会议背景与总体部署 - 全国住房城乡建设工作会议于12月22日至23日在北京召开，全面梳理2025年工作，总结“十四五”成就，并部署“十五五”规划及2026年重点工作 [1] - 会议明确2025年保交房任务全面完成 [1] - “十四五”期间，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4100多万户、1.1亿多人 [1] - 2026年作为“十五五”开局之年，将推进现代化人民城市建设放在首位，城市更新重要性提升 [1] - 对于房地产的提法由去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，且位置由第一位调整为第二位 [1] 2025年工作成果与供给侧改革 - 2025年保交房任务全面完成，38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建 [3] - 提升住房公积金管理服务效能，深化灵活就业人员参加住房公积金制度试点 [3] - 加快构建房地产发展新模式，新的《住宅项目规范》正式实施 [3] - 举办全国“好房子”设计大赛，以“揭榜挂帅”等方式推动50多类新型建材研发应用 [3] - 《住宅项目规范》指导行业探索构建“6633”、“365”等“好房子”建造体系 [4] - 42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点，一体化推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [4] - 开展物业服务领域突出问题集中整治 [4] - 专家认为，“好房子”建设是新模式、高质量的切入点，通过供给革新牵引和带动需求 [4] 2026年重点工作部署 - 2026年首要工作是推进现代化人民城市建设，高质量开展城市更新 [5] - 将编制实施“十五五”城市更新专项规划，抓好城市体检、更新试点，实施一批民生工程、发展工程、安全工程 [5] - 精细化推进城镇老旧小区改造、完整社区建设、口袋公园建设、绿地开放共享、“温暖工程”建设、城市小微公共空间改造，提升无障碍适老化环境品质 [5] - 着力稳定房地产市场，重点是因城施策控增量、去库存、优供给 [5] - 结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [5] - 进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求 [5] - 加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度 [5] - 在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制；在房地产融资上，推行主办银行制；在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [5] 行业影响与政策展望 - 专家认为，保交房任务完成意味着未来居民买房基本不用担心交付问题，购房款封存在监管账户，交付对居民预期、信心的冲击降到最低 [3] - 研究机构认为，本次会议明确2026年房地产发展重点，城市更新的重要性提升，着力稳定房地产市场是重点任务之一 [6] - 供给端政策侧重优化增量、盘活存量，包括推进收购存量商品房、优化保障性住房供应、推进“好房子”建设等内容 [6] - 需求端政策强调“城市政府要用足用好房地产调控自主权”，预计地方政府在清理不合理限制性政策、加大购房补贴力度、提高公积金贷款支持力度等方面将继续出台政策 [6]

2025年住建工作总结与2026年工作部署 - 2025年全国住房城乡建设事业高质量发展取得新成效 城市更新取得重要进展 保交房任务全面完成 "好房子"建设起步成势 [1] - 2026年各地住房城乡建设部门将围绕推进现代化人民城市建设 开展好城市更新和城市治理相关工作 [1] 2026年城市更新重点工作 - 高质量开展城市更新 编制实施"十五五"城市更新专项规划 抓好城市体检和更新试点 [4] - 实施一批民生工程、发展工程、安全工程 [4] - 精细化推进城镇老旧小区改造、完整社区建设、口袋公园建设、绿地开放共享、"温暖工程"建设、城市小微公共空间改造 提升无障碍适老化环境品质 [4] - 高质量实施"两重""两新"项目建设 [4] - 持续开展地下管网改造和综合管廊建设 [4] - 常态化推进城市燃气管道老化更新改造 力争完成改造各类燃气管道3万公里 [4] - 积极开展新型城市基础设施建设 [4] - 持续建设城市排水防涝工程体系、城市基础设施生命线安全工程 [4] 2026年城市治理重点工作 - 推动建立城市管理统筹协调机制 发挥好"一委一办一平台"作用 [7] - 深入开展城市管理进社区工作 [7] - 运用好"吹哨报到"、"接诉即办"等工作机制 [7] - 深化城市管理和执法体制改革 [7] - 持续推进城市管理执法队伍标准化规范化建设 [7]

