【导读】中国证监会起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见 商业不动产REITs来了，试点启航！ 11月28日，中国证监会起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），并向社会公开征 求意见。 中国证监会表示，借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产 发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。 中国证监会推出商业不动产投资信托基金试点 商业不动产投资信托基金，是指通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等 稳定现金流并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。 从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有 通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。 《征求意见稿》共八条，主要包括以下内容： 中国证监会及其派出机构依法依规履 ...

领展于香港金融大会堂举行领展房托上市20周年纪念活动，领展主席欧敦勤(左)、集团行政总裁王国龙(右)与主礼嘉宾证券及期货事务监察委员会主席黄天 佑博士主持庆祝仪式。 领展资产管理有限公司(领展)于2025年11月25日庆祝领展房地产投资信托基金(领展房托；香港股份代号：823)上市20周年。回顾过去，领展一直致力为基金 单位持有人、商户、顾客、员工及社区等持份者创造价值，连系更好生活。 领展今天于香港金融大会堂举行上市20周年酒会，由领展主席欧敦勤及集团行政总裁王国龙主持，并邀得香港证券及期货事务监察委员会(香港证监会)主席 黄天佑博士担任主礼嘉宾。领展现任及前任董事会成员、管理层，以及商界及社区伙伴聚首一堂，共同庆祝这个别具意义的里程碑。 以创新引领可持续发展 凭借业务规模及社区网络，领展在可持续发展方面推陈出新。目前，领展是香港最大的私营公众电动车充电网络营运商，提供超过3000个电动车充电设施。 此外，领展亦是香港最大的私营太阳能发电营运商之一，拥有58个太阳能发电设施，每年发电量约420万千瓦特，相当于1273户三口之家的一年用电量。 领展对可持续发展的承诺，亦延伸至旗下物业的商户，签订逾4600份绿 ...

该行表示，领展最大的负面因素是内地零售租金收入急剧下降，但香港续租租金降6%则属预期之内， 不过，公司第二财季的租户销售同比跌幅扩大则令市场失望。该行预计，领展减省人力成本应有助于公 司稳定其每基金单位分派到2027财年中期，公司应可调整其业务组合，以更好地应对电商竞争。 美银证券发布研报称，领展房产基金(00823)9月底止2026财年中期业绩逊于预期，将其2026至28财年的 每基金单位分派(DPU)预测下调2%至3%，目标价相应由45港元降至43港元。该行认为，公司当前的估 值仍具吸引力，重申"买入"评级。 ...

新华财经新加坡10月29日电（记者刘春涛）新加坡交易所（SGX Group）28日发布的《2025年第三季度SREITs及房地产信托图表》报告显示，新加坡REITs （房地产投资信托基金）及房地产信托市场保持稳健发展。 从财务健康状况来看，报告指出SREITs的平均杠杆率（average gearing ratio）为40%，低于50%的监管上限，显示出市场整体财务状况稳健。 新加坡REITs市场在资产配置上也展现了高度的国际化和多元化。报告显示，超过85%（即35只）的信托持有海外资产。从资产类别来看，多元化REITs占比 最大（26%），其次是工业REITs（18%）和零售REITs（16%）。 新加坡REITs（房地产投资信托基金）及房地产信托市场收益情况对比。图片来源：新交所 报告数据显示，截至2025年9月30日，新加坡共有41只REITs和房地产信托，总市值达到1010亿新元，约占新加坡整体上市股票市值的10%。 在收益率方面，报告显示SREITs的12个月的平均派息收益率（Average distribution yield）为6.2%。报告强调，与其他资产类别相比，SREITs提供了具有吸引 ...

IPO发行计划 - 公司提高IPO融资规模 计划以每股18至22美元价格发行3250万股股票 募集65亿美元 此前计划发行2500万股 [1] - 按照修订后条款 募集资金比原先预期高出30% 公司市值将达到132亿美元 [1] - 公司计划于纳斯达克上市 股票代码为"FRMI" [1] 核心资产项目 - 公司计划在得克萨斯理工大学校园内开发名为"斗牛犬计划"的综合发电厂与数据中心 项目占地1500万平方英尺（约13935万平方米） [1] - 项目处于规划阶段 公司已就场地签订长期租赁协议 [1] - 规划于2026年底前完成100万平方英尺（约929万平方米）数据中心容量建设并部署1吉瓦电力 [1] - 到2038年 电力容量将拓展至近11吉瓦 能源来源涵盖太阳能 天然气及核能 [1] 公司财务状况 - 公司目前尚未产生任何营收 [1]

