城市更新政策导向 - 强调内涵式发展和人民城市理念 坚持有序推进城市更新工作[1] - 以"一老一小"为重点 推进嵌入式服务设施建设和运营管理[1] - 要求做好活化利用和差异化发展 加强业态把控和创新运营模式[1] 城市更新实施重点 - 稳步推进城中村和危旧房改造 加快老旧管线改造升级[2] - 加强老厂房 低效楼宇等存量房屋改造利用 完善社区基本公共服务设施[2] - 大力发展生活性服务业 强化城市生态系统保护修复[2] 城市更新工作机制 - 坚持系统观念 尊重城市发展规律 发挥发展规划战略导向作用[2] - 坚持实事求是 因地制宜 尽力而为 量力而行原则[2] - 压实工作责任 强化协调配合 守牢底线红线[2] 城市更新案例实践 - 高陵区李鑫工贸小区完成老旧小区改造 重点提升道路管网照明等基础设施[1] - 未央区凤凰城社区建立党群服务中心 托育中心和社区食堂等多功能服务场所[1] - 雁塔区际华三五一一街区由老旧厂区改造为多业态社区商业中心[1]

公司治理与董事会决议 - 第十二届董事会第二次会议于2025年8月25日召开 采用现场结合通讯方式 应出席董事7人 实际出席7人 会议由董事长龚泽民主持 [7][8] - 会议审议通过《2025年半年度报告》全文及摘要 表决结果为同意7票 反对0票 弃权0票 [9][10] - 会议审议通过《董事及高级管理人员离职管理制度》 旨在规范离职管理 保障治理结构稳定性 表决结果全票通过 [12] - 会议修订《信息披露管理制度》及《投资者关系管理制度》 表决结果均为同意7票 反对0票 弃权0票 [13][15] 财务与股本变动 - 公司2024年度回购股份注销完成 注销80,115,300股 总股本由1,483,934,025股减少至1,403,818,725股 控股股东华联集团持股比例由28.21%被动增至29.82% [6] - 2025年度回购股份方案实施期满 累计回购8,414,980股 占总股本0.57% 回购金额30,050,066.10元 最高成交价3.77元/股 最低3.38元/股 [5] - 公司报告期不派发现金红利 不送红股 不以公积金转增股本 [3] 重大项目建设进展 - 华联A区城市更新单元规划草案于2025年4月28日公示 用地面积84,818.0平方米 拆除范围77,753.6平方米 开发建设用地42,812.1平方米 规划容积269,577平方米 其中住宅255,872平方米（含保障房141,280平方米） 公示于2025年5月28日完成 [5] - 华联A区城市更新单元计划延期公告于2025年5月30日完成 [5] 股东结构与控制权 - 报告期内公司控股股东未发生变更 实际控制人未发生变更 [4] - 公司无优先股股东持股情况 无债券存续 [4]

财务表现 - 2025年上半年营业收入21.5亿元，同比下降5.04% [2] - 扣非归母净利润1.5亿元，同比下降6.45% [2] - 综合毛利率35.6% [2] - 销售商品、提供劳务收到现金21.82亿元，同比增长20.19% [17] 业务板块表现 国内民商用业务 - 收入13.43亿元，同比下降7.48% [3] - 民商用报警毛利率提升2.15个百分点 [3] - 存量改造与新增市场收入占比约为3:7 [12] 国内工业与行业业务 - 收入3.52亿元，同比增长3.27%，占总收入16.36% [4] - 数据中心及算力中心项目发货超9000万元，同比增长50%以上 [4] - 储能消防发货近6000万元，同比增长近90% [5] - 灭火业务受七氟丙烷原材料价格上涨影响，增速约5% [16] 海外业务 - 收入3.92亿元，同比增长4.83%，占总收入18.22% [6] - 综合毛利率48.12%，同比提升2.61个百分点 [6] - 气体探测业务同比增长47.76% [6] - 气体灭火业务同比增长254.61% [6] - 工业消防产品业务同比增长25.22% [6] 战略与展望 - 新国标产品切换预计三四季度完成市场出清 [9] - 全年收入预计与去年持平，民商用业务力争不下滑 [10] - 海外业务欧美市场为主，欧洲占比最高 [15] - 布局AI和机器人领域，聚焦消防视觉算法及应急网络 [11] - 城市更新政策推动二三四线城市存量改造需求释放 [12] 运营管理 - 上半年期间费用5.49亿元，同比下降8.03% [7] - 应收账款增加因工业项目回款周期较长 [17] - 马鞍山生产基地提升自动化与智能化水平 [8] - 数字化管理工具"青鸾"系统优化内部流程 [8]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 释放积极信号 [5] - 止跌回稳仍是当前房地产政策目标 有利于稳定市场预期 [5] - 城市更新已成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [5] - 二季度以来房地产销售与投资等基本面数据明显走弱 推动止跌回稳仍是主要目标 [8] - 流动性安全 重仓高能级城市 产品力突出的房企更具备α属性 [8] - 得益于化债 政策纾困 销售改善等多重逻辑下的困境反转标的具备更大估值修复弹性 [8] 重点城市新房市场跟踪 - 40个城市新房成交面积191.3万平 环比上升14.0% 同比下降11.3% [3][8][19] - 一线城市新房成交面积42.5万平 环比上升10.6% 同比下降33.6% [8][19] - 二线城市新房成交面积109.9万平 环比上升42.2% 同比上升12.3% [8][19] - 三四线城市新房成交面积38.9万平 环比下降25.3% 同比下降27.5% [8][19] - 12个城市新房库存面积11254万平 环比上升0.3% 同比下降14.7% [8][43] - 新房库存面积去化周期19.0个月 环比上升0.6个月 同比上升1.1个月 [8][43] - 一线城市新房库存面积去化周期19.2个月 环比上升0.9个月 同比上升1.4个月 [8][43] - 二线城市新房库存面积去化周期15.9个月 环比下降0.05个月 同比上升0.1个月 [8][43] - 三四线城市新房库存面积去化周期69.4个月 环比上升6.8个月 同比上升5.0个月 [8][43] 重点城市二手房市场跟踪 - 18个城市二手房成交面积160.2万平 环比上升7.6% 同比上升5.1% [3][8][48] - 一线城市二手房成交面积41.5万平 环比上升7.0% 同比上升6.0% [8][48] - 二线城市二手房成交面积88.4万平 环比上升14.3% 同比上升11.8% [8][48] - 三四线城市二手房成交面积30.2万平 环比下降7.7% 同比下降9.8% [8][48] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积760.7万平 环比下降51.6% 同比下降40.5% [8][62] - 成交土地总价199.4亿元 环比下降20.4% 同比下降7.4% [8][62] - 成交土地楼面均价2621.8元/平 环比上升64.5% 同比上升55.7% [8][62] - 土地溢价率2.1% 环比上升0.8个百分点 同比下降0.1个百分点 [8][62] - 百城住宅类成交土地规划建筑面积159.7万平 环比下降56.8% 同比下降28.5% [8][75] - 住宅类成交土地总价154.3亿元 环比下降16.7% 同比上升43.1% [8][75] - 住宅类成交楼面均价9664.0元/平 环比上升92.6% 同比上升100.2% [8][75] - 住宅类用地溢价率2.8% 环比下降0.1个百分点 同比上升0.9个百分点 [8][75] 房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量147.4亿元 环比上升35.9% 同比上升25.6% [8][111] - 总偿还量151.4亿元 环比上升34.6% 同比下降1.3% [8][111] - 净融资额-4.0亿元 [8][111] - 债券发行量最大房企为中海地产20.0亿元 北京广安19.5亿元 盛世广业15.9亿元 [8][111] - 债券偿还量最大房企为华润置地30.0亿元 重庆城投20.0亿元 中粮置业15.0亿元 [8][111] 板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益0.5% 较上周下降3.4个百分点 [8][96] - 房地产行业相对沪深300收益-3.7% 较上周下降5.2个百分点 [8][96] - 房地产板块PE为27.05X 较上周上升0.20X [8][96] - A股涨跌幅靠前公司为绿地控股2.1% 万科A0.5% 华侨城A0.4% [8][101] - 港股涨跌幅靠前公司为碧桂园2.1% 中国金茂0.6% 旭辉控股集团0.0% [8][101] 投资建议 - 建议关注四条主线：基本面稳定 一二线核心城市销售和土储占比高 重点城市市占率较高房企 [8][120] - 2024年以来销售和拿地有显著突破的小而美房企 [8][120] - 经营或策略上有增量或变化房企 [8][120] - 受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [8][120] - 具体关注标的包括滨江集团 华润置地 越秀地产 建发国际集团 保利置业集团 城投控股 新城控股 金地集团 龙湖集团 贝壳-W 我爱我家 [8][120]

