二级市场表现 - 2025年6月9日-13日公募REITs加权指数收于143.48，周回报率0.74%，表现优于美股、纯债、A股及可转债，但低于原油和黄金 [2] - 产权类REITs涨幅高于特许经营权类，保障性租赁住房类REITs以最高涨幅领跑底层资产类型，水利设施类和市政设施类分列二三位 [2] - 单只REIT中42只上涨、24只下跌，华夏基金华润有巢REIT、华安百联消费REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅居前三 [2] - 全周成交规模27.4亿元，生态环保类REITs日均换手率0.72%领先，华安张江产业园REIT、华夏中国交建REIT、博时蛇口产园REIT成交量最高 [2][3] 资金流动与大宗交易 - 主力资金净流出1230.2万元，交通基础设施类、水利设施类、能源基础设施类REITs获主力净流入前三 [3] - 中金安徽交控REIT、银华绍兴原水水利REIT、中信建投国家电投新能源REIT位列单只REIT主力净流入前三 [3] - 大宗交易总额达70620万元，环比显著增长，6月11日单日成交29099万元为周峰值，国泰君安城投宽庭保租房REIT、南方顺丰物流REIT、平安宁波交投REIT成交额居前 [3][4] 一级市场动态 - 本周无新增REITs上市，华夏中核清洁能源REIT首发项目状态更新至"已受理"，中金厦门安居保租房REIT扩募项目进入"已反馈"阶段 [5]

核心观点 - 房地产投资信托基金(REITs)在2025年的回报率预计约为10%，由4%的股息收益率、2%-7%的运营资金(FFO)增长及估值扩张共同推动 [1] - 不同物业类型的增长潜力与机会将呈现分化 [1] - REITs在2025年开局表现强劲，但近期股市动荡使得最终走势难以预判 [1] 盈利预期 - REITs盈利在2025年预计增长约3%，与2024年持平 [1] - 2026年盈利增速有望加快至近6%，因更多房地产资产重新进入交易市场 [1] - 若经济显著放缓，REITs的盈利增长韧性可能优于市场多数板块 [1] 重点REITs表现 - 2025年迄今回报率超10%的重点REITs包括多元化医疗保健信托(DHCUS)、派拉蒙集团(PGREUS)、EPR地产(EPRUS)等16家公司 [1]

公司动态 - 领展房地产投资信托基金澄清关于分拆中国内地及香港以外物业为单独上市实体的媒体猜测，表示会定期进行可行性研究但不确定是否实施[2] - 公司强调若进行任何潜在交易将严格遵守香港联交所上市规则及房地产投资信托基金守则[2] - 领展2024/2025财年收益达142.23亿港元同比增长4.8%，物业收入净额增长5.5%至106.19亿港元[2] - 公司拥有154项物业资产总估值2260亿港元，其中香港130项、内地12项、海外12项[2] 业务表现 - 香港物业组合收益及物业收入净额分别同比增长1.5%和2.8%，得益于成本控制措施[3] - 香港零售物业租用率维持在97.8%，期内签订600份新租约，平均租金微降至63.3港元/平方尺/月[3] - 内地物业以人民币计算总收益及物业收入净额分别同比增长29.7%和28.9%，主要来自上海七宝领展广场等项目[3] - 内地物流资产位于大湾区及长三角交通枢纽，物流物业组合平均租用率达97.4%[3] - 海外物业组合收益17.81亿元及物业收入净额12.03亿元，分别同比增长2.2%和1.3%[3] 战略发展 - 领展今年2月成立"领展房地产投资"基金业务平台，推进3.0战略升级[4] - 公司正从传统房托向多元化资产管理机构转型[4]

