公司战略与活动概述 - 新城控股于9月24日-25日在上海举办"2025第八届商业年会暨吾悦商管第一届悦链计划合伙人大会" 主题为"双向奔赴·共绘幸福" 旨在汇聚行业力量并把握合作机遇 [1] - 公司董事长王晓松携高管与数千位合作伙伴出席活动 聚焦加强协作、链接资源和推动行业稳步发展 [1] - 公司基于商业系统性思考 对外公布迭代焕新的"吾悦经营五步法" 并推出"悦链计划" 从空间运营迈向生态协作 [1] 吾悦经营五步法框架 - 五步法包括"建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益" 深度聚焦商业精细化与专业化运营 [2] - 建好空间方面 公司建立项目铺位空间分析和五大检查体系（宣发、经营、工程、物业与安全） 并纳入区域KPI考核 2024年已投入4亿元开展88个项目空间改造 [2] - 组对内容方面 通过市场洞察6因子、项目定位4要素、业态规划4方​​法形成品牌落位7阶模型 指导科学业态规划 [3] - 找到品牌方面 根据4M框架构建品牌链接体系 组建三级招商团队 搭建吾悦品牌库 并采用招商服务八步法和信息化积分佣金系统 [3] - 做高销售方面 推出购物中心品牌销售增长引擎V8模型 通过8因子8要素提供销售经营体检表 承诺每年营销费用不下降并与商家联营 [3] - 分享收益方面 全面推广联营扣点模式 将收益反哺营销投入与品牌激励 构建销售提升→收益增加→营销投入→品牌激励→销售再增长的正向循环 [3] 悦链计划生态构建 - 悦链计划旨在筛选联合全国优质品牌与核心代理商 通过常态化沟通机制、专属权益和系统化运维体系 打造资源对接与价值共创平台 [5] - 计划核心愿景为引领"代理商 × 吾悦 × 品牌"三方联动共生模式 变单向招商为三方共赢 吾悦作为枢纽链接品牌与代理商 [5] - 首届计划将筛选10家认证品牌和80家核心代理商 要求价值观契合、发展意愿突出、经营能力强、专业实力雄厚且信用良好 [6] 商业运营业绩表现 - 2024年上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例从57.21%提升至77.06% 毛利率达71.20% [7] - 截至2025年6月底 在全国141个城市布局205座综合体项目 吾悦广场开业规模1608.14万平方米 出租率稳定保持在97.81% [7] - 商业合作品牌数量超3万个 会员总数超5000万 构建差异化共生优势 [7] 项目升级与行业定位 - 2025年6月常州武进吾悦广场改造焕新为全国首座"金标吾悦" 匹配高规格硬件维护、销售支持与会员运营体系 [8] - 公司将以金标项目为支点 在重点城市群布局高端商业旗舰 输出"引领城市幸福风尚"的商业方案 [8] - 吾悦经营五步法和悦链计划被业内视为对商业运营质量的深度聚焦 通过生态伙伴联动织就高效资源网络 探索商业未来多元可能 [8]

庆典活动与营销策略 - 公司于2025年9月6日至10月8日举办十周年庆典活动，主题为“鱼'粤'龙门，共启新篇”，融合意大利文艺复兴与岭南非遗鱼灯艺术 [1] - 活动包含六大主题光影艺术装置、亮灯仪式、传统与赛博醒狮竞演、英歌舞表演及巨型主题鱼灯点亮，将购物场所转变为集观赏、互动、体验于一体的文化休闲空间 [2] - 公司通过“商业+文旅”创新模式深度链接在地文化，有效激发中秋、国庆“双节”期间的消费热情 [2] 品牌业态与战略升级 - 公司战略性升级品牌业态，突破传统奥莱模式，引进SALOMON、lululemon等多个品牌的华南奥莱首店 [7] - 公司开设华南首家1500平方米的安踏超级形象店及面积超2100平方米的NIKE佛山魁奇优选体验店，注重体验与品牌价值呈现，引领行业向体验式、高端化发展 [7] - 公司国际奢品阵容不断完善，拥有多家广佛深地区独家奥莱门店，结合亲子乐园及周边生活社区，构筑全方位高品质生活圈 [7] 国际化服务与吸引力 - 公司为境外消费者提供便捷的离境退税“即买即退”服务，税额立返9%，提升了购物体验与国际竞争力 [5] - 在“广交会”期间，公司办结的离境退税业务量较2024年同期实现了近三倍的显著增长，印证其作为国际“微度假”目的地的强大吸引力 [5] 行业影响与定位演进 - 公司从单一的名品购物中心演进为连接商业与文化、融合国际风尚与在地特色的综合性生活方式平台 [7] - 公司通过文化IP打造、业态创新升级和服务国际化，为广东商业体在新消费时代持续创新、提升能级提供了范例 [7]

