一线城市二手房市场现状 - 一线城市二手房价同比下跌7%，跌幅超过二三线城市 [3] - 市场出现价格从高峰滑落近两成以及“以价换量”换取流动性的现象 [1][8] 市场调整的性质与驱动因素 - 一线城市领跌反映市场更成熟、信息更透明、价格调整更迅速彻底，是市场主动寻求真实交易和有效资源配置的表现 [3][5] - 房价下跌是挤出历史泡沫和水分的过程，是市场重归健康的必经之路，有助于资源从房地产转向实体经济和科技创新 [11] - 市场调整是对各类宽松政策效果的诚实反馈，价格需跌至足够吸引人的位置才能驱散观望情绪并确认底部 [8] 房产投资财务逻辑的转变 - 持有房产的收益（租金）已跑不赢资金成本（房贷利息、存款利率），坚守可能扩大损失 [5] - 举例说明财务上出现“明亏”：总价1000万的房产年租金15万，租售比1.5%，低于同期超2%的国债等稳健理财收益 [6] - 高杠杆购房者面临巨大的每月还款压力 [6] 对“救市”观点的不同看法 - 反对人为维持虚高房价，认为这如同给病人打强心针，不解决根本问题 [9] - 真实财富由购买力而非标价决定，标价800万能迅速成交的房产比标价1000万无人接盘的房产更能代表真实财富 [9] - 价格下跌过程固然痛苦，但对经济结构长远是好事 [11] 市场观察的关键指标 - 真实的租金回报率（租售比）：若长期低于无风险理财收益率（如国债利率），表明房价仍有回调压力 [12] - 市场活跃度：应关注“成交量”和“去化周期”，若去化周期长达一年半以上，表明市场以卖方为主，买方有充足选择和议价空间 [12] - 政策与信贷的实际宽松度：包括房贷利率的实际折扣和贷款审批的难易程度，直接影响购买力 [12] 市场长期趋势与定位反思 - 楼市调整是从“房价永远涨”的信仰向经济常识的回归 [13] - 市场正推动房屋属性从投机炒作的筹码回归到承载生活的家和稳健资产的本源 [13][15] - 家庭需要基于真实需求和偿付能力进行理性规划，放弃不切实际的暴富幻想 [15]

论坛概况 - 2026迎新易居论坛在上海举办 主题为“迈向‘十五五’ 中国房地产与城市更新高质量发展” [1] - 论坛由上海易居房地产研究院主办 多家行业协会与学会联办 旨在为行业发展注入思想动能 [1] - 论坛聚焦房地产高质量发展和大力实施城市更新 探索“十五五”时期行业实践路径 [1] 主办方战略与定位 - 上海易居房地产研究院已成立20周年 坚守产学研融合初心 深耕行业研究 [2] - 研究院于2025年岁末成功蝉联“中国5A级社会组织单位”资质 [2] - 2026年研究院确立“123”战略框架 坚守“高质量发展不动摇”核心 聚焦专业精进与服务优化两大支柱 [5] - 战略包括三条发展路径 提升专业赋能行业 汇聚资源共建生态 拥抱AI创新前行 [5] - 研究院首批数字员工入职 开启人与数字人协同开展地产研究的新篇章 [5] 行业现状与展望 - 2025年房地产调控政策应出尽出 “好房子”政策作为长期产业政策贯穿全年 [3] - 2025年行业销售规模大幅回调 商品房销售面积达到8.8亿平方米 成交金额8.4万亿元 [3] - 尽管新开工 竣工 开发投资等宏观指标下行 但房地产仍为国民经济支柱产业 相关产值占GDP比重达12% [3] - 2026年行业有望确认底部 需筑牢政策 房价 产品 供应四大确定性 [3] - 预计2026年—2030年全国商品住宅一二手交易总量维持在8亿—9亿平方米量级 [3] 企业发展策略 - 2026年房企需适配城市布局收缩的趋势 推动管理模式扁平化 [3] - 以“好房子”需求和现房销售趋势倒逼运营体系 开发模式升级 [3] - 非核心城市点状投资机会将孕育更多地方龙头 [3] - 高端产品可凭借打造“好房子”稳楼市 例如露香园项目以修旧如旧模式保留石库门风貌获得市场认可 [5] - 保租房能满足新市民 青年人居住需求来稳楼市 例如“城投宽庭”已布局上海9大区域 管理房源约2.7万套 累计服务近5万人次 [5] 城市更新的角色与模式 - 城市更新名称的转变体现了城市治理理念向高阶生态模式的升级 其真正落脚点是人 对稳楼市有推动和促进作用 [4] - 好房子不只是建筑 更多的是所在区域的环境和生态 需秉持长期主义 注重前期规划的业态融合与片区价值重构 [4] - 以上海为例 城市更新类型复杂 非标属性强 建议建立多层次科学评价体系 为不同项目匹配适宜模式 [4] - 政府应与企业协同承担部分经济效益欠佳但对城市发展有益的项目 共同推进 [4] - 城市更新可通过REITs工具 数字赋能 品牌输出平衡经济效益与社会效应 [5] - 建议优化土地供给 部门协同 金融支持等政策 助力城市更新更好地在稳楼市中发挥作用 [5] - 以轨道交通上盖开发为例 通过开发和城市运营理念能更好挖掘和发挥土地价值 [4]

