行业背景与商业模式演变 - 华尔街曾认为住宅房地产行业将垂直整合 iBuying模式曾被寄予厚望但最终失败[1] - 当前至2025年 一种新的商业模式即云端房地产经纪公司 可能最终实现购房流程现代化[2] 公司概况与市场表现 - 公司为The Real Brokerage 股票代码REAX 是一家云端经纪公司 正在美国快速抢占市场份额[2] - 公司股价低于10美元 当前价格为3.88美元 市值约为10亿美元[2][3] - 公司股票52周价格区间为3.42美元至5.65美元[3] 商业模式与竞争优势 - 公司作为云端经纪平台 不试图颠覆整个购房方式 而是让交易各方更轻松[3] - 公司本质上是一个软件层 为个体房地产经纪人及其团队提供经纪服务 无需与传统的抵押贷款经纪人合作[3] - 通过提供更好的收入分成 易于使用的软件以及建立个人品牌的自由 公司得以快速增长[4] 财务与运营增长数据 - 公司上季度收入同比增长53% 达到5.685亿美元[4] - 公司总销售额从2021年的几乎为零增长至过去12个月的18亿美元[4] - 公司目前拥有超过30,000名经纪人使用其软件进行房地产交易 上季度新增2,100名[5] - 美国住宅房地产市场估计有超过100万名经纪人 公司增长空间巨大[5] 增长潜力与未来展望 - 公司有充足空间继续获取市场份额[6] - 公司正在为经纪人增加新服务 包括产权保险 抵押贷款融资以及名为One Real Wallet的金融工具[6] - 若能维持当前的强劲增长 公司市值将远高于目前的8亿美元水平 推动其3.78美元的股价在未来几年大幅上涨[6]

核心观点 - 美国住宅房地产经纪公司Redfin预测，到2026年抵押贷款利率将缓步降至6%左右的低区间，房价将呈现温和上涨态势，但部分地区市场有所降温 [1][2] - 另一项分析显示，在美国百大城市中，有22个城市的房价预计将出现下跌 [1][2] 市场预测 - 抵押贷款利率预测：预计到2026年，抵押贷款利率将逐步下降至6%左右的低区间 [1][2] - 整体房价趋势：预计全国房价将呈现温和上涨 [1][2] - 区域市场分化：部分地区房地产市场预计将有所降温 [1][2] 城市房价分析 - 下跌城市数量：一项分析指出，美国百大城市中有22个城市的房价预计将下跌 [1][2]

核心观点 - 在年底传统楼市淡季，全国多个城市二手房市场出现反弹行情，成交量显著增长，市场热度集体升温，其核心驱动力在于低总价刚需房源价格调整至合理区间，带动了“以价换量” [1][2][4][7][8] 一线城市市场表现 - 11月上海二手房网签22943套，环比增长约24%，创今年5月以来新高，总价300万元以下房源成交占比达60% [2][8] - 11月北京二手房住宅成交14446套，环比上涨20%，约60%在售房源近三个月内调价，幅度集中在5%-10% [2][8] - 11月广州二手住宅网签9191套，环比大幅增长23%，成交均价达2.21万元/平方米，环比上涨2% [2][3] - 11月深圳二手房成交5495套，环比增长4.2%，一二手住宅网签总量7116套，环比上涨3.9% [3] 二线城市市场表现 - 11月杭州二手房网签6561套，环比提升10.6%，结束了连续7个月的下跌走势，总价200万以内成交占比达53%，创近七年新高 [4][5][8] - 11月苏州二手房成交量达4500套，环比增长23% [6] - 11月西安二手住宅网签备案7237套，环比上涨5% [6] - 11月佛山二手房网签4849套，环比上涨23%，一二手总计网签7370套创下半年新高 [6] 市场反弹驱动因素 - 价格调整至合理区间是成交回暖主因，杭州成交TOP20小区中有12个单价为“1字头”（每平方米一万余元），临安房价收入比降至6.5年 [7][8] - 低总价刚需房源成为市场绝对主力，杭州总价300万元以下房源占比达72%，上海300万元以下占比60% [7][8] - 学区房在淡季出现“小爆发”，杭州物华小区11月成交13套，文鼎苑11月成交12套为全年单月最高 [5] - 购房者认为房价已到相对低位，风险可承受，同时刚需房源租售比提升，吸引了自住与投资客户 [8]

