文章核心观点 - 企业剥离或退出房地产开发业务已成为显著趋势，旨在规避业绩拖累、优化财务结构并寻求估值重塑 [3] - 市场深度调整导致房地产业务普遍亏损，促使非地产主业的公司更加聚焦于核心业务或轻资产运营模式 [3] - 自2020年以来，至少有12家企业已退出或计划退出房地产业务，转型方向包括免税、新能源、生物医药及各类轻资产业务 [3][12] 珠免集团案例 - 珠免集团由“格力地产”更名而来，通过转让格力房产100%股权推进“全面去地产化”，以聚焦免税为核心的大消费业务 [4][5] - 公司地产业务持续拖累业绩，2023年归母净利润合计亏损超27亿元，2024年全年归母净利润为-15.15亿元，营收同比减少24.59% [6] - 2025年上半年，作为转让标的的格力房产亏损3.36亿元，公司存货中房地产相关账面价值约78亿元，正全力推进5年内退出承诺 [7][9] 香港中旅案例 - 香港中旅计划分拆旅游地产业务，因该业务于2025年上半年持续表现欠佳，导致公司归母净亏损0.87亿港元，同比由盈转亏 [10] - 2023年至2025上半年间，其5个核心地产项目分别净亏损4.61亿港元、2.39亿港元、1.92亿港元 [10] - 剥离该资本密集型业务旨在降低债务水平、规避市场波动风险，并将资源集中投向旅游景区业务以提升盈利能力及估值 [11] 其他企业退出案例 - 紫江企业虽凭借上海晶园别墅项目在2025年前三季度实现归母净利润预增70%到90%，并曾在2024年带动地产业务营收剧增3451.71%，但仍计划在项目完成后退出房地产行业 [13] - 中指院统计的12家退出企业包括广宇发展转型新能源、鲁商发展聚焦生物医药、华远地产转向代建等轻资产业务，模式多为资产置换或转让予控股股东 [12] 行业动因分析 - 房地产行业规模收缩、库存压力上升、核心城市拿地难度及资金需求高企，使得非主业公司选择退出 [14] - 剥离地产业务可帮助上市公司优化财务结构、降低信用风险，并因应资本市场对地产板块低估值现状，吸引青睐稳定现金流和轻资产模式的投资者 [3]

企业退出房地产业务的趋势 - 中指院统计显示自2020年至今共有12家企业退出或将房地产业务剥离上市公司体系 [1] - 企业剥离或退出房地产业务的原因包括市场深度调整导致业务亏损拖累业绩、为减轻负债与优化财务结构、以及资本市场对房地产板块估值普遍较低 [1] - 同策研究院观点认为企业退出原因还包括行业规模收缩、库存压力上升、开发去化难度大以及核心城市优质地块投资门槛高 [9] 珠免集团（原格力地产）案例 - 珠免集团进行重大资产重组拟转让旗下地产子公司格力房产100%股权以推进全面去地产化更加聚焦免税业务 [2] - 公司由格力地产更名而来并于2024年底完成资产置换置入珠海免税企业集团51%股权战略转型为以免税业务为核心 [2] - 地产业务持续拖累业绩2023年归母净利润合计亏损超27亿元2024年全年归母净利润为-15.15亿元亏损主因是房地产项目结转毛利率下降 [3] - 截至2025年6月30日公司房地产相关存货账面价值约78亿元正全力履行5年内完成存量房地产有序退出的承诺 [5] 香港中旅案例 - 香港中旅拟剥离旅游地产业务包括珠海海泉湾等5个核心项目原因为该业务板块持续表现欠佳拖累业绩 [5] - 2025年上半年公司归母净亏损为0.87亿港元由盈转亏主因是投资性物业公允价值下降及项目计提减值 [6] - 剥离地产业务可降低整体债务水平规避周期性风险并将资源集中投向旅游景区及相关业务以实现更佳盈利能力 [6] 紫江企业案例 - 紫江企业开发的上海晶园项目推动业绩增长2025年前三季度归母净利润预计同比增长70%到90%达8.97亿-10亿元 [8] - 2024年该公司房地产业务营收同比剧增3451.71%至14.26亿元带动整体归母净利润同比增长约45%至8.09亿元 [8] - 尽管地产业务提振业绩但公司明确表示未来无房地产业务发展规划拟在上海晶园项目完成后即退出房地产行业 [9] 其他企业退出案例列举 - 云南城投于2025年7月完成资产重组转向商业管理等轻资产运营 [7] - 广宇发展于2022年1月完成资产置换主营业务转型至新能源投资建设运营 [7] - 鲁商发展于2023年3月完成重组转让地产业务资产以集中资源发展生物医药 [7] - 表格共列出12家自2020年起启动退出或剥离房地产业务的上市公司案例 [7]

