房地产市场展望 - 供需结合来看房地产市场中长期"止跌回稳"的基础正在构建但要全面达成仍需要时间 [1] - 下半年政策发力方向可能包括稳定房价预期更有效地激活购房需求优化收储发力去库存关注城市更新资金来源 [1] 投资机会 - 更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 继续推荐具备"好信用好城市好产品"逻辑的"三好"地产开发商 [1] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司 [1] - 推荐受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股 [1]

房地产市场现状 - 房地产市场出现抛售大潮，中介普遍打出"急售"、"直降多少万"的广告语，二手房抛售现象严重 [2] - 李嘉诚旗下和记黄埔地产集中出售广州、东莞、中山和惠州的4个楼盘共400套房产，部分房产单价低至8000元，较备案价1万-1.4万/㎡大幅折扣 [4] - 全国二手房总挂牌量达753万套，显示市场抛售压力巨大 [6] 抛售潮原因 - 人口负增长持续三年，60岁以上老年人口达3.1亿，适龄购房群体减少，未来十年新增购房年轻人预计减少2800万 [10] - 经济压力导致房贷逾期率升至1.7%，部分家庭因降薪或失业被迫低价卖房 [12] - 区域分化严重，三四线城市人口外流加剧，郊区房点灯率不足20%，存量市场分化明显 [15] 市场影响 - 房价下跌导致家庭财富缩水，清华报告显示房价跌10%家庭财富缩水60万 [19] - 地方土地出让金减少，部分城市公共服务缩水，加剧人口外流 [19] - 银行面临房贷逾期率上升风险，金融系统压力增大 [19] 应对策略 - 购房需回归居住属性，优先选择地段好、配套全的改善型住房或长租公寓 [23] - 建议多元化资产配置，包括理财、基金等，避免过度依赖房产 [25] - 强调人力资本升级的重要性，职业技能和边际收入成为关键生产力 [25]

股价表现 - 截至2025年8月6日收盘 西藏城投股价报10 56元 较前一交易日下跌1 31% [1] - 当日成交额1 77亿元 换手率1 76% [1] 主营业务与行业布局 - 公司主营业务为房地产开发 同时涉及锂矿资源开发 [1] - 所属概念包括西藏板块 沪股通等 [1] - 近年来在新能源领域有所布局 市场对其锂矿业务关注度较高 [1] 资金流向 - 8月6日主力资金净流出3743 67万元 [1] - 近五日累计净流出8601 27万元 [1]

公司概况 - 公司为上海实业集团核心上市平台，1996年分拆核心资产在香港联交所上市，是首批在港上市的红筹公司之一 [1] - 经过逾三十年发展，公司已成为以基建环保、大健康、房地产和消费品四大核心业务为主的综合性企业 [1] 基建环保业务 - 高速业务：拥有京沪、沪昆、沪渝三条高速公路上海段特许经营权，连接上海市往西北、西南、正西方向及浙江省沿海城市，车流量及通行费平稳增长，提供稳定收益和现金流 [1] - 水务业务：拥有新加坡和香港上市的上实环境及未上市的中环水务两个平台，合计日处理产能超过2000万吨/日，居于全国前列 [1] 房地产业务 - 旗下资产包括上实城开（0563 HK）和上实发展（600748 SH），在上海与长三角等区域拥有优质土地资源，截至2024年末总土地储备共420万平方米 [1] - 2024年房地产业务亏损2 36亿港元，主要系物业项目确认若干减值亏损所致 [1] 大消费业务 - 包括南洋烟草和永发印务两家行业龙头企业，业务范围涵盖烟草、印刷及纸品 [2] - 受疫情和香港两次增加烟税影响，烟草业务2019年后陷入困境，但随着马来西亚工厂投产，海外收入占比提升，2024年南洋烟草净利润同比增长86%至5 6亿港元 [2] 投资亮点 - 出售粤丰环保19 5%股权回笼现金23 3亿港币，叠加自由现金流转正，分红有望提升 [2] - 低估值高股息性价比凸显，对比港股同行业公司，从分红率、股息率、估值角度均具备优势 [2] 盈利预测与估值 - 预计2025-2027年归母净利润分别为29 43/30 84/31 97亿港元，同比+4 8%/4 8%/3 7%，对应PE=5 0/4 7/4 6x [2] - 通过多角度估值，股票价值在17 62-18 35港元/股之间，较当前股价有22 5%-27 6%溢价 [2]

