战略合作与基金成立 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，将共同成立一只专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚聚会体验中心 [2] - 此项合作将在获得中国相关主管部门批准后正式生效 [2] - 在新合作模式下，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并独家管理和运营所有聚会体验中心 [2] 合作背景与各方角色 - 英格卡购物中心自2009年进入中国以来，已自主打造和运营10座聚会体验中心和3个荟聚办公项目，累计投资超过270亿元人民币 [2] - 高和资本成立于2009年10月，是国内领先的商业地产私募股权基金和不动产证券化的开拓者，在商业不动产领域总投资约500亿元人民币，推动完成约260亿元人民币的不动产证券化产品备案 [3] - 高和资本表示，欣赏英格卡购物中心在产品创新和运营领域的实力，认为其成功印证了管理能力，并确信国际经验与本土创新融合将引领中国购物中心未来发展 [3] 资产与业务动态 - 作为交易的一部分，宜家中国现有无锡商场物业资产将改造为无锡荟聚全新的租赁空间，同时宜家中国将在无锡荟聚内开设并运营一家新门店 [2] - 2024年，西安荟聚与上海荟聚综合体相继开业，其中上海荟聚综合体总投资超过80亿元人民币，是英格卡购物中心全球迄今单体投资金额最大的项目 [2] 合作意义与展望 - 战略合作有助于英格卡购物中心充分发挥运营专长，确保业务稳定延续及与本地社区的联结，并为英格卡集团未来的增长和合作开辟新机 [2]

核心交易与战略 - 恒隆地产与上海九百（集团）有限公司签约，以20年营运租赁形式经营上海南京西路1038号商业运营项目[1] - 该项目将为恒隆在南京西路的项目增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其总建筑面积扩大约44%至约31.2万平方米[1] - 此举是“恒隆V.3”策略落地的最新里程碑，旨在通过高资本效益的投资及资产优化巩固核心市场领导地位[1] 项目定位与规划 - 项目位于南京西路黄金地段，前身为梅龙镇广场，与上海恒隆广场所在片区共同构成沪上知名零售及生活时尚中心[1] - 项目将被升级为涵盖零售、酒店及办公空间的充满活力的综合商业地标[1] - 项目聚焦追求高品质体验的新一代消费群体，致力于打造融合文化底蕴与前沿潮流的新社交枢纽，汇聚全球领先时尚品牌与新兴消费力量[1] 管理层观点与战略协同 - 公司行政总裁表示将通过精心策划的卓越消费体验践行“以客为尊”的承诺[2] - 公司将通过更丰富多元的业态组合，强化其内地投资组合的协同效应，吸引更广泛的客群[2] - 此举旨在持续巩固该区域作为国际生活时尚枢纽的地位[2]

项目签约与投资概况 - 恒隆地产与上海九百集团签约，获得上海南京西路1038号商业运营项目（梅龙镇广场）20年营运租赁经营权 [1] - 项目总投资将超过20亿元人民币，其中恒隆方面将投入不低于5亿元人民币用于酒店、商场及办公区域的装修 [1] - 项目将为恒隆在南京西路的物业组合增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其整体物业组合扩大约44%至约31.23万平方米 [1] 项目规划与定位 - 项目将被打造为集零售、酒店及办公于一体的综合商业地标 [3] - 商业部分计划于2027年初开业，办公与酒店部分计划于2028年5月前启用 [3] - 酒店部分将引入一家总面积不低于1.8万平方米的国际顶尖品牌奢华酒店，这是该项目首次引入奢华酒店 [3] - 项目前身梅龙镇广场于1997年开业，是首个将“购物中心”概念引入上海的商业项目，拥有深厚历史底蕴 [3] - 项目改造引入酒店，被认为是对周边早年业态（如原大华饭店）及海派文化的一次再现 [3] 战略意义与市场影响 - 此次合作是对静安区打造“南京西路高端服务引领发展轴”战略规划的积极响应 [3] - 合作方计划共同探索文商旅融合新范式，在文化体验、消费场景创新、国际高端品牌引进等方面发力，以提升南京西路商圈的全球影响力 [4] - 恒隆旗下的上海恒隆广场此前受制于约5.37万平方米的小体量，发展受限 [4] - 此次升级后，恒隆在南京西路的整体商业面积将扩大至约12万平方米，可容纳的品牌和业态空间大幅扩充，有助于在激烈竞争中争取更多筹码 [4] 公司发展战略 - 此次项目是恒隆“恒隆V.3”策略落地的又一动作 [4] - 在V.3策略下，公司侧重在已建成项目周边，以高资本效益的方式挑选再投资项目，以扩大原有项目规模、可见度及可达性，巩固核心市场 [5] - 在官宣梅龙镇广场项目前三天，恒隆还公布了无锡的扩建项目，通过长期租约获得无锡市中心一个地标性商业项目（前身为无锡新世界百货）的经营权 [5] - 无锡新世界改造完成后，将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米的商业空间，令其总零售面积扩大38%至约16.9万平方米 [5]