核心观点 - 尽管面临美国贸易政策风险和美联储降息不确定性 房地产投资信托基金仍具备结构性增长动力和估值修复潜力 [1][4][6] - 供应收紧延长房地产周期 而住宅 物流设施 数据中心等领域需求保持强劲 [1][4] - 亚太市场房地产板块展现防御性韧性 日本 澳大利亚 新加坡 中国香港等地存在特定投资机会 [6][7] 增长动力 - 房地产投资信托基金以本地需求为主且具备长期抗通胀租约 在贸易纷争环境中表现稳定 [3] - 新建项目供应有限导致供需失衡 支撑物业估值及租金水平 [4] - 住宅市场供应短缺推动分层单位及长者住屋租金上升 电商及人工智能带动物流设施和数据中心需求增长 [4] - 历史数据显示当美国10年期国债收益率介于3%至5.25%时 房地产投资信托基金表现优于整体股市 当前相对股票处于历史性折让水平 [4] - 估值吸引和基本面改善促使私募基金参与市场 低息环境有利于并购交易推进 [4] 投资机会 - 亚太房地产成为防御性较高板块 日本开发商受股东回报政策改善推动 房地产投资信托基金受物流和酒店业催化 [6][7] - 澳大利亚住宅和零售房地产投资信托基金受强劲当地消费和降息政策支持 [7] - 新加坡零售和工业房地产投资信托基金因稳健股息增长和低空置率具有上行空间 [7] - 中国香港非必需品零售房地产投资信托基金可能受益于低收益率和与内地市场的互联互通安排 [7] - 宏观环境稳定和资本成本回落为房地产投资信托基金提供明朗前景 部分板块长期增长动力明确 [7]

核心观点 - 商业房托（REITs）在牛市行情中提供安全边际和弹性收益机会 招商局商业房托存在预期差带来的价值修复契机 [1] 高分红与现金流稳定性 - 商业房托核心优势在于稳定租金现金流和高分红政策 受经济周期波动影响较小 [2] - 持有北京 深圳核心地段甲级写字楼 创意写字楼和商业综合体 保障稳定客流量和租金收入 [2] - 2025年上半年总收入2.25亿人民币 租金收入1.96亿人民币 可分派收入5746万元 [2] - 年化分派率9.1% 上市以来保持100%派息率 体现精细化财务管控能力 [2] 资产价值修复潜力 - 市场对短期出租率波动反应过度 导致商业地产估值普遍被低估 [3] - 核心资产具不可复制地理优势和稳定客流 长期盈利能力未改变 [3] - 写字楼和购物中心估值下降速度已减缓 随市场环境改善租金回报提升将推动价值回归 [3] 政策与杠杆优势 - 房地产政策释放积极信号 支持消费政策出台为商业地产带来新机遇 [4] - 宽松货币政策和财政政策推动经济复苏 商业地产同步受益 [4] - 有息负债率41.2%处于行业低位 贷款置换后综合利率从3.17%降至2.8% [5] - 低杠杆率提供融资灵活性和逆周期收购能力 支持业绩弹性增长 [5] 行业催化因素 - REITs纳入沪深港通预期持续强化 有望吸引ETF和南下资金配置 [6] - 市场估值重估潜力显著 优质REITs将获长期资金青睐 [6] - 依托发起人招商蛇口资源 挖掘多元化优质资产投资机会 [6]

美国6月CPI数据 - 美国6月CPI同比上涨2.7%，略超预期2.6%，前值2.4% [1] - 环比上涨0.3%符合预期，前值0.1% [1] - 核心CPI同比上涨2.9%符合预期，高于前值2.8% [1] - 核心CPI环比上涨0.2%，低于预期0.3%，连续第五个月低于预期 [1] 通胀趋势与市场影响 - 6月CPI-U环比上涨0.3%，显著高于5月的0.1% [2] - 12个月内所有项目指数同比上涨2.7%，高于5月的2.4% [2] - 通胀压力回升，市场需重新审视通胀下行预期 [2] 住房行业 - 住房指数6月上涨0.2%，是推动整体指数上涨的关键因素 [3] - 房地产相关投资如REITs凭借稳定租金收入和增值潜力具有投资价值 [3] 能源行业 - 能源指数6月上涨0.9%，汽油指数上涨1.0% [4] - 过去12个月能源指数整体下降0.8%，汽油指数下降8.3% [4] - 电力和天然气指数分别上涨5.8%和14.2% [4] - 新能源领域如太阳能、风能迎来发展机遇 [4] 食品行业 - 6月食品指数上涨0.3%，家庭食品和外出食品分别上涨0.3%和0.4% [5] - 过去12个月食品指数累计上涨3.0% [5] - 食品行业向高端化、品牌化方向发展 [5] 非食品非能源行业 - 扣除食品和能源的所有项目指数6月上涨0.2%，5月为0.1% [6] - 过去12个月上涨2.9% [6] - 家庭陈设与运营、医疗保健、娱乐等指数上涨 [6] - 二手车和卡车、新车、机票等指数下降 [6] 分项数据 - 能源商品6月上涨1.0%，汽油上涨1.0% [8] - 电力上涨1.0%，天然气上涨0.5% [8] - 新车下降0.3%，二手车下降0.7% [8] - 住房上涨0.2%，医疗服务上涨0.6% [8] 未来展望 - 7月CPI数据将于8月12日发布，部分CPI系列将重新定价 [9] - 建议配置抗通胀资产如房地产、黄金 [9] - 加大对新能源、高端消费等新兴产业投资 [9]