核心观点 - 2026年开年，北京、上海、深圳三大一线城市楼市打破淡季沉寂，二手房成交量持续走高，市场呈现回暖态势，其核心驱动力是政策托底与积累的刚需及改善型需求释放 [1][2][9] - 此次回暖具有稳健、真实的特点，但市场分化明显，不会出现全面暴涨，对于有真实需求且经济实力允许的购房者是合适时机，但投机者及经济实力不足者需避免跟风 [5][8][31][43] 市场整体表现 - 2026年1月初开始，三大一线城市二手房交易呈现“淡季不淡”，出现“翘尾行情”的延续 [9] - 市场信心逐步修复，刚需与改善型需求稳步释放，楼市回暖信号明显 [1] - 市场热度引发关注，但需辨别是真实复苏还是短暂虚火，以及房价是否会随成交量大幅反弹 [5][6] 北京市场状况 - 北京楼市回暖很大程度上得益于2025年12月24日出台的系列优化政策，包括放宽限购、优化信贷，降低了购房门槛和成本 [12] - 新政落地一个月后效果立竿见影，市场活跃度明显提升，中介门店周末带看频次比之前增加20%以上 [14] - 二手房市场出现两个明显变化：一是优质房源抢手，挂牌量减少超过8000套，核心区域成交周期缩短，业主议价空间变小；二是新房市场开发商在五环外改善型产品上卷设计和配套，去化速度快，价格出现小幅上涨 [16][18] - 市场存在分化，核心区域、优质学区房、小户型房源热度最高，而偏远、配套不完善的区域成交量提升幅度较小，价格平稳 [18][20] 上海市场状况 - 上海楼市回暖的核心亮点是库存连续下降，供需趋于平衡 [20] - 二手房挂牌量已连续9个月下降，截至2026年1月初，库存量较2025年1月初减少约20% [22] - 成交量表现亮眼，截至1月20日，二手房网签成交量突破14000套，链家平台成交量较上月同期上涨15% [22] - 市场心态修复，买卖双方信心增强，购房者认为价格稳定、库存减少是合适入手时机 [24] 深圳市场状况 - 深圳楼市回暖带有明显的结构性特征，分化比北京、上海更明显，表现为“好房子涨，普通房子稳” [26][30] - 2025年深圳二手住宅网签量达56217套，较2024年上涨3%，实现同比正增长，市场企稳 [27] - 2025年四季度，部分优质小区成交均价较一季度有所回升 [27] - 2026年1月热度继续提升，1月1日至18日，乐有家门店二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比上涨19% [28] - 普通房源热度不高，配套不完善、地段偏远的房源成交量依然低迷，价格未明显回升，且深圳房价基数高，刚需购房压力大 [28][30] 回暖驱动因素 - 核心驱动因素是政策托底和需求释放，两者相辅相成 [31] - 政策层面利好不断，例如支持居民换购住房的个税退税政策延续至2027年底，商业用房购房贷款最低首付比例降至30%，降低了购房成本和门槛 [33] - 需求层面，经过两年多观望积累的大量刚需和改善型需求在政策刺激下逐步释放 [33] - 经济基本面好转及居民就业、收入预期改善，为购房需求释放提供了基础 [33][35] 购房者建议 - 不适合跟风买房的人群包括：投机炒房者，因国家强调“房住不炒”，且房价难现大规模上涨，投机可能被套牢 [37] - 经济实力不足者，若收入不稳定、存款不多却强行贷款买房，可能因工作变动或收入减少导致断供，陷入财务危机 [39][41] - 适合当前入手的是有真实买房需求且经济实力允许的人群 [43]

