中金中国绿发商业资产REITs获批 - 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金审核意见调整为通过，成为交易所获批的又一单消费REITs [1] - 原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司，从3月4日受理到5月19日获审核通过用时不到3个月 [1] - 底层资产为领秀城贵和购物中心，自2014年12月28日投入运营至今已稳健运营十年 [1] 领秀城贵和购物中心资产详情 - 购物中心坐落于济南市市中区，总建筑面积20.09万平方米，商业建筑面积16.21万平方米，可租赁面积8.47万平方米 [1] - 铺面率约为52%，主营业区拓展至6层，地块使用年限剩余约29.90年 [1] - 资产评估价值为15.654亿元，最终项目估值调整为15.300亿元，仅下调2.26% [1] 消费REITs市场表现 - 多只REITs完成大宗交易，成交规模达千万元乃至亿元，消费类REITs近期涨幅领先 [2] - 截至5月14日，消费REITs自上市以来平均上涨49.96%，表现强劲 [2] - 截至2025年4月30日，消费REITs首发规模达213.26亿元，在公募REITs各细分领域中排名第三 [2]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2024年亚洲REITs市场经历结构性变革，新兴市场发展良好，成熟市场受国际金融环境等因素影响市值规模缩减，数据中心和酒店REITs表现亮眼 [8][9] - 2024年中国内地基础设施公募REITs市场在多方面取得重要进展，进入常态化发行新阶段，底层资产多元化，市场活跃度回升 [5][90] - 分享成熟市场ESG方面的成功实践，分析中国头部基础设施公募REITs基金管理人的积极行动，助力REITs行业转型升级 [5] 根据相关目录分别进行总结 亚洲REITs市场概览 - **市场总体情况**：截至2024年12月31日，亚洲市场有263支活跃REITs产品，总市值2358亿美元，同比降6.5%，新增产品集中在工业/物流等领域，新兴市场市值扩张，成熟市场市值缩减 [4][11][12] - **主要市场表现**：新加坡二级市场疲软但股权融资等活跃，数据中心和酒店REITs表现好；日本平均分派收益率超5%，酒店REITs受市场欢迎；韩国放宽监管；东南亚和南亚新兴市场规模扩张 [9][13][14][16] - **市场份额变动**：亚洲REITs市场数量和市值先增后降，新兴市场崛起，成熟市场份额下滑，中国内地市值超越中国香港 [22] - **物业类型数量**：综合型REITs数量最多，新增REITs类别受中国内地和泰国发行情况影响，工业/物流REITs新增最多 [30] - **日本、新加坡和中国香港市场分析** - **市场规模**：日本活跃REITs 57支，总市值降17%；新加坡39支，总市值降11%；中国香港11支，总市值降24% [32][35][36] - **财务指标**：杠杆率方面，日本平均45.2%，新加坡39.3%，中国香港30.7%；分派收益率方面，中国香港8.3%领先，日本提升，新加坡下降；综合收益率方面，新加坡3.0%，日本 -4.6%，中国香港 -16.4%；市净率方面，三地均折价，日本0.81，新加坡0.74，中国香港0.32 [42][53][66][73] - **持有内地物业情况**：新加坡和中国香港共16支REITs持有内地物业，投资集中在一二线城市，工业/物流是主要投资类型，2024年交易活跃度下滑 [83][86][88][89] 中国内地基础设施公募REITs市场 - **市场发展历程**：历经四年发展，2024年快速发展，进入常态化发行新阶段，底层资产多元化 [90] - **发行概况**：截至2025年3月31日，上市64支产品，总发行规模1748亿元，2024年消费基础设施REITs上市数量最多 [92][93] - **市值与股价表现**：总市值1860亿元，2024年成交额和换手率回升，股价较发行价平均涨幅26%，能源基础设施等表现亮眼 [100][101] - **指数分析**：中证REITs收盘价指数与沪深300指数长期相关性0.7，2024年相关性降为0.1，2025年一季度上涨9.1% [107] - **杠杆率**：杠杆率上限28.57％，64支REITs中仅12支使用杠杆，且均在20%以下，使用集中在消费基础设施等业态 [108][109] - **分派收益率**：当前平均分派收益率约5.6%，各业态均低于首发预计分派率，收费收益权项目高于不动产权类项目，与10年期政府债券利差约1.8%，低于亚洲三大成熟市场 [114][120][121] 海外酒店REITs案例分析 报告未提及海外酒店REITs案例分析相关内容 REITs市场的ESG实践 报告未提及REITs市场的ESG实践相关内容