报告行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [3][65][66] 报告的核心观点 - 2025年第24周中证REITs（收盘）指数和全收益指数同比、环比均上涨，市场交易规模成交量和成交额同比增长，区间换手率同比下降 [3][5][15] - 各板块REITs表现不一，保障房REITs单周和单月涨幅明显 [3][5][40] - 16只REITs基金等待上市，发行市场活跃 [6][62] - 债券市场利率中枢下行，“资产荒”逻辑有望演绎，REITs配置性价比有望提升，板块有投资机会 [3][65][66] 根据相关目录分别进行总结 全国首批数据中心REITs注册通过，两单5A景区启动公募REITs招投标 - 两地证监会考虑将港股人民币柜台、REITs、ETF等纳入沪深港通 [12][14] - 青城山－都江堰景区基础设施REITs项目获批招标，开标时间7月3日 [12][14] - 丽江市旅游开发投资集团启动文旅基础设施公募REITs项目选聘，预计发行规模不低于25亿元 [13][14] - 南方润泽科技数据中心REIT获注册批复，成深交所首单数据中心REITs，底层资产估值37.25亿元 [13][14] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数2025年第25周环比涨0.87%，2024年初至今累计超额收益+6.07% [15][16] - 中证REITs全收益指数2025年第25周环比涨0.88%，2024年初至今累计超额收益+18.39% [19][24] - 2025年第25周REITs市场成交量同比增27.43%，成交额同比增42.06%，区间换手率同比降11.73% [26] - 近30日REITs市场成交量同比降10.06%，成交总额同比降7.02%，平均区间换手率同比降14.32% [33] 分板块表现 - 2025年第25周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+5.32%、+1.32%、-0.60%、+0.94%、+2.20%、+0.84%、+2.25%；一月涨跌幅分别为+8.21%、+2.36%、+2.08%、+1.16%、+2.41%、+4.44%、+4.05% [40] - 本周华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅靠前，浙商沪杭甬REIT、华安张江产业园REIT、平安广州广河REIT跌幅靠前 [58] 一级跟踪 - 2025年第24周16只REITs基金等待上市，多只基金首发申请通过或已受理 [6][62] 投资建议 - 维持行业“看好”评级，REITs配置性价比有望提升，板块有投资机会 [3][65][66]

公司战略与评级 - 领展房产基金通过基金管理及上市房地产投资信托基金(REIT)组合打造双引擎[1] - 短期内可能在资产管理业务上培育已发展市场信托基金 但纯粹的资产分拆短期内不太可能发生[1] - 花旗维持"买入"评级 目标价为47.25港元[1] 财务表现与估值 - 当前收益率6.5% 相较10年期美国国债收益率高200个基点 历史平均190个基点[1] - 股价自4月以来上涨25%[1] - 以6.4%计算 相较10年期美国国债收益率溢价190个基点 与10年平均水平持平 但低于3年及5年平均值(同为250个基点)[1] - 预计每单位分派(DPU)因3%至5%的负租金调整而下降约2.5%[1] 业务展望 - 2026至2027财年预计DPU同比分别下降2.5%及1.5%[2] - 香港零售业务预计3%至5%负租金调整[2] - 停车场业务同比增长1%至2% 受惠于收费调整及智能停车系统[2] - 浮动利率债务(177亿港元 占33%)受益于1个月香港银行同业拆息率(HIBOR)下降(年化100个基点等于2.5%DPU)[2] 公司治理 - 高管薪酬计划纳入单位回报 财务及营运指标 ESG及房地产平台等关键绩效指标(KPI)[2]