日本REITs行业融资环境与市场表现 - 日本上市REITs的融资活动已显著放缓 2023年全年仅筹集740亿日元（约合4.8亿美元） 为2009年以来的最低水平 [1] - 2024年初行业通过增发筹集了310亿日元 但在利率上升导致融资成本不确定的背景下 通过新股发行筹集现金变得棘手 上半年新一轮融资可能面临困难 [1] - 资产管理人为抵消成本上升和恶化风险 可能寻求出售部分持有物业 通过投资组合重新平衡来获取现金 这将进一步降低通过股票市场融资的动力 [7] 市场波动与行业指数表现 - 近期日本债市暴跌导致债市蒸发了410亿美元 并引发其他领域抛售 [4] - 债市波动抹去了东京证券交易所REIT指数今年的涨幅 自1月20日以来该指数已下跌2.5% 而同期东证指数(TOPIX)的跌幅为2% [4] - 该房地产信托指数此前曾跌至2020年以来的最低点 近期已从四年低点反弹回升至四年高位 [4][7] 成本压力与经营挑战 - 日本央行继续提高借贷成本 债券收益率的快速激增增加了整个行业借贷和再融资成本潜在上升的风险 市场担忧已反映在行业表现逊于大盘的走势中 [1][4] - 通胀加速增加了房地产管理人的成本 建筑和维护变得更加昂贵 [7] - 并非所有REITs都会直接受到长端利率飙升的影响 但融资成本的不确定性笼罩整个行业 [4]

核心观点 - 瑞银重申予领展房产基金“买入”评级，目标价42港元 [1] 香港业务运营情况 - 香港零售物业租金仍面临压力，2026财年下半年续租租金预计续录负增长 [1] - 新租客租金则有稳定迹象 [1] - 超市业务拖累业绩，而餐饮业已趋稳 [1] - 北上消费影响趋稳定，惟电商渗透率上升对租户业绩持续带来压力 [1] - 公司旗下香港物业与线上零售模式重叠的租户不足10%，影响相对有限 [1] 内地业务运营情况 - 北京及上海零售资产因历史较高的租金，正进行租金调整 [1] - 去年底北京及上海零售资产的租户销售额及客流量有所回升 [1] - 公司将继续利用Pop Mart店吸引客流 [1] 公司未来计划 - 公司计划2026年寻找投资机会及处置非核心资产 [1] - 对于纳入港股通的时间表，公司指监管方面未有新消息 [1]

文章核心观点 - 2025年全球房地产投资信托基金复苏势头增强 在通胀缓和、美联储降息预期以及有利的宏观环境下 2026年市场前景令人期待 为收益型资产带来稳定回报与增长潜力 [1] 宏观经济环境有利 - 10年期美国国债收益率趋于稳定 降低了资本成本并使资产类别走向明朗 [1] - 流动性改善和信用利差收窄 为全球房地产投资信托基金创造了良好条件 [1] - 市场普遍预期全球经济将实现“软着陆” [1] 供求失衡持续 - 持续多年的高融资成本、关税不确定性压力与劳工短缺导致新动工项目减少 [1] - 新项目减少为大多数地产类别的租金增长及物业价值提供支撑 [1] - 人口老龄化与数字化转型推动对老年群体住房、物流设施及数据中心的需求持续上升 [1] 结构性增长主题 - 人工智能基建的快速扩张 成为科技导向型房地产的重要催化剂 [1] 周期性催化剂 - 全球房地产投资信托基金通过长期租约提供稳定现金流 成为应对通胀及股市波动的理想避险选择 [3] - 与股票相比 全球房地产投资信托基金的估值正处于历史低位 [3] - 随着各国央行推进宽松周期 预期与股票的估值差距将逐渐缩小 历史趋势显示此变化往往能驱动REITs实现显著的超额回报 [3] - 估值吸引加上基本面改善 可能刺激私募股权兴趣上升并推动上市公司间的整合活动 尤其是在欧洲与亚太地区 [3] 全球各区域投资机遇分化 - 2025年全球全球房地产投资信托基金的表现优于美国全球房地产投资信托基金 [5] - 美国市场基本面稳健 预计2026年—2027年将实现可观的盈利增长 [5] - 欧洲市场估值吸引加上并购活动活跃正在创造催化剂 物流与数据中心领域尤其受惠 [5] - 亚太区受货币宽松政策及结构性趋势支持 日本（企业改革）、澳大利亚（数据中心扩张）及新加坡（工业韧性）等市场将受惠 [5] 投资类别机遇 - 防御型领先者可受惠于人口结构与科技发展等长期利好因素 老年群体住房与数据中心仍是首选类别 [5] - 新增供应有限及稳定的客流量 为以生活必需品为主的零售及购物中心全球房地产投资信托基金提供支撑 [5] - 分层住宅及自助仓储设施有望反弹 [5] - 工业全球房地产投资信托基金或能受惠于货品库存正常化 [5]

