行业整体表现 - 2025年上半年TOP100房企拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点，主要受上年低基数影响 [1][15] - 300城住宅用地出让金同比增幅超两成，平均溢价率超10%，较去年同期提升，但成交面积仍下降 [1][19] - 房企拿地进一步聚焦，TOP20城市出让金占全国比重超65%，核心城市优质地块竞争激烈 [1][19] 企业拿地排名 - **拿地金额TOP3**：保利发展（414亿元）、中海地产（393亿元）、绿城中国（385亿元）[2] - **拿地面积TOP3**：绿城中国（203万m²）、保利发展（191万m²）、中海地产（169万m²）[2] - **新增货值TOP3**：保利发展（899亿元）、绿城中国（831亿元）、中国金茂（749亿元）[8][19] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企如滨江集团（313亿元）、邦泰集团（144万m²）表现突出 [15][2] 区域与城市分析 - **长三角**：TOP10企业拿地金额1470亿元，居四大城市群之首，绿城中国、建发房产为主要参与者 [23] - **京津冀**：TOP10企业拿地金额888亿元，中海地产、建发房产为重点企业 [23] - **核心城市表现**： - 杭州：滨江集团（308亿元）、绿城中国（174亿元）主导 [25] - 北京：中海地产（171亿元）、建发房产（100亿元）领先 [25] - 上海：保利发展（95亿元）、中建东孚（82亿元）为主力 [25] 重点地块与交易 - **全国总价TOP10地块**：北京城市副中心地块（75亿元，中建玖合）、杭州世纪城地块（56亿元，金帝联合控股）、北京石景山地块（44亿元，中海地产）[29] - 高总价地块集中于北京、上海、杭州，保利发展摘得2宗，民企滨江集团、大华集团各获1宗 [29][30] 市场趋势 - 土拍热度分化，核心城市优质地块高溢价（如北京楼面价28599元/m²、杭州54473元/m²），三四线城市以底价成交为主 [19][29] - 企业策略聚焦安全性与盈利确定性，北上深杭等热点城市核心地块为争夺焦点 [20]

报告行业投资评级 报告未明确给出行业投资评级 报告的核心观点 降息预期又起，市场风险偏好或有好转，地产或有望受益于高低切及板块轮动；今年上半年政策尚未加码，地产数据边际走弱，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度是政策发力关键期，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等[6] 根据相关目录分别进行总结 上海六批次土拍供出大量优质地块 - 上海发布六批次土拍共推出13幅用地，徐汇衡复等六宗地块或具备较高市场关注度 [13] - 政府推出好地块释放支撑楼市积极信号，有利于热度持续释放；若7月土拍实现好地块+好项目加成，有望点燃四季度至明年初楼市行情；优质地块总价高对开发商构成资金约束，多宗齐上有望平抑成交地价及溢价率；今年上海多个高端项目热卖，增强了政府供地、开发商拍地的信心 [5][13] 明年广州新出让宅地全部实施装配式建筑 - 广州住建局发布意见，2026年起全市出让的居住用地100%实施装配式建筑，每年出让用地中实施模块化建筑的建筑面积占新建项目总建筑面积的比例不低于10% [6][17] - 装配式建筑具备工期短、节能环保、规模效应下成本低的特点，若开发周期大幅压缩，房企或将主动实现现房销售，重塑销投融模式，改善利润及现金流状况，购房者受益，具备好产品好服务的开发商和掌握新材料、新技术的建筑商有望获得发展 [6][17] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第17；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第4 [3][19] - 本周地产涨跌幅前5名为国瑞健康、深圳控股等，末5名为力高集团、禹洲集团等 [19] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.8%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和+1.7% [3] - 本周物业涨跌幅前5名为众安智慧生活、鲁商服务等，末5名为经发物业、宋都服务等 [27] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第26周，全国300城宅地成交建面923万㎡，单周环比-17%，单周同比-33%，平均溢价率9% [30] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面17462万㎡，累计同比-4.5%；年初至今，保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [30] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计523万平米，周环比+39%，周同比-14%，月度累计同比-5%，年度累计同比+0.4% [35] - 一线城市周环比+81%，周同比+2%等；二线城市周环比+42%，周同比-13%等；三四线城市周环比+19%，周同比-22%等 [35] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计264万平米，周环比+1%，周同比-2%，月度累计同比+1%，年度累计同比+20% [43] - 一线城市周环比+2%，周同比-10%等；二线城市周环比+1%，周同比-4%等；三四线城市周环比+1%，周同比+19%等 [43] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.03亿平米，环比+0.3%，同比-9.1%；以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为24.3月，较上周+0.4个月，较去年同比-1.6个月 [50] 地产行业政策和新闻 - 杭州住房公积金管理中心推出住房公积金支付购房首付款业务，可全程线上办理，二手房线上办理功能正在开发 [56] - 济南首批配售型保障性住房于6月23日启动登记认购工作，明确了房源、户型、定价及流程 [56] - 青岛住房公积金管理中心调整贷款支持政策叠加限额，“还贷能力系数”由30%调整为40％，优化多子女家庭支持政策 [56] 地产公司动态 - 中国奥园因债券转换配发及发行133.18万股新股份 [58] - 万达酒店发展拟出售万达酒店管理（香港）有限公司全部已发行股份 [58] - 北辰实业控股股东增持公司股份，控股比例上升 [58] - 雅居乐集团出售广东珠江桥生物科技股份有限公司3552万股 [58] - 珠免集团董事长变更 [58] - 招商蛇口进行组织架构调整 [58] - 融创中国部分债务持有人加入重组支持协议 [58] - 中国海外发展公司秘书变更 [58] - 金地商置执行董事变更 [58] - 中骏集团控股签署重组支持协议 [58] - 中国海外发展申请基础设施REIT上市 [58] - 新城控股提前赎回5000万美元绿色无抵押固定利率债券 [58] - 旭辉控股集团境外债务重组计划获香港法院批准 [58] 物管行业政策和新闻 - 上海市民政局联合市房管局印发《上海市推进“物业+养老”服务试点方案》，开展“物业+养老”服务试点 [59] 非开发公司动态 - 贝壳-W多次进行股份回购 [59] - 碧桂园服务、德信服务集团进行股份回购 [59] - 特发服务股东减持股份 [59] - 珠江股份、招商积余高管变更 [59] - 佳兆业美好签订停车位租赁协议 [59] 行业估值 报告给出了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表，以及覆盖公司的估值情况，包括市值、PE、归母净利润及同比增速等 [62][65][66][64]

