产品上市概况 - 中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金于11月6日在上海证券交易所上市交易，基金代码为508029 [1] - 该产品是东北地区首支成功发行上市的公募REITs，标志着东北地区基础设施投融资改革进入新阶段 [1] - 首发基金份额共计3亿份，募集资金合计10.98亿元 [2] 底层资产详情 - 首发入池资产为13栋产业楼宇，位于沈阳市浑南区核心科创板块，产权建筑面积共计20.12万平方米 [2] - 基础设施项目以研发办公为主要业态，运营时间均超过5年，已进入运营稳定期 [2] - 运营管理团队具有20余年产业园区建设运营经验，构建了全周期、全要素的产业生态服务体系 [2] 战略意义与行业影响 - 公募REITs是支撑科技园区健康可持续发展的主要资本平台，能有效解决资金投入大、回报周期长的问题 [3] - 该REITs的成功上市将盘活存量资产、形成良性资本循环、提升运营效率，为东北其他产业园区发展提供可借鉴路径 [3] - 为全国投资者搭建起参与东北优质科创资产的核心桥梁，实现“资本赋能-存量盘活-增量投入-产业升级-资本增值”的良性循环 [3] 园区发展现状与规划 - 沈阳国际软件园自2003年开工建设，是沈阳市规模最大、集聚度最高、服务体系最完备的数字经济产业集群 [4] - 截至2025年第三季度，园区入驻企业1748家，从业人员超4万人 [4] - 沈阳数字经济产业园规划投资80亿元，项目全部建成后物理载体将达300万平方米，目标集聚3000家数字经济企业、产值千亿元 [4] 未来展望 - 上市标志着园区从“产业高地”向“资本高地”的关键跨越，是资本市场对园区项目价值与运营发展的高度认可 [5] - 园区将肩负更多使命，以更高标准做好底层资产的精细化管理，优化运营与服务，提升核心价值 [5] - 推动经营业绩稳步增长，为投资者带来长期稳定的投资回报，实现可持续发展与投资者价值回报 [5]

产品上市与市场意义 - 全国首单践行东北振兴战略公募REITs——中信建投沈阳国际软件园REIT在上海证券交易所正式挂牌上市 [1] - 该产品发行上市标志着公募REITs市场在服务国家区域发展战略、助力东北全面振兴方面迈出重要一步 [1] - 该REIT为全市场第77只上市的公募REITs，进一步丰富了我国公募REITs市场中产业园资产的区域布局 [2] 底层资产状况 - 底层资产位于沈阳市浑南区，涵盖13栋产业楼宇，总产权建筑面积约20.12万平方米，业态以研发办公为主 [1] - 项目运营时间均超过五年，已进入稳定经营阶段，展现出良好的持续运营能力和资产韧性 [1] - 近三年及最近一期，项目加权平均出租率稳定在84%左右，办公区域平均合同租金单价维持在46元/平方米/月以上 [1] 市场认购与投资者反应 - 该REIT在发行过程中受到资本市场高度关注，网下发售有效认购倍数达83倍 [1] - 高认购倍数充分体现了投资者对其底层资产质量与未来收益前景的积极预期 [1] 行业影响与示范效应 - 产品的成功落地通过资产证券化方式有效盘活了存量基础设施 [2] - 为东北地区存量资产的价值挖掘与效能提升提供了可复制、可推广的实践样本 [2] - 展现了民营经济在参与基础设施建设和运营中的活力与潜力，有助于增强各类市场主体对东北区域经济发展的信心 [2] - 为资本市场参与东北振兴提供了标准化、市场化的投资通道 [2]