项目焕新升级概述 - 江西赣州南康区首座大型商业综合体于9月20日正式升级为远洋未来广场，以全新形象、多元业态与智慧服务焕新启幕 [1] - 焕新升级涵盖外立面更新、停车场优化、场内环境提升，并围绕四大主题场景打造城市欢聚生活新中心 [3] - 项目旨在推动区域消费升级、助力城市经济发展，是远洋商业运营管理经验的实践 [1] 业态与品牌组合 - 项目商业体量约12万平方米，共七层，围绕儿童欢乐场、有品引力场、美食聚集地三大维度引入优质品牌 [5] - 2025年已引进14个区域首店及1个市级首店，国庆期间海底捞旗下"举高高"自助小火锅、波司登、孩子王等品牌新店将陆续开业 [5] - 通过首店经济、节庆经济、夜间经济等多重举措激发消费活力，国庆期间推出卡皮巴拉皮皮豚江西首展等主题活动 [10] 智慧运营与会员体系 - 项目对数字化系统进行全面升级，优化会员权益体系，打造更智能便捷的社交消费场景 [7] - 原有会员权益将延续并升级，服务标准持续提升，旨在提供更贴心高效的购物体验 [7][8] 公司商业运营实力 - 远洋商业作为远洋集团旗下专业品牌，累计运营管理商业面积超560万平方米，覆盖超27座城市 [12] - 公司拥有多条成熟产品线，未来广场及未来汇品牌已成功落地10余个项目 [12] - 赣州项目是将一线城市先进商业运营理念与优质资源导入区域市场的重要实践 [12]

文章核心观点 - 城市“第五立面”（建筑屋顶和露台）正从闲置空间转变为集商业、运动、文娱、绿色能源于一体的多元化活力节点，成为盘活城市存量空间、提升宜居宜业度的新载体 [1][2][10] 商业功能延伸与消费场景创新 - “第五立面”延伸了商业功能，为消费者提供更加多元的消费场景，如露台餐厅、屋顶花园沉浸式表演等 [1] - 上海有商场在屋顶举行泳池泡泡派对、开办音乐酒吧，武汉有商场将屋顶变为百花园吸引市民打卡 [7] - N·98数创园依托露台视野拓展出观景、餐饮、场地租赁等服务，丰富了园区生活配套，增强了消费活力 [9][10] 运动健身空间的开发与运营 - 重庆两江软件园·集成电路设计产业园的屋顶网球场投用首日便吸引十余家企业超四十名员工报名体验 [3] - 屋顶运动空间能解决“健身去哪儿”的问题，其与城市景观的融合形成“社交货币”，具备打卡传播属性 [3][5] - C33两江文创园的“云中竞技场”吸引年轻人玩飞盘、橄榄球等新潮运动，并与成熟俱乐部达成长期合作，保持空间“火热” [6] 绿色能源与可持续发展 - 重庆花朝工业园约4.7万平方米屋顶通过分布式光伏发电站转化太阳能，项目日均发电量约1.3万度，供园区企业使用并在用电高峰期起到平衡作用 [7][8] - 分布式光伏发电站为企业降本增效、实现国有资产保值增值，同时为社会“碳达峰”“碳中和”做出贡献 [8] 文博空间与美学价值提升 - 两江贝岭博物馆在屋顶露台陈列清代石刻佛造像，使其成为年轻人争相打卡的“国风地标”，实现了历史与当下的连接 [13] - 精心打造的“第五立面”兼具美学、人文、生活、经济等多重价值，是对老旧楼宇进行防水、安全重塑的城市更新实践 [13]

北京甲级写字楼市场整体表现 - 2025年第三季度北京甲级写字楼市场净吸纳量达12.5万平方米，创年内新高 [1] - 市场已连续九个季度实现去化，季度平均去化量为8万平方米 [1] - 整体市场租金仍承压，第三季度每月平均净有效租金环比微降3.5%至227.3元/平方米 [2] - “以价换量”仍是市场实现去化的基本策略 [2] 中关村子市场表现 - 中关村子市场表现突出，第三季度净吸纳量超过6.3万平方米 [1] - 这是该子市场连续五个季度以来第二次单季度净吸纳量超过6万平方米 [1] - 中关村子市场空置率大幅回落至15.1%，环比下降3.9个百分点，同比下降4.6个百分点 [2] - 在监控的24个甲级写字楼项目中，有14个项目空置率低于10%，10个项目空置率已低于5% [2] - 科技创新企业需求带动中关村市场，使其连续四个季度累计去化总量创历史记录最快速度 [1] 市场需求与驱动因素 - 市场需求呈现显著的结构性复苏与区域分化特征，新增需求集中在一两个子市场 [2][3] - 科技创新企业释放出更多新增办公需求，但规模尚不足以拉动整体市场企稳 [3] - 北京加快建设国际科技创新中心，中关村的科创产业聚集优势、先发优势和高性价比优势开始显现产业红利 [2] - 优质企业正从低效资产向优质资产转移 [3] 市场前景与趋势 - 预计中关村子市场有望成为北京写字楼市场第一个实现租金企稳回升的子市场 [2] - 市场未来仍需更为强劲且可持续的新增需求放量以应对在建中的未来供应量 [3] - “科技创新周期”和“写字楼市场再平衡周期”的双周期共振，将驱动市场迈入以质量变革和效率提升为核心的“新供给侧改革” [3]

