上海房地产宽松政策核心内容 - 非本地居民购房资格放宽 将非本地居民在外环内购房的社保缴纳要求由三年缩短至一年[1] 允许缴纳社保满三年的非本地居民在外环内购买第二套住房[1] 持有居住证满五年的非本地居民可在全市范围购买一套住房[1] - 信贷支持政策加码 住房公积金贷款上限由160万元人民币提高至240万元人民币[1] 购买绿色住房或多子女家庭最高可贷款324万元人民币[1] 优化公积金贷款的首套房认定标准[1] 成年子女在上海仅持有一套住房的可获豁免房产税[1] 政策背景与市场比较 - 政策方向与近期其他城市举措一致 此次政策与上海2024年5月将非本地居民社保要求由五年缩短至三年的措施类似[1] 亦与北京2025年12月将非本地居民五环内购房社保要求由三年缩短至两年的方向一致[1] 对市场潜在影响的评估 - 政策对实体房地产市场影响预期有限 瑞银预期是次政策对实体房地产市场的影响同样有限[1] - 历史经验显示对股价影响短暂 参考历史经验 此类政策对股价影响短暂[1] 市场倾向在政策公布首日炒作 其后不久便获利了结[1]

公司资本运作 - 公司根据2024年3月20日发行的2028年到期强制性可转换债券的转换条款，于2026年2月9日至2026年2月24日期间，发行了59.23万股新股份 [1] - 此次股份发行是履行既有金融工具条款的常规操作，不涉及新的融资活动 [1] 金融工具信息 - 公司曾于2024年3月20日发行了一笔2028年到期的强制性可转换债券 [1] - 该债券条款包含在特定期间内可转换为公司新股份的强制性条款 [1]

公司业绩表现 - 2025年营业额为34.64亿港元，同比增加1.6% [1] - 经常性基本溢利为19.18亿港元，同比减少1.9% [1] - 基本溢利为25.1亿港元，同比增加28.3% [1] - 每股基本盈利为31港仙 [1] 股东回报 - 维持第二次中期股息每股81港仙 [1] - 全年总派息每股108港仙，按年持平 [1] 股价与市场反应 - 股价午后跳水一度跌8%，最低报21.12港元 [1] - 股价最终收跌6.88%，报21.38港元 [1] - 全天成交额放大至1.46亿港元 [1]

