杭州7月土拍市场概况 - 7月杭州累计出让8宗涉宅地块 成交总金额约102亿元 较上半年1160亿元显著回落但仍保持全国领先水平 [3][10] - 市场呈现分化特征：核心区优质地块溢价率最高达28.13% 非核心区普遍低溢价成交 如临平星桥地块仅1.16%溢价 [1][2][3] - 民营房企成为拿地主力 滨江集团独揽2宗 伟星房产等5家民企合计竞得6宗地块 [4][7][9] 重点地块成交详情 - **拱墅区石桥单元地块**：伟星房产以19.13亿元竞得 楼面价19627元/㎡ 溢价率28.13% 为7月溢价最高地块 [1][2] - **西湖区三墩单元地块**：华润置地联合体底价26.85亿元摘得 楼面价13092元/㎡ 属住宅品质提升试点项目 [1][2] - **余杭良渚东单元地块**：滨江集团经35轮竞价以15.30亿元拿下 楼面价17472元/㎡ 溢价率29.65%创当月新高 [8][9] 房企战略动向 - 滨江集团保持扩张态势 7月共耗资33.67亿元补充3宗地块储备 涵盖住宅及商服综合用地 [7][8][9] - 伟星房产深耕杭州市场 石桥地块系其2021年回归后第7个项目 强调"稳中求进"投资策略 [9] - 中德天诚建设集团作为新进房企 以2.73亿元竞得临平地块 楼面价11007元/㎡ 溢价10.07% [5][6] 市场趋势与政策影响 - 住宅品质提升试点扩围 要求层高≥3米 设置架空层及担架电梯 试点地块已增至3宗 [1][11] - 核心区低密地块溢价空间扩大 外围区域以刚需改善为主 "竞品质"规则或成常态化 [3][11] - 新盘供应量环比增30%但去化率降至41.6% 高端项目市场接受度待验证 [12][13]

百强房企销售业绩 - 1—7月百强房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1—6月扩大1.5个百分点 [1][2] - TOP10房企销售额均值为1010.3亿元，同比下降13.6%；TOP11—30房企均值256.3亿元，降幅15.2%；TOP31—50房企均值125.2亿元，降幅7.8%；TOP51—100房企均值60.0亿元，降幅13.5% [2] - 保利发展以1632亿元排名第一，绿城中国1368亿元第二，中海地产1319.5亿元第三 [1] - 1000亿元以上阵营房企5家，较去年同期减少1家，销售额均值1320.1亿元；500亿—1000亿元阵营6家，均值674.1亿元；300亿—500亿元阵营4家，减少1家，均值371.8亿元；100亿—300亿元阵营34家，均值161.8亿元 [2] - 7月单月百强房企销售额同比下降18.2%，建发、中国金茂、滨江集团、中建壹品等表现较强 [2] 房企业绩预告 - 沪深上市房企中62家发布2025年半年度业绩预告，17家预增或扭亏，11家首亏，28家续亏，6家预减 [3] - 亏损主因包括：房地产开发项目结算规模下降导致毛利率低位、新增资产减值计提、大宗资产及股权交易价格低于账面值、有息负债利息费用化金额增加、出险房企计提逾期罚息或资产处置损失 [3][4][5] 行业趋势 - 房地产市场仍处于波动调整阶段，城市分化延续，"好城市 好房子"存在结构性机会 [1]

多地支持多子女家庭购房政策 - 北京拟提高多子女家庭公积金贷款额度 并在公共租赁住房配租中给予优先照顾 未成年子女数量较多的家庭可享受户型选择优待 [2][3] - 湖南浏阳新政明确二孩及以上家庭购买新房时 已有住房套数认定核减一套 生育二孩三孩家庭公积金贷款额度分别提高20%和30% [2][6][7] - 中指研究院统计显示2023年以来全国约80地优化多子女家庭公积金政策 深圳贷款额度上限上浮比例从10%提升至50% [2] 北京住房支持政策细节 - 多子女家庭租赁备案房屋可突破月缴存额限制按实际租金提取公积金 祖父母与父母共同申请保障房可优先就近配租配售 [3] - 7月10日北京已出台政策允许公积金支付首付款同时申请贷款 正在研究制定"带押过户"贷款政策 [3] - 当前北京多子女家庭公积金贷款额度可上浮40万元 首套二套上限分别为160万元和100万元 预计后续将进一步上调额度 [4] 浏阳房地产新政要点 - 取消普通/非普通住宅分类 140㎡以下唯一住房契税减按1%征收 二套140㎡以上契税税率2% [6] - 2025年8-11月期间购房者可获60%契税补贴 青年人才（35岁以下本科）公积金贷款额度上限提高至1.5倍且不与账户余额挂钩 [6][7] - 2024-2025年实施"以旧换新"个税退税 新购住房金额≥原转让金额可全额退还出售住房所缴个税 [8] 政策影响分析 - 北京政策从购房贷款额度 租房成本 房源供给等多维度降低多子女家庭住房负担 [5] - 浏阳通过契税减免 套数认定放宽 公积金额度提升组合拳刺激改善型需求 [6][7] - 行业研究机构指出政策将有效释放多子女家庭住房需求 推动生育友好型社会建设 [4][5]