企业剥离地产业务趋势 - 2020年至今共有12家企业退出或剥离房地产开发业务 [1] - 企业剥离地产业务主要原因为市场深度调整导致业务亏损拖累业绩、优化财务结构降低负债、以及资本市场对地产板块估值较低 [1] - 各类型企业退出房地产开发业务因行业规模收缩、库存压力上升、核心城市优质地块资金需求高且产品打造难度大 [9] 珠免集团案例 - 珠免集团拟转让珠海格力房产有限公司100%股权以加快完成全面去地产化，更加聚焦以免税业务为核心的大消费主业 [2] - 公司由格力地产更名而来，2024年12月31日完成重大资产置换，置入珠海免税企业集团有限公司51%股权 [2] - 格力地产销售额2020年达81亿元以上，2023年跌至67亿元，行业排名常年处于百名开外 [3] - 地产业务毛利率从2018-2023年的40%以上一路走低至21%，2022-2023年归母净利润合计亏损超27亿元 [3] - 2024年公司营业收入52.77亿元同比减少24.59%，归母净利润-15.15亿元，免税业务贡献超24亿元营收 [3] - 2025年上半年房地产业务持续亏损，转让标的珠海格力房产亏损3.36亿元 [4] - 截至2025年6月30日，公司房地产相关存货账面价值约78亿元，正全力履行5年内完成存量房地产有序退出的承诺 [5] 香港中旅案例 - 香港中旅拟剥离旅游地产业务，包括珠海海泉湾、咸阳海泉湾等5个核心项目 [5] - 2025年上半年公司综合收入19.74亿港元同比减少8%，归母净亏损0.87亿港元，由盈转亏主因投资性物业公允价值下降及项目计提减值 [6] - 2023-2025上半年间，拟剥离的五个项目分别实现净亏损4.61亿港元、2.39亿港元、1.92亿港元 [6] - 剥离地产业务可降低整体债务水平，规避周期性风险，并将资源集中投向旅游景区及相关业务以实现更佳盈利能力 [6] 紫江企业案例 - 紫江企业2025年前三季度预计归母净利润8.97亿元-10亿元，同比增长70%到90%，主要因上海晶园项目14套别墅交付确认收入 [8] - 2024年公司房地产业务营收同比剧增3451.71%至14.26亿元，带动整体归母净利润同比增长约45%至8.09亿元 [8] - 公司旗下仅上海晶园一个开发项目，并拟于该项目完成后即退出房地产行业 [9] 其他企业剥离案例 - 云南城投2025年7月完成资产重组，转让10家涉房公司股权，转向商业管理、物业服务和康养等轻资产运营 [7] - 广宇发展2022年1月完成资产置换，主营业务由房地产开发销售转型至新能源投资建设运营 [7] - 鲁商发展2023年3月完成重组，将房地产开发业务资产及负债转让至控股股东，集中资源发展生物医药板块 [7] - 山子股份2024年3月公告拟转让房地产业务相关股权和债权资产，交易后将全面退出房地产业务 [7] - 华远地产2025年1月完成业务转让，转型代建、酒店管理、物业管理等轻资产业务 [7] - 美的置业2024年10月完成内部重组，将房地产开发及销售业务转让至控股股东，专注物业管理、商业物业投资与运营 [7] - 冠城大通2024年7月公告拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东 [7] - 中交地产2025年1月公告将剥离部分重资产及高负债业务，聚焦于物业管理、资产管理与运营等轻资产业务 [7] - 津投城开2025年9月公告置入供热工资资产，置出房地产业务，保留物业管理、租赁业务 [7] - 南国置业2025年10月公告将全面剥离持续亏损的房地产开发业务，聚焦商业运营、产业运营等轻资产业务 [7]

未来展望 - 香港中旅投资拟于2025年11月21日向股东分派旅游地产业务[2] 其他新策略 - 香港中旅投资将内部重组旅游地产业务，由新地产BVI公司持有并组成新地产BVI公司集团[2] - 股东可按持股比例获新地产BVI公司股份或选择现金选择权[2] - 分派完成后，新地产BVI公司集团不再是附属公司[3] - 控股股东承诺按比例全额接纳并持有股份，受让未承接股份[3] - 受让对价相当于支付的现金替代权金额[3] - 承诺函日期为2025年10月11日[9]

时间安排 - 公司通函及代表委任表格刊发通知日期为2025年10月28日[2][6] - 股东特别大会于2025年11月14日下午2时30分举行[2][6] 资料获取与变更 - 公司通讯中、英文版本已上载于公司网站及香港交易所网站[2][6] - 可填变更申请表寄回股份过户登记处或电邮申请索取印刷本或更改语言版本及收取方式[3][7] - 股东可书面通知股份过户登记处更改通讯语言及收取方式[4][7] 联系方式 - 如有疑问可工作日9:00 - 18:00致电客服热线(852) 2980 1333[5][7] - 股份过户登记处地址为香港夏愨道16号远东金融中心17楼[3][7] - 申请更改的电邮地址为is - ecom@vistra.com[3][4][7] 其他信息 - 公司为香港中旅国际投资有限公司，股份代号308[10] - 公司通讯包括董事会报告、年度账目等多种文件[10]

会议安排 - 公司股东特别大会将于2025年11月14日下午2时30分举行[2][8] 通函信息 - 公司关于须予披露交易及关连交易的通函日期为2025年10月28日[2][8] - 通函中、英文版本已上载于公司及香港交易所网站[2][8] 通讯收取 - 收取印刷本需填表格寄回股份过户登记处[3][8] - 电子收取需向中介提供邮箱地址[4][9] 其他信息 - 公司为香港中旅国际投资有限公司，股份代号308[12] - 有疑问可工作日致电股份过户登记处客服热线[6][9]

