债券发行概况 - 中海企业发展集团有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)符合深圳证券交易所债券上市条件 将于2025年8月19日起上市 [1] - 交易方式包括匹配成交 点击成交 询价成交 竞买成交和协商成交 面向专业投资者中的机构投资者交易 [1] 品种一具体条款 - 品种一简称"25中海03" 发行总额为8.00亿元 [1] - 票面年利率为1.60% 期限为3年期 [1] 品种二具体条款 - 品种二简称"25中海04" 发行总额为25.00亿元 [1] - 票面年利率为1.79% 期限为5年期 [1]

债券发行 - 品种一发行总额8亿元，品种二25亿元[7] - 品种一年利率1.60%，品种二1.79%[7] 债券期限 - 品种一3年期，2028年8月12日到期[7] - 品种二2030年8月12日到期[7] 债券评级 - 两期债券主体和债项评级均为AAA[7] 时间信息 - 发行日2025年8月11 - 12日，起息日8月12日[7] - 8月19日起在深交所上市[7] 其他 - 中海企业为中国海外发展全资附属公司[3]

行业融合趋势 - 全球产业格局深度调整与国内产业升级加速推动各领域跨界融合，"融合的力量"重塑产业格局与社会生活 [1] - 跨产业链合作打破传统壁垒，资源共享与优势互补模式释放巨大潜能 [1] - 多元业态以创新为引擎，拓展市场边界满足消费者多元化需求 [1] - 企业通过资源整合、模式创新与价值重构开辟新赛道，打造竞争性新模式与产品 [1] 房地产与商业地产标杆企业 - 头部房企包括保利发展、滨江集团、华润置地、万科等20家代表企业 [4] - 商办典范项目包括北京中信大厦、上海中心大厦、深圳平安金融中心等10个标杆 [6] - 零售商业体典范包括遵义星悦茂、立丰城LE CITY等3个项目 [6] 物流与产业运营 - 物流仓储标杆项目为京东智能产业园·廊坊广阳 [7] - 产业园区典范为苏州太湖具身智能产业园 [7] - 物流资产增长卓越企业包括京东产发、万纬物流、普洛斯中国等10家 [9] - 产业运营发展企业30强涵盖中电光谷、星河产业集团、临港集团等30家 [11] 物业服务与轻资产运营 - 物业服务30强企业包括碧桂园服务、万科物业、龙湖智创生活等30家 [16] - 品质服务标杆为卓越商企服务，品牌标杆为彩生活服务集团 [17] - 产业轻资产运营5强包括联东U谷、招商蛇口、中电光谷等 [12] 住宅与租赁市场 - 年度影响力好房子20强包括滨江·鸣湖里、广州保利天奕、绿城·上海潮鸣东方等 [21] - 长租公寓标杆品牌包括万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢等10家 [23] 康养与科技服务 - 康养产业综合运营10强包括泰康之家、复星康养、中海康养等 [26] - 科技服务商标杆为腾讯智慧零售与生活产业、金蝶 [26] 投资价值与资产管理 - 投资价值地产10强包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [29] - 不动产基金品牌10强包括保利资本、黑石集团、华平投资等 [33] - 产权类基础设施REITs 10强涵盖博时蛇口产园REIT、华夏华润商业REIT等 [34] 代建与ESG发展 - 代建管理10强企业包括绿城管理、金地管理、龙湖龙智造等 [30][31] - ESG发展标杆为招商蛇口，新质生产力创新标杆为凯德发展(中国) [32]

北京大吉巷城市更新项目 - 项目总体量达36万平方米 历经9年改造 成为集文保、商业、商办、绿地为一体的综合体 [1] - 5月25日开业当日吸引20万人次客流 至今总客流量超500万人次 成为北京城市更新创新实践样本 [1] - 作为北京中轴线申遗后首个标志性城市更新工程 通过创新模式唤醒老城生命力 [1] 城市更新政策导向 - 住房和城乡建设部部长提出加快推动城市动能转换 构建房地产发展新模式 优化住房供应体系 [3] - 政策重点转向匹配需求的高质量供给 从短期提振转向长效机制构建 [3] - 激活城市存量资源资产潜力 改造利用老旧厂房/低效楼宇/传统商业设施等存量房屋 [3] 一线城市更新进展 - 上海/广州/深圳等一线城市的城中村及旧城改造项目进入密集施工与规划落地期 [2] - 城市更新呈现提速态势 预计未来几年一线城市更新节奏仍有望继续加快 [2] 行业发展模式转型 - 政策闭环正在形成 促需求/去库存/防风险等多维度措施协同推进 [3] - 政策组合拳累积效应将持续显现 房地产发展新模式有望加快构建 [3] - 各地需因地制宜调整土地与房地产供应 平衡供求关系促进市场平稳健康发展 [1]

