产业园区REITs市场动态 - 国泰君安临港创新产业园REIT首次扩募答复上交所反馈意见引发市场关注 [1] - 2025年一季度产业园区REITs二级市场价格整体上涨，中证REITs全收益指数涨幅达10.19%，产业园区REITs板块涨幅12.56% [1][9] - 国泰君安临港创新产业园REIT二级市场价格较上市日涨幅达13.25% [4] 临港集团REITs战略 - 临港集团将REITs作为重要战略工具，设立"公募REITs战略实施规划推进专班"由总裁直接领导 [2] - 建立资产入库机制，对存量资产按REITs标准优化筛选，增量资产优先安排可REITs化经营管理 [3] - 加强专业人才队伍培养，推动REITs思维与日常经营结合 [3] - 计划通过扩募机制持续注入优质资产，探索多业态REITs发展格局 [4] 国泰君安临港创新产业园REIT运营表现 - 截至2025年一季度末出租率保持在94%以上 [4] - 运营管理机构建立激励约束机制和信息披露制度，提高透明度 [7] - 临港集团累计增持10003829份REIT份额，占已发行份额5.002% [7] - 漕河泾科技绿洲康桥园区近三年平均出租率超95% [8] 扩募项目详情 - 本次扩募资产为漕河泾科技绿洲康桥园区，聚焦集成电路、生物医药、人工智能等产业 [8] - 这是临港集团"上市公司+公募REITs"双轮驱动的首次尝试 [8] - 通过资产注入可盘活上市公司存量资产，促进投融资模式创新 [8] 行业发展趋势 - 产业园区运营从"盖房子"向"聚产业、创服务"的智慧运营阶段进化 [6] - 专业化产业服务能力成为维持经营质效的核心因素 [6] - REITs投资价值将更多由资产运营质量和管理效率决定 [9] - 租金韧性、租约结构、产业服务能力将成为核心定价因子 [9]

公司基本信息 - 投资者关系活动类别为投资者网上接待活动暨网上业绩说明会，时间为2025年5月13日下午15:00 - 17:00，地点通过全景网“投资者关系互动平台”网络远程召开，接待人员包括董事长丁毅等 [2] 核心竞争力与业务布局 - 公司在智慧社区、智慧交通、车联网等智慧应用领域有自主知识产权科研成果和核心专利技术，未来紧跟趋势优化战略布局 [2] - 公司主要业务有电子信息类、科技产业园区、商品贸易类、房地产业务四大板块，秉持战略聚焦原则，以核心主业为轴心，采用“市场拓展 + 产品升级”双轮驱动策略 [8] 各业务板块情况 电子信息业务 - 2024年围绕智慧交通、未来社区、智能终端等领域扩展业务。智慧交通方面，汽车电子业务智能公交解决方案服务多地，累计建成智慧公交站台500多座；智能充电业务完成中国石化多个充电场站技术升级改造。未来社区业务围绕杭州市本级公租房，拓展周边区县。智能化工程业务跟进传统住宅类并拓展写字楼园区等项目。智慧水务业务获信创领域6项兼容性认证，参展博览会获一等奖 [6][7] 商贸业务 - 2024年贸易业务聚焦主责主业，依托核心客户，打造钢材供应链和大宗现货贸易联动的贸易生态圈，拓展大宗自营业务，经营健康稳定 [12] 未来经营计划 - 做好产业园区和智能化工程、智能终端、智能充电等数字经济业务板块联动发展 [3] - 加强新兴业务培育，通过关键技术攻关、应用场景拓展，加速新兴业务孵化落地 [3] - 完善公司治理结构，优化业务管理体系 [3] - 坚持人才强企策略，引进复合型人才，完善人才招聘、培训、薪酬体系 [3] 公司发展战略 - 围绕“一条主线，一核三翼，多点创新”的“1 + 3 + N”业务发展思路，聚焦落实西湖电子集团打造产业园区投资运营平台目标，以园区运营为核心，发展智能化工程、智能终端、智能充电三大业务领域，通过协同创新体系激发活力，多点创新，重点打造六大工程 [11][12] 政策应对与技术探索 - 密切关注国家宏观政策动态，根据政策变化灵活调整经营决策，确保运营稳定 [4] - 结合实际情况探索人工智能技术与自身业务场景结合，提升核心竞争力 [5] 热点问题回应 房地产相关 - 浙江龙鼎诉中兴房产一案处于执行阶段，结果不确定，对利润影响未知 [8] - 房地产板块部分子公司股权转让事项需按规定披露，实施存在不确定性 [8][11][13] - 公司持有天德国际45%股权，因股权转让纠纷负担一半案件受理费 [12] 摘帽问题 - 摘帽相关工作按法律法规要求及时披露，公司符合条件但申请情况关注公告，不存在应披露未披露信息 [9][10][11][14] 员工情况 - 2024年报披露员工人数较上一年度减少，董监高报酬总额统计口径有变化 [8]

