美团战略新动向：申请“拼好房”商标进军房地产 - 公司申请“拼好房”商标，将“拼好饭”的商业模式向房地产领域进行战略复制 [1][3] 业务布局的逻辑与优势 - 公司拥有超过六亿的用户基数和日常高频打开的APP入口，具备为房地产业务导流的天然场景优势 [3] - 公司计划将“线上拼单+集中配送+爆款限价”的成熟方法论嫁接到房地产新赛道 [3] 战略背后的驱动因素 - 2026年初，公司市值再度失守五千亿港元大关 [4] - 公司核心本地商业分部由盈转亏，盈利支柱出现动摇 [4] - 面临抖音等跨界竞争者的崛起，蚕食其基本盘，此次进军房地产被视为一场被动的战略突围 [4] 当前业务状态与挑战 - 公司房产业务目前仍停留在向第三方平台进行流量分发的信息聚合阶段，尚未深入交易环节 [4] - 房地产是交易链条长、线下环节重、用户决策周期长的“苦生意”，与公司擅长的线上运营存在差异 [4] - 房地产交易具有高价值、低频次、高复杂度与非标准化的特点，公司成功的“拼”模式在此领域能否奏效存疑 [5] 潜在影响与行业展望 - 公司的入局可能为传统房产交易带来新气象，例如利用数据能力重构供需匹配，或通过补贴逻辑刺激价格竞争 [5] - 在互联网行业流量见顶、增长焦虑蔓延的背景下，房地产被视为最大也最难啃的潜在增长赛道 [5]

公司战略动向：商标申请与业务探索 - 美团关联公司已申请注册3枚“美团拼好房”商标，国际分类涵盖09类（科学仪器）、36类（金融物管）和43类（餐饮住宿），目前商标状态均为“等待实质审查”[1][2] - 此次商标申请引发了外界对美团可能将“外卖拼单”模式复制到房地产领域的猜想[2] - 公司对房地产服务的探索并非心血来潮，此前已有布局：2024年6月，美团民宿在全国40余座城市上线按天计费的灵活租房服务；2025年底，美团APP悄然上线了包含租房与二手房交易的“美团找房”功能[3] 现有业务模式与市场定位 - “美团找房”功能目前入口较深，仅在用户浏览具体小区信息时触发展示，且平台房源信息不足，存在推荐房源距离目标远、显示“暂无房源”等情况[3][5] - 该业务主要采取流量撮合模式，自身不建立房源数据库或经纪人服务链，用户点击后会跳转至诸葛找房、麦滴找房等第三方平台[5][7] - 该模式与美团到店业务逻辑相似，即不自营实体，而是将流量导流给商家并从中抽佣，在房产领域充当“中介的中介”，赚取流量费和线索费[7] 战略逻辑与生态协同 - 美团的商业模式是通过外卖、即时零售等高频率低毛利业务带动餐饮到店、酒旅等低频率高毛利业务，以盘活生态内流量，实现整体客单价和毛利率增长[8] - 高盛估算2025年美团到店酒旅业务的利润率约为35%，而同期外卖业务的利润率目标约为3%，凸显了高毛利业务对盈利的核心贡献[9][10] - 布局“找房”是第一步，未来有望顺势切入家装、家居、家政等“住后”市场，构建“找房-交易-装修-入住-服务”的完整居住生态链，为本地生活业务增长带来新空间[11] - 贝壳找房已验证此路径可行性，其2025年三季度“非房产交易业务”净收入占比已达45%，其中房屋租赁服务收入57亿元同比增长45.3%，家装家居业务收入43亿元且贡献利润率提升至32%[11] 行业背景与竞争格局 - 互联网巨头布局房地产服务早有先例：百度投资安居客、链家；京东2017年上线“京东房产”；阿里2020年与易居合作推出“天猫好房”；字节跳动拆分出“幸福里”；快手推出“快手理想家”[12][13] - 互联网平台曾希望凭借流量、内容优势及更透明的线索交易模式颠覆传统房产交易，但实践结果不佳：“幸福里”于2023年退出线下交易；阿里约一年后出售“天猫好房”股份；京东房产转向金融及资产托管服务[17] - 房产交易具有高客单价、低频、重决策、服务链条长的特点，用户信任门槛高，更依赖线下经纪人的专业服务，这构成了互联网平台深入该领域的主要障碍[19] 潜在目标客群与差异化路径 - “拼好房”的“拼”字可能指向针对特定群体的聚合需求模式，例如满足美团旗下超800万骑手对安全、实惠、稳定住房以及短租灵活性的需求[22] - 该模式还可覆盖毕业青年、司机等有简单居住需求的群体，通过聚合需求换取价格优势[22] - 商标覆盖的金融物管、餐饮等领域，暗示公司未来可能向房产金融、物业管理乃至家具家装等领域延伸[22] 公司现状与战略压力 - 根据美团2025年盈利预警，公司预计2025年净亏损233至243亿元，核心本地商业业务同比由盈转亏，面临日益激烈的行业竞争压力[23] - 过去以“外卖心智”构建的护城河正受到淘宝闪购、京东等竞争对手的冲击，公司需要拓展业务边界，通过更广泛的即时零售场景建立新的“万物都能想起美团”的用户心智[25] - 公司正尝试用新的流量逻辑重做传统生意，房地产服务是其在即时零售崛起、AI助手普及趋势下的又一次跨界探索[25]

