公司股价表现 - 华润万象生活(01209.HK)股价上涨，截至发稿时涨幅为3.42%，报41.72港元 [1] - 公司股票成交活跃，成交额达到1.64亿港元 [1]

公司近期股价表现 - 公司股价上涨3.42%至41.72港元，成交额达1.64亿港元 [1] 公司业务拓展与运营规模 - 公司关联企业中标成都天府艺术公园文创坊商业运营项目，成为第一成交候选人 [1] - 截至2025年6月，公司在营购物中心达125座，管理面积1356万平方米 [1] - 年内已新签多个轻资产项目，轻资产占比持续提升 [1] 公司运营业绩与增长动力 - 国庆黄金周期间，公司旗下商场录得按年低十位数同店销售增长，推动整体商场零售额按年增长超过25% [1] - 增长高于同行，主要因万象城市占率优势持续扩大 [1] - 年初至今同店销售录低十位数增长，今年首9个月整体零售额增长20%至25% [1] - 预计全年同店销售增长将达10%，令全年实现每股盈利增长15%的能见度更高 [1]

公司股价表现 - 华润万象生活股价上涨3.42%至41.72港元，成交额1.64亿港元 [1] 公司业务拓展 - 公司关联企业中标成都天府艺术公园文创坊商业运营项目第一成交候选人 [1] - 截至2025年6月，公司在营购物中心达125座，管理面积1356万平方米 [1] - 年内已新签多个轻资产项目，轻资产占比持续提升 [1] 公司经营业绩 - 国庆黄金周期间公司旗下商场录得按年低十位数同店销售增长，推动整体商场零售额按年增长超过25% [1] - 年初至今公司同店销售录得低十位数增长，今年首9个月整体零售额增长20%至25% [1] - 摩根士丹利预计公司全年同店销售增长将达10%，全年每股盈利增长能见度更高，预计为15% [1] 行业竞争优势 - 公司在商场营运方面持续胜预期，增长高于同行，主要因万象城市占率优势持续扩大 [1]

9月二手房市场成交量价表现 - 9月中介口径80城二手住宅成交量指数环比下降10%，但同比增长19%，三季度整体增长19%，略高于二季度的17% [1] - 9月备案口径15城二手房成交面积环比上升6%，同比增长9%，但三季度整体增长3%，显著低于二季度的11% [1] - 9月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下降1.7%，三季度月均环比降幅为1.7%，大于二季度的月均环比降幅1.4% [1] - 9月二手房成交议价空间环比抬升25个基点至8.91% [1] 二手房市场供给与卖家预期 - 9月中金监测的130城二手住宅挂牌套数环比增长0.4%，增速与8月持平，挂牌量持续小幅增长 [1][2] - 9月重点城市同质性挂牌价格指数环比下降1.5%，三季度月均环比降幅为1.3%，大于二季度的1.2% [2] - 9月存量调价房源的平均调价幅度为-5.24%，高于8月的-5.03%，且已连续两月超过去年二、三季度市场平均水平 [2] 住房租赁市场表现 - 9月中金同质性挂牌租金指数环比下降0.8%，降幅较8月的0.5%有所走阔 [3] - 9月待租周期边际基本持平为2.12个月，8月为2.11个月 [3] - 受挂牌价下行影响，9月租售比继续抬升2个基点至2.33% [3] 行业前景与政策期待 - 四季度住房交易量同比及房价走势或仍面临压力，因成交量同比基数将走高且二手房供给持续上行 [1][2] - 行业亟待存量房收储和城中村改造等对供需结构有持续改善效果的政策切实落地 [1][2] 投资建议与关注标的 - 继续看好3-6个月地产板块风险收益，关注基本面扎实的标的如华润置地、建发国际、滨江集团、招商蛇口 [4] - 考虑流动性条件潜在优化，可适度布局低估值标的如绿城中国、新城控股、保利置业 [4] - 多元板块推荐业绩成长性领先或股息收益率具吸引力的股票，包括华润万象生活、恒隆地产、太古地产 [4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 预计2025年第三季度房企业绩仍将承压，但企业间业绩分化加剧，行业基本面有望呈现"L"型曲折性弱复苏走势 [4] - "好房子"政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [4] - 货币宽松周期中，优质商业地产价值重估已开始显现 [4] 行业基本面分析 - 2025年前三季度50强房企累计销售面积同比下降25%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降27%、14%、25% [4] - 2025年前三季度300城住宅类土地成交面积同比下降2%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降4%、28%、增长1%，土地溢价率分别为9%、5%、4% [4] - 行业基本面低迷主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降，以及前期降价促销影响当期结算利润率 [4] 2025年三季度业绩预测 - 归母净利润增速超过15%的公司：滨江集团 [4][7] - 归母净利润增速在0%至15%的公司：招商积余 [4][7] - 归母净利润增速在-15%至0%的公司：招商蛇口 [4][7] - 归母净利润增速在-30%至-15%的公司：建发股份、新城控股 [4][7] - 归母净利润增速小于等于-30%的公司：保利发展、华发股份 [4][7] 投资分析意见与推荐标的 - 好房子房企推荐：建发国际集团、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [4] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中国海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [4] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [4] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象生活、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 主流房企估值与盈利预测 - 保利发展2025年预测归母净利润51.3亿元，同比增长2.5%，市盈率18.5倍 [5] - 招商蛇口2025年预测归母净利润40.6亿元，同比增长0.4%，市盈率22.7倍 [5] - 滨江集团2025年预测归母净利润28.6亿元，同比增长12.3%，市盈率13.3倍 [5] - 华发股份2025年预测归母净利润7.5亿元，同比下降20.8%，市盈率19.6倍 [5] - 建发股份2025年预测归母净利润30.4亿元，同比增长3.2%，市盈率9.8倍 [5] - 新城控股2025年预测归母净利润9.5亿元，同比增长25.6%，市盈率36.8倍 [5] - 主流房企2025年预测归母净利润平均同比下降4.9% [5] 主流物管企业估值与盈利预测 - 招商积余2025年预测归母净利润9.4亿元，同比增长12.2%，市盈率13.1倍 [6] - 碧桂园服务2025年预测归母净利润17.3亿元，同比下降4.6%，市盈率11.3倍 [6] - 绿城服务2025年预测归母净利润9.2亿元，同比增长17.4%，市盈率14.7倍 [6] - 中海物业2025年预测归母净利润16.4亿元，同比增长8.2%，市盈率9.0倍 [6] - 保利物业2025年预测归母净利润15.6亿元，同比增长5.6%，市盈率11.3倍 [6] - 华润万象生活2025年预测归母净利润40.8亿元，同比增长12.3%，市盈率20.6倍 [6] - 万物云2025年预测归母净利润15.3亿元，同比增长33.0%，市盈率16.3倍 [6] - 主流物管企业2025年预测归母净利润平均同比增长12.0% [6]

