| 行业表现（申万一级） | | | | | --- | --- | --- | --- | | 指数名称 | 涨跌% | 指数名称 | 涨跌% | | 综合 | 4.03 | 传媒 | (1.57) | | 电子 | 2.21 | 钢铁 | (1.44) | | 国防军工 | 1.97 | 建筑材料 | (1.25) | | 房地产 | 1.62 | 美容护理 | (1.03) | | 农林牧渔 | 0.88 | 公用事业 | (0.99) | 资料来源：万得，中银证券 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 证券研究报告——晨会聚焦 2026 年 5 月 1 日 | 市场指数 | | | | --- | --- | --- | | 指数名称 | 收盘价 | 涨跌% | | 上证综指 | 4112.16 | 0.11 | | 深证成指 | 15107.55 | (0.09) | | 沪深 300 | 4807.31 | (0.06) | | 中小 100 | 9404.74 | 0.55 | | 创业板指 | 3677.15 | (0.27) | 证券分析师：王军 (8621)20328310 ...

记者在南山区和宝安中心区房产中介了解到，门店咨询量明显出现激增。政策发布当晚，深圳各大房产中介门店便迎来了" 不眠夜 "。 政 策出台后，有些门店咨询电话一直打到深夜。 深圳链家信和店经理 刘荣佳： 我们一个东北的客户，落实了他的居住证是在有效期内，他是从之前的没有资格购买，现在可以有资格了。 我们原本有客户是想在" 五一 "期间出来看房，4月30日一早我们就已经带看房了，加快了他购房的进度。 △央视财经《经济信息联播》栏目4月30日视频 在深圳南山蛇口的一个新楼盘，尽管4月30日是工作日，但记者在现场依然看到了不少前来看房的市民。项目负责人透露，新政发布不到 24小时，项目已成交四套。 深圳天健湾时代府现场销售负责人 熊大为： 4月30日到访量相比新政前上涨了15%左右。从4月29日新政发布开始，我们都已经成交了四 套，销量明显上涨，预计" 五一 "可以延续这个成交的态势。 4月29日晚，深圳市发布新一轮房地产市场优化政策，重点针对核心区限购与公积金贷款两大领域进行调整。 政策发布后，市场反应迅 速，各大售楼处与中介门店咨询量激增，部分项目连夜成交。 新政将个人公积金贷款最高额度由126万提高至189万，家 ...

2025年华发销售稳居行业前列，土储储备充足。 ◎ 作者 /沈晓玲、洪宇桁 核 心 观 点 【销售规模稳居行业前列，多个项目单盘销售表现亮眼】 2025年华发股份实现签约销售金额785.6亿元，同比减少25.5%。根据克而瑞榜单显示，企业操 盘口径销售金额位居行业第10，全口径销售额位居行业第11位，均稳居行业前列。布局核心城市助力华发销售业绩维持韧性，多个项目单盘表现亮眼，如 南京绿城华发·金陵月华登顶全市销冠；无锡华发中央首府斩获单盘销售面积、金额双料第一；成都锦宸院首开即罄，全年热销超40亿元，稳坐成都4万+高 端豪宅销冠。 【投资相对稳健，总土储仍可满足2-3年发展】 2025年华发股份维持相对稳健的投拓力度，在成都、杭州、武汉等重点城市核心板块成功获取多宗优质地 块。2025年末华发股份拥有待开发土地计容建筑面积314.3万平方米，在建面积569.6万平方米，总计储备达到883.88万平方米。根据近年去化速度估算， 土储规模可支撑未来2-3年的发展 【积极进行存货减值准备，为后续稳定经营打基础】 2025年华发股份总营业收入834.3亿元，同比增长38.8%，开发结转收入同比增长30.6%至727. ...