文章核心观点 - 以短视频和直播为媒介的“中介博主”群体正在深刻改变中国部分核心城市（如上海、深圳、杭州）的二手房交易生态，他们通过公开砍价、报“一口价”等方式，加速了市场信息透明化和价格发现过程，在推动成交量（尤其是低价刚需房源）的同时，也引发了关于价格冲击和市场规则模糊化的讨论 [5][6][17][39] “中介博主”群体的兴起与模式 - 该群体主要由年轻中介构成，通过短视频和直播吸引客源，粉丝规模从数万到二三十万不等，其核心能力是擅长为买家向房东砍价 [5][8] - 上海中介张前（32岁）从1个门店扩张至4个门店，管理50人团队，2025年卖出约500套房子，其“一口价”模式通过与房东提前谈判锁定价格，并在15天左右成交，价差很小，客源基本来自短视频 [3][17][18] - 上海中介惠胜（2002年生）每天更新看房短视频，累计超1000个，其90%的成单客源来自短视频，凭借3000多粉丝、单条视频可达1万浏览量、同时在线百人的直播间，2025年能卖出二三十套房子 [9][10] - 上海中介刘大博（1999年生）管理近20人，其砍价模式更具“现场感”与娱乐性，通过提前筛选愿意降价的房东，视频中曝光房屋缺陷并当面砍价，其给出的价格通常比市场能卖掉的价格便宜约5% [4][18][19][20] 对市场成交的直接影响 - 中介博主的活跃与部分城市二手房成交量攀升在时间上同步 例如上海2025年11月网签22943套，环比上涨约24%，创5月以来新高；12月成交22961套；2026年1月成交22834套，热度持续 [16] - 他们主要促进的是“久挂”难售、房东急于变现且愿意让渡定价权的房源成交，形成了促进成交的合力 [20] - 成交房源以低总价刚需盘为主 张前团队2025年11月成交的44套房子中，总价300万元以下的占比达80%-90%；中原地产数据显示，2026年1月上海总价300万元以内的交易占比达到68.92% [23][24] 价格透明化与购房动机变化 - 中介博主的公开砍价行为使之前模糊的价格感知变得完全透明化 [39] - 房价下跌提升了刚需购房者的购买力与投资动机 例如惠胜举例，以前一房需260万元，现在仅130万元，贷款100万元月供约4200元，可用公积金和租金覆盖，使得“以租养贷”成为新上海人的购房动力 [25][26] - 部分购房需求转向投资理财 刘大博指出内环内小房子租金回报率可达3%以上，高于银行利率（如1.55%的三年期大额存单）；张前团队2025年11月成交量中，30%来自投资需求 [31][32] - 政策亦提供支持 如上海“沪七条”将首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，结合其他政策最高可达324万元 [28] 引发的争议与潜在风险 - 批评者认为部分砍价利用了房东对后市的信息差，属于非良性行为，核心目的仅为促成交易而非价格合理 [34] - 中介的低价成交案例可能对所在小区乃至板块房价形成冲击 例如张前坦言，若小区均价4万元/平方米，他以3万元/平方米成交，意向客户便会自动排除高于此价格的房子 [38] - 监管已经介入 2025年11月，上海开展专项整治，清理涉唱衰楼市等不良信息4万余条，处置违规房产类账号7万余个、违规直播间1200余个 [34] - 行业内部出现调整与合规呼吁 部分中介博主开始减少砍价内容比例，增加知识、娱乐属性以规避风险；有意见领袖建议监管部门应明确规则红线，对中介在下行周期中的工作进行规范 [39][40]

