项目定位与特色 - 项目为四环内规模最大的城市更新商业体，定位为“公园+商业”形态，旨在融合城市空间与自然生态[1] - 项目注重文脉传承，保留双螺旋雕塑、古树、古庙等历史元素，实现在地文化与商业空间的有机融合，形成独特文化IP价值[11] - 项目不止是购物中心，更是一座生长在城市之上的生态公园，强调商业与自然共鸣、记忆与未来交汇的理念[15][16] 西区运营成果 - 西区引进102个品牌，其中40余家为首店，包括6家北京首店和15家海淀首店，例如Olé精品超市和胖妹面庄[3] - 西区自2025年5月开业以来，迅速登顶大众点评海淀区热门榜，并获得第四届城市更新最佳实践奖[3] - 周末不同的主题活动丰富了周边海淀居民的业余生活[5] 东区开业规划与业态 - 东区主体施工已完成，商户正进场装修，预计12月正式亮相[8][13] - 东区以打造国际潮流、高品质生活空间为主，零售板块引入Alexander Wang、MM6 Maison Margiela、lululemon京西旗舰店等京西首店，精准覆盖追求高品质生活的客群[10] - 餐饮业态引入chili's北京首店、The boots泥靴、GAGA京西旗舰店等，并包含B&C黄油与面包、shake shack海淀首店及霸王茶姬北京首家宠物友好店，打造“早C晚A”生活模式[10] - 生活配套领域引入西西弗书店等店铺，拓展理想生活边界，为消费者提供多元化社交空间[10]

行业背景与挑战 - 全国多地知名商圈面临严重内卷与生存空间压缩问题，例如北京三里屯某老牌商场部分楼层空置率超过30%，上海某社区购物中心因客流锐减宣布闭店 [1] - 珠海商业密集区域如前山立交面临多个大型商业项目同质化竞争的严峻挑战，商业供给过剩的讨论持续升温 [1] - 传统商业模式导致商户与商场关系疏离，形成客流少、营收降、涨价、客流更少的恶性循环 [3] - 多数商场延续品牌堆砌加餐饮娱乐的传统模式，从品牌组合到空间设计高度雷同，导致消费者体验单一 [4] 市场分化现象 - 珠海商圈呈现两极分化，部分业态传统、品牌老化的商场面临空置压力，而注重差异化定位和沉浸式体验的新项目展现出强劲吸引力 [4][5] - 成熟商业体如华发商都依然保持旺盛人气，周末停车场需排队等候，多家热门餐饮店一座难求 [4] - 新老项目分化加剧反映了消费市场的变革趋势，预示着商业地产发展新阶段的到来 [5] 非标商业的创新实践 - 非标商业以其独特的内容叙事和场景体验成为破局之道，打破传统购物中心标准化模式 [1] - 格力集团旗下新香洲格创悦里项目以开放式加泛体育主题的非标商业形态，打破传统商业边界，融合体育、生态与消费等多元场景 [1][7] - 项目将4.7万平方米的珠海市全民健身中心、2.8万平方米的体育商业街区与38.4万平方米的山体公园有机串联，构建无界的生活场域 [8] - 项目探索体育加主理人融合模式，让商业融入生活肌理，实现场景跟随热爱的布局 [8] 格力集团的战略布局 - 格力集团逆势押注非标商业，源于对商业本质的重新思考，旨在解决传统商场将商业空间与日常消费、休闲体验割裂开来的核心问题 [7] - 集团拥有文商旅投资运营板块的积累，包括高端酒店集群、商业综合体、生活配套及多元化业务矩阵，通过资源互通产生化学反应 [8] - 项目与商户建立品牌共创伙伴关系，而非简单租赁关系，开放格力全域资源如共享文旅IP流量、协助联合营销活动、打通会员体系 [9] 项目定位与市场机遇 - 新香洲格创悦里抓住珠海商业转型的关键——差异化与体验感，其体育加主题高度契合经港珠澳大桥入境的港澳单牌车超百万辆次客群对健康生活方式的追求 [9] - 项目周边34.65万常住人口构成稳定的消费基本盘 [9] - 业内分析指出，消费需求从买商品转向买体验，从功能满足转向情感共鸣，非标商业正在经历从卖货空间到城市精神容器的蜕变 [10] 行业转型启示 - 传统商业体的破局关键在于主动重构空间、用户与商户的关系，而非等待环境变好 [10] - 商业地产的新方向是与城市生活深度融合，超越单纯的买卖关系，成为连接人与人、人与城市的情感纽带 [10] - 只要能持续创造价值，即使在困难环境中也能找到生机 [10]

文章核心观点 - 长沙天心区凭借深厚历史文化底蕴和现代商业活力 正通过新增商业项目和优化区域格局 实现商业格局从“北有五一商圈”到“南有长株潭商圈”的升级 巩固其在长沙商业版图中的领先地位 [1][8] 新增商业项目 - 天心区有3个重点筹开项目 包括长沙永旺梦乐城省府店、龙湖长沙新姚天街与长沙碧湘楚巷 预计带来37.7万方商业增量 增量在长沙各行政区中排名第一 [2] - 长沙永旺梦乐城省府店计划打造集综合百货、超市、电影院、专卖店、餐饮、娱乐和文化教育于一体的大型商业综合体 是湖南第三座永旺梦乐城 [4] - 龙湖长沙新姚天街总体量约13万方 定位为城南品质生活目的地 融合型空间活力聚场 是集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体 [6] - 加上2026年即将开业的开福天街 龙湖在长沙的“天街矩阵”将达到5座 [7] 商业发展现状与基础 - 天心区已开业购物中心和百货有17个 商业存量达128.1万方 [1] - 天心区人均购物中心商业面积为1.15平米 位列长沙各行政区第五 远超全市0.89平米的平均水平 [2] - 北部的五一商圈汇聚黄兴南路步行街、太平街历史文化街区及多个商业体 形成丰富多维的商业矩阵 [10] - 南部的长株潭商圈聚焦区域消费 聚集了友阿奥特莱斯、环宇城、鑫远鑫悦汇等项目 是服务周边居民和承接长株潭消费联动的重要节点 [11] 商业发展历程 - 天心区商业发展历经四个阶段：起步阶段（2000-2004年）以黄兴南路步行街和早期百货为主 构建五一商圈雏形 [14] - 平稳发展阶段（2005-2010年）代表性项目为太平街历史文化街区和长沙芙蓉天虹 丰富了商业形态并融入人文属性 [15] - 快速发展阶段（2011–2017年）大型商业体集中落地 如友阿奥特莱斯、悦方IDMALL、海信广场、环宇城 实现规模与品质双提升 [16] - 多元化发展阶段（2017-2025年）新增多个小体量、主题化商业项目 如国金街、叮叮mall、云玺潮汇、油脂厂1936 市场表现分化 [17][18] 代表性项目运营案例 - 黄兴南路步行街日均客流量逾10万人次 周末达20万人次 节假日最高超60万人次 已成为湖南最大的二次元客流聚集地 [14] - 国金街作为湖南首个中心交通枢纽级地铁商业 实现年度超5000万客流量 日均13万+稳定客流 是“小体量大能量”的商业典范 [17] - 长沙油脂厂1936以工业遗存为特色 定位“艺文新秀场” 通过引进首店和IP展览 成功吸引数万人次打卡 成为文旅商融合的先锋案例 [18]

