公司股权变动 - 贝莱德于11月24日增持领展房产基金675.4718万股 [1] - 增持每股作价为36.6466港元，总金额约为2.48亿港元 [1] - 增持后贝莱德最新持股数目约为2.37亿股，持股比例从增持前的未披露数据提升至9.01% [1] 市场交易信息 - 此次交易涉及股份代码为00823的领展房产基金 [1] - 交易信息由香港联交所披露 [1]

核心交易事件 - 贝莱德于11月24日增持领展房产基金675.4718万股 [1] - 本次增持每股作价为36.6466港元，涉及总金额约为2.48亿港元 [1] - 增持后贝莱德最新持股数目约为2.37亿股，持股比例上升至9.01% [1] 股东结构变化 - 贝莱德作为主要机构投资者，对领展房产基金的持股比例已超过9% [1] - 此次增持表明贝莱德对公司的持股意愿增强 [1]

行业投资评级 - 行业评级由“同步”上调至“领先” [1][5][13] 核心观点 - 中国香港房地产市场正处于拐点，复苏将是一个循序渐进、非对称的过程，不同子板块复苏节奏分化 [1][8] - 复苏路径预计为：住宅板块率先反弹，其次是优质零售资产，最后是核心写字楼 [1][8][10] - 多重因素驱动市场拐点，包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松以及基础需求驱动因素回归（如人口趋势变化） [5][21] - 实体市场回暖迹象增多，预计深层次内在价值将逐步释放，地产股有望迎来从估值修复到增长重估的转变 [1][11][12] 子板块深度解析 住宅物业 - 预计2025年租金水平上涨约3–5%，2026与2027年年均增长约3% [5] - 预计住宅价格在2025/2026/2027年分别上涨3–5%/5%/5% [5] - 市场信心恢复，交易量显著反弹，2025年前10个月一手市场总交易量已超过2024年全年水平 [23] - 关键催化剂包括正向净租金回报率与降息，假设房贷利率下降200个基点，可提升负担能力约28.9% [41][42] 零售物业 - 在本地消费情绪企稳与入境旅客增加支持下，零售板块处于复苏轨道 [5] - 预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3–5% [5] - 2025年前八个月访港旅客达3,280万人，同比增加11.1%，月均旅客量约为2019年水平的88% [5][91] - 零售复苏路径分化，餐饮、体验式零售及社区零售表现更具韧性，而核心豪华地段租金预计持平 [99][100] 写字楼物业 - 过去18个月空置率已见顶，核心CBD连续八个季度录得正净吸纳量，预计2H25租金企稳，2026年有望温和反弹 [5][107] - 预计2025年全年核心区租金下降3–5% [107] - 租户需求呈现分化，优质、现代化写字楼需求回升，而分散办公区的较老写字楼仍面临租金压力 [108] 重点公司分析 新鸿基地产 (16 HK) - 作为住宅复苏的高质量代表，受益于去化率与均价改善 [1][14] - 拥有香港最大且高质量的即供住宅土地储备，完美契合改善型需求 [14] - NAV估值从192.2港元上调至203.12港元，目标价从96.2港元上调至111.70港元，维持买入评级 [15] 领展房托 (823 HK) - 作为防御性、高收益的商业物业投资标的，受益于板块复苏 [1][16] - 预计2026财年至2028财年的每单位派息约为2.53港元至2.63港元，股息收益率为7.0%至7.3% [18] - 潜在重估催化剂包括降息和纳入港股通，假设未来12至18个月降息100个基点，有望带来30%总回报 [17][18]

公司行动 - 春泉产业信托于2025年11月26日执行了基金单位回购操作 [1] - 本次回购总金额为4.88万港元 [1] - 公司共计回购了3万个基金单位 [1] - 回购价格区间为每单位1.62港元至1.63港元 [1]

