债券付息安排 - 中国海外发展公告其子公司中海企业发展集团发行的公司债券将于2025年11月7日支付利息，付息期为2024年11月7日至2025年11月6日 [1] 债券品种一详情 - 品种一简称“23中海01”，发行总额为20亿元人民币，票面利率为2.90% [1] - 每10张面值1000元的“23中海01”债券派发利息为29.00元人民币 [1] 债券品种二详情 - 品种二简称“23中海02”，发行总额为10亿元人民币，票面利率为3.25% [1] - 每10张面值1000元的“23中海02”债券派发利息为32.50元人民币 [1]

中国海外发展(00688)发布公告，中海企业发展集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券 (第一期)将于2025年11月7日支付自2024年11月7日至2025年11月6日期间的利息。 本期债券品种一简称"23中海01"，品种一发行总额为20亿元，票面利率2.90%，每10张"23中海01"面值 人民币1000元派发利息为人民币29.00元(含税);品种二债券简称"23中海02"，发行总额为10亿元，票面 利率3.25%，每10张"23中海02"面值人民币1000元派发利息为人民币32.50元(含税)。 ...

债券发行 - 债券品种一发行总额20亿元，期限3年，票面利率2.90%[6][7] - 债券品种二发行总额10亿元，期限2年，票面利率3.25%[6][7] 债券派息 - 每10张“23中海01”含税派息29元，扣税后个人等23.2元，非居民企业29元[8] - 每10张“23中海02”含税派息32.5元，扣税后个人等26元，非居民企业32.5元[9] 时间节点 - 债权登记日为2025年11月6日[6][14] - 除息日和付息日为2025年11月7日[14] 税收政策 - 个人投资者企业债券利息个人所得税税率20%[15] - 2021年11月6日至2025年12月31日境外机构投资境内债券利息收入免税[16]

行业整体拿地趋势 - 1-10月TOP100房企拿地总额为7838亿元，同比增长26.4%，但增速较1-9月大幅收窄 [2] - 行业投资更趋理性与谨慎，房企倾向于通过联合拿地分散风险、共享利益 [1] - 自2025年下半年起，典型企业拿地力度持续下滑，10月重点监测的30家企业中超半数未有拿地动作 [9] - 1-10月百强房企拿地销售比为0.29，较9月末降低0.02，但销售TOP10房企拿地销售比达0.42，投资积极性远高于其他梯队 [9] 房企新增货值与排名 - 1-10月新增货值前三名企业为中海地产（1370亿元）、招商蛇口（1807亿元）、绿城中国（1209亿元） [3][5] - 1-9月新增货值前三名则为绿城中国、保利发展和中海地产，显示排名动态变化 [1][5] - 共有5家房企全口径新增货值超过1000亿元 [3] - 权益拿地金额前三名企业为中海地产（827亿元）、绿城中国（564亿元）、招商蛇口（562亿元） [5] 联合拿地策略与模式 - 联合拿地成为主流策略，10月份多宗土地为联合体竞得，主要集中在上海、北京、杭州、成都等核心城市 [6][8] - 联合体形式多样，包括“央企+地方国资”以及“房企+资方”等模式 [7] - 部分项目通过联合拿地提前锁定开发权，并以代建形式展开，例如绿城管理负责代建苏州某地块 [7] - 上海静安地块经过52轮竞价，由招商、越秀地产等组成的联合体以77.37亿元竞得 [6] - 中海地产、招商蛇口等通过参与徐汇东安城市更新项目（协议总出让金额439.5亿元）大幅提升货值 [5] 城市土地市场分化 - 10月全国住宅用地成交总价TOP10中，上海有4宗地块入榜，总成交金额达170亿元；北京有2宗入榜，总成交金额54亿元 [8] - 上海、杭州土拍热度持续，杭州住宅用地平均溢价率达16% [8] - 广州、成都、青岛、长沙的核心区优质地块关注度高，但其余区域较为冷清，平均溢价率约5% [8] - 武汉受高库存影响，房企补仓力度偏弱 [8] - 青岛崂山区地块溢价率26%（成交价3.9亿元），为10月溢价最高地块 [8] 头部企业投资布局 - 头部企业聚焦核心一二线城市加大补仓力度，央企、国企和地方国资仍是拿地主力 [5] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [5] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市跻身拿地金额前十 [5] - 滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一 [5]

行业整体销售表现 - 2025年1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 单月表现出现分化，48家百强房企10月业绩环比增长，其中20家企业单月业绩环比增幅大于30% [2] - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [5] 房企阵营格局变化 - 千亿阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元，包括保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居行业第一，绿城中国以2011亿元位列第二，中海地产以1891亿元位列第三 [3] 区域市场分化情况 - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46%，北京环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元，保利发展以338亿元流量销售金额夺得冠军，越秀地产以287.2亿元位列第二 [6] - 核心一二线城市如京沪深杭蓉市场热度转降，武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏，部分弱二三线城市如南宁、福州、常州去化率预计低于两成 [7] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对“好房子”建设落地优化政策，需求端如合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 渐进式政策放松难以打破当前房地产市场负向循环，需要中央多措并举推动市场止跌回稳 [7]

