11 月 12 日，华夏基金发布公告称， 11 月 11 日首发的华夏安博仓储 REIT 公众投资者部分仅发售一天，累计有效认购规模便已超过初 始募集规模上限，因此决定提前结束募集，并启动比例配售。而在此前网下询价阶段，网下询价倍数达到 235.8 倍。 【导读】华夏安博仓储 REIT 公众投资者配售比例 5.83% 中国基金报记者 天心 华夏安博仓储 REIT 发行火爆，实现 " 一日售罄 " ，并启动比例配售。最新公告显示，公众投资者认购申请最终确认比例为 5.83% ，网 下投资者确认比例也低至 0.68% 。 值得一提的是，本周中证 REITs 全收益指数上涨 0.86% ，呈现逐步企稳迹象。 华夏安博仓储 REIT 认购火爆 公众投资者部分配售比例为 5.83% 11 月 14 日，华夏基金旗下华夏安博仓储 REIT 正式公布认购申请确认比例结果。 作为一只聚焦粤港澳大湾区核心仓储物流资产的公募 REITs ，该基金在募集期间受到市场追捧，其中，公众投资者认购基金份额数量为 61726.82 万份，有效认购申请确认比例为 5.83% ，网下投资者确认比例也低至 0.68% ，显示出投资者对此类资产的 ...

| 转债代码 | 转债名称 | 现价 | 强赎价 最后交易日 | 最后转股日 | 转股价值 | 剩余规模 | 转债占正股 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | | (亿元) | 流通市值比 | | 113621 | Z彤程转 | 125.708 | 101.440 2025-11-10 | 2025-11-13 | 126.17 | 0.166 | 0.07% | | 113685 | Z升24转 | 113.184 | 100.168 2025-11-10 | 2025-11-13 | 113.67 | 0.568 | 0.35% | | 113689 | 洛凯转债 | 126.615 | 100.038 2025-11-17 | 2025-11-20 | 125.05 | 1.121 | 3.27% | | 113628 | 晨丰转债 | 161.169 | 100.616 2025-11-17 | 2025-11-20 | 161.39 | 0.740 | 1.84% | | 127020 | 中金转债 | 126 ...

银信科技股东减持 - 公司实际控制人的一致行动人计划减持不超过公司总股本1%的股份 [1] 可转债条款变动 - 蓝帆转债公告将转股价下调0.5元 [1][2] - 春23转债触发强制赎回条款 [1][2] - 太平转债、鸿路转债、芯海转债公告本次不下修转股价 [1][2] 临近强赎可转债数据 - 彤程转债现价125.413元，强赎价101.44元，最后交易日2025-11-10，转股价值126.39，剩余规模1.134亿元 [4] - 升24转债现价116.244元，强赎价100.168元，最后交易日2025-11-10，转股价值116.79，剩余规模3.436亿元 [4] - 洛凯转债现价138.542元，强赎价100.038元，最后交易日2025-11-17，转股价值138.94，剩余规模1.125亿元 [4] - 晨丰转债现价160.103元，强赎价100.616元，最后交易日2025-11-17，转股价值160.14，剩余规模0.818亿元 [4] - 中金转债现价125.68元，强赎价100.7元，最后交易日2025-11-20，转股价值125.87，剩余规模9.603亿元 [4] - 恒邦转债现价120.492元，强赎价100.28元，最后交易日2025-11-24，转股价值120.64，剩余规模9.487亿元 [4] - 旗滨转债现价126.115元，强赎价待公告，转股价值126.34，剩余规模10.034亿元 [4] 即将到期可转债数据 - 烽火转债现价111.951元，到期赎回价106元（税前），最后交易日2025-11-26，转股价值112.07，剩余规模24.426亿元 [6] - 鹰19转债现价116.592元，到期赎回价111元，最后交易日2025-12-12，转股价值101.71，剩余规模6.298亿元 [6] 新发REITs申购 - 华夏安博仓储REIT开放申购 [1]