财务业绩 - 2025年前三季度营业收入109.06亿元，同比增长163.73% [2] - 2025年前三季度归母净利润3.3亿元，同比扭亏为盈 [2] - 营收与利润增长主要源于房地产业务销售结转增加 [2] - 2025年上半年房地产开发业务毛利率为19.27%，较去年同期增加 [5] 费用与融资 - 财务费用同比增加，主因有息负债规模扩大导致利息支出增加，以及房地产项目资本化利息转费用化 [2] - 公司整体融资成本较去年明显下降 [2] 资产与投资 - 2024年度投资收益主要来自宝湾物流公募REITs发行 [2] - 长期股权投资集中在房地产合作项目、华泰宝湾物流REIT、仓储物流投资合伙企业及工业园并购基金 [3] - 2024年度信用减值主要来自其他应收款减值损失，与房地产合作项目未达预期相关 [4] 业务运营 - 宝湾物流2025年上半年仓库平均使用率为91.1%，同比提升4.1个百分点 [6] - 受行业竞争影响，仓储物流单位租金水平有所下滑 [6] - 宝湾物流客户以三方物流、电子商务为主，主要服务于境内消费市场 [7] - 参股企业中国核能科技在运维电站117座，风光总运营规模2,030MW，储能电站551MWh [8][9] 行业环境与展望 - 2025年房地产政策延续宽松，但市场仍处于筑底修复趋势，部分区域住宅项目库存去化压力较大 [2] - 中美贸易环境不确定性高，部分跨境电商客户提出压降仓储成本需求 [7] - 公司主营业务属资金密集型，需储备资金支持项目投资与运营，未来将综合考虑经营情况和发展需要制定利润分配预案 [9]

核心观点 - 报告核心观点聚焦于2025年第三季度公募REITs市场业绩的显著分化以及10月份市场的反弹表现 [4][5] - 稳健型资产如公用事业、保租房和消费类表现优异，而周期敏感性资产如产业园、仓储物流和交通类普遍承压 [4] - 10月市场在央行政策影响下呈V型反弹，绩优资产涨幅领先，估值和息差均有所回升 [5] 2025年第三季度REITs业绩总结 - **公用事业板块表现最优**：EBITDA同比增长超过10%，在收入、EBITDA及可供分配金额上均实现同比正增长 [4] - **保租房与消费板块表现稳健**：保租房板块量价稳健，消费板块已连续2个季度业绩正增长，其中金茂商业等业绩较为优异 [4] - **能源类资产整体下行**：除特变电工新能源业绩实现较好增长外，其余项目收入和EBITDA等指标多数同比明显下行 [4] - **产业园板块业绩下滑最明显**：EBITDA与可供分配金额降幅均超过10%，超过八成个券出现业绩下滑 [4] - **仓储物流板块整体疲软**：除华夏深国际外，其余项目业绩均有所回落，但收入和EBITDA整体降幅较小且呈收敛之势 [4] - **交通板块绩优券稀缺**：仅安徽交控与河北高速实现全面增长，其余项目表现欠佳 [4] - **新成立REITs达标率较低**：2024年成立的REITs有46%达成预期可供分配金额目标，而2025年成立的REITs仅14%达标，其中工银蒙能清洁能源和华威农贸市场已提前达成全年目标 [4] 2025年10月REITs市场分析 - **市场走势V型反弹**：受央行重启国债公开交易影响，10月中证REITs走势呈V型反弹，全月虽收跌但下旬阶段（10月22日至10月31日）开始放量上涨 [5] - **板块表现分化**：IDC（互联网数据中心）自上市起走势独立且10月依旧领涨，公用事业次之；正值季报窗口期，2025年第三季度绩优的消费、公用、保租在下旬阶段涨幅仅次于IDC [5] - **派息率与息差走阔**：产权类REITs最新派息率升至4.06%，较10年期国债收益率息差为2.27%（较上期增加0.23个百分点），较中证红利股息率息差为-0.30%（较上期增加0.48个百分点）；其中公用事业和消费板块的最新派息率较上期末提升幅度较多 [5] - **估值水平回升**：产权类（P/NAV）和经营权类（P/FFO）估值分别处于66%和72%历史分位；IRR（内部收益率）方面，经营权类相对稳定而产权类有小幅提升 [5] - **首发溢价率收窄与扩募进展**：华夏中海商业REIT月底上市但首日溢价空间明显收窄至仅3.3%，为今年以来最低首日涨幅；2025年10月下半月，易方达广西北投高速公路REIT申报交易所；华夏华润有巢REIT扩募注册生效，华夏华润商业REIT交易所发出问询函 [12] 重点公司三季报点评：鼎泰高科（301377） - **业绩高速增长**：2025年前三季度实现营收14.57亿元，同比增长29.13%；归母净利润2.82亿元，同比增长63.94%，业绩超预期 [13] - **单季度表现强劲**：2025年第三季度实现营收5.53亿元，同比增长32.94%，环比增长14.98%；实现归母净利润1.23亿元，同比增长47.05%，环比增长40.61% [13] - **盈利能力提升**：2025年前三季度毛利率为40.62%，同比提升5.04个百分点；净利率为19.28%，同比提升3.99个百分点；第三季度毛利率为42.88%，同比提升5.71个百分点，环比提升2.58个百分点；净利率为22.07%，同比提升1.99个百分点，环比提升4.03个百分点，主要受益于产品结构优化和铣刀产品涨价 [14] - **PCB行业需求旺盛**：AI服务器及高速交换机等硬件升级推动高端PCB需求激增，公司订单持续旺盛，钻针产品交付相对紧张 [14] - **产能快速扩张**：公司钻针月产能已突破1亿支，计划加快PCB微型钻针募投项目建设；自制设备交付周期最快可缩短至一个月内，每月预计可带来500万支的钻针产能提升 [14] - **全球化布局**：泰国工厂已投入钻针设备产能300万支，预计明年内完成1500万支产能布局；2025年上半年收购德国PCB刀具厂商MPK Kemmer GmbH，整合其技术优势和市场资源 [14] - **盈利预测上调**：预计2025-2027年归母净利润分别为3.95亿元、7.03亿元、10.29亿元（原预测为3.84亿元、6.45亿元、9.66亿元） [14] 重点公司三季报点评：荣昌生物（09995.HK） - **商业化表现亮眼，亏损收窄**：2025年前三季度收入同比增长42.3%，达到17.2亿元；净亏损为5.51亿元，同比收窄48.6%；第三季度收入同比增长33.1%，环比增长8.7%，达到6.22亿元；净亏损为1.01亿元，同比收窄65.2%，环比收窄48.3% [16] - **费用结构优化**：2025年前三季度研发费用为8.91亿元，同比下降22.8%；销售费用为8.23亿元，同比增长32.1%，销售费用率同比下降3.7个百分点至47.8%；毛利率同比提升4.5个百分点至84.3% [16] - **核心产品RC18进展**：已有三项适应症（系统性红斑狼疮、类风湿关节炎和重症肌无力）获批上市；用于治疗干燥综合征和lgA肾炎的上市申请已获受理；与Vor Biopharma就RC18全球权益达成合作，将获得4500万美元首付款及最高可达41亿美元的里程碑付款 [16] - **核心产品RC48进展**：已获批用于治疗HER2表达的局部晚期或转移性胃癌和尿路上皮癌等；RC48联合PD-1一线治疗尿路上皮癌的上市申请已获受理；合作方正在准备RC48单药治疗二线尿路上皮癌的海外上市申请 [16][17] - **研发管线推进**：双抗RC148（PD-1/VEGF）联合治疗一线非小细胞肺癌的二期临床试验已完成患者入组；RC28（VEGF/FGF）用于治疗糖尿病性黄斑水肿的上市申请已获受理，并将部分权益授权参天制药，获得2.50亿元首付款及潜在10亿元里程碑付款 [19] - **盈利预测与评级上调**：将2025年每股盈利预测从-1.39元上调至-0.51元，2026年预测从-0.23元上调至0.23元，2027年预测从0.73元上调至1.51元；基于DCF模型，目标价从50港币上调至109港币，维持买入评级 [19] 