第四代住宅核心特征 - 第四代住宅是生活方式的革命，重新定义人与空间、自然和社区的关系 [1] - 相较于传统住宅，其核心是人与自然和谐化、住家功能复合化、空间面积扩大化、生活方式多元化 [3] - 该产品形态解决了传统住宅的生态隔离、社区功能单一、空间利用率低、缺乏情感连接等问题 [3] 产品力颠覆：六大维度 - 实现零/负公摊，实测得房率最高可达110%，远超传统住宅80%以下的水平 [3] - 户户拥有空中花园，建面约143㎡、177㎡户型实现南北双露台，挑高约6-6.2米 [5] - 采用LDKBG一体化设计，联动客厅、餐厅、厨房、阳台与花园，打破传统功能割裂 [7] - 南向开间最大约17.6米，达到传统250+㎡豪宅参数，配合超高窗墙比实现极致采光与通透感 [9] - 建筑立面采用曲线玻璃幕墙与铝板工艺，取代传统墙体，焕新城市界面 [11] - 南北双庭院布局支持至少7种生活场景，覆盖从新婚夫妻到三代同堂的个性化需求 [13] 户型空间革新 - 通过LDKBG一体化奢厅打破沟通壁垒，实现功能空间从“分隔”到“场景融合”的进化 [16] - 主卧空间从单纯的睡眠功能升级为包含定制化露台场景的专属私域 [18] - 阳台与空中露台串联，将别墅前院功能嵌入大平层，支持多元定制化生活场景 [20] - 打造可变“X”空间，所有卧室开间超3米，从“居住密度”转向“空间气度”，提升心理愉悦感 [21] 社区生活体验升级 - 将架空层转化为包含儿童乐园、健身空间、茶室书吧的复合主题生活舱，重新定义家边界 [23] - 通过下沉式庭院设计打造私密会所空间，使高端社交日常化 [25] - 园林景观融入户外会客厅、林下办公区等功能场景，实现自然与服务的无缝衔接 [27] - 社区升级旨在将墅级生活体验平等赋予所有业主，实现从“居住”到“生活”的本质飞跃 [22][29] 公司行业地位 - 公司是全国最早探索第四代住宅的开发商之一，拥有众多精品项目 [29] - 公司在兰州率先推出主城首个第四代住宅项目，具备丰富的在地经验与开发实力 [29]

股价表现与交易数据 - 9月2日盘中股价上涨2.19%至5.13元/股 成交额2.83亿元 换手率2.69% 总市值106.49亿元 [1] - 主力资金净流入332.49万元 特大单买卖占比分别为11.70%和10.59% 大单买卖占比分别为22.79%和22.73% [1] - 年内股价涨幅1.58% 近5/20/60日分别上涨0.59%/12.01%/19.30% [1] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入127.60亿元 同比增长95.70% [2] - 归母净利润6.08亿元 同比增长541.85% [2] 股东结构与机构持仓 - 股东户数4.85万户 较上期增加3.26% 人均流通股减少3.15%至42826股 [2] - 南方中证房地产ETF持股1588.48万股（增持52.88万股） 香港中央结算新进持股1568.81万股 南方中证1000ETF新进持股1146.69万股 [3] - 广发均衡优选混合A和广发价值优势混合退出十大股东行列 [3] 公司基本概况 - 主营业务为房地产开发（97.24%）、租赁收入（2.14%）及物业管理等 注册地址位于北京市朝阳区 [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 概念板块涵盖雄安新区、京津冀、新型城镇化等 [1] 分红历史记录 - A股上市后累计派现52.43亿元 近三年累计派现5.19亿元 [3]

财务表现 - 2025年上半年营业收入7.72亿元 同比下降50.97% [1] - 归母净利润亏损1.61亿元 同比下降432.51% [1] - 扣非归母净利润亏损1.64亿元 同比下降692.68% [1] - 基本每股收益-0.03元 加权平均净资产收益率-3.33% [1][2] 盈利能力指标 - 上半年毛利率9.46% 同比下降14.97个百分点 [2] - 上半年净利率-20.17% 同比下降20.64个百分点 [2] - 第二季度毛利率14.03% 同比下降9.04个百分点但环比上升11.90个百分点 [2] - 第二季度净利率-9.88% 同比下降9.77个百分点但环比上升26.80个百分点 [2] 费用结构 - 期间费用1.92亿元 同比减少1675.48万元 [2] - 期间费用率24.83% 同比上升11.59个百分点 [2] - 销售费用同比减少9.12% 管理费用同比减少16.72% [2] - 财务费用同比增长23.92% [2] 估值与股东情况 - 市盈率(TTM)约-14.23倍 市净率(LF)约1.93倍 市销率(TTM)约3.68倍 [2] - 股东总户数7.52万户 较一季度末增加491户(增幅0.66%) [2] - 户均持股市值12.65万元 较一季度末下降4.77% [2] 公司基本情况 - 主营业务为房地产开发与经营业 商品房销售占比60.39% [3] - 文旅综合行业收入占比22.82% 其他业务占比16.79% [3] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 [3] - 概念板块包括在线旅游 低价 蚂蚁金服概念 旅游酒店 小盘等 [3]