上海二手房市场成交量与政策影响分析 - 2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，同比增加26.69%，成交量已连续三个月保持在2万套以上 [1][3] - 工作日网签数据保持在500套以上，双休日单日网签能超过1000套 [3] “沪七条”新政内容及市场即时反应 - 新政内容包括降低购房门槛、放宽购房套数、提高公积金贷款额度、优化房产税政策，例如非沪籍居民社保缴满一年即可购房 [1] - 新政落地首日，银行房贷业务咨询量明显增多，多家银行一线人士反馈咨询量较新政前显著增长 [1] - 咨询人群主要集中在持有上海居住证但无社保的从业者、有社保的非沪籍年轻人，同时包括刚需购房者和改善型家庭 [2] 银行信贷数据反映的需求回暖 - 2026年1月，上海住户部门贷款增加逾333亿元，其中短期贷款增加17.51亿元，中长期贷款增加315.75亿元 [1][3] - 住户中长期贷款增长占大头，反映出居民住房按揭需求已有所回暖 [1][3] 市场参与方（房东与中介）行为变化 - 房东心态发生转变：部分房东借新政加快挂牌节奏，也有部分房东选择提价或暂缓出售，等待更合适的成交时点 [2] - 房地产中介反馈潜在购房群体范围明显扩大，去年底还在观望的客户明显活跃起来 [2] 行业专家对市场趋势的研判 - 专家认为3月是楼市“小阳春”关键时段，新政的实施在持续降低购房成本的同时，将进一步促进住房消费需求释放和供求关系平衡 [3] - 新政有助于巩固当前楼市稳中向好的态势 [3]

香港二手私宅市场表现 - 2025年1月二手私宅账面获利比率录得约65.1%，虽较2024年12月的约65.9%轻微减少0.8个百分点，但仍为过去11个月中的次高水平 [1] - 1月的注册数据主要反映2025年12月的市场状况，因为签署买卖合约到递交土地注册处登记存在时间差 [1] 市场结构变化 - 1月账面获利比率微跌与期内二手私宅注册个案的持货年期分布变化有关 [4] - 在已知上手购入价的注册个案中，仅持货年期逾5至10年的类别占比环比增加，由2024年12月约24.2%上升2.2个百分点至1月约26.4% [4] - 其他持货年期类别占比均环比下跌：持货年期逾20年的占比约16.2%，减少约0.3个百分点；持货年期5年或以下的占比约14.2%，减少约0.8个百分点；持货年期逾10至20年的占比约43.1%，减少约1.2个百分点 [4] 不同持货期获利能力分析 - 持货年期逾5至10年的二手私宅注册个案账面获利比率相对较低，1月仅录得约18.3%，远低于整体市场约65.1%的水平 [7] - 该持货期（逾5至10年）的获利比率也低于持货年期5年或以下个案约43.2%的获利水平 [7] - 由于当前楼价虽从2024年下半年回升，但仍低于2021年历史高位及2019年高峰，导致持货5至10年的个案获利能力较弱 [7] - 持货年期逾5至10年的个案占比上升，成为拖低1月整体账面获利比率轻微回落的主要原因 [7] 市场前景展望 - 尽管1月账面获利比率微跌，但随着楼价于2024年中见底回升，预计2025年楼价将继续向上 [10] - 预计期内获利比率向上的趋势将保持不变 [10]

