小米YU7市场表现 - 小米YU7售价25.35万元起步，3分钟内大定突破20万台，1小时大定达28.9万台[3] - 小米港股股价创历史新高，达61港元，市值飙升至1.54万亿港元[5] - 2025年5月小米汽车单月交付超2.8万台，稳居新能源赛道前列[5] 产品竞争力分析 - 小米YU7部分零件品质与奔驰同级，在价位段具备超强竞争力[5] - 产品力帮助小米穿越此前某事故带来的负面影响[5] - 新能源车制造难度因资金充足而降低，但规模化需依赖IP赋能[7] IP营销价值 - 雷军作为超级IP带动粉丝经济，推动小米车销售[7][18] - 蜜雪冰城通过"雪王"IP强化品牌，结合供应链优势实现低价策略[10] - 泡泡玛特凭借拉布布IP创造情绪价值，创始人王宁身家超千亿[13][18] - 胖东来创始人于东来以"好人好事"IP建立信任，年营收超100亿[16] 负面IP案例 - 马斯克政治立场导致特斯拉在欧洲销量同比下滑40%，中国出货量环比降25.8%[22][24] - 特斯拉北美4月注册量下跌16%，除Model 3外全系车型下滑[24] - 公司解雇欧美运营主管，试图扭转销量颓势[25] 行业趋势洞察 - 制造业过剩时代，消费者更倾向为信任和情绪价值买单[19][21] - 未来企业需兼具产品合格与IP打造能力，否则面临边缘化风险[18][19] - 董宇辉案例显示情绪价值可转化为实际消费行为[21]

地块信息 - 地块编号为2025WG008，位于厚街镇河田社区，用地面积43446.92平方米，土地用途为零售商业用地（C2商业金融业用地），出让年限40年，容积率≤1.1，建筑密度≤55%，起始价18639万元，报价增幅100万元 [3] - 地块将投资不少于5.1亿元建设国际仓储式会员制超市 [1] 项目规划 - 项目采用"定制化开发+品牌方运营"合作模式，由厚街城市投资运营管理有限公司投资建设，预计2025年三季度动工，争取2026年底开业 [5] - 精选卖场面积超2万平方米，配备约1050个停车位 [5] - 项目总投资5.11亿元，将打造粤港澳大湾区标杆级门店及东莞首家绿建三星标准门店 [3] 公司布局 - 这是山姆在东莞布局的第二家门店，也是其在粤港澳大湾区的重要落子 [3] - 截至2025年4月，山姆已在中国内地开设55家会员商店，覆盖近30个城市，门店均选址国内重要商贸城市核心商区 [7] 区域经济影响 - 2025年1-5月厚街镇已完成内资协议投资24.5亿元，截至6月初促成多个项目签订投资意向（协议），涉及总投资额超30亿元，涵盖新能源电池材料、储能电站、大型商超等领域 [7] - 山姆落地将为厚街镇商贸服务业升级注入强劲动能 [7]

核心观点 - 永旺天河城店续约8年，总租金1.016亿元，将升级为AEON STYLE SM业态旗舰店，聚焦年轻中产家庭需求 [2] - 永旺通过缩小租赁面积优化成本结构，年度平均租金降至1270万元，较此前5200万元大幅下降 [5] - 公司面临传统零售行业困境，连续8年亏损，正通过"小型化+精品化+体验化"策略转型 [7][8][11] - 广东市场仍是战略重点，计划2024年新开8家店，门店总数将增至41家 [11] 租赁协议 - 新租约期限2025年7月1日至2033年6月30日，租赁面积较2010年协议缩小，仅覆盖天河城负一层部分区域及仓库 [2][5] - 获得90天装修期，店铺将全面升级为AEON STYLE SM业态旗舰店，改造期至2025年10月初 [2] - 租金结构变化显著：2010-2025年间年租金从3720万元增至5200万元（年涨幅5%），新协议年均租金1270万元 [5] 经营策略调整 - 放弃"规模崇拜"，通过缩小经营面积减轻租金压力，优化成本结构 [8] - 转型方向为"场景重构、商品焕新、服务进阶"，打造"五感体验卖场" [2] - 广东市场持续扩张，2024年5-6月已在广州新开领展广场店和城光荟店，年底目标达41家门店 [11] 行业背景 - 传统商超受电商崛起冲击，永旺内地市场连续8年亏损，近年关闭北京、深圳、青岛等多地门店 [7][8] - 约40%商业零售企业面临营收增长压力，购物中心空置率较高 [12] - 天河城同步进行三年期"无感改造"，与永旺共同应对新消费趋势挑战 [12] 市场地位 - 天河城店是永旺内地首家门店（1996年开业），承载广州近30年购物记忆 [6] - 截至2024年6月，永旺在广州拥有7家综合百货超市、11家食品超市和3个购物中心 [11] - 天河城店股权结构：永旺上市公司持股65%，天河城集团附属公司持股35% [11]