美股与港股市场表现 - 隔夜美股三大指数收跌，中概指数上涨0.66% [1] - 港股三大指数小幅低开，恒指跌0.12%，国指跌0.14%，恒生科技指数跌0.09% [1] 大型科技股表现 - 阿里巴巴涨近2%，快手涨1.3%，百度涨1%，腾讯小幅上涨 [1] - 小米、美团股价下跌 [1] 石油股与濠赌股走势 - 国际油价下跌导致石油股走低，中国石油化工跌超2% [1] - 濠赌股普跌，新濠国际发展跌近6% [1] 创新药与脑机概念股 - 创新药概念股部分下跌，百济神州、诺诚健华、三生制药、药明康德均有跌幅 [1] - 脑机概念股南京熊猫电子跌近5% [1] 上涨板块与个股 - 软件类股、直播概念股、内房股与物管股多数上涨 [1] - 东方甄选涨近3% [1]

据悉，大悦城地产以开发、经营和管理大悦城为品牌的城市综合体为主要业务方向，同时，开发、销 售、投资管理其他物业项目，拥有投资物业、物业开发、酒店运营、管理输出及其他服务四大业务板 块。 智通财经APP获悉，大悦城地产(00207)复牌高开48%，截至发稿，涨48.65%，报0.55港元，成交额 408.87万港元。 消息面上，大悦城地产公布，建议进行股份回购，每股现金0.62港元，较停牌前收报溢价67.57%，最高 现金代价约29.32亿港元。计划生效后，公司股份分别由控股股东大悦城控股集团与得茂拥有约96.13% 及3.87%，而股份将会从联交所除牌。 ...

公司复牌及股价表现 - 大悦城地产复牌后高开48%，截至发稿涨幅达48.65%，报0.55港元，成交额408.87万港元 [1] - 公司公布股份回购计划，每股现金0.62港元，较停牌前收盘价溢价67.57% [1] - 最高现金代价约29.32亿港元 [1] 股权结构变化 - 计划生效后，控股股东大悦城控股集团将持有约96.13%股份，得茂持有3.87% [1] - 公司股份将从联交所除牌 [1] 主营业务 - 公司以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向 [1] - 同时开发、销售、投资管理其他物业项目 [1] - 拥有四大业务板块：投资物业、物业开发、酒店运营、管理输出及其他服务 [1]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[5] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 7月新房销售迎季节性调整，百强房企单月和累计销售金额同比降幅走阔，市场动能不足，但政策落地节奏有望加快，一线城市及核心区域政策弹性或超预期[1] - 房地产市场活跃度整体回落，处于传统淡季，看好核心城市复苏节奏，推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商、分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REITs[4] 根据相关目录分别进行总结 新房销售情况 - 2025年7月，百强房企单月销售金额环比-38.1%，同比-23.2%，降幅较6月走阔0.5个百分点；1 - 7月累计销售金额同比-14.4%，降幅较1 - 6月走阔1.4个百分点[1] - 7月1 - 27日，44城新房/22城二手房的网签成交面积环比分别-34.4%/-28.2%，新房二手房成交面积环比均回落[4] 各梯队房企销售情况 - 2025年1 - 7月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达616、217、147、77、25亿元，同比+5.0%、-15.2%、-7.0%、-15.1%、-20.1%，其中TOP10门槛提升明显[2] - 百强房企单月销售金额中24家环比增长，较6月减少32家，28家同比增长，较6月减少1家[2] - 7月TOP3、TOP10、TOP11 - 20、TOP21 - 30、TOP31 - 50、TOP51 - 100单月销售金额同比-25.3%、-13.6%、-35.4%、-34.6%、-24.6%、-33.2%，增速较6月分别+2.1、+10.2、-36.5、-0.7、+7.0、-3.0个百分点[2] 头部房企情况 - 1 - 7月，TOP10房企销售额占TOP100房企的比重为52.8%，同比+0.4个百分点，头部房企集中度有所提升[3] - TOP50房企中有20家实现1 - 7月累计销售额同比正增长（较1 - 6月增加1家），其中陆家嘴、能建城发、鸿荣源、嘉里建设、上海建工的累计同比增速超50%[3] - 2025年1 - 7月合同销售金额超过千亿元的房企共5家，较去年同期减少1家，分别为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口[3] 重点推荐公司情况 A股开发 - 推荐城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口[4] 港股开发 - 推荐华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产[4] 物管公司 - 推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业[4] 港股REIT - 推荐领展房产基金[4] 重点推荐公司最新观点 - 城投控股2025H1预计归母净利润和扣非归母净利同比扭亏为盈，结算规模显著提升，待结算资源充沛，维持“买入”评级[11] - 城建发展预计25H1实现归母净利润同比扭亏，25年在业绩结转、销售改善等方面具备看点，维持“买入”评级[11] - 滨江集团25Q1营收和归母净利润同比高速增长，在杭州具备深耕优势，维持“买入”评级[11] - 新城控股25Q1净利恢复增长，商业运营稳健发展，开发业务减值影响逐步消减，维持“买入”评级[11] - 招商蛇口自去年四季度以来投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级[12] - 华润置地24年业绩平稳兑现，开发业务优势领先，经常性业务利润占比进一步提升，维持“买入”评级[12] - 中国海外发展24年业绩下滑，但核心优势未改，土储资源充裕优质，非开发业务渐入佳境，维持“买入”评级[12] - 建发国际集团24年业绩略低于预期，但已售未结资源结构优质，后续业绩有望企稳，维持“买入”评级[12] - 绿城中国今年以来拿地力度显著加大，销售金额同比、销售均价等均较2024年有所优化，维持“买入”评级[12] - 越秀地产24年盈利下滑，随行业筑底回稳，业绩有望逐步修复，维持“买入”评级[12] - 华润万象生活24年业绩较快增长，股东回报进一步加强，看好消费复苏对其经营的催化，维持“买入”评级[13] - 绿城服务24年业绩超出预期，“好房子”导向下，高品质服务品牌优势有望放大，维持“买入”评级[13] - 中海物业24年业绩略低于预期，通过退出部分低效项目和市拓聚焦强化高质量发展属性，维持“买入”评级[13] - 滨江服务24年业绩受税率波动一次性影响，作为“小而美”的品质服务物企代表，关联房企助力强化其在杭州市场的影响力，维持“买入”评级[13] - 招商积余25Q1业绩增速较高，全年在盈利能力、市拓、增值服务等方面具备看点，维持“买入”评级[13] - 保利物业24年业绩低于预期，但逆势实现市拓规模与质量齐升，充裕现金支撑股东回报进一步提升，维持“买入”评级[13] - 首次覆盖领展房产基金，给予“买入”评级，人民币升值等因素有望推动其估值修复[13]

