政策动向与市场影响 - 国务院常务会议明确要求加码稳定房地产市场 政策导向从"止跌回稳"转向积极扶持 [1][3] - 供需关系将随政策刺激进入调整阶段 行业需动态分析市场变化并匹配客户需求 [4] 房产经纪行业应对策略 - 从业人员需强化专业知识储备 提升市场分析能力与客户服务水平以建立信任 [4] - 建议采用数字化工具(如里德助手app)优化客户管理 实现批量营销与高效房源管理 [5] - 强调社区深耕战略 通过参与社区活动建立本地化口碑 获取第一手房源信息 [7] 中长期市场展望与业务布局 - 行业长期发展前景保持乐观 但短期需警惕市场波动风险并做好客户引导 [8] - 建议业务多元化布局 拓展租赁/家装服务等衍生业务 同时关注养老地产/文旅地产等新兴领域 [9] 行业转型方向 - 政策窗口期要求从业者实现服务升级与科技赋能的双轮驱动 [4][5] - 社区化运营与全链条服务能力将成为核心竞争力 [7][9]

香港工商铺物业市场表现 - 2023年上半年香港工商铺物业买卖登记达2238宗，连续两个半年度上升，创近6个半年度新高，摆脱了过去3期低于2000宗的低位 [1] - 上半年店铺物业买卖登记508宗，较2022年下半年479宗上升6%，较2022年同期464宗上升9.5% [1] - 上半年店铺登记金额78.17亿港元，较2022年下半年81.89亿港元微跌5% [1] 下半年市场预期 - 预计2023年下半年工商铺买卖登记量将按半年上升15%，达2570宗 [1] - 预计下半年工商铺成交金额将上升逾20%，达390亿港元，主要由商厦及店铺大额登记带动 [1] - 预计下半年店铺买卖登记量将上升18%至600宗，登记金额上升20%至95亿港元 [2] 店铺市场动态 - 餐饮业开店数量高于关店数量，显示市场仍具活力 [2] - 街铺市场以餐饮为主流，核心街道零售功能因网购盛行而减弱 [2] - 街铺买家结构变化，部分住宅投资者转向街铺市场，内地资金成为主力买家 [2] - 资深铺位投资者因银行估值重估，对新铺位兴趣下降 [2] 市场驱动因素 - 香港股市回升及旅游业复苏支撑店铺市场温和增长 [1] - 店铺跌价吸引资金趁低吸纳 [1] - 香港街铺投资回报率较内地市场高，吸引内地资金 [2]

业绩总结 - 2021年第二季度收入为10亿美元，同比增长183%[12] - 第二季度毛利润为7990万美元，同比增长133%[12] - 第二季度净收入为3700万美元，同比增长350%[12] - 第二季度稀释每股收益为0.24美元，同比增长300%[12] - 调整后EBITDA为2700万美元，同比增长98%[12] - 经营现金流为6080万美元，同比增长185%[12] - 第二季度SG&A费用为6300万美元，占收入的6.3%[14] 用户数据 - 代理人数达到58263人，同比增长87%[14] - 每单位价格为349美元，同比增长17%[14] 股东回报 - 公司在第二季度回购约5490万美元的普通股以抵消代理股权计划的稀释[19]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 7月第1周新房成交环比上升、同比上升，二手房成交环比下降、同比下降 [3] - 住房城乡建设部调研组赴广东、浙江调研，强调促进房地产市场平稳、健康、高质量发展，各地要因城施策，推动市场止跌回稳 [3][73] - 投资建议涵盖房地产开发、物业管理、房地产经纪三个领域，分别推荐和建议关注相关企业 [3] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐综合考虑短期和长期因素的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家，因2022年8月以来二手房市场复苏好于新房 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售上周（2025.6.28 - 2025.7.4）环比+1.6%，同比+0.1%，不同城市表现有差异 [13] - 二手房成交上周（2025.6.28 - 2025.7.4）15城环比-10.7%，同比-8.5%，今年截至7月4日累计成交同比+16.7% [20] - 13城新房累计库存7786.0万方，环比-0.8%，同比-9.6%；去化周期为19.4个月，不同城市去化周期有别 [29] 土地市场情况 - 2025年6月30日 - 2025年7月6日百城供应土地数量515宗，环比-3.0%，同比+23.5%；供应土地建筑面积2606.9万方，环比-6.4%，同比+7.1% [41] - 同期百城土地成交建筑面积2063.1万方，环比-36.3%，同比+15.3%；成交楼面价1326元/平，环比-43.8%、同比+41.7%；土地溢价率5.8%，环比-2.0%，同比+4.2% [47] 房地产行业融资情况 - 上周（2025.6.30 - 2025.7.6）房地产企业发行信用债18支，发行金额102.5亿元，环比+58.1%，同比+708.8%；偿还金额67亿元，净融资额35.5亿元 [52] - 2025年至今，房地产企业合计发行信用债294支，合计发行金额2402.2亿元，同比+11.2% [54] 行情回顾 - 上周（2025.6.30 - 2025.7.4）房地产板块（中信）涨跌幅0.1%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为1.5%、1.2%，超额收益分别为-1.4%、-1.1%，29个中信行业板块中位列第24 [3] - 个股方面，上周上涨个股64支，下跌46支，部分个股涨幅和跌幅居前，47家重点房企中26支上涨 [67] 行业政策跟踪 - 中央层面，住房城乡建设部调研组强调促进房地产市场平稳、健康、高质量发展，推动市场止跌回稳 [73] - 地方层面，济南、湖北、合肥、广州、海南、北京等地出台公积金、土地、养老服务等相关政策 [74] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][80] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][80] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][80]