REITs 2025 年 05 月 18 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -24% -12% 0% 12% 24% 2024-05 2024-09 2025-01 沪深300 中证REITs全收益 相关研究报告 《将 REITs 纳入沪深港通标的，保 障房 REITs 表现持续优异—行业周 报》-2025.5.11 《中金厦门安居保障房REIT启动扩 募，消费 REITs 表现持续优异—行 业周报》-2025.5.4 《首单权益型资产支持证券成功发 行，发行市场持续活跃—行业周报》 -2025.4.27 地方政策积极支持公募 REITs 产品发行，消费 REITs 表现持续优异 ——行业周报 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 地方政策积极支持公募 REITs 产品发行，消费 REITs 表现持续优异 2025 年第 20 周，中证 REITs（收 ...

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年第20周中证REITs（收盘）指数和全收益指数同比、环比均上涨，REITs市场交易规模成交量和成交额同比增长，区间换手率同比下降，各板块REITs有不同涨跌幅，消费REITs表现优异；地方政策积极支持公募REITs产品发行，15只REITs基金等待上市，发行市场活跃；债券市场利率中枢下行压力下“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会，维持行业“看好”评级 [3][5][62] 根据相关目录分别进行总结 鼓励回收资金用于科技创新领域投资，地方政策积极支持公募REITs产品发行 - 福建鼓励优质科技型企业发行科创票据等资产证券化产品，与证券交易所强化公募REITs产品政策、信息互通，支持新型基础设施领域项目发行REITs产品，鼓励回收资金用于科技创新领域投资 [4][12][13] - 山西支持辖区上市和挂牌公司用好再融资等工具，提升直接融资比重，支持符合条件的企业通过交易所债券市场融资，发行公司债券、ABS、公募REITs等 [4][12][13] 市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.24% 中证REITs（收盘）指数环比上涨1.24% - 2025年第20周，中证REITs（收盘）指数为858.96，同比上涨7.51%，环比上涨1.24%；2024年年初至今累计上涨13.55%，同期沪深300指数累计上涨13.35%，累计超额收益+0.21% [5][14] 中证REITs全收益指数环比上涨1.39% - 2025年第20周，中证REITs全收益指数1076.78，同比上涨14.3%，环比上涨1.39%；2024年年初至今累计上涨24.95%，同期沪深300指数累计上涨13.35%，累计超额收益+11.60% [5][19] 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长24.34% - 2025年第20周，REITs市场交易规模成交量达5.62亿份，同比增长24.34%；成交额达24.42亿元，同比增长30.17%；区间换手率2.92%，同比下降20% [3][26] 30日数据：REITs市场成交量同比下降18.14% - 过去30日REITs市场交易规模成交总量达38.25亿份，同比下降18.14%；成交总额达165.67亿元，同比下降20.55%；近30日平均区间换手率0.68%，同比下降22.63% [31] 分板块表现：消费REITs单周上涨4.34%，单月累计上涨5.37% - 2025年第20周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.27%、-0.32%、+0.63%、+2.24%、+2.65%、-0.42%、+4.34%；一月涨跌幅分别为+3.25%、-1.00%、-0.23%、-4.36%、+3.35%、-3.17%、+5.37% [3][5][37] - 