核心观点 - 苏州中心商场通过“首店、首发、首展”策略、跨城文旅联动及金融合作，成功提升消费能级，成为推动苏州建设国际消费中心城市的重要力量 [1][3][5][7][9][10][12][14] 商业运营与品牌策略 - 开业至今累计调新品牌超850家，占全场品牌数量的150%以上，其中首店占比超50%，30%为江苏乃至全国首店 [3] - 2025年调新品牌超100家，约60%为首进苏州，焕新品牌销售额增幅近100% [3] - 引入八个高能级首展，其中三丽鸥亚太首展线上曝光量突破7000万人次 [5] - 69家品牌业绩跻身全国前五或华东区域第一，占全场商户总数的13% [7][8] 财务与客流表现 - 2025年全年整体销售额预计达43亿元，客流预计超7300万人次 [7] - VIP/SVIP消费占比同比提升预计超34% [7] 区域联动与文旅融合 - 与无锡硕放机场集团达成战略合作，推出“境外游客有礼”并设立离境退税服务中心，优化国际化消费服务 [9] - 作为“金秋·三湖嘉年华”参与方，推广“浪漫金鸡湖”城市IP，2025年国庆假期前五天商场客流同比增长7.67%，金鸡湖景区接待游客同比增长3.05% [9] 金融合作与创新 - 与中国工商银行苏州分行合作发布联名信用卡，旨在打造精品消费场景，为城市消费升级注入“金融活水” [1][10]

项目现状与改造背景 - 亦庄创意生活广场已停滞运营一年有余，除山姆会员店外商户已基本全部撤离，项目处于建筑公司招标阶段，具体改造方向尚未明确[1][3] - 项目改造工程正式启动，投资额超11亿元，设计招标已结束，改造计划将保留山姆会员店现有区域，其余部分进行大规模拆除与功能重构[3] - 项目衰落原因包括产权混乱矛盾导致商户经营环境恶化，以及区域内大型综合体增加带来的同质化竞争，使其日均3万人次的接待量优势被削弱[6] 改造规划与设计细节 - 改造后总建筑面积达11.49万平方米，其中地上规模10.94万平方米，建筑限高45米，设计招标范围涵盖方案设计、施工图设计及专项深化设计[4] - 拆除范围主要集中在主楼的一二层（不含山姆区域）、三四层全部区域以及演播厅、电影院等设施，通过清除现有装饰面层和非必要设施实现空间重构[3][4] - 投资方选择将"不确定性面积"清零，换成可模块化拆分的"白盒"空间，为后续策展、沉浸、餐饮、亲子等体验业态提供弹性载体[9] 区域竞争格局与挑战 - 亦庄商圈聚集多个商业体，同质化竞争激烈，例如龙玥城引入超50%区域首店，龙湖北京亦庄天街引入300多个品牌且超半数为区域首店[7] - 亦庄作为高端制造业与科创企业集聚地，现有商业供给难以匹配升级诉求，年轻高知家庭成为主力客群，对品质生活和亲子教育需求强烈[1][9] - 消费需求发生变化，从"大宗囤货"变为"精小体验"，客群要求商业空间成为融合消费、社交、文化、休闲的第三空间[9][10] 未来定位与发展策略 - 专家建议项目改造后形成"山姆+体验式业态"独特组合，跳出传统零售竞争红海，打造会员制社交商业空间[8][10] - 亦庄商圈被列为九大次级商圈之一，未来可承载市级旗舰项目，项目若保持每年20%以上内容更新率，有潜力从社区级跃升为特色目的地[9] - 商圈将走向差异化共生竞争，大族广场强化时尚潮流标签，龙玥城侧重家庭消费，改造后项目依托山姆基础实现差异化价值竞争[10]

项目概况与定位 - 项目为北京远洋乐堤港商业综合体，位于北京城市副中心运河商务区，总建筑面积37万平方米，包含两栋LEED&WELL双金认证写字楼和10万平方米购物中心 [1] - 项目以文商旅融合创新模式运营，将商业地产空间运营与地域文化有机结合，致力于打造全新消费体验空间，助力北京国际消费中心城市建设 [1] - 作为远洋集团商业产品线中的旗舰品牌，乐堤港以“时尚、艺术、乐活”为内核，旨在打造多元消费场景，提供高品质一站式体验，并已在北京、天津、杭州等多个一二线城市落地 [12] 文化融合与艺术升华 - 项目根植大运河文化IP，将运河文化融入商业血脉，商场建筑以风帆为造型，与运河景观结合 [1] - 