重点公司三季报点评：中钨高新（000657） - **业绩符合预期**：2025年前三季度实现营业收入127.55亿元，同比增长13.39%；归母净利润8.46亿元，同比增长18.26%；第三季度营业收入49.06亿元，同比增长34.98%，环比增长10.08%；归母净利润3.35亿元，同比增长36.53%，环比增长15.91% [20] - **盈利能力改善**：2025年前三季度毛利率为21.83%，同比提升6.97个百分点；净利率为7.30%，同比提升4.74个百分点；第三季度毛利率为22.85%，同比提升8.10个百分点，环比提升1.24个百分点；净利率为7.55%，同比提升5.18个百分点，环比提升0.32个百分点 [20] - **PCB钻针需求高增**：AI算力资本开支加速推动高端PCB需求激增，高端PCB钻针供不应求；公司旗下金洲公司加快推广新产品系列，巩固在大长径比微钻领域的领先地位 [20] - **产能积极扩张**：金洲公司产品结构中核心产品销售占比已超过总销量的50%；月产能从上半年约6000多万支提升至9月7000多万支，预计10月底突破8000万支；已审议通过微钻扩产1.4亿支的项目 [20] - **钨矿资源注入**：拟以8.21亿元现金收购远景钨业99.97%股权，其保有金属量约15.45万吨，年产量约2600吨，将提升公司钨资源自给率；后续将积极推进集团内剩余三个矿山的注入工作 [20] - **盈利预测上调**：考虑到矿山注入增厚利润，预计2025-2027年归母净利润分别为12.92亿元、18.07亿元、22.52亿元（原2025-2026年预测为5.34亿元、6.26亿元） [20]

公募REITs市场2025年第三季度业绩及10月表现 - 2025年第三季度REITs业绩分化显著：公用事业、保租房及消费类资产表现优异，收入、EBITDA及可供分配金额均实现同比正增长，其中公用事业板块EBITDA同比增长超10%；保租房板块量价稳健；消费板块已连续2个季度业绩正增长[2][13] - 周期敏感性资产普遍承压：产业园板块业绩下滑最明显，EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑；仓储物流板块整体疲软但降幅呈收敛之势；交通板块仅安徽交控与河北高速实现全面增长[2][13] - 2025年10月市场呈现V型反弹，下旬（10月22日至31日）放量上涨：IDC板块自上市起走势独立且10月领涨，公用事业次之；25Q3绩优的消费、公用、保租板块在下旬阶段涨幅仅次于IDC[3][13] - 派息率与估值水平变化：产权类REITs最新派息率升至4.06%，较10年期国债收益率息差为2.27%（较上期扩大0.23个百分点）；产权类(P/NAV)和经营权类(P/FFO)估值分别处于66%和72%历史分位[3][13] - 新发REITs市场热度降温：10月底上市的华夏中海商业REIT首日溢价率收窄至3.3%，为2025年以来最低首日涨幅；2025年1-10月，0.5亿元/1亿元资金参与网下申购的绝对收益分别为175.35万元/350.70万元，对应网下收益率为3.51%[13] 鼎泰高科2025年第三季度业绩 - 2025年前三季度营收14.57亿元，同比增长29.13%；归母净利润2.82亿元，同比增长63.94%，业绩超预期[12] - 2025年第三季度单季营收5.53亿元，同比增长32.94%，环比增长14.98%；归母净利润1.23亿元，同比增长47.05%，环比增长40.61%[12] - 盈利能力显著提升：2025年前三季度毛利率40.62%，同比提升5.04个百分点；净利率19.28%，同比提升3.99个百分点；第三季度毛利率42.88%，同比提升5.71个百分点，环比提升2.58个百分点[13] - PCB行业需求旺盛推动业绩增长：AI服务器及高速交换机硬件升级带动高端PCB需求激增，公司钻针产品交付紧张；公司计划加快PCB微型钻针募投项目建设，目前钻针月产能已突破1亿支[13] - 