本周嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT、华夏深国际REIT涨幅靠前，涨幅分别为7.09%、6.04%、5.29%；本周国金中国铁建REIT、鹏华深圳能源REIT、中航首钢绿能REIT跌幅靠前，跌幅为1.26%、1.02%、0.98% [54] 一级跟踪：15只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 - 2025年第20周，共有15只REITs基金等待上市，本周创金合信电子城产业园REIT首发申请已申报，华夏凯德商业REIT、中银中外运仓储物流REIT首发申请已反馈，发行市场保持活跃 [6][58] 投资建议：维持行业“看好”评级 - 基于REITs市场表现及“资产荒”逻辑、政策和资金预期，维持行业“看好”评级 [3][62]

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [7][49] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 鹏华深圳能源REIT等4只REITs发布分红公告 [7][10] - 华泰苏州恒泰租赁房REIT将于2025年5月21日在上海证券交易所上市 [7][10] - 华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT本周开市起停牌1小时并于当日起复牌 [7][10] - 中金亦庄产园REIT获批 [7][10] - 华夏凯德商业REIT、中银中外运仓储REIT获交易所反馈 [7][10] - 国泰君安济南能源供热等4只REITs发布召开投资者开放日活动的公告 [7][10] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨1.39%，沪深300累计上涨1.12%，中证500指数下跌0.10%，中证全债指数下跌0.27%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数下跌0.53%，中证转债指数上涨0.32% [5][17] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.02、 -0.14、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.24、0.30 [5] 本周REITs市场价格表现 - 本周53支REITs上涨，0支持平，12支下跌，整体上涨1.39%，其中华夏南京高速REIT涨幅最大为8.93%，国金中国铁建REIT跌幅最大为1.26% [21] 本周REITs及对应股票板块表现 - REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.82、0.46、0.29、 -0.08、 -0.42、 -0.51、 -0.57；近一个月相关系数分别为0.50、0.14、 -0.26、0.04、0.03、0.09、0.34 [25] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为24.4亿（+37.7%），日均换手率为0.5%（+0.1pct），其中，高速公路5.3亿(+38.5%)、0.4%(+0.1pct)，生态环保1.0亿(+14.9%)、0.6%(+0.1pct)，清洁能源3.1亿(+58.4%)、0.6%(+0.2pct)，产业园区5.1亿（+25.8%）、0.6%(+0.1pct)，仓储物流3.8亿(+35.7%)、0.6%(+0.2pct)，保租房3.2亿(+42.5%)、0.7%(+0.2pct)，消费类3.0亿(+71.7%)、0.4%(+0.2pct) [7][41] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.01%到11.39%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(11.39%)、平安广州广河REIT(10.73%)，较低的有平安宁波高投REIT( -0.13%)、工银蒙能能源REIT( -1.01%) [43] - P/NAV方面，整体在0.72到1.76之间，P/NAV较高的有中金厦门安居REIT(1.76)、华夏北京保障房REIT(1.76)，较低的有平安广州广河REIT(0.89)、华夏中国交建REIT(0.72) [43] 项目审批进展 - 目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、3单能源REITs、2单数据中心REIT、2单仓储物流REITs、5单保租房REITs、3单消费类REITs [46]

