公募REITs市场表现 - 华安百联消费REIT年内涨幅达到52.77% [1] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超过14% 过去6个月累计涨幅接近20% [5] - 公募REITs总市值突破2000亿元大关 [5] - 66只上市公募REITs中 25只年内涨幅超过20% 其中11只超过30% [5] - 消费类REITs表现突出 涨幅前十中占据6席 [5] 新产品申报进展 - 华夏中核清洁能源REIT已申报 底层资产或为新疆和田地区波波娜水电站 [2] - 新华水力发电计划发行10亿-20亿元水电基础设施REITs 中信证券联合体中标管理服务 中信建投入围财务顾问服务 [3] - 创金合信首农产业园REIT等4只产品已回复交易所反馈意见 估值有所压降 [4] - 中金中国绿发商业REIT进行网下询价 询价区间2.754-3.366元/份 [4] - 中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍 [4] 市场动态与政策支持 - 华夏特变电工新能源REIT因累计涨幅达50.63%触发临时停牌 [6] - 上海市出台政策支持基础设施REITs提质扩容 鼓励通过资产重组注入已上市REITs平台 [6]

公募REITs市场动态 - 公募REITs总市值首次突破2000亿元，截至6月6日较2024年末上涨29% [3] - 公募REITs市值指数（全样本）收于113.91，较2024年末上涨19%，处于78%历史分位数水平 [3] - 可供分配收益率与长债利差收窄是市场持续上扬的主因，叠加业态基本面超预期/修复、新基上市及分红扩募等交易要素推动 [3] - 2025年常态化发行加速，已上市8只产品，发行规模达134亿元，多地发布项目储备通知预示市场规模将持续扩张 [3] 三峡水运新通道项目进展 - 项目可行性研究报告获国家发改委批复，静态总投资约766亿元，总工期100个月（不含12个月筹建期） [4] - 项目包含三峡枢纽新通道工程和葛洲坝航运扩能工程，勘察设计招标已启动，资金已落实 [4] - 交通运输部表态力争年内开工，项目推进将补充交运领域建设订单，利好中国交建等企业 [4]

公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数上涨1 58%，中证REITs（收盘）指数上涨1 55% [1] - REITs总指数跑赢沪深300指数0 69个百分点，跑赢中证全债指数1 41个百分点，跑输南华商品指数0 24个百分点 [1] - 公募REITs总市值首次突破2000亿元，达2019 9亿元 [2] - 全市场66只REITs中54只环比上涨，12只下跌 [1][3] 细分资产表现 - 交通基础设施和市政水利板块表现较优 [1] - 产权类REITs上涨0 9%，经营权类REITs上涨3 2% [2] - 高速公路板块连续第3周领涨，总回报指数涨幅达3 34% [2] - 涨幅前三均为高速公路REITs：招商高速公路REIT（7 96%）、华泰江苏交控REIT（5 9%）、平安宁波交投REIT（5 84%） [1][3] - 跌幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT（-1 22%）、华夏金隅智造工场REIT（-1 07%）、华泰南京建邺REIT（-1%） [1] 流动性与资金动向 - 上周成交规模20 9亿元，水利设施类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三：华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT、华夏中国交建REIT [6] - 成交额前三：华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、国金中国铁建REIT [6] - 主力净流入总额905万元，交通基础设施类净流入额最高 [7] 政策与行业动态 - 上海市发改委推动REITs提质扩容，建立动态储备机制 [8] - 4单项目提交监管问询反馈，估值均调降：创金合信首农产业园REIT（-7 1%）、华夏华电清洁能源REIT（-0 3%）、南方万国数据中心REIT（-11 9%）、南方润泽科技数据中心REIT（-11 4%） [9] - 中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获证监会注册批复 [9] - 28只REITs处于待上市状态（16只首发，12只扩募） [9]

