核心观点 - 报告核心观点为华夏中海商业REIT发行定价具备吸引力，上市后估值有15%至26%的上升空间，合理价格区间为6.09-6.64元 [3][5] 项目基本情况 - 华夏中海商业REIT为产权类消费基础设施REIT，底层资产是佛山映月湖环宇城，原始权益人为央企中海环宇商业 [5] - 项目定位区域级购物中心，周边五公里人口超80万，商业可租赁面积6.39万平方米 [5] - 2024年项目营收1.37亿元，扣资本开支后净运营收入为8439万元，2025年第一季度末出租率达97.9% [5] - 土地使用权期限至2048年12月11日，与基金存续期24年基本同步 [5] 发行与估值情况 - 拟发行3.0亿份，发行价为5.281元，网下有效认购倍数达374.72倍，中签率0.27% [5] - 评估机构戴德梁行给出的资产价值为12.9亿元，折现率假设为6.75% [5] - 报告将折现率上调至7.25%后，调整后资产价值约为12.49亿元，较原评估值下调3.17%，发行价对应P/NAV为1.27倍 [5] - 预测今明两年可供分配金额分别为0.64亿元和0.67亿元，预测年化派息率分别为4.77%和5.02% [5] - 发行价对应年化派息率为4.02%和4.21%，对应2026年预期P/FFO为23.74倍 [5] 可比分析与估值展望 - 目前已上市产权类消费基础设施REITs共11只，过去三个月平均P/NAV中位数为1.54倍，P/FFO中位数为26.18倍，派息率TTM中位数为3.82% [5] - 同类央企发行的15-30年期企业债券到期收益率平均为2.56% [5] - 考虑到底层资产优良及原始权益人实力，预计该REIT上市后估值倍数或略高于同类平均，接近华润商业REIT [5] - 参考可比REITs，报告认为合理价格区间为6.09-6.64元，较发行价有15%至26%的溢价空间 [5] 市场指数表现 - 报告日期市场主要指数普遍上涨，上证指数收于3,933.97点，涨幅1.32%；深证成指收于13,725.56点，涨幅1.47% [2] - 科创50指数表现突出，收于1,539.08点，涨幅达2.93% [2]

行业概况 - 美国大麻行业展现出强劲的基本面，2024年合法销售额达到约301亿美元，同比增长约4.5% [1] - 分析师预计美国大麻市场到2030年将达到760亿美元，预计年增长率接近11% [1] - 监管势头正在增强，立法者持续推动联邦改革，这些进展可能为大麻运营商开放银行通道并减少融资障碍 [1] 重点公司分析：Innovative Industrial Properties, Inc. (IIPR) - 公司是美国最大的公开交易大麻房地产投资信托基金，截至2025年中，在19个州拥有超过100处物业 [3] - 公司专注于与州许可的种植商和加工商签订长期三重净租赁协议，投资组合主要包括工业种植和加工场地，通过固定合同租金产生稳定收入 [3] - 近期财务表现稳健，尽管面临行业逆风和租户付款问题，租金收入保持稳定，资产负债表保守，杠杆率低，流动资金储备充足，净负债与EBITDA比率是REIT行业最低之一 [6] 重点公司分析：NewLake Capital Partners, Inc. (NLCP) - 公司结合了工业和零售大麻房地产持有，到2025年将在12个州拥有超过30处物业，采用售后回租模式 [7] - 2025年期间，随着新租约上线且入住率保持在接近100%，公司报告收入增长，季度总收入约为1290万美元，净收入达到约700万美元 [9] - 公司宣布季度股息为每股0.43美元，派息比率约为79%，杠杆率低，现金状况强劲 [9] 重点公司分析：Chicago Atlantic Real Estate Finance, Inc. (REFI) - 公司在大麻REIT领域代表一种独特方法，不直接拥有房地产，而是向大麻运营商提供结构性债务和商业抵押贷款 [10] - 2025年初，公司管理的贷款本金余额超过4亿美元，平均收益率接近17%，报告季度净利息收入约为1300万美元，净收入约为1000万美元 [12] - 公司宣布季度股息为每股0.47美元，不良贷款占总资产比例不到1%，债务权益比率保持在30%以下 [12][13]

