会议安排 - 公司将于2025年8月22日召开董事会会议[1] - 会议将审议2025年半年度报告、财务报表等事项[1]

公司公告 - 万科企业(02202HK)将于2025年8月22日举行董事会会议 [1] - 会议内容包括考虑及批准公司及其附属公司截至2025年6月30日止的中期业绩及其发布 [1]

公司信息 - 公司为万科企业股份有限公司，股份代号2202[2] 董事会会议 - 2025年8月22日举行董事会会议[3] - 会议将考虑及批准公司截至2025年6月30日止中期业绩及其发布[3] 公告日期 - 公告日期为2025年8月8日[5] 董事会成员 - 董事会成员包括执行、非执行和独立非执行董事[5]

未平仓空单比排名 - 药明康德(02359)以20.99%的空仓比位列第一，宁德时代(03750)和绿叶制药(02186)分别以15.26%和13.94%位列第二和第三 [1] - 中远海控(01919)、福莱特玻璃(06865)、赣锋锂业(01772)分别以13.42%、12.69%、12.58%的空仓比位列第四至第六 [2] - 万科企业(02202)、中国平安(02318)、微创医疗(00853)、中兴通讯(00763)分别以12.26%、12.12%、11.51%、11.39%的空仓比位列第七至第十 [2] 未平仓空单比增加 - 中兴通讯(00763)空仓比增加最多，从8.47%上升至11.39%，增加2.92% [1][2] - 锦欣生殖(01951)空仓比从7.94%上升至10.43%，增加2.49% [1][2] - 万科企业(02202)空仓比从9.81%上升至12.26%，增加2.44% [1][2] - 微盟集团(02013)、康龙化成(03759)、泰格医药(03347)空仓比分别增加1.94%、1.93%、1.67% [2] 未平仓空单比减少 - 优必选(09880)空仓比减少最多，从3.97%下降至1.63%，减少2.34% [1][3] - 凯莱英(06821)空仓比从7.30%下降至6.01%，减少1.30% [1][3] - 明源云(00909)空仓比从4.33%下降至3.04%，减少1.28% [1][3] - 中金公司(03908)、重庆农村商业银行(03618)、宁德时代(03750)空仓比分别减少1.26%、1.06%、1.06% [3][4]

行业组织架构调整趋势 - 2024年1-7月10余家房企调整组织架构 包括保利发展 华润置地 招商蛇口 龙湖集团等 主要涉及区域合并与总部强化[1] - 行业普遍采取扁平化管理 压缩管理层级 降低沟通成本 提升决策效率 实现总部资源与一线需求直接对接[1] - 2021年以来房企组织架构调整常态化 2024年11家典型房企进行16次调整 核心是整合复杂区域公司[4] 典型房企调整案例 - 保利发展合并区域公司 江苏与淮海合并 浙江与浙南合并 山东与齐鲁合并 辽宁与大连合并[2][6] - 招商蛇口取消5大区域公司 形成"集团-城市"二级管控 华东区域杭州公司更名浙江公司 宁波降为事业部[2][3] - 中国金茂取消5大区域 调整为"总部-地区"架构 华润置地同步推行"强总部+强一线+弱大区"模式[3] - 金地集团将3级管理改为2.5级 整合为10个地区公司 包括深圳 广州 北京等核心城市[6][8] 调整动因与战略转型 - 行业进入存量房时代 城市更新等业务需要总部直管 区域公司中间层级降低决策效率[4] - 项目分布从三四线向一二线集中 管理半径收缩 区域公司存在必要性下降[7] - 房企战略重心转向"以需定产""以销定投""聚焦核心" 通过资源集中稳定现金流[9] - 行业从规模扩张转向高质量发展 需建立稳健财务 优质产品 多元业务结构[9] 总部职能优化 - 招商蛇口总部新设资产管理部 分拆风险管理与法律合规部门[8] - 金地集团合并工程与成本管理中心 撤销监事会办公室 精简战略管控等小组[8] - 房企通过职能部门精简与重组 实现精细化管理 降低运营成本[8][9]

内房股市场表现 - 建发国际集团股价上涨5.24%至17.26港元 [1] - 中国金茂股价上涨4.17%至1.5港元 [1] - 越秀地产股价上涨3.9%至4.79港元 [1] - 龙湖集团股价上涨3.46%至10.16港元 [1] - 万科企业股价上涨2.02%至5.06港元 [1] 政策环境优化 - 北京、广州、南京、大连等核心城市7月起通过提高额度、优化提取及延长还款期限等方式优化公积金贷款政策 [1] - 中央政治局会议提出房地产政策重点转向托底市场及帮助行业企稳 [1] - 政策举措可能聚焦城市更新、城中村和危旧城改造等潜在需求领域 [1] 行业发展模式转变 - 政策导向从短期刺激转向新发展模式探索 符合当前行业逻辑 [2] - 行业整体处于筑底阶段 无风险利率下降推动风险评价回落 [2] - 市场风险偏好上升为地产股带来股价上行机会 [2]

