香港房贷利率变动 - 香港银行贷款利率从上个月的4 25%降至3 875% [1] - 一个月HIBOR为1 3厘 H按实际利率为2 6厘 较封顶息率3 5厘减少90点子 [1] - H按利率普遍为H加1 3厘 实际供楼息率从3 5厘降至2 26厘 创2022年7月后新低 [1] - 香港供楼利率从3 5%降至1 89% [1] 房贷利率对购房需求的影响 - 业内预测2025年底房贷利率有望重回2 5%-3%区间 [2] - 利率降低减轻购房者月供压力 例如500万港元房贷利率从4 25%跌至3 5% 月供减少3000港元 30年利息节省相当于一辆特斯拉 [2] 香港房贷类型 - 香港房贷类型主要有P按和H按两种 [2] - P按是最优惠利率按揭 由银行根据资金成本确定 利率较高但稳定 [2] - H按是银行同业拆息按揭 利率随市场情况浮动 [2] 楼市影响 - 香港房贷利率下降为楼市带来积极影响 [3]

北京住房公积金政策调整 - 取消抵押物评估对房屋抵押状态的限制规定 [1] - 允许存在抵押的房屋正常开展评估工作并出具贷款评估核查确认书 [1] - 政策旨在构建高效便捷的二手房贷款购房流程 [1]

房利美和房地美估值 - 美国联邦住房金融署署长表示房利美和房地美可能价值"数万亿美元" [1]

美国住房再融资市场动态 - 美国住房再融资申请上周下滑至三个月低点，抵押贷款利率逼近7% [1] - 截至5月23日当周，抵押贷款银行家协会（MBA）再融资指数下降7.1%，至634.1 [1] - 30年期抵押贷款合约利率上涨6个基点，至6.98% [1] - 五年期可调抵押贷款利率升至1月份以来最高水平 [1] 购房需求变化 - 购房申请指数上周上升2.7%，但自4月初以来需求有所降温 [1] - 4月初融资成本降至近六个月低点 [1] - 持续的负担能力挑战让许多潜在买家望而却步 [1] - 建筑商采取措施吸引购房者 [1]

LPR下调与房贷利率调整 - 1年期LPR为3.00%，5年期LPR为3.50%，创历史新低 [2] - 北京首套房贷利率降至3.05%，二套房贷最低利率为3.25%，均为历史最低值 [2][6] - 公积金贷款利率同步下调，5年以上首套房利率降至2.6%，二套房利率降至3.075% [3][8] 北京房贷利率区域差异 - 首套房商贷利率五环内为3.05%，公积金利率为2.60% [3] - 二套房商贷利率五环内为3.45%，五环外为3.25% [3][6] - 存量房贷利率调整后，首套利率为3.2%，五环内二套为3.45%，五环外二套为3.25% [8] LPR与房贷利率形成机制 - 房贷利率以最近一个月LPR为基准加点形成，各省市可自主确定加点下限 [4][5] - 北京首套房贷利率下限为LPR减45个基点，二套房贷五环内下限为LPR减5个基点，五环外为LPR减25个基点 [5][6] - LPR下调10个基点后，100万元25年期首套房贷月供减少约54元，总利息节省约2万元 [7] 存量房贷利率调整 - 存量首套房贷利率为LPR减30个基点，五环内二套为LPR减5个基点，五环外二套为LPR减25个基点 [8] - 房贷利率重定价日可调整，最短周期为3个月，调整后利率将同步更新 [8]

证券代码：000402 证券简称：金融街 公告编号：2025-063 根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据， 在回售登记期有效回售申报数量为 4,000,000 张，回售金额为 400,000,000 元（不 含利息），撤销回售数量为 200,000 张，撤销回售金额为 20,000,000 元；撤销回 售后，已回售债券数量为 3,800,000 张。 根据《金融街控股股份有限公司关于"22 金街 03"债券持有人回售结果的 公告》，发行人于 2025 年 5 月 13 日至 2025 年 5 月 15 日对回售债券实施转售， 拟转售债券数量 3,800,000 张。截止披露日，本期债券完成转售数量为 3,800,000 张。本次转售实施完毕后，"22 金街 03"剩余托管数量为 5,000,000 张。 金融街控股股份有限公司 债券代码：149915 债券简称：22 金街 03 金融街控股股份有限公司 关于"22 金街 03"债券转售实施结果公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容是真实、准确、完整的，没 有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 根据《金融街控股股份有限公司 2022 年 ...

