政策调整核心内容 - 上海六部门联合印发房地产优化政策 包括调减限购、优化公积金、优化信贷及完善房产税政策 自2025年8月26日起实施 [1] 住房限购政策调整 - 外环外购房取消套数限制 覆盖沪籍家庭及连续缴纳社保/个税满1年非沪籍家庭 [2][6] - 成年单身人士按家庭标准执行限购政策 [2][7] - 沪籍居民在外环内限购2套住房 非沪籍需连续缴纳社保/个税满3年可在外环内购1套住房 [2] 住房公积金优化 - 购买二星级以上绿色建筑住房 公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元升至184万元 [3][8] - 多子女家庭首套额度可叠加上浮 从192万元提高至216万元 二套最高额度从130万元升至149.5万元 [3] - 支持提取公积金支付新建预售房首付款 且不影响后续公积金贷款额度计算 [3][8] 个人住房信贷政策 - 银行不再区分首套与二套住房利率 根据市场利率自律机制及风险状况自主定价 [4][9] 房产税政策完善 - 非沪籍家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房按家庭总面积计算 享人均60平方米免税扣除 [5][10] - 新政自2025年1月1日起适用按年征收的房产税 [5] 二级市场反应 - 地产股早盘大幅上涨 万科A涨停(+10.06%) 万通发展(+9.99%)和荣盛发展(+9.72%)涨停 [13][14] - 金地集团涨8.79% 深深房A涨7.38% 保利发展涨5.78% 绿地控股涨5.67% [14]

上海市房地产政策优化调整 - 六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》 自2025年8月26日起施行 旨在满足居民刚性及改善性住房需求并促进市场平稳健康发展 [1][8] 住房限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上非户籍家庭 [2][9] - 成年单身人士按家庭执行限购政策 沪籍人士外环内限购2套 非沪籍人士连续缴纳社保或个税满3年可在外环内限购1套 [2][9] - 房地产交易行业服务热线"962269"提供限购政策咨询 [3] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套从130万元提至149.5万元 [4][10] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 且不影响公积金贷款额度计算 [4][10] - 上海住房公积金官网及热线"12329"提供具体办理咨询 [4] 个人住房信贷政策调整 - 银行业金融机构不再区分首套和二套住房利率 根据市场利率定价自律机制及机构经营状况等因素合理确定每笔贷款利率 [5][10] - 住房贷款相关业务需向经办银行咨询 [5] 个人住房房产税政策完善 - 符合条件的非本市户籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房合并计算面积后给予人均60平方米免税扣除 [6][10] - 政策自2025年1月1日起执行 具体操作规定由市财税部门另行制定 税务热线"12366"提供咨询 [6] 地产股市场反应 - 政策发布后地产股早盘大涨 万科A涨停(+10.06%) 万通发展(+9.99%)和荣盛发展(+9.72%)涨停 金地集团(+8.79%)、深深房A(+7.38%)等超6%涨幅 [12][13] - 保利发展(+5.78%)、绿地控股(+5.67%)、滨江集团(+5.59%)及华发股份(+5.19%)等超5%涨幅 [12][13]

政策调整内容 - 北京市住建委和住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》[1] - 政策于2025年8月9日正式实施 较2024年小步试探呈现明显加速态势[1] 政策影响范围 - 调整涉及北京市房地产相关政策 涵盖购房资格和公积金使用等领域[1] - 政策被描述为"直接踩下油门" 暗示调控力度显著加强[1] 市场背景 - 北京楼市此前已经历一年多沉寂期 市场活跃度处于低位[1] - 此次政策大动作旨在重新激活房地产市场[1]

