城市更新战略地位的提升 - 城市更新被列为房地产高质量发展的重要抓手，其战略地位不断提高，并首次被列为年度重点工作任务写入《政府工作报告》[2] - 2021年《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》扭转了更新方向，要求严控大规模拆除、增建和搬迁[2] - 中央发布一系列政策，将城市更新明确分为三种实施模式：拆除新建、整治提升和拆整结合[2] 政策支持与资金保障 - 2024年5月发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确八大核心任务及六大支撑保障措施[3] - 中央预算内投资设立城市更新专项，支持相关公益性基础设施和公共服务设施建设，并扩围支持危旧住房、老旧街区等工程[3] - 2025年1-9月，全国新增地方专项债中房地产相关发行约6400亿元，同比增长89%，其中涉及城中村改造的专项债发行规模达816亿元，同比增长1.4倍[8] 城中村改造的新模式 - 城中村改造分三类实施：具备条件的拆除新建、不具备条件的整治提升、介于两者之间的拆整结合[7] - 改造范围从原来的35个大城市扩大到全国地级及以上城市，并在原100万套基础上继续扩围[7] - “房票安置”成为主要形式，截至2024年4月全国已有超100城（区）鼓励采用房票安置，主要用于购买新房[8] 老旧小区改造的推进 - 住建部提出将2000年前建成的老旧小区全面纳入改造范围，据测算该规模约66亿平方米[10] - “十四五”期间改造城镇老旧小区24万多个，超额完成目标[10] - 根据“十年千万套”计划，到2034年将基本完成约1000万套老旧小区的改造任务[11] 城市体检与更新重点 - 城市更新以“城市体检”发现的短板作为更新重点，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[11] - 改造内容涵盖房子本身的设施设备、社区配套到城市基础设施的范畴，旨在将老房子也改造成“好房子”[12] 自主更新模式探索 - 更新参与主体发生变化，鼓励从政府主导、开发商出资转变为居民自主出资、政府辅助的“自主更新”模式[13] - “原拆原建”模式在多地试点，如浙江浙工新村项目，容积率由1.5提升到2.1，由居民自筹83%资金，政府提供补贴[13] - 北京、上海、广州、南京等多地已有原拆原建项目成功落地或开展试点，为老旧小区改造提供新出路[14] 行业背景与市场规模 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段[2] - 截至2024年，城乡住房总建筑面积超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，约231亿平方米[5]

项目规划与定位 - 深圳市龙岗区坂田物资工业园片区约8 3万平方米被列入拆除重建范围 计划有效期至2027年10月10日 [1] - 项目将按2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》执行 成为深圳首个执行"好房子"新规的旧改项目 [1] - 项目申报主体为深圳市物资集团有限公司 [1] 项目现状与背景 - 片区现状建筑多为1992年建设的1—6号厂房 2017年进行过立面改造但仍难以满足新产业需求 [1] - 项目位于坂雪岗大道与发达路交汇处 [1] 行业趋势 - 2025年5月至9月期间 深圳新增的14个含住宅拆除重建类旧改项目规划容积率均超过3 1 [2]

政策工具概述 - 国家发展改革委宣布设立规模5000亿元的新型政策性金融工具，全部用于补充项目资本金，重点支持科技创新、扩大消费、稳定外贸 [1] - 政策性金融工具具有“准财政”属性，由政策性银行通过发行金融债募集资金、国家发展改革委牵头筛选项目、财政部给予贷款贴息 [2] - 该工具通过“资本金注入+配套融资”模式，旨在破解地方财政偏紧导致的项目资金瓶颈，是当前稳增长政策的关键抓手 [2] 工具设立与运营主体 - 国开新型政策性金融工具有限公司、农发新型政策性金融工具有限公司、进银新型政策性金融工具有限公司已成立，注册资本分别为200亿元、100亿元、50亿元 [2] - 工具设立依据为今年4月25日中共中央政治局会议的提议，并于今年第四季度正式落地 [2] 配套资金与项目支持 - 国家发展改革委已全部下达“两重”建设项目清单8000亿元，并基本下达完毕中央预算内投资7350亿元 [3] - 财政部将加快发行和使用超长期特别国债、地方政府专项债券，以尽早形成实物工作量 [3] 地方项目落地案例 - 江苏省首单项目为无锡至宜兴城际轨道交通工程，获批工具资金31.99亿元，其中国开行江苏省分行已投放二期资金17.66亿元 [4] - 广东省首笔城市更新项目获国开行广东省分行投放工具资金4900万元，项目总投资5亿元 [4] - 农发行广东省分行向连南瑶族自治县现代林业产业发展项目投放工具资金6000万元，项目总投资6亿元，旨在推动传统行业数字化转型升级 [5] - 广西南宁五象投资集团南A中心人工智能企业研发基地项目获批工具资金1.11亿元 [5] - 浙江省温州市永嘉县获批工具资金2.56亿元，用于支持温州北站核心枢纽TOD城市更新项目建设 [5] 投资方向与战略重点 - 工具投向领域兼顾传统基建与新兴领域，如数字经济、人工智能、绿色低碳等，旨在兼顾“稳增长”与“调结构”双重目标 [4][6] - 工具更加聚焦新质生产力，重点支持数字经济、人工智能、低空经济、消费基础设施、绿色低碳、农业农村、交通物流、市政园区等八大领域 [7] - 工具重点支持期限10年、15年、20年的长期项目，其中数字经济、人工智能等领域排位靠前 [7] 资金撬动效应与影响预测 - 参考2022年近7400亿元政策性开发性金融工具撬动投资9万多亿元的成效，新型工具预计将产生显著乘数效应 [7][8] - 据测算，新型政策性金融工具对社融的撬动比例约为5.5倍，5000亿元资金可撬动2.75万亿元新增社融，并有望拉动1.5万亿元至2万亿元固定资产投资 [8] - 随着工具加快投放，预计全年狭义基建投资同比增速有望回升至3%，广义基建投资同比增速有望回升至6% [8]