发售信息 - 华夏安博仓储REIT将于2025年11月11日至11月12日发售，发售价格为6.121元/份，拟募资总额为24.484亿元 [1] - 面向公众发售0.36亿份，认购金额1000元起投，公众投资者可通过场内证券经营机构或场外基金代销机构认购 [1] - 在网下询价阶段，共收到132家网下投资者管理的1052个配售对象的询价报价，拟认购数量总和为198.1亿份，为初始网下发售份额0.84亿份的235.8倍 [1] 底层资产 - 基金首发底层资产为安博中国旗下的三个优质仓储物流项目，包括安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心与安博东莞洪梅物流中心 [1] - 三处资产均位于仓储物流需求高度旺盛的粤港澳大湾区，按国际领先标准设计建造管理，资产成熟度高运营状态良好 [1] - 该REIT是目前市场上唯一全部资产均布局在大湾区的仓储物流REITs产品 [1] 管理团队与发起人 - 基金发起人安博是全球领先的物流仓储设施投资商与运营商，为全球规模最大的物流REITs，业务遍及20个国家，资产管理总面积达1.21亿平方米，服务客户超6500家 [2] - 安博在中国24个核心城市运营管理着44个物流中心，拥有总面积约530万平方米的资产储备，为该REIT未来扩募奠定基础 [2] - 计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金均拥有丰富的仓储物流REITs投资管理经验 [2] 行业意义 - 仓储物流REITs的兴起契合我国经济结构转型与现代流通体系建设的时代趋势 [3] - 此类产品为投资者提供了参与物流基础设施发展的便捷配置工具，有助于盘活存量资产优化资本配置 [3] - 该REIT的成功发行为国际龙头企业深度参与中国资本市场提供范例，构建了全球资本配置中国仓储物流资产的新范式 [3]

核心观点 - 华夏安博仓储 REIT 将于 5 月 30 日启动网下询价，询价区间为 5.103 元/份至 6.235 元/份，基金发售总额为 4 亿份 [1][7] - 本周 REITs 市场整体上行，中证 REITs 全收益指数上涨 0.16%，经营权类 REITs 表现优于产权类 [2][17] - 市场流动性显著提升，本周 REITs 总成交额环比上升 31.3%至 5.44 亿元，各细分板块成交额普遍增长 [3][38] 行业动态 - 华夏安博仓储 REIT 完成发行安排，初始战略配售占比 70%，网下发售占比 21%，公众投资者发售占比 9% [1][7] 一级市场 - 中国 REITs 市场持续扩容，截至 5 月 24 日累计发行规模达 1966 亿元，共发行 75 只产品 [8] - 市场发展历经试点阶段后进入常态化发行，2024 年发行规模超 600 亿元，总规模突破 1600 亿元 [15] 市场表现 - 本周 REITs 总指数上涨 0.35%，产权指数上涨 0.18%，经营权指数上涨 0.71% [2][17] - 大类资产对比显示，REITs 总指数跑输沪深 300 指数 2.89 个百分点，但跑赢中证全债指数 0.33 个百分点 [2][17] - 个券表现分化，工银蒙能清洁能源 REIT 领涨（+4.06%），招商基金蛇口租赁住房 REIT 领跌（-4.11%） [2][17] - 长期表现来看，REITs 总指数过去 250 日累计上涨 20.94%，产权指数表现更优，累计上涨 25.44% [28] 流动性分析 - 市场成交活跃度大幅提升，REITs 总成交额(MA5)达 5.44 亿元，环比增长 31.3% [3][38] - 细分板块成交额全面增长，仓储物流板块成交额环比增幅最大达 50.8%，交通基础设施成交额最高达 1.03 亿元 [3][38] - 产权类 REITs 成交额 3.5 亿元，经营权类成交额 1.94 亿元，环比分别增长 31.4%和 31.1% [3][38] 估值水平 - REITs 市场各细分板块估值呈现差异化特征，中债估值收益率和 P/NAV 指标显示不同资产的估值水平 [45] - 具体产品估值差异明显，如东吴苏园产业 REIT 中债估值收益率 6.63%，而部分消费基础设施 REIT 出现负收益率 [45]

