格隆汇12月29日丨碧桂园服务(06098.HK)发布公告，2025年12月29日耗资1206.06万港元回购200万股， 回购价格每股5.95-6.1港元。 ...

核心观点 - 康桥悦生活与美国GPI公司签署合作备忘录 拟通过股权合作共同打造美国多单元公寓资产管理与物业服务平台 标志着公司北美市场布局的启动和全球化战略的推进 [1] 合作基础与双方优势 - 康桥悦生活作为港交所主板上市企业 在国内已构建涵盖基础物业服务、智慧园区运营、业户资产管理的多元业务体系 形成了“服务+科技”双轮驱动的核心竞争力 [2] - GPI深耕美国市场多年 在多单元公寓运营、资产更新改造及本地合规运营领域有显著实践优势 目前管理项目共计17个（含15个自有项目、2个第三方委托项目） [2] - 双方合作基于平等互利、优势互补原则 康桥悦生活的标准化管理与科技能力将与GPI的本地资源及运营经验形成深度协同 [2] 股权合作与业务蓝图 - 合作以股权合作为核心 康桥悦生活拟通过直接或间接收购持有GPI不低于35%的股权 并计划在符合要求下实现控股及合并报表 [3] - 未来合作平台业务范围将覆盖多单元公寓的租赁及运营管理、全链条物业管理服务、资产更新改造与增值服务以及科技数字化应用等多个维度 [3] - 平台将继续管理GPI现有17个项目 过渡期保持运营稳定 并计划通过承接第三方项目、并购或投资等方式持续扩大管理规模与服务范围 [4] 平台发展战略与行业意义 - 合作平台将确立“管理标准化”与“科技赋能”为核心发展主轴 康桥悦生活将输出可复制的管理标准 GPI将加大科技研发与应用投入以提升效率 [5] - 此次合作是康桥悦生活深化北美布局、推进“服务+科技”战略的重要举措 旨在积累海外实操经验并为拓展其他市场奠定可复制的运营基础 [5] - 对于GPI而言 合作将依托康桥悦生活的资源与技术赋能 实现自身的规模化扩张与服务品质升级 [5] 合作进展与后续安排 - 已签署的合作备忘录为意向性文件 不构成最终法律约束 具体合作内容以双方后续签署的正式协议为准 [6] - 双方后续将有序推进尽职调查、核心条款磋商等工作 全力推动合作平台公司落地运营 [6]

脑机接口行业 - 政策与技术双轮驱动，百亿级蓝海市场加速开启 [3] - 临床产品正加速落地，医疗与消费应用共同打造行业双增长曲线 [3] - 建议关注医疗场景整合者，如翔宇医疗、伟思医疗等，有望受益于医保支付落地和康复需求增长 [4] - 建议关注侵入式/半侵入式技术领军者，如心玮医疗、脑虎科技等，其技术壁垒高且商业化确定性强 [4] 保险行业投资 - 低利率环境下，权益资产成为险企增厚投资收益的“关键少数” [9] - 监管针对险资入市推出多项松绑政策并作出量化指标要求 [9] - 2025年上半年末，五家上市险企合计股票资产占比达9.3%，为近十年最高值 [9] - 预计在悲观、中性、乐观情形下，保险行业2025年至2027年股票规模增量分别为1.7万亿、2.4万亿、3.1万亿元 [9] 博泰车联公司 - 公司是中国智能座舱解决方案的领先供应商 [12] - 预测公司2025至2027年营收分别为35.84亿、56.64亿、87.61亿元人民币 [12] - 基于公司技术及生态优势有望扩大市场份额、业绩增长较快、座舱出海有望成为第二增长曲线，首次覆盖给予“买入”评级 [12] 资产支持票据市场 - 在当前市场环境下，ABN产品与其他资产证券化产品相比，品种溢价已不显著 [15] - 相对部分普通信用债，ABN产品仍存在一定品种利差优势，可作为增厚收益的投资方向 [15] - ABN产品的估值波动一般低于普通信用债，在面对行业整体冲击时拥有一定抵御能力 [15] 土地与房地产市场 - 2025年1-11月，百城成交住宅类用地建筑面积为2.21亿平方米，累计同比下降15.1% [18] - 同期成交楼面均价为6,295元/平方米，累计同比上涨9.4%，其中一线城市同比上涨29.5% [18] - 随着房地产政策持续落地，区域分化进一步加深，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂等公司 [18] 中国神华公司 - 公司作为煤炭龙头企业，千亿规模收购有利于提高核心业务产能与资源储备规模，优化全产业链布局 [23] - 在不考虑本次收购的情况下，维持2025-2027年归母净利润预测为497.67亿、512.46亿、522.03亿元 [23] - 公司承诺2025-2027年分红比例不低于65% [23] 高端制造出口 - 2025年11月，同比高基数效应消退及海外季节性补库需求旺盛，带动机械消费品和资本品出口同比改善 [27] - 中美达成新的经贸协议，贸易不确定性下降，对美出口有望边际回暖 [27] - 我国对非洲、拉丁美洲等新兴地区的出口金额增长较快 [27] 黄金市场 - 市场担忧明年1月彭博商品指数再平衡或带来黄金集中抛售，引发技术性调整 [29] - 但历史上类似情况对市场并未造成冲击，因指数调整涉及资金体量不大，且部分参与者可能提前预判 [29] - 考虑到明年1月金价上升势头或延续，市场成交量或较为活跃，指数再平衡带来的技术性抛压影响相对有限 [29][32] 绿色甲醇行业 - 在“碳中和”背景下，全球绿色及低碳甲醇项目规模正快速增长 [34] - 项目从规划到量产，资源、技术、客户构成缺一不可的核心闭环 [34] - 建议重点关注提前布局绿色甲醇制造且产品通过相关认证的企业，如金风科技、中国天楹等 [34]