中央政策定调与楼市目标 - 2024年底中央经济工作会议强调推进处置存量商品房工作 [1] - 2025年底中央经济工作会议明确着力稳定房地产市场 要求因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 楼市目标的实现需要中央多部门的政策组合拳与地方政府的落地执行力 [1] 一线城市对全国楼市的战略意义 - 一线城市是全国楼市的“风向标” 其房价走势和调控举措对周边区域有直接示范效应 [3][5] - 稳住一线城市房价本质上是稳住全国楼市的信心根基 具有重大战略意义 [5] - 一线城市是稳楼市的“攻坚主战场” 房价调整压力最大 责任最重大 [5][7] 2025年12月房价数据表现 - 一线城市新建商品住宅价格环比下降0.3% 降幅比上月收窄0.1个百分点 [7] - 一线城市中 北京新建商品住宅价格环比下降0.4% 广州下降0.6% 深圳下降0.5% 仅上海微涨0.2% [7] - 二线城市新建商品住宅价格环比下降0.4% 三线城市环比下降0.4% [7] - 一线城市二手住宅价格环比下降0.9% 跌幅大于二线城市的0.7%和三线城市的0.7% [7] - 一线城市二手住宅价格同比下降7.0% 其中北京跌幅达8.5% [7] - 二线城市二手住宅价格同比下降6.0% 三线城市同比下降6.0% [7] 一线城市的政策落地优势 - 一线城市财政实力远超其他城市 有足够资金空间落实收购存量商品房用于保障性住房的政策 [8][10] - 一线城市新市民、青年人聚集 保障性住房需求旺盛 收购存量房转化保障房的现实意义更强 [10] - 一线城市仍保留不同程度的限购政策 优化空间充足 例如北京五环内非京籍购房社保年限调整为2年 上海外环外非京籍仅需1年社保 深圳核心区外已取消限购 广州全域取消限购 [10] - 一线城市的政策调控精准度和灵活性是其他城市难以比拟的 能有效释放合理需求而不引发投机炒作 [10] 核心结论 - 楼市企稳的核心在于执行力 而执行力的关键落点在一线城市 [12] - 稳住一线城市房价 尤其是二手房价格 是关系全国楼市信心、攻坚下行压力、示范政策落地的关键举措 [12]

北京房地产新政实施一个月市场表现总结 - 北京市于去年12月24日发布优化调整房地产政策通知，涉及限购政策调整与信贷优化等方面[1] - 新政落地一个月以来，市场呈现出活跃度提升、成交量回暖、价格止跌企稳等特征，楼市信心大幅提振[1] 新房市场变化 - 市场活跃度显著提升，工作日亦有较多购房者咨询看房，销售人员接待繁忙[1] - 某新盘自开盘以来整体去化率已超过60%，新政后咨询和到访人数明显增加[1] - 该楼盘90平方米左右三居产品已基本售罄，市场剩余房源主要集中在100平方米以上四居产品[1] - 开发商围绕“好房子”展开竞争，在新项目中持续加码设计与配置，“卷产品”成为普遍现象[1] - 新政发布以来，新房日均网签量环比增长44.6%[2] - 五环外改善型新盘表现较为亮眼，其价格环比上涨2.55%[2] - 全市新房价格环比降幅收窄至0.4%，核心区高端盘价格保持坚挺[2] 二手房市场变化 - 二手房市场同样回暖，去化速度明显加快，某成熟社区最近一个月成交了20多套房[2] - 中介经纪人带看频次明显上升，几乎每日带客户看房[2] - 当前二手房市场成交仍以刚需为主，成交总价集中在200万元至500万元区间[2] - 改善型客户大多更倾向于新房产品[2] - 新政后中介门店日均带看量较平时增长20%以上[2] - 二手房日均成交超过500套[2] - 二手房价格跌幅收窄，核心区优质学区房、小户型房源价格趋稳[2] - 部分业主出现“惜售”心理[2] - 近一个月来，二手房挂牌量减少超过8000套[3] - 优质房源成交周期缩短，部分核心区房源议价空间变小[3] 市场影响与展望 - 成交量的持续上升有助于加快打通置换链条，释放多子女家庭、改善型买家“卖旧买新”的需求[3] - 展望楼市传统旺季，北京楼市有望延续当前修复态势[3] - 在政策托底、需求逐步释放背景下，成交速度或将继续加快[3] - 市场分化仍将是主基调，具备区位优势和产品竞争力的项目或率先受益于旺季窗口[3]