好的，这是根据您提供的行业研报内容，以资深研究分析师视角整理的关键要点总结 报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 报告核心观点 - 2025年下半年房地产板块仍以政策为核心主导力量 建议主做政策beta 节奏和仓位控制更为重要 [4] - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 且目前尚在途中 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 拿地和销售表现优异的头部国央企和少量优质民企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市分化持续 观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效 该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周（10月4日至10月10日）30个样本城市新房成交面积为83.5万平方米 环比下降55.3% 同比下降53.4% [1][11] - 分城市能级看 样本一线城市成交20.5万方（环比-63.4% 同比-52.0%）样本二线城市成交42.8万方（环比-51.5% 同比-50.4%）样本三线城市成交20.2万方（环比-52.5% 同比-59.9%）[1][11] - 2025年国庆中秋双节假期（10月1日至10月8日）8天 剔除不可比城市后 样本城市新房成交面积44.8万方 同比下降20.7% [2][12] - 10月累计（截至当周）新房成交面积方面 样本30城为104.2万方 同比-39.0% 其中一线城市28.6万方（同比-27.7%）二线城市51.6万方（同比-37.6%）三线城市24.0万方（同比-50.5%）[20] - 年初至今累计41周 样本30城新房成交面积7471.4万方 同比-4.1% 其中一线城市1998.7万方（同比+2.3%）二线城市3585.2万方（同比-6.0%）三线城市1887.5万方（同比-6.7%）[20] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计84.3万方 环比下降27.9% 同比下降47.9% [2][21] - 分城市能级看 样本一线城市成交31.4万方（环比-45.6%）样本二线城市成交43.2万方（环比-3.2%）样本三线城市成交9.8万方（环比-33.5%）[2][21] - 年初至今累计二手房成交面积8020.1万方 同比增长16.1% 其中样本一线城市3306.2万方（同比+18.5%）样本二线城市3711.7万方（同比+15.7%）样本三线城市1002.3万方（同比+10.0%）[21] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.8% 落后沪深300指数0.30个百分点 在31个申万一级行业中排名第23名 [2][32] - 本周房地产个股涨幅前五为合肥城建（+18.1%）中润资源（+17.9%）深振业A（+16.0%）天房发展（+13.0%）长春经开（+10.5%）[32][40] - 本周重点48家A/H房企中 涨幅前五为美的置业（+12.5%）绿景中国地产（+9.2%）中国铁建（+3.7%）越秀地产（+1.8%）龙光地产（+1.6%）[32][43] 重点公司境内信用债情况 - 本周（10月6日至10月12日）共发行房企信用债2只 环比减少4只 发行规模共计9.40亿元 环比减少11.28亿元 [3][45] - 本周总偿还量29.26亿元 环比减少80.84亿元 净融资额为-19.86亿元 环比增加69.56亿元 [3][45] - 发行债券类型全部为一般中期票据 期限以3-5年（57.4%）为主 主体评级均为AAA [45] 投资建议 - 配置方向建议关注四类标的 [4] - 基本面alpha公司 H股：绿城中国 建发国际集团 越秀地产 华润置地 中国海外发展 A股：滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4] - 地方国企/城投/化债主题：城投控股 城建发展 [4] - 中介机构：贝壳 [4] - 物业公司（属于跟涨）：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4]

