特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客 户，用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿 订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便， 敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大 证券的客户。 报告摘要 1、二级市场 2025年12月22日-2025年12月26日（以下简称"本周"），我国已上市公募REITs二级市场价格整体波浪式修 复，结束了连续5周的下跌行情：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于783.86和1014.8， 本周回报率分别为1.39%和1.56%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>原油>A 股>可转债>REITs>美股>纯债。 点击注册小程序 查看完整报告 从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，周内成交量前 三的是中金湖北科投光谷REIT/华夏安博仓储REIT/银华绍兴原水水利REIT；成交额方面，周内成交额前 三的是华夏华润商业REIT/华夏安 ...

外资加速布局中国公募REITs市场 - 外资布局中国不动产投资信托基金近期提速，全球物流巨头安博集团首次在中国市场发行REIT“华夏安博仓储REIT”于12月19日登陆深交所 [1] - 新加坡资产管理公司凯德投资设立的“华夏凯德商业REIT”已于9月底在上交所上市 [2] 外资参与中国REITs的战略意义 - 对外资机构而言，参与中国公募REITs市场是其拓宽境内股权融资渠道、与中国资本市场进一步接轨的重要途径 [2] - 通过发行REITs，可将外资在华优质不动产进行证券化，解决退出渠道有限、资金周转周期长等痛点，实现资金高效回笼并再投入，形成可持续的投资循环 [2] - 安博集团表示，在华发行公募REIT不仅是财务策略，更在于看好中国经济前景和仓储物流业的广阔机遇，认为中国消费增长潜力巨大，商品流通离不开仓储环节 [2] 中国公募REITs市场现状 - 中国内地公募REITs市场于2021年正式启动，截至目前，已有78只公募REITs在沪深交易所上市 [3] - 在已上市的78只公募REITs中，有6只由外资企业发起 [3] - 市场观点认为，REITs市场正成为盘活存量资产、促进不动产行业发展的重要平台 [3] 具体案例与资产详情 - 安博集团发行的“华夏安博仓储REIT”底层资产为位于广州、东莞的三个物流中心，均是其在中国的核心优质资产 [2] - 凯德投资通过发行“华夏凯德商业REIT”回收的资金，主要用于中国境内优质资产建设和收购 [2] 行业影响与展望 - 外资布局中国REITs市场，将促进国际管理经验与国内市场实践深度融合，进一步推动中国公募REITs行业高质量开放与发展 [3] - 安博集团表示，发行REIT标志着公司更深入地融入中国经济，将持续看好中国市场，作为耐心资本积极参与长期发展机会 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数全周下跌 3.1%，年内转负（-2.1%） ，随着情绪化定价消退，价格逐步锚定底层资产现金流与分派能力，安全边际显著提升 [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证全债>沪深 300>中证 REITs ，截至 2025 年 12 月 19 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 80BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 367BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 12 月 19 日，中证 REITs 指数收盘价 773.15 点，周涨跌幅 -3.1% ，表现弱于中证转债、中证全债和沪深 300 指数；年初至今，中证 REITs 指数涨跌幅 -2.1% ，在主要指数中表现最差 [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 -0.7% ，波动率 7.5% ，回报率低于其他主要指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][9] - 12 月 19 日 REITs 总市值 2141 亿元，较上周减少 35 亿元；全周日均换手率 0.39% ，较前一周增加 0.02% [2][9] 各类型 REITs 表现 - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -2.1% 、-4.0% ，各类 REITs 均收跌，交通、水利设施、市政设施类 REITs 跌幅最大 [3][13] - 周度涨幅最大两只 REITs 为华安外高桥 REIT（+1.34%）、博时津开产园 REIT（+0.08%） ，其余本周均下跌 [3][15] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.9% ；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 25.9% [3][18] - 本周主力净流入额前三名 REITs 为南方润泽科技数据中心 REIT（745 万元）、华泰江苏交控 REIT（671 万元）、招商高速公路 REIT（422 万元） [3][19] 一级市场发行 - 年初至 2025 年 12 月 19 日，交易所处在已受理阶段 REITs 产品 2 只，已申报阶段 3 只，已问询阶段 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 6 只，已上市首发产品 15 只 [22] 估值跟踪 - 截至 12 月 19 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.20% ，从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [24] - 不同项目类型 REITs 在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率上存在差异 [26] - 截至 2025 年 12 月 19 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 20BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 367BP [28] 行业要闻 - 12 月 19 日，三峡能源申报"华泰三峡清洁能源 REIT" ，底层资产为大连庄河海上风电项目，装机容量 298.8MW ，公司及关联方计划认购 44% 基金份额 [4][34] - 12 月 19 日，"华夏安博仓储 REIT"在深交所上市，底层资产为粤港澳大湾区三个物流仓储项目，发行时网下询价倍数达 235.8 倍 [4][34]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持” [6] 报告核心观点 - 报告看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，但认为其已走过2024年至今的估值修复阶段，当前投资策略应聚焦三条主线：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力；二是结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局弱周期红利资产；三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人的后续龙头效益 [3] REITs指数表现 - **本周表现疲弱**：截至12月19日，本周（12月12日至12月19日）中证REITs（收盘）指数下跌3.06%，收于773.2点；中证REITs全收益指数下跌2.85%，收于999.2点，在所列主要指数中表现最差 [1][9] - **年内表现分化**：截至12月19日，本年中证REITs（收盘）指数累计下跌2.08%，而中证REITs全收益指数累计上涨3.24%，在同期沪深300指数（上涨16.09%）、恒生指数（上涨28.07%）等指数中排名第四 [2][9] C-REITs二级市场表现 - **整体延续回调**：本周C-REITs二级市场整体延续回调，周均涨幅为-2.6% [2] - **市场概况**：截至12月19日，已上市REITs总市值约2123.6亿元，平均单只REIT市值约27亿元 [2] - **涨跌分布**：本周已上市REITs中仅2支上涨，76支下跌 [2] - **板块表现**：各板块本周二级市场涨幅均为负值，其中交通基础设施板块跌幅最大（-4.65%），生态环保板块跌幅相对最小（-0.96%） [2] - **新上市产品破发**：本周新上市的华夏安博仓储REIT开盘即跌破发行价，最终收报5.499元，较发行价下跌10.16% [2] - **交易活跃度**：本周已上市REITs日均成交量150.5万股，日均换手率0.6% [3][16] - **活跃板块与个券**：数据中心板块交易最活跃，板块换手率为0.7%；个券中，华夏安博仓储REIT（13%）、中信建投沈阳国际软件园REIT（1.7%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（1.1%）的日均换手率位列前三 [3][16] REITs估值表现 - **中债IRR分化**：本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（10.2%）、易方达广开产园REIT（9.2%） [3][17] - **P/NAV区间**：P/NAV位于0.7至1.7区间，其中嘉实物美消费REIT、华夏安博仓储REIT、易方达华威农贸市场REIT的P/NAV均为1.7，为最高水平；华夏中国交建REIT的P/NAV为0.7，处于较低水平 [3][17]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs指数单边下跌，交通、保障房领跌，新上市产品表现承压，但华夏中核水电REIT受市场热捧，资产端出现扩容信号，政策面持续释放暖意 [3] - 截至2025/12/19，今年以来已成功发行19单，发行规模388.0亿元、同比下降40.0% [3] 