核心观点 - 基金经理姜诚在2025年第三季度维持高稳定性的投资组合，主要进行被动调整，未新增任何重仓个股[1][3] - 投资策略体现为“越跌越买，越涨越卖”，在科技成长板块领涨的市场环境下，坚持价值风格，对银行股进行大幅加仓并新调入家电个股[2][5][6][9] - 管理规模连续四个季度下降至122.19亿元，但坚持长期投资框架，不追逐短期市场热点[4][12] 组合稳定性与仓位调整 - 组合保持高度稳定，无新增重仓股，仅因应申赎进行被动调整[1][3] - 4只独立管理基金中有3只股票仓位上升，仅中泰元和下降0.35%[3] - 共同管理的3只基金股票仓位有明显下降[3] - 推测基金经理认为组合整体被低估，因此维持高仓位[3] 管理规模与资金流动 - 管理规模连续四个季度下降，减少近4亿元，截至2025年三季度为122.19亿元[4] - 在管基金数量保持7只[4] - 两只管理时间较长、规模较大的基金出现净赎回，而布局港股的两只基金规模有所上升[4] - 中泰星元A、C类份额分别出现2.16亿份和0.13亿份的净赎回[6] 行业配置与市场表现对比 - 重仓行业保持稳定，以建筑、房地产、银行、可选消费为主[5] - 2025年三季度沪指上涨12.7%，半导体材料与设备（48.23%）、半导体产品（47.95%）和通信设备（46.82%）等科技成长板块涨幅居前[5] - 基金经理布局的价值风格行业个股表现相对迟缓[5] 个股调仓逻辑与操作 - 调仓逻辑为“涨得多则获利了结，跌得多则低位补仓”[6] - 中泰星元对涨幅超20%的华鲁恒升、扬农化工减持超25%，对涨幅超8%的太阳纸业减持超10%[6] - 对区间跌幅8.25%的招商银行增持9.73%，对跌幅近9%的苏泊尔增持8.4%[6] - 中泰玉衡对重仓股进行“全面瘦身”，华鲁恒升、扬农化工减持超32%，仅建设银行（减持5.45%）和苏泊尔（减持3.86%）减持幅度较小[7] - 持股集中度小幅上升，中泰星元为72.12%，中泰玉衡为72.40%[8] 港股基金操作亮点 - 两只布局港股的基金（中泰兴为、中泰元和）获得净申购，进行大量加仓[9] - 新调入深市家电股美的集团进入重仓，中泰兴为买入95万股，中泰元和买入41.3万股[9][10] - 大幅加仓银行股，中泰兴为对港股工商银行加仓46.23%，对招商银行加仓25.06%[9] - 中泰元和同样对招商银行加仓20.62%，对港股工商银行加仓14.16%[10] - 中泰兴为港股资产占基金净值比增加1.87个百分点至33.95%，中泰元和微降0.08个百分点至33.44%[9][10][11] 投资理念与框架 - 投资框架基于对未来分红现值求积分，不关注短期增速，注重资产长期竞争力[12] - 面对科技股热点，坚持“不争朝夕，只看长期”的原则，主动交易频率低[12] - 认为当前行情有基本面向好支撑，而非单纯资金推动[12] - 后市将继续坚持既定原则，拓展能力圈并在能力圈内做简单决策[12]

行业整体销售表现 - 1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 去年10月高基数及政策效应减弱是导致当前同比降幅扩大的主要原因 [1] - 10月单月48家百强房企业绩环比增长，其中20家环比增幅大于30% [2] 房企阵营格局 - 千亿销售额阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，销售额均值732.9亿元 [2] - 第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为2011亿元和1891亿元 [2][3] 区域市场分化情况 - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [4] - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46% [4] - 北京10月成交环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [4][5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元 [5] 重点城市及房企项目表现 - 保利发展夺得广州1-10月流量及权益金额双冠军，流量销售金额为338亿元 [5] - 越秀地产位居广州双榜单第二，流量金额为287.2亿元 [5] - 珠实地产、华润地产、中海地产分列广州流量金额榜第三至第五名 [5] - 天河区保利天曜以53.8亿元网签金额位居广州项目榜首，海珠区保利天奕以52.8亿元位列第二 [6] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对"好房子"建设落地优化政策，需求端多地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 城市间、项目间分化持续加剧，核心一二线城市市场下行压力较大，部分弱二三线城市去化率仍低于20% [7]

股份情况 - 截至2025年10月底，公司已发行股份总数为10,944,883,535股，无增减[2] - 截至2025年10月底，公司库存股份数目为0股，无增减[2] 期权情况 - 截至2025年10月底，股份期权计划结存数目均为0[3] - 2025年10月行使期权所得资金总额为HKD 0[3] 股份变动 - 2025年10月已发行和库存股份增减总额均为0股[5] 潜在股份 - 2018年计划本月底可能发行或转让股份811,397,653股[3]