行业核心观点 - 产业新城运营商正处于向产业运营服务和金融资本驱动转型的关键阶段 盈利能力因产业投资而波动 融资渠道因产业基金和REITs而拓宽 [1] - 产业定位、招商和培育模式向精准化、数字化和生态化升级 聚焦新质生产力和全生命周期服务 [2] - 行业发展趋势体现为加深合作、激活存量和轻重并举的战略 以应对市场供需和提升运营效率 [3] 盈利能力 - 产业新城运营商净利润波动较大 产业投资成为净利润重要来源但存在周期性和不确定性 [1] - 部分企业因重点核心区域资产占比较高 并转型资产运营服务 业绩相对稳定 [1] 融资能力 - 行业加速构建产业基金矩阵 通过“政府引导+市场运作”模式推动科技、产业与金融深度融合 [1] - 产业园REITs发展势头强劲 全年新增申请、上市及扩募产品速度较去年明显加快 [1] 产业定位 - 产业定位从“泛化”转向“细分” 从“传统制造”升级至“新质生产力” 借助区域禀赋和政策实现差异化 [2] - 通过技术创新、绿色转型和数字化赋能 形成以科技创新为核心的经济增长模式 [2] 产业招商 - 产业招商进入“精准化、资本化、生态化”新阶段 产业链招商从单一企业引入转向全链条生态构建 [2] - 招商模式从经验驱动转向数据驱动 产业图谱成为科学规划核心工具 [2] 产业培育 - 产业培育转向以金融资本为纽带、产业运营为核心、生态构建为基底的创新模式 [2] - 运营商提供全生命周期服务赋能 构建涵盖企业孵化、产业升级、生态优化的价值闭环 [2] 发展趋势 - 运营商协同合作频繁 搭建政府、企业、科研、金融等多方平台 推动政策链、创新链、产业链深度耦合 [3] - 老旧园区改造机遇从建筑更新扩展到数字化、产业化、金融化、民生化的多维生态构建 [3] - 轻重并举是重要发展战略 通过资源整合实现“资产持有”与“服务输出”的协同效应 形成闭环生态 [3] 市场与运营策略 - 新产业园区开发需充分尊重市场 了解供需情况和潜在客户需求特点及量级 [3] - 产业园区运营服务至关重要 硬件投入与软性服务缺一不可 避免同质化价格竞争和资产低效闲置 [3] - 专业运营能力是关键 以联东集团为例 在全国90多城市自建运营520多个园区 管理输出服务150多个园区 基本实现满园运营 [3]

行业现状 - 产业园区行业处于深度调整期，受全球经济动荡、地缘局势紧张及国内房地产低迷影响，供需矛盾突出，供应端放量导致市场饱和，需求端动能不足导致空置率攀升 [1] - 行业下行期带来严峻运营环境，但挑战中孕育机遇，企业需破局实现穿越周期 [1] 公司财务表现 - 2024年收入35.89亿元人民币，净利润1.06亿元，经营活动现金流连续6年为正 [1] - 收入与净利润同比下滑，但持续盈利和现金流稳健展现抗周期能力 [2] - 园区运营服务收入22.16亿元，占总收入62%，同比提升8个百分点，成为核心业务 [2] 战略转型与商业模式 - 采用"一体两翼"发展战略：园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎，构建轻重资产结合、长短周期互补的韧性模式 [2] - 创新"P+OEPC"综合运营商业模式，2024年斩获综合运营服务合同额6.77亿元 [3] - 知识服务类园区咨询业务签约合同超60个，金额超1亿元 [4] 数智化与低碳化进展 - 产业云软件销售签约3970万元，数智化转型带动物业管理外拓项目签约6120万元 [4][5] - 物业租赁收入1.11亿元，同比增长14.4% [5] - 低碳园区业务新增签约2.77亿元，同比增40%，分布式光伏签约装机23.22MW [5] 园区开发服务 - 开发服务收入下滑，但通过"敏捷定制"差异化竞争，签约面积超10万平方米，合同额超4亿元 [6] - 期末在建面积67.8万平方米，土地储备491.4万平方米，支撑长期发展 [7] 产业投资协同 - 零度资本组建4支基金，带动1.8万平方米园区空间协同，被投企业科隆新材料北交所上市 [7] - 中电中金聚焦电子信息技术产业链，被投企业公允价值达26.79亿元 [7] 2025年发展规划 - 构建"产业资源共享平台"新生态，通过数字技术重构园区发展范式 [9] - 全面推行敏捷定制建设，探索众筹式开发和集群设计 [9] - 推广"发电储电充电"一体化系统，主导编制《零碳园区评价标准》，打造低碳园区标杆 [10] 行业与公司前景 - 2025年下半年政策刺激预期增强，低碳园区、高端产业园区或受益于新基建政策 [11] - 产业云和低碳云渗透率突破临界点后可能爆发，成为第三增长曲线 [11] - 当前PB仅0.17倍，市值不足净资产两成，行业回暖或触发估值修复 [12]