产品发行概况 - 全国首单由民营地产上市公司成功发行的持有型不动产资产支持证券（机构间REITs）成功设立，发行规模为6.16亿元人民币 [2] - 该产品为全市场首单消费类机构间REITs，拓宽了机构间REITs的资产范围 [4] - 产品通过市场化询价实现精准定价，成功引入了保险、银行理财、券商、信托等多元化机构投资者 [7] 底层资产与运营情况 - 基础资产为位于上海市青浦新城核心区域的青浦吾悦广场，建筑面积超过12万平方米，涵盖多种业态，地理位置优越，经营情况稳定 [3] - 基础资产由吾悦商管运营，近年来始终保持出租率、销售额等运营指标的稳健增长 [3] - 截至2024年末，全国范围内已布局吾悦广场200座，其中已开业173座，运营机构在商业物业的定位、设计、招商及管理方面经验丰富 [3] - 底层资产现金流稳定，具备抗周期特性，是开展机构间REITs的优质资产大类 [6] 产品结构与机制创新 - 产品设置了扩募机制，并预留了与公募REITs对接的路径，为构建商业地产“投融管退”业务闭环创造了条件 [4] - 在激励约束机制上，创新设置了“基准收益+超额收益”的分配机制，运营管理费与运营业绩直接挂钩，深度激发了运营管理机构的积极性 [8] - 建立了多层次信息披露制度，按季度披露出租率、租金单价、租金收缴率及运营净收入等关键指标，确保信息披露及时有效 [8] - 全面践行监管倡导的“六大机制”建设，涵盖信息披露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等关键机制 [7] 战略意义与行业影响 - 该产品的发行是房地产企业从“地产开发销售”向“资产运营”进行战略转型的实践，有效盘活了存量商业资产，优化了资产负债结构 [5] - 为持有消费类基础资产的存量企业资产盘活开创了新的权益融资渠道，是落实金融服务实体经济、支持提振和扩大消费的重要实践 [4] - 项目为商业地产“投融管退”构建了全周期管理的新范式，为企业未来新一轮的战略拓展注入动力 [5] - 全国范围内136个城市的200座吾悦广场，为产品的后续扩募提供了充足的优质资产储备，部分优质资产的扩募工作已准备就绪 [8] 市场环境与投资价值 - 我国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈，借助REITs进行有效盘活是实现“投融管退”良性循环的重要课题 [3] - 核心城市核心区域的优质商业资产出租率、租金水平等经营指标表现较为稳健，现金流回报稳定，在当前利率整体下行的市场环境下具有较强的配置价值 [6] - 该类产品为投资者提供了兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化投资组合 [6] - 机构间REITs能够通过市场化价格机制，有效激发运管活力、提升资产质量，促进商业不动产市场的良性竞争 [6] 监管导向与市场建设 - 上交所积极开展分类监管，扶优限劣，支持诚实守信、努力提升项目运营质效的参与方，旨在培育一批投资者信任的标杆项目，形成“好项目有好待遇”的市场生态 [7] - 上交所将坚守安全底线，严把项目入口关，确保底层资产真实可靠、信息披露准确完整、资产预期回报稳定合理 [9] - 同时尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现 [9] - 下一步将以优质商业不动产先行稳步开展试点，鼓励运营管理能力强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，共同推动REITs市场高质量发展 [10]