香港楼市成交数据 - 中原地产十大屋苑周末合共成交15宗，周环比升25%，连升3周并创4周新高，其中沙田第一城最多成交3宗，康怡花园、新都城及嘉湖山庄各录2宗，其余屋苑各1宗 [1] - 美联物业统计显示7月首个周末10大蓝筹屋苑录约16宗成交，周环比续升23 1%，连升3个周末且为2024年3月后66个周末新高，15大屋苑周末成交19宗周环比升26 7% [1] - 屯门现楼新盘NOVO LAND 3A期首批推售160个单位即日沽清，发展商加推单位应市 [1] 市场供需动态 - 周末一手市场缺乏大型新盘推售，购买力流向二手市场，业主减价沽货推动二手交投气氛 [1] - 新盘开价部署推出为一手市场增添热闹气氛，反映市场大批购买力涌现 [1] 行业趋势展望 - 按揭拆息低企及资金流入增强用家与投资客入市信心，二手市场笋盘持续受捧 [2] - 预期本月一手交投有望达2000宗月环比大升，二手市场全月交投亦可看高一线 [2]

香港楼市整体表现 - 2025年6月全港楼宇买卖登记7275宗，环比上升13%，创近7个月新高 [1] - 6月整体物业登记总值655.95亿港元，环比升29%，创14个月最高 [1] - 一手私宅买卖登记2099宗，环比激增31%，为年内第二次突破2000宗 [2] - 一手私宅登记总值348.30亿港元，环比激增1.39倍，主要受九龙塘龙庭里8号170.65亿港元内部转让推动 [2] - 二手私宅买卖登记3429宗，环比上升11%，连续3个月突破3000宗 [2] - 二手私宅登记总值235.94亿港元，环比增加3% [2] 住宅市场细分表现 - 一手私宅登记量前三新盘为SIERRA SEA 1B期(721宗)、凯和山(125宗)、UNI RESIDENCE(80宗) [2] - 二手市场受中美关税战缓和及资金涌入推动，买家加速入市 [2] - 一手新盘因推售节奏放缓，细价盘待开售导致交投转慢 [3] - 二手市场盘源补充不足，出现回气迹象 [3] 非住宅市场表现 - 工商铺及其他买卖登记836宗，环比升8%，三大范畴物业均达三位数增长 [3] - 工商铺登记金额40.19亿港元，环比大减59%，因前月商厦大额登记拉高基数 [3] - 车位登记量环比录得轻微跌幅 [3] 后市展望 - 预计7月整体楼宇买卖登记量将回落约8%，下试6710宗的近3个月次低水平 [3] - 后市仍具备上冲动力，待盘源补充后或再觅机上扬 [3]