文章核心观点 - eXp Realty正式推出LYVVE国际房产搜索平台，旨在重塑经纪人与消费者的跨境连接方式，打造一个便捷、统一且无边界的全球房地产市场 [1][2][3] 平台发布与定位 - LYVVE平台于2025年12月1日正式全面投入使用，已上线LYVVE.com [1] - 该平台被定位为“一站式发布全球房源”，旨在解决行业在碎片化、可见性和可访问性方面的根本挑战 [2][3] - 平台设计超越了搜索引擎范畴，整合了多种货币、地区详情及房产类型，并为建筑商和开发商提供全球市场曝光渠道 [2] 平台功能与特点 - 平台覆盖eXp Realty业务所在的近30个国家房源，提供快速、直观的全球房产搜索体验 [1] - 内置如WhatsApp即时通讯等功能，使经纪人与客户能实时、简单、直接、快捷地沟通 [2] - 平台以经纪人为中心，赋能从业者，并体现公司日益重视构建专有技术和应用AI来创造更智能、更简便的跨境连接方式 [3] 公司背景与战略愿景 - eXp Realty是eXp World Holdings, Inc. (Nasdaq: EXPI)的核心子公司，自称“全球以经纪人为中心的地产经纪典范” [1] - eXp Realty是全球最大的独立房地产经纪公司，在29个国家拥有超过83,000名经纪人，提供基于云模式的经纪服务 [4] - 公司计划到2030年将业务扩展至50个国家，LYVVE平台将随之发展，增加更多房源、市场和功能 [3] - eXp World Holdings, Inc. 还控股SUCCESS® Enterprises，为经纪人提供个人与专业发展资源 [4]