政策核心内容 - 北京市住建委与公积金管理中心联合发布通知，对楼市限购政策做出重大调整，打破了北京作为一线城市中“限购最严”的固有印象 [3] - 新政最受关注的是对住房限购政策的优化，符合条件居民家庭在北京五环外购买商品住房时，套数限制全面取消 [4] - 五环内限购政策保持稳定，京籍家庭最多可购2套，非京籍家庭须满足3年社保或个税缴纳要求才能购买1套，延续对核心区域市场的审慎态度 [4] 五环外政策具体调整 - 京籍家庭或在京连续缴纳2年以上社保、个税的非京籍家庭，资格达标即可在五环外按需购房 [4] - 非京籍家庭在五环外的社保或个税缴纳年限从3年缩短至2年，且不再受“最多1套”的限制 [4] - 成年单身人士购房统一按照居民家庭标准执行，避免了此前的差异化限制 [4] 政策意图与市场背景 - 政策重点是为加速外围区域的市场去化，对希望在五环外购置养老或度假房产的家庭以及有多套房产进行资产配置的人群有利 [4] - 北京本次新政通过区域差异化，结合公积金优化的组合拳，旨在精准释放改善需求又避免核心区过热 [4] - 今年1月至7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%；二手住宅成交套数中，五环外占比超50%，五环外是北京楼市的成交集中区域 [5] - 放开符合条件的家庭购房套数限制，能让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，促进市场修复的同时也能更好地支持职住平衡 [5] 新政后的市场即时反应 - 新政落地后的首个周末（8月9日至10日），北京五环外多个售楼处到访量较此前翻倍 [6] - 北五环外某主打改善型需求的项目，新政后日均到访客户超过80组，是之前的3倍；8月9日当天已有20多套达成定金缴纳事宜 [6] - 房山长阳有项目周末两天累计接待客户超300组，成交量增长近50% [6] - 8月9日至10日，北京二手房带看量环比增长37%，其中五环外房源带看量占比达62% [6] - 通州、昌平等区域的次新房源咨询量激增，部分业主开始调整预期，约15%的业主表示愿意协商价格，议价空间从之前的2%至3%拓宽至5%左右 [6] 购房者与房企反应 - 有购房者表示，五环外不限购及公积金贷款额度提高，降低了首付压力，促使其考虑购买二套房 [7] - 新政发布当晚，龙湖、万科等房企紧急召开会议调整销售策略 [7] - 龙湖加快五环外项目推盘节奏，将原定9月入市的昌平项目提前至8月底开盘，同时推出首付分期等配套优惠 [7] - 合生创展宣布对旗下大兴、顺义的项目给予新政专属折扣，凡8月内签约的客户可享受总房款1%的优惠 [7] - 多数房企保持理性，有央企开发商营销总监表示当前市场信心仍需巩固，短期内不会贸然调价，重点是抓住政策窗口期加速去化 [8] 市场前景与行业影响 - 业内人士普遍认为，短期内五环外成交量有望持续回升，带动整体市场企稳，但政策效果的持续释放仍需时间检验 [8] - 北京楼市基本面供需相对平衡，新政更多是发挥稳预期的作用，成交量不会出现大幅波动 [8] - 作为一线城市中限购最严的城市，北京此次新政的示范意义备受关注 [8] - 分析认为，北京的政策调整预示着一线城市未来政策的放松节奏或许会加快，深圳、上海等地也存在进一步优化政策的可能性 [8] - 一线城市因城市定位、市场结构不同，政策调整节奏会有所差异，但北京的实践表明，通过差异化调控既能稳定市场，又能防范风险 [9] - 预计其他城市可能会参考北京思路，在非核心区域适度放宽限制，同时加大对合理住房需求的支持 [9]