公募REITs市场发展现状 - 深交所审核状态更新 华夏中海商业资产REIT和华夏安博仓储物流REIT均注册生效 [1] - 中国公募REITs市场累计上市74只产品 累计募集资金达1991.5亿元 [1] - 细分领域规模分布 园区基础设施类19只规模318.35亿元 消费基础设施10只规模251.94亿元 仓储物流10只规模211.21亿元 保障性租赁住房8只规模121.48亿元 [1] 融资模式创新 - 降低企业资产负债率 通过出售资产权益提前回笼资金 招商蛇口租赁住房REIT募集资金13.635亿元 [2] - 开辟非负债型融资路径 打破传统信贷依赖 避免压缩投资错失转型机遇 [2] - 释放沉淀在自持物业中的资金 用于偿还债务或投入新轻资产项目 [2] 资产退出机制 - 打通商业地产开发-运营-退出闭环 解决建成易盘活难退出更难困境 [3] - 形成良性资金循环 成熟物业通过REITs上市退出 回笼资金再投入新项目开发 [3] - 典型案例 华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城 通过SPV实现资产退出 [3] 运营能力提升 - 收益依赖底层资产运营收益 倒逼企业从开发商思维转向运营商思维 [4] - 提升专业化运营能力 包括项目定位 招商管理 客户服务和资产增值等环节 [4] - 产业地产运营商通过优化生态引入优质企业 仓储物流运营商通过智能化管理提升资产盈利能力 [4] 行业转型意义 - 搭建重资产开发与轻资产运营的关键桥梁 助力房地产企业重构发展逻辑 [1] - 推动行业从拼土地资金粗放模式转向拼运营服务精细化模式 [4] - 持续连接金融资本与产业资产 为房地产行业高质量发展注入新动能 [5]

项目核心创新 - 公司在9月中下旬于上海金茂大厦推出“金茂佳集——云端清凉巷”主题市集，区别于传统市集 [1] - 项目依托金茂大厦独特建筑景观，在4号门外打造以蓝白为主色调的“云端清凉走廊”，巧妙利用玻璃幕墙反射与陆家嘴天际线背景，构建极具传播力的视觉场景 [1] - 项目成功将高端写字楼转化为沉浸式消费空间，展现出商业地产运营的创新思维 [1] 品牌与业态策略 - 市集品牌组合国际化与本土化兼备，汇聚新西兰杜佰瑞冰淇淋、意大利BONUS等国际品牌，与阿晨家贵州冰浆、泰国手标茶等区域特色品牌形成互补 [3] - 项目推出0糖0卡植物活性水、Oatly植物基饮品以及CINICILI®有机刺梨原汁等产品，体现了健康消费新趋势 [3] - 国潮品牌好望水、上海·力波等的加入，进一步强化了本土消费品牌的声量 [3] 目标客群与商业模式 - 项目精准定位都市白领和游客两大客群，通过打造“城市微度假”概念，成功激活午间经济与打卡经济 [5] - 公司借此实现了从纯办公空间向商旅文复合功能的转型，提升了楼宇本身的商业价值，为陆家嘴商圈创造了新的消费增长点 [5] - 项目通过打造主题性、体验式的消费场景，盘活高端写字楼的公共空间价值，实现流量转化与品牌增值 [5] 行业影响与未来规划 - 此次创新实践展示了商业地产运营的新方向，为上海国际消费中心城市建设提供了可复制的商业案例，也为城市更新与商业创新提供了新思路 [5] - 未来，公司表示将继续深化商旅文融合发展战略，通过持续引入优质品牌与创新活动，进一步拓展城市地标的功能边界 [6]