项目规模与投资 - 上海10个辖区的59个城中村改造项目集中宣介，项目占地总面积近3万亩 [1] - 项目前期改造投资规模达2100亿元，将拉动建筑安装工程投资约1600亿元 [1] - 自2014年启动改造以来，上海已累计启动改造项目118个 [2] 项目规划与时间表 - 计划到2026年底全面启动城中村整体改造项目，到2027年基本完成改造工作 [2] - 行业构建"政府引导、市场运作、多方参与、利益共享"的模式推进改造 [1] 市场主体参与路径 - 行业不断拓宽企业参与路径，市场主体可通过与农村集体经济组织合作参与合作改造项目 [1] - 对于储备改造项目，市场主体可在土地市场进行经营性地块摘牌参与开发建设 [1] - 对于委托改造项目，市场主体可通过与实施主体合作参与开发建设 [1] 平台与可持续性 - 官方正式发布"上海市城中村改造项目招商推介平台"，作为一站式官方信息枢纽 [1] - 行业强调推动城市更新具备"自我造血"能力，以实现可持续性发展 [1]

城市更新面临的挑战 - 主体参与积极性低、用地管控刚性强、融资渠道不畅通制约人、地、钱等要素配置效率提升 [1] - 经济发展动力转换、空间生产模式转向、多主体互动关系滞后是主要影响因素 [1] 政策支持与改革路径 - 2025年9月国务院批复《全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案》为系统破解难题提供可行路径 [1] - 方案有望从组织动员、用地规制与资金筹措方面推动多要素高效流动与优化配置 [1] 组织动员改进以激发人的动力 - 构建以降低产权交易成本为目标的多元治理机制 [2] - 通过案例示范、实地交流引导产权人树立利益共同体意识 [2] - 构建多主体协商共治平台增强情感纽带 [2] - 建立涵盖启动、实施、运营、治理的全生命周期机制提高项目可预期性 [2] 增强制度弹性以激活地的活力 - 支持用途混合、功能复合并给予合理过渡期实现用地管控方式弹性化 [3] - 推动土地一级市场出让由单一招拍挂向增量存量双轨制转型 [3] - 探索协议出让模式及灵活处置历史遗留用地问题 [3] 完善参与机制以破解钱的困境 - 通过专项债、财政拨款、税费减免等方式以政府资源撬动社会资本 [4] - 设立由国企、金融机构主导的市场化城市更新基金增强资金供给稳定性 [4] - 完善全链条机制降低民间资本门槛并提高国有资本效率 [4] - 对商业价值低部分加大财政支持，对市场化潜力部分支持公司债券、收益债融资 [4]