核心观点 - 报告核心观点为聚焦海外市场，重点关注资源品（如铝、煤）和人工智能（特别是AI应用、智驾芯片及模型迭代）领域的投资机会，配置建议涵盖成长性强的有色能源企业、AI生态完善的互联网巨头、消费电子零部件厂商以及智驾产业链龙头 [1][4][6][21] 近期重点事件总结 - 美联储12月货币政策会议可能推迟，原定于12月9日至10日召开，但因11月CPI数据推迟至12月18日发布，决策难度增加 [1][9] - 谷歌于11月18日正式推出Gemini 3系列AI模型，Gemini 3 Pro同步上线，具备多模态理解、智能体编码等能力，并整合至搜索订阅服务 [2][9][11] - 特斯拉股东大会通过马斯克薪酬方案，超过75%股东赞成其1万亿美元薪酬计划，同时透露人形机器人明年量产（目标年产量100万台，成本约2万美元）及2026年4月生产Robotaxi专用车型Cyberab [3][9] - 特斯拉智驾芯片迭代加速，AI5芯片设计接近完成，AI6芯片已开始研发，目标每12个月量产新一代芯片 [3][10] - 恒生指数季度调整生效，信达生物纳入恒指（权重0.91%），中国宏桥、信达生物、百胜中国纳入国企指数（权重分别为1.30%、1.21%、0.91%），零跑汽车纳入恒生科技指数（权重0.98%） [3][10] 市场情况总结 - 港股11月震荡，恒生指数从10月末25907点微跌至25859点（跌幅0.2%），恒生科技指数从5908点跌至5599点（跌幅5.2%）；2025年以来至11月28日，恒指累计涨28.9%，恒生科技指数涨25.3% [12] - 南下资金11月净流入1219亿港元，近30日净流入从10月末2135亿港元降至1730亿港元 [13] - 行业板块表现分化，能源板块涨7.1%、银行板块涨3.9%，媒体板块跌10.2%、半导体与生产设备板块跌7.8% [16][19] - 港股估值整体平稳，11月资讯科技、地产建筑板块估值较10月末下跌，金融板块估值继续上涨 [17][20] 当前配置建议总结 - 关注成长性强的有色及能源企业，如中国宏桥、中国秦发 [21][22][26] - 关注地产经纪服务龙头贝壳，受益于存量地产时代 [21][30][32] - 布局AI模型迭代及生态完善的互联网企业，如阿里巴巴、腾讯、谷歌 [21][33][37][41] - 配置估值较低、成长性佳的消费电子零部件厂商，如丘钛科技、瑞声科技 [21][46][51] - 聚焦智驾芯片龙头地平线及产品周期强势的汽车新势力零跑汽车 [4][21][54][59] 2025年12月海外金股组合总结 - **中国宏桥（1378.HK）**：Q3山东宏桥营收1169.3亿元（同比+6%），净利润193.7亿元（同比+23%）；单季Q3营收387亿元（环比+2%），净利润69亿元（环比+14%）；电解铝行业利润4125元/吨（同比+128%） [22][23][24] - **中国秦发（0866.HK）**：TSE煤矿热值达4990-6056千卡/千克（优于SDE煤矿4500千卡/千克），储量3.7879亿吨；SDE煤矿2025年上半年原煤产量205万吨（同比+171%），预计2026年SDE二期投产后业绩放量 [26][27][29] - **贝壳-W（2423.HK）**：2024年二手房GTV 2.2万亿元（同比+10.8%），市占率31.1%；家装家居业务2025年上半年GTV 75亿元（同比+16.5%），利润率提升至32.3% [30][31][32] - **阿里巴巴-W（9988.HK）**：FY2026Q2收入2478亿元（同比+5%），云业务收入398亿元（同比+34%）；AI相关收入连续9个季度三位数增长，千问APP公测一周下载量超1000万 [33][34][35] - **腾讯控股（0700.HK）**：Q3收入1929亿元（同比+15.4%），广告收入362亿元（同比+20.8%）；AI驱动eCPM提升贡献50%广告增量，混元模型在OCR Bench榜单获SOTA成绩 [37][38][39] - **谷歌-A（GOOGL.O）**：Q3收入1023亿美元（同比+15.9%），云业务收入152亿美元（同比+33.5%）；Gemini API调用量达70亿tokens/分钟，云业务订单储备1550亿美元（环比+46%） [41][42][44] - **瑞声科技（2018.HK）**：2025H1收入133.2亿元（同比+18.4%），净利润8.76亿元（同比+63.1%）；光学业务毛利率提升5.5pct至10.2%，WLG棱镜解决方案实现量产 [46][47][48] - **丘钛科技（1478.HK）**：2025H1收入88.3亿元（同比+15.1%），净利润3.08亿元（同比+168%）；潜望模组出货1060万颗（同比+5.9倍），IoT及车载模组出货量同比+47.9% [51][52] - **地平线机器人-W（9660.HK）**：2025H1收入15.7亿元（同比+67.6%），车载硬件出货198万套（同比翻倍）；HSD全场景智驾方案获多家车企定点，J6B产品获海外750万套生命周期订单 [54][55][56] - **零跑汽车（9863.HK）**：Q3销量17.4万辆（同比+102%），收入194.5亿元（同比+97.3%），毛利率14.5%（同比+6.4pct）；2026年目标销量100万辆、利润50亿元，海外市场目标销售10-15万台 [59][60][61]