联盟成立与架构 - 重庆市“四企”联动协同发展联盟正式启动，旨在联动国企、央企、民企、外企协同发展，是重庆国资国企改革的重要创新举措 [1] - 联盟首批吸纳会员单位超过120户，第一届理事会由39户会员单位组成 [1] - 理事会主席单位为重庆国际投资咨询集团有限公司，副主席单位包括中国长安汽车集团有限公司、重庆发展投资有限公司、龙湖集团控股有限公司、渣打银行(中国)有限公司重庆分行 [1] 联盟赋能方向与目标 - 联盟将从项目谋划、产业升级、金融支持、绿色双碳、政策支持、数据治理、创新驱动等方面为会员单位进行全方位赋能 [1] - 目标是促进“四企”协同投资重庆，为重庆经济社会高质量发展注入新动力，并培育跨所有制、跨领域的产业集群和合作标杆 [1][2] 投资项目发布 - 重庆市国资委在活动中发布了第三批投资合作项目，市区两级国企共优选推出527个重点项目 [1] - 项目总投资金额达2566亿元人民币，拟引资金额为1513亿元人民币 [1] - 项目主要分为六大类：商业综合类、文旅与消费类、产业发展类、城市更新类、公共服务类、金融与资本合作类及其他 [1][2] 项目具体类别 - 商业综合类项目涉及商业地产租售、运营及存量土地商业开发 [2] - 文旅与消费类项目涉及旅游景区及配套设施开发运营、景区酒店及商业招商 [2] - 产业发展类项目涉及仓储物流、智能制造、生产性服务业等产业链企业招商入驻与合作 [2] - 城市更新类项目涉及片区开发改造、城中村改造、基础设施改扩建 [2] - 公共服务类项目涉及教育培训、医疗健康、公园运营 [2] - 金融与资本合作类及其他项目涉及基金合作、股权合作 [2] 合作模式与现场签约 - 大会通过产权市场搭建常态化对接平台，旨在促进项目共投、资源共享、平台共建、利益共赢，形成“国民企协同、内资引外资、存量促增量”的融合发展新格局 [2] - 期待投资机构在资产盘活、股权优化、产业协同、联合创新等方面与市属国企加强合作 [2] - 大会期间有11个项目进行现场签约，签约总金额近15亿元人民币，涵盖基金设立、股权投资、资产盘活、产业合作、跨区域合作等领域 [2]

公司经营动态 - 上海恒隆广场三期建设有序推进 总楼面面积约3000平米 预计2026年三季度开业 项目总可租面积约3.2万平米 [1] - 通过大铺切小铺、改造办公楼与商业衔接空间等方式优化场内空间使用效率 [1] - Chanel全新三层旗舰店预计四季度开业 Rolex年内已开业 老铺黄金于三层围挡 并引入大疆、哈苏等新型体验业态 [1] 财务表现 - 恒隆地产内地购物中心零售额1Q25同比-7% 2Q25同比-1% 呈逐季改善趋势 [2] - 上海恒隆广场1H25贡献公司总租金收入约16% [2] - 去年三季度为全年最低基数 内地零售额整体同比-18% [2] 经营策略 - 三期开业将扩展可租面积 满足更多品牌旗舰店入驻需求 拓展户外空间场景 优化客户入场动线设计 [1] - 积极组织营销推广活动 包括9月Jellycat联名活动和11月周年庆活动 预计带动客流增长 [2] - 品牌调改效果逐步释放 奢侈品消费外流斜率趋缓 对三季度同比表现形成支撑 [2] 估值与评级 - 目标价上调6%至9.46港元/股 对应15倍2025年目标核心P/E和5.5%目标股息收益率 [2] - 公司交易于14倍2025年核心P/E和5.9%股息收益率 [2] - 维持跑赢行业评级与盈利预测不变 [2]

股价表现与交易数据 - 9月24日盘中上涨2.22%至3.22元/股 成交额2016.35万元 换手率0.15% 总市值138.02亿元 [1] - 主力资金净流出48.18万元 特大单买入114.61万元占比5.68% 大单卖出349.82万元占比17.35% [1] - 年内股价涨5.92% 近5日跌6.40% 近20日跌0.31% 近60日涨21.05% [1] 主营业务与行业属性 - 主营业务为商品房开发与销售(75.64%) 投资物业及相关服务(16.80%) 物业及其他(3.34%) 酒店经营(3.06%) [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产 概念板块包括低价/新型城镇化/陆股通活跃等 [2] 股东结构与机构持仓 - 股东户数9.66万户 较上期减少2.60% 人均流通股41454股 较上期增加2.67% [2] - 香港中央结算有限公司持股2459.73万股(第四大股东) 较上期减少292.76万股 [3] - 南方中证房地产ETF持股1641.02万股(第六大股东) 较上期增加33.34万股 [3] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入152.31亿元 同比减少5.29% [2] - 归母净利润1.09亿元 同比增长129.87% [2] 分红历史与公司背景 - A股上市后累计派现20.54亿元 近三年未进行分红 [3] - 公司成立于1993年10月8日 总部位于北京及深圳 [1]