文章核心观点 - 中国证监会正式启动商业不动产投资信托基金试点，标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段，旨在通过盘活存量资产、拉动消费投资、构建房地产发展新模式来服务实体经济 [1][6][7] - 监管机构确立了“1+3+N”的政策框架和“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的推进原则，初期将严把质量关，不求多不求快，确保市场稳健起步 [2][3][8][9] 政策框架与制度安排 - 证监会明确了“1+3+N”的制度体系框架，包括1项试点公告、1项《通知》、2项工作规程以及沪深交易所等单位的17项配套规则 [3] - 新规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上进行适应性调整优化，体现“分类管理、分类施策”的针对性安排 [3] - 《通知》围绕完善工作机制压实责任、加快市场体系建设、优化审核注册流程、健全全链条监管机制四个方面作出安排 [3] 配套规则修订要点 - 将商业不动产REITs和基础设施REITs均纳入统一规制范围 [4] - 系统化完善REITs准入标准，明确项目在合规、财务、资产评估及基金运作等维度的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [4] - 推动建立更市场化的机制，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的更具科学性和灵活性的收益率要求 [4] - 严格规范回收资金用途，明确不得用于购置商品住宅用地 [4] - 支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [4] - 优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，并制定招募说明书编制指南以提升材料标准化水平 [4] 两类REITs并行发展策略 - 监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略 [5][7] - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点 [7] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可精准对接商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [7] 试点阶段工作重点 - 试点初期坚持高标准稳起步，不求多不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关 [8][9] - 重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [9] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等业态 [9] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][9] - 压实中介机构“申报即担责”的尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，并压实运营管理机构的责任 [10] - 坚持问题和风险导向，做好准入监管、日常监管与风险监测处置，审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则 [10]

分红公告详情 - 中金普洛斯REIT宣布以2025年9月30日为收益分配基准日进行2025年度第四次分红 [1] - 本次分红的权益登记日为2025年12月29日 采用现金分红方式 方案为0.4335元/每10份基金份额 并免收分红手续费 [1] 分红金额与比例 - 本次应分配金额为8402.39万元 [1] - 分配金额约占截至收益分配基准日可供分配金额的94.99% [1] 历史分红记录 - 自2021年6月上市以来 该REIT已公告了14次分红 [1] - 待本次分红完成后 累计分配金额将达到约13.72亿元 [1]

中金普洛斯REIT年度分红公告 - 公司宣布以2025年9月30日为收益分配基准日进行本年度第四次分红 [1] - 本次分红完成后，公司年内公告的累计分配金额将约3.42亿元 [1] - 公司持续高比例向投资人分配可供分配金额 [1] 本次分红具体方案 - 本次实际分配金额预计达8402.39万元 [1] - 分配金额占分红基准日可供分配金额的95% [1] - 权益登记日为2025年12月29日，采用现金分红方式 [1] - 分红方案为0.4335元/10份基金份额，并免收分红手续费 [1] 公司上市以来分红历史 - 公司自2021年6月上市以来，始终积极以现金分红方式回报投资者 [1] - 目前已公告分红14次 [1] - 待本次分红完成，累计分配金额将约13.72亿元 [1]

公司行动 - 春泉产业信托于2025年12月19日执行了基金单位购回操作 [1] - 此次购回数量为20万个基金单位 [1] - 购回价格为每个单位1.631港元 [1]