租赁协议与门店升级 - 永旺广东与天河城集团签订8年租赁协议（2025年7月1日至2033年6月30日），总租金不含税约1.016亿元人民币，获得90天装修期 [2] - 天河城店将升级为AEON STYLE SM业态旗舰店，改造时间为2025年7月至10月初，聚焦年轻中产家庭的健康、便利、品质需求 [2] - 新协议租赁面积缩小至负一层B113及B114号商铺及负二、三层仓库，未覆盖整个负一层 [3] 租金变化与成本优化 - 2010-2025年租金从3720万元/年逐步增至5200万元/年（年涨幅约5%），新协议年均租金降至1270万元/年（不含税） [3] - 公司通过缩小经营面积优化成本结构，放弃"规模崇拜"以减轻租金和管理费压力 [5] - 续租后公司持股65%，天河城集团附属公司持股35%，双方达成利益平衡 [7] 市场战略调整 - 采取"小型化+精品化+体验化"策略，2024年在广东计划新开8家店，年底门店总数将达41家（较2019年33家增长） [6][7] - 2024年5-6月已在广州新开领展广场店和荔湾区城光荟店，目前广州拥有7家综合百货超市+11家食品超市+3个购物中心 [6] - 公司持续关闭亏损门店（如北京丰台店、深圳宝安中心店等），内地市场已连续亏损8年 [5] 行业竞争环境 - 电商平台崛起和社区团购等新兴零售业态冲击传统商超，约40%商业零售企业面临营收增长考验 [7][9] - 会员制仓储店和沉浸式体验商业分流传统百货客流，传统商圈空置率较高 [7] - 天河城商圈同步进行三年"无感改造"，采取"去零售化+增强体验"策略应对消费趋势变化 [8][9] 品牌历史与消费者认知 - 天河城店为永旺在内地首家门店（1996年开业），原名"吉之岛"，2013年统一更名为AEON，承载广州消费者29年记忆 [4] - 闭店传闻引发市民广泛关注，反映出老牌外资商超在当地的情感价值 [3][4] - 日式经营风格和进口商品曾帮助公司在广州零售市场快速立足 [4]

租赁协议 - 永旺与天河城集团签订为期8年的租赁协议，自2025年7月1日起至2033年6月30日止，涉及天河城购物中心负一层B113及B114号商铺及其负二层和负三层的仓库 [1] - 商铺将用于永旺广东以"AEON STYLE"商号经营超级市场业务 [1] - 租赁协议总租金（不含税）约为人民币1.02亿元，年管理费约为人民币302万元，年公用事业开支约为人民币271万元，其他年费用约为人民币233万元 [1] - 永旺广东需支付人民币338万元作为保证金，管理费保证金为人民币80万元，使用权资产价值约为人民币8834万元 [1] 门店运营情况 - 天河城负一层的永旺超市目前依然顾客盈门，生鲜区和百货区人流密集 [3] - 天河城店将于2025年7月1日起进行全面升级改装，改装期间暂停营业，预计2025年10月重新开业 [5] 商业模式 - "AEON STYLE"是日本永旺近年打造的模块式商业模式，在超过20多个模块中根据不同的市场进行组合 [5]

永辉改革进展 - 永辉超市已完成胖东来模式调改全国100店 其中41家"稳态门店"开业满3个月累计实现净利润1470万元 一季度累计利润7472万元 [6] - 计划2024年9月30日前完成全国200店调改 三季度预计平均每天新增1家调改门店 [6] - 调改门店商品汰换比例超过50% 清仓折价处理成本由公司自行承担 [29][30] 战略转型方向 - 供应链目标构建"40%直采商品+30%供应商商品+30%自有品牌"体系 [14] - 从传统卖场通路盈利转向优质商品差价盈利模式 放弃后台扣点专注前台毛利 [22][32] - 设立首席商品官职位 由前山姆高管佘咸平负责供应链优化 [15] 自有品牌策略 - 2024年计划推出不少于60款自有品牌 优先使用胖东来供应链 [18] - 自有品牌研发聚焦极致质价比 严选配方和情绪价值满足 [19] - 目标自有品牌占比30%-40% 但强调品质优先于扩张速度 [20] 胖东来模式学习 - 调改门店保留胖东来试吃服务等特色项目 [8] - 初期重点复制胖东来商品组织能力 提升"含胖量" [24] - 中长期需转化胖东来选品逻辑为区域适配标准 避免机械照搬 [25][26] 财务表现解读 - 2025年Q1营收利润双降 主因主动战略转型所致 [14] - 当前处于转型阵痛期 预计1-2季度后财务表现将显著改善 [33] - 成本压力将随健康店型比例提升逐步缓解 [31]