各目录总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，华夏安博仓储REIT上市，华夏中核清洁能源REIT已询价并定价，易方达广西北投高速REIT已问询；1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额上市 [3][13][14] 二级市场：本周指数下跌 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅2.85% - 本周中证REITs全收益指数收于999.19点，跌幅2.85%，跑输沪深300 2.57个百分点、跑输中证红利3.89个百分点；分项目属性看，产权类REITs下跌2.23%，特许经营权类REITs下跌4.30%；分资产类型看，仓储物流、园区、数据中心、消费板块表现占优 [3] 流动性：环保水务板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.42%，较上周 -0.15/+4.98BP，周内成交量3.65/1.40亿份，周环比 +0.42%/+13.47%，数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.18%/5.26%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 要闻包括证监会强调尽快落地商业不动产REITs试点，锦江国际启动公募REITs项目招标，华泰宝湾物流REIT宣布扩募，国家发改委多次发声支持REITs市场发展等 [34] - 重要公告包括多只REITs发布分红公告、解禁提示公告以及运营数据公告 [35][36]

市场表现与概况 - 中证REITs（收盘）指数于12月19日收跌0.57%，报780.58点，自6月下旬以来持续震荡走低，市场表现已落后于大盘 [1] - 全市场公募REITs数量已接近80只，底层资产覆盖交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等九大类别 [1] 新产品上市与意义 - 华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（华夏安博仓储REIT）于12月19日在深交所上市 [1] - 该产品的成功发行为普通投资者提供了参与仓储物流项目投资的高效工具，并进一步丰富了中国公募REITs的资产类型 [1] - 该产品对推动物流基础设施现代化升级及助力实体经济持续增长具有重要意义 [1] 机构观点与配置价值 - 方正证券指出，中证REITs收益介于股债之间，具有“类固收+弹性”属性，风险呈“中等波动、稳中有升”特征 [1] - 方正证券认为，市场换手率回落主要因股市上涨、观望情绪升温、交易趋稳，以及部分项目集中分红收敛了价格波动 [1] - 在低利率环境下，REITs因其稳定现金流特性，持续受到中长期资金的关注与配置偏好 [1] - 太平洋证券表示，在资产荒格局下，公募REITs凭借高分红、中低风险的优势，配置性价比凸显 [1]

市场趋势与表现 - REITs市场打新热潮退却，2025年出现首单上市即破发的项目（华夏安博仓储REIT）[1] - 2025年REITs二级市场整体呈现“先涨后跌”格局，中证REITs全收益指数上半年上涨14.21%，下半年调整至今月线已六连阴[4] - 从2025年上市项目表现看，上半年多个热门项目（如数据中心）上市首日录得30%涨停，但自9月份起打新收益明显下降[2] 具体项目案例 - 华夏安博仓储REIT于2025年12月19日上市，开盘即跌破发行价，首日收于5.499元，较发行价6.121元下跌10.16%[1] - 网下询价阶段，华夏安博仓储REIT拟认购数量总和为198.1亿份，为初始网下发售份额0.84亿份的235.8倍，公众发行阶段认购倍数为17.1倍[1] - 2025年首单外资项目华夏凯德商业REIT上市首日上涨12.63%，而后续的华夏中海商业REIT上市首日涨幅收窄至3.29%[2] - 上月中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日险破发[1] 原因分析 - 打新收益下降一方面受下半年二级市场整体偏弱影响，另一方面因REITs一级市场询价上下限今年逐渐放宽，定价变得充分，一二级市场价差收窄[1] - 自6月起REITs一级询价指导放开，询价区间可打开至拟发行价格的±25%，部分产品高溢价发行叠加市场估值调整使打新收益大幅缩水[4] - 随着一级市场询价上下限放宽，近期项目定价已较为充分，个券首日涨幅空间变小[5] 机构观点与展望 - 第三方评级机构YY评级指出，网下投资者认购热情不减，但公众投资者认购热度已有下滑[1] - YY评级预计中短期REITs打新收益普遍下滑，基本面较佳、一二级价差较大的个券或存在一定收益，上市首日卖出或为收益率最佳的打新策略[5] - 华西证券宏观固收研究团队指出一级打新略有降温迹象，需要持续关注[5] - 业内人士预计后续一级市场打新或趋于理性，一二级市场价差仍存在但明显收窄，对于打新的收益判断需要结合底层资产质量本身[4]