美国REITs行业现状 - 当前美国REITs运营状况和资产负债表保持稳健态势 但面临关税政策反复无常带来的市场波动冲击 [1] - REITs整体表现与大盘基本持平 今年以来美国房地产投资信托ETF-嘉信(SCHHUS)上涨08% 略低于标普500指数10%的涨幅 [1] - 商业地产交易活动普遍回暖 REITs可能成为收购主力 得益于强劲的资产负债表和资本市场融资渠道优势 [1] 市场环境与挑战 - 关税政策不确定性延缓市场正常化进程 私有业主出售资产意愿明显降低 [1] - 关税间接冲击REITs租户群体 影响工业物流等流通型地产需求 宏观经济放缓对酒店 写字楼等业态造成压力 [2] - 潜在关税扰乱融资市场 增加募资难度 过去两年多处于交易低迷期 [2] REITs竞争优势 - REITs资产负债表状况极其健康 债务期限较长 无需被迫在高息时点进行大规模再融资 [2] - 业态多样性突出 从电信基础设施 数据中心到零售 医疗 自助仓储等一应俱全 赋予投资者灵活调整配置能力 [2] - 债务加权平均期限超6年 且90%为固定利率 新兴地产板块已占据REITs总市值的半壁江山 [3] 利率环境影响 - REITs在高利率时期表现优异 2022年美联储加息时 REITs投资组合加权平均利率从低于35%升至约42% [4] - 持有固定利率债务且加权平均期限较长 为应对利率变化提供缓冲空间 [4] - 一旦利率前景明朗 REITs估值将更多反映运营表现 市场逐步回归常态 [5] 细分业态表现 - 写字楼市场明显分化 高品质写字楼入住率接近100% 困境集中在低品质写字楼 写字楼物业市值占比不足5% [3] - 住宅 零售 工业 办公四大传统业态外 新兴地产板块表现强劲 [3] - 受远程办公冲击的写字楼板块去年出现复苏迹象 办公场所终将消亡的预言未成真 [2]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年第23周REITs市场表现良好，中证REITs（收盘）指数和全收益指数同比、环比均上涨，市场交易规模成交量和成交额同比增长，多类REITs有涨跌幅表现 [3][5][62] - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会，维持行业“看好”评级 [3][62][63] 根据相关目录分别进行总结 信义能源拟以太阳能发电场发行公募REITs，推动基础设施REITs提质扩容 - 信义能源控股有限公司选定太阳能发电场项目，拟通过该项目基础设施REITs于中国上市，申请材料已递交发改委，需获相关监管机构批准及豁免 [4][12][13] - 上海市发改委发布通知，支持梳理优质项目注入已上市REITs平台，支持发起人将募集资金用于存量资产收购并滚动扩募 [4][12][13] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数：2025年第23周为881.85，同比上涨10.7%，环比上涨1.55%，2024年年初至今累计上涨16.58%，超沪深300指数3.67% [5][14][18] - 中证REITs全收益指数：2025年第23周为1107.26，同比上涨18.05%，环比上涨1.58%，2024年年初至今累计上涨28.49%，超沪深300指数15.58% [5][14][18] - 周度跟踪：2025年第23周，REITs市场交易规模成交量达4.65亿份，同比增长18.93%；成交额达20.93亿元，同比增长29.28%；区间换手率2.4%，同比下降23.08% [25][62] - 30日数据：过去30日REITs市场成交总量达35.46亿份，同比下降14.72%；成交总额达156.432亿元，同比下降14.82%；近30日平均区间换手率0.62%，同比下降19.11% [31] 分板块表现 - 2025年第23周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.12%、+0.84%、+2.72%、+0.88%、+0.85%、+2.24%、+1.41%；一月涨跌幅分别为+4.05%、+0.17%、+5.37%、+1.92%、+5.21%、+3.96%、+7.67% [3][5][36] - 本周华泰江苏交控REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、中金安徽交控REIT涨幅靠前，华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明阳智能新能源REIT跌幅靠前 [54] 一级跟踪 - 2025年第23周，共有16只REITs基金等待上市，本周华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金、华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，发行市场活跃 [6][58][59] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [1][62][63]