市场观点与风险 - 美国银行策略师认为，若美联储下周会议释放过于谨慎或鸽派的经济展望，可能威胁股市的年底反弹行情[1] - 策略师指出，唯一能阻止“圣诞老人行情”的是美联储鸽派降息引发长期美国国债的抛售[1] - 当降息伴随着经济恶化的展望时，美国股市倾向于下跌[2] 市场预期与表现 - 投资者押注美联储将进一步降息以支撑疲软的劳动力市场，推动美股上涨[3] - 互换市场数据显示，市场对12月10日会议降息25个基点的押注概率已从一个月前的60%飙升至90%以上[3] - 交易员完全消化了到2026年9月前三次降息的预期[3] - 当前标普500指数距10月峰值仅差约0.5%[3] - 季节性趋势通常对年底反弹有利[3] - 标普500指数全年上涨17%，落后于摩根士丹利资本国际全球除美指数27%的涨幅[3] 潜在风险与数据 - 受政府停摆影响，12月晚些时候将发布延迟的关键就业和通胀数据，市场届时将面临这两大风险事件的考验[3] 配置建议 - 美国银行策略师建议，为应对政府可能干预以阻止通胀高企和失业率升至5%的可能性，可在2026年配置“估值低廉”的中盘股[3] - 策略师认为，与经济周期挂钩的板块有望实现最佳相对涨幅，例如房地产建筑商、零售商、房地产投资信托基金和运输类股[3] - 美国银行策略师此前曾重申他们在2025年对国际股市的偏好[3]

文章核心观点 - 美国银行策略师认为，由于美联储对经济前景的看法可能过于谨慎，年末股市的“圣诞老人涨势”正面临风险 [1] - 若美联储释放鸽派降息信号，可能引发长期国债抛售，从而考验市场当前的乐观情绪 [1] 市场现状与预期 - 当前标普500指数已接近历史高点，距离10月高点仅差约0.5% [1] - 投资者普遍预期“最佳情景”：美联储降息、通胀下降、经济增长保持韧性 [1] - 市场对美联储在12月10日会议上降息25个基点的押注比例，已从一个月前的60%飙升至90%以上 [1] - 交易员已完全消化了在2026年9月前降息三次的预期 [1] 潜在风险与事件 - 美联储若在下周会议释放鸽派信号，可能暗示经济放缓幅度超出预期，从而考验市场乐观情绪 [1] - 受政府停摆影响而推迟的关键就业报告与通胀报告，将于12月下旬发布，构成市场风险事件 [1] 投资策略与建议 - 为应对政府可能干预以遏制高通胀并阻止失业率升至5%的可能性，建议投资者在2026年可配置“估值低廉”的中型股 [2] - 顺周期板块（如住宅建筑商、零售商、房地产投资信托基金及交通运输类股）被认为将拥有最佳相对上涨空间 [2] - 策略师此前重申2025年更看好国际股市，这一观点已被验证：标普500指数的涨幅落后于MSCI全球指数（不含美国）的涨势 [2]

政策发布 - 中国证监会于11月28日起草并发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见 [1] 产品定义与目标 - 商业不动产REITs是通过投资商业不动产资产支持证券以取得所有权或经营权利，运营管理资产以获取租金等稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [4] - 推出商业不动产REITs旨在更好发挥REITs功能，支持构建房地产发展新模式，提升资本市场服务实体经济的质效 [3][10] - 商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产，我国商业不动产存量规模庞大，有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [4] 征求意见稿主要内容 - 产品定义明确为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [5] - 明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的注册及运营管理要求，并强调基金管理人的主动运营管理责任 [5] - 要求基金管理人聘请专业机构提供服务，并对拟持有的商业不动产进行全面的尽职调查，资产需符合国家战略、权属清晰、已产生持续稳定的现金流 [6] - 强化监管责任，明确中国证监会及其派出机构履行监管和风险监测职责，证券交易所及行业协会履行自律管理职责 [7] 市场背景与发展现状 - 我国REITs市场经过五年探索，截至2025年11月27日已上市77只REITs，融资金额合计2070亿元，总市值2201亿元 [10] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [10] 后续安排 - 中国证券投资基金业协会等将修订相关配套规则，相关技术系统也将很快上线 [8] - 商业不动产REITs其他有关事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行 [9]