房地产市场整体趋势 - 2025年上半年房地产市场在政策引导、需求调整与行业转型中稳中向好，市场在分化中寻找新机，从"增量下行"向"品质提升"深度调整 [1] - 行业整体呈现止跌回稳态势，新房、二手房、租赁市场各环节相互作用推动市场平衡 [1] 新房市场 - 重点66城新房线上找房热度同比降9.1%，城市梯队分化显著：一线城市内部分化，高品质改善需求项目热度提升；新一线城市韧性最强，成都、杭州等成为需求外溢承接区；三四线城市走势低迷，库存压力大 [2] - 重点66城新房均价同比微降0.5%，一线城市因核心地段稀缺供应及高端改善项目集中，均价微涨0.8%；新一线、二线城市因刚需盘占比提升，均价微降0.5% [2] - 面积段需求中，90-120㎡刚需仍主导，但5-6月120-140㎡、180-220㎡改善户型占比提升，反映市场向"刚需+改善双轮驱动"转型 [2] 二手房市场 - 百城二手房月均挂牌量增长，但一线、二线城市增速放缓，核心城市供应增量边际收窄 [3] - 一线城市外围区域二手房流通难度提升，挂牌时长延长，但二手房成交占比持续提升，市场回稳趋势明显 [3] - 二手房对新房分流效应加剧，重点城市二手房找房人数占比达67%，较去年同期升5个百分点；三四线城市占比超65%，重点城市分流强度平均30%，三四线达36% [3] 租赁市场 - 重点40城租赁景气度整体"温"态运行，22城挂牌租金环比小幅下跌，仅西部核心城市（乌鲁木齐、呼和浩特）微涨 [4] - 新一线城市凭借产业活力，需求热度领跑，二季度后新一线、二线需求小幅回升；低能级城市需求增长乏力 [4] - 新一线城市平均挂牌周期45天，流通性更强，租赁市场适配经济与人口流动变化 [4] 土地市场 - 重点监测65城涉宅用地成交规模同比涨18.4%，出让金涨45%，楼面价涨22.3%，核心24城表现突出，杭州溢价率35.5%领跑 [5] - 企业拿地结构优化，地方国企占比降16%，央企、民企分别升3%、9%，民企活力回升 [6] 趋势展望 - 需求端房贷利率仍有下调空间，部分城市或进一步放宽限购、限贷政策；供给端加快保障性住房建设，推动老旧小区改造与城市更新 [7] - 一线城市核心地段高端项目支撑均价上行，新一线、二线城市"好房子"项目供应增加，价格有望企稳回升；三四线城市或维持"以价换量"策略 [7] - 改善型需求将持续主导市场，120-140㎡、180-220㎡户型需求占比有望进一步提升，房企将加大绿色建筑、智能家居等投入 [7] - 房地产经纪行业景气度跌破荣枯线（均值46.9），需向"精准匹配、服务增值"转型，利用大数据分析消费者需求，提供一站式服务 [8]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月第5周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比下降、同比下降 [4] - 政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，“止跌回稳”可视作本轮周期的政策拐点 [9] - 二手房市场率先复苏且程度持续好于新房，预计承接更多刚需、改善型刚需 [10] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [9] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务，综合考虑短期和长期因素 [9] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头 [10] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周36城新房成交面积289万方，环比+39.5%，同比-31.0%；2025年6月1日至6月27日累计成交817.7万方，同比-14.8%；今年截至6月27日累计成交5043.6万方，同比-4.0% [4][14] - 上周15城二手房成交面积166.7万方，环比-1.7%，同比-3.2%；2025年6月1日至6月27日累计成交622.7万方，同比+4.8%；今年截至6月27日累计成交4020.3万方，同比+18.1% [4][20] - 13城新房累计库存7849.6万方，环比+0.4%，同比-10.2%；13城新房去化周期为20.2个月，环比变动-0.3个月，同比变动-1.9个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为14.5个月、12.7个月、19.4个月、42.6个月，环比分别变动0.0个月、-0.9个月、+0.2个月、-1.4个月 [4][30] 土地市场情况 - 2025年6月23日 - 2025年6月29日百城供应土地数量为453宗，环比+6.6%，同比-31.7%；供应土地建筑面积为2287.1万方，环比+9.7%，同比-36.4%；截至6月29日，2025年累计供应土地数量为11701宗，同比-11.4%，累计供应建筑面积为59453.4万方，同比-13.2% [45] - 2025年6月23日 - 2025年6月29日百城土地成交建筑面积1783.7万方，环比-23.0%，同比-55.6%；成交楼面价1586元/平，环比-23.8%、同比-19.0%；土地溢价率2.8%，环比-4.5%，同比-1.0%；截至6月29日，2025年累计成交土地建筑面积为52061.3万方，同比-7.4% [50] 房地产行业融资情况 - 上周房地产企业发行信用债合计7支，发行金额合计64.8亿元，环比-37.4%，同比-11.0%；上周偿还金额114.2亿元，净融资额为-49.4亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债276支，合计发行金额2299.7亿元，同比+7.1% [53] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅+3.3%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+2.0%、+3.6%，超额收益分别为+1.3%、-0.3%；29个中信行业板块中房地产位列第16 [4][58] - 上周上涨个股共108支，较前周增长95支，下跌股数为9支；涨幅居前五的为衢州发展、深圳华强、华远控股、国晟科技、珠江股份，跌幅前五为*ST万方、万通发展、ST中珠、深深房A、深振业A [64] - 上周47家重点房企中共计上涨29支，较前周增长22支；涨幅位居前五的为金地商置、雅居乐集团、中国金茂、旭辉控股集团、绿城中国，跌幅前五为禹洲集团、远洋集团、中国奥园、绿景中国地产、正荣地产 [66] 行业政策跟踪 - 中央层面，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰指出要加快构建全国统一大市场，积极扩大内需提振消费，加快构建房地产发展新模式，因地制宜发展新质生产力，更好推动经济高质量发展 [4][72] - 地方层面，杭州推出住房公积金直付购房首付款业务；青岛优化调整住房公积金贷款政策；天津调整2025年住房公积金缴存额；沈阳优化6项住房公积金政策措施 [72] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [4][9][75] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [4][9][75] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [4][10][75]