中原城市领先指数近期表现 - 最新一期中原城市领先指数报149.41点，按周轻微上升0.01% [1] - 撇除农历新年假期影响，CCL已连升5周，累计涨幅达3.3%，为2021年5月底以来近5年首次出现 [1] - 指数表现反映今年新春季节性旺市提前出现，香港楼价升势持续 [1] 市场动态与前景 - 新春后楼市气氛畅旺，二手成交活跃，多个新盘部署开售，部分货尾单位提价，预计香港楼价将再向上突破 [1] - CCL正逐步迈向156点的目标水平，该点位为2023年通关前的低位，目前相差6.59点或4.41% [1] - 2025年5月拆息回落，香港楼价转势见底回升，叠加去年本地银行两次减息刺激，CCL较2025年5月低位累升10.54% [2] 历史与近期数据对比 - CCL较2025年3月财政预算案前低位上升10.76%，较2024年9月首次减息前低位上升9.97% [2] - 与2021年8月的历史高位相比，CCL目前仍下跌21.91% [2] - 2026年至今，CCL累计上升3.68%，其中大型单位指数升幅最大，为3.91%，港岛区指数升幅最高，达7.55% [2] 政策影响与反映时点 - 2026年2月25日财政预算案宣布调高1亿港元以上住宅物业印花税，该政策对本地二手楼价的影响，预计将在2026年3月下旬公布的CCL才开始反映 [2]

核心观点 - 行业本轮调整在时间与空间上或已相对充分 在基本面深度出清和政策托底的背景下 房地产板块整体胜率有望逐步抬升 [1] - 上海等核心城市二手房市场回暖 在政策持续加码下 上海楼市“小阳春”行情值得期待 [1][3] 政策分析 - 上海楼市新政从限购 公积金 房产税三端进行优化 [1] - 限购政策松绑 非沪籍外环内购房社保/个税年限由3年降至1年 社保/个税满3年在外环内可增购1套 持居住证满5年可在全市限购1套 [1] - 公积金政策优化 首套住房公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元 叠加多子女家庭和绿色建筑政策后最高可达324万元 二套额度亦相应提升 同时优化了贷款认定标准 [1] - 房产税政策调整 沪籍成年子女购买家庭唯一住房暂免征收个人住房房产税 [1] - 政策旨在扩容购房群体 降低购房成本 并带动改善需求释放 与前期国企收储保障房试点协同 以畅通置换链条 提振市场信心 [2] 市场表现 - 2026年1月以来 上海 深圳等核心城市二手房成交普遍回暖 [1] - 2026年1月 上海二手房成交2.28万套 环比下降0.6% 同比上升24.2% 成交量连续3个月维持在2万套以上 [3] - 上海二手房挂牌量已连续9个月下行 库存端迎来改善 [3] - 价格层面止跌信号显现 2026年1月上海中原城市领先指数环比下降0.47% 环比跌幅较2025年12月收窄2.28个百分点 [3] 投资建议 - 建议关注核心城市土储资源充足 历史存货计提减值相对充分 销售与业绩有望率先改善的优质房企 包括华润置地 招商蛇口 滨江集团 建发国际集团 绿城中国 中国金茂 [3] - 建议关注成交量修复带来的中介交易链标的 如贝壳-W [3]

中原估价指数(CVI)近期表现 - 本周中原估价指数（主要银行）CVI最新报86.71点，按周上升1.74点 [1] - 节后楼市气氛持续炽热，CVI已连续两周合共上升10.66点，创下2023年3月底以来近三年新高 [1] - CVI已连续20周处于睇好区水平，近两周更稳守80点以上，预示楼价升幅或进一步扩大 [1] 市场环境与银行态度 - 近期拆息温和回落，有助减轻银行资金成本压力，料CVI短期内可维持在80点之上 [1] - 银行对物业估价态度维持积极乐观 [1] 中原城市领先指数(CCL)与楼价走势 - 最新中原城市领先指数CCL报149.39点 [1] - CCL较2025年5月H按息低于封顶息当周的135.16点低位累升10.53% [1] - 财案放宽印花税后CCL升10.75%，较减息周期前135.86点低位升9.96% [1] - 2025年全年楼价累升4.70%，2026年至今暂升3.66% [1]