数据说明: 导 读 1、 核心城市土拍带动市场局部"火热" 2、 企业新增投资门槛持续走低 3、 投资前100企业拿地金额2141亿元 4、 企业投资显著分化、断层明显亿 5、 投资预期逐步修复、确定性持续增强 | 16 | 紫江集团 | 46. 8 | | --- | --- | --- | | 17 | 中建智地 | 45 8 | | 18 | 金地集团 | 44. 4 | | 19 | 中交城投 | 41.7 | | 20- | 高发投资集团 | 40. 5 | | 21 | 华发股份 | 38. 5 | | 22 pi | 深圳地铁 | 36. 1 | | 23 | 福州建总 | 35. 9 | | 24 | 兴耀房产集团 | 35.8 | | 25 | 首开股份 | 35. 4 | | 26 | 和润达开发建设 | 34 3 | | 27 | 北投置业 | 33. 8 | | 27 | 大兴发展 | 33.8 | | 29 | 三十九 | 33.7 | | 30 | 徐州交投 | 33. 3 | | 31 | 新榕地产 | 33.2 | | 32 | 北京建工 | 32.6 | | 33 F | 邦 ...

2026.05. 01 本文字数：2307，阅读时长大约4分钟 作者 | 第一财经 孙梦凡 赶在"五一"小长假来临之际，天津加入新一轮楼市政策潮。 4月30日，天津市住房城乡建设委等11部门联合印发《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的 通知》，涵盖存量盘活、扩大住房消费、优化供给和服务等11条内容。 从政策方向看，盘活存量商品房、存量土地，是当前楼市政策的重点内容，天津也提出相关支持政 策；在促进住房消费方面，主要通过发放购房补贴、税收优惠等促进需求释放。 盘活存量房、存量土地 新政首要提及"盘活存量商品房"，各区要因地制宜用足用好国家财政、金融等政策工具，优先收购符 合条件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。鼓励住 房租赁企业等经营主体多渠道筹集资金，收购存量商品房用作租赁住房。 中指研究院天津分院副总经理赵玉国表示，该项政策与天津"十五五"规划方向一致。收储存量商品房 将对天津市场产生多方面影响：第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需 求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力。后续收购价 格、户型面积要 ...

又一城市跟进出台楼市新政。 4月30日，天津出台11条楼市新政，其中提出，鼓励各区面向各类人才、新市民、青年人、应届大学毕业生等 群体发放购房补贴或租房补贴，鼓励购买改善性住房，完善积分落户政策等，同时提出多项盘活存量的支持措 施。 证券时报记者梳理，继4月28日中央政治局会议明确提出"努力稳定房地产市场"后，已经有深圳、广州、天津 相继落实会议精神，出台了楼市新政。 接受证券时报记者采访的业内人士认为，"五一"假期前重点城市政策响应速度明显加快，密集出台且方向明 确，这是对中央政治局会议提出的"努力稳定房地产市场"的积极回应。 天津出台11条楼市新政 4月30日，天津市住建委等11部门印发《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》，提出了11条政 策。 其中提出，着力满足刚性住房需求。在符合国家相关政策规定的前提下，鼓励各区面向各类人才、新市民、青 年人、应届大学毕业生等群体发放购房补贴或租房补贴，逐步解决相关群体阶段性住房困难。 同时，鼓励购买改善性住房。落实国家支持居民换购住房相关税收政策，自2026年1月1日至2027年12月31日， 对出售天津市范围内自有住房并在现住房出售后1年内于天津市重新 ...