房贷利率下调政策 - 央行宣布下调政策利率0.1个百分点，公开市场7天期逆回购操作利率从1.5%降至1.4%，预计带动LPR同步下行约0.1个百分点 [3] - 当前LPR利率为3.6%，大部分存量房贷利率为LPR-30bp（即3.3%），降息后LPR降至3.5%，存量房贷利率将降至3.2% [4][5] - 新购房者享受更大利率优惠，如LPR-70bp（当前2.9%），降息后可达2.8% [6] 房贷利率未来调整预期 - 2025年内预计仍有50个基点的下调空间，理由包括国家明确宽松货币政策、市场需求偏弱、银行存款利息下降为房贷利率下调腾出空间 [9] - 5年期LPR可能定向降息至3.1%以下以刺激购房需求 [9] - 美联储年内预计降息3次，首次或在6或7月，人民币汇率走强为国内降息提供空间 [9] 存量房贷利率调整机制 - 存量房贷利率将在LPR下调后（20日公布）于重定价日自动更新 [10] - 建议将重定价周期从1年调整为3个月，可提前享受低利率（如7月1日更新） [11] 公积金贷款利率调整 - 自2025年5月8日起，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，首套5年以下/以上利率分别降至2.1%/2.6%，二套分别降至2.525%/3.075% [12][13] - 存量公积金贷款大部分地区需等到2026年1月1日调整，但深圳可能在2025年7月1日提前执行 [13]

深圳住房公积金政策调整 - 首套住房个人最高可贷额度84万 家庭最高154万 个人公积金余额最低要求5.25万 家庭9.63万 [1] - 二孩及以上家庭个人最高可贷额度90万 家庭165万 个人公积金余额最低要求5.63万 家庭10.32万 [1] - 保障房个人最高可贷额度72万 家庭132万 个人公积金余额最低要求4.5万 家庭8.25万 [1] - 二孩及以上家庭+保障房组合个人最高可贷额度102万 家庭187万 个人公积金余额最低要求6.38万 家庭11.69万 [1] - 首套+二孩及以上家庭/二套+两个及以上未成年子女家庭组合个人最高可贷额度114万 家庭209万 个人公积金余额最低要求7.13万 家庭13.07万 [1] - 首套+二孩及以上家庭+保障房组合个人最高可贷额度126万 家庭231万 个人公积金余额最低要求7.88万 家庭14.44万 [1] 贷款条件与利率 - 公积金贷款首付比例不区分首套二套 最低首付款比例统一调整为20% 购买保障性住房最低首付款比例调整为15% [1] - 可贷额度提高至账户余额16倍 公积金贷款最低余额=公积金最高可贷额度/16 [1] - 首套5年(含)以下公积金基准利率2.1% 5年以上2.6% 二套5年(含)以下2.525% 5年以上3.075% [1] - 多子女家庭购买第二套商品住房适用首套房政策 享受首套房贷款利率优惠 贷款最高额度上浮90% [1] - 职工申请当月之前需连续按时足额缴存住房公积金满6个月 个人灵活就业需连续缴纳满12个月且累计缴纳满3年 [1] 商业贷款政策 - 商业贷款首套最低首付15% 利率LPR-45bp(3.05%) 二套最低首付20% 利率LPR-5bp(3.45%) [1] - 存量首套商业贷款利率LPR-30bp(3.2%) 存量二套LPR-5bp(3.45%) [1] 利率调整影响 - 5月8日起个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 5年以下(含5年)首套利率调整为2.1% 5年以上2.6% [2] - 5年以下(含5年)第二套公积金贷款利率调整为2.525% 5年以上3.075% [2] - 5年期以上首套房公积金贷款利率创历史最低水平 [3] - 以100万贷款本金30年期等额本息为例 政策后月供减少约132元 总还款额减少4.76万元 [3] - 首套二孩家庭纯公积金贷款209万30年期等额本息 新政后可累计节省利息9.94万 [1] 历史政策变化 - 5年以上首套个人住房公积金贷款利率最高值在2007年为5.22% [3] - 2011年后公积金贷款利率进入下行周期 [3] - 2024年5月5年以上首套利率下调0.25个百分点至2.85% [3]

