贝壳-W(02423)发布公告，该公司于2025年11月4日斥资800万美元回购147.62万股股份，每股回购价格 为5.32-5.5美元。 ...

证券研究报告 | 2025年11月05日 房地产行业 2026 年度投资策略 优于大市 止跌之路：收入、预期、外力 2025 年回顾：楼市压力不减，回到"924"之前。新房销售同比在 2024Q4 短暂转正后逐季回落，2025Q3 同比-13%，相当于 2019Q3 的 46%，创历史新 低。新房去化周期较"924"之前反而拉长，房企拿地积极性也冲高回落。 由于销售边际回落叠加挂牌量高企，二手房价尚难止跌。本年高层对房地产 相关表态及地产政策推出频次虽然多，但基本都在去年的基础上微调，亮点 较少，既有政策框架内的可用空间已经不大。 止跌之路：收入、预期、外力。收入信心对房价中期走势解释力强，收入信 心指数回到 50 以上是房价持续稳定的必要条件。收入之外，上涨预期和外 生需求也能够起到短期稳定房价的作用。前者如"止跌回稳"，短期提振预 期，使得房价出现短期的逆收入上涨；后者如棚改货币化创造外生需求，也 能短期内提振房价。期待后续政策在上述三个方面发力，促进房价止跌。 2026 年展望：销售跌幅将小幅收窄，新开工将超预期。预计 2026 年新房市 场热度低位企稳，销售额为 7.6 万亿元（-10.9%），销售面 ...