报告投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 报告核心观点 - 新城控股2026年第一季度业绩同比转正，归母净利润同比增长2.4%，符合市场预期，毛利率显著提升[5] - 公司“住宅+商业”双轮驱动战略成效显著，商场（吾悦广场）业务收入和毛利占比持续提升，经常性收入增长助力公司稳健经营[5] - 公司有息负债稳定，并通过发行美元债、申报商业不动产REITs等方式拓展融资渠道，偿债压力预计将逐步减轻[5] - 尽管房地产开发销售业务量价承压，但公司存货减值计提充分，且凭借优秀管理能力和优质资产组合，预计在新行业格局下能实现更长期、有质量的增长[5] 财务与运营表现总结 - **2026年第一季度财务业绩**：营业收入73.17亿元，同比下降24.9%；归母净利润3.12亿元，同比增长2.4%；扣非后归母净利润3.4亿元，同比增长15.0%；毛利率为38.0%，同比提升8.6个百分点；归母净利率为4.3%，同比提升1.1个百分点[4][5] - **商场运营情况**：截至2026年第一季度末，累计开业商场178个，总开业面积1652万平方米，同比增长3.0%；出租率达97.44%，同比提升0.22个百分点；第一季度商场含税租费收入35.45亿元，同比增长2.8%；2026年全年计划含税租费收入145亿元，同比增长2.9%[5] - **商场业务贡献度**：2025年，商场业务营收占比达25%，同比提升11.1个百分点；毛利贡献占比达63%，同比提升14.7个百分点；商场业务毛利率为69.8%[5] - **房地产开发销售**：2026年第一季度销售额为30亿元，同比下降41%；销售均价为5728元/平方米，同比下降26.2%[5] - **减值计提情况**：公司2019年至2025年累计计提减值准备247亿元，占2025年末存货的35%，减值计提相对充分[5] 财务预测总结 - **收入预测**：预计2026年至2028年营业总收入分别为339.01亿元、287.21亿元、266.96亿元，同比变化分别为-36.1%、-15.3%、-7.1%[4] - **盈利预测**：预计2026年至2028年归母净利润分别为9.04亿元、14.00亿元、20.31亿元，同比增长率分别为33.0%、54.8%、45.1%[4][5] - **每股收益预测**：预计2026年至2028年每股收益分别为0.40元、0.62元、0.90元[4] - **利润率预测**：预计2026年至2028年毛利率分别为36.2%、41.7%、45.3%；净资产收益率（ROE）分别为1.4%、2.2%、3.1%[4] - **估值指标**：基于预测，2026年与2027年对应的市盈率（PE）分别为37倍和24倍[4][5] 资本结构与融资情况 - **负债情况**：截至2026年第一季度末，公司有息负债为537亿元，同比微增0.3%；净负债率为58.6%，同比增加3.4个百分点[5] - **融资成本**：2025年末平均融资成本为5.44%，较2024年末下降48个基点[5] - **债务到期与发行**：2026年5月有4.04亿美元信用债到期；公司于2025年6月、9月及2026年3月分别成功发行3亿美元、1.6亿美元和3.55亿美元的美元信用债，票面利率在11.8%-11.88%之间，体现了持续的融资能力[5] - **创新融资进展**：公司于2025年11月发行首单消费类私募REITs，规模10.26亿元；2026年3月已申报证监会商业不动产公募REITs，预计募资规模16.25亿元，目前已收到交易所反馈意见[5] 业务与战略要点 - **双轮驱动战略**：公司坚持“住宅+商业”双轮驱动，先发布局商业地产，打造优质成长标杆[5] - **区域贡献**：商场租费收入主要来源于江苏、浙江、安徽、山东，第一季度合计贡献租费的52%[5] - **合同负债与覆盖**：截至2026年第一季度末，公司预收款及合同负债为315亿元，同比下降41%，覆盖2025年地产营业收入的0.8倍[5]

杭州土地市场 - 4月30日杭州萧山区一宗宅地由绿城和滨江集团联合体以总价26.09亿元竞得，成交楼面价36170元/㎡，溢价率高达57.26% [1][4][5] - 该地块在挂牌阶段吸引2家竞买人，竞价过程中出现单次增价1亿元的情况，经过43轮竞价成交，前10轮报价时溢价率已超27.7% [5] - 该地块受热捧得益于稀缺性与确定性兼备，是萧山市北板块2026年出让的首宗宅地，且为品质试点项目，区位核心、配套成熟、去化确定性极强 [5] - 杭州4月共出让11宗地块，总成交金额124.6亿元，平均溢价率33.5% [2][6] - 杭州土地市场呈现“点状高热”特征，热度高度集中于核心区及具备稀缺属性的优质地块，非核心或一般地块溢价率普遍较低 [3][6] - 房企在补仓需求驱动下对杭州市场保持信心，但投资更加理性，预计5月土拍将延续分化趋势，转塘、北干西、未来科技城等明星地块将受关注 [3][6] 北京土地市场 - 4月30日北京出让3宗涉宅用地，总成交金额近91.6亿元，其中1宗溢价成交，2宗底价成交 [3][7][8] - 朝阳区东坝乡宅地由金茂以20.98亿元竞得，成交楼面价41058元/㎡，溢价率0.10% [8] - 昌平区北七家镇宅地由华润置地和未来科学城联合体以底价12.9亿元竞得，成交楼面价19990元/㎡ [8] - 丰台区万泉寺村宅地由华润置地以底价57.71亿元竞得，成交楼面价58500元/㎡ [8] - 北京土地市场显现“分化加剧、理性聚焦”的主线，房企对核心资产也需“精打细算”，高总价、高配建门槛地块仅获底价成交 [3][9] - 昌平地块通过“减量提质”精准适配北部职住需求，朝阳地块为成熟板块注入新房供给，以产品力应对竞争 [9][10] - 在国企主导、理性聚焦背景下，北京楼市正从“量”的扩张转向“质”与“效”的精细化竞争 [10]