项目背景与定位 - 前身为1953年成立的南京人民印刷厂 是南京最早的"老字号"印刷企业之一 曾承担城市文化传播功能 后于1958年与南京五四印刷厂合并为国有综合性印刷企业[1] - 现改造为新工·印记非遗产业园 位于玄武区玄武门街道 毗邻玄武湖公园和百子亭天地 周边有丰富近现代建筑资源[1] - 项目采用"经济适用、功能置换"更新策略 聚焦傅厚岗1号住宅底层商业办公裙房及南侧5号厂房改造 打破封闭厂房结构 重塑建筑与城市互动关系[1] 业务模式与业态规划 - 以非遗手工艺为基础 构建集文旅、研学、展览、商贸、办公于一体的文化产业园[1] - 采用"前店后厂"模式 展销研游结合 打造非遗产业生态链 并串联周边资源纳入主题旅游线路[2] - 一楼布局日常商业配套与非遗传展示 引入面包店、咖啡店、小型菜场等社区生活服务业态[2] - 二楼三楼聚焦"展销研游一体"非遗体验馆 入驻代表企业包括宝庆银楼、金线金箔、南京工艺美术等[2] 运营与资源整合 - 已引入金银细工制作技艺、南京剪纸、金陵竹刻等传统代表性非遗项目[3] - 吸引钟山手表、天王手表等融合传统文化与现代发展的创新品牌入驻[3] - 设立非遗会客厅、非遗小剧场等多功能空间 提供全方位非遗展示平台[2] - 开设面向大众的亲子非遗研学课堂 并推行校企合作模式[2] 改造策略与社会价值 - 保留原有建筑主体结构 避免大规模拆改 实施低影响、轻干扰改造[2] - 兼顾周边居民生活便利性 提升街道界面活力[1][2] - 传承工业记忆与城市文化 将七十多年历史的印刷厂旧址转化为开放文化空间[1]

土地储备排名 - 2025年1-7月前50家房地产企业累计新增土地储备3398.59万平方米，同比增长11.45% [8] - 全口径土地储备前三名为中海地产309.37万平方米、保利发展控股241.97万平方米、绿城中国206.03万平方米 [2][11] - 权益拿地金额前三名为中海地产550.06亿元、绿城中国484.39亿元、保利发展控股462.62亿元 [11][13] 土地市场动态 - 7月单月前50房企新增土地建筑面积490.89万平方米，环比大幅上升37.38% [4][8] - 一二三线城市住宅用地成交建筑面积2125.45万平方米，环比下降25.36% [6][24] - 成交楼面均价5471.24元/平方米，环比下降34%但同比上升18.02% [6][24] 企业投资策略 - 头部央企国企主导核心地块获取，中海地产7月在上海、深圳等地获取5宗地块权益金额148.97亿元 [11] - 民企采取精准拿地策略，伟星房产以28.13%溢价率获杭州拱墅区地块 [15] - 滨江集团在杭州获取2宗地块权益金额33.67亿元 [11] 区域市场分化 - 三线城市土地供应呈现量价齐升，供应宗数环比增长21.28%楼面价环比上升15.75% [5][18] - 二线城市供应量价齐跌，供应建筑面积环比下降43.28%楼面价环比下降34.65% [18][19] - 核心城市优质地块溢价率高，上海浦东地块溢价率40%深圳宝安地块溢价率34.81% [38] 政策支持措施 - 7月新增专项债发行6169.36亿元，创年内单月最高纪录 [22] - 全国已公示1105个专项债收储项目资金规模约10263.35亿元 [22] - 深圳通过专项债收储华发股份7块商业用地涉及金额44.05亿元 [23] 产品结构变化 - 低密度地块供应成为新趋势，苏州工业园区地块容积率1.02限高24米 [20] - 招商局地产在常熟获取容积率1.05的低密度宅地溢价率10.91% [28] - 珠海金湾宅地要求每户设置无人机投递平台 [42] 城市更新进展 - 重庆已完成2.8万户城中村改造任务 [7][41] - 上海宣布2026年全面启动城中村整体改造 [7][40] - 越秀集团启动广州珠江新城151.19亿元城市更新项目 [42]

