公开市场操作与资金面 - 央行于12月8日开展1223亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，当日有1076亿元逆回购到期，实现单日净投放147亿元 [1] - 银行间市场资金面整体稳定，DR001加权平均利率微升但仍处1.3%低位，匿名点击系统隔夜报价维持在1.28% [3] - 非银机构以信用债为抵押融入隔夜资金的报价小幅降至1.45%-1.47%区间，交易员认为央行操作灵活且扰动因素不多，短期流动性料无大碍 [3] 利率与债券市场 - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交利率为1.66%，与上一交易日持平 [7] - 国债期货市场收盘表现分化，30年期主力合约跌0.29%，10年期主力合约涨0.02%，5年期主力合约跌0.01%，2年期主力合约持平 [12] - 日本20年期国债收益率升至2.95%，创下历史新高 [23] 国内政策动态 - 中共中央政治局会议分析研究2026年经济工作，指出明年要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大逆周期和跨周期调节力度 [13] - 国家林业和草原局印发措施，要求创新金融支持林下经济发展模式，综合运用贷款、保险、基金、债券等工具提供差异化金融服务 [13] - 中国信托业协会已形成《家族信托业务指引（征求意见稿）》，规定当信托公司监管评级不符合要求时，应暂停新增家族信托业务 [14] - 河南省“十五五”规划建议提出，将稳步扩大债券发行规模，并完善企业上市培育体系 [23] 全球宏观经济 - 美联储定于12月9日和10日举行货币政策例会，市场普遍认为其再次降息可能性较大，预期可能降息25个基点 [16] - 日本政府向临时国会提交2025年度补充预算案，一般会计支出达18.3034万亿日元，创新冠疫情后新高，超六成财政收入将通过追加发行国债填补 [16] - 日本第三季度实际GDP年化季环比终值下降2.3%，萎缩幅度大于初步估计，为六个季度以来首次萎缩 [16] 信用风险事件 - 万科公布20亿元“22万科MTN004”债展期议案，并新披露另一笔37亿元债券拟寻求展期 [18] - 万达商管正寻求债券持有人同意修订4亿美元2026年到期债券的条款 [23] - 本月城投非标资产风险事件频发，Wind风险监控显示有多起非标资产违约，涉及债权计划、信托计划及银行理财等 [19] - 祥源集团回应金融产品逾期兑付，称三家上市公司无影响，不承担债务也不提供担保 [23] 机构发行与评级 - 农发行计划于12月9日在上清所招标增发不超过50亿元的两期金融债 [23] - 惠誉发布观点，认为中国城投企业信用前景展望为中性，债务负担冲抵了流动性提振的成果 [23]

核心观点 - 万科多只境内债券价格于12月8日出现罕见强势反弹，最高涨幅超33%，并多次触发临时停牌，此轮行情直接由即将到期的“22万科MTN004”中期票据展期议案及其提出的增信措施所引发 [1][7] - 尽管债市情绪出现“V型”反转，但公司主动终止主体信用评级以及销售额大幅下滑带来的长期现金流压力，使得市场对其债务状况的长期担忧并未消散，化债前景仍存变数 [2][21] 债券市场表现 - **多只债券价格大幅上涨**：截至12月8日收盘，“21万科04”上涨33.71%，“21万科02”上涨23.42%，“21万科06”上涨19.94%，“22万科04”上涨20.27%，“22万科02”上涨14.18%，“22万科06”上涨6.72% [3] - **多只债券触发临时停牌**：因盘中涨幅先后突破20%、30%，触发深交所相关规定，“21万科02”、“21万科04”、“21万科06”、“22万科02”、“22万科06”、“22万科04”临停两次，“23万科01”临停一次 [4][5] - **与A股走势分化**：同日，万科A股股价报4.91元/股，微跌0.81%；万科港股报价3.460港元，下跌3.08%，表现平淡 [6] 展期议案详情 - **涉及债券及金额**：议案涉及“22万科MTN004”（债券余额20亿元）和“22万科MTN005”（债券余额37亿元），两笔债券合计余额57亿元，均为年内到期 [11][12] - **核心展期条款**： - **议案一**：调整“22万科MTN004”本息兑付安排，本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日；展期前已产生利息也延期至该日支付，展期期间不计复利；票面利率维持3.00%不变 [9] - **议案二与议案三**：要求展期前已产生利息于原付息日（2025年12月15日）正常兑付，本金展期12个月；并提出追加增信措施，包括由深圳市地铁集团或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施 [9][10] - **会议安排**：“22万科MTN004”持有人会议于12月10日召开，“22万科MTN005”持有人会议拟于12月22日召开 [11][12] 市场情绪与专家观点 - **行情反转动因**：国资增信是修复市场信心的关键，叠加前期超跌后的情绪反弹，共同促成市场行情反转；终止信用评级旨在消除评级下调带来的负面舆情，为展期方案表决创造稳定环境 [6] - **行情持续性存疑**：有观点认为此轮债券上涨是暂时的，持续时间可能局限于一两个或数个交易日；展期仅暂时缓解短期兑付压力，公司短期内境内债的兑付压力依然存在 [15][16] - **方案的模板意义**：此次展期的方案及操作方式，为后续其他境内债的处置提供了可参考的模板和方案 [17] 公司相关决策与基本面 - **主动终止信用评级**：公司决定终止联合资信和中诚信对其主体的信用评级及相关债项评级，市场将暂时失去两家主流评级机构的独立风险评价 [18][19][20] - **终止评级的影响**：可能导致信息透明度下降，增加投资决策不确定性；可能影响融资成本与市场信心，若多家机构同时暂停评级，可能引发市场对系统性风险的担忧 [21] - **核心经营压力**：2025年前10个月公司销售额同比下降超40%，销售回款快速减少导致待偿债务问题增大，这是市场关注的核心点，若不能解决，展期对长期现金流压力仅有短期缓解作用 [21] 历史市场波动对比 - **11月下旬市场反应**：11月27日展期消息首次传出时，万科股债同步大跌，A股股价单日下跌7.13%，港股下跌7.73%；多只债券价格暴跌，如“21万科02”下跌57.62%，“21万科06”下跌46.37%，“22万科02”下跌42.74% [13][14] - **情绪实现“V型”反转**：从11月底的集体大跌到12月初因展期方案细化及增信措施提出后的强势反弹，债券市场情绪实现剧烈反转 [15]

公开市场操作与资金面 - 周一（12月1日），央行开展1,076亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，因3,387亿元逆回购到期，单日净回笼2,311亿元 [2] - 周二（12月2日），央行开展1,563亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，因3,021亿元逆回购到期，单日净回笼1,458亿元 [4] - 周三（12月3日），央行开展793亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，因2,133亿元逆回购到期，单日净回笼1,340亿元 [7] - 周四（12月4日），央行开展1,808亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，因3,564亿元逆回购到期，单日净回笼1,756亿元 [9] - 周五（12月5日），央行开展1,398亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，因3,013亿元逆回购到期，单日净回笼1,615亿元 [13] - 全周银行间资金面稳中偏松，DR001加权平均利率主要在1.3%下方低位运行，周一报1.3062%，周二降至1.2973%，周三至周四维持在1.299%附近，周五微升至1.3003% [2][4][7][9][13] - DR007加权平均利率全周下行，从周一的1.4580%降至周五的1.4380% [2][4][7][9][13] 利率债与国债期货市场 - 周一债市偏强震荡，利率债收益率多数下行，10年期国债“25附息国债16”收益率下行0.20bp报1.8270%，国债期货主力合约多数上涨 [3] - 周二债市震荡走弱，利率债收益率普遍上行，10年期国债收益率上行0.85bp报1.8360%，国债期货主力合约全线下跌 [5] - 周三债市窄幅震荡，利率债收益率多数上行，30年期超长券弱势明显，“25超长特别国债06”收益率上行3.20bp报2.2370%，国债期货主力合约多数上涨 [8] - 周四债市弱势明显，利率债收益率普遍上行，10年期国债收益率上行1.40bp报1.8525%，30年期国债收益率上行2.15bp报2.2575%，国债期货全线下跌，30年期主力合约跌1.04%创近期新低 [11] - 周五债市震荡回暖，利率债收益率普遍下行，10年期国债收益率下行2.15bp报1.8285%，国债期货主力合约集体小升 [14] 可转债市场 - 周一中证转债指数收盘涨0.10%报482.09，成交额536.2亿元，福蓉转债、福新转债涨超7% [3] - 周二中证转债指数收盘跌0.52%报479.58，成交额443.7亿元，博俊转债、东时转债跌超5% [6] - 周三中证转债指数收盘跌0.21%报478.57，成交额525.3亿元，国城转债跌超8% [8] - 周四中证转债指数收盘跌0.22%报477.50，成交额507.9亿元，中旗转债跌超4% [11] - 周五中证转债指数收盘涨0.94%报482.00，成交额532.4亿元，中能转债涨超13%，惠城转债涨超10% [14] 交易所信用债（以万科债为代表） - 周一万科债普遍继续下滑，“21万科04”跌超45%，“21万科06”跌超39%，“22万科02”跌超38% [3] - 周二万科境内债延续跌势，“21万科06”跌超31%，“21万科02”跌超25%，“22万科04”跌超17% [6] - 周三万科境内债多数下跌但跌速放缓，“22万科02”跌超6%，“22万科06”跌近5%，“23万科01”逆势涨超12% [9] - 周四万科境内债普遍下跌，“23万科01”跌超31%，“21万科06”跌超23%，“21万科04”跌近18% [12] - 周五地产债多数下跌，“23万科01”涨超6%，“22万科02”跌超11%，“21万科02”跌超9% [15] - 其他信用债方面，周三“H0中南02”跌96%，周四“H0中骏02”跌50% [9][12] 地方债与特别国债 - 地方债个券表现分化，周一“22青岛债20”涨0.79%，“25吉林债17”等跌超6% [3]；周二“22福建14”涨超4%，“20黑龙江债37”跌超4% [6]；周三“23深圳债20”涨超4%，“25贵州09”跌近5% [9]；周四“21福建09”涨超4%，“24山西45”跌超6% [12]；周五“20深圳债52”涨超5%，“22陕西债39”跌超7% [15] - 特别国债全周多数下跌，周四跌幅显著，“24特国03”跌1.45%，“特国2403”跌1.49% [12]，周五部分品种小幅反弹，“24特国01”涨0.05% [15]

公司荣誉与行业认可 - 万科泊寓在“2025长租公寓企业TOP10”和“2025长租公寓指数参编企业TOP20”榜单中斩获双奖 其行业领先的综合实力与创新实践获得认可[1] - 厦门泊寓海湾社区入选住房租赁“好房子”典型案例 这是对其品牌影响力与运营实力的高度认可 也是对其持续参与行业标准建设、推动行业健康发展贡献的充分肯定[1] 标杆项目运营亮点 - 厦门泊寓海湾社区前身为厦门国际健康驿站 创新改造为8000间长租公寓 已成为全国规模最大的保障性租赁住房项目[3] - 项目创新采用全干法装配式装修工艺实现绿色建造 并依托数字化运营平台将管家人房比提升至165间/人[4] - 社区内规划8500㎡商业街区 并免费提供自习室、健身房、图书馆等公共空间 通过开办“青年夜校”、组建近百个兴趣社群 构建了独特的青年社区生态[4] - 该项目是万科泊寓成功运营的29个超1000间大型租赁社区之一 公司长期保持95%以上的高出租率[4] 商业模式与运营能力 - 万科泊寓已跑通将城市存量资产盘活为保障性租赁住房的模式 包括“非居改保”、“由售改租”、TOD租赁社区等多种发展模式[6] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径 通过标准化服务体系提升经营效益 并实现了Pre-REIT基金突破 逐步打通资产退出通道[7] - 其大型租赁社区通过商业配套、公共服务、社群活动与集中式管理相结合 成功将大型社区从“居住容器”升级为“微型城市单元” 积累了行业领先的超大型青年社区管理经验[6] 业务规模与市场地位 - 万科泊寓自2016年成立以来 已覆盖全国29个重点城市 于2023年宣布实现业务盈利[6] - 公司规模、纳保数量、运营效率三项关键指标持续保持全行业第一[6] - 截至今年7月 万科泊寓全国开业房间数正式突破20万间 其中超13万间房源纳入保障性租赁住房 纳保比例达65% 在市场运营机构中纳保数量位居第一[7]