来源|每日经济新闻、蓝鲸新闻 据蓝鲸新闻报道，近日，胖东来创始人于东来开启直播，在直播中他再次明确将关闭多家胖东来门店，包括生活广场、人民路店、五一路店等。 此前在2023年、2024年的演讲中，于东来多次提及2025年底将关闭或迁移生活广场店。据胖东来官网数据显示，截至6月22日，生活广场2025 年销售额超8亿元，在所有门店中排名第五位。 6月23日，记者致电胖东来生活广场店，工作人员称，此前已有迁址或关店计划，具体时间要公告通知，目前门店正常营业中。 官网显示， 截至2025年6月22日， 胖东来集团合计销售额已达112.92亿元， 其中超市业态销售超61亿元。 值得一提的是， 时代广场店销售额达27.83亿元。于东来估计，2025年时代广场销售额预计达60亿元左右。 他还表示："这就是真诚和善良的力 量！ 可以参考的横向数据是，沃尔玛中国总裁朱晓静在2025年沃尔玛投资大会上曾披露， 中国将有8家山姆会员店单店年销售额突破人民币36亿元。 永辉超市、大润发在2024年的单店平均业绩为1亿元、1.4亿元。 值得注意的是，据大象新闻此前消息，3月28日，在2025中国超市周活动现场，胖东来创始人于东来公开 ...

报告行业投资评级 - 买入（首次评级） [1] 报告的核心观点 - 线下永辉调改店超100家进入规模化新阶段，预计8月底调改门店总数将突破178家，2026年农历春节前完成300家门店调改目标 [1][11] - 线上618收官全域协同趋势明显，国补品类为主要增长动力，即时零售加入618战场，各平台表现亮眼 [1][15] 根据相关目录分别进行总结 核心观点及公司动态 线下零售 - 2025年6月13日永辉全国第100家胖东来模式调改店亮相，标志“胖东来化”进入规模化、系统化阶段，调改门店员工薪酬结构优化，一季度41家“稳态调改店”向一线员工发放奖金与分红2634万元，6月15日六店合计成交客流突破76000人次，GMV近1000万元 [11] - 预计8月底全国“胖东来模式”调改门店总数将突破178家，2026年农历春节前完成300家门店调改目标 [1][11] 线上零售 - 天猫是品牌主场，高净值用户驱动增长，453个品牌成交破亿（同比+24%），88VIP会员超5000万，会员客单价达行业均值1.93倍，参与国补品类成交额较去年“双11”增116%，潮玩、珠宝饰品、宠物、酒水等行业高增长 [15][16] - 京东全业态爆发，整体订单量超22亿单，下单用户数同比增超100%，京东APP的DAU创历史新高，3C、家电等品类表现出色，京东外卖日订单突破2500万单，即时配送覆盖350城，七鲜超市线上订单增150%，大模型调用量同比增130%，数字人服务超1.4万品牌 [16] - 抖音电商全域协同，6.7万中小商家成交破百万，店播贡献50%直播成交额，商城GMV同比增77%，搜索GMV增56%，国补、护肤品、非遗好物快速增长，手机成交额同比+165%，数码成交额同比+87% [17] - 快手电商全域电商持续推进，货架场高增长，泛货架商品卡GMV同比增长超53%，搜索GMV同比增长超143%，快手商城大牌大补频道百万GMV单品数同比增长超124%，内容场消费繁荣，挂车短视频GMV同比增长超29%，GMV成交破千万和破亿的商家数同比分别增长超43%和超61%，中小商家GMV同比增长30%，新入驻商家店效年同比提升超24% [17] - 美团闪购首次参与618，超1亿用户下单，整体成交额创新高，60余类商品成交额增长翻倍，近850个品牌的成交额实现翻倍飞跃，手机、白酒等20余类高单价“大件”商品整体成交额增长2倍，下单用户的人均消费金额增长近40% [18] 行业数据跟踪 - 6月第2周天猫+京东整体GMV同比-9.63% [2][19] - 6月第2周天猫+京东品类增速表现前5的为玩具、汽车及自行车、消费电子、家用电器、鞋包 [2][19] 行情回顾 - 上周（2025/06/16 - 2025/06/20）上证指数、深证成指、沪深300、恒生指数、恒生科技指数、商贸零售（申万）分别变动-0.51%、-1.16%、-0.45%、-1.52%、-2.03%、-2.75%，商贸零售板块上周涨幅在9个申万大消费一级行业板块中位列第4 [3][25] - 个股方面浙江东日、吉峰科技、翠微股份、友阿股份、怡亚通涨幅居前，南京商旅、青木科技、国联股份、汇嘉时代、若羽臣跌幅居前 [3][25] 投资建议 线下零售 - 建议关注永辉超市，其商业模式变革走向精选型零售路线，具备后消费时代长期快速增长潜力，独特竞争优势在于中国人对生鲜蔬菜的钟情、规模优势长期赋能、上市地位融资优势 [4][32] 线上零售 - 腾讯控股潜在边际改善在于AI+与产品端结合加深有望受益于云服务需求提升，基本盘稳健，微信生态蓬勃发展，核心游戏健康增长，广告业务增速快，若消费复苏有望受益 [33] - 美团格局改善，利润快速释放，外卖及到店均有望受益于国内宏观修复，外卖开启出海新征程，海外外卖平台Keeta9月上线中东市场有望打开新增量 [5][34]