佛山外贸优品内销战略 - 佛山启动"悦购佛山"系列促消费暨外贸优品中华行活动，通过线上线下结合方式助力外贸企业开拓国内市场 [1][3] - 活动授予佛山创意产业园及京东、拼多多、抖音等平台"外贸优品中华行"合作单位牌匾 [1] 线上线下融合举措 - 线上引导京东、天猫、拼多多等开设"外贸优品中华行"专区并策划专场直播带货 [3] - 线下将举办选品大会、采购对接会等，实施"百店展示专区"计划在顺客隆、好多多等商超设展示区 [3] - 佛山创意产业园首期建设不少于3000平方米展销空间，投入超2000万元营销资源 [3] 创意产业园O2O平台建设 - 采用"低租金强服务"模式降低外贸企业入驻门槛，联合专业机构提供店铺直播、达人直播服务 [5] - 园区日均客流超7万人次，户外直播场景可实现日均3000万至1亿次曝光 [5] - 已汇聚三大千万级网红长期户外直播，天伦成长艺术空间或成直播带货首发区 [5] 特色直播带货项目 - 打造"过气艺人摆摊直播一条街"，聚集蔡淇俊、陈思齐等港台内地艺人进行直播 [7] - 计划推出"过气艺人外贸优品摆摊直播带货"项目，利用艺人热度销售外贸产品 [7]

文章核心观点 深圳新一代产业园及其运营单位凭借出众的产业生态构建力与运营服务创新力获三项行业殊荣，在梅林街道支持下，通过产业链整合与创新服务双轮驱动推动园企发展，未来将探索可持续发展新范式 [1] 硬核实力 - 深圳首个以“5G”为主题的高端创新产业园，加速崛起为千亿级创新产业集群，多次入选“国家队”，获多项品牌荣誉 [2] - 以智能科技、数字科技为主攻方向，布局5G应用及金融科技领域，形成全产业链生态 [2] - 截至2024年，入驻企业91家，年度总产值达1825亿元，纳税总额16.18亿元，居全市多项指标最高产业园区之列 [2] 国家认证 - 集聚3家世界500强企业、8家上市公司、38家国家高新技术企业，培育31家专精特新企业和4家独角兽企业 [3] - 引进荣耀终端等行业知名企业，依托10个国家级公共服务平台，打造全链条产业服务体系 [3] - 梅林街道助力形成“天使企业到行业龙头”的全规模企业成长闭环 [3] 创新服务 - 紧扣梅林街道数字经济发展布局，打造6栋产业空间，形成差异化、特色化空间格局 [4] - 依托相关设施完善三大功能空间，构建创新生态，塑造科技人才新生活方式 [4] 产业赋能 - 依托梅林街道优势，构建“新一代.合伙人”服务体系，为企业护航降本、提质增效 [5] - 通过系列服务品牌矩阵年均举办超30场产业专项活动和超30场社群活动，提供特色服务 [5] - 以“企业服务台账”和“全链条服务产品”精准匹配资源，为企业新增订单2500万元，金融服务对接规模超5亿元，获公示资助项目金额超1732万元 [5] 品牌影响 - 响应国家绿色发展战略，利用智慧监控平台助力企业绿色发展，获评“绿色物业管理评价标识”最高级别认证 [6] - 与入驻企业形成多维协同，打造园企组团参展IP，连续三年赴展亮相获多项奖项 [7] - 未来将聚焦“产业链聚合 - 创新链协同 - 服务链升级”路径，探索可持续发展新范式 [7]