市场整体表现 - A股三大指数涨跌不一 沪指跌0.01%收于4146.63点 深证成指涨0.19%收于14503.79点 创业板指跌0.29%收于3344.98点 [1] - 沪深京三市成交额达到25568亿元 较昨日放量756亿元 [1] - 全市场上涨股票数量超过2500只 近80只股票涨停 [2] 板块与热点表现 - 电子元件 风电设备 通信设备 电源设备 电子化学品 电网设备板块涨幅居前 [1] - 算力硬件方向涨幅居前 PCB CPO 液冷服务器 算力芯片概念表现强势 深南电路 大族激光 广合科技 川润股份涨停 [2] - 电力板块走强 赣能股份 华银电力涨停 燃气轮机概念集体大涨 应流股份 万泽股份 东方电气 常宝股份涨停 [2] - 影视院线 稀土 保险 房地产开发板块跌幅居前 [1][2] 机构观点摘要 - 巨丰投顾认为市场整体趋势依然向上 算力硬件 电网设备 商业航天等板块接力上涨 中线建议关注半导体 消费电子 人工智能 机器人 商业航天等领域的增量机会 [3] - 中信证券指出津巴布韦发布锂矿出口禁令 2025年中国19%的进口锂精矿来自该国 预计2026年其锂资源产量占全球12% 该禁令或将推动锂价大幅上涨 [3] - 银河证券认为上海出台“沪七条”及试点收购二手房等政策有望释放居民住房需求 房地产市场有望逐步实现平稳健康发展 行业估值或迎来整体修复 [3] 行业与公司动态 - 津巴布韦矿业部暂停所有原矿和锂精矿出口 即刻生效 暂无明确恢复时间表 [5] - 上市公司盛新锂能 中矿资源 天华新能 雅化集团等均在津巴布韦有锂矿布局 华友钴业表示其持有当地采矿证 不确定具体影响 雅化集团表示已提前将当地生产的锂精矿全部发出 近期生产端不受影响 [5] - 英伟达2026财年第四季度营收为681亿美元 环比增长20% 同比增长73% 2026财年营收为2159.4亿美元 同比增长65% [6] - 英伟达数据中心业务2026财年第四季度及全年营收均创历史新高 公司预计2027财年第一季度营收为780亿美元 [6] - 德国总理默茨参观中国机器人企业宇树科技 公司董事长王兴兴表示此次活动是建立与德国企业合作及共同推动智能机器人产业发展的契机 [4]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，且维持该评级 [1] 核心观点 - 春节假期新房成交相对平稳，2月15日至22日可比12城新房日均成交套数较上年春节下降9.1%；核心城市二手房增幅明显，2月15日至22日北上深二手房合计成交套数较上年春节增长39.1% [2] - 节后楼市走向仍为板块短期走势关键，在房企业绩压力提前释放、政策不断释放积极信号等背景下，优质房企仍具备配置价值 [2] - 投资建议关注三条主线：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企；受益香港楼市止跌回稳的港资地产及商业运营商；以及净现金流及分红稳定的物业企业 [2] 政策分析 - 央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款属于其中之一，有利于降低收储成本 [2][3] - 央行下调商业用房购房贷款最低首付比例至30%，有利于加快商办物业去库存 [2][3] - 中央明确后续降准降息仍有一定空间，预计居民置业成本有望进一步下降 [3] - 延续实施支持居民换购住房个人所得税退税优惠至2027年底 [4] - 多地跟进调整商业用房购房贷款最低首付款比例至30%，上海启动收购特定二手住房用于保障性租赁住房试点 [6][7] 资金状况 - 2026年1月M2同比增长9%，增速环比增长0.5个百分点；社融存量同比增长8.2%，增速环比下降0.1个百分点 [2][10] - 2026年1月单月新增居民中长期贷款3469亿元，同比少增1466亿元 [2][10] - 2025年第四季度央行新发放个人住房贷款利率为3.06%，延续下滑趋势 [2][11] - 2026年1月房企境内债平均发行利率为2.35% [11] 楼市表现 - 2026年1月重点50城新房日均成交同比降27.9%，同比降幅较2025年12月收窄8.9个百分点；重点20城二手房日均成交同比升14.8% [15] - 春节假期（2月15日至22日）可比12城新房日均成交50套，较上年春节下降9.1% [2][15] - 春节假期北上深二手房合计成交64套，较上年春节增长39.1%，其中北京、深圳、上海分别成交12套、25套、27套，较上年春节增长300%、177.8%、下降20.6% [2][15] - 2026年1月70个大中城市新建住宅价格环比降0.4%，二手住宅环比降0.5%，二手住宅价格环比降幅有所收窄 [21] - 2026年1月一、二、三线城市新建住宅价格环比分别降0.3%、0.3%、0.4%；二手住宅价格环比分别降0.5%、0.5%、0.6% [21] - 2026年1月35城商品房平均出清周期为54.6个月，环比上升1.8个月，其中一线城市为44.2个月 [18] 土地市场 - 土地供求规模季节性回落，2026年1月百城土地供应建面0.85亿平米，环比降33.1%；百城成交建面0.72亿平米，环比降76.6% [2][22] - 2026年1月百城土地平均溢价率2.36%，环比升0.7个百分点 [2][22] 房企动态 - 克而瑞百强房企2026年1月单月销售金额同比下滑24.7%，单月销售面积同比下滑29.5% [2][31] - 中海、中国金茂、华润置地1月全口径销售额实现同比正增，分别为+20.5%、+13.5%、+0.4% [2][31] - 2026年1月50强房企平均拿地销售金额比18%、拿地销售面积比60%，环比分别升3个百分点、24个百分点；重点房企中，越秀地产、华润置地拿地强度靠前 [2][34] - 2026年1月，TOP100企业拿地总额同比下降52.1% [34] 板块表现 - 2026年1月申万地产板块涨4.3%，跑赢沪深300指数（1.65%） [2][38] - 截至2026年2月24日，地产板块PE（TTM）为65.5倍，高于沪深300的14.15倍，估值处于近五年96.63%分位 [2][38] - 1月上市50强房企涨跌幅排名前三为合景泰富集团、中国金茂、大悦城，排名后三为华夏幸福、碧桂园、旭辉控股集团 [38] 重点覆盖标的 - 报告覆盖并给出“推荐”评级的公司包括：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、保利物业、中海物业、招商积余、绿城管理控股、华润置地、贝壳-W [40]

