行业展会概况 - 第二十二届中国国际住宅产业暨建筑工业化产品与设备博览会于11月6日在北京开幕 [1] - 展会聚焦好房子建设、绿色低碳产业发展、城市更新、智能建造等领域 [1] - 设立好房子样板房、数字家庭与智慧家居、新型建筑工业化、装配式装修、低碳和零碳建筑、中国—中亚合作等特色展区 [1] 前沿技术与产品展示 - 集中展示了国产化BIM核心平台、数字孪生协同工具、高性能建材、建筑机器人、城市排水抢险设备等多项前沿和惠民实用技术与产品 [1]

展会概况 - 第二十二届中国国际住宅产业暨建筑工业化产品与设备博览会于11月6日在北京开幕 [1][3] - 展会主题为“共享创新 共建未来 构建开放合作产业协作新生态” [1] - 汇聚了来自国内外的行业企业200余家，展览规模达1.7万平方米 [3] 核心展示领域 - 展会聚焦“好房子”建设、绿色低碳产业发展、城市更新、智能建造等领域 [3] - 设立“好房子”样板房、数字家庭与智慧家居、新型建筑工业化、装配式装修、低碳和零碳建筑、中国—中亚合作等特色展区 [3] 前沿技术与产品 - 集中展示了国产化BIM核心平台、数字孪生协同工具、高性能建材、建筑机器人、城市排水抢险设备等多项前沿和惠民实用技术与产品 [3] - 重点展示国内外最新住房城乡建设领域技术和产品，推进科技创新成果应用 [1] 展会意义与目标 - 旨在引领产业转型升级，同期开展“好房子科技展” [1] - 构建开放协作的产业生态，以科技赋能发展新质生产力 [3] - 为推动建筑工业化、数字化、绿色化转型升级，实现城乡建设高质量发展注入创新动力 [3]

行业投资评级 - 强于大市 [4] 核心观点 - "十五五"规划建议将房地产行业定调从"十四五"的"房住不炒"转向"高质量发展"，并在民生部分单列"推动房地产高质量发展"条目，体现中央对地产的重视 [1] - 规划建议明确五大方向：加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设"好房子"、建立房屋全生命周期安全管理制度 [1] - 预计"十五五"期间，"好房子"建设与城市更新将推进，进一步挖掘改善型需求；一线城市购房限制性政策、商业地产领域、盘活存量土地与房屋的相关政策存在优化预期 [1] - 报告对"十五五"规划建议的地产相关表态评价为中性偏积极，为未来优化政策打开空间，对行业修复有信心 [5][127] - 投资标的选择上，看好流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [5][127] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 新房成交情况 - 第44周（10月25日-10月31日）40个城市新房成交面积为264.0万平方米，环比上升3.1%，同比下降37.3%（同比降幅较上周扩大16.2个百分点） [4][15][16] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-1.2%、7.8%、-3.1%；同比增速分别为-51.1%、-29.9%、-30.5% [4][16] - 新房成交套数为2.5万套，环比上升5.4%，同比下降32.0% [16] 新房库存情况 - 第44周12个城市新房库存面积为11306万平方米，环比下降0.6%，同比下降12.2% [4][41] - 新房库存面积去化周期为18.8个月，环比下降1.4个月，同比上升0.7个月 [4][41] - 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.6、15.0、78.2个月，环比分别下降0.8、1.9、5.0个月 [4][41] 二手房成交情况 - 第44周18个城市二手房成交面积为165.3万平方米，环比下降7.5%，同比下降30.9%（同比降幅较上周扩大3.9个百分点） [4][15][47] - 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为4.4%、-15.4%、-0.4%；同比增速分别为-28.0%、-37.2%、-22.5% [4][47] - 二手房成交套数为1.8万套，环比下降5.9%，同比下降29.9% [47] 百城土地市场跟踪 全类型土地市场 - 第43周（10月20日-10月26日）百城全类型成交土地规划建筑面积为2035.2万平方米，环比上升79.6%，同比上升18.1% [62] - 成交土地总价为501.0亿元，环比上升160.8%，同比下降20.5%；成交土地楼面均价为2461.5元/平，环比上升45.3%，同比下降32.7% [62] - 百城成交土地溢价率为1.1%，环比下降9.3个百分点，同比下降0.6个百分点 [62] 住宅类土地市场 - 第43周百城成交住宅土地规划建筑面积为471.0万平方米，环比上升125.7%，同比上升14.1% [79] - 成交住宅土地总价为294.9亿元，环比上升141.6%，同比下降23.1%；成交住宅土地楼面均价为6260.1元/平方米，环比上升7.0%，同比下降32.6% [79] - 百城成交住宅类用地溢价率为2.6%，环比上升1.3个百分点，同比上升0.4个百分点 [79] 本周板块表现回顾 - 第44周房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下降2.2个百分点；相对沪深300收益为-0.3%，较上周上升1.5个百分点 [4][101] - 房地产板块PE为25.20X，较上周下降2.83X [4][101] - A股跌幅靠前的公司为招商蛇口(-0.5%)、绿地控股(-1.1%)、万科A(-1.4%)；港股涨幅靠前的公司为旭辉控股集团(2.3%)、碧桂园(0.0%)、美的置业(-0.8%) [107] 本周房企债券发行情况 - 第44周房地产行业国内债券总发行量为59.0亿元，环比下降76.9%，同比下降60.9%；总偿还量为205.3亿元，环比上升122.5%，同比上升79.6%；净融资额为-146.3亿元 [4][117] - 债券发行量最大的房企为射阳城建(11.5亿元)、中国电建地产(8.0亿元)、光明地产(8.0亿元) [117][123] - 债券偿还量最大的房企为招商蛇口(40.0亿元)、上海金茂(34.6亿元)、万科(25.0亿元) [117][124] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企（滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团）[5][127]；2）2024年以来在销售和拿地上有显著突破的"小而美"房企（保利置业集团、城投控股）[5][127]；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司（大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份）[5][127]