城市更新模式转变 - 城镇化进入存量时代，传统大规模拆迁改造模式面临挑战，转向多元模式并存的新阶段 [1] - 新模式强调共建共担，居民从被动受益者变为主动参与者，需共同承担决策风险、资金成本和时间成本 [2] - 大规模征收动迁在特定区域和项目中仍是必要手段 [1] 多元主体协同机制 - 成功案例中无唯一"超级协调者"，而是基层政府、业委会和专业第三方实施单位多元主体协同发力 [2] - 基层政府（街镇）作为平台搭建者和"信任背书方"，其成立的专班是跨部门协调的核心平台 [2] - 强有力的业委会是"内部发动机"，负责居民内部的意见征询和共识凝聚 [2] - 专业第三方实施单位是"技术润滑剂"，提供从方案设计到施工管理的全流程专业服务 [2] 成本收益平衡与价值共识 - 居民对"划算"的定义多元，包括经济上房屋资产价值提升幅度是否显著高于资金投入 [3] - 功能上衡量住房面积增加、户型优化、电梯加装等带来的居住品质改善 [3] - 时间上衡量用2至3年时间实现居住环境彻底改善，相比漫长等待拆迁是否值得 [3] - 平衡点通过反复透明的测算和艰难的社区协商博弈得出 [4] 政府支持与隐性成本 - 自主更新成功是地方财政压力倒逼和城市发展逻辑向存量提质战略转型共同作用的结果 [5] - 现阶段很难完全"自费更新"，政府承担了至关重要且往往是隐性的成本 [5] - 政府承担的政策成本与机会成本包括突破标准化规划指标，为项目量身定制政策 [5] - 政府承担巨大的协调成本，动员大量行政资源进行跨部门协调 [6] - 市政配套扩容和接入成本通常由公共财政承担或协调国有企业支持 [6] - 政府提供风险托底，在项目遇极端困难时介入防止烂尾，其支持是项目成功的"氧气" [6] 成功关键与核心障碍 - 成功关键差异在于达成业主意愿统一的"过程与机制"，而非统一的结果本身 [7] - 核心障碍是资金承受能力差异、未来预期不确定、社区信任缺失三者交织，最核心是社区信任机制缺失 [7] - 可复制的协商机制关键在于精细化和个性化，包括针对不同诉求居民进行个性化沟通 [7] - 通过提供逼真效果图、样板房让未来可感知，并提供多种户型选择和出资档次以降低支付压力 [7] 制度化与规范化路径 - 最迫切需求是出台国家层面《城市更新法》或高级别行政法规，以解决当前法律依据不足的瓶颈 [8] - 需建立针对城市更新的金融支持体系，明确允许使用住宅专项维修资金、住房公积金 [8] - 鼓励商业银行开发期限长、利率优惠的"更新贷"产品 [8]

大会概况 - 第九届城市更新大会于10月18日至19日在武汉举行 [1] - 大会公布全国十佳城市更新案例 武汉百里长江生态廊道更新实践和武汉市青山古镇片城市更新入选 [1] - 大会是我国城市更新领域规模较大、规格较高、内容较为丰富的主题学术大会 由中国城市科学研究会城市更新专业委员会等单位主办 [1] 武汉百里长江生态廊道项目 - 项目由武汉规划研究院设计 武汉碧水集团投资实施 [1] - 项目围绕长江岸线284公里 汉江岸线112公里 [1] - 项目以防洪保安、生态优先、统筹城乡、分类施策、彰显文化、还江于民为原则 [1] - 项目历时5年 于今年9月全线贯通 [1] - 项目构建安全廊、生态廊、文化廊、交通廊、发展廊 致力于打造长江经济带生态保护示范和世界级滨水空间典范 [1] 青山古镇片城市更新项目 - 更新方案由武汉市规划研究院制定 保留青山正街历史风貌建筑 [2] - 实施方案包括建筑外观修复、结构更新、肌理延续、业态活化 [2] - 更新做到留房也留人 延续传统街巷肌理与文化记忆 [2] - 青山正街为首开项目 是武汉市首个工业遗产艺术化再生示范项目 计划于2025年五一期间开街运营 [2]