公司动态 - 珠江实业作为重要参与者之一，参与了2026年2月25日广州天河马场核心地块的限时竞价，但最终未能竞得该地块 [1] - 公司表示此次参与竞价是主动投身高能级项目开发竞争，并以国企担当助力土拍市场活力攀升 [1] - 公司虽未竞得马场地块，但在广州多地已有布局，包括与太古集团合作开发聚龙湾太古里高端商业区，并在广州国际金融城核心板块手握优质地块资源 [3] - 公司未来将紧扣高质量发展大会的要求部署，持续为广州房地产市场高质量发展贡献力量 [3] 行业与市场事件 - 2026年马年开年，广州举行了天河马场核心地块的限时竞价，此次土拍被描述为“重磅” [1] - 此次土拍活动有助于提升土拍市场活力，并为房地产市场提质增效贡献重要力量 [1]

财政预算案印花税调整影响分析 - 核心观点：2026/27年度财政预算案将价值超过1亿元的房产印花税率上调，但该政策对整体房地产市场影响有限，因其仅影响极少数交易，且可能引发特定价格区间买家的“害怕错过”(FOMO)情绪，政策目标更似一项财富再分配而非打压市场 [1] - 政策覆盖范围与直接影响：印花税上调仅影响总交易的0.3%，依据是2025年价值超过1亿元的交易仅有169笔 [1] - 对高端买家的成本影响：对于超级富豪购房者，新增的2.25%成本可能微不足道，房价上涨一两个月即可覆盖这部分成本 [1] - 政策意图解读：该政策的目标并非打压房地产市场，而更像是一项再分配的财政政策，通过向超级富豪征税以补贴低收入群体 [1] 市场情绪与短期表现 - 潜在心理影响：政策甚至可能引发更强烈的“害怕错过”(FOMO)情绪，尤其是那些购买价值在5,000万至9,900万元之间房产的买家，他们可能会担心未来需要支付更高的印花税 [1] - 市场即时反应：消息公布后，房地产板块回调了1%至2% [1] - 回调原因分析：此次回调更像是年初至今强劲表现后盈利套现的借口，而非基本面恶化 [1] 机构看好的具体标的 - 看好的开发商：目前最看好的开发商包括新鸿基地产(00016)、恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] - 看好的收租股：看好的收租股包括恒隆地产(00101)和太古地产(01972) [1]

土地市场动态 - 春节后北京土地市场回归常态，顺义区表现活跃，2月以来新挂牌两宗住宅用地，新国展三期地块已于2月3日成交，拉开2026年北京住宅用地供应序幕 [1] - 新挂牌的顺义区南彩镇住宅用地起始价5.71亿元，用地规模31365.67平方米，地上建筑规模40775.37平方米，容积率1.3，建筑高度36米，绿地率30%，建筑密度30% [2] - 新挂牌的顺义区仁和镇住宅用地起始价3.48亿元，用地规模15671.14平方米，地上建筑规模22566.44平方米，容积率1.44，建筑高度60米，绿地率30%，建筑密度30% [3] - 两宗新挂牌地块容积率均在1.5以下，延续了顺义土地供应“低密化、品质化”趋势，分别侧重生态宜居与成熟配套 [4] - 新国展三期SY00-2301-0003、0004、0005地块被中国铁工投资建设集团以28.1亿元摘得，土地面积约6万平方米，规划地上建筑规模约13万平方米 [5] - 新国展三期地块中两宗二类城镇住宅用地容积率均为2.0，建筑限高36米，绿地率30%，地上建筑规模合计约8.24万平方米 [6] 新房交易表现 - 2026年1月顺义区新房共成交282套，成交均价约为52749元/平方米，较去年同期的41543元/平方米显著攀升 [8] - 改善型及高端产品支撑强劲，北京润园1月成交57套，成交金额达11.77亿元；懋源骊橒臺成交31套，成交金额4.04亿元；懋源云纪、懋源璟橒成交金额均超1亿元 [8] - 1月成交均价提升并非普涨，主要由北京润园、懋源骊橒臺等核心地段高品质项目集中网签带动 [9] 区域发展规划与价值 - 顺义区是首都重点发展的平原新城，经济发展水平位居前列，具备国际化特色与扎实产业基础，正全力打造宜居宜业宜游的现代化新城 [8] - 新国展板块是服务北京国际交往中心功能建设的重要地区，规划打造“十字双廊、四区联动”的国际会展空港新城，建设集会展、商业、居住于一体的国际化综合片区 [7] - 顺义楼市正加速进入“品质驱动”阶段，供应结构向低密改善倾斜，需求端高品质产品穿越周期能力强 [9] - 土地价值与公共配套、交通便利度深度绑定，随着京密路二期等交通动脉打通，顺义作为“国门空港城”的通达性和宜居度正加速转化为市场吸引力 [9] 1月新房成交活跃，改善型产品受青睐，显示出区域楼市稳健向好的发展态势 [1]