行业拿地情况 - TOP100房企前10月拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，延续增长态势 [1] - 拿地总额增幅较前9月大幅收窄，主要因9月有多宗大规模收并购地块致增速较高 [1] 行业销售表现 - TOP100房企前10月销售总额28967.1亿元，同比下降16.3% [1] - 销售总额降幅较前9月扩大4.1个百分点，受上年同期高基数影响 [1] - 10月单月TOP100房企销售总额环比增长3.7%，部分房企销售表现较为强劲 [1] 政策与市场展望 - 去年楼市新政后，政策推动下房地产市场预期及购房者信心有所恢复 [1] - 10月多地在供给端针对“好房子”建设落地优化政策 [1] - 随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [1]

政策导向与行业转型 - 国家层面多次强调要努力让人民群众住上更好的房子，住建部明确提出建设好房子、好小区、好社区、好城区，标志着中国房地产行业进入以品质和用户体验为核心的新发展阶段 [1] - 建设好房子是房地产行业供给侧结构性改革的关键，推动企业从开发商向美好生活服务商转型，是实现行业高质量发展的必然路径 [1] - 住房是最大的民生，好房子直接关系到亿万家庭的幸福感、获得感和安全感，了解老百姓对好房子的真实期待是满足人民对美好生活向往的根本前提 [1] 研究背景与目的 - 克而瑞与浙江大学联合发起大型调研，旨在通过科学系统的研究为好房子的建设、评价和政策制定提供理论与数据支撑 [2] - 调研旨在构建基于真实的未来理想家园蓝图，每一份问卷反馈都是构建理想家园的基石 [3] - 参与调研人士可优先获得调研成果《中国好房子居住满意度与未来趋势白皮书》 [4] 研究机构与专业领域 - 课题组成员包括克而瑞产品力研究中心和浙江大学邹永华教授团队，邹永华教授是住房政策学者、钱学森城市学金奖得主 [7] - 克而瑞地产研究专注于房地产行业和企业课题的深入探究，研究方向包括行业政策、区域市场、城市周期、土地市场、需求研究、房企融资、企业投资、多元化、数字化营销、产品洞察 [8] - 克而瑞研究中心是克而瑞集团专业研究部门，十多年来专注于房地产行业、企业、产品力以及需求课题的深入探究 [9]