评级变动 - 2025年12月5日，联合资信、中诚信终止对公司主体及部分债券债项信用评级[14] - 2025年12月2日，惠誉将公司及子公司评级列入负面观察名单，下调子公司评级及回收率评级[18] 债券情况 - 公司拟讨论20亿元在岸债券展期事宜[19] - 公司存续债券暂未发生延迟付息兑付或违约情况[20]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：2202） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 第 13.10B 條 作出。兹 載 列 該 公 告如下， 僅供 參 閱。 萬科企業股份有限公司 董事會 中國，深圳，2025年12月8日 万科企业股份有限公司 关于"21 万科 02"票面利率调整和回售实施办法的 第二次提示性公告 证券代码：000002、299903、149358 证券简称：万科 A、万科 H 代、21 万科 02 公告编号：〈万〉2025-153 於本 公 告日期，本 公 司 董 事 會 成 員 包 括：執 行 董 事 郁 亮 先 生 及 王 蘊 女 士；非 執 行 董 事黃 力 平 先 生、胡 國 斌 先 生 及 雷 江 松 先 生；以 及 獨 立非 執 行 董 事 廖 子 彬 先 生 ...

公司债券利率决策 - 万科A决定不调整"21万科02"债券后2年的票面利率，维持为3.98% [1] - 投资者可在12月9日至15日期间进行回售登记，回售价格为每张100元 [1] - 回售资金将于2026年1月22日到账 [1] 债券回售与转售安排 - 公司不计划对投资者回售的债券进行转售 [1] - 最终的债券转售情况将以回售结果公告为准 [1]

债券代码 债券简称 148380.SZ 23 万科 01 149358.SZ 21 万科 02 149478.SZ 21 万科 04 149568.SZ 21 万科 06 149815.SZ 22 万科 02 149931.SZ 22 万科 04 149976.SZ 22 万科 06 中信证券股份有限公司 关于万科企业股份有限公司公司债券 临时受托管理事务报告 受托管理人 广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座 签署日期：2025 年 12 月 8 日 声明 本报告依据《公司债券发行与交易管理办法》《公司债券受托管理人执业行 为准则》，以及《万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行住房租 赁专项公司债券债券持有人会议规则》《万科企业股份有限公司 2021 年面向专业 投资者公开发行公司债券受托管理协议》《万科企业股份有限公司 2022 年面向专 业投资者公开发行公司债券受托管理协议》（以下合称"《受托管理协议》"） 等相关规定、公开信息披露文件以及万科企业股份有限公司（以下简称"发行人" 或"公司"）出具的相关说明文件以及提供的相关资料等，由受托管理人中信证 券股份有限公司 ...

重要提示： 1、利率调整：根据《万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投 资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书》（简称 "《募集说明书》"）的约定，公司作为"21 万科 02"（债券代码：149358） 的发行人，有权决定是否在本期债券存续期的第 5 年末调整本期债券 存续期后 2 年的票面利率。根据当前的市场行情，公司决定不调整"21 万科 02"票面利率，即"21 万科 02"债券存续期后 2 年的票面利率 为 3.98%。 2、投资者回售选择权：根据《募集说明书》中设定的投资者回 售选择权，投资者有权选择在投资者回售登记期内进行登记，将持有 的本期债券按面值全部或部分回售给发行人，或选择继续持有本期债 券。 万科企业股份有限公司 关于"21 万科 02"票面利率调整和回售实施办法的 第二次提示性公告 证券代码：000002、299903、149358 证券简称：万科 A、万科 H 代、21 万科 02 公告编号：〈万〉2025-153 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投 ...