全球化布局加速：泰国工厂已投入钻针设备产能300万支，预计2026年内完成1500万支产能布局；2025年上半年收购德国PCB刀具厂商MPK Kemmer GmbH，整合其核心技术及市场资源[13] 荣昌生物2025年第三季度业绩 - 2025年前三季度收入17.2亿元，同比增长42.3%；净亏损5.51亿元，同比收窄48.6%；第三季度收入6.22亿元，同比增长33.1%，净亏损1.01亿元，同比收窄65.2%[15] - 研发投入优化：2025年前三季度研发费用8.91亿元，同比下降22.8%；第三季度研发费用2.43亿元，同比下降29.9%；销售费用率同比下降3.7个百分点至47.8%[15] - RC18（泰它西普）适应症拓展及海外合作进展：已有系统性红斑狼疮、类风湿关节炎和重症肌无力三项适应症获批；干燥综合征和IgA肾炎的上市申请已获受理；与Vor Biopharma就RC18全球权益达成合作，获得4500万美元首付款及最高41亿美元里程碑付款[15] - RC48（维迪西妥单抗）临床进展：联合PD-1一线治疗尿路上皮癌的上市申请已获受理；海外合作方正在准备RC48单药治疗二线尿路上皮癌的上市申请[15][16] 中钨高新2025年第三季度业绩 - 2025年前三季度营业收入127.55亿元，同比增长13.39%；归母净利润8.46亿元，同比增长18.26%；第三季度营业收入49.06亿元，同比增长34.98%，归母净利润3.35亿元，同比增长36.53%[19] - 盈利能力改善：2025年前三季度毛利率21.83%，同比提升6.97个百分点；净利率7.30%，同比提升4.74个百分点；第三季度毛利率22.85%，同比提升8.10个百分点[19] - PCB钻针产能扩张：金洲公司9月月产能提升至7000多万支，预计10月底突破8000万支；2025年7月董事会已审议通过微钻扩产1.4亿支项目[19] - 资源整合推进：拟以8.21亿元现金收购远景钨业99.97%股权，该矿保有金属量约15.45万吨，年产量约2600吨；后续将积极推进集团内剩余三个矿山注入工作[19]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 全收益指数周度上涨 0.06%延续回稳趋势，但月线连跌四月市场整体较弱；49 只 REITs 收涨 27 只收跌成交活跃度提升；三季报后各板块表现分化，市政环保、数据中心、消费设施、租赁住房板块可重点关注，产业园区、仓储物流、交通设施、能源板块业绩承压或受影响 [1][2][16] 根据相关目录分别进行总结 三季报后，重点关注市政/数据中心/消费/保租房 - 市政环保板块超预期，收费单价或处理量恢复较好，供热领域项目如富国首创水务、国泰海通济南能源供热值得关注；部分项目如银华绍兴原水水利需关注解禁情况 [16][19] - 数据中心板块在 AIDC 智能算力热潮下表现强势，虽租户单一但租约长，客户可靠性高，两只 REITs 分派率在 4%以下，可继续关注 [16][24] - 消费设施板块年底进入业绩冲刺期，是消费 REITs 的黄金季，可关注分派率高、出租表现稳定的易方达华威市场、华安百联消费等项目 [16][26] - 租赁住房板块业绩平稳，出租率维持高位，多个项目处于扩募中，债市企稳后可重点跟进 [16][32] - 产业园区板块三季度业绩继续承压，项目分化明显，可关注出租率“9”开头的园区个券 [16][36] - 仓储物流板块新增供给冲击仍在，关联方租赁占比大的项目可抵抗竞争，优先关注红土创新盐田港、嘉实京东仓储基础设施等项目 [16][47] - 交通设施板块显著受周边竞品项目影响，优先关注东部区域路产，部分项目需谨慎估计分流影响 [16][50] - 能源板块受多因素影响业绩普遍承压，部分项目拟通过保理保障分红 [16][54] 