股价表现 - 建发国际集团涨5.24%至17.26港元 [1] - 中国金茂涨4.17%至1.5港元 [1] - 越秀地产涨3.9%至4.79港元 [1] - 龙湖集团涨3.46%至10.16港元 [1] - 万科企业涨2.02%至5.06港元 [1] 政策动态 - 北京、广州、南京、大连等核心城市7月优化公积金贷款政策 包括提高额度、优化提取、延长还款期限等措施 [1] - 中央政治局7月30日会议提出房地产政策重点转向托底和市场企稳 [1] - 政策举措可能聚焦城市更新、城中村和危旧城改造等潜在需求领域 [1] 机构观点 - 部分投资者因政治局会议未直接提及房地产刺激政策而对行业前景悲观 [2] - 行业风险下降背景下 政策转向新发展模式探索符合当前行业逻辑 [2] - 地产股投资逻辑不依赖短期政策刺激 而是基于行业筑底判断、无风险利率下降及风险评价回落 [2] - 市场风险偏好上升将带来地产股股价上行机会 [2]

内房股市场表现 - 建发国际集团(01908)涨5.24%报17.26港元 中国金茂(00817)涨4.17%报1.5港元 越秀地产(00123)涨3.9%报4.79港元 龙湖集团(00960)涨3.46%报10.16港元 万科企业(02202)涨2.02%报5.06港元 [1] 政策动态 - 7月以来核心城市如北京 广州 南京 大连优化公积金贷款政策 包括提高额度 优化提取 延长还款期限 [1] - 7月30日中央政治局会议提及房地产领域政策或将重点托底 帮助市场企稳 潜在需求包括城市更新 城中村和危旧城改造 [1] 行业分析 - 市场部分投资者因政治局会议未直接提及房地产刺激政策而对行业前景悲观 [2] - 行业风险下降背景下 不强调短期刺激而转向新发展模式探索符合当下逻辑 [2] - 地产股看好基于行业整体筑底阶段判断 无风险利率下降 行业风险评价回落 市场风险偏好上升带来的股价机会 [2]

公司业务动态 - 昆明市安居集团与万科泊寓签订保租房市场化运营委托管理协议 合作期限10年 涉及呈贡区和盘龙区两个项目共计901间房源 [1] - 两个项目分别位于东盟商贸港(444套)和车行天下(457套) 均处于产业配套周边区域 预计2026年陆续入市 [2] - 该项目是昆明市首个市场化经营的保障性租赁住房试点项目 标志着泊寓在昆明市场政企合作模式实现突破 [1][3] 市场表现与认可 - 泊寓2023年宣布实现业务盈利 规模、纳保数量、运营效率三项关键指标持续保持全行业第一 [2] - 2023年首进昆明市场 已开业2家门店 在营房间数1500间 艺城|泊寓·紫金中心店三期房源均在开业当天满租 [2] - 2024年被认定为昆明市首批"青年发展型空间春城青居示范点" 为公安局、法院等机关及养乐多、君悦酒店等企业提供员工住房 [2] 战略合作与业务规模 - 截至2025年6月 万科长租公寓业务已有超13万间房源纳入保障性租赁住房 占总开业房源的65% 纳保数量在市场化运营机构中位居第一 [4] - 2025年上半年新开业房源中超七成是与各地国企平台合作的保租房 [4] - 近期开业规模突破20万间 累计服务超80万青年群体 [5] 业务模式创新 - 跑通"非居改保"、"由售改租"、TOD租赁社区等多种发展模式 将各类闲置资产盘活为保障性租赁住房 [4] - 与深圳地铁置业集团开展战略合作 对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营 [5] - 在青岛打造首个TOD租赁社区青铁美寓|泊寓·公园里店 地铁直通公寓负一层 开业当天吸引200多位青年人才入住 [5] - "轨交+安居"新模式在深圳、济南等地实现规模化、可复制发展 [5]

跟投机制演变 - 跟投机制最初于2012年前后出现 旨在将企业与员工利益绑定 提升管理效率和员工能动性[2] - 在市场上行期 跟投成为造富神器 碧桂园跟投年化自有资金收益率曾达60%以上 诞生多个年薪过亿区域总裁[6] - 2014年万科实施跟投后 项目开发周期缩短4-5个月 营销费用率降低[7] 行业扩张作用 - 跟投机制推动房企规模跃升 碧桂园从2012年销售金额475亿元（行业第九）跃升至2017年后稳居行业第一[8] - 2013-2017年房地产销售保持高增长 多个年份增速超10% 2016年突破10万亿大关[8] - 金地、保利、招商蛇口、越秀、旭辉等规模房企纷纷跟进跟投制度[8] 机制异化过程 - 2018年前后行业竞争加剧 中小房企将跟投作为融资渠道 集团只出5%-10%资金 剩余5%资金缺口通过员工跟投获取[9] - 从管理层跟投转向全员跟投模式 部分企业要求强制跟投否则取消奖金[3][10] - 跟投收益下降 万科2019年表示行业前50强中近30家出现"跟不动"情况[10] 下行期困境 - 房地产连续调整近4年 高位跟投项目多数亏损 部分员工本金回收率仅10%-20%[1] - 资金返还周期从1年延长至2-3年 项目资金受多方监管 即便销售良好资金也需滞留至项目清算[4] - 2021年后跟投无法及时返回本金情况增多 部分项目建设放缓导致清算困难[11] 企业应对措施 - 部分房企将强制跟投改为自愿跟投 降低单项目跟投资金峰值比例[11] - 万科2022年修订跟投制度 取消特殊劣后机制 引入模拟清算退出机制[10] - 华侨城2019年跟投方案降低跟投额度 细化分红规定[10]