港股市场表现 - 港股三大指数涨跌互现，恒生指数涨0.51%，国企指数涨0.42%，恒生科技指数跌1% [2] - 大市成交金额3,319.94亿元，主板总卖空金额399.19亿元，占可卖空股票总成交额比率为13.71% [2] - 南向资金净流入43.74亿港元，净买入最多的是盈富基金、腾讯、小米集团，净卖出最多的是中国移动、紫金矿业、阿里巴巴 [2] 板块动态 - 纸业板块涨幅较好，玖龙纸业涨9.65%，阳光纸业涨7.2%，理文造纸涨5.56%，晨鸣纸业涨4.76% [3] - 玖龙纸业发布盈喜，预计截至2025年12月31日止六个月归母净利润为19.5亿元至20.5亿元，同比增长315.2%至336.5% [3] - 内房股显著反弹，融创中国涨29.13%，世茂集团涨23.19%，融信中国涨18.6%，龙光集团涨18.66%，雅居乐集团涨15.09% [3] - 政策方面，多家房企据称已不被要求每月上报“三条红线”指标，2025年12月以来二手房增值税率下调，商业用房贷款最低首付下调 [3] - 大消费板块部分上行，运动板块中特步国际涨5.36%，安踏体育涨4.81%，李宁涨3.66%，酒业中珍酒李渡涨12.35%，青岛啤酒股份涨5.63%，华润啤酒涨3.4% [4] 美股与宏观环境 - 美股市场板块分化，受微软业绩指引不及预期拖累，科技板块承压 [4] - Meta凭借强劲展望逆势突围，通讯服务板块表现亮眼，市场正在重新审视高估值下的AI投资逻辑 [4] - 市场资金出现“高低切换”的板块轮动，投资者从AI概念股及加密货币相关目标中获利了结，转而配置金融、地产等传统板块 [4] - 劳动力市场数据显示韧性，上周首次申请失业救济人数微降至20.9万人，持续申请人数降至182.7万人 [5] - 华盛顿财政僵局导致联邦政府面临部分停摆风险，可能干扰经济数据发布并冲击市场情绪 [5] - 市场焦点转向苹果业绩，在当前估值高企且AI叙事面临考验的背景下，预计短期市场波动性将显著上升，资金将持续流向防御性板块 [5] 国恩科技公司概览 - 公司是专注于化工新材料及明胶、胶原蛋白上下游产品的中国供应商 [7] - 产品包括绿色石化材料（如芳香烯烃、苯乙烯、聚苯乙烯及有机高分子改性材料及复合材料）和大健康行业产品（如明胶、胶原蛋白、空心胶囊） [7] - 大化工板块占收入的95%以上 [7] - 按2024年销售收入计，公司是中国第二大有机高分子改性材料及有机高分子复合材料企业，市场份额2.5% [7] - 按2024年产能计，公司是中国最大的聚苯乙烯企业 [7] - 2022-2024年度总收入分别约为134.1亿元、174.4亿元、191.9亿元，2025年首十个月收入174.4亿元，同比增长10% [7] - 2022-2024年度归母净利润分别为6.63亿元、4.71亿元、6.85亿元，2025年首十个月归母净利润7.12亿元，同比增长40% [7] 行业状况及前景 - 全球有机高分子改性材料和有机高分子复合材料市场规模预计2025-2029年复合增长率为12.6%，其中中国为14.1% [8] - 下游应用占比：家电行业最大，为38.2%；汽车行业占17.9%；电子电器行业占7.8%；办公设备行业占6.9%；电动工具行业占2.7%；其他领域占26.5% [8] 公司优势与机遇 - 通过纵向一体化模式赋能在中国有机高分子改性材料市场已建立的市场地位 [9] - 战略性布局大健康板块，形成“一体两翼”发展战略下的双增长引擎之一 [9] - 深耕行业多年坚持创新引领，具备雄厚的研发实力以及满足不同行业客户需求的能力 [9] - 凭借良好声誉与龙头企业建立长期合作关系 [9] - 富有远见、敏锐的行业洞察力且经验丰富的创始人及管理团队 [9] 公司集资用途 - 约50%（或5.285亿港元）将用于泰国设立新生产基地以扩大产能 [11] - 约35%（或3.705亿港元）用于扩充位于中国宜兴的新生产基地的产能 [11] - 约10%（或1.057亿港元）用于香港投资，包括设立区域总部 [11] - 约5%（或0.53亿港元）用于营运资金及一般企业用途 [11] 公司基石投资人与投资建议 - 基石投资人包括利冠、SLD International等，总认购3.1972亿港元，占发售股份的25.3% [12] - 公司为A+H上市，港股招股价34-42港元，为A股收盘价58.14元的52.1%-64.4%，估值静态市盈率16.8倍-20.7倍，折价较大 [13] - 公司未设绿鞋机制，根据港股通规则，上市当日可入港股通 [13][14] - 报告给予评分“5.5”，建议可适当关注 [14]