市场表现 - 6月6日沪指涨0.04%，深成指跌0.19%，创业板指跌0.45%[2] - 6月6日上证净流入70.04亿元，深证净流入5.75亿元[3] - 周五市场震荡收十字星，量能不足，短期回调预期明显[1] 消息面 - 香港《稳定币条例》8月1日生效[4] - 5月全球制造业PMI为49.2%，连续3个月低于50%[4] 行业动态 - 5月餐饮业表现指数49.42，现状指数44.61环比上升1.27，预期指数54.22高于中性水平[7] - 中国汽车行业兼并重组浪潮不可避免[8][9] - 今明年水利建设项目可新增非常规水利用能力超3亿立方米/年[10] 基金动态 - 财政部研究制定、修订全国社会保障基金境内投资管理办法[11] - 四年公募REITs总市值首破2000亿元[13]

项目荣誉与市场表现 - 华泰南京建邺REIT荣获"公募REITs年度优秀项目"称号 系唯一获奖的产业园区类项目 [1] - 项目于2023年12月3日在上交所上市 为南京市首单产业园类基础设施公募REITs [1] - 上市后市场反应良好 产品走势稳健 [1] - 发行人建邺高投集团获上交所"2024年度优秀基础设施公募REITs参与人"称号 [1] 公司战略与业务模式 - 建邺高投集团为建邺区政府授权的产业园区投融资及运营主体 聚焦"金融+数字经济"主导产业 [1] - 实施园区"建设、运营、服务"一体化发展规划 强化产业园运营业务 [1] - 未来将构建基础设施"募投管退"全链条业务 采用"孵化-成熟-上市"资产管理模式 [2] - 推动南京市产业园区REITs常态化发行 吸引民间资本服务实体经济 [2] 项目参与机构 - 建邺高投集团担任原始权益人和运营管理机构 [1] - 华泰证券(上海)资产管理有限公司为基金管理人和资产支持证券管理人 [1]

市场表现 - 本周中证REITs全收益指数收于1107.26点，周度上涨1.58%；中证REITs（收盘）指数收于881.85点，周度上涨1.55%[1] - 我国基础设施公募REITs市场已上市66个项目，本周总市值收于2021亿元，首次突破2000亿元大关，环比上涨1.95%[1] - 本周REITs各资产板块均上涨，整体跑赢沪深300、债券板块、沪金和COMEX黄金，跑输中证500、中证1000、恒生科技和沪银[1] 二级市场 - 交通设施板块涨幅领先，本周涨幅3.35%；租赁住房年初至今涨幅达21%，本周表现一般[6] - 市场成交活跃度环比提升，日均成交额5.23亿元、日均成交量1.16亿份、日均换手率0.60%，环比分别上升10%、7%、0.04pct[12] - 消费、能源、租赁住房板块估值较高，园区基础设施、市政环保、交通基础设施和仓储物流估值表现分化[19] 一级市场 - 2025年以来已有8个项目上市，募集资金134亿元；截至6月6日，2025年内潜在发行项目12 - 15单左右，预计总发行规模200亿元以上[25] - 华夏北京保障房、国泰君安临港创新产业园扩募已通过审核，多只REITs处于不同扩募进度[30] 其他要闻 - 6月3日，信义能源与信义光能拟通过太阳能发电场基础设施REITs于中国上市，已递交申请材料至发改委[33] - 深圳龙岗区城投集团推进以智慧家园项目为底层资产申报发行公募REITs，力争2025年上市[33]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数收涨，REITs 总市值突破 2000 亿元，三单公募 REITs 取得新进展，市场持续扩容 [1] - 本周经营权类 REITs 走势强于产权类 REITs，全市场各类型 REITs 收涨，能源、交通、消费 REITs 涨幅最大 [1] - 截至 6 月 6 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] 各部分总结 市场走势 - 二级市场走势：截至 6 月 6 日，中证 REITs 指数收盘价 881.85 点，整周涨跌幅 +1.6%，表现强于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅 +11.7%，排名领先；近一年回报率 11.1%，波动率 7.0%，回报率高于其他指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数；REITs 总市值升至 2021 亿元，较上周增加 39 亿元，全周日均换手率 0.60%，较前一周增加 0.04 个百分点 [2][8][13] - 不同项目属性和类型表现：产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 +0.9%、+3.0%；各类 REITs 收涨，能源、交通、消费类涨幅最大，分别为 3.7%、3.5%、2.4%；周度涨幅排名前三的是招商高速公路 REIT（+7.96%）、华泰江苏交控 REIT（+5.90%）、平安宁波交投 REIT（+5.84%） [3][18][22] - 交易活跃度和资金流向：水利设施类本周交易最活跃，区间日均换手率 1.0%，成交额占比 1.6%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率 0.7%，成交额占比 34.3%；主力净流入额前三名是平安广州广河 REIT（832 万元）、华夏中国交建 REIT(744 万元）、华夏合肥高新 REIT(539 万元） [3][24] 一级市场发行 - 截至 6 月 6 日，已申报 1 只，已问询 1 只，已受理 2 只，已反馈 7 只，已通过待上市 5 只，已上市首发产品 3 只 [26] 估值跟踪 - 债性角度：截至 6 月 6 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，高于主流固收资产静态收益率 [28] - 股性角度：通过相对净值折溢价率、IRR、P/FFO 判断估值，不同项目类型指标不同；产权类关注股息率，经营权类关注内部收益率，截至 6 月 6 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 315BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 167BP [28][29] 行业要闻 - 5 月 30 日，中银中外运仓储物流 REIT 获注册，首发资产聚焦多地物流节点，拟投资 6 处基础设施，总面积 30.54 万平方米，出租率 95.59%，估值 10.97 亿元 [35] - 5 月 30 日，国泰君安临港产业园 REIT 扩募获批复，底层资产为漕河泾科技绿洲康桥园区，建筑面积约 18.24 万㎡，估值 15.32 亿元 [35] - 6 月 3 日，上海市发改委印发通知，建立储备库，优化审核推荐，提升申报发行效率 [35] - 6 月 3 日，南方万国数据 REIT 与南方润泽科技 REIT 完成反馈回复，调整评估基准日，估值下调约 12%，披露节能改造计划 [35] - 6 月 3 日，中金中国绿发商业 REIT 获批复，底层资产为领秀城贵和购物中心，估值 15.30 亿元 [35][36]