政策核心内容 - 北京市住建委等联合发布通知，从住房限购和公积金两方面优化楼市政策，自8月9日起实行，这是十个月后的大幅调整[1] - 政策核心在于五环外取消购房套数限制，并显著提升公积金贷款支持力度[1][6] 限购政策调整 - 符合购房条件的居民家庭（京籍家庭、连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍家庭）在五环外购买商品住房不限套数，成年单身人士按家庭执行[1] - 非京籍家庭五环内购房仍需连续3年社保/个税且限购1套，五环外则只需连续2年社保/个税且不限套数[2] - 新政前京籍家庭全市限购2套（含通州），五环外可增购1套，新政后五环外不限套数[2] 公积金政策优化 - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，若适用绿色建筑、多子女家庭等条件，最高可上浮40万元至140万元[1][8] - 二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，原政策为五环内35%、五环外30%[1][8] - 首套认定标准改为“认房不认贷”，即本市无住房且全国无公积金贷款记录或仅使用过1次并已结清，可按首套房贷款执行[8] - 公积金可贷额度累积标准提升，由每缴存一年可贷10万元提高至15万元，申请120万元贷款所需缴存时间从11年零1个月缩短至7年零1个月[8] - 支持缴存人提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款，提升使用灵活性[8] 市场背景与影响 - 北京7月二手房挂牌量环比上涨4.6%，但经纪人信心指数下降3.84%，市场观望情绪提升[3] - 今年1-7月北京新建商品住宅销售面积304万平方米，与上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10万套，同比增长12%[3] - 今年7月北京新建商品住宅网签2599套，环比下降约25%，二手房住宅网签12784套，环比下降约16%，为除春节月份外的最低值[3] - 北京约80%的新建商品房房源成交和约81%的新建商品房住宅库存集中在五环外，二手房约50%的房源在五环外[5] - 新政有利于畅通置换链条，促进五环外改善型住房需求释放，并利好布局五环外的房企[5][10] 政策效果测算 - 对于已缴存8年公积金、购置360万元五环外刚需住房的家庭，新政下月供可从13547元降至13454元，减少93元，全周期利息可降低2.77万元[10] - 对于“一买一卖”置换群体（占交易者近三成），新政下可被认定为首套购房者，公积金信贷上限从60万元提升至120万元[10]

市场成交表现 - 新政后首个周末北京新房及二手房网签数据表现平稳 新建商品住宅分别成交83套和92套 二手住宅分别成交178套和116套 [1] - 部分区域新房成交量近两年来首次超越二手房 主要因新房利好政策集中及价格下降推动意向买家入市 [2] - 北五环外热点项目看房量显著提升 龙湖观萃项目周末日均看房量超110组环比增35% 成交8套环比增100% [3] 政策调整内容 - 北京优化住房限购政策 允许符合条件的家庭在五环外购房不受套数限制 五环内政策保持不变 [3] - 公积金贷款支持力度加大 首套认定标准改为"认房不认贷" 二套贷款额度从60万元提高至100万元 首付统一降至30% [4] - 公积金贷款额度累积加快 从每年存缴累积10万元提升至15万元 并允许提取公积金作为首付 [4] 政策影响机制 - 公积金新政对新房买家更有利 最高贷款额度达160万元 而二手房根据评估确定通常远低于此上限 [2] - 首套房认定标准放宽 无房且全国仅使用过一次已结清公积金贷款的家庭可享受首套政策 激发异地置换和本地改善需求 [2] - 五环外占北京新房成交超80% 取消限购套数有望带动需求释放 [4] 市场预期与展望 - 当前政策被视为阶段性措施 市场预期后续可能进一步优化五环外资格认定和核心区政策 [5] - 存在LPR下调及商业贷款首付比例降低的可能性 尤其针对多子女家庭和绿色建筑领域 [5] - 惠誉评级将2025年全国新房销售降幅预测从15%收窄至7% 但预计下半年市场表现将趋弱 [5]

北京五环外限购政策调整 - 北京取消五环外商品住房限购套数 京籍家庭及连续缴纳社保或个税满2年及以上非京籍家庭可无限套数购买 成年单身人士限购政策按家庭执行 [2] - 政策加大公积金支持力度 旨在引导人口和产业向五环外迁移 缓解中心城区压力 优化城市空间布局 [2][8] 政策后市场反应 - 新政后首个周末（8月9日至10日）看房人数增加 热门新房项目中海·未来之境单日销售20余套 二手房带看量提升 [2][3][5] - 新房及二手房网签数据暂未明显变化 新建商品住宅8月9日成交83套、8月10日成交92套 二手住宅8月9日成交178套、8月10日116套 网签存在滞后性 [5] - 部分非核心区位及配套欠佳楼盘表现平平 如距离地铁站较远的越秀·星耀未来项目去化难度较高 [10] 政策背景与市场现状 - 新政前北京楼市观望情绪提升 7月二手房挂牌量环比上涨4.6% 经纪人信心指数下降3.84% [6] - 2024年"930新政"后市场曾升温 但2024年3月"小阳春"后逐渐回落 政策出台具及时性和必要性 [6] - 五环外是北京楼市成交主力区 2024年前7月新建商品住宅成交套数占比超80% 二手住宅占比超50% [9] 政策影响与行业趋势 - 政策短期内对价格带动作用有限 但促进成交 部分热门楼盘收回优惠以加速资金回笼 [8] - 政策通过区域差异化与公积金优化组合 精准释放改善需求 避免区域过热 加速外围区域市场去化 [10] - 一线城市政策面总体保守 北京新政预示未来放松节奏可能加快 但需关注二手房挂牌量消化问题以促进供求再均衡 [10]

