨大，区域战略深化带来持续建设需求 [14]

华夏安博仓储REIT上市概况 - 由安博发起的华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金于12月19日在深圳证券交易所成功上市，基金代码为180306 [1][5] - 这是安博在中国市场推出的首单公募REITs，安博持有20%的基金份额，华夏基金担任基金管理人 [1][5] 产品特点与市场反响 - 该REIT是目前已上市的仓储物流REITs中唯一全部资产均位于粤港澳大湾区的产品 [3][7] - 在网下询价阶段，基金网下询价倍数高达235.8倍，公众发售提前结束募集，显示各类投资者对项目投资价值高度认可 [3][7] 底层资产构成 - 首发底层资产精选了安博在粤港澳大湾区核心区位的三个优质物流仓储项目：安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心、安博东莞洪梅物流中心 [4][9] - 这些物流中心位于粤港澳大湾区的核心物流枢纽节点，均按国际领先标准设计、建造并管理，资产成熟度高、运营状态良好 [4][9] 战略意义与公司表态 - 安博全球首席财务官表示，此举是深度参与中国资本市场，带来了安博几十年来积累的国际化REITs经验、成熟的专业能力以及长期投资视角 [3][7] - 安博中国董事长认为，该REIT的上市体现了资本市场对安博中国平台资产质量、运营韧性和长期战略的高度认可，也彰显了中国资本市场持续扩大对外开放、深化国际合作的积极进展 [3][7] - 该REIT的成功上市是安博借助金融创新工具服务实体经济的实践范本，是外资加速布局中国公募REITs市场的具体体现，传递了安博长期投资中国市场的坚定信心 [4][9] 行业背景与影响 - 中国消费市场的蓬勃发展是驱动仓储物流行业发展的基础因素，安博持续看好中国市场的增长潜力 [4][9] - 该REIT的成功发行，为普通投资者提供了参与仓储物流项目投资的高效工具，也进一步丰富了中国公募REITs的资产类型 [5][9] - 该REIT对推动物流基础设施的现代化升级以及助力实体经济持续增长具有重要意义 [5][9] - 安博表示将继续以“长期主义”深耕中国市场，依托全球资源与国际化运营经验，持续打造面向未来的物流基础设施和可持续解决方案 [10]