项目概况 - 大吉巷是北京中轴线申遗成功后的标志性城市更新项目，由中海地产主导，历经9年改造成为集文保、商业、商办、绿地为一体的综合体 [1] - 项目位于宣南文化核心区，与故宫直线距离仅2.8公里，区域内包含康有为故居等成片式文物建筑 [1] - 5月25日正式开业，开业当天吸引20万人次客流，至今总客流量超200万人次 [1] 文化保护与修缮 - 文保区面积约3000平方米，包含4处文物建筑，其中康有为故居为北京市级文物 [4] - 修缮遵循"修旧如旧"原则，通过数字化技术精细化复原历史风貌，保留胡同肌理和四合院格局 [4] - 改造团队挖掘出48处有保护价值院落、61处一般传统院落、9处珍贵历史构筑物和5条传统胡同 [5] - 文保区建筑分为非活化利用类（如康有为故居举办公益展览）和可活化利用类（引入咖啡店等业态） [5] 商业运营与创新 - 商业面积8万平方米，引入150余个品牌，其中超50%为首店及定制店 [19] - 通过文化IP（如康有为故居）与商业街区联动，构建网状商业结构引导客流 [8] - 合院商业区采用新中式设计，与文保区建筑风貌相呼应，引入东方境等新中式美学品牌 [10] - 开业后商户经营超预期，如瑅瑚小馆工作日营收达6万元（原预期4万元），节假日达8万元 [20] 空间规划与设计 - 采用"地面守形制，地下求发展"模式，地下商业空间与菜市口地铁站直接连通 [13] - 项目36万平方米占地面积中约70%向城市开放，包括首层、地下空间和下沉公园 [13] - 建筑高度设计遵循文保区限制（限高45米），通过过渡区实现视觉平缓衔接 [9] - 合院商业参照老地图肌理设计，东侧立面融合现代与古典风格 [10] 行业意义与示范效应 - 探索出企业主导的城市更新路径，兼顾历史保护与商业可持续性 [22] - 通过开放空间设计补足核心区配套短板，形成办公、居住、商业、公园的有机循环体系 [22] - 首店经济显著提升项目吸引力，50%首店占比带动客流聚集 [19] - 为北京城市更新提供实践样本，特别是在零散地块整合与功能复合方面具有参考价值 [22]