核心市场动态 - 30年期国债活跃券收益率延续上行，盘中一度上行超2个基点，午后上行幅度收窄 [1] - 国债期货收盘多数下跌，30年期主力合约跌0.29%，10年期主力合约微涨0.02%，5年期主力合约跌0.01%，2年期主力合约持平 [1] - 银行间主要利率债收益率多数上行，10年期国债活跃券收益率上行0.55个基点至1.834%，30年期国债活跃券收益率上行0.45个基点至2.256% [1] 利率债二级市场表现 - 国债各期限收益率表现分化：1年期收益率持平于1.4000%，3年期收益率下行0.50个基点至1.4150%，5年期收益率上行0.75个基点至1.7375%，10年期收益率上行0.55个基点至1.8340% [2] - 国开债收益率多数上行：1年期收益率下行0.20个基点至1.5980%，3年期收益率持平于1.5900%，5年期收益率上行0.75个基点至1.8075%，10年期收益率上行0.60个基点至1.9310% [2] - 口行债与农发债收益率变动不一：口行债10年期收益率上行0.35个基点至2.0010%，农发债10年期收益率上行0.50个基点至2.0800% [2] 交易所债券市场表现 - 万科公司债券出现显著反弹：“21万科04”涨超31%，“21万科02”涨超23%，“22万科04”涨超20%，“21万科06”涨超19%，“22万科02”涨超18% [2] - 部分债券价格下跌：“22万科06”、“24产融08”跌超4%，“20国债07”、“18国债24”跌超2%，“21国债14”、“20国债17”跌超1% [2] - 相关指数收涨：万得地产债30指数收涨0.08%，万得高收益城投债指数涨0.03% [2] 一级市场招标情况 - 国开行债券招标：1年期“25国开11”加权利率1.5396%，全场倍数3.36；3年期“25国开14”加权利率1.6361%，全场倍数5.18 [2] - 农发行债券招标：1.074年期“25农发31”加权利率1.4715%，全场倍数2.35；3年期“25农发23”加权利率1.6828%，全场倍数3.91；5年期“25农发25”加权利率1.7772%，全场倍数3.03 [2] 市场资金面情况 - 央行公开市场操作：12月8日开展1223亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，当日有1076亿元逆回购到期，实现净投放147亿元 [4] - Shibor短端品种集体上行：隔夜品种上行0.1个基点至1.302%，7天期上行1.0个基点至1.426%，14天期上行0.9个基点至1.517% [4] - 银行间回购利率多数持平或小幅波动：FR001持平于1.4%，FR007跌1.0个基点至1.5%，FDR007涨5.0个基点至1.48% [4] 同业存单市场 - 一级存单：3个月期国股行存单在1.61%-1.63%位置需求较好，1年期国股行报在1.64%-1.66% [5] - 二级存单：6个月期国股行成交在1.6550%附近，较前一日上行0.5个基点；1年期国股行成交在1.6550%，较前一日上行0.25个基点 [5] 市场分析与观点 - 业内人士指出，30年国债期货技术上破位，下跌趋势明确，交易盘按趋势交易导致其近期走势偏弱 [3] - 午后政治局会议定调令市场心态略缓，但目前债市仍缺乏方向，不排除后续受其他消息影响继续走弱 [3] - 短期建议规避超长债交易，中短期国债依然受到经济偏弱和货币政策宽松的支持，调整后可以适当博弈机会 [3] 公司特定事件 - 万科公告拟寻求“22万科MTN005”展期，并宣布放弃行使“21万科02”公司债券的赎回选择权 [2]