公司股价与市场表现 - 2月26日，世联行股价下跌5.23%，报收2.90元/股，成交额1.20亿元，换手率2.06%，总市值57.79亿元 [1] 公司基本情况 - 深圳世联行集团股份有限公司成立于1993年4月13日，于2009年8月28日上市 [1] - 公司主营业务涉及房地产交易服务、资产管理服务、金融服务和互联网+（电商）服务等房地产中介服务业务 [1] - 主营业务收入构成为：物业及综合设施管理业务33.35%，互联网+业务30.92%，综合营销业务22.87%，招商及空间运营业务6.28%，其他（补充）3.38%，咨询顾问业务2.60%，金融服务业务0.60% [1] 主要股东动态 - 南方基金旗下南方中证房地产ETF发起联接A（004642）为世联行十大流通股东之一 [2] - 该基金在报告期内减持世联行15.88万股，期末持有1507.8万股，占流通股比例为0.76% [2] - 基于当日股价下跌测算，该基金持有世联行股份的浮亏约为241.25万元 [2] 相关基金产品信息 - 南方中证房地产ETF发起联接A（004642）成立于2017年8月24日，最新规模1.79亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为5.16%，近一年收益率为9.55%，成立以来亏损40.25% [2] - 该基金基金经理为罗文杰，累计任职时间12年又314天，现任基金资产总规模1713.58亿元 [2]

上海二手房市场成交数据与结构分析 - 2025年12月上海二手房成交预计突破**2.2万套**，加上11月的**2.2万套**，已连续两个月成交破两万套 [1] - 2025年全年上海二手房月均成交能达到**2万套**，在全国市场中表现突出 [1] - 2026年1月市场成交稳在**2.3万套**左右 [6] 市场成交火热的驱动因素与结构性变化 - 当前市场**50%的购买力是总价200万以下的需求**，而三年前**50%的购买力是总价300万**，主力购买力总价段下滑了**100万** [2] - 上海**300万以下**的客户占比已经超过**70%** [2] - 低总价客群购买力在一年内急速放大，支撑了楼市的绝对成交套数 [2] - 推动成交的主要是长期在沪务工人员，因房价下跌至其可承受范围（如一百多万）而决定入市 [2] 核心成交标的与交易模式变化 - 当前流动性最大的标的物是**市中心的老破小**，因其降价幅度大、价格敏感且出行方便 [3] - 一百多万的预算已能在上海内环内购房 [3] - 中介机构为提升市占率与接触真实客户，大量开展“亲属过户代办”业务，该项业务公开化且费用约为**2000元** [1] - “手拉手交易”（买卖双方直接交易）占比一直庞大，中介介入此业务旨在接触潜在再购客户并做大数据规模 [1] 市场回暖的定义与信号解读 - 市场回暖的最重要指标是**刚需开始买房** [4] - 当前入市的刚需客群与此前认知不同，但他们的入场意味着价格已跌至其心理价位，是市场获得支撑并开始回暖的本质理由 [5] - 基底刚需下场将推动“老破小”房源释放解套，使原房东拥有向上置换的可能，形成“一套带两套”的联动效应，从而激活整个楼市的流动性 [3][6] 历史周期对比与当前市场定位 - 上海楼市此前经历的高位盘整周期，由一手市场豪宅化驱动，吸纳了全国**3000万以上**的购买力，但该需求缺乏联动性，未能形成滚雪球效应 [6] - 当前二手房成交回暖与之前一手豪宅市场的火热有本质不同，其关键在于基底刚需的入场为市场注入了可持续的流动性 [6] - 无论资金流向二手或一手市场，由刚需启动的置换链条将成为行业的“活水” [6]