政策举措 - 湖北省发布通知明确提高公积金贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制等5项举措以满足住房需求 [1] - 10月份广州、成都、南京、威海等地出台政策从提高贷款额度、优化“商转公”、放宽购房提取范围等角度优化公积金政策 [1] - 海口市发布措施明确营造适应热带气候空间、提升小区公服设施品质等六方面举措以助力“好房子”建设目标 [2] 市场表现 - 10月份全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16973元，环比上涨0.28% [2] - 10月份全国100个城市二手住宅平均价格为每平方米13268元，环比下跌0.84% [2] - 核心城市如上海、成都、南京保持较高供应规模，房企推出优质改善项目带动新房价格结构性上涨 [2] - 二手房市场在高挂牌量及预期偏弱影响下价格下行压力较大，延续“以价换量”态势 [2] 行业趋势与展望 - 政策结合“银十”旺季和房企第四季度营销工作，为稳定市场提供支持 [1] - “好房子”建设成为各地楼市政策重要着力点，广州、昆明、海口等城市出台政策明确标准并规范建设 [1] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应有望对新房销售形成支撑 [3] - 二手房成交量预计延续温和修复，但短期价格或继续承压 [3] - 10月份重点城市新房及二手房销售量同比出现较明显回落，年末市场仍面临一定压力 [3]

行业销售表现 - 2025年前10个月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3% [1] - 10月单月百强房企销售额环比增长3.7%，市场整体延续筑底态势 [1] - 10月份销售额同比降幅扩大，但核心城市市场成交逐步回升，企业推盘节奏加快 [1] - 截至10月底有7家房企全口径销售额超过千亿元 [1] 领先房企销售排名 - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首 [1] - 绿城中国以2011亿元销售额排名第二 [1] - 中海地产以1891亿元销售额位列第三 [1] - 华润置地、招商蛇口、万科企业、建发房产分列第四至第七位 [1] 行业政策与市场动态 - 多地针对"好房子"建设落地优化政策，合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [2] - 核心城市优质项目入市及房企促销力度加大，推动重点城市新房成交量环比小幅回升 [2] - 四季度"好房子"建设政策持续落地、优质项目集中入市及房企业绩冲刺加快，市场活跃度有望提升 [3] 企业土地储备与投资 - 前10个月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，但增幅较前9个月收窄 [2] - 10月份多宗土地拿地方为联合体，主要集中于上海、北京、杭州、成都等一二线核心城市 [2] - 拿地企业仍以央国企为主，浙江、四川等地多家民营房企亦积极拿地 [2] - 房企倾向于联合拿地以应对市场不确定性和分担风险 [2] 重点企业投资布局 - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [2] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市拿地金额进入前十 [2] - 绿城中国和保利发展均在3个城市的拿地金额位列前十 [2] - 头部企业聚焦核心城市加大力度补仓 [2] 企业新增货值排名 - 中海地产以1870亿元新增货值位列第一 [3] - 招商蛇口新增货值规模为1807亿元，位列第二 [3] - 绿城中国新增货值规模为1209亿元，位列第三 [3] - TOP10企业10月新增货值总额10449亿元，占TOP100企业的48.1% [3] - 中海地产与招商蛇口均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [3]

新房住宅市场 - 10月百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67% [1] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.52%，同比上涨6.60% [1] - 二线城市新建住宅价格环比上涨0.31%，同比上涨1.86% [1] - 三四线代表城市新建住宅价格环比下跌0.14%，同比下跌1.42% [1] - 核心城市如上海、成都、南京推盘积极性提升带动一二线城市价格结构性上涨 [1] 二手房住宅市场 - 10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.60% [1] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.81%，二线城市环比下跌0.91%，三四线城市环比下跌0.80%，跌幅均较上月扩大 [1] - 在高挂牌量及预期偏弱影响下，二手房价格下行压力较大 [1] 地方政策动向 - 多地针对"好房子"建设落地优化政策，如成都规范建筑设计规划、深圳对超80米住宅项目征求消防救援意见、广州等地发布技术规范 [2] - 合肥、南京、成都、广西等地从提高贷款额度、优化"商转公"等方向优化公积金贷款政策 [2] - 广州明确推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房 [2] - 山东、河北、重庆等省市发行超225亿元专项债券收回收购闲置存量土地 [2] 市场展望 - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加预计将对新房销售形成支撑 [2] - 二手房成交量有望维持一定规模，但短期价格或继续承压 [2] - 四季度市场高基数效应显现，10月重点城市新房及二手房销售量同比回落较明显，预计年末销售量增速将维持低位运行 [2]