新京报讯(记者张静姝通讯员秦天)蒋女士与顾先生在优品公司(化名)谈判房屋买卖事宜，但未能就中介 费等问题达成一致。两日后，顾先生与蒋女士通过惠灵公司(化名)签订房屋买卖合同。优品公司得知 后，认为蒋女士、顾先生恶意"跳单"，将蒋女士、顾先生诉至法院。北京市海淀区人民法院经审理，认 定蒋女士与顾先生系在优品公司提供中介服务的基础上签订合同，故优品公司有权主张相应的中介费。 法院最终判决蒋女士、顾先生各向优品公司支付25000元。 优品公司诉称，蒋女士向公司员工咨询购房问题，公司持续就购房事宜进行咨询、沟通，还向蒋女士推 荐、介绍并带看顾先生的房屋，且多次联系顾先生磋商价格、组织见面谈判，但因中介费问题未谈妥。 后经查询，涉案房屋已通过其他公司私下成交并过户至蒋女士名下，公司与蒋女士、顾先生多次沟通支 付中介费被拒绝。 蒋女士辩称，其与优品公司对于中介服务合同的主要条款未达成一致，双方之间的中介合同始终未成 立，不存在履行合同及违约责任的问题；优品公司只是带看房，没有协助完成按揭贷款、登记过户，最 终未促成交易；优品公司也不是涉案房源的独家代理，故不能阻止通过其他中介公司达成交易。 顾先生辩称，从未以任何形式授权 ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为7330万美元 [17] - 调整后EBITDA为2580万美元 调整后EBITDA利润率为35[%] 较2024年第三季度提升40个基点 [17] - 调整后稀释每股收益为0[37]美元 [17] - 剔除营销基金收入后 第三季度营收为5510万美元 同比下降5[6][%] 其中有机收入下降5[4][%] 不利外汇变动影响0[2][%] [17] - 销售 运营和行政费用减少350万美元至3250万美元 降幅9[7][%] [18] - 调整后EBITDA转化为调整后自由现金流的比率约为60[%] [19] - 截至9月30日 总杠杆比率降至3[41]倍 [19] - 第四季度营收指引为6950万至7350万美元 调整后EBITDA指引为1900万至2300万美元 [20] - 2025年全年营收指引收窄至2[9]亿至2[94]亿美元 调整后EBITDA指引收窄至9000万至9400万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - RE/MAX Marketing as a Service平台当前周订单价值表明其年化收入运行率已达到低七位数水平 [11] - RE/MAX Media Network预计在2025年底前将贡献七位数的收入 [11] - 抵押贷款业务在近几个月出现再融资量的小幅增长 [13] - Aspire计划目前约有1500名代理人参与 [9] - 新推出的Ascend和Appreciate经济模式获得了网络的积极反馈 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至9月30日 全球代理人数量超过147,500名 创历史新高 [6] - 美国代理人数量达到三年来的最佳第三季度表现 [4] - 加拿大代理人数量同比略有下降 但实现温和的环比增长 [8] - 国际代理人数量超过73,000名 持续表现亮眼 [9] - RE/MAX Hawaii的加入使公司在夏威夷州的市场份额跃升至第二位 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括继续增长RE/MAX代理人数量 增强和扩展价值主张 改善客户体验 发展抵押贷款业务以及多元化收入来源 [15] - 行业出现大规模和小规模的整合活动 公司认为当前的变化状态为公司和网络创造了令人兴奋的机会 [5] - 公司利用规模优势进行创新 如RE/MAX Marketing as a Service平台 旨在将分散的努力整合为无缝体验 [10] - 公司计划将该营销平台扩展到美国 加拿大以外的国际市场 以利用全球足迹并实现收入多元化 [11] - 公司任命了新的抵押贷款服务总裁和首席数字信息官 以加强领导团队并推动增长 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管现房销售尚未出现持续复苏迹象 但网络表现出了韧性 [4] - 9月份库存同比2023年9月增长20[%] 为连续第21个月同比增长 新挂牌量环比8月增长4[5][%] 管理层认为这些持续增长对房地产市场具有建设性意义 [5] - 可负担性仍然是一个挑战 特别是低价格区间 抵押贷款利率的进一步下降将是利好消息 [5] - 公司对当前住房市场和宏观经济环境的不确定性保持务实态度 因此收紧了全年营收和调整后EBITDA指引的上限 [20] - 管理层对公司的未来感到前所未有的积极 并将继续评估所有为利益相关者创造价值的机会 [6] 其他重要信息 - 公司的总杠杆比率现已低于3[5]倍 这在资本配置方面提供了更大的灵活性 预计年底将保持在该水平以下 [19] - 资本配置优先事项保持不变 包括战略性地再投资于业务 积累现金储备 并鉴于当前股价 认为回购股票是吸引人的资本用途 [19] - 代理人招募的积极势头延续至第三季度 每个月的招募率均高于去年同期 [7] - 公司在近期的网络活动中感受到了强烈的兴奋感 主题是RE/MAX正在发生不同的变化 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于新计划（如营销平台）的增量收入预期和利润状况 [24] - RE/MAX Marketing as a Service平台和RE/MAX Media Network均是七位数收入机会 预计将在2025年达到 并在2026年及以后持续增长 [25][27] - 营销服务平台的利润率贡献预计在较高的个位数至较低的两位数范围 与核心业务不同 而媒体网络的利润率将高于正常水平 [28][29] 问题: 关于行业并购活动的影响以及公司的招募情况 [31] - 行业整合为公司带来了额外机会 可能加速其战略 公司看到大量 inbound 咨询活动 表明其价值主张和势头正在吸引关注 [32][33] 问题: 关于Aspire, Ascend, Appreciate经济模式的目标代理人和网络采用情况 [36] - Aspire计划主要吸引新代理人 具有更高的保留率 且对现有高产能代理人的招募是增量式的 Appreciate针对退休代理人 Ascend则提供更灵活的收费模式 体现公司与网络共担风险的立场 [37][38][39][40] - 这些模式的选择性受到了网络的积极反响 [37] 问题: 关于数字工具和营销能力投资是否提升了代理人产能 [41] - 由于销售周期较长 产能提升的效果需要时间显现 但公司已经观察到在房源参与度等方面的积极早期迹象 超出了预期 对投资回报感到乐观 [41][42] 问题: 关于抵押贷款业务（Motto）的变革和盈利前景 [45] - 公司对抵押贷款机会采取了新视角 包括调整模式以降低固定成本 增加可变性 具体战略细节尚早 将在明年2月分享更多信息 但公司对该机会感到兴奋 [46][48] - 公司计划通过多种方式利用其庞大的代理人网络 包括营销服务 媒体网络和潜在抵押贷款服务 并专注于改善消费者在整个交易过程及之后的体验 [50][51] 问题: 关于标准收费模式修改对有机收入影响的程度和持续时间 [54] - 收费模式修改（主要是Aspire计划）的影响是短期的 涉及约1500名代理人 随着这些代理人逐渐成熟并开始产生交易 此影响将会消散 公司认为这是为长期利益进行的审慎投资 [54][55] 问题: 关于股票回购的当前立场和预期 [57] - 随着总杠杆比率降至3[5]倍以下 公司在资本配置上有了更大灵活性 鉴于当前股价 认为回购股票是吸引人的资本用途 预计将有更多行动 [57]

