政策核心目标 - 促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 加快构建房地产发展新模式 [1] 土地供应与规划管理 - 建立动态房地产市场热力图机制并实施分板块差异化土地供应策略以合理把握供应规模与节奏 [1] - 稳妥有序推进土地混合开发利用 [1] - 适时对建筑工程容积率计算规则及住宅小区规划管理政策进行评估和优化 [1] 住宅产品开发与供给 - 编制“好房子”设计导则以强化商品住宅在建筑空间、社区环境、建造品质、绿色节能、配套服务等方面的属性 [1] - 增加差异化、品质化商品住宅供给，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [1] 城市更新与发展 - 创新城市更新体制机制，探索科创、商业、文化、旅游、体育等多元素融合的更新路径 [1] - 建立健全城市更新项目库，实施精准谋划与全周期管理，探索“公园+”复合利用模式以拓展生态空间功能 [1] - 强化城市体检结果运用，加快完整社区建设，有序推动城中村和危旧房改造 [1]

市场整体表现 - 2025年前三季度中国房地产市场整体处于底部盘整阶段，重点城市新房成交量同比小幅回落，二季度市场动能转弱，三季度延续盘整态势 [1][2] - 2025年1-8月全国新建商品房销售面积5.7亿平方米，同比下降4.7%，销售额5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅较1-7月分别扩大0.7和0.8个百分点 [3] - 现房销售表现显著优于期房，1-8月现房销售面积2.0亿平方米，同比增长11.7%，占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [3] 新房市场 - 重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，一季度因政策带动同比基本持平，二季度同比转降，三季度受天气及供应缩量影响同比降幅扩大 [4] - 改善性需求成为新房市场重要支撑，重点30城120平米以上户型成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比超30% [12] - 核心城市高总价改善项目去化表现较好，21个城市120-144平米产品成交套数占比提升，22个城市144平米以上产品成交套数占比提升 [12] 二手房市场 - 市场延续“以价换量”行情，前三季度重点30城二手房成交套数同比增长约9%，其中一季度同比增长超20%，9月同比增长超10% [6] - 1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，8月均价13481元/平方米，环比下跌0.76%，已连续40个月环比下跌 [16] - 核心城市二手房交易保持较高活跃度，深圳累计同比增长近30%，上海增幅近20%，北京、杭州、成都、厦门同比增长均超10% [6] 土地市场 - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，但成交面积同比下降8.5%，房企拿地持续聚焦核心城市 [19] - 一二线城市土地市场表现强劲，出让金同比增幅均超20%，平均溢价率分别为13.6%和10.5%，三四线城市平均溢价率仅3.4% [20][21] - 全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较2024年全年提升10个百分点，杭州、北京、上海出让金均超千亿元 [23] 政策环境 - 三季度中央重要会议密集部署房地产政策，强调“止跌回稳”、“多管齐下释放改善性需求”、“高质量开展城市更新” [42][44] - 8月以来北上深相继优化楼市政策，北京五环外不限购、上海外环外不限购、深圳非核心区不限购并取消盐田和大鹏新区限购 [9][10][54] - 金融支持政策效果显现，“白名单”项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房建设交付，优化房贷政策每年可为超5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [48] 价格走势 - 1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，8月均价16910元/平方米，环比上涨0.20%，其中一线城市累计上涨3.99%，二线上涨0.96%，三四线下跌0.88% [17] - 价格下跌城市数量增加，三季度百城新建住宅价格环比下跌城市数量扩大到60个以上，二手房价格100个城市环比均下跌 [18] - 价格分化明显，核心城市优质改善项目带动新房价格结构性上涨，而二手房价格普遍承压 [16][17] 企业表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，保利、绿城、中海、华润、招商销售额均超千亿 [76] - 头部房企投资策略趋同，聚焦核心城市，1-8月TOP100企业拿地总额6056亿元，同比增长28.0%，央国企拿地占比52% [77][30] - 上市房企经营承压，2025上半年营业收入均值104.2亿元，同比下降16.9%，净利润均值-8.3亿元，约六成出现亏损 [76] 四季度展望 - 上半年头部房企在核心城市获取的优质地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [1][66] - “好城市+好房子”仍具市场机会，而新项目供应偏少的城市仍将以去库存为主，市场分化趋势或将延续 [1][66] - 四季度宏观政策有望加力，房地产政策将延续宽松导向，重点围绕稳预期、激活需求、优化供给等方面 [65][69]