行业整体拿地态势 - 2025年1-10月TOP100企业拿地总额为7838亿元，较去年同期增长26.4%，延续增长态势但增幅较1-9月收窄[13] - 拿地活动仍以央国企为主导，拿地金额前十名企业中8家为央国企，部分民企如浙江、四川的多家民营房企亦表现积极[13] - 从城市群看，长三角TOP10企业拿地金额2617亿元居四大城市群之首，京津冀TOP10企业拿地1020亿元位列第二，中西部TOP10企业拿地588亿元位列第三[21] 领先企业拿地表现 - 中海地产以827亿元权益拿地金额和266万平米权益拿地面积均位列行业前列，同时在新增货值榜以1870亿元位列第一[1][7][15] - 绿城中国权益拿地金额564亿元排名第二，权益拿地面积259万平米排名第三，新增货值1209亿元位列行业第三[1][7] - 招商蛇口权益拿地金额562亿元排名第三，新增货值1807亿元位列行业第二[1][7][15] - 保利发展权益拿地金额541亿元排名第四，但权益拿地面积318万平米位居行业第一[1] 新增货值分布 - TOP10企业2025年1-10月新增货值总额达10449亿元，占TOP100企业的48.1%，行业集中度较高[15] - 新增货值榜单入围门槛为72亿元[15] - 中海地产与招商蛇口均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升[15] 区域与城市投资热点 - 重点城市中，杭州拿地金额榜首为滨江集团341亿元，北京榜首为中海地产171亿元，上海榜首为中海地产366亿元[22] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十，建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市进入前十，显示头部企业全国化布局[23] - 长三角区域成为房企投资重点，绿城中国在长三角拿地金额465亿元，滨江集团347亿元，招商蛇口313亿元[19][20] 拿地策略与模式演变 - 10月出现多宗联合体拿地案例，主要集中在上海、北京等一线城市及杭州、成都等热点二线城市[16] - 联合体形式以“央企+地方国资”为主，亦有“房企+资方”模式，部分项目通过联合拿地提前锁定代建业务，如绿城管理参与苏州地块[16] - 10月全国住宅用地成交总价TOP10地块中，有4宗为联合体拿地，上海4宗地总成交金额达170亿元，其中静安区地块以77亿元成交价位列第一[24] 企业类型与区域聚焦 - 央企、国企和地方国资仍是各城市拿地主力，民企主要在重点深耕区域补充土储，如滨江集团聚焦杭州，大华集团聚焦上海[23] - 地方城投类企业如石家庄城发投集团、滁州城市建投等在拿地面积榜上表现突出，显示地方国资在土地市场的活跃度[1][2]

新房市场整体表现 - 2025年10月新房成交环比微增1%，但同比下降36% [1] - 同比大幅下降主要受2024年10月成交量为全年较高基数影响 [1] - 2025年前10月30个监测城市累计成交9825万平方米，累计同比跌幅由上月2%扩大至7% [1][14] - 市场供应“腰斩”，绝对量为年内次低，仅高于2025年2月 [14] - 预期11月新房成交绝对量延续低位波动，基于去年11月基数较高，同比降幅可能进一步扩大 [1][14] 百强房企销售业绩 - 2025年10月TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，同比减少41.9% [2] - 2025年前10月百强房企累计实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点，为2019年以来最低位 [2] - 10月有48家百强房企单月业绩环比增长，其中20家企业环比增幅大于30% [3] 各梯队房企表现 - 2025年10月TOP100房企各梯队销售门槛均已降至2021年以来最低水平 [8] - TOP30房企门槛同比降低5.4%至193.9亿元，TOP10房企门槛同比降低9.4%至678.9亿元，TOP100房企门槛降幅最高达23.4%至43.6亿元 [8] - 前10个月TOP21-30房企累计销售规模降幅相对较小为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队，TOP51-100房企降幅最高达18.6% [11] 分能级城市市场情况 - 一线城市总量持平上月，内部分化加剧，广州10月单月成交61万平方米环比增6%，但同比降46% [14] - 上海10月新房成交高位回落，北京持平，深圳新政余温延续 [14] - 二三线城市合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%，前10月累计同比下降7% [14] - 成都单月成交规模达80万平方米遥遥领先，青岛、武汉、西安等城市维持单月60万平方米以上高体量 [14] 企业销售排名 - 2025年10月全口径销售金额排名前三为保利发展（209.7亿元）、中海地产（186.0亿元）、招商蛇口（153.6亿元） [16] - 2025年10月操盘金额排名前三为绿城中国（226.1亿元）、保利发展（193.0亿元）、中海地产（177.2亿元） [20] - 2025年10月权益金额排名前三为中海地产（171.2亿元）、保利发展（165.9亿元）、花泡星座（106.9亿元） [24] - 2025年1-10月全口径累计销售金额排名前三为保利发展（2227.0亿元）、中海地产（1891.0亿元）、在用品用200（1696.0亿元） [28] - 2025年1-10月操盘金额排名前三为保利发展（2049.0亿元）、绿城中国（2011.1亿元）、中海地产（1800.8亿元） [33]