投资评级 - 维持“买入”评级 [6] 核心观点 - 公司2025年前三季度盈利强劲增长，归母净利润同比增长398.8%至4233万元，扣非归母净利润同比增长174.0%至5424万元 [1][2] - 营业收入同比下降6.81%至81.7亿元，主要系资产管理业务新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致，业务实质规模仍在增长 [1][2] - 公司各业务市占率稳步提升，成本费率管控成效显著，应收账款持续优化，客户结构改善 [3][4] 业绩表现 - 2025年前三季度实现总交易金额（GTV）1962亿元，同比增长5.2%，其中经纪业务GTV 1566亿元（同比+5.1%），新房业务GTV 259亿元（同比+9.3%） [3] - 单季度看，2025年第三季度实现营收25.1亿元（同比-14.9%），归母净利润392.7万元（同比+118.8%），业绩环比走弱主要受行业传统淡季因素影响 [2] - 公司前三季度毛利率为9.08%，同比提升1.72个百分点，管理费率为8.2%，同比下降0.8个百分点 [4] 运营与财务指标 - 截至2025年第三季度末，公司应收账款合计3.27亿元，较年初下降1.77亿元，应收账款周转天数为13.74天，较年初减少1.91天 [4] - 资管业务在管房源规模达到33万套，较年初增长8.9% [3] - 公司预计2025-2027年归母净利润分别为0.97亿元、1.41亿元、1.93亿元，对应市盈率（PE）分别为69.1倍、47.7倍、34.8倍 [4] 业务发展 - 经纪业务二手房成交量达到54626套，同比增长5.6%，新房业务成交量达到8150套，同比增长0.4% [3] - 各项业务增长高于市场平均水平，反映公司市场占有率持续提升 [3]

在信息爆炸与决策焦虑并存的时代，买房作为人生中的重大决策，往往始于一次简单的线上咨询。当用 户在房产APP中询问"首付多少？""学区如何？"时，他们期待的不仅是答案，更是专业、高效、值得信 赖的服务体验。然而，长期以来，线上咨询中存在响应慢、专业度参差、沟通低效等问题，"问了半天 没重点"、"找不到对的人"成为许多购房者的共同困扰。为破解这一行业痛点，提升消费者线上咨询服 务体验，贝壳找房南京站正式推出"优质咨询师"认证体系，通过严格标准筛选服务标杆，以精细化管理 推动服务升级，让每一次IM对话（线上即时通讯）都成为通往安心置业的坚实台阶。 一眼识别靠谱经纪人："优质咨询师"成为"安心标签" 对于大多数人而言，如何在平台连接的海量经纪人中找到"对的人"，曾是一件耗时又耗力的事。"优质 咨询师"的出现，有了简单直接的解法。当消费者在贝壳APP上向经纪人发起IM聊天时，只需看一眼聊 天页面顶栏，在经纪人姓名右侧，如果有醒目的"优质咨询师"标签，则意味着对方是经由平台一套严 格、量化标准认证通过的"咨询专家"。这一标签不仅是对经纪人服务能力的权威背书，更成为消费者甄 别优质服务的"信任过滤器"，帮助用户从咨询起点就 ...

智通财经APP获悉，美联储再次减息，香港大型银行宣布跟随减息0.125%，港元最优惠利率(P)降至 5%-5.25%。香港置业上调今年一手住宅成交量预测至1.9万宗，创下自2013年《一手住宅物业销售条 例》实施后的新高。二手住宅交投预测亦调升至4.5万宗，创4年新高。香港楼价预计呈现低单位数增 长，扭转过去3年持续下跌的趋势。 港置本月透过问卷形式进行客户置业意向调查，成功收回327份有效问卷。调查结果显示，受惠于美国 减息及香港银行下调最优惠利率(P)，市民入市意欲持续上升。约56%受访者表示考虑在未来12个月内 入市，创3季新高，亦是自2016年第2季有纪录以来的第4高，其余约44%受访者则表示暂未考虑入市。 ...