上海土地市场整体表现 - 上海春节前最后一次土拍共出让3宗地块，全部以底价成交，总成交金额为40.17亿元[1] - 本次土拍仅吸引3家企业参与，市场热度较低，延续了上一批次的平淡表现[1] - 1月为传统市场淡季，企业多处于调整阶段，拿地关注度与积极性较其他月份有所降低[1] - 此次出让的三宗地块均位于非传统热门区域，成交价格基本符合市场预期[1] 地块与竞得方详情 - **青浦老城厢地块**：由中交城投以底价17.72亿元竞得，成交楼面价为18467元/平方米，地块总出让面积7.35公顷，位于青浦新城核心地段[2] - **青浦赵巷地块**：由厦门国贸以底价17.99亿元竞得，楼面价约20000元/平方米，这是厦门国贸第二次在青浦赵巷拿地[3] - **松江九亭地块**：由民营企业长江精工以4.46亿元竞得，楼面价为23000元/平方米，是本批次唯一的民企竞得者[4] 竞得企业背景与战略 - **中交城投**：作为央企，自2022年首次进驻上海市场后持续深耕青浦区，通过旧改和股权收购方式深化区域布局[2] - **厦门国贸**：此次在赵巷拿地存在一定市场风险，因其2022年在该区域开发的项目（国贸虹桥璟上）1265套房源去化率不到95%，且本次拿地楼面价较上次低了约4500元/平方米[3] - **长江精工**：是一家大型钢结构上市集团，连续六年位列全国行业榜首，此前已涉足上海保障房项目[5]，近期以总计9.92亿元连获上海两宗地块，意图进军上海高端住宅市场[4][5][6] 上海房地产市场环境 - 在全国楼市调整背景下，上海市场表现突出，2025年12月新房价格环比上涨0.2%，涨幅位居全国70个大中城市第一，且为连续第43个月环比上涨[5] - 上海是高端住宅主战场，2025年全年有34个项目累计65次开盘“日光”，其中单价10万元/平方米以上的豪宅项目占22个，累计实现35次“日光”[6] 地块区位与规划价值 - **青浦老城厢地块**：地处青浦新城核心，交通便利，周边已形成覆盖居住、商业、教育、医疗、绿地的“15分钟生活圈”[2] - **青浦赵巷地块**：位于赵巷商业商务区与市西软件信息园交汇处，拥有“高速+高架+轨道”立体交通体系，沿水岸布局，商业配套优势明显[3] - **松江九亭地块**：紧邻虹桥国际枢纽，1公里范围内涵盖优质教育、医疗及综合服务资源[4] 企业转型与市场影响 - 长江精工正从专业钢结构供应商向“开发+建造”一体化转型，凭借其建造基因与成本优势，可能为上海高端住宅市场带来新的竞争模式[6] - 为进入上海楼市，长江精工两次拿地共花费9.92亿元，已超过其2024年归母净利润5.12亿元与2025年上半年归母净利润3.5亿元之和[5]

土地成交概况 - 上海土地市场于1月29日成交3宗涉宅用地，总土地出让面积15.95万平方米，总规划建筑面积20.53万平方米，总成交金额40.18亿元，3宗地块均以底价成交 [1] - 成交地块分别位于松江九亭、青浦赵巷和青浦新城 [1] 松江九亭地块详情 - 长江精工以总价4.46亿元竞得松江区SJP0-0107单元02A-04地块，土地用途为住宅用地，成交楼面价23000元/平方米 [1] - 该地块土地出让面积18483.69平方米，规划建筑面积19407.87平方米，容积率1.05，商品住宅装修标准要求不低于2500元/平方米（集采价），需配建公共服务设施300平方米 [1] - 该地块是九亭镇自2012年以来核心区罕见的新增住宅用地，紧邻虹桥国际枢纽，借助2024年底通车的机场联络线可实现15分钟直达虹桥枢纽，在建的嘉闵线（预计2027年通车）将进一步提升交通通达性，地块西侧紧邻86公顷的九科绿洲公园 [2] 青浦赵巷地块详情 - 厦门国贸以总价17.99亿元竞得青浦区QPZXCZ-05单元地块，土地用途为纯住宅用地，成交楼面价20000元/平方米 [2] - 