美国房地产发展历程分析 资产价格与债务结构 - 过去40余年美国房价名义年化增速约5.5%，实际年化增速约1.7%，主要驱动因素为利率长期下行带来的可负担性提升 [8] - 住房自有率中枢稳定在65%左右，历史峰值69%（2007年），低谷63%（2016年），市场化要素供给是核心背景 [5] - 房地产总贷款1971-2024年年化增速7.3%，居民部门杠杆率从44%升至70%，证券化市场占比从30%提升至69% [10] 融资模式与金融创新 - 直接融资占比50年内完成倒置（间接融资从70%降至30%），MBS和REITs是两大创新工具 [3] - 储贷危机（70年代末）和房地产危机（80年代末）分别催生MBS和REITs市场发展，创新周期约10年一轮 [11] - 固定利率房贷制度促使银行通过证券化转嫁利率风险，MBS市场凭借两房的国家信用背书降低融资成本 [14] 商业不动产证券化 - REITs市场通过伞型信托结构提升流动性，2010年代规模增长最迅猛，税收优惠制度推动资产证券化率提升 [17] - 私募基金机构如黑石管理规模达6000亿美元，传统房企向轻资产转型，资管模式成为主流 [18] - 机构投资者对商业不动产配置比例从近零升至8-10%，流动性改善推动资产纳入主流配置 [18] 中美市场对比与启示 - 当前中美房价呈现镜像关系：中国低成交低价格，美国低成交高价格，差异源于资本流动与通胀方向分化 [3] - 中国可借鉴流动性供给机制改革，包括发展REITs市场和不良资产管理，推动房企向资管转型 [24][25] - 美国应对危机的"资产端（MBS购买）+负债端（机构注资）"并重模式具有参考价值，1875亿美元注资两房获得超3000亿美元回报 [16] 未来风险与范式转变 - 商业不动产和私募基金可能成为流动性薄弱环节，办公类资产处置压力显著 [19] - 利率上行环境打破过去40年"利率下行带动复苏"的范式，再融资成本抬升构成新挑战 [8][19] - 全球化红利消退可能导致房价跑赢通胀的溢价收敛，杠杆率扩张空间受限 [20]

近日，多地密集优化住房公积金政策。 3月19日， 安徽宣城 调整住房公积金使用政策，其中提出，进一步扩大"互提互助"政策适用范围，放宽购买自住房 提取公积金时限，提高引进人才公积金贷款上限，支持多子女家庭住房需求。 同日， 云南昆明 调整公积金贷款借款人年龄上限，调整后，男性不超过68周岁，女性不超过63周岁。 3月17日， 河南省 省直机关住房资金管理中心优化升级公积金政策，包括放宽贷款限制、提升贷款额度、支持多子 女家庭贷款、支持"住房公积金直还"模式等。 业内人士表示，公积金贷款政策是当前各地政策优化的主力方向。据中指研究院统计，截至3月16日，今年以来各地 针对公积金贷款政策的优化约50条，优化方向主要为降低首套、二套公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额 度，优化公积金贷款住房套数认定标准、延长还款期限、优化商转公等，其中超十地提高公积金贷款额度，超十地 下调公积金贷款首付比例，约十地延长公积金最长贷款期限。 宣城发布公积金新政 在贷款政策方面，新政提出，提高引进人才住房公积金贷款上限。对符合宣城市人才引进政策的缴存职工家庭，购 买自住住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可在现行贷款最高限额基础 ...