其他要闻 - 本周 49 只 REITs 收涨 27 只收跌，创金合信首农、南方万国数据中心等涨幅较大，华夏合肥高新、招商科创等跌幅较大 [59] - 本周 REITs 成交活跃度有所提升，日均成交额 6.18 亿元、日均成交量 1.49 亿份、日均换手率 0.61%，环比分别变化+13.68%、+18.74%、+0.09pct [63] - 2025 年 11 月有 5 个项目解禁，需关注潜在交易压力 [2][65] - 截至 2025 年 10 月 31 日，年内剩余潜在发行项目 4 - 5 单左右 [70]

项目背景与战略意义 - 南京交通REIT是全国首单绕城高速公路REITs产品，其发行是国家“十四五”规划及推动公募REITs健康发展战略的生动地方样本 [1][2] - 项目由南京交通集团作为发起人，南京公路集团作为原始权益人及运营管理机构，华夏基金作为基金管理人，三方强强联合 [3] - 项目标志着南京绕越东南段高速公路向新而行的崭新开端，旨在为基建投资、民生福祉与公众财富筑起桥梁 [1][2] 运营管理与效率提升 - 专业运营团队深耕高速公路投资建设运营数十年，凭借专业养护、智慧交通研发和丰富管理经验保障资产安全高效稳定运营 [3] - 通过“电台播报+情报板”动态引流、南庄收费站专项治理，节假日通行效率提升约10.2% [3] - 创新采用“无人机+猎犬”巡山机制，自研“智慧交通异常事件检测系统”实现智能巡检与雷视融合，提升管养效率 [4] - 方山服务区应用AI后端识别车位管理系统，提升高峰时段车位周转效率，并升级320米“司机之家”及四星级母婴室 [3][4] 财务表现与车流数据 - 2024年11月至2025年9月统计期内，日均断面流量达4.1万辆，同比增长7.35% [5] - 同期通行费收入达4.59亿元，同比增长9.04%，其中客车流量2.8万辆贡献收入2.28亿元，货车流量1.3万辆贡献收入2.31亿元 [5] - 上市以来实施3次收益分配，累计派发红利31,815万元，分红比例均不低于对应基准日可供分配金额的99% [2][5] - 项目全周期内部收益率及实际分派率表现优异，彰显资产穿越周期的长期投资价值 [5] 市场认可与二级表现 - 发行认购火爆，公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为19.163%和12.848，累计认购资金为拟募集规模的2.515倍 [6] - 截至2025年9月30日，产品上市以来二级市场涨幅达30.84%，领先中证REITs全收益指数的13.18% [7] - 公司通过定期报告、业绩说明会及开放日等渠道紧密沟通市场，开放日活动吸引近五十家投资机构参与 [7] 未来展望与战略规划 - 公司计划循序探路扩募，用好用足REITs平台，以释放盘活存量资产、打通投融资良性循环的更大潜能 [7] - 项目志在成为三重标杆：拓展宁合通衢、灌溉基建沃土、续写南京动能新篇 [8]

报告行业投资评级 报告未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年Q3公用类业绩最优，保租与消费稳健，仓储物流和交通类疲软分化，产园同比降幅大，能源类整体下行；10月市场放量反弹，绩优资产涨幅领先，息差走阔，估值回升；首日溢价率空间收窄，华夏华润有巢扩募注册 [3] 根据相关目录分别进行总结 1. 