该地块由4宗子地块组成，总土地出让面积67520.41平方米，总规划建筑面积89958.96平方米，商品住宅装修标准不低于2500元/平方米（集采价），需配建公共服务设施400平方米 [2][3] - 地块位于赵巷商业商务区与市西软件信息园交汇处，区域内G50沪渝高速、崧泽高架、318国道贯穿，毗邻17号线嘉松中路站，构成立体交通体系，地块沿水岸布局，紧邻百联奥特莱斯、合生新天地等商业配套，未来有望成为赵巷乃至青浦的“人文低密住区典范” [3] 青浦新城地块详情 - 中交城投以总价17.72亿元竞得青浦区QPC10007单元地块，土地用途为综合用地（含住宅），成交楼面价18467元/平方米 [3] - 该地块由5宗子地块组成，总土地出让面积73527.19平方米，总规划建筑面积95961.71平方米，商品住宅装修标准不低于2500元/平方米（集采价），5个子地块共需配建公共服务设施3400平方米 [3][4] - 地块处于青浦新城核心地段，南临沪青平公路，西接漕盈路，距离17号线青浦新城站约2公里，周边已基本形成覆盖居住、商业、教育、医疗、绿地等功能的“15分钟生活圈”体系 [4] 市场背景与展望 - 1月作为传统市场淡季，房企多处于调整阶段，拿地关注度与积极性较其他月份有所降低 [5] - 本次成交的3宗地块均为非传统热门出地区域，拿地价格基本符合市场预期 [5] - 预计2026年年后将逐步推出核心城区优质地块，推动市场拿地热情回升 [5]

公司股价表现 - 新世界发展(00017)股价盘初一度上涨10%，最高触及12.45港元，创下2024年1月以来的新高 [1] - 截至发稿时，股价涨幅为5.03%，报11.69港元，成交额为1.09亿港元 [1] 潜在股权变动传闻 - 市场消息称，私募股权公司黑石集团可能成为新世界发展的最大股东，双方正就此事进行深入谈判 [1] - 新世界发展控股股东周大福企业已获若干潜在投资者就可能投资公司的事宜接洽 [1] - 截至公告日期，周大福企业尚未与任何潜在投资者达成协议，也未就投资金额、性质或形式达成任何协议，且不保证潜在投资一定会进行 [1]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司预计2025年度实现扭亏为盈，归母净利润区间为3000万元至4500万元，上年同期为亏损10.09亿元；扣非净利润区间为2500万元至3750万元，上年同期为亏损10.22亿元 [4] - 扭亏为盈主要得益于主营业务毛利贡献增加、资产减值损失大幅减少以及成本费用控制取得成效 [13] - 以业绩预告均值计算，公司市盈率（TTM）处于65.72倍至98.57倍区间，市净率（LF）约1.01倍，市销率（TTM）约0.57倍 [4] 财务业绩表现 - **盈利预测**：预计2025年基本每股收益为0.0391元/股至0.0586元/股 [4] - **历史对比**：2024年公司归母净利润为亏损10.09亿元，扣非净利润为亏损10.22亿元，2025年预计将实现大幅同比增加 [4][14] - **增长驱动**： - 主营业务盈利能力提升：竣工交付项目的毛利贡献较去年同期有所增加 [13] - 资产减值损失影响减弱：需计提的资产减值损失金额较上年同期大幅减少 [13] - 成本费用控制：管理、销售及财务等期间费用总额较上年同期呈现下降趋势 [13] 估值指标分析 - **当前估值**：基于1月29日收盘价，市盈率（TTM）约为65.72倍-98.57倍，市净率（LF）约1.01倍，市销率（TTM）约0.57倍 [4] - **历史市盈率趋势**：图表显示公司市盈率（TTM）在历史区间内波动，近期由负转正，当前值高于行业均值 [6][7] - **历史市净率分位**：图表显示公司市净率（LF）的历史分位在特定时点低于行业均值，例如在2022年6月30日分位为22.98% [9][10] 业务概况 - **主营业务**：公司主要经营活动为房地产投资、房地产开发经营、商品房销售及出租、实业投资、室内外装饰、工程技术咨询、仓储服务、建筑材料的销售 [13]