百城宅地成交情况 - 2025年1-5月百城住宅类用地成交建面6,991万平，累计同比-3.4%，成交楼面均价7,466元/平，累计同比+26.2% [3] - 分能级城市表现： - 一线城市：成交建面305万平（同比-12.6%），楼面均价42,605元/平（同比+50.6%） [3] - 二线城市：成交建面3,197万平（同比+7.1%），楼面均价8,735元/平（同比+19.1%） [3] - 三线城市：成交建面3,489万平（同比-10.6%），楼面均价3,233元/平（同比+14.1%） [3] TOP50房企土储动态 - 2025年1-5月TOP50房企新增土储价值4,218亿元（同比+42%），前三名为保利发展（413亿元）、绿城中国（394亿元）、中国金茂（360亿元） [4] - TOP50房企新增土储面积3,092万平（同比-1.2%），前三名为绿城中国（185万平）、保利发展（184万平）、中海地产（164万平） [4] 核心30城土拍热度 - 2025年5月光大核心30城宅地成交溢价率9.2%（同比+7.1pct），15宗宅地溢价率超20% [5] - 单月数据：成交宅地91宗（同比+89.6%），总建面667万平（同比+64.3%），总价623亿元（同比+78.3%），楼面均价9,342元/平（同比+8.5%） [5] - 1-5月累计数据：成交宅地491宗（同比+34.5%），总建面3,440万平（同比+15.6%），总价4,317亿元（同比+43.2%），楼面均价12,548元/平（同比+23.9%），整体溢价率16.0%（同比+10.2pct） [6] - 核心30城宅地成交建面占百城比重达49.2% [6] 重点城市高溢价案例 - 温州永嘉县地块：楼板价5,484元/平，溢价率72% [6] - 成都郫都区地块：楼板价7,250元/平，溢价率59.3% [6] - 杭州西湖区地块：楼板价21,965元/平，溢价率51.4% [6]

公募REITs发行计划 - 公司计划将佛山南海映月湖环宇城购物中心项目通过公募REIT形式在深交所独立上市，预计募资约13.55亿元，其中公司认购20%份额，公众持有80% [1] - 该项目100%权益将由基础设施REIT持有，目前已完成上市申请材料提交 [1] - 发行REITs有助于降低对传统债务融资的依赖，实现融资方式多样化，同时盘活基础设施资产，提升滚动投资能力和可持续营运能力 [1] 项目背景与运营情况 - 佛山映月湖环宇城原为新加坡丰树集团开发的南海怡丰城，总体量约15万平方米，2014年开业，2020年被公司收购 [2] - 收购后公司对4万平方米进行改造，实现当年收购、改造、开业，目前出租率达98%以上 [2] - 2020-2023年该项目客流年均复合增长20%，销售增长24%，营业收入增长20% [2] - 2024年公司购物中心整体出租率95%，销售额和客流量同比分别提升30%和24%，租金收入同比增长34.6%至22.6亿元 [3] 商业地产业务发展 - 公司商业地产板块已运营14年，拥有"环宇城"等三条产品线，2020年购物中心收入不足9亿元，占比仅20% [3] - 2020年以来购物中心收入复合增长率达27%，面积增长20%，2025年一季度销售同比增长超20%，客流增长9% [3] - 截至2024年末已落成购物中心和商业项目约25个，租金收入占商业物业运营收入超30% [3] 行业观点与战略意义 - 行业认为公司未来可能将更多优质商业资产纳入REITs平台，实现资产出表上市，降低杠杆并提高资金效率 [4] - REITs工具可连接"投-融-管-退"闭环，是保障商业地产企业可持续经营的重要工具 [4] - 发行REITs有助于房企轻资产化转型，盘活存量资产，降低沉淀成本，并支持在非住宅领域继续深耕布局 [5]

土地拍卖情况 - 中海地产以11 1%溢价率竞得历下区文博西片区一期3宗地 成交总价327353万元 住宅楼面地价20232元/㎡ 创济南土拍住宅用地单价新高 [1] - 两宗住宅用地成交总价262744万元 楼面地价20232元/㎡ 商务商业用地成交总价64609万元 楼面地价4499元/㎡ [3] - 商业地块可成立全资子公司开发 须不晚于居住地块开工 居住地块需配建托儿所等设施 另需支付教育设施建设费用3亿元 [3] 地块区位优势 - 地块东临省博物馆 省美术馆 万象城 南靠经十路及即将通车的地铁4号线 区位条件优越 [3] - 与中央商务区仅一路之隔 该区域已形成金融 总部经济为核心的产业生态 汇聚36家世界500强企业 500余家区域总部 30多家省级金融机构 [3] 项目规划与市场环境 - 两宗住宅用地占地4 8万m² 容积率2 7 规划建筑面积12 99万m² 为片区内最大住宅项目 [4] - 周边新房售价超30000元/m² 二手房挂牌价多在40000元/㎡以上 [4] - 济南上半年土地市场冷热不均 热点地块溢价率高 如盛福片区DSF-09-04地块溢价率51% 同样由中海竞得 [4]