全国“十五五”房地产发展规划核心方向 - 全国已有27个省份在其“十五五”规划建议中明确了未来五年房地产发展的重点方向与实施路径[1] - 核心目标是推动房地产高质量发展，主要涉及四大方向[1] 房地产发展新模式构建 - 多数省份延续全国“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”的提法[1] - 山西省进一步细化，指出将完善“商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度”[1] 保障性住房供给优化 - 多数省份强调相关内容[1] - 河北、湖南明确以“以需定建、以需定购”的方式优化供给，精准控制供应规模以保障市场平稳运行[1] “好房子”建设标准提升 - 多数省市加快“好房子”建设[1] - 吉林省在此基础上强调“价格合理”，表明“好房子”旨在整体提升住房建设与居民居住品质，而非单纯提供改善性住房[1] 房屋全生命周期安全管理 - 将建立房屋全生命周期安全管理制度[1] - 房屋安全体检、安全管理资金和质量安全保险制度，有望为存量住房提供持续安全保障[1] 土地与要素联动机制 - 山东、江苏、山西、湖北明确指出将建立或健全“人、房、地、钱”要素联动机制[2] - 此举旨在实现房地产用地供应更精准，通过调整规模与区位安排来更好适配当前市场需求[2] - 山东省明确将“加强优质地块供给”[2] - 北京市指出将“推动站城融合发展”，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地[2] 存量房产盘活路径 - 重庆、江苏、辽宁、北京等地强调盘活存量[2] - 江苏省明确通过“巩固扩大房票安置成效，加大住房以旧换新力度”来盘活存量商品房[2] - 辽宁省在房票安置、以旧换新基础上，指出收购存量商品房也是重要举措[2] - 北京市明确将“优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度”，预计未来存量房屋改建或转化为保障房的力度较大[2] 地方特色住房产品发展 - 青海、黑龙江、贵州结合区域及市场特点，打造适配住房产品[3] - 青海省提出打造“避暑房”等具有青海特色的住房产品[3] - 黑龙江省提出“适应高寒地区特点，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”[3] - 贵州省提出“大力发展旅居地产”[3] 老旧住房更新模式 - 广东、福建等地强调“支持老旧住房自主更新、原拆原建”[3] - 涉及省份范围正不断扩大，有望为此类更新模式提供更多案例参考[3]

全国住房城乡建设工作会议政策部署 - 会议全面盘点2025年工作并研究部署“十五五”时期和2026年重点任务 [1] - 2026年重点工作之一是着力稳定房地产市场 核心是因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 推动结合城市更新与城中村改造盘活存量用地 并收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房 [1] 房地产市场现状与去库存压力 - 当前全国百城去库存周期处于历史新高 11月去库存周期为27.4个月 [1] - 行业专家指出稳定房地产市场的关键在于去库存 需提升去库存能力与动力并挖掘新需求点 [1] - 后续土地供应需在量上适度控制 在结构上围绕职住平衡、轨道交通及“好房子”进行优化 [1] - 2026年去库存工作重回政策重心 可能探索按行政区去化周期决定开工和供地等细化策略 [1] “好房子”建设与住房品质提升 - 会议提出优化保障性住房供应 实施房屋品质提升工程 有序推进“好房子”建设 [2] - 预计2026年将为普通住房、保障性住房、旧改住房、租赁住房建立各自的“好房子”标准 [2] - “好房子”建设需集好建造、好服务、好配套于一体 以优质供给牵引和激发需求 [2] 城市更新战略部署与实施 - 会议提出推进现代化人民城市建设 重点是高质量开展城市更新 编制实施“十五五”城市更新专项规划 [2] - 将抓好城市体检与更新试点 实施一批民生工程、发展工程、安全工程 [2] - 高质量实施“两重”、“两新”项目 持续开展地下管网和综合管廊建设 [2] - 常态化推进城市燃气管道老化更新改造 力争完成改造各类燃气管道3万公里 [2] 城市更新政策背景与宏观意义 - 2025年5月 中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》进行系统部署 [3] - 2025年7月中央城市工作会议将“以推进城市更新为重要抓手”列入城市工作总体要求 并强调“高质量开展城市更新” [3] - 住房城乡建设部于2025年11月召开全国城市更新工作推进会 要求建立城市体检与更新一体化推进机制及规划实施体系 [3] - 高质量城市更新旨在将存量更新与城市功能修复、配套补齐、新型城镇化及新产业培育相结合 在释放存量空间的同时扩大内需 [3]