行业投资评级 - 地产及物管行业维持"看好"评级，核心观点包括广义住房需求见底、核心城市市场领先筑底回升、好房子政策开辟新发展赛道等 [2][61] 行业数据表现 - 34城新房周成交环比下降9%，一二线环比下降7.9%，三四线环比下降23.5% [4] - 8月34城一手房成交同比下降19.1%，较7月下降11.6个百分点，其中一二线同比下降17.6%，三四线同比下降35.5% [7] - 13城二手房周成交环比下降3.6%，8月累计成交同比下降3%，较7月下降3.2个百分点 [13] - 15城新房库存环比上升0.1%，3个月移动平均去化月数环比上升0.6个月至21.3个月 [24] 政策动态 - 北京"五环外不限购"新政落地后首个周末，五环外新房到访量增长约20% [34] - 上海发布"商改住"新政，允许存量商务楼宇兼容租赁住房功能 [34] - 苏州公积金首付比例降至15%，成都调整贷款额度计算方式较原公式提升38% [34] - 1-7月全国房地产开发投资额同比下降12.0%，销售面积同比下降4.0% [34] 公司动态 - 华润置地1-7月销售额1236亿元同比下降11.8%，中国金茂销售额618亿元同比上升23.0% [42] - 龙湖集团预告上半年归母净利润同比下降45%，核心净利润同比下降70% [42] - 华发股份上半年归母净利润1.7亿元同比下降86.4% [42] - 招商蛇口与华润置地联合体86.4亿竞得深圳宝安宅地 [34] 板块表现 - SW房地产指数上周上涨3.94%，相对沪深300指数超额收益1.56%，在31个板块中排名第6位 [47] - 物业管理板块平均上涨2.79%，相对沪深300指数超额收益0.42% [51] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为15.4/13.7倍，物管板块25/26年PE均值分别为14.1/12.6倍 [51]

行业投资评级 - 推荐（维持）[3] - 行业规模：股票家数257只（占比5.0%），总市值2936.5十亿元（占比3.0%），流通市值2768.2十亿元（占比3.1%）[3] - 行业指数表现：绝对表现1m/6m/12m分别为5.2%/8.6%/43.6%，相对表现分别为0.7%/1.9%/17.8%[5] 核心观点 - 增量项目扩表与存量项目缩表并存，新开工中期或呈W型底部震荡[1] - 7月新开工面积同比-15.4%（较上月减少6.0pct），开发投资同比-17.0%（较上月减少4.1pct），到位资金同比-15.8%（较上月减少6.1pct）[2] - 70城新房房价环比-0.31%（跌幅扩大0.04pct），二手房环比-0.55%（跌幅收窄0.06pct），结构上一线城市跌幅更大[10][11] - 板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间，重点关注高质量周转公司如招商蛇口、保利发展等[37] 销售数据 - 7月销售面积同比-7.8%（较上月减少2.4pct），销售金额同比-14.1%（较上月减少3.3pct）[13] - 1-7月累计销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，销售均价同比-2.6%[14] - 结构上存量项目去化较弱，但22年后拿地项目利润率及去化率逐步回升[6] 开发与投资 - 新开工同比-15.4%，预计下半年呈先升后降趋势，峰值接近正负零[2] - 竣工同比-29.4%（较上月减少27.6pct），26年下半年前或持续偏低[38] - 开发投资同比-17.0%，施工强度弱反映销售回款压力[2] 资金与房价 - 到位资金中个人按揭同比+7.2%（受利率下调带动），国内贷款同比-4.7%[66] - 70城新房房价环比下跌城市60个（增加4个），二线跌幅较大（-0.4%）[81] - 二手房房价一线环比-1.0%，二线/三线环比-0.5%[84] 投资建议 - 关注三条主线：资产负债表优化、信用溢价修复、困境反转[37] - 推荐高质量周转公司（招商蛇口、保利发展等）及区域聚焦房企（滨江集团、绿城中国等）[37] - 物业企业如华润万象生活、保利物业等因业绩稳定分红比例高值得关注[37]