行业趋势与市场表现 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT上市释放国际资本抢滩中国市场的信号 国内优质商业地产发展潜力受资本高度关注 [1] - 消费REITs板块在2025年上半年实现35%的综合收益率 嘉实物美消费REIT涨幅超50% 其他产品自成立以来涨幅均超30% [8] - 2025年上半年已上市消费REITs底层资产平均出租率超95% 青岛万象城 成都大悦城 杭州西溪印象城出租率均超98% 领先行业平均水平 [8] 消费活力与运营策略 - 上海徐家汇商圈国庆假期前3日累计销售额达17332.71万元 吸引客流104万1855人次 假期首日销售额6159.8万元同比增长26.11% 客流35万1284人次同比提升11.76% [2] - 市场消费需求向"轻"向"潮"发展 体验感和个性化价值量提升 以动画 漫画 游戏 小说为代表的跨次元消费成为活跃市场标志之一 [3] - 商圈以"年轻态"为引领面向Z世代 上海五角场商圈未来5年将形成超7万平方米跨次元商业载体空间 打造高浓度跨次元商业生态 [5] 公司财务与市场认可 - 华安百联消费REIT今年一 二季度实现收入11664.96万元 累计可供分配金额7217.43万元 年化现金流分派率达4.28% [6] - 华夏凯德商业REIT发行时公众投资者有效认购倍数达535.2倍 网下投资者有效认购倍数达252.6倍 累计认购资金3091.7亿元远超拟募集规模 [8] - 2025年上半年多数消费REITs营收同比小幅增长 平均涨幅为0.4% 预计多数能超额完成全年收入目标 [9] 投资逻辑与后市展望 - 消费REITs兼具现金流充沛 经营稳定特征 运营管理良好 租金稳定 底层资产产权清晰 有望继续领跑REITs市场 [11] - 投资机构建议重点关注底层资产租金收入 出租率 运营成本等关键指标 反映REITs基金运营效率和盈利能力 [14] - 风险偏好较低机构建议聚焦行业头部REITs基金 其通常有更强市场竞争力与盈利能力 同时建议把握一二级市场价差机会 [14]

市场整体表现 - 市场分析关注多只跌幅显著的股票，包括Cheer Holding Inc (CHR)、Reitar Logtech Holdings Limited (RITR)、Safe & Green Holdings Corp (SGBX)、TCTM Kids IT Education Inc ADR (VSA)和Wheeler Real Estate Investment Trust Inc (WHLRL) [1] - 股价下跌由多种因素驱动，包括战略决策和市场动态 [1] Cheer Holding Inc (CHR) - 股价出现戏剧性下跌69.73%，至0.20美元 [2][7] - 此次下跌紧随公司对2025年上半年财务业绩的修正之后，该业绩最初于2025年7月30日报告 [2] - 尽管公司努力在中国实现服务多元化，但业绩修正可能加剧了投资者的担忧 [2] Reitar Logtech Holdings Limited (RITR) - 股价下跌59.93%，至2.82美元 [3][7] - 公司近期宣布与人工智能物流公司NEXX建立战略合作伙伴关系，计划在卡塔尔建立智能电子商务履约中心 [3] - 市场反应表明投资者可能对此合作持怀疑态度，或存在其他负面影响情绪的因素 [3][7] Safe & Green Holdings Corp (SGBX) - 股价下跌43.51%，至4.05美元 [4][7] - 公司正在将其子公司Olenox Corp的运营搬迁至德克萨斯州康罗的新设施 [4] - 这一战略举措可能被市场负面解读，从而影响股价 [4][7] TCTM Kids IT Education Inc ADR (VSA) - 股价下跌38.37%，至2.12美元 [5] - 与公司相关的VisionSys AI Inc 启动了价值20亿美元的基于Solana的数字国库计划，该计划与Marinade Finance合作，旨在增强流动性并促进增长 [5] - 市场反应可能反映出对中国教育行业监管变化或运营挑战的担忧 [5] Wheeler Real Estate Investment Trust Inc (WHLRL) - 股价下跌42.52%，至80.47美元 [6] - 下跌可能与零售房地产行业面临的广泛挑战有关，例如消费者行为转变和电子商务的影响 [6]