文章核心观点 - 龙湖商业在长三角地区对其持有的“天街”系列商业综合体进行系统性、多维度的升级改造，旨在通过前沿设计、技术创新与内容重塑，将传统购物空间转变为注重自然体验、情感连接与社交目的地的“新场域”，以应对线上消费冲击并重新吸引客群，特别是年轻消费者 [1][13][26] 城市级地标整体焕新：苏州狮山天街 - 苏州狮山天街于2025年完成核心改造，将5-6楼原封闭冰场区域改造为名为“山谷”的自然主义主题街区，这是对商业本质的重新审视，旨在通过体验升级赢回年轻人 [3] - 改造的关键工程包括“开天窗”：拆除原有吊顶，打开一个9米宽、45米长的巨大采光顶，引入自然光，并采用四层玻璃的双中空夹胶玻璃平衡采光与节能，同时在非采光区加强保温，并在结构上进行了精密计算与加固以确保安全 [5][7] - 设计团队通过全国“号苗行动”精选八棵主景树作为“森林骨骼”，并精细组装以复现自然生长感，结合洞石墙面、木质细节与弧形卡座等材质与形态，营造出“可呼吸的叙事感”和令人放松的自然角落 [9][10] - 改造后的5-6楼成功引入19家特色品牌，其中超过70%（即超过13家）为首店，形成“首店引力场”，且众多品牌为“山谷”量身定制专属店型，使其成为空间叙事的共同叙述者，强化了沉浸式体验 [10] - 狮山天街的焕新是系统性的，早在2024年年初其B1层“山下”街区已率先改造亮相，“山下”街区以“山野绿色”为概念，打造约4800平方米的半开放式空间，引入40余家本土年轻力品牌，开街两天吸引客流超30万人次，成为苏州夜生活标志性空间之一 [10][12] - “山下”与“山谷”共同构成“山系列”主题空间，分别聚焦城市烟火/在地文化与空中自然乌托邦，形成立体化消费动线，让客群在场景节奏变化中体验 [12] 系统化改造实践：上海多座天街的差异化升级 - 龙湖在上海的商业“爆改”已进入系统化落地阶段，各天街项目根据自身禀赋孵化独特的“新场域” [13] - **龙湖闵行天街**：改造核心是打通内外街，强化“情绪场”，具体措施包括拓宽外街步行道、增设小木屋休憩节点与露天外摆区，将其转变为“轻社交广场”，并成功引入OUI ELLEN首家全新形象店、niche notes区域首店、囧小象上海首店等品牌 [13] - 闵行天街同时改造B1层，通过在全吊顶设置晴空灯系统模拟自然天光，将“露天步行街”体验引入地下，并通过打通B1至1楼的东西向通道激活冷区客流，以盒马替代原有超市，并引入25个新品牌，以“OPEN GARDEN洵味市集”概念营造沉浸式场景 [15][16] - **龙湖华泾天街**：改造实现了从“大卖场”到精品生活场的重构，核心动作是用奥乐齐（ALDI）精品超市与开放式美食社交空间取代原传统超市区域，商业逻辑从基本采购转向为追求品质与效率的客群提供精品商品与场景化社交 [16] - 华泾天街改造前瞻性地根据在建地铁23号线与19号线接驳需求优化场内动线，以确保未来与轨道交通无缝连接，锁定长效人流 [18] - 为实现“CITY NEST HAPPY CIRCLE”意境，龙湖与老乡鸡、一点点、欢囍花生等品牌进行高难度“定制化”协同，这些品牌突破原有视觉体系，专门打造了温暖的木纹色定制形象店，使品牌商业价值与空间情感价值深度绑定 [18] - **龙湖宝山天街**：改造精准聚焦激活外街区“社交价值”，通过引入一系列灵活、精致的“小盒子”商业模块，结合外摆区与绿植融合设计，将功能单一的外广场转变为富有活力的社交休闲目的地 [20] - 宝山天街围绕年轻客群需求，引入了MANNER、爷爷不泡茶、宝珠奶酪等都市流量品牌，以及宝山首店NICHE NOTES（时尚香氛）等特色零售，辅以米陀饭团、另茶等轻餐，构建层次丰富的品牌组合，当前阶段以轻量形式快速激活空间，为未来深化场景打下基础 [22] 改造模式总结与成效 - 龙湖的商业改造始于2023年7月的上海虹桥天街，至今已形成系统化实践，进化方式变为“消费业态升级”和“空间场景革新”互为驱动的自然循环 [24] - 在常州，龙湖龙城天街尝试用短短69天完成一次天街轻量化改造，在客流和租金方面均获得了立竿见影的显性反馈 [26] - 公司的系列改造实践，无论是整体调改、局部造景还是轻量优化，其核心指向始终是聚焦于人，持续创造有温度、可共鸣的空间价值，以应对消费破局的课题 [26][28]