房地产市场动态 - 近期房地产市场出现显著价格回调，部分业主心态从期望涨价转为主动降价抛售，导致局部板块价格快速下跌，部分小区价格甚至腰斩[1] - 蒲黄榆三里35㎡1居室2025年7月成交价133万，较2024年2月同户型202万下跌34%，较2017年3月324万的历史高点下跌59%[3] - 苏州桥小南庄社区42㎡1居室2025年7月成交价300万，较2021年3月617万下跌52%[5] - 望京名苑97㎡2居室2025年8月成交价358万，较2021年7月610万下跌42%[6] - 回龙观融泽嘉园87㎡2居室2025年8月成交价330万，较2021年12月562万下跌42%[8] - 学院路城华园91㎡2居室2025年8月成交价560万，较2023年2月800万下跌30%[10] - 广安门红山世家89㎡3居室2025年8月成交价935万，较2023年6月1230万下跌24%[11] - 志新村56.3㎡两居室2025年7月成交价335万，较2022年3月622万下跌46%[12] - 二里庄小区70.6㎡三居室2025年7月成交价598万，较2022年6月885万下跌32%[13] - 晨月园68㎡一居室2025年7月成交价470万，较2021年3月772万下跌39%[14] - 远大园三区161.39㎡三居室2025年7月成交价1538万，较2023年9月2250万下跌32%[14] - 时雨园144㎡三居室2025年8月成交价1140万，较2021年4月1480万下跌23%[15] 老破小市场变化 - 北京核心城区老破小价格大幅下跌，但租金回报率显著上升，部分房源回报率可达3.9%，远高于普涨时期的1%-2%[19][20][21] - 蒲黄榆三里35.6㎡一居室2025年7月成交价133万，年租金回报率约3.9%，较2017年324万高点下跌59%[20][21] - 城市更新政策为老破小带来新机遇，西城三里河一区28号楼原拆原建成本仅1.1万元/㎡，其中政府补贴5786元/㎡[23] - 老破小市场分化严重，需精挑细选，重点关注"真学区+强旧改"的核心区房源，避免伪学区房和远郊老破小[25][26] 购房咨询热点 - 丽泽回迁房流通性正常，但品质普遍一般，建议优先考虑地铁便利性，如丽泽景园比万泉盛景更具交通优势[16] - 19号线沿线300万预算可选新宫南庭新苑或马家堡至草桥一带老破小，建议优先考虑草桥区域[17] - 五道口上班600万预算新房推荐谨慎考虑昌平回龙观朱辛庄一带，但需注意当前价格体系变动风险[18]

政策调整 - 全国多地出台文件整治"偷面积"现象，措施包括规范飘窗设计、将结构柱纳入面积核算、限制40米以上楼层花池功能、标准化天井尺寸等[1] - 成都要求"板率"增加值不得超过1.5%，层高误差限制在0.15米以内，防止开发商通过违规改造和加高夹层变相扩容[1] - 政策旨在拉平起跑线，引导房企良性竞争，未来"超高实用率"住宅用地或将不再多见[2] 市场现状 - 2023年以来多城市出现高实用率新楼盘，成都和广州调整相关规定，将住宅套内半开敞空间比例由15%放宽至20%[3] - 成都万科·都会甲第项目最高得房率达113%，越秀阅金沙项目得房率达120%[3] - 广州南沙横沥岛地块项目所有户型实用率超120%，部分超140%，市场反响良好[4][5] 政策影响 - 优化容积率计算方式提高住宅实用率，在同样地价下使项目更具优势，受到房企青睐[5] - 政策优化将引导市场回归理性，倒逼行业回归产品力竞争，推动交易透明化和市场健康发展[5][6] - 中指研究院表示未来"好房子"建设将推动行业迈向"质量优先"新阶段，实现"住有宜居"愿景[6] 行业趋势 - 高实用率楼盘是市场转向下的阶段性产物，源于购房者需求和提振房企投资积极性[5] - 行业认为房企应追求全链条变革而非仅靠"高实用率"，政策优化回应市场呼吁[5] - 政策优化后购房者将综合考量楼盘各方面因素，交易过程更加透明清晰[6]

股价表现 - 最新股价报4 81元 较前一交易日上涨0 01元 [1] - 盘中最高触及4 82元 最低下探4 77元 [1] - 成交金额达0 80亿元 [1] 公司概况 - 主要从事房地产开发业务 总部位于广东省珠海市 [1] - 作为区域性房地产企业 在珠三角地区拥有多个开发项目 [1] 融资动态 - 已获得证监会批复 同意公司向特定对象发行可转换公司债券的注册申请 [1] - 批复自同意注册之日起12个月内有效 [1] 资金流向 - 8月6日主力资金净流出66 38万元 [1] - 近五个交易日累计净流出4309 59万元 [1]