市场表现 - 本周中证REITs全收益指数收于1107.26点，周度上涨1.58%；中证REITs（收盘）指数收于881.85点，周度上涨1.55%[1] - 我国基础设施公募REITs市场已上市66个项目，本周总市值收于2021亿元，首次突破2000亿元大关，环比上涨1.95%[1] - 本周REITs各资产板块均上涨，整体跑赢沪深300、债券板块、沪金和COMEX黄金，跑输中证500、中证1000、恒生科技和沪银[1] 二级市场 - 交通设施板块涨幅领先，本周涨幅3.35%；租赁住房年初至今涨幅达21%，本周表现一般[6] - 市场成交活跃度环比提升，日均成交额5.23亿元、日均成交量1.16亿份、日均换手率0.60%，环比分别上升10%、7%、0.04pct[12] - 消费、能源、租赁住房板块估值较高，园区基础设施、市政环保、交通基础设施和仓储物流估值表现分化[19] 一级市场 - 2025年以来已有8个项目上市，募集资金134亿元；截至6月6日，2025年内潜在发行项目12 - 15单左右，预计总发行规模200亿元以上[25] - 华夏北京保障房、国泰君安临港创新产业园扩募已通过审核，多只REITs处于不同扩募进度[30] 其他要闻 - 6月3日，信义能源与信义光能拟通过太阳能发电场基础设施REITs于中国上市，已递交申请材料至发改委[33] - 深圳龙岗区城投集团推进以智慧家园项目为底层资产申报发行公募REITs，力争2025年上市[33]

市场表现 - 2025年6月2 - 6日，中证REITs全收益指数收于1107.26点，周度上涨1.58%；中证REITs（收盘）指数收于881.85点，周度上涨1.55%[1] - 我国基础设施公募REITs市场已上市66个项目，本周总市值收于2021亿元，首次突破2000亿元大关，环比上涨1.95%[1] - 本周REITs各资产板块均上涨，整体跑赢沪深300、债券板块、沪金和COMEX黄金，跑输中证500、中证1000、恒生科技和沪银[1] 二级市场 - 交通设施板块涨幅领先，本周涨幅3.35%；租赁住房年初至今涨幅达21%，本周表现一般[6] - 市场成交活跃度环比提升，日均成交额5.23亿元、日均成交量1.16亿份、日均换手率0.60%，环比分别上升10%、7%、0.04pct[13] - 消费、能源、租赁住房板块估值较高，园区基础设施、市政环保、交通基础设施和仓储物流估值表现分化[22] 一级市场 - 2025年以来8个项目上市，募集资金134亿元；截至6月6日，2025年内潜在发行项目12 - 15单，预计总发行规模200亿元以上，市场总规模将突破2200亿元[28] - 华夏北京保障房、国泰君安临港创新产业园扩募已通过审核，多只REITs处于不同扩募审核阶段[34] 其他要闻 - 6月3日，信义能源与信义光能拟通过太阳能发电场基础设施REITs于中国上市，申请材料已递交至发改委[38] - 深圳龙岗区城投集团推进智慧家园项目（产业园区REIT）申报发行前期筹备工作，力争2025年上市[38]

政策支持与市场发展 - 上海市发改委发布《通知》推动基础设施REITs提质扩容，建立动态储备机制并聚焦优质资产，支持pre-REITs工具加强项目整合和运营提升 [1][2] - 优化项目审核推荐机制，对储备库优质项目开通"绿色通道"优先推荐至国家发改委，同步协助解决项目规划、产权转让等难点问题 [2] - 支持通过资产重组将暂不符合发行条件的项目注入已上市REITs平台，优化扩募审核流程，加快同一原始权益人扩募项目的评估效率 [3] 市场参与与案例进展 - 上海市出台"上海REITs20条"等专项政策，通过优化流程、设立资金、培育人才促进项目落地与创新 [4] - 国泰君安临港创新产业园REIT首次扩募获证监会批复，临港集团强调REITs对盘活资产和推动产业园区品牌建设的战略意义 [5] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT完成"城投宽庭徐汇社区"收购，成为上海市属国企首单R4地块并购盘活项目，构建"投融建管退"资本循环 [6] 市场规模与投资机会 - 截至2025年5月30日，国内基础设施公募REITs市场已有66只首发产品上市，募集1743.93亿元，4只扩募募集50.64亿元，总市值近2000亿元 [8] - 预计2025年末市场规模或达2200-2500亿元，若扩募加速可能突破2500亿元 [8] - 广谱利率下行和"资产荒"背景下，公募REITs配置价值凸显，可作为"固收+"策略增厚收益或高股息策略的优质补充 [8] 行业趋势与投资策略 - 常态化发行推动REITs覆盖资产子类型持续丰富，建议优先选择底层资产经营抗周期或"to C"行业赛道 [9] - 产业园区、仓储物流和消费基础设施等领域的运管团队通过招商策略调整和积极调改对冲行业下行压力 [9] - 择券逻辑建议自上而下优选行业beta，其次聚焦头部原始权益人和基金管理人以获取alpha [9]