核心观点 - 当前美国住房市场陷入僵局 买卖双方因价格和抵押贷款利率问题无法达成一致 导致房源以近十年来最快速度撤出市场 而真正的有效供应比表面数据更紧张 [1][2][3][9] 市场供需动态 - **供应端**：房源主动撤市速度创近十年新高 原因是卖家不愿接受低于心理价位的报价 且其自身持有疫情期间锁定的创纪录低利率月供 更倾向于持房观望或转作出租 [1][3] - **需求端**：由于抵押贷款利率高企 买家无法承受当前高房价 当无法与卖家协商时 部分买家选择退出市场并延长租房时间 [2][8] - **区域差异**：买方市场（如佛罗里达州、得克萨斯州）因价格下跌且竞争激烈 更多卖家因不愿降价而撤市 卖方市场（如纽约、中西部许多地区）卖家对报价满意 撤市现象较少 [6][7] - **数据表象**：在售房屋总数上升看似买方市场 但许多卖家定价不合理且不愿谈判 若未获理想报价便撤市 导致有效供应紧张 市场信号具有误导性 [9] 交易失败原因 - **交易取消**：买卖双方在交易托管期间（如房屋检查、保险审批）出现意外问题导致交易破裂 例如在佛罗里达州 买家可能因需花费5万美元更换屋顶才能获得保险 而卖家不愿承担此费用 最终使交易失败 [12][13] - **根本原因**：这同样是买卖双方无法达成共识的表现 交易缺乏足够的共同利益以推动完成 [13] 市场僵局破解关键 - **利率影响**：抵押贷款利率下降是关键 这将使卖家更愿意接受较低售价 同时买家因负担能力提升而愿意支付更高价格 从而让双方回到同一谈判层面 [15] - **当前差距**：房主现有贷款利率与买家当前须支付利率之间存在巨大差距 近期利率下降幅度不足以对市场产生实质性影响 需要看到30年期固定利率降至5%左右才能推动市场重新运转 [16]

核心观点 - 受惠于股市经济向好及减息周期 香港楼市呈现租金与楼价双双向好走势 行业对后市持乐观态度 预计全年楼价看升约3.5% 全年租金看升约4.5% [1][2] 楼价走势分析 - 2025年10月份香港私人住宅售价指数报294.3点 环比9月上升0.41% [1] - 楼价指数已连续7个月呈平稳或上升 期间累计上涨3.30% 创近15个月高位 [1] - 其中连续5个月升势累计上涨2.72% [1] - 2025年首10个月楼价累计上升1.76% [1] - 与2021年9月历史高位398.1点相比 跌幅收窄至26.07% [1] - 10月份楼价上升主要受惠于施政报告楼市措施明朗化 本地银行于9月展开减息 新盘热卖及旅游经济情况好转 [1] - 展望后市 在10月底再次减息及中美贸易谈判达成共识下 预计第四季楼价可升近2% 全年看升约3.5% [1] 租金走势分析 - 2025年10月份租金指数环比保持平稳在200.2点水平 与修订后的9月指数持平 [2] - 目前租金较2019年8月上次顶峰200.1点上升0.05% [2] - 租金在事隔73个月（逾6年）后 再次刷新史上新高纪录 [2] - 展望后市 尽管余下两月为相对租务淡季 但在新港人租赁需求不减下 租金尚可呈平稳微升走势 全年租金看升约4.5% [2]

黄金期货价格表现 - 纽约商品交易所交投最活跃的2026年2月黄金期货价格下跌5美元 收于每盎司4165.2美元 跌幅为0.12% [1] - 当日早盘金价一度触及11月14日以来的高点 [1] 影响黄金价格的市场因素 - 美国经济数据喜忧参半 叠加美联储官员近期讲话 支持市场对12月美联储继续降息的预期 [1] - 美国9月零售销售额环比增长0.2% 低于市场预期的0.4%和8月的0.6% [1] - 美国9月生产者价格指数环比上涨0.3% 而8月则意外下降0.1% [1] - 截至11月8日的四周内 美国私营企业平均每周裁员13500人 较前一周大幅增加 [1] - 美国11月消费者信心指数为88.7 低于经济学家预测中值的93.3 [1] 机构对黄金市场的观点 - 汇丰银行表示 尽管近期市场波动 但由于各国央行和散户投资者的强劲需求 黄金价格仍保持上涨趋势 [2] 白银期货价格表现 - 当天2026年3月交割的白银期货价格下跌7.5美分 收于每盎司51.750美元 跌幅为0.14% [3]