从销售数据来看，截至8月底，全市商品房销售518万平方米，其中144平方米以上的户型占总成交的 50%左右，现房销售210.8万平方米，同比增长13.8%;从网签均价来看，1—9月，全市新建商品房网签均 价6448元/平方米，同比增长0.6%，其中市区高品质住宅网签均价9986元/平方米，平均每平米高3500元 左右;从库存去化来看，截至8月底，潍坊市商品房库存840.5万平方米，去化周期13.3个月，较2024年底 减少4.5个月;商品住宅库存615.5万平方米，去化周期12.6个月，较2024年底减少0.9个月。潍坊市商品 房、商品住宅现实库存已实现连续19个月下滑。 大众网记者 牛鞠榕 潍坊报道 为在贯彻落实省、市关于"好房子"建设和房地产业转型升级，9月28日，潍坊市住建局组织召开2025潍 坊好房节方案发布暨"好房推介官、品鉴官"聘任仪式。会上发布了2025好房节活动方案、好房节活动倡 议书，并公布全市首批20名好房推介官和10名好房品鉴官名单。潍坊市住建局党组书记、局长王学江出 席活动并讲话，市住建局党组成员、市房地产业发展服务中心主任夏凡主持活动。 此次好房节结合"金九银十"消费旺季，以高品质好 ...

9月28日，上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（以下简称《意 见》），以推动新建和存量住宅的品质提升。 记者注意到，国家标准《住宅项目规范》施行以来，多地发力推动"好房子"建设，构建地方配套标准， 更好地满足广大人民群众对美好生活的期待。58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时 表示，全国多省市相继出台文件，针对新建住宅的建筑设计规范进行优化调整，有力推进房地产行业提 升居住品质，从"住有所居"向"住有优居"转型。 因地制宜确立标准 上海本次发布的《意见》从加强城市设计、提升环境品质、完善住宅建筑功能、实施城市更新、提升服 务和治理水平等角度入手，推出17项具体措施，发力提升城市居住环境和住宅设计品质。 例如，在提升阳台空间品质方面，《意见》明确，为提升建筑立面形象，沿公共绿地、广场河流、风貌 街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积 率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。 在丰富建筑形态和整体效果方面，《意见》提到，对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他 高品质材料，在申报图纸中提供设 ...

平台上线与功能 - “佛山好房子地图”平台于9月28日在南方+客户端正式上线，旨在满足高品质住房需求并推动房地产市场供需高效对接 [1] - 该平台集成了项目展示、一键预约、导航指引和企业直联等实用功能，为产品展示、用户体验与产销对接搭建桥梁 [1] - 平台未来计划结合“五好”产业调研，纳入“好建材、好家具、好家电、好服务”等模块，打造覆盖住房与家居全链条的供需服务平台 [9] 政策背景与行业方向 - “好房子”建设已被写入中央政府工作报告，并成为多地政府的年度工作重点，佛山以实际行动落实该政策导向 [4] - 佛山创新性地将“好房子”建设与“好小区、好社区、好城区”贯通，围绕“人、房、地、钱”四要素打出组合拳 [4] - 在资金端，佛山已有210个项目被纳入融资“白名单”，其数量、授信及放款规模均居全省前列 [4] 市场表现与平台作用 - 今年上半年，佛山市一二手商品住房成交46781套，同比增长4% [9] - 二手住房成交363.7万平方米，同比增长17.2%，连续三个月保持两位数增幅 [9] - 一手住房网签208.59万平方米，降幅较2024年底收窄近10个百分点，显示止跌回稳态势进一步稳固 [9] - “佛山好房子地图”旨在打通线上线下服务环节，提升群众选房看房买房体验，并助力企业精准把握市场需求 [9]