股份数据 - 截至2025年9月30日公司法定/注册股份数目为50亿股，面值0.00001美元，法定/注册股本总额为5万美元[1] - 上月底及本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为22.825亿股[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0股[2] - 上月底及本月底已发行股份总数均为22.825亿股[2]

美股市场表现 - 美股三大指数表现分化，道琼斯工业平均指数上涨0.5%，纳斯达克指数先升后回落下跌0.3%，标普500指数表现靠稳 [3] - 反映中概股表现的金龙指数下跌1.2% [3] 港股市场整体表现 - 港股上周恒生指数累计上升1,012点或3.88%，收报27,140点，恒生科技指数涨幅达到6.9%，收报6,622点 [4] - 恒生指数企稳于10天线（26,600点）之上，显示走势依然维持 [5] 港股科技股表现 - 科技股主导大市行情，中芯国际（00981.HK）成为表现最佳成份股，一周累计升幅近25% [4] - 多只科技股涨幅超过一成，包括快手（01024.HK）升超过17%，阿里巴巴（09988.HK）上升11.2% [4] 港股其他股份表现 - 翰森制药（03692.HK）一周累升10.68%，药明康德（02359.HK）上升12.4% [4] - 信义光能（00968.HK）上升14.7%，申洲国际（02313.HK）上升11.76% [4] - 泡泡玛特（09992.HK）为表现最差成份股，跌幅超过4%，且其股价自高位已回落超过25% [4] 港股内房股表现 - 内房相关股出现调整，华润万象生活（01209.HK）下跌3.5%，龙湖集团（00960.HK）及华润置地（01109.HK）分别下跌近2.4%及1.8% [4] - 中国海外发展（00688.HK）跑赢同业，微升0.5% [4] 新股及指数变动 - 紫金矿业分拆之紫金黄金国际（02259.HK）上市首日表现理想，股价收报120.6元，较招股价劲升近9成 [4] - 紫金黄金国际被恒指服务公司快速纳入恒生综合指数 [4]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

行业投资评级 - 报告对地产板块给予"逢低配置"建议，推荐重点布局核心一二线城市、主打改善产品且具备持续拿地能力的房企 [5] 核心观点 - 地产基本面有望逐步修复，但需更多政策支持以实现止跌回稳 [5] - 政策方向聚焦刺激改善型住房需求、推进"好房子建设"及优化公积金政策 [4][12] - 土地市场溢价率处于低位（2%），宅地成交同比下滑7.6% [2][27] - 新房及二手房成交量价呈现分化：新房环比改善（+25%），但同比仍弱（-4%）；二手房同比正增长（+12%） [3][40] 行情回顾 - A股地产板块周涨跌幅-0.2%，排名第11；港股地产板块周涨跌幅-3.3%，排名第11 [2][16] - 物业板块表现疲弱：恒生物业指数周跌3.5%，相对恒生中国企业指数和沪深300收益分别为-1.7%和-4.5% [2][22] - 个股表现分化显著：A股地产涨幅前五包括张江高科（+34.7%）、*ST亚太（+27.7%）；跌幅前五包括香江控股（-30.8%） [16][24] 土地市场数据 - 全国300城宅地周成交建面1285万㎡，环比-12%，同比-33% [2][27] - 年初至今累计宅地成交建面29346万㎡，同比-7.6% [2][27] - 权益拿地金额前五房企：中海地产（551亿元）、绿城中国（541亿元）、保利发展（440亿元） [27][28] 新房市场数据 - 47城周成交面积380万㎡，环比+25%，同比-4% [3][32] - 分能级表现：一线城市同比+15%，二线城市同比+11%，三四线城市同比-20% [3][32] - 重点城市库存1.04亿㎡，同比-7%；去化周期28.4个月，同比延长1个月 [47][51] 二手房市场数据 - 22城周成交面积243万㎡，环比+2%，同比+12% [3][40] - 分能级表现：一线城市同比+24%，二线城市同比+3%，三四线城市同比+12% [3][40] 政策动态 - 新一线城市（如合肥、重庆、成都）谋划刺激改善性需求政策，方向包括优化土地供应、提升住房品质 [4][12][13] - 上海"好房子"新规落地，通过调整容积率规则（如外立面饰面层不计容）提升得房率和品质 [5][14][15] - 央行提及加大存量商品房和土地盘活力度 [4][12] 公司动态 - 房企债务重组进展：佳兆业撤销清盘呈请，花样年、龙光集团重组协议获超80%债权人支持 [54] - 物业公司回购活跃：贝壳本周累计回购超300万股，绿城管理连续多日回购 [55][56] - 旭辉控股拟2.76亿港元出售永升服务股份 [54] 估值水平 - A股地产PE-TTM处于历史低位，港股地产及物业PE同样低于长期均值 [58][59][61] - 覆盖房企估值分化：保利发展（2025E PE 24.7x）、绿城中国（2025E PE 28.8x） [62]