市场总体规模与近期发行 - 国内已上市公募REITs项目达75只，累计发行规模为1966.19亿元 [1][2] - 中信建投沈阳国际软件园REIT和华夏中海商业资产REIT拟募资总额分别为10.98亿元和15.843亿元，若成功发行，市场首发规模将接近2000亿元 [1][2] - 上述两只基金于10月13日启动公众发售，当日均因有效认购规模超募而提前结束募集并启动比例配售 [1] - 今年以来已有19只公募REITs完成新发，另有2单完成扩募 [2][6] 外资机构参与与市场国际化 - 华夏凯德商业REIT于9月29日上市，成为国内首单由国际资产管理公司发起设立的消费REITs，上市首日收盘上涨12.63% [1][3] - 该基金由新加坡凯德投资发起，比例配售前累计认购资金达3091.7亿元，公众和网下投资者有效认购倍数分别高达535.2倍和252.6倍 [3] - 华夏安博仓储REIT亦获批，其发起人安博为全球领先的物流仓储基础设施投资商和运营商，标志着市场国际化进程取得重要进展 [1][6][7] - 凯德投资通过华夏凯德商业REIT实现了中国资产在上交所及新交所双平台上市，并创新了跨平台资产交易及持股安排 [4] 底层资产与产品多元化 - 华夏凯德商业REIT底层资产为广州、长沙核心商圈的两个购物中心，出租率超过96%，报告期内整体营业收入平均增速超过4% [3] - 凯德投资在中国18个城市管理40多个零售物业，资产规模超800亿元，为REITs未来扩募提供了资产储备 [4] - 今年新发行项目涉及七种资产类型，其中供热设施和数据中心为新增类型，扩募项目涉及保障房和产业园 [6] - 沪深交易所目前受理12单REITs储备项目，包括4单扩募项目，涉及保租房、生态环保和消费基础设施等类型 [6] 政策支持与市场发展 - 《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》的印发推动公募REITs高质量扩容 [2][6] - 政策提出加强成熟资产类型项目常态化申报，并推动新资产类型项目推荐发行，被视为从“定义范围”向分类指导和重点突破的转变 [6] - 《通知》明确积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市，以促进未来市场项目发行人的多样化 [6]

市场总体规模与近期发行 - 国内已上市公募REITs项目达75只，发行规模总计1966.19亿元 [1][2] - 若中信建投沈阳国际软件园REIT（拟募资10.98亿元）和华夏中海商业资产REIT（拟募资15.843亿元）成功发行，市场首发规模将逼近2000亿元关口 [1][2] - 今年以来已有19只公募REITs完成新发，另有2单完成扩募 [2][5] 外资机构参与与市场国际化 - 华夏凯德商业REIT作为首单由国际资产管理公司（凯德投资）发起设立的消费REITs上市，首日收涨12.63% [1][3] - 华夏凯德商业REIT公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别高达535.2倍和252.6倍，拟募集规模22.872亿元 [3] - 华夏安博仓储REIT的获批标志着外资机构正通过REITs积极参与中国市场，其发起方安博为全球领先的物流仓储基础设施投资商和运营商 [1][5][6] 底层资产类型与项目储备 - 今年新发行项目涉及七种资产类型，其中供热设施和数据中心为新增类型 [5] - 沪深交易所目前共受理12单REITs储备项目，包括4单扩募项目，涉及保租房、生态环保和消费基础设施等类型 [5] - 华夏凯德商业REIT底层资产为广州、长沙核心商圈的两个购物中心，出租率超96%，报告期内营业收入平均增速超过4% [3][4] 政策支持与市场结构演变 - 《通知》的印发推动公募REITs高质量扩容，并加强成熟资产类型项目常态化申报及新资产类型项目推荐发行 [2][5] - 《通知》明确积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市，以促进未来市场项目发行人的多样化 [5] - 凯德投资在中国18个城市管理40多个零售物业，资产规模超800亿元人民币，为REITs产品未来扩募提供了资产储备 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 随着市场风险偏好继续上行，本周中证 REITs 指数继续下跌，全周跌幅 0.8%，各板块均收跌，水利设施、市政设施、保障房跌幅最大，REITs 总市值下降，换手率也降低 [1][2] - 九部门联合发文将社区商业基础设施纳入 REITs 优先支持范围，底层资产范围进一步扩容，有助于破解社区商业发展资金困局 [1][4] 二级市场走势 - 截至 2025 年 9 月 26 日，中证 REITs 指数收盘价 831.45 点，整周涨跌幅 -0.8%，表现弱于中证全债、中证转债和沪深 300 指数；年初至今，沪深 300 涨幅 15.6%、中证转债涨幅 15.3%、中证 REITs 涨幅 5.3%、中证全债涨幅 0.0% [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.6%，波动率 7.2%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs 总市值在 9 月 26 日降至 2190 亿元，较上周减少 25 亿元；全周日均换手率 0.33%，较前一周下降 0.13 个百分点 [2][8] - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.9%、 -0.8%；周度涨幅排名前三的 REITs 为博时津开产园 REIT（+1.64%）、中信建投国家电投新能源 REIT（+0.98%）、中金联东科创 REIT（+0.71%） [1][3] - 新型基础基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.1%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 26.3% [3][22] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为创金合信首农 REIT（1467 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(1093 万元）、华夏华润商业 REIT(837 万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至 2025 年 9 月 26 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已问询阶段 1 只，已反馈 3 只，已通过待上市 8 只，已上市首发产品 11 只 [25] 估值跟踪 - 截至 9 月 26 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.2%；通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 来判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [27] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 44.1%、P/FFO 34.7、IRR 3.4%、年化派息率 3.3%等 [28] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 2025 年 9 月 26 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 81BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 173BP [30] 行业要闻 - 九部门联合发布通知，将社区商业基础设施纳入 REITs 优先支持范围，鼓励盘活闲置商业设施，优先支持相关消费基础设施项目发行 REITs [4][35] - 华夏中海商业 REIT 获批，底层资产为佛山映月湖环宇城，近三年及最新一期出租率稳定在 94%以上 [35] - 华夏安博仓储 REIT 获批发行，入池资产位于粤港澳大湾区 1 小时经济圈内，合计建筑面积约 349,654.52 平方米 [35] - 沈阳国际软件园公募 REITs 获批，是东北地区首单，基础设施项目产权建筑面积 20.12 万平方米，近三年及一期加权平均出租率稳定在 84%左右 [35]