企业动态 - 华润万象生活于2025年12月23日订立2025年框架贷款协议，以重续将于2025年12月31日届满的2023年框架贷款协议，并设定相关年度上限 [1][15] - 珠江股份近期赎回两笔闲置募集资金购买的结构性存款产品，合计赎回本金3000万元，获得收益32,652.35元，两笔产品年化收益率分别为1.18%和1.91%，赎回资金已归还至募集资金专用账户 [1][16] 土地市场 - 2025年12月23日，重点城市新增土地项目206个，规划建筑面积1105.94万平方米，其中住宅项目43个，商业办公项目52个，工业项目101个，其他类项目10个 [2][17] - 成都新增项目最多，为25个，规划建筑面积最大的单项目位于武汉蔡甸区，面积450158平方米，成交楼面价207元/平方米，开发企业为广州众山新材料股份有限公司 [2][17] 物业招标市场 - 2025年12月23日，京津冀、粤港澳等重点区域共发布2535条物业相关招标信息，其中非住宅物业招标信息达2422条 [5][20] - 在非住宅业态中，办公物业招标信息最多，为1204条，值得关注的项目是百色市田阳区环卫清扫保洁政府购买服务项目，预算金额为9535.89万元 [5][20] 资本市场表现 - 2025年12月24日，恒生指数上涨44.79点，涨幅0.17%，收于25818.93点，当日61家港股上市物业服务企业中12家股价上涨 [8][22] - 佳源服务涨幅5.49%，位列板块第一，力高健康生活涨幅5.26%，祈福生活服务涨幅4.29% [8][10][22][24] - 港股61家物业上市企业平均市值为42.65亿港元，其中7家企业总市值超过百亿港元 [8][22] - 华润万象生活为市值最大公司，总市值998.37亿港元，万物云市值217.61亿港元位列第二，碧桂园服务市值203.95亿港元位列第三 [8][22] - 板块平均市盈率为9.86倍，德商产投服务市盈率最高，为69.87倍 [8][22] 行业数据与研究 - 中指研究院提供大量行业研究报告，涵盖物业服务百强企业、上市公司TOP10、品牌价值、市场总结与趋势展望、价格指数及ESG测评等 [14][28] - 其平台提供超过4万份房地产报告每日更新，覆盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究等多个领域，并包含2300个城市地产数据、225万宗土地信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业交易数据 [14][28]

公司股份回购 - 公司于2025年12月24日进行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为656.92万港元 [1] - 共回购107.2万股股份 [1] - 回购价格区间为每股6.10港元至6.14港元 [1]

公司股份回购行动 - 公司于2025年12月24日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为33.78万港元 [1] - 公司以每股1.68至1.70港元的价格区间回购了20万股股份 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年12月24日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购共涉及16万股公司股份 [1] - 回购总金额约为73.91万港元 [1]

会议核心政策方向 - 全国住房城乡建设工作会议提出要发挥房地产项目“白名单”制度作用 支持房地产企业合理融资需求 城市政府要用足用好房地产调控自主权 适时调整优化房地产政策 支持居民刚性和改善性住房需求 推动房地产市场平稳运行 [1] - 会议提出要准确把握房地产市场供求关系的重大变化 看到我国新型城镇化仍在持续推进 城市存量优化调整也有广阔空间 人民群众对“好房子”形成新期待 房地产仍有较大发展潜力 [2] - 会议提出要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势 把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待 [2] 稳定市场与去库存措施 - 着力稳定房地产市场 要因城施策控增量 去库存 优供给 结合城市更新 城中村改造盘活利用存量用地 [1] - 推动收购存量商品房用作保障性住房 安置房 宿舍 人才房等 [1] 构建房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式 有序搭建基础性制度 [1] - 在房地产开发上 做实房地产开发项目公司制 [1] - 在房地产融资上 推行主办银行制 [1] - 在商品房销售上 推进现房销售制 实现“所见即所得” 从根本上防范交付风险 [1] - 继续实行预售的 规范预售资金监管 切实维护购房人合法权益 [1] 住房保障与品质提升 - 优化和精准实施保障性住房供应 实施房屋品质提升工程 有序推进“好房子”建设 [1] - 优化保障性住房供给 对城镇低保住房困难家庭兜底保障 因城施策 因地制宜满足新市民 青年人 城镇工薪群体等各类困难群众基本住房需求 [2] - 围绕好标准 好设计 好材料 好建造 好运维建设“好房子” 既把新房子建成“好房子” 也把老房子逐步改造成“好房子” 带动产业链升级 以高品质供给满足人民群众多样化住房需求 [2] 统筹防风险与促转型 - 统筹防风险和促转型 坚持市场化 法治化原则 防范化解房企债务风险 加强销售资金监管 切实维护购房人合法权益 [2] - 完善商品房开发 融资 销售等基础制度 编制实施住房发展规划和年度计划 推动建立“人房地钱”要素联动机制 [2] 统筹惠民生与稳增长 - 统筹惠民生和稳增长 稳步推进城镇老旧小区 城中村和危旧房改造 解决群众急难愁盼 切实消除安全隐患 [2] - 更好发挥住房公积金作用 [2] 配套制度改革与服务模式 - 深化住房公积金制度改革 [1] - 实施物业服务质量提升行动 探索社区党组织领导下的居委会 业委会 物业服务企业协调运行新模式 [1] - 探索“物业服务+生活服务”模式 推动“物业服务进家庭” [1]