华夏安博仓储REIT上市概况 - 由安博发起的华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金于12月19日在深圳证券交易所成功上市，基金代码为180306 [1][5] - 这是安博在中国市场推出的首单公募REITs，安博持有20%的基金份额，华夏基金担任基金管理人 [1][5] 产品特点与市场反响 - 该REIT是目前已上市的仓储物流REITs中唯一全部资产均位于粤港澳大湾区的产品 [3][7] - 在网下询价阶段，基金网下询价倍数高达235.8倍，公众发售提前结束募集，显示各类投资者对项目投资价值高度认可 [3][7] 底层资产构成 - 首发底层资产精选了安博在粤港澳大湾区核心区位的三个优质物流仓储项目：安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心、安博东莞洪梅物流中心 [4][9] - 这些物流中心位于粤港澳大湾区的核心物流枢纽节点，均按国际领先标准设计、建造并管理，资产成熟度高、运营状态良好 [4][9] 战略意义与公司表态 - 安博全球首席财务官表示，此举是深度参与中国资本市场，带来了安博几十年来积累的国际化REITs经验、成熟的专业能力以及长期投资视角 [3][7] - 安博中国董事长认为，该REIT的上市体现了资本市场对安博中国平台资产质量、运营韧性和长期战略的高度认可，也彰显了中国资本市场持续扩大对外开放、深化国际合作的积极进展 [3][7] - 该REIT的成功上市是安博借助金融创新工具服务实体经济的实践范本，是外资加速布局中国公募REITs市场的具体体现，传递了安博长期投资中国市场的坚定信心 [4][9] 行业背景与影响 - 中国消费市场的蓬勃发展是驱动仓储物流行业发展的基础因素，安博持续看好中国市场的增长潜力 [4][9] - 该REIT的成功发行，为普通投资者提供了参与仓储物流项目投资的高效工具，也进一步丰富了中国公募REITs的资产类型 [5][9] - 该REIT对推动物流基础设施的现代化升级以及助力实体经济持续增长具有重要意义 [5][9] - 安博表示将继续以“长期主义”深耕中国市场，依托全球资源与国际化运营经验，持续打造面向未来的物流基础设施和可持续解决方案 [10]

华夏安博仓储REIT上市信息 - 全市场第11只仓储物流REITs即将于12月19日在深交所上市 [1] - 该REIT由安博、华夏基金、中信证券联合推出 [1] - 基金发售阶段公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为5.83%和0.68% [1] - 发行累计认购金额达810.43亿元 [1] 底层资产详情 - 首发底层资产为安博中国旗下的三个优质仓储物流项目 [1] - 具体项目为安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心 [1] - 三处资产均位于仓储物流需求高度旺盛的粤港澳大湾区 [1] - 资产均按国际领先标准设计、建造并管理，成熟度高、运营状态良好 [1] - 该REIT是目前市场上唯一全部资产均布局在大湾区的仓储物流REITs [1] 发起方与运营支持 - 安博是全球领先的物流仓储设施投资商和运营商，专注于物流仓储设施的开发、收购与运营 [2] - 安博管理的物流仓储设施网络覆盖全球四大洲20个国家 [2] - 安博具有丰富的全球REITs管理经验和丰富的潜在可扩募资产 [2] - 计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金在仓储物流REITs领域有丰富积淀 [2] 市场意义与投资价值 - 该REIT为普通投资者提供了参与仓储物流项目投资的高效工具 [1] - 进一步丰富了境内公募REITs的资产类型，有助于提升整体市场规模与活力 [1] - 中国消费市场的蓬勃发展是驱动仓储物流行业发展的基础因素 [2] - 中国城市群一体化趋势将继续推进零售热点地区仓储物流需求的增长，特别是高标仓储物流设施 [2] - 政策支持、产业联动以及技术进步都将持续赋能高标仓储设施的发展 [2] - 中国的仓储物流行业，特别是高标仓的发展，有着非常广阔的发展空间和前景 [2] - 具备优质物流基础设施资产的产品将成为投资者分享中国消费复苏、仓储物流行业发展的便捷投资工具 [2]

2025年11月公募基金市场发行概况 - 2025年11月公募基金市场合并发行规模约为966.16亿元，发行规模同比下降35.12%，但环比上升29.9% [1][2] - 当月合计发行基金产品136只（初始基金口径）[2] 产品发行结构分析 - 从产品类型看，股票型基金发行规模最大，达到306.69亿元 [3][5] - 混合型基金发行规模为240.00亿元，债券型基金发行规模为216.66亿元 [3][5] - FOF基金发行规模达到169.75亿元，REITs发行规模为24.48亿元，国际(QDII)基金发行规模相对较小，为8.57亿元 [3][5] 头部发行产品与基金公司 - 合并发行规模最大的产品为易方达如意盈安6个月持有（偏债混合型FOF），规模达58.48亿元 [6][7] - 发行规模第二的产品为长城元利（中长期纯债型基金），规模为52.51亿元 [6][7] - 易方达产业优选（偏股混合型基金）发行规模达31.62亿元 [6][7] - 基金公司方面，易方达基金、华夏基金、天弘基金等公司在11月发行基金数量较多 [8] 基金募集延期情况 - 11月共有12只基金宣布延长募集期 [1][10] - 涉及产品包括中海智选成长、富国中证工程机械主题ETF、宝盈中证A500指数增强A等 [9]