产品注册生效 - 华夏中海商业REIT和华夏安博仓储REIT于9月22日注册生效 [1] - 中信建投沈阳国际软件园公募REITs于9月22日获得中国证监会准予注册批复 [1] 产品特点与定位 - 华夏安博仓储REIT是已上市及申报中的仓储物流类REITs中唯一全部资产均位于大湾区的产品 [1] - 沈阳国际软件园公募REITs是东北地区首单成功获批的公募REITs项目 [1]

公募REITs市场扩容 - 三只公募REITs产品于9月22日获批 深交所审核状态更新为注册生效 包括华夏中海商业REIT 华夏安博仓储REIT和沈阳国际软件园公募REITs [1][2] - 华夏安博仓储REIT是已上市及申报中唯一全部资产均位于大湾区的仓储物流类REITs [1] - 沈阳国际软件园公募REITs是东北地区首单成功获批的公募REITs项目 [2] 华夏安博仓储REIT产品细节 - 基金合同期限41年 募集份额总额4亿份 [3] - 首发资产为三个优质仓储物流项目 均位于粤港澳大湾区 包括安博广州开发区物流中心 安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心 [4] - 三处物流资产评估总值约21.71亿元 [4] - 安博是全球领先物流仓储基础设施投资商和运营商 该产品是安博在中国资本市场的首秀 [4] 华夏中海商业REIT产品细节 - 基金合同期限24年 募集份额总额3亿份 [5] - 首发资产为佛山映月湖环宇城 总建筑面积约15.35万平方米 可出租面积约6.39万平方米 [5] - 2020至2024年项目营业收入年均复合增长率达24.75% 近三年租金收缴率均保持在99%以上 [5] 沈阳国际软件园公募REITs产品细节 - 基金合同期限37年 募集份额总额3亿份 [6] - 首发基础设施项目为13栋产业楼宇 产权建筑面积共计20.12万平方米 以研发办公为主要业态 [9] - 项目运营时间均超过5年 已进入运营稳定期 [9] 行业意义与影响 - 华夏安博仓储REIT获批标志中国公募REITs市场国际化进程取得重要进展 增强资本市场开放性和国际吸引力 [4] - 华夏中海商业REIT为房企盘活存量商业资产提供可复制的"收购-调改-盘活"样本 有助于回笼资金 降低负债 提升资金周转效率 [5] - 沈阳国际软件园公募REITs为区域盘活存量资产 激活数字经济活力树立全新标杆 [10]