公司上市与股价表现 - Fermi公司于周三登陆美股市场，IPO价格为21美元，截至发稿股价上涨超过25%至26.27美元 [1] - 公司目前尚未产生任何营收 [1] 核心项目规划 - 公司计划开发名为“斗牛士计划”的综合发电厂与数据中心，项目位于得克萨斯理工大学校园内，占地1500万平方英尺（约139.35万平方米） [1] - 项目已签订长期租赁协议，目前处于规划阶段 [1] - 规划于2026年底前完成100万平方英尺（约9.29万平方米）数据中心容量建设，并部署1吉瓦电力 [1] - 到2038年，电力容量将拓展至近11吉瓦，能源来源涵盖太阳能、天然气及核能 [1] 行业与业务定位 - 公司专注于开发人工智能用途电力及数据中心基础设施，业务模式为房地产投资信托基金 [1]

首单外资消费REITs上市 - 华夏凯德商业REIT于9月29日作为首单外资消费REITs在上海证券交易所成功上市 成为中国第75单公募REITs [2] - 该REITs由新加坡凯德投资发起及运营 底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭 基金拟募集规模22.872亿元 比例配售前累计认购资金超3091.7亿元 公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别高达535.2倍和252.6倍 [5] - 凯德投资在中国18个城市管理超过40个购物中心 总资产价值超800亿元 未来有望持续为该REITs注入优质增量资产 [5] 麦卡伦品牌西南市场拓展 - 单一麦芽苏格兰威士忌品牌麦卡伦首次将品牌体验引入西南市场 在成都太古里开设"成都麦卡伦体验空间" [6] - 体验空间以现代设计呈现麦卡伦雪莉桶风味故事与系列臻品 包括核心年份系列及针对中国市场的麦卡伦盈钻和年度限量系列 全新核心年份系列瓶身设计灵感源自酒厂建筑轮廓 [7] - 品牌选择成都因其与品牌在对自然和品质生活的共鸣上高度契合 同时看重成都年轻一代的好奇心与探寻新品牌的活力 旨在通过实体空间与消费者建立个性化连接 [9][10] 瑞士莲品牌本土化合作 - 高端巧克力品牌瑞士莲在创立180周年之际 携手成都大熊猫繁育研究基地 推出专为中国市场设计的Lindt瑞士莲熊猫巧克力系列产品 [11] - 新品包括熊猫牛奶巧克力迷你装与竹林秘境礼盒 采用萌趣熊猫造型 结合浓醇可可和绵长奶香 旨在满足消费者的情绪与味觉享受 [13] - 此次合作将品牌传承百年的匠心精神与大熊猫保护理念相结合 计划联合开展丰富线下活动 让消费者参与守护国宝的旅程 [15]

2025年9月29日，在即将迎来中新建交35周年之际，由总部 位于新加坡的凯德投资发起的首单外资消费REITs——华夏凯 德商业REIT（基金代码：508091）在上海证券交易所成功上 市。这是中国第75单公募REITs，也是中国公募REITs市场国 际化、多元化、专业化发展的标杆案例。 封图：图片资料室 凯德投资 (中国)首席执行官潘子翔、中信证券股份有限公司执行董事、总经理邹迎光参加基金上 市仪式并发表致辞。新加坡驻上海总领事馆、新加坡企业发展局、新加坡金融管理局、上海市商务 委员会、长沙市发展和改革委员会、广州市白云区发展和改革局、凯德投资、凯德发展、凯德中国 信托、中信证券、华夏基金等有关领导及合作机构、投资者代表共同见证这一历史时刻。 华夏凯德商业 REIT由领先的全球不动产资产管理公司、亚太地区最大的REITs管理人凯德投资担 任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人。基金底层资 产凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队，为基金成立 后的稳定运营和业绩持续增长奠定了坚实基础。 基金发售阶段，华夏凯德商业 REIT获得各界广泛关注， ...

