报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 中银中外运仓储物流 REIT 项目区位优势显著，虽部分指标不及可比均值，但 2025 年现金分派率领先，P/NAV 低于可比均值，有一定投资价值，但需关注现金流、租约到期、贸易及土地指标等风险 [4] 各部分总结 基础发行要素 - 中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金于 2025 年 1 月 6 日被交易所受理，5 月 30 日获证监会注册通过 [9] - 募集份额总额 4 亿份，拟募集资金 11.28 亿元，询价日为 2025 年 6 月 16 日，询价区间 2.341 元/份 - 3.301 元/份 [4][9] 底层基础资产介绍 项目区位优势显著，所在区域新增供给放缓 - 项目包括无锡、瑞达昆山、金华、昆山千灯、天津、成都项目，地处江浙、天津及成都，交通便利，经济辐射能力强 [4][11] - 瑞达昆山、金华、昆山千灯未来三年区域内仅 1 个新增竞品项目供应，供需稳定；无锡、天津、成都项目未来三年区域内新增供给较多 [4][16] 原始权益人 22 - 24 年盈利能力提升 - 原始权益人为中国外运，是我国首家境外上市的现代物流企业，国内有 1300 万㎡土地资源，海外网络覆盖 43 个国家和地区 [4][20] - 2022 - 2024 年，中国外运营业收入 1088.17/1017.05/1056.21 亿元，净利润 42.41/44.53/41.80 亿元，整体下滑，2023 年同比上升 [23] 项目公司运营成效分析 近三年营收攀升、EBITDA 下滑，成都项目 24 年双降 - 2022 - 2024 年，基础设施项目营业收入 95.15/104.08/107.04 百万元，净利润 17.15/24.86/25.61 百万元，稳步增长；EBITDA 69.98/71.32/61.89 百万元，整体下滑 [28] - 2024 年，天津项目营收占比最大，无锡、昆山千灯、天津项目是主要利润来源，金华、昆山千灯 EBITDA 占比 20% [28] 毛利率及 NOI margin 改善，但不及可比均值 - 2022 - 2024 年，项目公司整体毛利率 47.23%、48.02%、50.13%，不断上升但不及可比 REITs [33] - 2024 年，无锡项目毛利率 61.31%较高，成都项目 39.34%较低；瑞达昆山、成都项目 24 年毛利率同比下滑 [36] 出租率稳居高位，租金不及可比均值 - 2022 - 2024 年，按可租赁面积加权后整体出租率 95.20%、95.54%、95.4%，租金收缴率 100%，2023、2024 年高于可比 REITs 均值 [39][42] - 整租项目租金单价年增长率 3% - 4%，预计协议到期后租金下调 3.87% - 16.75%，无锡、天津项目下调超 16% [45][48] - 整租租户均为关联方，前五大客户收入贡献占比 87.04%，高于可比均值 [50] - 整租项目 60%的租赁面积 2027 年到期，已续签至 2032 年；散租项目 43%、68%的仓库、办公租赁面积 2025 年到期 [53][55] 项目估值对比 预测 25 年现金分派率 5.56%，领先可比 REITs - 2025、2026 年可供分配金额分别为 2718、3258 万元，假设 100%分配，2025、2026 年预测净现金流分派率分别为 5.56%、5.72%，2025 年领先可比 REITs [58] 折现率位于可比范围内，资产估值增值率 128% - 基础设施项目折现率 7.25% - 8.00%，可比 REITs 子项目折现率范围 7.00% - 8.50%，差异较小 [60] - 截至 2024 年底，项目评估价值较账面价值增加 6.15 亿元，增值率 127.64%，低于可比 REITs 均值 [62] 初步测算 P/NAV 低于可比 REITs 平均水平 - 截至 2024 年 12 月 31 日，经审计的净资产 51052.65 万元，NAV 公允参考值 2.81 元，P/NAV 区间 0.83 - 1.17 倍，低于可比 REITs 均值 [65] - 2024 年，测算 P/FFO 为 16.49 - 23.25 倍，低于可比 REITs 均值 [65] 25 年合计资本化率为 6.83% - 以 2025 年运营净收入计算，基础设施项目合计资本化率 6.83%，高于可比 REITs 均值 [69]