行业投资评级 - 报告对地产板块给予"逢低配置"建议，推荐重点布局核心一二线城市、主打改善产品且具备持续拿地能力的房企 [5] 核心观点 - 地产基本面有望逐步修复，但需更多政策支持以实现止跌回稳 [5] - 政策方向聚焦刺激改善型住房需求、推进"好房子建设"及优化公积金政策 [4][12] - 土地市场溢价率处于低位（2%），宅地成交同比下滑7.6% [2][27] - 新房及二手房成交量价呈现分化：新房环比改善（+25%），但同比仍弱（-4%）；二手房同比正增长（+12%） [3][40] 行情回顾 - A股地产板块周涨跌幅-0.2%，排名第11；港股地产板块周涨跌幅-3.3%，排名第11 [2][16] - 物业板块表现疲弱：恒生物业指数周跌3.5%，相对恒生中国企业指数和沪深300收益分别为-1.7%和-4.5% [2][22] - 个股表现分化显著：A股地产涨幅前五包括张江高科（+34.7%）、*ST亚太（+27.7%）；跌幅前五包括香江控股（-30.8%） [16][24] 土地市场数据 - 全国300城宅地周成交建面1285万㎡，环比-12%，同比-33% [2][27] - 年初至今累计宅地成交建面29346万㎡，同比-7.6% [2][27] - 权益拿地金额前五房企：中海地产（551亿元）、绿城中国（541亿元）、保利发展（440亿元） [27][28] 新房市场数据 - 47城周成交面积380万㎡，环比+25%，同比-4% [3][32] - 分能级表现：一线城市同比+15%，二线城市同比+11%，三四线城市同比-20% [3][32] - 重点城市库存1.04亿㎡，同比-7%；去化周期28.4个月，同比延长1个月 [47][51] 二手房市场数据 - 22城周成交面积243万㎡，环比+2%，同比+12% [3][40] - 分能级表现：一线城市同比+24%，二线城市同比+3%，三四线城市同比+12% [3][40] 政策动态 - 新一线城市（如合肥、重庆、成都）谋划刺激改善性需求政策，方向包括优化土地供应、提升住房品质 [4][12][13] - 上海"好房子"新规落地，通过调整容积率规则（如外立面饰面层不计容）提升得房率和品质 [5][14][15] - 央行提及加大存量商品房和土地盘活力度 [4][12] 公司动态 - 房企债务重组进展：佳兆业撤销清盘呈请，花样年、龙光集团重组协议获超80%债权人支持 [54] - 物业公司回购活跃：贝壳本周累计回购超300万股，绿城管理连续多日回购 [55][56] - 旭辉控股拟2.76亿港元出售永升服务股份 [54] 估值水平 - A股地产PE-TTM处于历史低位，港股地产及物业PE同样低于长期均值 [58][59][61] - 覆盖房企估值分化：保利发展（2025E PE 24.7x）、绿城中国（2025E PE 28.8x） [62]