公用绩优、保租消费稳健，产园及物流板块承压 - 弱周期业绩稳健领跑，强周期板块普遍承压，公用事业、消费类及保租房Q3业绩同比正增长，能源类业绩普遍下滑，产业园、交通类、仓储物流类资产承压 [3][8] - 保租房租金波动小，出租率及收缴率高，厦门安居业绩亮眼，板块基本面稳健 [12][16] - 公用事业经营优化，三季度量价齐升，财务指标达近5个季度高位 [17][22] - 消费租金坪效稳中有升，华威农贸业态升级，可供分派金额普涨，金茂与华润业绩增幅领衔 [26][27] - 仓储物流市场化租赁类业绩承压，关联方整租型运营稳定，整体业绩遇冷，收入及利润多数下滑 [31][37] - 能源光伏地域分化，风电承压，特变电工新能源业绩亮眼，多数基金收入下滑 [39][49] - 产业园部分以价换量显效，租金未筑底，基金收入、EBITDA同比普降，部分环比改善，可供分配金额同比全线下滑，部分环比提升 [50][57] - 交通暑期出行环比改善，路网分流影响部分项目，财务指标同比多数下滑，2024年成立的REITs达标率46%，2025年成立的仅14% [61][67][73] 2. 市场迎来放量V型反弹，派息走阔配置价值凸显 - 无风险利率回落，10月中证REITs指数呈V型走势，全月下跌1.7%，下旬放量上涨1.2% [82] - Q3绩优资产涨势强劲，产园及物流跌幅较深，10月仅IDC与公用事业上涨，下旬绩优板块涨幅居前 [86] - IDC领涨十月行情，下旬超8成个券上涨，10月个券涨、跌数量占比分别为37%、63%，下旬涨、跌比为83%、17% [90] - 市场流动性整体回暖，仓储物流换手率提升较多，10月日均换手率回升至0.44%，下旬提升至0.53% [92][93] - REITs息差优势走阔，公用派息率提振显著，产权类REITs派息率升至4.06%，公用、能源、消费派息率提升幅度多 [102] - 产权类、经营权类估值分别处于66%、72%分位，产权类P/NAV为1.26X，经营权类P/FFO为14.36X [106] - 经营权类IRR相对稳定，产权类IRR有小幅提升，产权类最新IRR为4.1%，经营权类为3.6% [112] 3. 11月上旬2单项目解禁，华夏华润有巢扩募注册 - 11月上旬银华绍兴水利REIT、中金联东科创REIT部分战略配售份额解禁，10月下半月华夏安博仓储物流REIT询价，华夏中海商业REIT上市，华夏华润有巢扩募注册 [117] - 73只REITs发布2025年第三季度报告，部分REITs发布三季度临时公告，10月下半月4只REITs发布分红方案 [120] 4. 首发溢价率空间再收窄，全年网下收益率3.51% - 10月华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT网下发行，华夏中海商业REIT上市，沪深上市REITs达76只，总市值2206亿元 [125] - 华夏中海商业REIT上市首日仅上涨3.3%，为今年以来最小涨幅 [126] - 2025年1 - 10月，0.5亿元/1亿元资金参与REITs网下申购绝对收益分别为175.35万元/350.70万元，对应网下收益率为3.51% [130] - 10月下半月易方达广西北投高速公路REIT申报交易所，华夏华润有巢REIT注册生效，华夏华润商业REIT交易所发出问询函 [131] - 10月下半月4单公募REITs招投标信息更新，华夏基金中标福州新投发展集团有限公司租赁住房公募REITs项目 [135]

核心观点 - 南京交通REIT作为全国首单绕城高速公路REIT，在上市一周年之际，展现出资产价值提升、运营数据亮眼和市场高度认可的良好态势，成为公募REITs服务实体经济的成功样本 [1][3] 运营表现 - 项目日均断面流量达4.1万辆，同比增长7.35%；全线累计实现通行费收入4.59亿元，同比增长9.04% [13] - 通过专项治理，南庄收费站节假日期间整体通行效率提升约10.2% [8] - 项目已实施3次收益分配，累计派发红利31,815万元，分红比例均不低于对应收益分配基准日可供分配金额的99% [13] 智慧管理与创新 - 团队自研“智慧交通异常事件检测系统”，具备智能巡、AI云检、雷视融合三大核心功能 [10] - 