香港证券市场市值增长 - 截至2025年7月底香港证券市场市价总值达44 9万亿港元 较去年同期31 1万亿港元增长13 8万亿港元 同比增幅44% [1] - 市值增长主要受益于政策利好 中概股回归及港股市场自身改革 [1] 百福控股股权出售 - 百福控股以4800万元出售遇见小面1 71%股权 持股比例从17 16%降至15 46% [2] - 2024年百福控股营收同比下降24 4% 净亏损扩大59 5% [2] - 遇见小面已于2025年4月15日向港交所递交招股书 拟香港主板上市 [2] 中渝置地业绩变动 - 预计2025年上半年股东应占亏损约4000万港元 去年同期盈利9100万港元 [3] - 亏损主因合资企业投资贡献减少及英国投资物业重估收益减少 部分被英镑升值汇兑收益抵消 [3] 中兴通讯可转债发行 - 完成发行35 84亿元零息H股可转债 2030年到期 扣除费用后净筹资约4 943亿美元（35 43亿元人民币） [4] - 募集资金将用于加强算力产品研发 债券已在港交所上市 [4] 港股市场行情 - 恒生指数报24910 63点 微涨0 03% [5] - 恒生科技指数涨0 20%至5532 17点 国企指数跌0 21%至8932 68点 [5]

城市更新成为房地产市场重点方向 - 今年以来城市更新在房地产市场的地位进一步提升 为房企带来更多机会 [1] - 深圳龙岗区吉华街道三联社区土地整备项目由深圳市领瑞实业发展有限公司中标 背后大股东为湖南福天兴业投资集团 [2] - 三联社区项目采用"货币补偿+留用土地"方式 土地整备资金5.72亿元 留用土地3宗总面积6.22公顷 [2] 深圳城市更新项目进展 - 布吉南门墩城中村改造项目因开发企业资金链断裂于2021年停工 现由深圳市天健城市发展有限公司以975万元中标前期服务 [2] - 截至2025年8月3日 深圳已列入城市更新计划项目1061个 专规批复750个(通过率70.7%) 实施主体公示554个(实施率52.2%) [3] - 部分项目出现停滞现象 居民期待政府推动进展并希望原业主更多参与 [3] 城市更新的市场影响 - 三联社区项目顺利推进将显著提升布吉片区及深圳中部的城市形象和居住价值 [4] - 外地房企进军深圳城市更新市场有助于为当前市场带来积极力量 [4] - 城市更新通过存量更新和品质提升促进住房消费升级 使房地产成为新市民扎根和新经济培育的载体 [5] 政策支持与发展趋势 - 7月30日中共中央政治局会议强调要高质量开展城市更新 [5] - 未来城市更新用地政策、金融政策将加快落地 强化顶层设计支持地方政府探索可持续模式 [5][6] - 城市更新已成为推动城市高质量发展的重点内容 未来配套政策有望加速落地以发挥稳投资、扩内需作用 [5][6]

城市更新成为房地产市场重点方向 - 今年以来城市更新在房地产市场的重要性显著提升 为房企带来更多机会 [1] - 深圳龙岗区三联社区土地整备项目由深圳市领瑞实业中标 背后大股东为湖南福天兴业投资集团 项目采用"货币补偿+留用土地"模式 整备资金5.72亿元 留用土地3宗共6.22公顷 [3] - 深圳布吉南门墩城中村改造项目由天健城市发展公司以975万元中标前期服务 该项目曾因开发商资金链断裂于2021年停工 [3] 深圳城市更新项目进展与挑战 - 深圳罗湖、龙岗区部分城市更新项目出现停滞 居民期待政府推动进展并希望原业主更多参与 [4] - 截至2025年8月3日 深圳已列入城市更新计划项目1061个 专规批复750个（通过率70.7%） 实施主体公示554个（实施率52.2%） [4] - 三联社区项目若顺利推进 将对布吉片区及深圳中部的城市形象和居住价值产生显著提升作用 [5] 政策支持与社会资本参与 - 7月30日中共中央政治局会议强调高质量开展城市更新 广东省城规院专家指出城市更新将成为住房消费升级和新经济发展的载体 [7] - 中指研究院表示城市更新是房地产领域聚焦点 未来将加速落地用地和金融配套政策 吸引社会资本介入 [9] - 专家建议强化顶层设计 支持地方政府探索可持续更新模式 为企业参与创造更多机会 [9] 行业转型与发展趋势 - 在住房回归消费属性背景下 传统发展模式难以为继 城市更新成为新的增长动力 [7] - 城市更新通过存量更新和品质提升 促进住房消费升级 同时助力新市民扎根和新经济培育 [7] - 中指研究院预计政策将继续聚焦城中村改造和专项债收储 推动市场止跌回稳 [9]