城市更新与老旧住房改造 - 全国住房城乡建设工作会议系统总结2025年工作并部署“十五五”及2026年重点任务 [1] - 2025年城市更新取得重要进展 完善城市体检与更新一体化推进机制 推进建立城市更新规划实施体系 [2] - 城镇老旧小区改造、住宅老旧电梯更新、地下管网管廊建设改造、环卫污水处理设备设施更新等一大批城市更新项目落地实施 [2] - 38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建 [3] - 稳步实施城中村和危旧房改造 [3] - 完成106个完整社区试点 建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个 新增停车位2.6万个 增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [4] 房地产市场与保交房 - 推动房地产市场止跌回稳 打赢保交房攻坚战 保交房任务全面完成 [3] - 继续落实好政策“组合拳” 推动房地产融资“白名单”项目扩围增效 [3] - 以需定建、以需定购增加保障性住房供给 [3] - 提升住房公积金管理服务效能 深化灵活就业人员参加住房公积金制度试点 [3] - 加快构建房地产发展新模式 [3] “好房子”建设与住宅质量 - “好房子”建设起步成势 新的《住宅项目规范》正式实施 [4] - 举办全国“好房子”设计大赛 [4] - 以“揭榜挂帅”等方式推动50多类新型建材研发应用 [4] - 指导行业领军企业探索构建“6633”、“365”等“好房子”建造体系 [4] - 42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点 [4] - 一体化推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [4] - 聚焦隔声差、串味、渗漏等住宅工程质量问题开展重点整治 [3] 建筑业发展与“中国建造” - “中国建造”多点发力 扩面推广智能建造、绿色建造 推动装配式装修试点 培育发展绿色建筑 [3] - 建筑企业积极参与“一带一路” 对外承包工程完成营业额、新签合同额同比实现双增长 [3] - 优化建筑市场环境 开展房屋市政工程招标投标突出问题系统整治 [3] 历史文化保护与城市治理 - 历史文化保护传承工作取得新成效 地方住建部门向本级党委专题报告历史文化保护传承工作情况制度整体建立 [2] - 组织对30座国家历史文化名城开展第三方评估 对143座国家历史文化名城、400个中国历史文化名镇名村进行监测 [2] - 部署开展老城区和老街区专项调查 推动110个县传统村落集中连片保护利用 [2] - 深入推进生活垃圾分类 开展城市建筑垃圾专项整治 [2] - 完善“一委一办一平台”工作体系 20多个省份开展城市管理进社区工作 [2] - 开展物业服务领域突出问题集中整治 推动问题整改 [4] 基础设施与环境建设 - 完成基本消除县级城市黑臭水体任务 [2] - 持续推进口袋公园、城市绿道建设和公园绿地开放共享 推动无障碍适老化设施建设 [2] - 开展县城体检、宜居县城建设等试点 [2] 行业基础支撑与规划 - “十五五”规划编制工作扎实推进 [4] - 建成部级“数字住建”工作平台并上线运行 [4] - 立法工作取得新成果 工程建设标准和统计工作持续完善 [4] - 人才队伍建设系统推进 科技创新能力进一步提升 国际交流合作不断拓展深化 [4]

政策框架与目标 - 国家层面推动建设安全舒适绿色智慧的“好房子” 并将其纳入“十五五”规划建议和中央经济工作会议部署 [1] - 行业主管部门将全链条提升住房标准、设计、建造、建材、服务水平 以支撑“好房子”建设 [1] 具体标准与规范 - 自2024年5月1日起实施《住宅项目规范》 提高多项住宅品质标准 [1] - 新建住宅层高标准由2.8米提升至3米以上 [1] - 楼板隔声性能指标由不大于75分贝提升至不大于65分贝 [1] - 规范同时提高日照标准、外保温系统工作年限、电梯设置及无障碍和适老化等要求 [1] 设计与建造提升路径 - 通过举办全国“好房子”设计大赛引导设计优化 针对不同面积和人群需求设计功能齐全、布局合理的户型 [2] - 行业稳步发展装配式建筑并开展智能建造试点 [2] - 实施政府采购支持绿色建材政策以促进建筑品质提升 [2] - 推广新型建造方式以保障住房建设质量 [2][4] 服务与社区配套完善 - 开展完整社区建设试点 补齐停车充电、休闲健身等服务设施短板 [2] - 实施物业服务质量提升行动 旨在提升小区环境卫生和共有设施设备运行维护水平 [2] 实施策略与试点案例 - 建设过程强调问需于民 有企业通过问卷调查梳理上百项群众需求以构建“好房子”营造体系 [3] - 鼓励因地制宜 避免“一刀切” 不同地方、价位和面积应有不同的“好房子”标准 [3] - 福建省在福州、厦门等地选取部分保障性住房项目作为“好房子”试点 [3] - 北京市通过“原拆原建”改造推动老房子变“好房子” 例如桦皮厂8号楼项目运用混凝土模块化集成建筑技术 在3个多月内完成改造 [3] 未来发展方向 - 政府将率先把保障性住房建成“好房子” [4] - 引导房地产开发企业结合多元化市场需求打造“好房子”样板 [4] - 结合城市更新 采用多种方式将老房子改造成“好房子” [4] - 着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等常见质量问题 [4] - 大力推广新型建造方式 [4]