亚洲REITs市场整体概况 - 截至2024年底亚洲活跃REITs产品达263支，总市值2358亿美元同比下降6.5%，市场呈现结构性分化[1] - 日本、新加坡、中国内地及中国香港市值合计占比超80%，中国内地市值214.4亿美元首次超越中国香港成为亚洲第三大市场[1] - 新兴市场如泰国、印度市值分别增长41%和13%，为市场注入活力[1] - 综合型REITs数量最多（90支），数据中心和酒店类REITs表现亮眼，前者受益于AI发展，后者因旅游业复苏估值提升[1] 主要市场表现分析 日本市场 - 市值908.4亿美元占比38.5%，受汇率和股价影响市值下降17%[2] - 平均杠杆率45.2%，分派收益率5.4%为亚洲主要市场中涨幅最大，市净率0.81[2] - 酒店REITs表现突出，Japan Hotel REIT分派收益率超5%[2] 新加坡市场 - 市值673.8亿美元占比28.6%，市值下降11%[2] - 平均杠杆率39.3%，分派收益率6.9%，市净率0.74[2] - Keppel DC REIT市净率达1.6，全年完成23例收购聚焦工业/物流和数据中心[2] 中国香港市场 - 市值160.6亿美元占比6.8%，市值下降24%[2] - 平均杠杆率30.7%，分派收益率8.3%为亚洲最高，市净率0.32深度折价[3] - 沪深港通纳入REITs政策有望提振流动性[3] 中国内地REITs市场 市场规模 - 截至2025年3月上市REITs达64支，发行规模1748亿元，市值1860亿元[4] - 高速公路REITs市值占比33%（610亿元），消费基础设施REITs市值占比15%（284亿元）[4] 市场特征 - 2024年政策支持扩容至12大类资产，简化申报流程推动常态化发行[5] - 2024年成交额1022.2亿元，2025年一季度日均成交6.9亿元显示活跃度提升[6] - 平均市净率1.24（溢价），分派收益率5.6%，保障性租赁住房REITs市净率达1.42[6] ESG实践 国际经验 - 新加坡、日本、中国香港已强制要求ESG披露，日本J-REITs市值参评率近100%[7] - GRESB评级影响融资成本和投资者偏好[7] 国内进展 - 截至2025年4月15支REITs自愿发布ESG报告，聚焦绿色建筑等议题[8] - 华夏基金推动多支REITs集中披露ESG成果，但鉴证和评级仍处起步阶段[8] 未来展望 - 成熟市场聚焦资产优化，新兴市场依托经济基本面扩张[9] - 中国内地REITs有望扩容资产类型，提升ESG实践水平[9] - 数据中心、酒店及绿色基础设施REITs值得重点关注[9]

行业表现 - 受美国加征关税消息影响 新加坡房地产投资信托基金板块一度下跌6 2% 截至5月14日年初至今总收益为0 4% 表现逊于海峡时报指数和MSCI新加坡指数同期分别4 3%和11 0%的回报 [1] - 一季度财报显示新加坡房地产投资信托基金板块整体每单位派息同比下降2 8% 在覆盖的10只基金中7只符合预期1只超预期2只低于预期 [1] - 丰树泛亚商业信托 星狮物流商业信托和丰树物流信托每单位派息降幅超过10% 连续第三个季度表现疲弱 主要受高借贷成本 汇率不利及资产剥离收入减少等因素影响 [1] 资金流向 - 机构投资者今年以来对该板块资金净流出约4 95亿新元 4月上旬贸易局势紧张时资金明显流出 投资者转向防御性更强的电信 非周期性消费品和工业板块 [1] - 近期机构资金有所回流 但市场预期受贸易政策不确定性影响 S-REITs短期内波动性或加剧 [1] 投资建议 - 建议精选具备派息增长潜力 资产组合强劲 资金实力雄厚以及在新加坡资产占比高的房地产信托基金 [2] - 重点推荐腾飞房产信托 凯德综合商业信托 吉宝数据中心信托和百汇生命房地产信托 [2] - 认为估值处于历史低位的丰树物流信托可能迎来短期反弹机会 [2] 市场规模 - 截至2025年初新加坡房地产投资信托基金市场在亚洲排名第二 总市值约820亿新元 占新加坡证券交易所总市值的10% [2]