政策总体基调与出台情况 - 2025年三季度中央整体延续“止跌回稳”定调，预计四季度政策将继续围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方面落实以巩固市场态势[1] - 2025年以来截至9月27日，全国约200省市（县）出台政策超470条，由于多数城市已放开限制性政策，政策优化频次放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低[1] - 二十届四中全会即将召开，研究“十五五”规划建议，有望为房地产发展锚定方向[1] 中央层面政策导向 - 7月15日中央城市工作会议定调城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，强调以城市更新为抓手[2][7] - 8月29日中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意见》系统推进“好房子”和完整社区建设，加快构建房地产发展新模式，满足刚性和多样化改善性住房需求[2] - 8月18日国务院第九次全体会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，多管齐下释放改善性需求[2][11] 城市更新与城中村改造 - 中央层面多次强调稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建[2][7] - 地方层面积极落地城市更新实施文件，如深圳规定城市更新单元配建的出售型保障房可按比例调整为商品房，上海允许部分未竣工项目转换为保障性租赁住房[8] - 多地探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励鼓励产权人参与，如浙江、广州、广东等地出台指导意见明确实施主体、资金筹措和支持政策[8][10] - 多个省市优化“房票”安置政策推进城中村改造，如广州运用专项借款，截至7月末黄埔区城市更新项目新开工206万平方米，使用房票认购商品房1489套，完成固定投资266亿元[10] 需求端支持政策 - 中央及监管部门保持宽松政策基调，强调多管齐下释放改善性需求[11] - 优化公积金贷款是重要方向，前三季度各地调整公积金政策约220条，其中三季度出台超60条，政策包括提高贷款额度、支持提取公积金用于首付等，如上海多孩家庭购买绿色建筑住房贷款额度上限可提高至216万元[12] - 购房补贴力度加大且更具针对性，如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房补贴20万元，岳阳对三孩及以上家庭奖励约10-20万元[13] - 核心城市优化限制性政策，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，放宽五环外或外环外购房限制，上海青浦区通过人才绿色通道放松限购，上海和深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房[13] - 多地创新政策举措，如广西、河南出台“低月供”金融产品延后月供偿还时间，芜湖推出部分产权商品住房以降低购房门槛[14] 供给端优化与库存盘活 - 中央层面强调全面摸清城市资产资源底数，建立规划调整机制，优化产权政策以加快存量资源盘活，并批复10个要素市场化配置综合改革试点，重点提及盘活存量土地[15] - 地方层面控制增量，如成都深化土地供应“三色”管理机制，广西对商业办公用地空置率较高区域严控新增用地供应[16] - 去化库存方面，各地持续落实收回收购存量闲置土地和存量商品房，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，其中8个“自审自发”试点省市已发行专项债近2000亿元[17][20] - 三季度专项债发行加快，7月以来发行超990亿元用于收购存量土地的专项债，高于上半年约960亿元的总量，陕西披露超230亿元专项债券用于新增土地储备，为非“自审自发”试点地区首例[17] - 在收购存量商品房方面，广西累计收购存量住房2.9万套，浙江、四川发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[17] 构建房地产发展新模式与“好房子”建设 - 推进“好房子”建设是加快构建房地产发展新模式的重要方向，中央层面明确要系统推进“好房子”和完整社区建设[26] - 各地持续出台“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划、计容规则进行规范，如上海发布政策局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则，成都明确阳台等附属空间面积不大于住宅计容建筑面积的30%[26] - 预计更多城市将对“好房子”的计容规则进行规范，稳定建设预期，满足改善性住房需求[26] 四季度政策展望 - 预计四季度政策将持续围绕稳定预期、激活需求、优化供给方面落实支持[27] - 激活需求方面，政策仍具备优化空间，如进一步降低首付比例、优化人才限购，各地预计在房贷利率、公积金贷款、购房补贴等方面继续加大优化力度，并加大“房票安置”力度[27] - 优化供给方面，预计将继续落实收购存量闲置土地和商品房的配套政策，非“自审自发”试点省市专项债券有望加快发行落地，各地也将加快推进“好房子”建设[27] - 城市更新相关政策有望加快推进落实，在稳投资、促需求方面发挥综合效应[28]