股东特别大会 - 公司股东特别大会将于2025年11月14日下午2时30分在香港旺角维景酒店举行[1] - 决议案包括批准建议股本削减、建议分派、可能交易[2] 代表委任 - 代表委任表格须提前48小时送达卓佳证券登记有限公司[2] - 可致电2980 - 1333查询代表委任表格有效性[2]

股东特别大会安排 - 2025年11月14日下午2点30分在香港九龙荔枝角道22号旺角维景酒店C楼富临厅举行[3] - 确定股份持有人有权出席大会并投票的记录日期为2025年11月14日[8] 股本与分派 - 建议将公司股本账内进账由92.22295亿港元削减85亿港元至7.22295亿港元[4] - 建议分派中每股股份的现金代价为0.336港元[6] 股份过户与委任代表 - 2025年11月11日至14日暂停办理股份过户登记手续[8] - 所有股份过户文件连同有关股票须不迟于2025年11月10日下午4点30分送达[8] - 委任代表之文据等最迟须于大会指定举行时间不少于48小时前送达[8] 大会延期规则 - 大会当日正午12时后悬挂或预计悬挂八号或以上台风信号等恶劣天气，大会延期[7] - 恶劣天气于大会当日正午12时或之前取消且情况许可，大会如期举行[7] - 黄色或红色暴雨警告生效期间，大会如期举行[7]

业绩总结 - 2024财年公司收入4627.4百万港元，较2023财年增加约3.0%[124] - 2024财年旅游景区及相关业务为最大收入来源，占总收入约50.7%[124] - 2024财年自然人文景区收入较去年同期增长约29.8%[125] - 2024财年主题公园和休闲度假景区收入分别下降约11.0%及27.2%[125] - 2024财年旅游证件及相关业务收入较2023财年减少约27.8%[125] - 2024财年酒店业务和客运业务分别增长约18.2%和10.6%[126] - 2025年上半年公司收入1973.7百万港元，较2024年上半年减少7.6%[129] - 2025年上半年旅游景区及相关业务收入占总收入约44.1%[128] - 2025年上半年旅游景区及相关业务、旅游证件及相关业务、客运业务收入分别下降约16.0%、18.3%、4.5%[128] - 2025年上半年酒店业务增长约16.6%[128] - 2025年上半年公司亏损74.8百万港元，2024年上半年则录得溢利100.4百万港元[130] - 私人公司集团2023 - 2024财年及2025年上半年收入分别为628,955千港元、458,587千港元、146,968千港元[141] - 私人公司集团2024财年收入从629.0百万港元降至458.6百万港元[145] - 私人公司集团2024财年除税前亏损223.8百万港元，2023财年为232.1百万港元[145] - 私人公司集团2024财年除税后亏损减少约48%[145] - 私人公司集团2025年上半年收入从219.0百万港元减少约32.9%至147.0百万港元[145] - 私人公司集团2025年上半年除税后亏损191.6百万港元，去年同期为129.6百万港元[145] 用户数据 - 沪（深）港通股东持股约占公司已发行股份总数约7.28%[71] - 海外股东共9名，合共持有168,850股股份，占已发行股份总数约0.003%[72] 未来展望 - 2025年下半年集团将继续警惕全球经济动荡，为股东发掘多元化长期增值机会[117] - 公司建议实施建议分派，将旅游地产业务分拆，优化运营模式[119] 新产品和新技术研发 - 无 市场扩张和并购 - 控股股东将持有61.15%私人公司股份，至多额外收购38.85%股权，最高总代价约7.2273亿港元[81] 其他新策略 - 建议将公司股本账内的进账由92.22295亿港元削减85亿港元至7.22295亿港元[15] - 建议分派时股东可选择收取私人公司股份或现金替代[157] - 控股股东承诺选择实物分派并收购选择现金股东未接纳的私人公司股份[158] - 建议分派完成后，选择实物分派的股东保留保留集团和私人公司集团权益，选择现金替代的股东保留保留集团权益且无摊薄影响[160] - 建议分派和可能交易互为条件，需分别获股东及独立股东在股东特别大会批准[161] - 符合特定条件的股东应收取现金替代[162] - 实物分派按每股股份对应一股私人公司股份实施，现金替代每股支付0.336港元[163]

公司股价表现 - 香港中旅股价上涨2.87%至1.79港元，成交额达4404.88万港元 [1] 公司重大行动 - 香港中旅建议实物分派旅游地产业务，以剥离持续亏损的业务板块 [1] - 该行动旨在使公司聚焦核心盈利业务 [1] 分派方案预期影响 - 分派方案有助于改善公司业绩、提升盈利能力、降低债务水平 [1] - 公司营运模式将更精简优化、发展战略将更聚焦 [1] - 资源的优化配置有助于旅游景区业务增长潜力释放 [1] - 公司报表端有望于2026年起迎来显著改善 [1]