浙江省城市发展与“强城行动” - 浙江省委城市工作会议在温州召开，谋划城市发展新蓝图，聚焦现代化先行、共同富裕、人民满意，高水平建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市[1] - 温州被赋予“打造全省高质量发展第三极”重任，正全力冲刺GDP万亿城市目标，但面临市辖区面积仅为杭州1/3、宁波1/2，中心城区首位度不高的“小马拉大车”问题[1][2] - 温州2024年初启动“强城行动”，实施空间重构、产业创新等六大行动，旨在提升中心城区首位度，打造区域中心城市和现代化拥江滨海花园城市[2] 跨区域合作与能源交易 - 南方电网与国家电网首次开展跨电网经营区现货交易，南方电网经营区4230万度电能通过闽粤联网工程送往浙江、上海等地，保障华东地区紧急用电需求[4] - 全国首支跨省域财税分享基金——长三角生态绿色一体化发展示范区投资基金设立，首期规模5亿元，重点赋能示范区跨省域高新区和水乡客厅高质量发展[5] 地方产业政策与人才引进 - 杭州拟立法推动具身智能机器人产业，通过全国首创地方立法为企业提供稳定制度环境，并制定补链强链延链拓链行动方案，加强行业龙头企业培育[7] - 成都出台吸引集聚人才十条措施，每年遴选300名左右产业领军人才、600名成都工匠人才培育对象，支持校企共建中试人才培养平台，促进科技成果转化[8] 城市发展评估标准与指数 - 我国首部宜居城市国家标准实施，从环境、社会、经济、文化、治理、基础设施六大维度搭建评估框架，明确政务服务事项网上可办率等量化指标[9][10] - 我国首份《城市综合发展指数报告(2025年)》发布，北京、深圳、上海以85.1分、82.5分、81.4分位居综合排名前三，报告通过90项指标对36个主要城市进行评估[13][15]

政策机制与组织架构 - 多地建立跨部门协调机制统筹推进城市更新工作[1] - 部分城市设立专门城市更新中心负责项目策划和实施 例如四川省构建省级统筹市级主责区县主抓机制 安徽省芜湖市设立人民城市建设委员会[1] - 多地制定城市更新条例明确各方权责规范操作流程 例如浙江省发布城镇社区更新条例 江西省推进省级立法 江苏省苏州市和福建省厦门市发布更新条例[3] 实施路径与模式创新 - 探索灵活土地利用方式 允许兼容使用和功能混合提高效率 例如江西省九江市支持存量低效用地再开发 江苏省南京市灵活划定用地边界[1] - 上海市探索城市更新经营主体一体化运作模式 政府提供政策支持和租金优惠 委托统一主体对老旧街区进行整体承租规划与运营[1][2] - 广州市花都区试点探索多产权危旧房屋拆建新路径 引导群众出资866.4万元对集群街2号危房进行原址拆除重建[1][2] 资金筹措与多元参与 - 资金筹措渠道多元化 除财政资金外引入社会资本参与 通过设立城市更新基金发行专项债券等方式拓宽融资渠道[1] - 加快构建居民出一点企业投一点产权单位筹一点政府支持一点的多渠道资金筹集机制[2] - 鼓励原产权人自主更新 形成政府引导市场运作公众参与的良性机制[1]

会议部署与核心战略 - 多个省份包括山东、云南及浙江在中央城市工作会议后部署落实 谋划城市发展新蓝图[1] - 浙江省城市工作会议选择在温州召开 与山东和云南在省会召开的模式不同[1] - 会议聚焦现代化先行、共同富裕、人民满意 高水平建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市[1] - 会议目标是提升城市吸引力、引领力、辐射带动力、可持续发展力 擦亮"浙里城市、幸福家园"金名片[1] 温州的城市定位与发展挑战 - 温州是我国民营经济先发地、浙江经济第三城 正在全力冲刺GDP万亿城市目标[2] - 温州被赋予"打造全省高质量发展第三极"的重任[2] - 温州面临"小马拉大车"问题 市辖区面积仅为杭州的1/3、宁波的1/2 城市化发展相对滞后 中心城区首位度不高[2] - 发展滞后导致中心城区缺乏对高端产业和人才的吸引力 对各区县的带动辐射作用有限[2] 温州的"强城行动"与具体举措 - 温州于2024年初正式启动"强城行动" 旨在提升中心城区首位度[2] - "强城行动"实施空间重构、产业创新、循环畅通、品质提升、功能优化、文化赋能等六大行动[2] - 行动目标是将温州打造成青年人近悦远来向往之地、东南沿海重要商贸城市和区域中心城市、辐射浙南闽北赣东的现代化拥江滨海花园城市[2] - 浙江省委、省政府主要领导在温州考察了中国（温州）数安港、东屿片区更新项目、新田园社区及瓯江沿线 关注老旧工业区改造、社区服务提升、文化焕新[1][2] 城市发展转向与未来方向 - 浙江省委会议强调加快转向品质提升 把城市作为有机生命体 坚持产、城、人融合发展 高质量开展城市更新[3] - 会议强调加快转向创新驱动 以创新浙江建设为引领 做深做透"两篇大文章" 让创新成为城市的鲜明标识和核心动能[3] - 温州积极响应省委部署 明确要持续推动城市实力攀升、形象蝶变、创新活力增强、生活品质提升、城市治理提效 为冲刺"双万"城市、提速打造"全省第三极"注入动力[3]