行业现象 - 部分新房项目将不计入建筑面积的阳台、露台、飘窗、夹层等区域面积打包算进套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 [1] - 一些城市的新房得房率甚至达到130% [1] - 住宅得房率是套内建筑面积与房屋建筑面积的比率 由于公摊面积客观存在 通常情况下不可能超过100% [1] 政策影响 - 各地推出建筑工程容积率计算办法 对阳台面积、飘窗深度等标准进行调整 [1] - 市场逐步催生出一批高得房率的新规产品 [1] - 今年上半年广州、深圳等城市的新规产品去化率较高 [1] 行业标准 - 好房子产品不代表高赠送 应在产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能、配套服务等方面下功夫 [2] - 《住宅项目规范》以安全、舒适、绿色、智慧为目标 在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面作出规定 [2] - 各地应加快出台地方实施版本 推动好房子建设进程持续加速 [2]

项目概况 - 项目名称为“尚园”，由闵房集团下属公司开发建设 [1] - 项目位于上海昆阳北路西侧，地处顶级别墅区旗忠板块 [1] - 项目占地面积约3.9万平方米，总建筑面积约8.5万平方米，容积率约1.05 [1] - 项目包含186套可售住宅（叠加别墅、联排别墅、合院别墅）及14套高端人才公寓 [1] - 项目售楼处已正式对外开放 [3] 设计与文化理念 - 设计理念融合明代董其昌的山水意境与现代极简主义 [5][7] - 景观设计融入4000年马桥文化元素，如陶觚、鸭形壶及云雷纹肌理 [10][13] - 空间布局采用一门、一庭、两街、三园、七巷、多院的结构，形成独立居住组团和围合景观空间 [13] - 设计融合赖特流水别墅的自然共生理念与邬达克绿房子的极简主义 [10] 科技与智能化 - 项目地处马桥人工智能产业集聚区，周边有超200家人工智能企业 [14] - 项目配备全屋智能家居系统，实现从灯光色温到窗帘开合的智能控制 [14] - 社区实现Wi-Fi全域覆盖，支持APP一键场景控制，集成空气净化与安防监测功能 [14] 区位与生态配套 - 项目坐落于上海旗忠别墅区，强调生态广度、配套力度与品质高度 [5] - 社区营造滨水浓荫的森态生活环境，消融现代墅居与自然的边界 [10]

全球品牌住宅市场增长 - 过去十年全球品牌住宅需求激增160% [1] - 到2030年全球品牌住宅开发项目预计达1400个 其中中东和北非地区占25% [1] 迪拜市场领先地位 - 迪拜成为全球品牌住宅领军市场 拥有61个已完工项目和100个在建项目 [1] - 预计到2031年迪拜品牌住宅项目总数将突破140个 [1] 市场驱动因素 - 政府积极政策与亲商环境推动市场发展 [1] - 阿联酋高净值人群增长推动豪华住宅需求 [1] - 品牌住宅售价较非品牌住宅高出40% 且转售表现更优 [1] 投资价值特征 - 迪拜品牌住宅定价优于其他国际城市 [1] - 兼具稳定租金收益和资本增值潜力 [1] - 开发商高质量创新项目树立全球新标准 [1]

股价表现与交易数据 - 8月27日盘中下跌2%至6.85元/股 成交额12.14亿元 换手率1.81% 总市值817.25亿元 [1] - 主力资金净流出1.33亿元 特大单买卖占比分别为15.49%和26.63% 大单买卖占比分别为25.89%和25.66% [1] - 年内股价下跌5.65% 近5日/20日/60日分别上涨4.58%/2.24%/3.47% [1] 股东结构与机构持仓 - 股东户数52.20万户 较上期减少2.52% 人均流通股增加2.59%至18,615股 [2] - 香港中央结算持股1.55亿股(第四大股东) 较上期减少772.47万股 [3] - 华泰柏瑞沪深300ETF持股1.22亿股(第七大) 增加1031.36万股 南方房地产ETF持股8685.99万股(第八大) 增加247.16万股 [3] - 易方达沪深300ETF持股8644万股(第九大) 增加864.2万股 华夏沪深300ETF持股6338.81万股(第十大) 增加1057.13万股 [3] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入1053.23亿元 同比减少26.23% [2] - 归母净利润亏损119.47亿元 同比减少21.25% [2] 公司基础信息 - 主营业务为房地产开发及相关资产经营(80.17%)和物业服务(16.23%) [1] - 所属申万行业为房地产开发-住宅开发 概念板块包括REITs/H股/证金汇金等 [1] - A股上市后累计派现1030.33亿元 近三年累计派现80.63亿元 [3]