分拆上市申请 - 华夏基金及中信证券已向中国证监会及深圳证券交易所提交公募基金注册及上市申请材料 [1] - 公司已向联交所提交应用指引第15项申请并获得豁免保证配额要求的批准 [1] - 分拆资产为位于佛山市南海区的购物中心项目（中海佛山南海映月湖环宇城项目） [1] - 项目公司目前为中海环宇商业（公司间接全资附属公司）的全资附属公司 [1] 公募基金结构 - 华夏基金将设立封闭式公开上市基础设施证券投资基金 预计募集规模为人民币13 55亿元 [2] - 集团将认购已发行基金份额总数的20% [2] - 资产支持专项计划将向集团收购项目公司全部权益 并偿还项目公司债务及支付相关费用 [2] - 收购完成后 项目公司将由基础设施REIT持有100%权益 不再为公司附属公司 [2] 运营管理安排 - 公募基金管理人 项目公司及运营管理机构将订立运营管理服务协议 [2] - 运营管理机构将为项目提供运营及管理服务 基础设施REIT将支付运营管理费 [2]

土地拍卖 - 中海地产以32.73亿元竞得济南文博西组团地块 经过110轮激烈竞拍 [1] - 该地块位于济南中央商务区(CBD)南大门 具有不可复制的地理优势 [1] 区位优势 - 项目周边汇聚36家世界500强企业 500余家区域总部和高端企业 30多家省级金融保险机构和大型企业总部 [1] - 济南CBD荣获"2024年最具消费活力商务区"称号 入选"中国商务区综合竞争力20强" [1] - 交通便利 临近经十路和浆水泉路 步行可达在建地铁4号线浆水泉路站(预计年底通车) [4] - 周边商业配套丰富 1公里范围内有济南万象城(20%品牌首入山东 40%首次进驻济南) 2公里内有龙湖济南奥体天街 [9] - 医疗资源优质 临近中国人民武装警察部队山东省总队医院 山东大学齐鲁医院等 [13] 项目规划 - 住宅部分规划社区环绕式绿化空间 总面积约22000㎡ [14] - 临近山东博物馆 省美术馆 省档案馆三大文化地标 东侧规划九年一贯制学校及高品质幼儿园 [7] 公司表现 - 2025年1-5月 中海地产以22.73亿元销售额位居济南房地产企业操盘销售榜首 [17] - 2024年推出战略顶线产品"玖序系" 在京沪深宁四地销售逾500亿元 中海顺昌玖里开盘当天揽金197亿元 创国内楼市开盘纪录 [19] - 2024年9月推出"高性能+好服务"好房子综合解决方案 2025年4月29日发布"中海好房子Living OS系统" [17] - 在济南开发天空之镜项目(半数楼栋已封顶) 和时光之境项目(户户设计约6.2米层高露台) [22] - 2024年3月28日竞得盛福优质地块 拿地后约1个月开放临时售楼处 约2个月发布项目户型图 效率比同期项目高约100% [22]

指数表现 - 中证港股通地产指数报1543 32点 [1] - 近一个月上涨3 41% 近三个月下跌0 88% 年初至今上涨7 81% [2] - 指数基日为2014年11月14日 基点为3000 0点 [2] 成分股结构 - 十大权重股合计占比71 93% 新鸿基地产(13 77%) 贝壳-W(13 5%) 华润置地(10 84%)位列前三 [2] - 长实集团(7 94%) 中国海外发展(6 58%) 九龙仓置业(4 42%)为主要成分股 [2] - 恒基地产(4 42%) 信和置业(4 26%) 九龙仓集团(3 23%) 华润万象生活(2 97%)构成其余权重 [2] 市场与行业分布 - 成分股100%集中于香港证券交易所 [3] - 行业分布100%聚焦房地产领域 [4] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 实施时间为6月和12月第二个星期五的下一交易日 [4] - 权重因子同步样本调整 特殊情况会临时调整 [4] - 新上市相关行业企业若市值前十且纳入港股通 将在第十一个交易日快速纳入指数 [4] - 样本退市或丧失港股通资格时将触发调整机制 [4]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]