公募REITs市场新布局者 - 华能国际拟以下属公司青岛热电持有的华能青岛项目作为底层资产发行基础设施公募REITs 长城基金担任基金管理人 长城证券资管担任专项计划管理人 [2] - 长城基金此前未发行过公募REITs产品 若方案落地将成为第27家布局公募REITs的基金管理人 [2] - 长城基金与华能国际存在股权关联 长城基金为长城证券子公司 华能资本服务有限公司为长城证券第一大股东 同时是中国华能集团子公司 中国华能集团持有华能国际9.91%股份 [3] 行业参与动态 - 2024年以来中银基金、南方基金、创金合信基金等公募陆续加入REITs赛道 南方基金申报业内首只数据中心资产类型REITs 创金合信首农产业园REIT已获交易所反馈 [3] - 截至6月6日布局公募REITs的基金管理人达26家 管理产品超80只 底层资产扩展至十大类 包括保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施等 [4] - 交易所审核中的项目类别还包括数据中心、热电联产 未来可能新增养老基础设施、旅游景区、酒店等行业项目 [4] 市场规模与表现 - 已上市的66只公募REITs总市值突破2000亿元 平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT市值113.09亿元 为全市场唯一超百亿产品 另有8只基金市值突破500亿元 [5] - 2025年以来公募REITs平均收益率达19.34% 12只基金年内收益率超30% 华安百联消费REIT以超50%收益率居首 [6] - 市场认为2000亿元市值突破反映政策支持、资产扩容和投资者信心提升 未来有望在盘活存量资产、服务实体经济方面发挥更大作用 [6] 行业发展挑战与建议 - 当前市场面临资产版图局限 底层资产以传统基建为主 税收优惠覆盖不全 专项立法缺失 二级市场流动性不足等问题 [7] - 流动性不足表现为交易不连续、尾盘成交集中、价格易受小额操作冲击等现象 主因包括增量资金不足、战略配售比例过高、投资者结构单一等 [8] - 建议完善REITs法律规范 确立税收中心地位 简化扩募流程 鼓励地方政府与社会资本合作 探索数据中心、养老等新领域资产发行 [8]