国家标准《住宅项目规范》已正式施行。近日，多地密集推出关于"好房子"建设的指引，结合区域发展 特点，构建高品质住宅标准体系，未来"好房子"建设将更有规范可依。 具体来看，9月26日，上海市规划和自然资源局发布关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规 划资源若干意见》（简称《意见》）的通知。《意见》提出，在阳台计容方面的规定为阳台（含封闭式 阳台）同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大 于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米可设置总面 积不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超 过1.8米（含1.8米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积 率。 今年以来，"好房子"成为房地产市场的一个高频词。记者在采访时发现，购房者对"好房子"的几个关键 要素特别期待：高度、亮度、厚度、梯户比以及得房率。购房者普遍希望住的房子层高能高一些，通风 和采光条件更好，密闭性和隔音性能更强。此外，在提高得房率的同时尽量保持合理的梯户比和小区容 积率。 ...

政策动向与核心内容 - 国家标准《住宅项目规范》已正式施行，多地正密集推出“好房子”建设指引以构建高品质住宅标准体系 [1] - 上海市规划资源局发布新规，对阳台计容面积做出具体规定：符合条件（总面积≤户型的10%且≤16平方米，进深≤1.8米）的阳台按水平投影面积1/2计入容积率，超出部分按全面积计入 [1] - 广州市住建局征求意见稿提出延长厨卫等防水部位保修期至10年，并规定了起居室、主卧、次卧的最小开间净宽分别为3.1米、2.8米和2.5米 [2] - 河北省出台16项措施，从“好标准、好设计、好建造、好建材、好物业、好样板”六个方面推动“好房子”建设 [2] - 甘肃省创新采用“控制项+评分项+加分项”三级评价机制，设立一星至三星三个等级对住宅进行评价 [2] 市场需求与产品趋势 - “好房子”成为2023年房地产市场高频词，购房者特别关注层高、采光、隔音、梯户比和得房率等关键要素 [2] - 购房者普遍期望住宅拥有更高层高、更好通风采光条件、更强密闭隔音性能，以及在合理梯户比和小区容积率下提高得房率 [2] - 北上广深等一线城市已有越来越多主打高得房率的“好房子”项目入市，并成功吸引了购房者关注 [3] 行业影响与实施挑战 - 专家指出地方“好房子”标准（如广州）整体高于国家标准，包含强制性与鼓励性条款，其落地需后续细则和供地条款配合 [3] - 新标准预计将增加建造成本，可能导致房价上涨，其市场接受度（包括房企和购房者）是下一阶段管理部门的考量因素 [3] - 政策有效实施需加大扶持力度，如在供地和规划环节做好衔接服务，并加强住建与自然资源部门在报建后监管和联合验收方面的协作 [3]

高品质住宅政策与试点 - 某市有6个项目入选第三批省级高品质住宅试点名单 包括城投·卧龙山路项目 文昌福第 卓璟云著等 [1] - 试点项目普遍推行分户验收 扫码监督 房屋体检等创新机制 实现从“造楼”到“造家”的转变 [1] - 该市于今年5月出台《威海市好房子全生命周期标准指引（试行）》 从六大维度提出28项具体指标 建立覆盖设计 施工 运维全过程的品质管控体系 [1] - 该市整合多部门资源连续推出44条调控政策 形成供需两端支持体系 [1] - 在需求端 购买高品质住宅的公积金贷款额度最高提升至160万元 在供给端 对按高品质标准建设的新建项目在容积率计算规则等方面给予政策优惠 [1] 市场需求与产品特征 - 2024年该市网签数据显示 140—200平方米改善户型成交占比达27% 成为最受青睐面积段 [2] - 热销项目普遍具备质量过硬 配套完善 户型优化等特点 采用小进深 大开间的全明布局 [2] - 二手房市场持续活跃 “卖旧买新”成为改善主流 折射出市民对“好房子”的强烈渴望 [2] 未来行业方向 - 下一步将以高品质住宅试点项目为抓手 全面落实省高品质住宅建设要求 强化全过程指导服务 [2] - 该市将继续完善“好房子”标准体系和工作机制 推动新建商品房全面达到高品质要求 [2]