公司服务品质提升举措 - 公司举办第26届新经纪品牌搏学大考，平台上超40万经纪人参加，旨在通过“以用定考、以考促学”提升经纪人专业能力[2] - 公司推出“真保障”全流程服务保障体系，聚焦房产交易关键痛点，涵盖“真实房源、房款安全、佣金可退、隐私保护、质量补偿”五大环节，包含6项平台级与29项品牌级承诺[4] - 公司推出平台级“漏水披露、损失补偿”服务承诺，针对交房后一年内发生的漏水问题造成实际损失，平台将根据实际损失进行服务体验补偿[4][5] - 公司推出“美好家”一站式加速卖房服务，通过轻美化、专属权益和精准推广，使房源在服务期内带看量提升50%，成交周期从平均225天缩短至平均32.6天[6] 行业发展趋势与公司战略 - 居住服务行业步入品质化发展的新阶段，消费者需求日益多元化[2] - 公司持续推动行业向更规范、更有保障的高质量阶段发展[2] - 公司积极推进“一体两翼”战略升级，在实现美好人居的征途上持续创新赋能[6] 业务覆盖与品牌合作 - “真保障”体系发布联动全国76城品牌共创[4] - 在东莞地区，公司携手链家、德佑等12个新经纪品牌，覆盖900多家门店和6000多名经纪人，为当地消费者提供服务[4]

核心观点 - 香港二手私宅市场在2025年第四季度预计将保持强势，受惠于息口回落及经济向好，交投持续高企，预计11月登记量可能进一步上升至约3400宗，创4个月新高 [1][3] 市场整体表现 - 2025年10月香港共录得3322宗二手私宅买卖登记，登记总值256.36亿港元，两者均连续两个月上升 [1] - 10月登记宗数较9月的3299宗微升1%，创近3个月高位，并已连续7个月稳守在三千宗以上的旺市水平 [1] - 截至11月21日，二手私宅买卖登记已达2534宗，初步估计11月整月登记量有机会进一步上升2%至3%，试上3400宗水平，届时将创4个月新高，并为连续8个月跨越三千宗 [3] 按价格组别分析 - 10月九个价格组别的买卖登记量录得七升两跌 [1] - 楼价5001万至1亿港元组别升幅最显著，环比涨38%至18宗登记 [1] - 2001万至5000万港元组别及1亿港元以上组别分别上升28%及14%，至132宗及8宗登记 [1] - 登记量占比最多的400万港元以下组别录得1134宗登记，环比微升1% [1] - 401万至600万港元及601万至800万港元组别登记量逆市下跌，环比分别跌7%及2% [1] 按区域分析 - 10月港九新界三区登记量录得两跌一升：港岛区录813宗登记，环比微跌3宗；九龙区录1077宗登记，环比升10%；新界区录1432宗登记，环比跌5% [2] - 十大最活跃成交分区登记量升跌各半，其中长沙湾/深水埗区升幅最大，月内录122宗登记，环比涨18% [2] - 北角/炮台山区及土瓜湾区分别录得16%及9%的升幅，登记量分别为138宗及106宗 [2] 活跃屋苑表现 - 10月十大活跃二手私人屋苑共录313宗登记，环比增长25% [2] - 在9月十大活跃屋苑登记量中，录得八升两跌 [2] - 海怡半岛升幅最凌厉，月内录27宗登记，环比涨80% [2] - 天玺?天及美孚新村分别上升70%及46%，各录17宗及41宗登记 [2] - 丽港城登记量跌幅最大，环比少16%，录得16宗登记 [2] 市场前景与驱动因素 - 近月香港楼市强势持续，二手交投表现稳中向好，买家入市积极，料续有承接力 [3] - 市场预计在经济回暖，以及中美经贸处于较佳气氛的背景下，仍可保持强势 [3]