市场表现 - 上周公募REITs二级市场价格整体延续震荡波动 中证REITs（收盘）指数下跌0.10%收于868.4点 中证REITs全收益指数上涨0.03%收于1090.1点 [1] - 经营权类REITs走势强于产权类REITs 产权类和特许经营权类REITs平均周涨幅分别为-0.3%和0.6% [1] - 全市场66只公募REITs中31只上涨 35只下跌 涨幅前三为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）和华夏金茂商业REIT（+3.59%） 跌幅前三为华夏合肥高新REIT（-3.48%）、中金湖北科投光谷产业园REIT（-2.42%）和中信建投明阳智能新能源REIT（-2.34%） [1][3] 板块分化 - 交通和能源类REITs表现较好 周涨幅分别为0.67%和0.60% 消费REITs和产业园REITs表现较弱 跌幅分别为-0.53%和-0.80% [2] - 高速板块因分红博弈和4月经营数据稳健涨幅居前 能源板块受市场追捧 扩募预期下部分项目易涨难跌 [2] - 国内REITs市场总市值1982亿元 流通市值920亿元 [2] 流动性数据 - 上周公募REITs成交规模23.8亿元 保障性租赁住房类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和红土创新盐田港REIT 成交额前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、华夏中国交建REIT和中金安徽交控REIT [6] - 主力净流出2020.6万元 主力净流入前三的底层资产类型为交通基础设施类、市政设施类和保障性租赁住房类 单只REITs净流入前三为中金安徽交控REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和华泰江苏交控REIT [7] 行业动态 - 中银中外运仓储物流REIT（首单央企仓储物流REITs）和国泰君安临港创新智造产业园REIT（扩募）获批 前者底层资产可租赁面积约30万平方米 覆盖长三角、京津冀及成渝经济圈 后者扩募后将成为覆盖工业厂房与研发办公两类资产的REITs [9] - 中金唯品会奥特莱斯REIT获交易所反馈 要求补充披露运营指标和估值参数 [10] - 华能国际拟以青岛热电项目发行公募REITs 底层资产拟转让至专项计划 长城基金和长城证券资管分别担任管理人和专项计划管理人 [10] - 截至上周末共有14只REITs基金等待上市 [11]

第九单消费基础设施REITs获批 - 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式获批并注册生效，成为第九单消费基础设施REITs [1] - 底层资产为济南领秀城贵和购物中心，建筑面积20.09万平方米，是济南南部最大单体商业项目 [2] - 项目3公里范围内覆盖216个小区，常住人口47.55万人，客群基础庞大且交通便利（20分钟可达济南西站/东站） [2] 底层资产运营与竞争力 - 2024年经营性净现金流（NOI）达9526.10万元 [3] - 商场通过绿色智能、文化赋能等策略提升竞争力，获BREEAM低碳运营卓越级认证，屋顶1.2兆瓦光伏项目已并网发电 [4] - 商户反馈销售增长显著（华为扩租升级为智能生活馆，周大福经历两次店铺升级，斐乐新店运营超预期） [4][5] 运营策略与未来规划 - 运管方将深化绿色低碳标杆打造，结合业态融合、数智化运营（如抖音/美团合作）和精准营销策略 [4][5] - 计划通过"线上引流+线下体验"闭环及定向促销体系提升商户销售转化率 [5] - 未来扩募将分阶段装入优质资产，覆盖京津冀、成渝、长三角等地区商业项目 [7] 发行REITs的战略意义 - 推动公司从重资产投资转向轻资产运营，提升运管能力并盘活存量资产 [6] - 有助于压降杠杆、释放投资空间，未来可探索酒店、度假景区等资产发行REITs的可行性 [6] - 通过净现金流分派率等市场化指标推动商业项目提质增效，打造行业标杆运管平台 [6][7]