这也就不难理解了，当年任正非还自嘲的说自己当初"真傻"，要是当初去搞房地产生意，肯定会更有钱。 可十年河东十年河西啊，现在的房子，连王健林都摇头，专家们有的甚至预测未来还可能"创历史新低"。 有没有可能？ 01.房子大跳水超预期 其实，大城市这一轮楼市调整，基本上是2021年开始，有些远郊城市比这还早。 那么具体跌了多少？ 原重庆市市长黄奇帆在一次峰会上说：总体上跌了40%-50%，有的地方小一些，有的地方空间更大。 当然，跌也是有原因的，除了政策层面的调控，更多还是市场自身的"自然调整"。 叠加人口红利消失，这一点从2022就开始了，连续多年人口负增长，而且老龄化加剧，出生人口持续下降， 再加上年轻人思维的转变，购房意愿不高， 02.专家预言：未来三年还有"历史新低"？ 98年房改以后，楼市经历了20多年的上涨，这期间也有调整，但从未有过像202一年这一轮， 总体调整幅度高达40%，前所未有！为啥调整这么狠？ 知名房地产专家、经济学家李稻葵教授的分析，未来三年房价跌破历史新低的可能性是非常大的。 另外，根据李稻葵教授的说法，未来的房价，尤其是一些城市的房价，可能会回到过去五到十年的低点，某些三四线城市将更低 ...

行业趋势 - 2025年1—7月TOP100企业拿地总额5783亿元 同比增长34 3% 相比上月增幅小幅增长1个百分点 [1] - 土地市场热度持续走高 同比数据不断上升 [1] 企业表现 - 拿地金额前十企业中8家为央国企 显示央国企仍占据主导地位 [1] - 部分民企如滨江集团(002244)拿地金额进入前十 邦泰集团 大华集团等进入前二十 [1]

房企销售业绩 - 1-7月百强房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1-6月扩大1.5个百分点 [1][4] - TOP10房企销售额均值1010.3亿元，同比下降13.6%；TOP11-30房企均值256.3亿元，降幅15.2%；TOP31-50房企均值125.2亿元，降幅7.8% [4] - 千亿以上阵营房企5家（同比减少1家），销售额均值1320.1亿元；500-1000亿阵营6家，均值674.1亿元；300-500亿阵营4家（减少1家），均值371.8亿元 [4] - 7月单月百强房企销售额同比下降18.2%，建发、中国金茂等房企表现强劲 [5] 房企排名格局 - 保利发展以1632亿元销售额居首，绿城中国1368亿元第二，中海地产1319.5亿元第三 [1] 半年度业绩预告 - 沪深上市房企中62家发布2025年半年度业绩预告，其中17家预增或扭亏，11家首亏，28家续亏，6家预减 [2][6] 业绩亏损原因 - 房地产开发项目结算规模下降，毛利率维持低位 [7] - 行业风险敞口升高导致新增资产减值计提 [8] - 大宗资产及股权交易价格低于账面值 [9] - 有息负债利息费用化金额增加 [10] - 出险房企存在逾期罚息、资产拍卖或破产清算损失 [11] 行业趋势判断 - 房地产市场仍处波动调整期，城市分化延续，"好城市+好房子"存在结构性机会 [3]