行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17] 核心观点 - 国家标准《住宅项目规范》施行以来，多地已发力推动“好房子”建设，构建地方配套标准 [2][6] - “好房子”产品在市场上保持较高热度，成为一线城市房地产热销的主力军 [2][6] - 行业竞争格局进一步重塑，发展模式逐步向“质量提升”和“价值创造”转变，实力雄厚的大型房企能更快适应变化 [6] - 新房交易规模仍在下探，销售金额同比下滑幅度已连续4个月超两位数 [7][8] - 房地产政策延续“因城施策”基调，持续巩固房地产市场止跌回稳态势 [8] 新房市场表现 - 2025年9月，受传统销售旺季周期性影响，商品房销售面积及销售金额环比增幅分别达48.51%和47.26%，但同比降幅分别为11.89%和12.36% [8] - 前9月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月进一步扩大，下行压力仍较大 [8] - 9月商品住宅价格同比降幅自2024年11月起连续11个月呈收窄态势，但环比延续下行趋势，70个大中城市中价格环比上涨城市数量减少4个至5个 [7][8] - 10月1日至8日，北京、深圳、上海的新房日均成交同比分别增长52%、22%和3%，主要原因是近期供应的“好房子”产品热销 [6] 二手房市场表现 - 9月70个大中城市二手销售住宅价格均有所下行，已无环比上涨城市 [10] - 当前多数城市二手房市场延续“以价换量”行情，一线城市中北京、上海和深圳的二手房交易活跃度有所提升 [10] - 第三方监测的百城二手房挂牌量达258.42万套，仍呈增长态势，其中三四线城市和新一线城市挂牌量增幅高于一线城市 [10] 土地与开发市场 - 9月土地成交建筑面积和金额环比均大幅增长，土地市场成交规模同比止跌，但平均溢价率下滑至3.2%，为年内新低 [9] - 9月新开工面积及竣工面积环比均有所增加，累计降幅同比均有所收窄 [9] - 1~9月房地产开发投资规模同比下降13.90%，累计降幅环比持续小幅增加 [9] - 商品房待售面积连续7月环比下降至7.59亿平方米，但仍处于历史高位，去库存压力较大 [7][9] 企业融资环境 - 9月房企境内债券市场融资仍呈净流出态势，市场偏好谨慎，发行主体主要为央国企 [7][10] - 9月新城发展成功发行1.6亿美元优先票据，当月未新增违约或展期主体 [10][11] - 自10月20日至11月末，房地产企业境内债整体到期规模390.34亿元 [11] - 二级市场方面，9月房企境内债券日均交易量环比有所下降，高收益地产债平均成交价环比有所下降 [11] 政策环境与行业趋势 - 《住宅项目规范》实施后，上海、深圳、北京等地响应落实新规范并出台本地化实施意见，设置政策过渡期以处理新旧项目衔接 [2][3][5] - 各地政策在建筑高度等方面因地制宜，例如北京市对层高增至3米导致建筑高度微超基准高度1米以内的项目给予弹性空间 [3][5] - 政府通过优化营商环境降低制度性成本，并提供“税收优惠和容积率补偿机制”等激励措施 [6] - 10月房地产政策延续“因城施策”基调，多地推出“强化住房公积金支持力度”、“推行购房补贴与房票安置”、“优化限购与落户政策”等措施 [8]

政策导向与核心概念 - 住房和城乡建设部召开会议 强调系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] - “好房子”是未来五年房地产高质量发展的关键环节 并被写入“十五五”规划建议 提出实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 住建部通过好的标准、设计、材料、建造和运维五项工作推动建设 并归纳居民要求为“6633”原则 即“六不”“六防”“三省”“三要” 已形成操作手册 [1] 地方政策与实践特点 - 全国已有贵阳、西安、沈阳等至少十余个城市推出了“好房子”建设相关政策 [3] - 地方政策最显著特点是“因地制宜” 例如广州结合本地气候特征和技术发展 构建连续步行系统并融入智能照明、环境监测等技术 [2] - 各地标准普遍放宽阳台、架空层等公共空间计容规则 以提升空间利用率 [2] 行业发展趋势与标准内涵 - 房地产行业正以“好房子”为锚点有序推动房屋品质升级 政策落地是对市场供求关系变化的积极回应和推动高质量发展的主动布局 [3] - “好房子”标准强调安全绿色的底线 同时结合区域特点创新满足个性化需求 例如建设数字家庭和物联系统 要求设置水质、空气质量监测设备并与新风系统联动 [2] - 预计未来城市更新将与“好房子”建设深度融合 摒弃“大拆大建” 转向“多元化更新” [3]