地块基本信息 - 深圳罗湖区笋岗街道挂牌两宗组合地块 为2026年全市首个住宅地块 也是罗湖区近十年来首次公开出让的纯居住用地 [1] - 地块起拍总价为8.69亿元 将于3月20日正式竞拍 [1] - 两宗地为H302-0107与H302-0108 采用居住用地加轨道交通用地组合出让 位于笋岗街道梅园路与宝岗路交汇处西南侧 [2] - H302-0107宗地为二类居住用地 土地面积12125.37平方米 总建筑面积38738平方米 容积率3.2 建筑限高100米 [2][3] - H302-0108宗地为轨道交通用地 总建筑面积6643.44平方米 包含地下一层投影面积4416.43平方米和地下二层投影面积2227.01平方米 [3] 地块规划与特点 - 项目建成后将提供商品住宅约37488平方米 并配建3班制幼儿园、社区体育活动场地等公共配套 需无偿移交或24小时对公众开放 [4] - 地块已完成场地平整 达到净地出让条件 市场预计若顺利成交 最快可在2026年底达到预售条件 [4] - 容积率3.2在罗湖核心区属较低水平 意味着更低的楼层、更宽的楼间距 宜居属性突出 按常规层高计算项目最高约30层 [3] - 地块为双地铁上盖 需与地铁7号线及在建的17号线笋岗站做好衔接 周边紧邻万象食家、宝能环球汇等成熟商圈 并拥有洪湖公园生态资源 [5] - 地块学区划分为罗湖老牌名校桂园中学 教育资源稳定 [5] 市场背景与影响 - 罗湖区作为深圳最早建成区 早已进入存量开发阶段 新增宅地极度稀缺 近年来新房供应几乎全部依赖城市更新项目 [1][2] - 此次出让被业内视为“解渴式供应” 或对片区楼市格局及全市土拍预期产生重要影响 [1] - 目前地块周边在售新房均价约6.8万至7.3万元/平方米 对比22437元/平方米的起拍楼面价 具备明显开发价值 [7] 竞拍规则与潜在竞买方 - 出让文件要求 独立竞买人或联合竞买其中一方须具备国内地铁线路建设、运营、管理及上盖物业独立开发经验 [5] - 该门槛被业内解读为“定向条件” 具备地铁开发经验的深铁系企业成为最有可能参与并拿下该地块的主体 [5] - H302-0108宗地建成后不得转让 须配合地铁日常运营管理 [5]

财政预算案对住宅市场的影响 - 港府宣布将价值超过1亿元的住宅物业印花税率上调至6.5% [1][3] - 此类超高价物业在2025年预计占总成交量0.3%，但占总成交额8% [1][3] - 预期措施将对九龙仓集团构成负面影响 [1][3] - 其他拥有超高价住宅物业风险敞口的公司包括恒隆地产、长实集团、恒基地产及新鸿基地产 [1][3] 商业地产与土地供应政策 - 商业地皮连续第二年没有土地推出发售，旨在通过改善供需来支持写字楼及零售物业市场 [1][3] - 各项人才计划已吸引27万人来港，其中超过10万人通过高端人才通行证计划来港，为香港创造额外的住屋需求 [1][3] 房托基金相关政策动向 - 政府正寻求将房托基金纳入互联互通机制 [1][3] - 政府引入修订条例草案以促进REITs私有化或重组，并可能豁免寻求上市的REITs转让非住宅物业的印花税 [1][3] - 此举对领展房产基金属正面因素 [1][3] 整体楼市与地产股展望 - 对楼价复苏保持建设性看法，预期今年楼价上升10% [2][4] - 不预期年内会推出任何收紧措施 [2][4] - 本地地产股年初至今股价已累计上升约20%至50%，部分上行空间已被消化 [2][4] - 即将展开的业绩期，在利润率下降及2026年盈利展望疲弱下，可能带来波动 [2][4]