产品上市与市场意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所成功上市，基金代码508091，是中国第75单公募REITs [1] - 该产品是首单外资消费REITs，被视为中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例 [1] - 产品底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队 [1] 市场认购与资产规模 - 基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，显示出极高的市场热度 [3] - 公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别高达535.2倍和252.6倍 [3] - 凯德投资在中国18个城市管理超过40个购物中心，总资产价值超800亿元 [3] 战略布局与市场影响 - 华夏凯德商业REIT的成功发行使凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局 [3] - 发行公募REITs有利于公司盘活存量资产、优化资本结构，并通过资金回笼支持新项目投资，形成“募投管退”的良性循环 [3] - 该产品为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，并为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会 [4] 合作背景与行业展望 - 产品由凯德投资发起及运营，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人 [1] - 产品上市恰逢中新建交35周年，是深化中新金融合作的重要实践 [5] - 中国公募REITs市场规模不断扩大，产品类型不断丰富，特别是在消费REITs领域，市场空间巨大，发展潜力显著 [3]

消费类REITs市场表现 - 2025年以来消费类REITs整体呈现火热行情 资金配置热情快速升温 [1] - 2025年共有16只公募REITs挂牌上市 其中消费基础设施类4只 首日平均涨幅25% 显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 截至2025年9月29日 11只已上市交易的消费REITs年内平均涨幅26% 嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT分别上涨45%和41% [4] - 全市场11只消费类REITs总市值已超过406亿元 [4] 华夏凯德商业REIT上市表现 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日上市 开盘价6.840元/份较发行价5.720元/份上涨19.62% 收盘涨幅12.6% [1] - 该产品为首单外资消费REITs 由新加坡凯德投资发起 中信证券和华夏基金分别担任专项计划管理人和基金管理人 [2] - 底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 评估值约26亿元 [3] - 募集规模22.872亿元 认购资金超3097.1亿元 公众和网下投资者认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [3] 消费REITs运营与财务表现 - 2025年一季度消费类REITs整体实现盈利 8只产品合计收入5.65亿元 净利润7617.6万元 [4] - 2024年初首批消费REITs平均出租率超过95% [4] - 消费REITs标准化程度低于产业园等传统资产 高度依赖品牌调改、营销活动和客群维护等专业运营能力 [4] 市场发展与机构观点 - 证监会于2023年将百货商场、购物中心等消费基础设施纳入REITs范围 [3] - 早期产品发行情况一般 华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍 [3] - 华夏凯德商业REIT成功发行标志着国际资本与中国消费市场深度融合 凯德投资实现从私募到公募REITs体系全面布局 [5] - 市场火爆反映优质商业资产认可度及外资品牌稀缺性 预计未来发行规模将进一步扩大 [3]

回顾：上周5只新股上市，其中4只为SPAC。 Megan Holdings (MGN)以每股4美元，发行125万股，募集了500万美元。 SPAC Drugs Made In America Acquisition II (DMIIU) 、Emmis Acquisition (EMISU)、American Exceptionalism Acquisition A (AEXA)、FutureCrest Acquisition (FRCSU)分别募集了5亿美元、1亿美元、3亿美元、2.5亿美元。 此外，9家公司向美国SEC递交招股书，其中3家来自中国，分别是：CSC Collective(CSC)、Creative Future Acquisition(CFACU)(IPO速递丨 3家中企赴美IPO 拟纳斯达克上市)、逻辑媒体(PLAI)(IPO速递丨逻辑媒体赴美IPO 拟纳斯达克上市)。 本周，暂有2家公司计划上市，如下： 1、保险公司——Neptune Insurance Holdings Inc. 计划上市时间：2025年10月1日 交易所：NYSE 股票代码：NP Neptune 提供洪水风险缓释解决方 ...