组织架构调整 - 公司计划撤销5大区域公司（北京、华东、华中、南方、西南），降级为与东北、西北相同的片区总公司，部分职能收归集团本部，城市公司可能继续合并精简 [1] - 调整后形成总部-片区总公司两级管控架构，取消区域公司层级 [1] - 2024年已进行两轮类似调整：3月合并南方区域城市公司（10多个合并为8个），10月将东北、西北区域降级为片区总公司，区域公司从7个缩减至5个 [1] - 2024年10月落地"5+2+2"架构（5区域+2直管城市+2总公司），旨在缩减区域数量、减少管理层级、强化集团集约管理 [1] 管理层变动 - 2025年1月底董事会及核心管理层大换血，郁亮、祝九胜、朱旭集体辞任，深铁辛杰接任董事会主席 [2] - 近期两位高管离职：华中区域BG合伙人王博群（16年老将）、原上海万科事业部总经理于佳兴（加盟华润置地） [4] 行业背景 - 主流房企（华润、招商等）普遍缩减管理层级，地产扩张期设立的区域平台权限正被逐步收回 [3] - 行业从扩张下沉转向收缩深耕，管理架构随项目数量减少而精简，2021年起持续"瘦身" [3] - 市场缩量期区域平台出现"乱管"和权责不对等现象，调整成为必然 [3] 实施进展 - 调整方案已基本敲定但尚未正式下发文件，原计划2025年上半年完成但因故推迟 [2] - 集团开发经营本部已直接接管上海、广佛公司 [1]

深圳地铁与万科机器人合作项目 - 深圳地铁与万科合作运营"轨道交通+机器人配送"场景 通过AI调度算法和机器人技术实现无人化配送的首次试跑 [6] - 视频显示万科机器人自主搭乘深圳地铁2号线进行货物配送 这是全球首次实现机器人利用地铁系统运送货物 [3][6] - 该模式在非高峰时段利用地铁资源 有效减少地面交通产生的碳排放 [3] 项目社会反响 - 外交部发言人毛宁在海外社交平台X转发相关视频 几小时内获得数百网友点赞和转发 [1][4] - 海外网友评价该项目"未来感满满" 认为其重新定义了城市配送模式 并减少碳排放 [4][6] - 深圳广电集团旗下英文新媒体"Shenzhen Channel"此前发布同类视频 同样获得网友广泛好评 [6] 深圳科技创新展示 - 深圳通过"魔法图书馆"到地铁机器人等案例 持续在海外社交平台展示科技创新成果 [7][9] - 这些项目成为深圳在国际舞台上的城市名片 不断刷新全球网友对中国科技创新的认知 [9] - 外交部发言人曾多次推介深圳高科技项目 包括拥有400万册存书量的智能图书馆 [7]

未平仓空单比排名 - 药明康德(02359)以23.99%的空仓比位列第一 宁德时代(03750)和中远海控(01919)分别以17.39%和14.14%位列第二、三位 [1][2] - 前十大空仓比股票还包括赣锋锂业(01772)13.09%、协鑫科技(03800)12.57%、山东黄金(01787)12.35%等 [2] 未平仓空单比增幅 - 巨子生物(02367)空仓比增幅最大 达2.05% 药明康德(02359)和恒基地产(00012)分别增长1.43%和1.41% [1][2] - 福莱特玻璃(06865)空仓比增长1.37%至12.07% 泰格医药(03347)增长1.27%至9.81% [2] 未平仓空单比降幅 - 顺丰控股(06936)空仓比降幅最大 达1.94% 远东宏信(03360)和九毛九(09922)分别下降1.22%和1.18% [1][3] - 阜博集团(03738)空仓比下降1.16% 太平洋航运(02343)下降0.92% [3][4] - 万科企业(02202)空仓比从12.28%降至11.38% 降幅0.90% [3]