商场三层的“幕幕剧场”是北京市首批授牌的25家市级“演艺新空间”之一，也是北京城市副中心首个商业综合体演艺新空间，集剧场、书店、文创、展览、艺术教育为一体 [3] - “幕幕剧场”采用分时运营策略，周末主打亲子家庭，平日面向都市白领，夜晚变身为年轻人潮流据点，并定期上演亲子戏剧，举办戏剧节、艺术教育和工作坊 [3] - 拥有88年历史的“首都电影院”在项目内创新定义影院新空间，打造集电影放映、休闲体验、娱乐社交于一体的文化休闲场所，开设“飞行馆”和“光影馆”两大特色主题场馆 [7] - 首都电影院计划于2025年发布“新新剧场”品牌，将“首影·演艺”落地于本项目，打造独属于影院空间的演艺秀场 [7] 商业创新与业态布局 - 商场汇聚近50家副中心首店、旗舰店及升级形象店，吸引华为授权体验店Plus、蔚来中心NIO HOUSE、麻六记等知名品牌入驻，提升区域商业能级 [10] - 通州首家好特卖超级仓在乐堤港东区二层开业，营业面积近万平方米，打造仓储式、沉浸式“一站式宝藏折扣仓” [10] - 好特卖超级仓开业三天到店总人流量突破10万人次，展现出强劲的消费吸引力 [10] - 项目通过持续的消费场景创新，打破文化与商业的边界，成为北京城市副中心文商旅融合发展的标志性项目 [12]

总体受理情况 - 2025年10月全省市场监管12315机构共接收消费者投诉举报咨询26062件，同比减少5.25%，环比减少5.74% [1] - 其中投诉14768件，同比增加38.25%，占受理总量的56.66%；举报4771件，同比增加16.68%，占受理总量的18.31%；咨询6523件，同比减少48.78%，占受理总量的25.03% [1] - 投诉案件为消费者挽回经济损失492.27万元 [1] 地区分布情况 - 投诉量位居前三的市局为太原市（2420件）、临汾市（1865件）、运城市（1830件） [3] - 举报量位居前三的市局为太原市（1182件）、运城市（895件）、临汾市（683件） [3] - 全省投诉按时办结率为99.93%，举报按时核查率为98.40% [4] 投诉热点分析 - 商品类投诉9176件，占投诉总量的62.13%；服务类投诉5592件，占投诉总量的37.87% [5] - 商品类投诉排名前三的热点依次为食品类、服装鞋帽类、交通工具类 [5] - 服务类投诉排名前三的热点依次为餐饮和住宿服务类、教育培训服务类、美容美发洗浴服务类 [9] - 投诉量较大的问题主要有售后服务2850件、食品安全2649件、质量2175件、合同1480件，合计占比61.99% [7] - 被投诉较多的企业包括山西天美杉杉奥特莱斯购物广场有限公司、山西袋鼠先生商贸有限公司、山西青公教育咨询有限公司等 [7] 举报情况分析 - 举报问题排名前十位的分别为侵害消费者权益行为、广告违法行为、不正当竞争行为、食品安全违法行为等 [8] - 侵害消费者权益行为占举报问题首位，达959件，占举报量的20.10%，主要反映问题为对商品或者服务作引人误解的虚假宣传等 [10] - 被举报较多的企业有洪洞县阳妮纺织品坊、山西转型综合改革示范区学府产业园安泰荣服饰店、大同市嘉通浩盈茉莉花园物业管理有限公司 [10] 咨询情况 - 咨询问题中涉及市场监管系统的咨询124件、消费维权知识1296件，非市场监管系统咨询5103件 [11]

项目运营状况 - 武商梦时代出租率保持在95%以上 [2] - 南昌武商MALL出租率保持在97%左右 [2] - 两项目客流量均实现同比增长 [2] 公司管理层表述 - 公司表示武商梦时代与南昌武商MALL经营状况良好 [2]