深圳土地供应动态 - 深圳下半年土地供应速度显著提升 宝安区A002-0108地块经过187轮竞价后由招商华润联合体以86.4亿元竞得 溢价率达34.8% 成为深圳年内总价地王[1] - 该地块起始价64.09亿元 较原4月30日计划出让的A002-0060宗地起始价86.27亿元有所调整 后因规划变更中止出让[1] - 地块规划调整后商业用地配比大幅降低 居住用地面积占比提高 容积率从5.7降至3.4 成为宝中片区近5年最大体量集中连片净地[1] 土地供应策略变化 - 深圳上半年宅地出让数量较其他一线城市偏少 但近期显著回升 反映行业主动调整供应策略应对市场压力[2] - 宅地供应趋势向核心区域倾斜 在控制增量同时优化供应结构 导致优质宅地供应持续增加[2] - 核心区域开发成熟度较高 存量可开发地块多为小面积 该趋势未来将愈发明显[2] 土地市场竞争格局 - 核心城市优质地块竞争激烈 企业竞拍热情高涨 部分地块触发双高双竞等限制条件[3] - 上海徐汇区XH-02单元051-11地块以每平方米20万元成交楼面价刷新全国涉宅用地纪录[3] - 今年前7个月TOP100企业拿地总额5783亿元 同比增长34.3% 核心城市基本面支撑下保持韧性[3] 区域地块价值特征 - 宝中地块与腾讯"企鹅岛"仅一桥之隔 项目建成后将成为最临近海岸线的住宅 且不受"70/90"政策限制 预计成为片区标杆项目[1] - 深圳作为一线城市持续吸引头部开发商加码 下半年"商改住"用地供应增加 新住宅规范下低密度宅地供应增多[2]

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

港股地产股异动 - 碧桂园股价上涨逾3% [1] - 融创中国盘中一度涨逾4% [1] - 龙湖集团自8月4日底部反弹超10% [1] 二手房成交价隐藏政策 - 上海链家及贝壳找房隐藏上海所有二手房历史成交价格 [1] - 武汉、合肥、南京、北京等十余个城市已实施类似政策 [1] - 隐藏成交价有利有弊：可能延缓交易周期但削弱买方议价能力 [1] 北京楼市新政 - 放松五环外限购并加大公积金支持力度 [2] - 政策出台时间节奏超出预期具有积极信号意义 [2] - 强化行业处于锯齿形筑底的判断 [2] 房地产行业现状 - 行业进入新的筑底阶段 [2] - 无风险利率进入低利率区间导致分母端影响超过分子端 [2] - 头部房企格局稳定，四大央企占据第一梯队 [2] - 北京新政或开启新一轮放松，地产股博弈窗口有望开启 [2] A股优质房企 - 华泰证券推荐关注城投控股、城建发展、招商蛇口等 [3]

指数表现 - 中证港股通地产指数报1690.69点 近一个月上涨3.85% 近三个月上涨11.21% 年初至今上涨18.11% [1] - 指数以2014年11月14日为基日 基点为3000.0点 [1] 指数构成 - 指数从港股通合资格证券中选取不超过50家地产主题香港上市公司作为样本 [1] - 指数样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [3] - 特殊情况下进行临时调整 样本退市时从指数中剔除 [3] 权重分布 - 十大权重股合计占比71.18% 新鸿基地产占比最高达14.13% [1] - 贝壳-W占比12.29% 华润置地占比11.61% 长实集团占比8.01% [1] - 中国海外发展占比6.29% 九龙仓置业占比4.49% 信和置业占比4.44% [1] - 恒基地产占比4.22% 龙湖集团占比2.96% 华润万象生活占比2.74% [1] 市场与行业分布 - 指数成分股全部在香港证券交易所上市 占比100.00% [2] - 指数成分股全部属于房地产行业 占比100.00% [3] 样本调整机制 - 新上市相关行业主题企业市值排名前十且纳入港股通范围后 第十一个交易日快速纳入指数 [3] - 港股通范围变动导致样本不符合资格时进行相应调整 [3] - 样本公司发生收购、合并、分拆等情形参照计算与维护细则处理 [3]