市场总体表现 - 截至2025年10月末，银行间信贷ABS存量余额为4071.06亿元，占整体证券化市场的11.90% [1] - 2025年1-10月，信贷ABS发行规模为2209.53亿元，发行单数达到182单，同比上升30% [1] - 市场在政策与市场力量驱动下步入高质量发展新阶段，结构持续优化，服务实体经济能力增强 [1] 市场结构特征 - 正常类ABS累计发行45单，规模1568.16亿元，占前10个月信贷ABS总规模的约70% [1] - 小额分散类资产成为主流，车贷ABS、消费贷ABS和微小ABS三类合计占比达70% [1] - 车贷ABS发行22单，规模达711.13亿元，在正常类ABS中占比最高 [1] - 消费贷ABS发行15单，规模280.88亿元；微小ABS发行8单，规模576.15亿元 [1] 发起机构参与情况 - 国有银行发行单数占比30.77%，规模占比40.24% [2] - 股份制银行发行单数占比46.70%，规模占比13.96% [2] - 城农商行发行单数及规模占比分别为4.40%和6.38%，参与积极性正在提升 [3] 政策驱动因素 - 政策引导推动汽车、消费、信用卡等零售类贷款资产证券化增量扩面，并支持普惠金融、绿色金融等领域 [2] - 央行等六部门联合印发文件，明确推动零售类贷款资产证券化，为市场发展指明方向 [2] - “十五五”规划建议将“稳步发展资产证券化”作为加快建设金融强国的重要举措 [4] 市场前景与机遇 - 与美国成熟市场相比，国内ABS市场占比仍低，2024年美国ABS发行量占债券市场约20%，显示巨大增长潜力 [4] - 长期来看，信贷资产证券化业务将进入常态化发展阶段，对构建多层次金融市场具有重要意义 [3] - 绿色金融、保障性住房等创新资产类别及数字技术融合将成为驱动行业未来发展的关键力量 [4] 未来发展方向 - 产品流动性提升是市场下一步发展的关键，需积极推动“小额分散”正常类产品发行 [5] - 建议完善发行定价机制，提升透明度，探索基于逐笔资产信用基本面的价值型估值以提高流动性 [5]

交易核心信息 - 中国金茂全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司计划出售其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权 [1] - 拟议出售的挂牌底价为人民币22.646亿元 [1] - 此次出售基于资产证券化的目的进行 [1] 标的资产详情 - 目标公司金茂（三亚）旅业有限公司主要持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [1] - 该酒店为五星级酒店，于2008年开业 [1] - 酒店拥有446间客房及套房 [1]

投资规模与项目落地 - 今年以来支持长三角系列资产支持专项计划密集落地，投资规模超过50亿元 [1] - 截至2025年三季度末，公司合并管理资产规模近7万亿元，合并管理第三方业务规模超9100亿元，服务实体经济投资规模超4万亿元 [2] 具体投资项目分析 - 通过投资百联股份ABS项目优先级份额盘活金山、川沙两大购物中心存量资产，两大地标商业体出租率持续超95% [1] - 投资张江人工智能岛ABS项目，将国内首个"5G+AI"全场景商用示范园区的优质资产纳入配置，该岛聚集IBM、阿里平头哥半导体、英飞凌等龙头企业 [1] - 投资金桥集团暮紫里租赁住房ABS项目，底层租赁住房项目可提供近5000套租赁住房，精准对接周边汽车、集成电路等战略性新兴产业人才需求 [2] - 投资陆家嘴世纪金融广场3期ABS项目，位于陆家嘴核心区的7万平方米甲级写字楼经资产证券化运作后估值达47.81亿元 [2] 资金优势与战略方向 - 系列项目成功落地得益于公司"稳、长、专"的资金优势与严谨风控体系 [2] - 公司将持续发挥保险资金优势，聚焦上海"五个中心"建设需求，以资产证券化等创新工具深化与地方国企合作 [2] - 科技金融、绿色金融、普惠金融等投资规模稳步增长 [2]

交易核心信息 - 公司全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟出售金茂(三亚)旅业有限公司100%股权 [1] - 拟议出售的挂牌底价为人民币22.646亿元 [1] - 此次出售基于资产证券化的目的 [1] 标的资产详情 - 目标公司主要持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [1] - 该酒店为五星级酒店，于2008年开业 [1] - 酒店拥有446间客房及套房 [1]