公司股价与交易表现 - 粤港湾控股（01396）早盘股价高开，上涨7.54%，现报6.85港元，成交额1062.006万港元 [1][6] 战略转型与业务发展 - 2025年12月，公司宣布配股融资1.08亿元，计划将约70%的资金用于交付AI算力云服务项目 [1][6] - 2024年10月，公司以9.77亿港元完成对天顿数据的收购，天顿数据是中国第一梯队的智算建设运营商，已积累近200家企业客户，包括大型云服务商与头部AI公司 [1][6] - 公司宣布粤港湾控股（天顿数据）成为AI Agent 2025全球智能体生态峰会官方战略合作伙伴 [1][6] 财务业绩改善 - 2025年中期业绩显示，上半年归母净利润从2024年同期的亏损10.28亿元，扭亏为盈至9.7亿元 [1][6] 债务结构优化 - 2025年5月7日，公司以98.33%的高票通过率完成4.4亿美元的债转股方案，成为首家几乎全部出清境外美元债的内房股企业 [1][6]

公司股价与交易表现 - 新世界发展股价在盘初一度上涨10%，最高触及12.45港元，创下2024年1月以来的新高 [1] - 截至发稿时，股价上涨5.03%，报11.69港元，成交额为1.09亿港元 [1] 潜在战略投资消息 - 市场消息称，私募股权公司黑石集团正就可能成为新世界发展的单一最大股东进行深入谈判 [1] - 公司控股股东周大福企业已获若干潜在投资者就可能投资公司之事宜接洽 [1] - 截至公告日期，周大福企业尚未与任何潜在投资者达成协议，也未就潜在投资的金额、性质或形式达成任何协议 [1] - 该等潜在投资是否进行尚不能保证 [1]

更多政策解读、城市月报、房企研究报告 ...... 中指云 就在 Q 中指】央行重磅发声，降息落地! - - 央行重磅发声，降息落地! 2、降低商业用房最低首付比例至 30%,降低购房门槛,促进商办去库存 原文:会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%,支持推动商办房地产 市场去库存。 《中指解读】此前商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例为 50%,本次央行将首付比例降至 30%,直接降低了购买商业用房的门槛,有助于提升商办市场活跃度。 本次央行加大对商办用房的支持力度，也是支持去库存的具体表现，表明中央及监管部门对商办项 目去库存的重视程度在提升。 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088. 国务院新闻办公室于 2026 年 1 月 15 日举行新闻发布会,请中国人民银行新闻发言人、副行长 邹澜,国家外汇局新闻发言人、副局长李斌,中国人民银行货币政策司司长谢光启,中国人民银行 新闻发言人、调查统计司司长闫先东,国家外汇局资本项目管理司司长肖胜介绍 ...

行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出等）[1] 报告核心观点 - 同一天内国家发改委、财政部、自然资源部及住建部三场新闻发布会释放一系列利好消息，其中多项政策与房地产密切相关，预计将为楼市释放利好[3] - 宏观政策发力点在于做强国内大循环和全方位扩大内需，研究制定城乡居民增收计划，为稳定房地产市场奠定基础[4][5] - 2026年财政政策基调“十分积极”，将“总量增加、结构更优、效益更好、动能更强”，更多财政资金介入是稳定房地产市场的关键[6][7][8] - 城市更新政策进一步完善，通过优化过渡期支持、推进存量资源临时利用等措施，旨在打通政策堵点、稳定市场预期，提高城市更新效能[10][12] - 整体政策组合旨在通过稳定居民收入、加大财政支持、完善城市更新来提振房地产市场预期和活跃度[13] 根据相关目录分别总结 1. 全方位扩大国内需求与稳定居民收入 - 国家发改委明确2026年宏观政策发力点在于做强国内大循环，全方位扩大国内需求[4] - 重点将研究制定“稳岗扩容提质行动”和“城乡居民增收计划”，以稳定居民收入或收入预期，为购房需求释放奠定重要基础[4][5] - 根据中指调查数据，当前影响购房者置业的因素中，居民收入不稳定排在首位[5] - 政策将清理消费领域不合理限制，综合整治“内卷式”竞争，预计在房地产领域将落地具体举措，如清理住房消费不合理限制，引导企业注重长期价值创造[4][5] 2. 