公司助老公益实践分享活动 - 公司于10月29日以“九九话重阳，助老守安康”为主题举办活动，将传统节日底蕴与助老公益深度融合[1][3] - 活动内容包括分享助老公益实践、邀请多方代表共话助老、开展“我来教您防跌倒”公益课等环节[3] 公司助老服务体系 - 公司系统性地构建了涵盖便利生活、健康关怀、精神陪伴三大维度的全方位助老服务体系[3] - 该体系旨在实现从基础保障到品质生活提升的多链条覆盖，精准解决老年群体生活痛点[1][3] 公司“我来教您防跌倒”公益项目 - 针对65岁以上老年群体跌倒发生率高达30%的问题，公司联合贝壳公益基金会、白求恩公益基金会发起此公益课[3] - 项目通过联合权威医疗机构，在社区开展专业健康课堂与实操演练活动[3] - 项目开展一周年以来，累计开展社区授课及相关活动超1000场[3] 公司社区服务网络与未来规划 - 公司已与超1300个社区签订共建协议，2800余名党员下沉社区，构建“门店+社区+党员”的高效响应网络[4] - 公司未来计划优化助老服务，加强与街道、社区联动，推出更多贴合老年群体需求的举措[4]

楼市传统"金九银十"周期接近尾声，北京商报记者走访北京丰台、朝阳、大兴等区域发现，多数房产中 介门店的客户带看量仍维持在9月的较高水平，部分区域次新房市场关注度持续上升。值得关注的是， 随着近一年北京部分区域新房交付量增加，次新房源供给同步增长，这类房龄较短、户型更优的房源， 有效拓宽了购房者的置业选择空间。此外，中介机构也开始"卷"服务，通过改进带看方式、提供暖心物 资等举措，为"银十"二手房市场交易活跃提供了有力支持。 次新房成二手房市场"新供给" 北京商报记者近期走访多个区域二手房中介机构发现，部分区域二手房市场正迎来次新房集中入市的态 势。 在大兴瀛海片区某头部中介机构，记者了解到，随着近一年周边新房陆续交付，部分业主将房源挂牌出 售，为该区域二手房市场补充了一批户型更优、硬件设施更好的优质次新房源。 该片区门店经纪人赵思雨以合生me悦小区为例介绍，该小区于2024年底交付，2025年上半年小业主陆 续领取房产证。截至2025年10月，机构后台数据显示，该小区挂牌房源已近30套。 此外，建成于2020年左右的瀛海府小区，2025年也陆续有10余套房源挂牌上市。赵思雨表示，尽管瀛海 府小区楼龄高于合生m ...

楼市传统"金九银十"周期接近尾声，北京商报记者走访北京丰台、朝阳、大兴等区域发现，多数房产中介门店 的客户带看量仍维持在9月的较高水平，部分区域次新房市场关注度持续上升。值得关注的是，随着近一年北 京部分区域新房交付量增加，次新房源供给同步增长，这类房龄较短、户型更优的房源，有效拓宽了购房者的 置业选择空间。此外，中介机构也开始"卷"服务，通过改进带看方式、提供暖心物资等举措，为"银十"二手房 市场交易活跃提供了有力支持。 次新房成二手房市场"新供给" 北京商报记者近期走访多个区域二手房中介机构发现，部分区域二手房市场正迎来次新房集中入市的态势。 在大兴瀛海片区某头部中介机构，记者了解到，随着近一年周边新房陆续交付，部分业主将房源挂牌出售，为 该区域二手房市场补充了一批户型更优、硬件设施更好的优质次新房源。 该片区门店经纪人赵思雨以合生me悦小区为例介绍，该小区于2024年底交付，2025年上半年小业主陆续领取房 产证。截至2025年10月，机构后台数据显示，该小区挂牌房源已近30套。 此外，建成于2020年左右的瀛海府小区，2025年也陆续有10余套房源挂牌上市。赵思雨表示，尽管瀛海府小区 楼龄高于合生me ...