文章核心观点 - 第十五届全运会由粤港澳三地联合举办，是历史上规模最大、赛期最长、承办城市最多的一届，预计将大力促进区域消费 [1] - 文章梳理了10余个有望承接全运会庞大客流的商场，这些商场隶属或紧邻全运会举办场馆，地理位置优越，业态齐全 [1] 深圳深业上城 - 临近深圳市体育中心，年客流超4000万，是“公园商业生态”标杆和城市级文商旅名片 [2][4] - 以“缝合城市”为核心理念，打造1.2公里绿色空中长廊连接笔架山和莲花山公园，两座公园年接待访客超2000万人次 [4] - 年接待大湾区客流超1000万人次，港客消费占比达30%，通过“三通工程”打造跨境“微度假一条龙”服务闭环 [4] - 构建“自然体验、首店经济、场景消费”业态体系，汇聚超350家品牌，首店占比超30% [5][6] - 年均举办近300场活动，包括斯巴达勇士赛等，2025年7-10月将围绕全运会开展运动季系列活动 [6][7] 深圳大运天地 - 临近深圳大运中心（全运分会场），是“公园式商业综合体”，定位“多元复合型体娱趣活超级地标” [8] - 开业首月客流量超400万人次，平日日均客流6.5万人次，周末日均12万人次，2025年上半年日均客流同比2024年下半年增长近20% [10] - 聚集近200个优质品牌，首店及定制概念店占比超60%，运动业态强势，堪称全领域运动品牌集合体 [11] - 通过创意事件“造节”，如“湖边坐坐.大家生活节”打造“8天10+场水上活动”，形成独特场域魅力与聚客效应 [12] 深圳前海壹方城 - 临近深圳宝安体育中心，国庆中秋黄金周销售额突破亿元，客流量巨大 [15][17] - 品牌组合侧重“轻奢+设计师品牌+本土创新品牌”，形成“高端有标杆、大众有选择、小众有惊喜”的矩阵 [17] - 空间设计转型“兴趣社交能量场”，打造二次元主题岛“捣谷岛谷”和“都市绿洲漫游地”主题街区星辰街 [17] - 国庆中秋假期举办活动人流量达103万人次，近期举办“花屿生息”装置艺术展华南首展 [18] 深圳欢乐港湾 - 临近全运会闭幕式举办地深圳宝安区欢乐剧场，是“国家4A级旅游景区”，总占地约38万㎡ [20] - 商业街区集结超130家品牌，餐饮占比过半，新奇业态占比超20%，引进多家深圳首店 [22] - 拥有“湾区之光”摩天轮、“湾区之声”艺术中心等地标，全运会期间将利用沿海骑行绿道打造“体育+文旅”体验 [22][23] 深圳新体汇ALIVAL - 隶属深圳市体育中心，是体育主题商业综合体，商业面积3.77万平方米，规划超100个商户 [24][26] - 规划“体育+商业”业态，包括室内运动公园、运动装备集合店等，已引入50余家品牌 [26] - 与腾讯联合开发会员积分系统，推出运动能量值概念，鼓励会员通过运动获得福利 [27] UpperLink深圳之脉 - 是黄木岗枢纽商业项目，为前往深圳市体育中心观赛的必经之路，黄木岗地铁站日均客流超5万人次 [28] - 划分三大主题区：东区活力场（运动零售）、西区生活舱（便捷餐饮）、南区疗愈所（品质服务） [28][29] - 项目将定期举办创意市集、艺术展等活动，成为市民“观赛+消费+休闲”的新选择 [29] 广州白云五号T5 MALL - 临近广州体育馆，总建面15万平方米，于2025年5月启动系统性升级以迎接全运会 [32] - 空间改造保留指挥塔、登机廊桥等工业遗存，围绕航空主题规划三大功能空间 [34] - 聚焦年轻家庭与潮流客群，采用垂直分层布局，未来计划将餐饮占比提升至40% [35] 广州ing square（未来印） - 临近广东奥林匹克体育中心，是集多种功能的地标型产城融合综合体，总建面约22万㎡ [36] - 商业中心包括4大主题区，已落位多家首店，运营定位为“主理人的主理人” [38] - 为预热全运会，曾开展“大家好运会”城市运动嘉年华，集结30余家品牌 [38] 中国铁建·南沙环宇城 - 临近广州南沙体育中心，商业面积超10万㎡，定位一站式精致消费体验目的地 [39][41] - 引进多家区域首店主力店及餐饮品牌，儿童亲子与潮流运动业态丰富 [41] - 打造“海浪公园”、“海心花园”等多功能沉浸式商业场景，兼具网红打卡与实用功能 [42][43] 惠州华贸天地 - 临近惠州体育馆，年均50+场文体活动带来直接客流，是惠州首店经济制高点 [44][46] - 累计引入超450家惠州首店，2024年完成162家品牌焕新，其中首店品牌121家 [46] - 2024年累计打造350+场营销事件，通过空间重构打造青年聚集地和文化策源地 [48][49] 澳门大运河购物中心 - 临近全运会乒乓球赛举办地澳门银河综艺馆，是澳门最大的室内购物中心，面积达96.8万平方呎 [50][52] - 以意大利威尼斯水乡为蓝本，内含3条室内运河，云集超350家国际品牌 [52][53] - 所在度假村集博彩、会展、酒店、表演、购物于一体，可提供全方位度假体验 [53]

行业趋势：商业项目与连锁品牌加速下沉县域市场 - 县域市场正经历深刻变革，购物中心与连锁品牌加速涌入县级城市[1] - 商业下沉浪潮从新茶饮、餐饮等高频率消费领域延伸至商业综合体与大型商超赛道[1] - 抢占下沉市场已成为商业界的共识性战略[1] - 包括镇区和乡村的县乡市场规模占社会消费品零售总额比重为38.8%，占比较1—8月份提高0.1个百分点[5] 具体项目案例：固始新玥荟购物中心 - 固始新玥荟购物中心A馆于11月5日举办招商发布会，预计明年5月1日正式开业[2] - A馆商业体量4万㎡，共5层，采用"盒子+街区"设计，计划引入超200家品牌[4] - 项目为存量商业体改造升级，前身为信合购物广场，将与新建B馆及在营C馆共同构成20万㎡大型商业综合体[4] - 项目定位为固始首席精品时尚文化购物中心，旨在填补城北区域大型商业空白[4] - 项目引入新操盘方上海嗒应商业管理有限公司[4] 县域市场消费潜力支撑 - 固始县今年1月至8月社会消费品零售总额127.58亿元，同比增长6.5%，总量、增速分别居全市第1、第3位[4] - 固始县人口180余万，是河南省第一人口大县，项目5公里内常住人口约45万，周边有教育、金融、科技中心[4] - 一、二线城市商业日渐饱和，县域市场仍有较大发展空间，存在结构性增长机会[7] 其他商业项目下沉布局 - 武商集团在湖北黄冈黄梅县落地黄冈黄梅武商广场，西亚和美在河南信阳商城县布局点美广场[6] - 新城控股与沛县人民政府就吾悦广场项目签约，光大地产在广西钦州灵山县落地灵山光大商业广场[6] - 珠海万达商管在四川宜宾高县布局万达广场[6] 连锁品牌县域市场拓展 - 星巴克截至2025财年末共进入中国1091个县级市场[6] - 山姆会员商店于10月开出全国第3家县市级门店张家港店[6] - 沪上阿姨于2024年3月推出"茶瀑布"品牌，产品价格2至12元，主打低价产品布局下沉市场[6] - 希尔顿、万豪、洲际、温德姆等国际酒店品牌纷纷发力县域市场[6] 政策支持与发展建议 - 国家及地方政府出台多项政策推动县域商业体系建设，如《关于加快推动县域商业体系建设促进农村消费的意见》《县域商业三年行动计划（2023—2025年）》[6] - 布局县域市场需注意因地制宜，制定符合本地消费需求的差异化策略[7]