公司股价表现 - 北京北辰实业股份(00588)早盘显著冲高，一度涨超20%，现涨幅回落至16.09%，报1.01港元 [1] - 成交额达6989.64万港元 [1] 政策变动影响 - 北京市住建委和公积金管理中心联合发布通知，自2025年8月9日起施行五环外购房套数限制取消政策 [1] - 政策从四个方面调整住房公积金政策 [1] 公司业务概况 - 主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业 [1] - 房地产开发业务持续推进区域深耕和新城市拓展 [1]

政策调整内容 - 取消北京市五环外购房套数限制 居民家庭在五环内最多可购买两套房 五环外不再有套数上限[3] - 放宽公积金贷款首套房认定标准 名下无房者即使曾使用并结清公积金贷款 再次申请仍按首套房认定[7] - 组合贷款购房首付比例降低10%或15%[7] - 公积金贷款额度提升 最高可达120万元 购买新房可再上浮40万元至160万元[10] 政策调整背景 - 北京第三次放宽住房限购政策 体现城市总体规划精神 符合房地产市场供需现状[1][3] - 配合北京空间格局调整 推动常住人口从中心城区向五环外疏解[5] - 今年2月出台"好房子"新政 重点提升五环外新建商品房品质[5] 市场反应 - 开发商制作新政宣传海报 重点介绍政策给购房人带来的利好[10] - 购房人信心得到提振 多项民生政策有效减轻购房负担[12] - 上半年北京新房网签成交量同比增长24.4% 二手房增长18.4%[8] 土地市场情况 - 今年多宗热门商品住宅用地位于五环外 包括创造北京土拍史上成交单价记录的海淀树村地块及城市副中心运河商务区地块[5]

政策调整核心内容 - 北京市住建委与公积金管理中心联合发布房地产政策优化通知 聚焦公积金贷款额度及首付比例放宽与五环外限购政策松动两大方向 [1] - 五环外限购政策调整具有战略意义 其信号价值与市场影响力远超常规信贷政策调整 [1] 限购政策具体条款 - 北京户籍家庭或个人在五环外购房彻底解除套数限制 实现"无限购"状态 [2] - 非京籍家庭或个人只需连续缴纳社保或个税满两年 即可在五环外享受与户籍人口同等购房资格且不受套数限制 [2] 政策调整市场背景 - 2025年1-7月北京新房销售套数中五环外占比超80% 二手房成交套数中占比超50% 五环外已成市场绝对主力 [4] - 7月以来新房和二手房市场显现转弱迹象 成交增速放缓明显 政策具有预防性特征以对冲市场下行压力 [4] - 2024年4月五环外限购阶段性放松后 当月二手房成交量同比上涨33% 2025年1-7月二手房累计成交突破10万套同比增长12% [4] 政策作用机制分析 - 解除套数限制属于存量需求释放 受益群体本就具备购房资格仅受限于购买数量 [6] - 政策短期内或引发集中网签 五环外均价较低新房项目将受益 叠加公积金与商业贷款首付比例及利率处于历史低位 [6] - 相较于2024年政策带来的增量效应 此次存量调整市场冲击力相对温和 关键看能否激活换房链条带动整体流动性 [8] 行业趋势与影响 - 超一线城市限购体系出现结构性裂变 北京率先调整后上海或将很快跟进外环外限购政策形成联动效应 [8] - 房地产市场分化趋势加剧 城市间分化体现在不同能级城市市场韧性差异 城市内部分化体现在核心与非核心区域差异 [10] - 房产价值核心要素回归"地段 配套 品质"三大维度 占据稀缺资源的"三好"住房将持续受市场追捧 [10] - 政策工具从"全面管控"转向"精准调控" 市场主体从"全民炒房"回归"居住本质" 行业步入更理性健康发展新阶段 [10]