Link REIT (0823.HK) Buy FY25 results inline - Signs of tenant sales improvement. Guide mild negative rental reversion. Potential M&A upside not priced in 0823.HK 12m Price Target: HK$48.00 Price: HK$40.90 Upside: 17.4% Link REIT reported its FY25 results at noon on May 27th, with headline net loss of -HK$8.9bn including -HK$15.8bn markdown in rental properties. Excluding these, its underlying profit grew +13% yoy to HK$7bn, inline with our expectation and Bloomberg consensus, bolstered by (1) +16% yoy highe ...

核心观点 - 市场观望，恒指料在23000至23500区间波动，港股短期整体审慎乐观，但全球贸易存在不确定性 [3][8] 海外市场重要指数表现 - 道琼斯工业指数收市42343.65，幅度1.78；标普500指数收市5921.54，幅度2.05；纳斯达克综合指数收市19199.16，幅度2.47；英国富时100指数收市8778.05，幅度0.69；德国DAX指数收市24226.49，幅度0.83；日经225指数收市37724.11，幅度0.51；台湾加权指数收市21336.54，幅度 -0.93 [2] 内地股市表现 - 上证指数收市3340.69，幅度 -0.18；深证成指收市10029.11，幅度 -0.61 [2] 香港股市表现 - 恒生指数收市23381.99，幅度0.43；国企指数收市8469.97，幅度0.38；红筹指数收市3964.33，幅度0.62；恒生科技指数收市5182.6，幅度0.48；AH股溢价指数收市132.38，幅度 -0.41；恒生期货（05月）收市23328，幅度0.21；恒生期货（06月）收市23221，幅度0.19 [2] 宏观&行业动态 - 内地首4个月规模以上工业企业利润总额2.12万亿元，按年增长1.4%，国有控股企业利润总额下降4.4%，股份制企业增长1.1%，外商及港澳台投资企业增长2.5%，私营企业增长4.3% [6] - 首4个月采矿业利润总额下降26.8%，制造业增长8.6%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.4%；规模以上工业企业营业收入增长3.2%，营业成本增长3.4%，营业收入利润率下降0.09个百分点 [6] - 瑞银投资银行香港策略师重申恒指今年24500点预测目标，对港股短期整体审慎乐观，支持因素有大量北水南下、盈利动力正面和新股上市，全球贸易有不确定性，港股估值接近历史均值 [8] 上市公司要闻 - 领展截至3月底止全年可分派总额70.25亿元，按年增长4.57%，每基金单位末期分派137.45仙，按年增3.68%，年内每基金单位分派272.34仙，升3.69% [10] - 领展收益142.23亿元，按年增长4.75%，物业收入净额106.19亿元，增长5.45%，投资物业组合估值2204.13亿元，按年减少6.6% [10] - 香港物业组合总收益及物业收入净额分别按年增长1.5%及2.8%，零售物业组合租用率97.8%，续租租金调整率 -2.2%；内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年增长29.7%及28.9%，零售物业组合租用率95.9%，租金调整率 -0.7% [11] - 美团联合百大餐饮、零售品牌，于今日至6月18日开启618大促销活动，发放618元券包，外卖发满减券，闪购打造商品低价，热门商品有额外优惠 [13]