投资评级 - 维持“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 2026年第一季度业绩继续下行，归母净利润同比大幅下滑91.2%，主要源于毛利率下降和投资收益亏损 [6] - 2026年第一季度销售表现优于同行，销售额同比降幅收窄至4.8%，跑赢同期50家主流房企-27%的销售表现 [8] - 公司融资优势明显，加权融资成本持续优化至2.74%，为后续发展提供支撑 [8] - 公司坐拥一二线优质土储，尤其在大湾区资源储备含金量极高，预计将受益于行业格局优化 [8] - 考虑到行业量价承压，维持2026-2028年归母净利润预测分别为13亿元、20亿元、25亿元，后续行业止跌回稳后利润率提升可期 [8] 财务与业绩分析 - **2026年第一季度业绩**：营业收入237亿元（23,667百万元），同比增长15.7%；归母净利润0.4亿元（39百万元），同比大幅下滑91.2%；扣非后归母净利润为-3.7亿元 [6] - **盈利能力**：2026年第一季度毛利率为10.2%，同比下降1.6个百分点；归母净利率为0.2%，同比下降2.0个百分点 [6] - **费用情况**：2026年第一季度三费费率为7.7%，同比上升0.4个百分点，其中销售费率上升0.6个百分点，管理费率下降0.5个百分点，财务费率上升0.3个百分点 [6] - **投资收益与减值**：2026年第一季度合联营企业投资收益为-0.3亿元，同比下滑122%；2019-2025年公司累计减值高达289亿元，占2025年末存货比值达8.0% [6] - **未来盈利预测**：预测2026-2028年归母净利润分别为13.03亿元（1,303百万元）、20.13亿元（2,013百万元）、25.14亿元（2,514百万元），对应同比增长率分别为27.2%、54.5%、24.9% [7][8] - **营收与每股收益预测**：预测2026-2028年营业总收入分别为1，491.90亿元、1，440.39亿元、1，392.63亿元，呈小幅下降趋势；对应每股收益分别为0.14元、0.22元、0.28元 [7] 经营与销售情况 - **2026年第一季度销售**：销售额为334亿元，同比下滑4.8%，较2025年全年-11%的降幅有所收窄；销售面积114万平方米，同比下滑21.7%；销售均价为2.9万元/平方米，同比上涨21.6% [8] - **2026年第一季度拿地**：拿地金额28亿元，同比大幅下滑86%；拿地面积12万平方米，同比下滑84%；拿地均价2.4万元/平方米，同比下滑14.4%；拿地/销售金额比为8% [8] - **土地储备**：截至2025年末，公司总未竣工面积为2，211万平方米，同比下滑19%，可覆盖2025年销售面积3.1倍 [8] - **IP（含酒店）业务**：2025年IP（含酒店）全口径收入为76.3亿元，同比增长2%；其中商业、产业园、公寓、写字楼、酒店收入占比分别为26%、17%、18%、16%、15% [8] 财务状况与负债 - **预收款项**：截至2026年第一季度末，公司合同负债（含预收账款）达1，275亿元，同比下滑15.1%，可覆盖2025年地产结算收入的0.97倍 [6] - **负债与融资**：截至2026年第一季度末，公司净负债率为58.9%，同比上升7.8个百分点；现金短债比为1.4倍，同比下降0.2倍；有息负债余额为2，463亿元，同比增长5.9% [8] - **融资成本**：截至2025年末，公司加权融资成本仅为2.74%，较2024年末下降25个基点 [8] - **市场估值**：报告日（2026年4月30日）收盘价为8.70元，市净率为0.8倍，每股净资产为10.82元，股息率（以最近一年分红计算）为2.23% [3] 其他数据 - **股本与市值**：公司总股本为90.16亿股，流通A股为84.14亿股；流通A股市值为731.98亿元（73，198百万元） [3]

万科：拟超30亿出售旗下养猪公司，业内人士：有助于在化险攻坚阶段回笼宝贵的现金流 ...