经营业绩与订单情况 - 2025年上半年新签订单下滑但合同保有量充足，超过100亿元 [2] - 工程总承包业务收入占比提升至约10%，主要因合同能源管理项目确认收入 [3] 业务拓展与战略布局 - 市场策略持续"立足粤港澳大湾区、辐射全国，逐步走向海外" [2] - 省内业务收入占比提升，受益于粤港澳大湾区城际投资建设 [2] - 能源改造落地项目包括广州三、五号线及深圳4号线项目 [3] - 合资设立福建科慧能源公司，拓展福建及周边合同能源管理业务 [4] - 跟进省外能源管理项目：宁波、无锡、南昌、苏州 [4] 财务与现金流管理 - 应收账款规模同比下降，通过绩效考核、定期会议、历史款项追收等措施加强催收 [3] 业务多元化发展 - 拥有工程设计综合甲级等多项高等级资质，拓展市政、民建领域 [4] - 参与设备更新改造（空调/通信/信号系统）、TOD开发及城中村改造 [4] - 布局低空经济、设备更新改造等新兴业务 [5] 资本运作与并购 - 发行股份购买资产旨在整合工程咨询业务，提高国有资产证券化率 [4] - 交易处于审核问询回复阶段 [4] - 持续研究推进同类业务整合及产业链并购 [4] 未来增长策略 - 强化海外市场布局，推进科研成果产业化及资本运作 [5] - 关注各地轨道交通规划批复进程，做优核心勘察设计业务 [5]

文章核心观点 - 太原市通过"惠商保"项目创新性地将政策性保险机制引入城市改造工程 为受影响的个体工商户提供预赔付保障 体现城市治理中效率与公平的平衡及发展理念的人文转向 [1][2][3] 项目概况与实施成效 - 项目于2023年9月由山西省首创 是全国首个针对个体工商户的保险保障项目 采用政府财政出资结合市场化商业保险的运作机制 [1] - 首批64户商户获得预赔付资金71.85万元 累计覆盖1.64万户商户 总赔付金额超1.06亿元 [1] - 通过预赔付机制将民生保障从事后补救前移至事中阶段 打破传统"先施工后补救"路径 [1] 制度创新价值 - 将道路施工导致的经营损失负外部性成本内部化 通过风险共担的市场化机制替代单纯行政救济 增强政策可持续性 [2] - 前置性制度设计提升个体工商户抗风险能力与经营信心 降低城市改造的社会摩擦成本 [1][2] - 为全国城市更新提供治理样本 平衡公共利益与个体利益 实现发展速度与温度的统一 [2][3] 城市治理启示 - 项目反映城镇化率超60%背景下 城市发展从规模扩张向品质提升转型的趋势 [2] - 精细化治理需将人文关怀转化为制度设计 具体体现在赔付标准科学化 审批流程便捷化及覆盖范围扩大化等优化方向 [2] - 政策推动个体工商户共享发展红利 对破解"城市病"及提升城市宜居性具有示范意义 [2][3]

公司财务表现 - 2025年上半年营业收入为5.21亿元人民币，同比下降21.93% [2] - 归属于上市公司股东的净利润为5,731.25万元人民币，同比下降19.35% [2] - 经营活动产生的现金流量净额为6,513.33万元人民币，同比增长67.68%，主要因公司控制现金支出并通过法律活动解冻被冻结资金 [2] - 基本每股收益为0.21元/股，同比下降19.23% [2] - 总资产为34.56亿元人民币，较上年度末增长5.07%；归属于上市公司股东的净资产为15.37亿元人民币，增长5.05% [2] 业务运营 - 公司主要从事工程设计及咨询、工程总承包、项目管理及工程监理业务，专注于公共建筑、高端工业建筑和民用建筑领域 [7][8] - 报告期内设计收入为2.78亿元人民币，同比下降17.91%；EPC收入为1.14亿元人民币，同比下降34.45%，主要因按施工进度可确认的收入减少 [11] - 公司中标多个重大设计项目，包括长三角（苏州）国际会展中心、长三角（昆山）国际低碳产业创新园区先导区、武汉长江新区科创港科教融合创新园区等 [11] - 在商业航天和低空经济领域，公司中标星际荣耀液体火箭生产基地、山东箭元液体火箭智造中心、安庆年发20发可回收液体火箭制造厂房建设项目等多个高端制造基地 [11][17] 技术与研发 - 公司持续加强AI、BIPV、BAPV、节能与绿色建筑、装配式建筑、BIM等技术的研发与开发 [12] - 与东南大学土木工程学院签署战略合作协议，在人才培养、技术攻关、成果转化等领域开展全方位合作 [13] - 子公司衡星信息自主研发的基于AI图像识别与RPA技术的《多端协同设计项目智能化管理》全面上线并被选为中国数字化转型TOP100优秀案例 [24] - 公司累计获得授权专利300余件，拥有“中衡设计Revit族库管理软件”等相关软件著作权100余件 [23] 行业与市场 - 建筑设计行业与宏观经济、国民生活密切相关，是国家经济的基础产业之一 [3] - 