项目签约与背景 - 恒隆地产与九百集团完成签约，正式获得上海南京西路1038号项目（原梅龙镇广场）的运营权，运营形式为营运租赁，期限为20年 [1] - 该项目原由伊势丹百货运营，因其租约到期于2024年年中退出，此后项目经历了近两年的寻租过程 [1] - 九百集团选择恒隆地产合作，是看重其在商业地产经营和商业管理方面的丰富经验，合作旨在推进项目并重塑南京西路地区的商业生态 [1] 项目规模与战略意义 - 南京西路1038号项目将为恒隆地产在南京西路商圈增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其在该区域的规模较此前扩大约44% [2] - 该项目与恒隆地产持有的上海恒隆广场及中信泰富广场相邻，三者曾并称为“梅恒泰”，是南京西路中段的金三角 [1] - 恒隆地产认为，从上海恒隆广场至南京西路1038号的片区是南京西路“核心中的核心”，也是上海首屈一指的零售及生活时尚中心 [4] 项目规划与定位 - 根据规划，南京西路1038号项目将升级为涵盖零售、酒店及办公空间的综合商业地标，目标是成为时尚朝圣地 [4] - 项目内规划的酒店定位为超五星级，旨在成为南京西路地区的新地标式酒店 [4] - 恒隆地产表示，上海恒隆广场与南京西路1038号项目未来将各有特色，共同为南京西路贡献完整的商业生态圈，满足聚会、用餐等不同需求 [5] 区域商业发展与目标 - 静安区商务委员会数据显示，2025年1-10月，静安区社会消费品零售总额增速超过12%，其中南京西路商圈贡献明显 [5] - 静安区正全力打造南京西路商业生态，从西段静安寺商圈到东段兴业太古汇和张园，已实现每一段都有商业亮点 [5] - 在“十四五”收官前（2025年底前），南京西路打造“千亿商圈”的目标已无悬念，目前正朝打造世界级商圈的目标进发 [5] - 路易威登全球首座航海主题地标“路易号”于2025年6月25日在兴业太古汇开业，提升了社交媒体热度 [5] - 由太古地产主导的张园东区预计2026年底竣工，未来将与兴业太古汇共同构建“南京西路文化商业走廊” [5] 项目改造与协同效应 - 南京西路1038号项目正在进行总投资22亿元人民币的改建，由九百集团主导实施幕墙更新、室内装修、结构加固等综合改造 [6] - 改造旨在通过空间重塑，全面提升区域商业能级与城市界面品质，推动商圈迭代升级 [6] - 该项目将与上海恒隆广场的一期、二期和三期项目形成统一街区，带动整个街区功能能级的提升 [6] - 上海恒隆广场三期项目已于2025年开启建设，将增加商业建筑面积约3080平方米，计划于2026年第三季度开业 [6] 恒隆广场运营表现 - 2025年上半年，上海恒隆广场实现租赁收入约8.22亿港元，与去年同期持平 [6] - 该收入占恒隆地产在中国内地所有商场租赁收入的近三分之一，是集团内少数实现收入稳定的高端项目 [6]

公司近期动态 - 公司于2025年12月12日以通讯表决方式召开了第九届董事会第十九次会议 [1] - 会议审议了《关于召开公司2025年第二次临时股东大会的议案》等文件 [1] 公司业务与财务概况 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：物业租赁及管理占比87.41%，酒店经营占比12.59% [1] - 截至新闻发稿时，公司总市值为189亿元 [1]

合作主体与性质 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，拟共同设立一支专项不动产基金 [2] - 该基金将用于持有并运营无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚三座聚会体验中心 [2] 交易状态与安排 - 该交易尚待中国相关主管部门批准后方可生效 [2] - 合作完成后，英格卡购物中心仍将保留荟聚品牌所有权，并继续独家负责所有荟聚项目的管理与运营 [2] 具体资产与运营调整 - 专项基金将持有的资产为无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚三座聚会体验中心 [2] - 宜家中国将在无锡荟聚内新增一家门店 [2] - 原宜家无锡商场物业将纳入交易范围，改造为无锡荟聚的租赁面积，以进一步扩充项目商业空间 [2]