高盛对领展房产基金的最新研究观点 - 核心观点：高盛将领展房产基金目标价从51.1港元下调至48.4港元，并下调2026至2028财年基础每基金单位收益预测0至3%，但维持“买入”评级，预期其租金趋势有望在12个月内改善 [1] 财务表现分析 - 领展2026财年中期录得净亏损16亿港元，其中包括50亿港元的物业重估亏损 [1] - 剔除物业重估亏损后，基础利润同比下降7.1%至33亿港元，占高盛全年预测的48% [1] - 基础利润下降主要原因为中国香港及内地租赁组合收入同比下跌、续租租金下调幅度较大，以及成本结构优化计划产生一次性遣散费等相关支出 [1] 业务运营与前景 - 管理层对中国香港零售租赁前景持审慎乐观态度，旗下物业组合的租户销售额及客流量已有改善迹象 [1] - 由于租金走势通常滞后于销售表现，管理层预期2026财年下半年续租租金将进一步恶化 [1] - 公司有意收购澳大利亚3个商场，管理层认为在悉尼已拥有商场和办公室物业，看到了投资澳大利亚零售市场的价值 [1] - 管理层强调将严格控制财务，并寻求高于既定收益率的回报 [1] - 高盛认为领展拥有充足的流动资金以完成此次收购 [1]

财务表现与预测调整 - 高盛将领展房产基金2026至28财年的基础每基金单位收益下调0至3%，目标价由51.1港元降至48.4港元 [1] - 领展2026财年中期录得净亏损16亿港元，其中包括50亿港元的物业重估亏损 [1] - 剔除物业重估亏损后，基础利润同比下降7.1%至33亿港元，占高盛全年预测的48% [1] 租金与租赁市场趋势 - 中国香港及内地租赁组合收入同比出现跌幅，续租租金下调幅度较大 [1] - 管理层预期2026财年下半年续租租金将进一步恶化，因租金走势通常较销售表现滞后 [1] - 高盛预期领展的租金趋势有望在12个月内改善 [1] 运营与成本管理 - 基础利润下降部分归因于成本结构优化计划产生的一次性遣散费及其他相关支出 [1] - 管理层强调将严格控制财务，并寻求高于既定收益率的回报 [1] 投资与收购活动 - 领展有意收购澳洲3个商场，管理层认为在悉尼已拥有物业的基础上，看到了投资澳洲零售市场的价值 [1] - 高盛认为领展拥有充足的流动资金以完成此次收购 [1] 市场前景与管理层展望 - 管理层对中国香港零售租赁前景持审慎乐观态度，旗下物业组合的租户销售额及客流量已有改善迹象 [1] - 高盛维持对领展房产基金的“买入”评级 [1]

业绩表现 - 2026财年中期收入同比下降1.8%至70.23亿港元 [1] - 物业收入净额同比下降3.4%至51.78亿港元 [1] - 每基金单位分派为126.88港仙，同比下降5.9% [1] - 可分派总额为32.83亿港元，约为交银国际全年预测的47.2% [1] 业绩驱动因素 - 收入下降主要受零售市场波动、高租金基数影响 [1] - 香港及内地续租租金调整率为负值对业绩产生负面影响 [1] 未来展望与预测 - 公司面临劳动力成本上升及零售市场复苏不确定性等挑战 [1] - 交银国际下调每基金单位分派预测 [1] - 目标价从49.8港元下调至45.7港元，但维持"买入"评级 [1] - 短期股价回调后股息率已达约7%，带来长期累积买入机会 [1] - 静候进一步降息及纳入港股通可能带来中长期估值重估 [1]