REITs市场交易活跃度分析 - 5月15日多只REITs出现大宗交易，中金印力消费REIT成交235万股（金额1000万元，均价4.25元/份，较收盘价折价0.5%），华夏华润商业REIT成交52万股（494万元）[1][3] - 消费类REITs成为大宗交易主力，近一个月华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT等频繁登榜，年内中证REITs指数平均涨幅8.34%，华安百联消费REIT涨幅达47.66%，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超40%[3] - 机构持仓集中度提升，2024年报显示公募REITs持有人户数较中报下降14.4%，户均持有份额增加17.9%，机构投资者占比持续上升[4] 消费类REITs表现突出 - 消费REITs延续存量竞争逻辑，政策支持提供长期增长预期，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力[4] - 中金印力消费REIT在5月13日大宗交易成交2000万股（8227.7万元，占当日总成交额85.56%），5月6日单日大宗成交达1亿元，但二级市场日均成交额普遍不足千万元[5] 市场流动性挑战 - REITs二级市场流动性不足，与大宗交易形成反差，中金印力消费REIT年初11个交易日涨幅超20%但区间总成交仅1.54亿元[5] - 投资者结构单一（保险、券商自营为主），机构持仓集中度高，大规模卖出易引发价格波动，缺乏波动缓释工具[6] - 估值体系待完善，中证与中债估值以收盘价为准，但流动性不足导致估值水平处于历史低位，难以吸引增量资金[7] 险资参与度提升 - 险资加速布局REITs，南方顺丰物流REIT获22个保险账户配售（金额超2亿元），首程控股联合中国人寿等设立目标规模100亿元的平准基金（首期52.37亿元）[8] - 基础设施REITs的"股+债"属性有助于提升保险资金收益，中国人寿表示已投资组合业绩领先市场基准[8] 市场发展建议 - 建议放宽证券投资基金参与限制，引入社保/养老金等长期资本，创新指数化产品以提升流动性[7] - 优化估值方法（结合REITs独特属性差异化估值），改进机构考核机制以提高对估值波动的容忍度[7] - 预计随着百万亿级基础设施资产入市和流通份额扩大，市场活跃度将进一步提升[9]

2024年，消费基础设施REITs底层资产经营表现亮眼。就出租率方面，合计12处资产的平均期末出租率 同比提升约3.2个百分点，大部分消费基础设施出租率自上市后实现正增长。 5月15日，戴德梁行发布《亚洲不动产投资信托基金(REITs)研究报告》。 报告介绍了2024年亚洲REITs市场的最新发展情况，并重点分析了中国香港、新加坡以及日本REITs的 最新表现。报告亦对中国公募REITs市场近年的发展情况进行了分析与总结，更加侧重从底层资产角度 分析不同业态的资产特点及经营表现。在业态拓展方面，报告参考亚洲成熟市场酒店REITs的经典案 例，探讨业态多元化对中国公募REITs市场发展的借鉴。 2024年亚洲REITs市场重塑，新兴REITs市场势头强劲 截至2024年12月31日，亚洲市场共有263支活跃的REITs产品，比2023年末增加38支；总市值为2,358亿 美元，同比2023年末下降6.5%。在此期间，中国内地、泰国和韩国共新上市40支产品，主要集中投资 于工业/物流、零售、基础设施及可持续等领域。 综合类和工业/物流类REITs展现较强的抗风险性 从日本、新加坡和中国香港三地REITs的分派收益 ...

金十数据5月15日讯，戴德梁行15日发布《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告》，对我国公 募REITs市场近年的发展情况进行了分析与总结，侧重从底层资产角度分析不同业态的资产特点及经营 表现。在业态拓展方面，报告参考亚洲成熟市场酒店REITs的经典案例，探讨业态多元化对公募REITs 市场发展的借鉴意义。据悉，在亚洲市场规模整体缩小的背景下，成熟市场和新兴市场的发展出现分 化。随着中国内地REITs市场进入常态化发行，其市值规模已超越中国香港，与日本、新加坡共同成为 亚洲最大的三个市场，合计约占亚洲总市值的三分之二。与此同时，来自东南亚和南亚的新兴市场 REITs市值规模也呈现普遍扩大态势。 （新华财经） 报告：中国内地REITs产品亮眼表现重塑亚洲REITs市场格局 ...