公司投资动态 - 今年以来公司支持长三角系列资产支持专项计划密集落地，投资规模超过50亿元[1] - 通过精准投资系列标杆项目累计带动超100亿元优质资产高效流转[1] - 公司合并管理资产规模近7万亿元，其中合并管理第三方业务规模超9100亿元，服务实体经济投资规模超4万亿元[3] 具体投资项目 - 通过投资百联股份ABS项目优先级份额盘活金山、川沙两大购物中心存量资产，两大地标商业体出租率持续超95%[1] - 投资张江人工智能岛ABS项目，将国内首个"5G+AI"全场景商用示范园区的优质资产纳入配置[2] - 投资金桥集团暮紫里租赁住房ABS项目，底层租赁住房项目可提供近5000套租赁住房[2] - 投资陆家嘴世纪金融广场3期ABS项目，将位于陆家嘴核心区、7万平方米甲级写字楼纳入资产证券化运作，该物业估值达47.81亿元[2] 投资战略与影响 - 投资活动成为国有金融机构服务长三角一体化发展战略的生动实践[1] - 金融支持为科创载体盘活存量资产开辟路径，引导保险资金精准流向科技创新领域[2] - 投资的租赁住房项目凭借持续提升的出租率与稳定现金流成为保租房资产运营标杆[2] - 公司位列2025年IPE全球资管机构排名全球第29位、中国第1位[3] 未来展望 - 公司将持续发挥保险资金优势，聚焦上海"五个中心"建设需求[3] - 以资产证券化等创新工具深化与地方国企合作，将存量资产转化为推动经济高质量发展的增量动力[3]

数据中心资产证券化创新 - 全国数据中心行业首单绿色持有型不动产资产支持专项计划（ABS）成功设立，发行规模8.6亿元 [1] - 该项目是全国第二单数据中心持有型不动产ABS产品，为行业资产盘活与融资开辟新路径 [1] - 资产证券化模式创新将加速数据中心行业轻资产转型、释放资金潜力，并为数字经济发展提供算力支撑 [1] 多层次REITs市场工具应用 - 持有型不动产ABS是Pre-REITs与公募REITs的中间产品，制度设置更灵活，应用范围更广 [2] - 底层资产为位于核心城市的城市型数据中心项目，区域需求处于全国前列，客户续约率高且签有长期服务协议 [2] - 数据中心业务现金流稳定且可预测，符合ABS基础资产特征，是理想的公募REITs投资标的 [2] 企业战略与融资渠道 - 通过证券化实现从“资产持有”向“资产运营”转型，有助于改善资产周转效率与净资产收益率 [3] - 募集资金将主要用于新型数据中心的建设投资与技术能力提升，为行业高质量发展提供示范效应 [3] - 资本市场已建立多元化产品体系，可为不同发展阶段的数据中心资产匹配契合的融资渠道 [3] 绿色转型与可持续发展 - 项目获绿色ABS最高等级（G-1）认证，是市场首单贴标绿色的数据中心相关金融产品 [4] - 通过铺设光伏、部署AI能效平台、提升绿电使用比例等措施，显著降低电能利用效率（PUE）值与碳排放 [4] - 引入ESG投资标准，建立环境效益与投资回报的正向关联机制，形成良性循环 [5] - 项目实践为数据中心行业绿色转型提供了可复制的技术路径和融资方案 [5] 资本市场参与与支持 - 持有型不动产ABS提供长期持续现金流，与保险资金久期长、追求稳健的特性高度契合 [6] - 项目投资者涵盖产业资本、保险机构、公募基金、私募基金等，实现长期资金与数字基础设施需求的契合 [6] - 上交所将继续推动持有型不动产ABS市场建设，完善相关机制及配套规则，推动市场高质量发展 [6] 市场表现与前景 - 今年8月上市的首批两只数据中心公募REITs，年内涨幅均在40%以上，受到资金追捧 [1] - 数据中心资产兼具稳定性和成长性，持续吸引资本关注 [2]