稳就业政策与举措 - 实施稳岗扩容提质行动，稳定高校毕业生、农民工等重点群体就业，鼓励支持灵活就业人员、新就业形态人员参加职工保险 [2] - 通过政府、院校、企业三方联动的产教评技能生态链建设，培养复合型技术人才，以缩短培养周期并提升岗位匹配度，支撑企业产值快速增长 [3] - 加强灵活就业、新就业形态人员权益保障，支持其参加职工保险，并开展人力资源市场秩序清理整顿及治理欠薪行动 [4] 民生保障体系完善 - 优化药品集中采购，深化医保支付方式改革，推进低价优质药品进入基层，减轻群众就医负担 [5] - 针对学龄人口变化，构建教育资源配置专项工作机制，推进教育资源布局结构调整，高中阶段持续增加学位供给，高等教育增量计划向国家重点领域和急需人才培养倾斜 [5] - 实施康复护理扩容提升工程，推行长期护理保险制度，加强对困难群体的关爱帮扶，探索智慧养老服务平台及上门服务 [7] - 倡导积极婚育观，稳定新出生人口规模，提供“鼓励生育一站式服务”，并从生育、养育、教育、健康等方面综合施策，优化生育支持政策 [8] 区域发展与乡村振兴 - 统筹推进以县城为重要载体的城镇化建设和乡村全面振兴，持续巩固拓展脱贫攻坚成果 [10] - 通过易地搬迁（例如沿河土家族自治县搬迁5万多名群众）、加强配套培训及公共服务，推动巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接，目标是脱贫人口人均纯收入稳步增长、公共服务覆盖率持续提升 [10] 绿色转型与生态发展 - 坚持“双碳”引领，推动全面绿色转型，深入打好蓝天、碧水、净土保卫战 [11] - 探索生态富民新路子，例如武夷山国家公园推广生态茶园带动茶产业链产值过百亿元，湖州对4200余家规上企业实现碳效评价全覆盖并撬动200余个绿色化改造项目落地 [11] 住房建设与城市更新 - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设 [11] - 以安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设、转移人口市民化及城市更新等，形成房地产领域新的供需增长点 [12]