本期债券基本情况 - 债券全称为万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第三期）（品种二），简称"21万科06"，代码149568 [2] - 债券期限为7年期，附第5年末发行人赎回选择权和票面利率调整选择权，以及投资者回售选择权 [2][3] - 计息期间为2024年7月26日至2025年7月25日，付息日为2025年7月28日（因休息日顺延）[2] 发行人选择权条款 - 发行人有权在第5年末决定是否行使赎回选择权，若行使则按面值加最后一期利息全额赎回，赎回公告需提前30个交易日披露 [3] - 若放弃赎回权，发行人可调整第6-7年票面利率，调整幅度需提前30个交易日公告；未调整则维持原利率 [3] 投资者回售权条款 - 投资者可在发行人公布利率调整决定后5个交易日内，选择按面值回售全部或部分债券，回售支付日与第5个计息年度付息日相同 [4] - 逾期未申报回售视为继续持有并接受利率调整结果 [4] 付息方案及税务安排 - 本期债券第4年票面利率为3.49%，每10张面值1000元债券派发利息34.90元（含税）[4] - 个人及证券投资基金持有人税后利息为27.92元/10张（20%税率），非居民企业（含QFII/RQFII）免税后利息为34.90元/10张 [4][5] - 境外机构2021年11月6日至2025年12月31日期间取得的利息收入暂免企业所得税和增值税 [6] 付息操作流程 - 债权登记日为2025年7月25日，付息对象为登记日在册的全体持有人 [5] - 公司委托中国结算深圳分公司派息，付息资金提前2个交易日划转至指定账户 [5] - 若未按时划付资金，公司将自行办理兑付事宜 [5]

债券基本情况 - 债券余额为20亿元[5] - 债券期限为3年期[6] - 当前票面利率为3.10%[7] 付息安排 - 按年付息，到期一次还本[8] - 2025年7月24日支付2024年7月24日至2025年7月23日利息[2] - 每10张面值1000元债券含税派息31元[11] 税收情况 - 扣税后个人等每10张派息24.8元，非居民企业每10张派息31元[11] - 个人投资者利息所得税税率20%[15] - 2021年11月6日至2025年12月31日境外机构债券利息收入暂免征税[16] 日期信息 - 债权登记日为2025年7月23日，付息日为2025年7月24日[12]

债券基本信息 - 债券余额7亿元[6] - 当前票面利率3.49%[7] - 债券期限7年期[6] 派息信息 - 每10张“21万科06”含税派息34.90元[14] - 个人和基金扣税后每10张派息27.92元[14] - 非居民企业扣税后每10张派息34.90元[14] 时间信息 - 债权登记日2025年7月25日[15] - 除息日和付息日2025年7月28日[16] - 下一付息期起息日2025年7月26日[16] 税收信息 - 个人债券利息所得税税率20%[18] - 2021 - 2025年境外机构债券利息暂免税[20]

上海房企销售排名 - 2025年1-6月上海房企销售金额TOP20合计2560.6亿元，同比上升35%，其中保利发展以257.6亿元居首，华润置地(245.8亿元)、招商蛇口(243.0亿元)分列二三位 [2][3][9] - 销售面积TOP20合计299.6万㎡，同比上升10%，招商蛇口(39.3万㎡)、保利发展(33.6万㎡)领跑 [7][9] - 销售额超百亿房企达12家，浦开集团(146.5亿元)、越秀地产(139.0亿元)等进入前五 [2][3][9] 头部房企竞争优势 - 保利发展凭借东外滩板块土储及"天字系"产品升级(如世博天悦)，实现销售双榜领先 [9] - 华润置地通过南大板块TOD项目(中環置地中心・望雲)带动销售，其"万象系"综合体表现突出 [9] - 中国金茂"金玉满堂"产品线发力，棠前项目二开二罄，推动销售金额跻身前15 [10] 市场供需特征 - 上海新房市场呈现"量跌价升"，2025上半年供应面积同比下降37%，成交面积降8.4%，但均价同比上涨2.35%至80668元/㎡ [11] - 全市155次开盘平均去化率近50%，48个项目认购率超100%，21个触发积分制，高端项目(如翡雲悦府288%认购率)表现强劲 [13][14] - 市场分化显著，核心区十万元以上项目(如康定壹拾玖)认购率达263%，而外围项目(招商时代潮派)认购率仅14% [13][14] 典型项目表现 - 华润翡雲悦府以288%认购率居首，170-230㎡叠墅产品展现高端竞争力 [14] - 保利两大滨江项目(海玥外滩序Bund98、天奕)认购率均超190%，备案均价达128463元/㎡ [13] - 越秀地产静安天玥等项目推动其销售排名跃升，苏河和樾府贡献显著 [10]