行业基本面与市场表现 - 2025年国防军工板块迎来基本面与市场表现的双重拐点，行业终结“增收不增利”困局，迈入“订单兑现+业绩驱动”的高质量发展阶段 [1] - 全年申万军工指数修复明显，呈现“Q1筑底、Q2修复、Q3加速、Q4整固”节奏，行情驱动力由政策预期转向业绩兑现 [1] - 截至2025年11月10日申万军工全年PE-TTM修复至约70倍PE，结构显著分化，民参军、军贸出口及智能化标的领涨 [1] - 核心企业中报显示营收利润双修复，合同负债与存货维持高位，验证订单实质性回暖，经营性现金流连续高增，营运质量与盈利质量同步改善 [1] 2026年行业关键转折预期 - 2026年作为“十五五”开局之年，军工行业将迎来需求刚性化、结构高端化与财务健康化的关键转折 [2] - 订单确定性显著增强，“十四五”尾单集中交付与“十五五”新规划启动形成双轮驱动 [2] - 需求结构加速向新质战斗力和消耗性作战能力倾斜，军贸成为第二增长曲线，体系化出口打开高端市场天花板 [2] - 军民融合深化，商业航天、低空经济、核聚变等方向实现“军技民用、双向赋能”，财务质量全面改善，估值逻辑从主题博弈转向基本面定价 [2] 核心投资主线 - 投资主线聚焦军贸出口、新质战斗力、军民融合及资产证券化四大高确定性方向 [1][3] - 军贸视角下的主战装备产业链重点布局具备整机总装能力、定价权和海外交付经验的核心企业，直接受益于体系化订单放量与客户黏性壁垒 [3] - 新质战斗力加速形成的先进作战领域包括水下攻防、无人集群、网络电磁对抗和智能指控四大方向，相关配套企业正从技术验证迈向规模化列装 [3] - 军民融合纵深推进下的科技强国抓手型赛道包括商业航天、低空经济、可控核聚变关键部件等，兼具国防支撑与新兴产业属性 [3] - 改革与资产证券化主线涵盖地方国资收购优质涉军资产后注入上市公司，以及央企军工集团加速未上市资产证券化 [3] 具体投资建议 - 军贸视角下的主战装备产业链关注中航沈飞、国科军工 [4] - 新质战斗力加速形成的先进作战方向关注中国海防、星网宇达、中航机载、海格通信 [4] - 军民融合纵深推进下的科技强国抓手型赛道关注航天电子、航天动力、四创电子、联创光电 [4] - 改革与资产证券化主线关注盟升电子、鑫宏业 [4]

政策引导与金融工具创新 - 广东省政府提出引导保险资金通过股权、债券、基金、资产支持计划等多种形式为养老服务运营主体和老年助餐服务机构提供资金支持[1] - 深圳6月份政策支持金融机构丰富个人养老金产品差异化供给，推出更多稳健、普适的储蓄、理财、基金、信托、保险等多元化金融产品[2] - 重庆8月份政策支持养老理财等养老金融产品投资与养老特征相匹配的长期优质资产[2] 创新产品与实践案例 - 9月份成功设立全国首单聚焦养老场景的可持续发展挂钩ABS“2025环球租赁1期资产支持专项计划”，开创融资租赁行业养老金融新品类[3] - 专家认为养老金融产品将向多元创新且全链条协同方向发展，重点关注养老产业并购基金、长寿风险证券化、嵌入式养老设施经营权证券化、跨境养老REITs及基于区块链的养老消费权益通证化等创新方向[1] - 养老类ABS产品的落地标志行业从传统债权融资为主加速迈向资产证券化与权益投资并重的多元化发展阶段[3] 当前市场挑战与障碍 - 市场现有养老金融产品同质化现象突出，缺乏针对不同年龄阶段、风险偏好和财富积累水平的差异化、阶梯式产品设计[5] - 养老产业项目具有重资产、长周期、低波动属性，与资本市场投资者的短期收益偏好存在风险收益特征错配[6] - 养老金融服务公共属性与市场化运作平衡难度大，部分项目公益性营利性边界模糊，影响资本投资回报预期和监管政策落地[6] 未来发展建议与方向 - 建议构建全链条穿透式监管框架，建立养老金融产品风险评级与强制性披露标准，压实管理人责任，保障投资者知情权与选择权[6] - 推动数字化转型赋能服务升级，探索应用区块链技术实现养老金账户跨机构安全流转，依托大数据分析与智能算法精准匹配用户需求与产品风险收益特征[6] - 实现从外力驱动到内生增长转变需构建“政策引导—资本支持—产业落地”有机闭环，政策端从补贴引导转向可持续制度激励，资本端提供全周期服务，产业端致力于服务升级[7]