创新采用“无人机+猎犬”巡山机制进行隔离栅专项排查与修复 [10] - 方山服务区应用“基于AI后端识别的车位检测管理系统”，提升高峰时段车位周转效率 [10] 市场认可与投资者关系 - 产品发行时公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为19.163%和12.848%，累计认购资金为拟募集规模的2.515倍 [14] - 截至2025年9月30日，产品上市以来二级市场涨幅为30.84%，领先中证REITs全收益指数（13.18%） [14] - 通过投资者开放日活动吸引近五十家投资机构参与，在市值维护和治理规范方面树立典范 [16] 未来展望 - 公司计划循序探路扩募，用好用足REITs平台，以释放盘活存量资产、打通投融资良性循环的更大潜能 [16]

项目背景与战略意义 - 公司发行的全国首单绕城高速公路REITs，是资本市场服务实体经济的创新举措，连接基建投资、民生福祉与公众财富 [1] - 项目的探索与实践是国家“十四五”规划与推动公募REITs健康发展战略的生动地方样本 [1] - 项目标志着高速公路资产与时代同频发展的崭新开端 [1] 专业运营与管理赋能 - 项目由南京交通集团作为发起人，南京公路集团作为原始权益人及运营管理机构，华夏基金作为管理人，三方强强联合，具备数十载行业经验 [4] - 运营团队拥有专业的运营养护团队、强大的智慧交通研发能力和丰富的管理经验，为资产安全、高效、稳定运营提供坚实保障 [4] - 通过健全标准化体系建设、因站施策、电台播报与情报板组合等方式动态调整引流方案，提升通行效率 [4] - 南庄收费站节假日期间整体通行效率提升约10.2% [4] - “一路四方”联动联勤机制使通行效率大幅提升，道路安全事故率显著下降 [4] - 方山服务区焕新升级，新增320平方米“司机之家”与四星级母婴室 [4] 智慧化建设与创新管养 - 采用精细化管养和智慧化升级，创新采用“无人机+猎犬”巡山机制应对动物入侵 [6] - 团队自研“智慧交通异常事件检测系统”，集智能巡、AI云检、雷视融合三大核心功能于一体 [6] - 方山服务区创新应用“基于AI后端识别的车位检测管理系统”，显著提升高峰时段车位周转效率 [6] - 智慧化举措持续改善公众出行体验，增强项目综合服务能力和路段竞争力 [6] 运营业绩与财务表现 - 2024年11月至2025年9月统计期内，绕越东南段日均断面流量达4.1万辆，同比增长7.35% [7] - 同期全线累计实现通行费收入4.59亿元，同比增长9.04% [7][9] - 日均断面客车流量2.8万辆，贡献收入2.28亿元；日均断面货车流量1.3万辆，实现收入2.31亿元，反映出强大的货运通道功能和持续优化的收入结构 [7] - 上市以来至2025年9月，已实施3次收益分配，累计派发红利31,815万元，分红比例均不低于对应基准日可供分配金额的99% [11] - 项目全周期内部收益率及实际分派率持续表现优异，彰显资产穿越周期的长期投资价值和持续回报能力 [11] 市场表现与投资者关系 - 发行认购火爆，公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为19.163%和12.848%，累计认购资金为拟募集规模的2.515倍 [11] - 截至2025年9月30日，产品上市以来二级市场涨幅为30.84%，领先中证REITs全收益指数的13.18% [12] - 公司高度重视投资者关系管理与信息披露，通过定期报告、业绩说明会和开放日等渠道与市场保持紧密沟通 [12] - 投资者开放日活动吸引近五十家投资机构参与，为行业投资者关系管理树立典范 [12] 未来展望 - 市场坚信公募REITs在盘活存量资产、打通投融资良性循环中潜力巨大 [12] - 公司将循序探路扩募，用好用足REITs平台 [12]