文章核心观点 - 线下商业地产正经历从单纯销售商品向提供多元化体验和服务的转型 以应对消费市场变化和线上冲击 通过项目改造升级、引入多元化业态和打造社交地标来吸引客流回归 [4][6][8] 太古地产三里屯项目升级 - 北京三里屯太古里北区近一半商业空间已完成焕新及品牌优化 迪奥、爱马仕、路易威登、蒂芙尼等国际品牌独栋旗舰店已相继入驻成为新地标 [2][4] - 项目升级自2022年启动 核心驱动力是品牌方对定制化零售空间的需求攀升以及消费者对多元化体验的追求升级 [4] - 太古地产零售业务董事韩置表示 中国内地是其零售业务的战略重心 坚信内地消费市场的巨大潜力与长期价值 [6] 消费市场趋势与商业地产应对策略 - 消费市场正被两股力量重塑：Z世代成为主力军 追求个性化、社交感与文化认同 将商业空间视为“为有趣而来”的社交场；高净值人群则极致追求品质、服务、稀缺性和专属感 将购物视为生活方式和身份价值的表达 [7] - 商业项目打造需跳出传统角色 以人为核心成为“商业生态的构建者” 不能靠标准化复制 要量身定制、因地制宜 [7] - 在业态上不陷入“唯奢侈品论”误区 例如三里屯太古里在引入顶级奢侈品旗舰店的同时 也布局生活方式品牌、特色餐饮、潮流集合店以覆盖不同客群 [7] 行业整体趋势与案例 - 北京及多个城市均出现地标性商业项目改造升级案例 线下商业正从卖“货”转向卖“服务和体验”以吸引流量回归 例如北京朝阳区将推动蓝岛大厦、世贸天阶等商业体改造升级 [8] - 开源证券指出 在“人、货、场”演进升级驱动下 情绪消费正为行业带来新机会 “研究型消费+悦己导向+长期主义”成为行业三条主线 [8] - 中信建投表示 2021年以来 随着电商用户规模趋稳及线下消费场景多元化 线上消费渗透率对线下零售物业的销售冲击正在减小 [8] 存量商业调改与效果 - 截至2024年底 约56.5%的商业项目开业时间达5年以上 在存量时代 传统商业项目需打造新竞争优势以应对新项目的冲击 [9] - 路易威登全球首座航海主题地标“路易号”于上海兴业太古汇开业后引发社交媒体热潮 据静安区数据 7月初周末两天该商场客流分别达7.9万和7.8万人次 同比激增107%和114% [9] - 中信建投认为 当前新消费势头正盛 线下商业中餐饮、悦己类、体验类业态持续扩张 商业地产商可依靠话题性活动、多元业态等方式导入更多客流 [9]

香港楼市结构性热潮与整体回暖 - 近期香港楼市出现结构性热潮，小户型单位备受追捧，一个楼盘300套房源吸引超过三万人认购，中签率不足1% [1] - 此现象源于“供低过租”的市场环境，即月供低于月租，极大激发了投资热情 [1] 小户型市场表现与驱动因素 - 2025年总价400万港元以下的小户型成交量同比大幅增长超过70%，创下十年新高 [1] - 高投资回报率是核心驱动力，同时税费减免、租金上涨与按揭利率下行进一步凸显其投资价值 [1] - 专才与非本地学生涌入带来的强劲租赁需求，为投资者提供了坚实保障 [1] 香港整体楼市趋势与前景 - 小户型市场的火爆折射出香港整体楼市的回暖，2025年香港整体楼宇买卖合约登记量创四年来新高 [1] - 2025年全年住宅楼价累计上升4.7% [1] - 多家国际投行上调香港房地产评级，预测2026年住宅价格将有约10%的上涨 [1] - 市场普遍认为，在利率改善、库存健康及信心回暖等多重利好下，香港楼市正逐步向好，小户型市场将持续受益 [1]

（文章来源：21世纪经济报道） 广东省政协常委 、省新阶联副会长、新城市投资控股集团联合创始人曹志伟：把"房票"优化成"房 币"，盘活住房存量 ，助推经济发展。 ...