房产经纪人群体特征 - 房产经纪人群体呈现年轻化、高学历趋势，大专及以上学历占比达55%，其中大专学历占38.1%，本科学历占16.4%，研究生及以上学历占0.5% [1] - 女性经纪人比例持续攀升，2025年占比达42.2%，较2022年增加4个百分点 [1] - 31-40岁年龄段经纪人是行业主力军，占比稳定在37.8%左右，40岁以上经纪人占比逐年攀升 [2] - 57.2%的房产经纪人从业3年以上，其中从业5-10年的人员占比达23.3% [2] 工作强度与效率 - 41.7%的经纪人平均每天工作8-10小时，32.9%的经纪人平均日工作时长为6-8小时 [1] - 工作时长缩短主要得益于工作内容分配优化、效率提升及行业"反内卷" [1] 业务结构与获客渠道 - 二手房买卖业务为房地产经纪人核心业务，占比达56.3% [2] - 截至2025年4月，百城二手房挂牌量接近270万套，同比增加18.6% [2] - 线上平台仍是主要获客渠道，直播和短视频逐渐成为新作业"阵地" [2] 薪酬结构 - 2025年有固定底薪的房产经纪人占比显著提升至41.4%，较上年增加6个百分点 [2] - 底薪范围在2000-3000元/月的经纪人占比为39.8%，近两成经纪人底薪高于3000元 [2] AI技术应用 - 50.1%的房产经纪人曾使用过AI工具辅助工作，一线和新一线城市占比最高，超过52% [3] - 广州房产经纪人使用AI工具比例为55.9%，杭州比例高达80.4%，位居重点城市首位 [3] 行业信心 - 2025年调研中76%的经纪人对房地产市场表示非常有信心或比较有信心，较去年70%的占比有所增加 [3]

多伦多房地产市场现状 - 多伦多5月份待售房源库存同比激增 但销售额仍处于历史低位[1] - 多伦多市中心公寓平均价格为758214加元 同比下降8%[4] - 多伦多市中心公寓销量下降21% 活跃房源数量增加14%[4] 公寓市场动态 - 公寓挂牌间隔时间过长 部分业主需确认挂牌有效性[5] - 部分2019年购房的公寓业主希望以低于购房价出售[7] - 经纪旗下8个房源仅2个签约 买家反复压低报价(单次降2万加元 后续降5万加元)[8] 买卖双方博弈 - 买家采取强硬谈判策略 认为卖家陷入困境[9] - 高压手段可能适得其反 引发卖家反感[10] - 部分卖家仍期望以2021年价格出售 但实际市场基准已被同栋楼低5%挂牌价拉低[11] 价格与库存趋势 - 成交低价成为新基准 夏季公寓新增房源或放缓[12] - 大多伦多地区独立屋均价1425264加元 同比下跌54%[15] - 大多伦多地区5月房屋销量同比下降133% 活跃房源增加415%[15] 市场心理与外部因素 - 买家犹豫不决 担忧经济政治动荡及失业风险[16][17] - 经纪指出当前市场为2008-2009年以来最低水平 劳动力市场恶化限制复苏[15] - 市场正缓慢过渡至新阶段 短期难现快速好转[20][21] 历史对比与周期特征 - 当前降价幅度超过2008年金融危机时期[6] - 经济低迷部分源于2020-2021年价格泡沫消退 库存消化需时间[15] - 经季节性调整后5月销量环比增长84% 但仍比历史峰值低29%[15]