政策引导与市场驱动转型 - 广东省政府引导保险资金通过股权、债券、基金、资产支持计划等多种形式为养老服务运营主体和老年助餐服务机构提供资金支持 [1] - 多元金融工具成为激活养老金融市场的重要抓手 推动行业从政策引导向市场驱动转型 [1] - 深圳6月份政策支持金融机构丰富个人养老金产品差异化供给 推出更多储蓄、理财、基金、信托、保险等多元化金融产品 [2] - 重庆8月份政策支持养老理财等产品投资与养老特征相匹配的长期优质资产 [2] 金融产品创新方向 - 未来5年至10年养老金融产品将朝多元创新且全链条协同方向发展 [1] - 创新方向包括养老产业并购基金、长寿风险证券化产品、嵌入式养老设施经营权证券化、跨境养老REITs以及基于区块链的养老消费权益通证化 [1] - 9月份全国首单聚焦养老场景的可持续发展挂钩ABS成功设立 开创融资租赁行业养老金融新品类 [3] - 养老类ABS产品落地标志行业从传统债权融资加速迈向资产证券化与权益投资并重的多元化新阶段 [3] 当前市场挑战与制约 - 市场现有养老金融产品同质化现象突出 针对不同年龄、风险偏好和财富水平的差异化产品设计欠缺 [5] - 养老产业项目具有重资产、长周期、低波动属性 与资本市场投资者短期收益偏好存在风险收益特征错配 [5] - 养老服务公共属性与市场化运作平衡难度大 部分项目存在公益性与营利性边界模糊问题 [5] - 养老金融产品信息披露机制不完善 风险揭示的充分性和可理解性需加强 [5] 未来发展路径与建议 - 构建全链条穿透式监管框架 建立产品风险评级与强制性披露标准 压实管理人责任 [6] - 推动数字化转型赋能服务升级 探索应用区块链技术实现养老金账户跨机构安全流转 [6] - 政策端应从初期的补贴引导转向构建可持续的制度激励 资本端应提供覆盖项目孵化、运营到退出的全周期服务 [6] - 产业端需超越设施供给 致力于以满足老年人口真实需求为核心的服务升级 [6]