英伟达 (NVDA US) 分析 - FY3Q26营收570亿美元，Non-GAAP每股收益1.30美元，均超市场及预期，毛利率73.6%符合预期[1] - 管理层指引FY4Q26收入650亿美元（±2%），远超市场及预期，毛利率指引75%（±50bps）与年初一致[1] - GB300占Blackwell收入超三分之二，重申CY25/26 Blackwell/Rubin或贡献5000亿美元，毛利率或保持75%左右[2] - 上调FY26/27/28收入预测至2138/3044/3554亿美元（前值2070/2950/3271亿美元），每股收益预测上调至4.64/7.01/8.15美元（前值4.44/6.85/7.52美元）[2] - 目标价上调至245美元，潜在涨幅35.6%，维持买入评级，看好人工智能2026年投资前景[1][2] 石药集团 (1093 HK) 分析 - 3Q25收入66.2亿元，同比增速较2Q25改善，净利润同比增长20%，SG&A费用率收窄但研发投入加大[3] - 成药业务收入增长2%，BD授权合作收入增4.7%，剔除后产品销售收入下滑7%，肿瘤板块受集采影响但跌幅收窄[3] - 原料药、功能食品及其他收入整体增长10%，但VC和抗生素利润率承压[3] - 管理层预计2026年业绩恢复正增长，2027年集采影响出清后增长更明朗，研发费用将较快增长[3] - 下调2025-27年收入预测5-8%，净利润预测下调16-21%，DCF目标价降至7.3港元，维持中性评级[4][6] 领展房托 (823 HK) 分析 - 2025/26上半财年收入同比下降1.8%至70.23亿港元，物业收入净额降3.4%至51.78亿港元，每基金单位分派126.88港仙，同比下降5.9%[7] - 净负债比率22.5%（2025年3月为21.5%），债务平均成本3.2%（2025年3月为3.6%）[7] - 香港零售物业出租率97.6%，平均租金降至每平方呎62.1港元，续租租金调整率-6.4%，超市及食品类别恢复正增长[8] - 内地整体零售续租租金调整率-16.4%，澳洲及新加坡零售物业收益与物业收入净额分别增4.7%及0.8%，续租租金调整率达双位数[8] - 目标价下调至45.70港元（原49.8港元），维持买入评级，短期股价回调视为累积机会[8] 全球市场数据概览 - 恒指收25220点，跌2.41%，年初至今升25.44%；国指收8920点，跌2.45%，年初至今升22.36%[5] - 美股道指升1.08%至46245点，标普500升0.98%至6603点，纳指升0.88%至22273点，年初至今分别升8.70%、12.26%、15.34%[5] - 布兰特原油跌6.31%至63.40美元，期金涨22.17%至4076.70美元，期银涨30.19%至48.91美元，期铜涨11.18%至10685.50美元[5] - 恒指50天平均线26205.93点，200天平均线25064.65点，14天强弱指数36.39，沽空额472.06亿港元[5]

目标价与评级调整 - 交银国际下调领展房产基金目标价8.2%至45.7港元，但维持买入评级 [1] - 短期股价回调后股息率达约7%，被视为长期累积买入机会 [1] 财务业绩表现 - 截至9月底的中期收入同比减少1.8%至70.23亿港元，物业收入净额同比减少3.4%至51.78亿港元 [1] - 融资成本净额同比减少7.3%，得益于香港银行同业拆息走低 [1] - 可分派总额为32.83亿港元，每基金单位分派为126.88港仙，同比减少5.9%，占该行全年预测约47.2% [1] 运营指标与市场状况 - 公司香港零售物业组合出租率维持在97.6%的高位 [2] - 平均租金微降至每平方英尺62.1港元，续租租金调整率为-6.4% [2] - 商家销售额跌幅收窄至-2.1%，但超市及食品类别恢复正增长 [2] 财务状况 - 截至2025年9月，公司净负债比率为22.5%，较2025年3月的21.5%略有上升，但仍处于低水平 [2] 未来展望与挑战 - 管理层预期中国内地及香港的续租租金调整率短期内或继续面临挑战，可能对2026财年分派带来压力 [1] - 市场趋稳、消费者信心恢复、潜在降息及融资成本下降有望改善未来可分派收入 [1] - 公司仍面临劳动成本上升、零售市场复苏不确定性等挑战，导致DPU预测被下调 [1]

目标价与评级调整 - 目标价从49.8港元下调8.2%至45.7港元，但维持“买入”评级 [1] - 短期股价回调后股息率约达7%，带来长期累积买进机会 [1] - 静候进一步降息及纳入港股通可能带来中长期估值重估 [1] 财务业绩表现 - 中期收入同比减少1.8%至70.23亿港元 [1] - 中期物业收入净额同比减少3.4%至51.78亿港元 [1] - 融资成本净额同比减少7.3%，得益于香港银行同业拆息走低 [1] - 可分派总额为32.83亿港元，每基金单位分派为126.88港仙，同比减少5.9% [1] - 每基金单位分派为交银国际全年预测的约47.2% [1] 运营指标与市场环境 - 公司净负债比率从2025年3月31日的21.5%略升至22.5%，但仍处于低水平 [2] - 香港零售物业组合出租率维持在97.6%的高位 [2] - 平均租金在高基数下微降至每平方英尺62.1港元，续租租金调整率为-6.4% [2] - 商家销售额跌幅收窄至-2.1%，超市及食品类别恢复正增长，显示基层消费初显韧性 [2] 未来展望与挑战 - 中国内地及香港的续租租金调整率短期内或仍继续面临挑战，对2026财年分派带来压力 [1] - 市场趋稳、消费者信心恢复、潜在降息及融资成本下降有望改善可分派收入 [1] - 公司持续面临劳动成本上升、零售市场复苏不确定性等挑战 [1]