上海合作组织财金合作 - 2025年上海合作组织成员国财长和央行行长会议在北京举行，讨论全球和区域经济金融形势及挑战 [1] - 各方支持深化区域财金合作，在推进成立上合组织开发银行方面取得实质性进展 [1] - 同意建立上合组织财金智库网络，探讨完善本币结算安排和深化数字普惠金融合作 [1] 新能源电站建设 - 国家能源局组织开展新型电力系统建设第一批试点工作，重点在保供偏紧或消纳压力较大地区新建或改造新能源电站 [2] - 要求电站高峰时段（不低于2小时）置信出力提升至10%以上，并与调度机构签订协同调度协议 [2] - 优先建设或改造新能源装机容量20万千瓦以上的项目 [2] 广东省海洋强省建设 - 广东省自然资源厅发布公告，研究构建广东海洋强省指标体系，综合评价海洋强省建设成效 [3] - 明确指标体系功能定位、编制原则、指标说明和计算方法，论证数据来源渠道 [3] - 提出创新指标数据共享方案及配套海洋专业名录，确保指标体系可落地可操作 [3] 深圳市人工智能终端产业扶持 - 深圳市工业和信息化局发布2025年智能终端产业发展扶持计划，最高资助2000万元 [4] - 资助项目包括人工智能终端技术攻关、公共服务平台建设、国家资助配套支持等六大类别 [4] - 重点聚焦智能手机、计算机、平板电脑、智能可穿戴设备、虚拟现实设备等终端的研发、生产及应用推广 [4] 铁路内燃机车绿色转型 - 国家铁路局拟推广铁路内燃机车动力源"电/氢"路线，加快绿色低碳转型 [5] - 老旧型铁路内燃机车动力源系统改造包括替换为"柴油机+动力蓄电池系统""氢燃料电池系统+动力蓄电池系统"等 [5] - 新动力系统具有更优的能效和排放水平 [5] 第三方支付机构海外拓展 - PingPong获得阿联酋中央银行原则性批准，将成为中国首家持有阿联酋支付牌照的第三方支付机构 [6] 基础设施REITs储备项目 - 上海市发改委鼓励企业申报基础设施REITs储备项目，首次发行项目估值原则上不低于10亿元 [7][8] - 已发行上市REITs项目的扩募项目规模不作要求，同一发起人持有的多个项目可打包合并计算 [8] 高性能生物反应器创新 - 工业和信息化部与中国科学院开展高性能生物反应器创新任务揭榜挂帅工作 [9] - 聚焦反应器系统、关键部件与耗材、工业操作系统3类9项揭榜任务 [9] - 旨在突破标志性技术装备，培育典型应用场景，提升一体化发展能力 [9] A股新开户数据 - 2025年5月A股新开户数156万户，同比增长22.86% [10] - 2025年1月新开户157万户，2月284万户，3月突破300万户，4月环比下降37.22% [10] - 156万户高于2024年6个月份的开户数 [10] 国内航线燃油附加费调整 - 东方航空自2025年6月5日起，国内航线800公里以下航段免收燃油附加费，800公里以上航段每位旅客收取10元 [11] - 婴儿、儿童、革命伤残军人和因公致残的人民警察免收燃油附加费 [11]

中金亦庄产业园REIT获批 - 中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金正式获得中国证监会准予注册批复，并取得上海证券交易所无异议函 [1] - 该项目是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施REITs项目 [1] 底层资产详情 - 首发资产包括北京经济技术开发区两个地块建设项目：融兴北一街11号院N12-1地块和4号院N20-1地块 [5] - 资产定位为高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园，功能涵盖"高端装备+智能制造+创新研发"三大领域 [5] - 园区规划打造集"产、研、展、服、综合配套"于一体的"超级工厂" [5] 资产运营情况 - 当前入驻企业主要为知名整车企业和智能驾驶企业提供产业链配套服务 [9] - 发起人亦庄控股已建成57个产业平台，总建筑面积近400万平方米，承载企业5000余家（含高新技术企业391家） [9] - 原始权益人亦庄盛元体系内可扩募资产账面原值/总投资超130亿元 [9] 战略意义 - 项目符合北京优化首都核心功能、打造高端制造产业集聚区的发展战略 [9] - 这是北京经济技术开发区首单基础设施REITs项目 [9]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了众多公募基础设施REITs的详细数据，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等多个行业类型，包括基金代码、简称、上市日期、发行价、今年以来回报、本周回报、上周回报、本周换手率、上周换手率、上市以来成交（亿份）、本周成交（亿份）、二月成交（亿份）及本周收盘价走势等信息 [5][11] 二级市场估值情况 未提及相关内容 市场相关性统计 - 报告给出REITs指数与大类资产相关系数测算结果，涉及股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、黄金、原油指数等，不同行业类别REITs与各类资产相关系数存在差异，如能源类与原油指数相关系数为 -0.01，保相房类与中证全债相关系数为0.28等 [19][20] - 报告还展示了各REITs产品与沪深300、创业板指、中证全债、黄金、原油等大类资产的相关性数据，如博时蛇口产园REIT与沪深300相关系数为0.16，与创业板指相关系数为 -0.01等 [21] 一级市场跟踪 - 报告呈现了多个REITs项目的情况，包括华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT、中金亦庄产业园REIT等，涉及项目性质、类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目及项目估值等信息，如华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT项目估值为13.42亿元 [8][23]

文章核心观点 北京市积极推进基础设施公募REITs工作，已取得显著成果，未来将持续发挥优势推动更多项目发行上市 [1][3] 基础设施公募REITs发展成果 - 北京市累计11个基础设施公募REITs项目成功发行上市，总募集资金约235亿元，分别占全国项目数量17.2%、募集资金规模13.8%，发行数量和募集资金规模居全国前列 [1] - 基础设施公募REITs是创新金融工具，以优质基础设施项目为底层资产，转化为可上市交易金融产品，为投资者提供投资机会，也是深化基建、盘活存量资产等的关键工具 [1] - 基础设施公募REITs在支持实体经济高质量发展中发挥重要作用，推动多层次资本市场建设与经济结构优化 [1] 北京市推进举措 - 北京市发改委发布意向储备项目征集通知，鼓励市场主体申报，取得积极反响 [2] - 北京市建立“高位统筹—专班推进—全链条服务”工作机制，成立工作专班服务保障项目发行上市和运营 [2] - 北京结合领域拓展创新突破，已上市项目均为各领域全国首单（批）上市项目 [2] - 北京市在试点阶段举办3次产业发展大会，2024年进入常态化发展阶段后举办高质量发展会议，打造交流平台 [2] 未来规划 - 北京市将持续发挥优势，强化服务保障，推动更多项目发行上市 [3] - 项目征集通道常态化开启，重点梳理储备人工智能、数据中心等新型基础设施及科技创新产业园区等领域项目 [3]