核心观点 - 中国房地产市场供需关系发生深刻变化，行业从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段，传统“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式难以为继，亟需向以资产保值增值为核心的房地产资产管理模式转型 [10][11][26][30][32] - 房地产资产管理覆盖“投、融、管、退”全生命周期，其价值创造的核心在于通过专业运营提升资产的营运净收入（NOI），并优化影响资产估值的关键指标如资本化率（Cap Rate）和折现率（Discount Rate），最终通过资产证券化或交易转让实现价值最大化 [34][39][41][46][47][59] - 有效的资产管理策略包括对存量资产进行系统梳理与分类管理、通过动态调优与运营增值（如升级改造、租务管理、科技赋能、绿色建筑）提升资产价值，并运用不动产资产证券化等多元化工具实现退出，从而穿越经济与行业周期 [69][71][81][85][120] 价值逻辑重构：从开发思维到资管思维 房地产市场供需关系发生深刻变化 - 全国房地产开发投资额自2022年起连续三年下行，新建商品房销售面积同步下降，标志着供应端持续扩张的局面发生调整 [11][14][15][16] - 商业地产供应过剩压力显著：2016至2024年间，17个样本城市的甲级写字楼总存量从4,220万平方米增长至7,845万平方米，增幅达85.9%；同期，15个样本城市的优质零售物业总存量从4,430万平方米增长至11,443万平方米，增幅高达158.3% [17][20][21][22] - 高能级城市核心区资产空置率攀升，租金承压：一线城市甲级写字楼平均空置率由2005年的12.1%升至2024年末的21.4%，租金下调成为普遍去化手段 [18][19] 目标导向的转变 - 传统开发模式以土地增值和快速周转为目标，依赖“高负债、高杠杆、高周转”（“三高”）模式，开发业务收入占比普遍超过八成，经营风险高 [27][28][29][30] - 资产管理模式则以资产保值增值为核心目标，强调长期持有、通过专业运营提升资产价值，并最终通过金融化退出（如REITs、资产证券化）或交易转让实现价值，房企战略向轻重并举、运营优化转型 [32][34][35] 贯穿全生命周期的资产管理价值逻辑 资管模式下影响价值创造的核心指标 - 营运净收入（NOI）是商业地产估值的核心，其提升依赖于优化租金收入、降低空置率、控制运营成本及税费，并与租约条款、租户构成及市场供需密切相关 [41][45] - 资本化率（Cap Rate）反映市场对资产的预期回报率，受宏观经济、市场供需及资产风险影响，通过提升资产抗风险能力（如获取ESG认证）可降低Cap Rate，从而提升资产价值 [41][46] - 折现率（Discount Rate）是现金流折现法（DCF）中的关键参数，等于无风险利率加风险溢价，引入信用更佳的租户组合、优选核心区资产有助于降低风险溢价，改善未来现金流现值 [41][47] - 收益期限的长短直接影响对项目总收益的预测，进而影响资产价值测算 [49] 资产的价值跟踪 - 重庆万象城案例展示了通过持续运营优化实现资产价值提升的路径：项目通过品牌迭代、空间改造（如北区开业引入超240家品牌）、设施升级，年零售额跃居重庆首位，并于2025年成功重发CMBS，融资规模从2021年的45.01亿元提升至51亿元，资产价值显著增长 [54][55][56][57][58] 资产退出路径及影响价值实现的因素 - 主要退出路径包括资产证券化退出（公募REITs、持有型不动产ABS、类REITs、CMBS）、股权交易退出及资产交易退出 [59][60][61][62][63][64][65] - 资产证券化退出的价值实现受基础资产质量、现金流稳定性、交易结构设计、市场政策及运营管理能力等多重因素影响 [63][66] - 资产收购与股权收购在税务处理上存在差异，资产收购涉及土地增值税等多项税费，而股权收购主要涉及企业所得税和印花税 [66] 资产的价值管理及策略 存量资产价值管理策略 - 资产梳理与分类管理是基础，需基于资产市场价值、战略价值、运营效率（如租金水平、出租率）等多维度建立评价体系，实施“一物一策”的精细化管理，对高价值高协同性资产优先持有，低价值低协同性资产考虑处置或证券化 [69][71][72][76][78][80] - 动态调优与运营增值依赖专业资产管理人，其核心功能包括资产配置与投资决策、风险管理、合规与信息披露，通过统筹运营优化实现资产保值增值 [81][82] 城市更新为存量资产价值重塑创造更多可行性 - 硬件升级改造是运营提升的前置举措，具体策略包括空间功能重构、外立面翻新、动线改造、设施设备更新（如电梯、空调系统）及智能化升级，旨在提高租金收益、降低运营成本、提升客户满意度 [85][87] - 案例：基汇资本收购广州西城都荟后，通过调整租户、更新设计，日均客流量从2万人次跃升至8万人次，出租率从68%提升至97%，最终以40.65亿元售出，资产价值提升超50%；改造北京盈科中心实施“商改写”，租金从每日每平方米4元提升至11元，资产价值3年间提升40% [89][91][92] 租赁住房市场发展丰富存量资产盘活路径 - 系统化租务管理是关键，包括制定租控策略、搭建客户评价模型、优化租户行业结构、合理匹配租约期限，以稳定现金流、分散风险（如避免行业过度集中）、增强客户黏性 [93][94][95] - 引入XSF坪效体验模型量化员工办公场所体验，帮助企业优化选址、空间规划及设施管理，从而提升员工工作效率与客户粘性，增强资产竞争力 [96][97][99][101] 科技赋能房地产资产管理 - 智能楼宇系统通过集成能耗监测、安防预警、智能电梯调度等功能，降低运营风险与人耗物耗成本，提升运营效率及租户体验，进而提升资产价值 [107][108][109] - 混合办公模式兴起，推动办公空间向灵活、共享转型，运营商需优化空间规划（如设置共享会议室、隔音舱）以满足企业降本增效与员工幸福感需求 [103][104] 绿色建筑促进经济与社会效益共生 - 绿色建筑通过采用节能技术（如冰蓄冷空调系统可降低年运行费用40%以上）、获取认证（如LEED、WELL），可降低运营成本、提升租金溢价，并符合ESG趋势，有助于获得绿色金融支持 [110][112][114][115][119] - 政策支持与技术成熟推动绿色改造，如北京对二星级以上绿色建筑提供每平方米60元奖励，上海鼓励合同能源管理模式以减少业主前期投入 [114][118] 不动产资产证券化策略 - 中国公募REITs市场自2021年启动后快速发展，底层资产范围从仓储物流、产业园持续扩容至保租房、消费基础设施等领域，为房企盘活存量资产、转型发展新模式提供重要工具 [120][121] - 资产证券化是项目进入稳定运营阶段后的融资工具，需构建涵盖债务性融资与权益性融资的多层次融资体系，以匹配资产全生命周期不同阶段的资金需求 [123][125]