2026年积极财政政策与房地产支持 - 财政部明确2026年实施更加积极的财政政策，基调“十分积极”，确保总体支出力度“只增不减”[6][8] - 政策核心是“总量增加、结构更优、效益更好、动能更强”[6][7] - 结构上，将把更多财政资金用于提振消费、“投资于人”、民生保障等方面，多渠道增加居民收入[7][8] - 对于房地产，更多财政资金介入是稳定市场预期、提升交易活跃度的关键，预计未来在降低购房成本方面仍有发力空间，如优化利息抵扣个税、支持购房贴息、加大租金和购房补贴等[8] - 将深化地方政府专项债券项目“自审自发”试点，提升发行效率，2025年全国用于收购存量闲置土地的专项债总金额超3000亿元，其中“自审自发”试点地区（如广东）前三季度发行约1900亿元[9] 3. 城市更新政策完善与支持措施 - 自然资源部与住建部发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，从六个方面提出具体措施[10] - 优化过渡期支持政策：利用存量资源发展国家支持产业的，可享受不超过5年的过渡期，期满后可采取租赁或协议出让方式办理用地手续，新增租赁方式有利于减轻一次性投入成本[10][12] - 推进存量土地和空间的临时利用，例如杭州明确临时改变房屋用途首次申请期限最长不超过五年[12] - 通过“预告登记”等方式创新不动产登记服务，保障权利延续性，稳定各方预期[12] - 2025年以来城市更新配套政策持续完善，预计2026年将有更多金融、用地政策实质性落地，以提高效能，发挥其稳投资、促消费的作用[12]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20] 报告核心观点 * 中国房地产行业正迈向高质量发展新阶段 交付是体现房企竞争力的关键环节 [3] * 2025年 房地产企业在确保交付“量”的前提下 交付的“质”在明显提升 [3] * 随着保交付任务完成及房企销售规模持续下降 未来交付规模有望继续下降 [9] * 交付力已成为房企穿越周期的核心指标 以品质为核心、服务为支撑的交付体系正推动行业向更稳健、更注重居住本质的方向转型 [10] * 预计未来交付力与产品力深度融合的企业将进一步巩固市场地位 [10] 交付规模分析 * 2025年交付规模前三名企业为：碧桂园交付170,000套、中海交付133,200套、保利发展交付130,000套 [9] * 2025年有5家企业交付超10万套 10家企业交付超5万套 34家企业交付超1万套 [9] * 2025年TOP10房企交付合计为996,800套 相比2024年交付TOP10总规模下降36% [9] 交付质量与服务特点 * 提前交付成为关键实践 例如武汉D10天元项目首批次提前120天交付 二批次提前60天交付 [11] * 高交付率项目频现 例如政合府项目收房率达99% 上海大华梧桐院交付率达99% 湖南建投·象山国际项目整体交付率超95%且交付满意度达99% [14] * 房企着力深化全生命周期服务精细化升级 实现从“按时交付”到“品质交付”再到“价值交付”的跃升 [16] * 项目建造通过智能化技术、精益管控及绿色标准融合 提升交付效率与品质 例如苏州龙湖东吴御湖境项目打造近5,000平方米中央景观 [17] * 社区配套建设将交付升维为全场景生活体验交付 例如时代之城项目内设约2,500平方米下沉式会所并“前置呈现”超3万平方米实景 [19] * 服务与体验成为交付力价值放大器 例如中建·钰山湖项目交付采用“3V1”专属团队陪同 天越玺项目构建逾50项服务标准 [20] 典型企业交付实践 * 中海地产形成覆盖交付前、中、后的全周期管理体系 交付后推出“6H精工维修”品牌和统一热线 [10] * 新希望地产的武汉D10天元项目提供金钥匙管家、礼宾接机、“1V5”定制化看房团队等贴心服务 [11] * 榕发·望熙雅筑项目作为中心城区最大旧改项目 将计划交付时间大幅提前近9个月 [13] * 壹品兴创·颐和公馆提前240天交付 建立起由7大工艺验收板块、24项实测指标、10,000+实测点位为主体的交付承诺体系 [13] * 建发云启之江项目以铝板搭配LOW-E玻璃勾勒东方风骨 三进式归家礼序彰显雅致意蕴 [17] * 招商·武汉城建未来中心越府地块作为武汉首个率先兑现的准四代住宅 截至12月16日累计交付量达818户 [19]