股价表现与交易数据 - 8月27日盘中下跌2.05%至10.49元/股 成交额1.08亿元 换手率0.38% 总市值326.39亿元 [1] - 主力资金净流出356.84万元 特大单净卖出507.61万元（买入814.44万元/卖出1322.05万元） 大单净买入150.77万元（买入2613.35万元/卖出2462.58万元） [1] - 年内累计上涨23.01% 近5日/20日/60日分别上涨2.04%/1.37%/16.84% [1] 股东结构与机构持仓 - 股东户数较上期减少10.17%至3.02万户 人均流通股增加11.32%至8.9万股 [2] - 富国天惠成长混合(LOF)A/B（161005）与香港中央结算有限公司退出十大流通股东行列（截至2025年6月30日） [2] 财务业绩与分红 - 2025年上半年营业收入454.49亿元 同比增长87.80% 归母净利润18.53亿元 同比增长58.87% [2] - A股上市后累计派现47.35亿元 近三年累计分红13.13亿元 [2] 公司基本情况 - 主营业务为房地产开发与销售（占比98.93%） 辅以房产租赁（0.44%）、项目管理服务（0.34%）及酒店管理（0.27%） [1] - 所属申万行业为房地产开发-住宅开发 概念板块涵盖证金汇金、固态电池、房屋租赁等 [1]

行业投资评级 - 推荐 维持评级 [4] 核心观点 - 上海2025年首次楼市新政通过多维度政策放松稳定房地产市场 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷和完善个人住房房产税政策 [1][2] - 政策对促进上海房地产市场企稳回升具有正面作用 且北京上海需求端政策放松可能对其他一二线城市政策放松起到示范作用 [2] - 建议关注在上海市场持续拿地且具有口碑的住宅开发企业 如中国金茂和招商蛇口 [3] 政策内容总结 调减住房限购 - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数 外环内限购2套住房 [1] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士需连续缴纳社保或个税满1年及以上可在外环外不限套数购房 连续缴纳满3年及以上可在外环内限购1套住房 [1] 优化住房公积金政策 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 [2] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付购房首付款并支持"又提又贷" [2] 优化个人住房信贷 - 利率定价机制不再区分首套和二套住房 合理确定每笔商业性个人住房贷款利率水平 [2] 完善个人住房房产税政策 - 符合条件的非本市户籍家庭购买首套住房暂免征收房产税 [2] - 购买第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米免税面积扣除 [2]

股价表现与交易数据 - 8月22日盘中股价上涨2.10%至4.86元/股 成交额6.18亿元 换手率1.52% 总市值413.53亿元 [1] - 主力资金净流出3004.76万元 特大单买卖占比分别为10.30%和13.64% 大单买卖占比分别为24.01%和25.54% [1] - 年内股价累计上涨64.19% 近5日下跌11.31% 近20日上涨38.86% 近60日上涨86.21% [1] - 年内4次登上龙虎榜 最近8月18日龙虎榜净卖出4.25亿元 买入额4.87亿元(占比9.73%) 卖出额9.12亿元(占比18.2%) [1] 股东结构与机构持仓 - 截至3月31日股东户数11.05万户 较上期减少4.93% 人均流通股76,998股 较上期增加5.19% [2] - 香港中央结算有限公司持股2.09亿股(第六大股东) 较上期增加1844.09万股 [2] - 南方中证500ETF(510500)位列十大流通股东 [2] 财务业绩与分红 - 2025年第一季度营业收入3.45亿元 同比大幅下降84.63% [2] - A股上市后累计派现37.49亿元 近三年累计派现1.53亿元 [2] 公司基本情况 - 公司全称衢州信安发展股份有限公司 位于浙江省杭州市余杭区 成立于1993年2月23日 1999年6月23日上市 [1] - 主营业务涵盖科技投资和地产开发 [1] - 申万行业分类为房地产-房地产开发-住宅开发 概念板块包括大数据、期货概念、中盘、融资融券、数据确权等 [1]