国家政策推动新质生产力、碳达峰碳中和、新型城镇化提质增效，促进低碳绿色建筑、AI和BIM技术普及，以及工程总承包、全过程工程咨询等业态发展 [3] - 中央城市工作会议强调以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，推动城市高质量发展 [3] - 新质生产力相关产业（如商业航天、低空经济）催生庞大建筑需求，涵盖生产空间、研发设施、基础设施配套等多个维度 [3][4] 公司治理与战略 - 公司实控人、首席总建筑师冯正功当选全国工程勘察设计大师，并于2025年8月入选中国工程院院士增选有效候选人名单 [9][11] - 公司完成2022年股票期权激励计划第二个行权期行权暨股份上市，共上市流通66.48万股；2021年员工持股计划出售完毕，累计出售股份143.86万股 [15] - 公司拟向全体股东每10股派发现金红利2.0元人民币（含税），不实施资本公积金转增股本 [1] - 公司增资新加坡全资子公司ARTS INTERNATIONAL ENGINEERING PTE. LTD.，注册资本由600万美元增加到1200万美元，以拓展海外市场 [32] 核心竞争力 - 公司是江苏省最大的建筑设计企业，国内建筑设计领域第一家IPO上市公司，集团本部及主要子公司均为高新技术企业 [10] - 拥有全国工程勘察设计大师1人，国务院特殊津贴享受者2人，省级大师4人，江苏省有突出贡献的中青年专家2人等高端人才集群 [27] - 在绿色建筑领域，公司研发中心获得全球LEED V4.1 O+M铂金级认证，并获“全国绿色建筑创新奖一等奖” [20] - 公司是国内开展以设计为主导的EPC总承包业务最早的建筑设计企业之一，拥有“设计资质+施工资质”的双资质条件 [10]

公司财务表现 - 2025年上半年营业收入达到180.39亿元人民币，较上年同期87.92亿元增长105.19% [2] - 归属于上市公司股东的净利润为-18.39亿元人民币，较上年同期-19.48亿元亏损幅度收窄 [2] - 经营活动产生的现金流量净额为70.88亿元人民币，较上年同期-44.86亿元大幅改善 [2] - 加权平均净资产收益率为-11.32%，较上年同期-12.06%增加0.74个百分点 [2] - 总资产2088.87亿元人民币，较上年末2298.69亿元下降9.13% [2] 业务板块表现 - 房地产开发业务实现销售结算收入175.78亿元，结算成本154.13亿元 [3] - 物业经营管理收入11.7亿元，租赁面积173万平方米 [3] - 酒店业务销售客房15.7万间·天，酒店物业经营结算收入3.96亿元 [3] - 长租公寓业务"首开乐尚"品牌在3个城市运营11家门店，近7000套房源，出租率达93% [3] - 城市更新业务取得进展，禄米仓·新视听产业园获多项市级奖励 [3] 销售与融资情况 - 实现签约面积72万平方米，签约金额114亿元，销售回款155亿元 [8] - 非住宅类资产去化实现销售额25亿元，较上年同期显著突破 [8] - 偿还银行贷款66.2亿元，完成债券融资接续150.5亿元 [9] - 获得首开集团15亿元新增流动性支持 [9] - 保持AAA级主体信用评级，与金融机构保持稳固合作关系 [18] 组织架构与运营优化 - 实施近年来最大规模机构调整，完成京内外19家二层级单位整合重组 [9] - 京内重组为"北大区"和"南大区"，京外设立七大区域管理中心 [3] - 新设统一"商管平台"，推行总部赋能式管理架构 [3] - 管理费用较去年同期降低11.86%至3.80亿元 [18] - 成本招采管理获"高质量发展（新质生产力）优秀创新成果" [9] 项目开发情况 - 期末拟售、在售主要项目148个，总建筑面积近4300万平方米 [3] - 当期在建面积约680万平方米，京内项目79个，总建筑面积约2740万平方米 [3] - 京内项目总投资额3808.82亿元，实际投资额24.21亿元 [12] - 京外项目总投资额3535.51亿元，实际投资额20.91亿元 [17] - 报告期结利面积60.60万平方米，其中京内22.03万平方米，京外38.58万平方米 [18] 行业环境分析 - 全国商品房销售面积4.84亿平方米，同比下降4.2%，降幅较去年同期收窄15.5个百分点 [6] - 全国商品房销售额4.42万亿元，同比下降5.5% [6] - 北京市商品房销售额1731.8亿元，同比增长5.4% [6] - 全国房地产开发投资4.66万亿元，同比下降9.1% [7] - 行业加速从"数量规模"向"质量效益"转变，"好房子"建设成为重要抓手 [6]