战略合作与资产优化 - 英格卡购物中心与本土资产管理机构高和资本达成战略合作，共同成立专项不动产基金，共同持有无锡、北京和武汉的三座“荟聚”聚会体验中心 [1] - 此举明确了此前市场关于“打包出售”的传闻，并非退出，而是通过优化资产结构释放资金用于再投资，以实现可持续增长 [1] - 公司保留了“荟聚”品牌的完全所有权和所有项目的独家运营管理权 [1] - 自2009年进入中国市场以来，公司已累计投资超过270亿元人民币，自主打造和运营了十座“荟聚”及三个办公项目 [3] - 2024年开业的上海荟聚综合体总投资超过80亿元，是公司全球范围内单体投资金额最大的项目 [3] 运营模式与消费者服务 - 公司商业模式核心正从“空间租赁”向“美好时光创造”转型，致力于成为集购物、社交、文化属性的“生活目的地” [6] - 租户组合采用“首店引流+在地赋能”策略，2025财年全国荟聚成功引进近220家城市/区域首店，占新店总数的三分之一 [7] - 上海荟聚在过去一年引入了超过300家租户，其中71%为新概念店 [7] - 公司通过文化体验、可持续倡导和社区联结三大维度创新体验活动，过去十年在全国累计举办超4000场活动，覆盖超50万人次 [8][9] - 空间功能持续升维，注重“功能复合”与“生态友好”，并融合商业与办公生态，构建多元一体的城市聚会综合体 [9] 市场表现与行业认可 - 2025财年（2024年9月1日至2025年8月31日），公司在中国市场访客量达1.4亿人次，同比增长5% [12] - 2025财年整体出租率稳定在97%的高位，会员人数近700万 [12] - 上海荟聚综合体荣获2025年全球零售商地产峰会大奖“最佳新开业项目”，西安荟聚此前亦获此殊荣 [13] - 西安荟聚获得ICSC award银奖，表明其专业性和出色表现获得了全球行业认可 [13] - 通过精准的业态配比和空间运营，公司助力商户销售额提升，例如上海荟聚的新店成为打卡地，带动周边客流 [12]

核心交易与合作 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，共同成立专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚体验中心[2] - 交易涉及现有物业资产改造，宜家中国将在无锡荟聚内开设并运营一家新门店，现有物业将改造为全新租赁空间[2] - 合作方高和资本是商业地产领域的成熟机构，截至新闻发布时，其在商业不动产领域总投资约550亿元，并完成不动产证券化产品约260亿元[3] 战略背景与行业趋势 - 全球零售行业正积极通过资产转型和渠道优化应对经济不确定性及消费趋势变迁，英格卡集团旗下业务也置身其中进行革新[3] - 中国经济经历结构性改变，房地产业奔腾发展的年代过去，企业需调整增长预期并改变业务，跨国企业需重新适应中国市场[4] - 国际品牌如星巴克、汉堡王通过股权变更探索在华运营新路径，转向更灵活、更本地化的合作模式，例如汉堡王计划与CPE源峰合作将中国门店从约1250家拓展至2035年4000家以上[4] - 百胜中国自2016年引入春华资本与蚂蚁集团后稳步扩张，2025年前三季度肯德基净增门店近千家[4] 合作预期收益 - 合作有望实现三方共赢：高和资本凭借三座荟聚购物中心的优势地位实现乐观投资回报；英格卡购物中心释放资金并专注于运营专长；宜家释放资金并以更灵活方式通过面积优化但连接更紧密的新店为消费者提供体验[5] 宜家在华发展历程与战略演变 - 宜家自1998年进入中国大陆市场，其发展紧随着中国经济演变，从“现付自提”模式转型为全渠道零售商[6] - 目前宜家通过41个线下顾客触点、3个自有数字化渠道及2家电商平台旗舰店覆盖中国超10亿消费者[6] - 近年来宜家战略重心从“开大店、广覆盖”的规模驱动，明确转向“精准布局、提升效能”的方式[8] - 近2年内，宜家在关闭贵阳传统店和上海杨浦、静安店的同时，新开了5家不同规模的门店并改造上海徐汇商场[8] 中国市场环境与消费趋势 - 中国消费市场呈现“理性升级”与“需求重构”两条主线并行，消费者品牌惯性和忠诚度被预算硬约束稀释[7] - 零售渠道正走向社区化与小店化，城镇化率提升、老龄化加深、家庭规模缩小等因素共同催生“近距离消费”旺盛需求[7] - 线上消费成为常态，家居品类线上渗透率持续深化，为品牌指明深化线上体验、灵活应对市场的方向[7] - 麦肯锡全球研究院预计，到2030年中国高收入城市数量将增至93座，覆盖44%的人口（约6亿人），超过欧盟整体人口规模（4.5亿人），为家居消费市场提供巨大想象空间[10] 宜家未来战略与投资 - 宜家中国在2026财年启动会上提出全新本土化品牌定位“家，给生活更多”，并宣布将持续投资于品牌、价格、数字化、供应链与可持续发展等关键领域[10] - 为离消费者更近，宜家未来将重点发力三个方面：积极探索小型门店、持续优化现有商场、不断丰富数字触点，并继续在北京和深圳探索拓展更多小型门店形态[11] - 公司将加速自动化与数字化在物流配送网络的融合，在全国推广自动化叉车和AI应用等创新解决方案，并与京东深入合作满足即时零售需求[11] - 宜家预计于2026财年投资1.6亿元人民币，带来超过150款更低价格产品，其中70%的价格投资集中在最受消费者喜爱的产品上[11]