行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 报告核心观点 - 中央经济工作会议对房地产市场的定调从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，后续可关注城市更新、住房公积金制度改革等领域的政策支持[6] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点，并指出在供应缩量、品质优化及购房者分化背景下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善[6] - 相较于博弈基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，当前板块调整后PB约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍，部分股票价格仍在相对低位[6] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的四条主线：业绩稳健且股息率高、短期内经营存在积极变化、债务偿付压力下降且估值低、业绩增长及分红稳定的物企[6] 新房市场表现 - 12月1日至18日，样本39城新房网签面积同比-30%，降幅较11月收窄5个百分点，其中一线城市同比-37%（收窄4 PCT），二线城市同比-25%（收窄4 PCT），三线城市同比-34%（收窄0 PCT）[4] - 12月1日至18日，样本城市新房网签面积环比高于过去4年同期水平[10][11] - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平[17] 二手房市场表现 - 12月1日至18日，样本16城二手房网签面积同比-32%，降幅较11月扩大17个百分点，其中一线城市同比-31%（扩大6 PCT），二线城市同比-39%（扩大20 PCT），三线城市同比-28%（扩大26 PCT）[4] - 12月1日至18日，样本城市二手房网签面积环比处于近5年同期较高水平[13][15] - 二手房日均网签面积低于2019-2020和2024年同期水平，但高于2021-2023年同期水平[17] 土地市场表现 - 2025年1-11月，全国累计土地成交建筑面积同比-14%，降幅较1-10月扩大3个百分点，累计成交楼面均价同比+7%，增幅收窄6个百分点[19] - 2025年11月单月，全国土地成交建筑面积同比-32%，成交楼面均价同比-12%，土地溢价率为4%，流拍率为18%[19] - 2025年11月，全国土地出让金同比降幅较10月扩大14.5个百分点至-39.5%[28] 库存与去化 - 2025年11月，推盘未售口径的库存较10月上升，其去化周期也较10月上升[30] - 分城市能级看，11月一线和二线城市推盘未售库存较上月上升，三四线下降；但一线、二线和三四线城市推盘未售去化周期均较上月上升[32] 前瞻及佐证指标 - 2025年11月，12个样本城市二手带看人数环比+0.8%，增幅较10月收窄1.4个百分点；同比-11.9%，降幅较10月收窄3.4个百分点[5][40] - 2025年11月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比为5.4%，较10月下降0.1个百分点；同比-48.6%，降幅较10月收窄7.0个百分点[5][45] - 2025年11月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[34][36] - 根据流动性前瞻指标判断，2025年12月宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[5][44] 行业规模与指数表现 - 房地产板块股票家数258只，占市场5.0%，总市值2903.2十亿元，占市场2.8%，流通市值2761.1十亿元，占市场2.9%[8] - 行业指数近1个月绝对表现-6.9%，近6个月绝对表现+14.7%，近12个月绝对表现+3.9%[9]

活动概况 - 第五届山东（青岛）宜居博览会暨全国百城千企房地产联展联销活动于12月19日在青岛西海岸嘉年华会展中心启幕 [1] - 活动旨在打通跨区域供需堵点、拓展内需新空间，凝聚全国力量共促市场平稳健康发展 [1] - 活动通过线上云端互联、线下多点联动的方式汇聚优质房源 [1] 行业意义与探索 - 此次活动是行业打破地域壁垒、构建发展新格局的务实探索 [1] - 活动为美好生活架设桥梁 [1] - 本届宜博会聚焦“好房子”建设与宜居城市发展，并举办了多场主题演讲 [1] 产业合作与成果 - 活动现场举行了中国建筑科学研究院有限公司科技发展研究院创研中心揭牌仪式 [1] - 活动举行了零碳园区项目及青岛市“好房子”产业联盟系列合作签约仪式 [1] - 活动展示了产学研融合与产业协同的丰硕成果，为行业注入新活力 [1]

政策与顶层设计 - 2025年3月，“好房子”首次被写入全国两会政府工作报告，提出要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [3] - 住房城乡建设部从“立标准、强科技、抓项目”三个方面落实“好房子”建设，具体措施包括编制建设指南、修订住宅项目规范、推广“四新”技术、推动全屋智能以及推动城市和企业建设项目 [3] - 2025年10月，党的二十届四中全会审议通过的“十五五”规划建议提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [5] - 2025年12月，中央经济工作会议强调有序推动“好房子”建设 [5] 标准规范与技术要求 - 自2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》系统提高了多项住宅标准，其中最受关注的是将新建住宅层高由2.8米提升至不低于3米，楼板隔声性能指标由不大于75分贝提升至不大于65分贝 [4] - “好房子”建设强调通过好的设计、材料、施工和服务解决居住痛点，而非单纯建大房子、贵房子，并鼓励因地制宜，避免一刀切 [5] - 行业已构建“标准—设计—建材—建造—运维”的全链条闭环体系，以支撑“好房子”建设 [4][5] 行业实践与项目落地 - 住房城乡建设部组织全国“好房子”设计大赛，引导设计师针对不同面积和人群需求设计功能齐全、布局合理、居住舒适的好户型 [4] - 中国建筑集团有限公司通过问卷调查梳理上百项群众需求，构建了从好设计、好建造、好材料到好运维的“好房子”营造体系 [4] - 地方开展试点，如福建省在福州、厦门选取部分保障性住房项目作为“好房子”试点，北京市通过“原拆原建”改造推动老房子变“好房子”，其中桦皮厂8号楼危旧房改建项目运用混凝土模块化集成建筑技术，仅用3个多月完成改造 [5]