零售行业结构性变化 - 多家商场出现盒马鲜生替代永辉超市的现象，主要由于商场对坪效优化与品牌升级的迫切需求 [1][3] - 盒马鲜生在宿州吾悦广场、镇江吾悦广场、张家港万达广场、珠海万象汇、合肥天鹅湖万达广场等多个商场迅速入驻永辉撤场后的位置，间隔时间短则三个多月，长则九个多月 [2] - 宿州吾悦广场引进盒马鲜生后，目标2025年销售额较2024年新增约20%至30% [5] - 部分商场引进盒马NB（Neighbour Business）后，将原永辉超市的大面积空间重组为高效小餐饮业态，实现租金收益最大化并带动周边餐饮销售 [6][7] - 引进盒马鲜生有助于吸引更多高溢价能力的优质品牌入驻商场，多家商场表示会给予盒马一定的租金优惠政策 [8] 永辉超市战略调整 - 永辉超市2024年关闭232家门店，2025年计划关停250至350家表现不佳的门店 [9] - 永辉超市门店留存主要考察物业客观条件、区域情况和门店自身情况三个因素 [9] - 永辉超市2024年总销售额732.39亿元，同比下降14.4%，门店数量同比下降23.2%至775家 [12] 盒马发展策略 - 盒马自2024年起聚焦盒马鲜生和盒马NB两大核心业态，CEO明确冲击千亿规模的目标 [9] - 盒马鲜生首创"店仓一体"模式，主打生鲜"30分钟"到家服务，主要聚焦一、二线城市 [10] - 盒马NB定位社区平价硬折扣店，满足价格敏感人群的日常基础需求 [10] - 盒马2024年总销售额750亿元，同比增长27.1%，门店数同比增长16.7%至420家 [12] 零售行业整体趋势 - 中国连锁Top100榜单中，排名前十的企业里涉及大卖场业态的共6家，其中5家企业的门店数量呈下降趋势 [13] - 盒马和永辉分别以750亿元、732.39亿元的总销售额位列第五位和第六位，但前者增长迅速，后者持续收缩 [12]

盒马与永辉门店更迭现象 - 浙江慈溪环创爱琴海商场新开盒马鲜生门店原为永辉超市旧址 此类交接在宿州吾悦广场 镇江吾悦广场 张家港万达广场 珠海万象汇 合肥天鹅湖万达广场等多地发生 间隔时间3-9个月不等 [1] - 多家商场表示更迭源于对坪效优化与品牌升级的需求 [2] - 宿州吾悦广场引进盒马鲜生(原永辉旧址)目标2025年销售额较2024年增长20%-30% [3] - 某商场将原6000平方米永辉超市改为1000多平方米盒马NB 腾出空间布局高效小餐饮业态以实现租金收益最大化 [3] - 引进盒马鲜生可吸引高溢价能力品牌入驻 商场通常给予租金优惠政策 [3] 永辉超市战略调整 - 2024年永辉关闭232家门店 2025年计划关停250-350家表现不佳门店 [4] - 门店留存考核标准包括物业条件(租金成本 物业支持等) 区域情况(客群 客流 市占率等) 门店自身条件(调改空间 增长潜力等) [4] - 2024年永辉总销售额732.39亿元同比下降14.4% 门店数量775家同比下降23.2% [6] 盒马发展策略 - 盒马聚焦盒马鲜生和盒马NB两大核心业态 目标冲击千亿规模 [4] - 盒马鲜生首创"店仓一体"模式 主打生鲜30分钟到家服务 初期聚焦一二线城市 [4] - 盒马NB定位社区平价硬折扣店 针对价格敏感人群 [4] - 2024年盒马总销售额750亿元同比增长27.1% 门店数量420家同比增长16.7% [6] 零售行业结构性变化 - 中国连锁Top100榜单显示 前十名中涉及大卖场业态的6家企业有5家门店数量下降 [7] - 盒马与永辉在榜单中分列第五 第六位 呈现增长与收缩的鲜明对比 [6]