全国住房城乡建设工作会议核心政策导向 - 会议提出实施物业服务质量提升行动 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式 探索"物业服务+生活服务"模式 推动"物业服务进家庭" [1] - 规范物业管理市场、提升物业服务质量是当前重要的政策方向 有助于稳定住房消费预期 推动房地产市场从"重开发"向"重运营"转型 [1] 地方性物业服务规范政策密集出台 - 北京自2026年1月1日起 将每半年开展一次住宅项目物业企业综合评价 结果作为行政主管部门差异化监管的依据 [2] - 深圳优化物业专项维修资金管理 调整超10万元项目强制造价审核规则 赋予业主大会更多自主决策权 以回应"维修资金使用难"的民生诉求 [2] - 北京市发布《住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》 旨在建立评级制度和评价档案 评价结果可为业主选聘物业企业和行政部门监管提供参考 [2] - 北京市此前在《深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025—2027年）》中要求建立住宅项目物业企业综合评价体系 并将评价结果向社会公布 [3] - 今年江苏、湖南、山西等多地已出台政策推动物业服务行业高质量发展 [3] - 上海今年6月发布《住宅小区物业服务质量提升行动方案》 提出健全"6+N"信息公开机制、实施"四个提升"推进服务升级、健全"四个机制"促进长效监管等举措 [3] 综合评价体系的作用与行业影响 - 北京等地设立的综合评价体系 通过设置清晰的量化指标开展评价 为政府实施分类监管、精准施策提供客观依据 引导行业向标准化、规范化方向发展 [3] - 专业化、规范化的物业服务能减少矛盾纠纷 促进社区和谐 助力构建"共建共治共享"的基层治理体系 [4] - 优质的物业服务有利于提升业主满意度与忠诚度 从而提高物业费收缴率与续约率 促进企业经营效益增长 [4] 行业发展的关键问题与未来方向 - 物业服务质量背后涉及物业维修基金与房屋体检的资金来源创新问题 各地正在推进相关工作 [4] - 未来可加大政策引导与资金支持力度 如将物业服务提升纳入老旧小区改造、完整社区建设等项目的专项资金支持范围 并通过财税优惠、金融扶持等措施激励物业企业开展节能改造、适老化更新等工作 [4] - 应推动政策协同与精准落地 针对不同城市、不同小区类型的差异化需求加强政策细分与场景化设计 推动物业服务政策与城市更新、老旧小区改造等重大举措有效衔接 [4][5] - 物业费科学定价问题以及如何让老百姓更好地感知到服务质量的提升 是提升物业服务质量的核心要点 [5] - 当前各小区出现了外卖进小区、电梯占用等新的物业服务内容 这些都属于新的物业服务范畴 未来应结合市场反馈较多的诉求提升物业服务水平 [5]

行业监管动态 - 三门峡市合同格式条款评审专家委员会召开会议 对物业服务行业格式合同开展专项评审 旨在解决群众反映强烈的问题[1] - 评审工作源于前期网络投票 物业服务行业以135票、占比57.94%位列10个投诉集中行业之首 因此被确定为评审对象[3] - 会议明确了多维度整改路径 将推动物业服务企业自查整改、监管部门加强普法与推广示范文本、消费者增强合同审查意识 以共同推动合同规范公平[5] 评审范围与样本 - 评审共收集来自全市6个县（市、区）的物业服务格式合同51份 剔除3份非消费领域合同后 48份纳入评审范围[3] - 纳入评审的48份合同中 包括38份前期物业服务协议及10份业委会与物业企业签订的合同[3] 发现的主要合同问题 - 问题一：合同未以显著方式提示对业主有重大利害关系的条款[5] - 问题二：部分物业企业通过格式条款减轻或免除自身责任 例如约定停车场车辆损毁盗窃免责、公共区域安全事故过度免责等[5] - 问题三：合同存在不合理加重业主责任、排除或限制业主权利的情况 包括设置高额违约金 以及单方终止服务、擅自处分公共收益、停水停电催缴物业费等[5]