文章核心观点 - 文章核心观点：中国部分进城购房的农民家庭，因经济压力、就业不稳定、生活成本高及社会融入困难等多重因素，正面临财务与生活困境，未来几年内可能从城市（尤其是三四线城市及县城）撤回农村 [4][5][13] 三四线及县城房地产市场趋势 - 房地产行业进入下行调整期，三四线城市及县城新房库存高企，市场呈现供大于求的局面 [11] - 房地产市场出现“量价齐跌”的局面，房产流动性变差，越来越难卖 [11] - 房产对部分购房者而言，从潜在资产转变为“只能住、卖不掉、租不上价”的重资产 [11] 目标群体特征与财务压力 - 第一类目标群体：在三四线城市或县城高杠杆购房的农民工家庭，月供占收入比例大，抗风险能力弱 [7][9] - 典型家庭通过打工攒钱及借款凑首付，背负每月一两千至两三千元人民币的月供 [7][9] - 收入不稳定或中断（如失业、疾病）将导致月供压力骤增，可能引发断供或被迫卖房 [11][13] - 第二类目标群体：长期在房地产和建筑业打工并购房的农民工，其行业就业机会正在萎缩 [15][16] - 从事建筑业的农民工占比从2014年的22%以上下降到2023年，行业整体收缩，新开工项目减少 [16][18] - 该群体面临年龄增长、技能单一及转行困难的问题，同时可能遭遇楼盘烂尾或配套不全 [18] 就业与收入状况 - 整体就业市场不景气，工地、工厂工作减少，工价下降，订单不稳定 [2][9] - 第三类目标群体：进城后主要依靠打零工、散工维生，收入极不稳定，时有时无 [23] - 零散工作受市场行情、天气及个人健康影响大，缺乏持续收入保障 [23] - 收入不稳定导致其难以覆盖房贷及城市高昂的生活成本 [25] 城市生活成本与社会融入挑战 - 城市生活成本高，包括房租、水电、交通、子女教育及医疗等各项开支 [20][23][25] - 研究显示，房租上涨对农民工留城意愿影响显著 [25] - 第四类目标群体：举家进城的农民家庭，面临教育、医疗、养老等公共服务资源紧张及融入困难 [27][29] - 城市优质学位紧张、医疗费用高、排队时间长，老人面临社交孤独与生活不便 [29] - 部分调研发现，村民认为农村生活压力更小，家庭关系更紧密，农村扮演着“稳定器”和“蓄水池”的角色 [31] 潜在行为与趋势 - 第一类群体在就业不稳定时，可能成为首批选择撤回农村的人群，以降低生活成本与压力 [13] - 第二类群体因行业萎缩及收入来源减少，将成为未来几年“返乡潮”的重要组成部分 [21] - 第三类群体在连续数月收入不佳或遇家庭变故时，可能选择将房屋出租或空置，人员撤回农村 [27] - 第四类群体若感到城市生活更累、更焦虑，可能选择让老人孩子先回村，或全家撤回，将城里的房产暂时空置 [31][33]

政策支持与市场影响 - 广西出台超过40项政策措施推动房地产市场平稳健康发展 包括降息、增贷、财政补贴和优化公积金使用等政策组合拳[3] - 购房补贴、公积金贷款利率下调和契税优惠等政策使购房者节省成本 例如一位市民购房节省超过9万元[2] - 政策持续巩固房地产市场稳定态势 并降低群众置业安居的门槛与成本[3] 住房保障体系建设 - “十四五”期间广西构建公租房、保障性租赁住房、配售型保障性住房的供应体系[4] - 广西完成全国首批收购存量商品房用作保障性住房的交付[4] - “十四五”期间全区累计建设筹集各类保障性住房和改造安置住房37.5万套 发放租赁补贴14万户 托起超过147万群众的安居梦[4] 城市更新与老旧小区改造 - 广西城镇老旧小区改造成为激活城市存量空间、提升人居品质的重要抓手[4] - “十四五”以来全区共有7566个城镇老旧小区完成改造 惠及群众超过百万人[6] - 改造过程通过“老友议事会”等社区议事方式问计于民 居民从旁观者变为参与者[6] - 改造内容包括新增停车位、充电桩、加装电梯以及基础修缮 解决居民实际需求[5][6] 基础设施与城市韧性提升 - “十四五”以来全区累计完成燃气等地下管网建设改造14416公里[7] - 累计完成167座供水厂隐患排查整治 基本消除111段城市黑臭水体[7] - 2025年整治燃气安全隐患1.77万项 实现动态清零要求[7] 社区功能完善与人居环境优化 - 广西以34个自治区级完整社区试点建设为抓手 升级民生服务供给[7] - 社区新增长者饭堂、社区卫生院、图书室、托育等便民设施 聚焦“一老一小”需求[7] - 利用城市边角地建成833个口袋公园 投用1902.5公里城市绿道[7]