核心观点 - 首程控股2024年实现收入12.15亿港元，同比增长37.5%，毛利5.07亿港元，同比增长41.0%，资产负债率31.2%，流动性资产43.68亿港元 [2] - 公司建议派发末期股息及特别派息合计8.88亿港元，加上中期股息2.08亿港元，全年累计派息10.96亿港元 [2] - 公司获得中诚信国际和联合资信AAA主体信用评级，体现稳健经营质量 [2][11] - 公司通过机器人基金和产业公司布局人形机器人、医疗机器人等前沿赛道，构建"资本筑基-场景落地-产业服务"三维赋能体系 [7][8][9] - 公司资产运营业务收入9.21亿港元（+40.0%），资产融通业务收入2.94亿港元（+30.7%），形成REITs全产业链闭环 [4][5][6] 业务表现 资产运营业务 - 停车出行领域新增广州白云机场、拉萨贡嘎机场等三大国际机场项目，形成全国交通枢纽网络 [4] - "速驿客V3"系统与DeepSeek大模型整合，提升智能调度效率，"停车+充电"生态构建增值收入 [4] - 园区运营领域理想汽车总部二期投用，六工汇等项目招商入驻率提升，业态涵盖商业、产业、公寓 [5] 资产融通业务 - 完成"国君-首程控股智慧停车第二期资产支持专项计划"发行，参与中金印力REIT等战略配售 [5] - 与中国人寿等设立北京平准基础设施不动产投资基金，首期认缴52.37亿元，聚焦公募REITs投资 [6] 机器人战略布局 - 发起北京机器人基金，投资宇树科技、银河通用等企业，覆盖人形机器人、医疗机器人赛道 [7][8] - 成立首程机器人科技公司，计划与40-50家创新企业合作，构建医疗、教育等垂直分销网络 [9] - 在首钢园部署仿生机器人，机场场景测试无人机作业臂，通过运营数据反哺技术迭代 [8] 财务与股东回报 - 2024年末现金储备26.22亿港元，支持业务扩展 [9] - 2018年以来累计派息16次，含3次特别派息，2020年起保持"中期+末期"双股息模式 [10]

项目总体概况 - 郑州市公示13个拟入库城市更新项目，总投资额超过81.75亿元 [1] - 项目分布于郑东新区、经开区、中原区、二七区、惠济区、巩义市、荥阳市、新郑市和新密市等多个区域 [1] - 项目公示期为2025年3月25日至2025年3月31日 [1] 重点产业园区与总部项目 - 郑东新区郑州期货产业园（一期）项目总投资16亿元，旨在引进数字经济技术研发企业，建设产业发展中心和大数据研发中心等 [2] - 经开区高途智成港项目总投资19.61亿元，将建设高途集团全国副中心总部，打造终身教育产业示范项目和教科数字产品研发高地 [3][4] - 惠济区天惠科技园项目总投资7.5亿元，目标是打造以生物医药为主体的产业集群，建设科研办公配套大楼和研发厂房等 [11][12] - 荥阳市郑州新材料产业园项目总投资15亿元，旨在打造国内超硬材料产业标准化示范基地，进行道路交通优化和产业配套设施提升 [17][18] 城市基础设施与公共服务提升 - 中原区郑州朗德智慧城市更新项目总投资4099.18万元，主要建设智慧停车楼以解决停车困难问题，总建筑面积约1.9万平方米 [5] - 荥阳市城市燃气管道老化更新改造项目总投资0.25亿元，将对全市90个老旧小区的燃气管道及设施进行更新改造 [19] - 新郑市南关桥安全能力提升项目总投资9699.61万元，内容包括新建一座桥梁、两侧引道及市政管线，以缓解交通压力并提升抗震能力 [21][22] 商业与民生服务设施 - 二七区德化商业步行街业态提升项目总投资0.48亿元，规划用地面积1.96万平方米，将通过加建商铺和改善设施来提升商业价值 [9][10] - 巩义市新农利合·巩义农博展贸中心项目总投资10.85亿元，计划分两期建设，打造一站式农贸产品交易中心，总建筑面积8.96万平方米 [13][14] - 新郑市河南影视少儿艺术中心项目总投资约3.9亿元，拟建总建筑面积10.05万平方米，旨在建设综合性素质教育基地 [20] 低效资源盘活与社区更新 - 二七区绿谷智慧创新创业孵化示范基地项目总投资约5亿元，规划用地30.22亩，旨在打造集新质生产力与信息技术为一体的综合性孵化基地 [6][7][8] - 巩义外运仓库改造项目投资约0.192亿元，占地80亩，将通过改造打造综合性社区服务平台，划分便民服务区、社区共享区等 [15][16] - 新密市郑州康锦科技低效盘活项目总投资1.59亿元，旨在盘活闲置用地建设高分子聚合物制品生产基地 [23][24]