基金产品概况 - 基金简称为鹏华前海万科REITs，场内简称为鹏华前海REIT，基金主代码为184801 [2] - 基金运作方式为契约型封闭式，基金合同生效日为2015年7月6日 [2] - 报告期末基金份额总额为29,995,915.35份 [2] - 投资目标为通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创新的红利 [2] - 投资策略包括对目标公司的投资策略、固定收益资产投资策略和权益类资产投资策略 [2][3] - 业绩比较基准为十年期国债收益率+1.5% [4] - 风险收益特征显示本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金 [4] 主要财务指标和基金净值表现 - 报告期（2025年4月1日至2025年6月30日）份额净值增长率为0.73%，同期业绩比较基准增长率为0.79% [6] - 过去六个月份额净值增长率为0.97%，同期业绩比较基准增长率为1.58% [6] - 过去一年份额净值增长率为3.12%，同期业绩比较基准增长率为3.39% [6] - 过去三年份额净值增长率为4.53%，同期业绩比较基准增长率为11.68% [6] - 过去五年份额净值增长率为16.65%，同期业绩比较基准增长率为20.66% [6] 管理人报告 - 基金经理为刘方正，自2015年8月6日起任职，具有15年证券从业经验 [8][9][10] - 报告期内，基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等法律法规，运作合规 [11] - 基金管理人严格执行公平交易制度，未发现不公平对待各组合或组合间相互利益输送的情况 [11] - 报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为 [12] 投资组合报告 - 股票投资占基金总资产的比例为4.90%，金额为163,077,844.34元 [15] - 债券投资占基金总资产的比例为6.61%，金额为219,735,499.43元 [15] - 制造业股票投资占基金资产净值的比例为5.36%，金额为163,047,197.14元 [15] - 政策性金融债占基金资产净值的比例为5.78%，金额为175,556,898.63元 [16] 基金管理人运用固有资金投资本基金情况 - 报告期期末管理人持有的本基金份额为100,027.00份，占基金总份额的0.33% [17] - 其他发起资金持有份额为3,000,405.00份，占基金总份额的10.00% [17] - 合计发起资金持有份额为3,100,432.00份，占基金总份额的10.33% [17] 影响投资者决策的其他重要信息 - 国家开发银行在报告编制日前一年内受到国家金融监管总局北京监管局的处罚 [16] - 本基金投资的前十名证券没有超出基金合同规定的证券备选库 [16]

行业整体表现 - 截至7月17日，A股超过70家房企发布2025上半年业绩预告，其中业绩"预增"7家、"扭亏"14家、"续亏"28家、"首亏"16家，亏损房企占比超六成[1] - 行业亏损主因包括低利润项目集中结算、市场调整期减值准备等因素，若基本面持续低迷将影响现金流、信用表现及资产负债表[1] - 2022年～2024年房企销售额连续负增长导致结转收入规模下行，市场调整对毛利率形成压力，存货账面价值承压[11] 盈利房企分析 龙头企业 - 保利发展上半年归母净利润27.35亿元（同比-63.15%），扣非净利润25.99亿元（同比-64.05%），盈利下滑主因结转规模及项目盈利能力下降[3] - 滨江集团预计归母净利润16.32亿～19.82亿元（同比+40%～70%），增长因交付楼盘体量增加[3] 中小型房企 - 新黄浦等7家"预增"房企净利润增幅显著：新黄浦1.02亿元（+368%）、天宸股份1880万～2250万元（+640%～786%）、天保基建9000万～1.3亿元（+1581.80%～2329.27%）[5] - 14家"扭亏"房企中，城建发展净利润4.40亿～6.54亿元（因项目交付及金融资产股价上涨），中华企业净利润3.90亿～5.70亿元（因结转收入及投资收益增加）[6] 亏损房企情况 头部房企亏损 - 万科预计净亏损100亿～120亿元，主因结算规模下降、计提资产减值及资产交易价格低于账面值[8] - 华夏幸福预计净亏损75亿～55亿元（去年同期-48.49亿元），因结转收入下降及财务费用高企[9] 其他出险房企 - *ST金科预计净亏损45亿～30亿元，因交付量减少及计提逾期利息等[9] - 金地集团、信达地产、绿地控股预计净亏损分别为42亿～34亿元、39亿～35亿元、30亿～35亿元[9] 行业趋势展望 - 核心城市楼市活跃度提升或缓解资产贬值压力，聚焦核心城市的房企有望率先修复利润表[11] - 房企土地成本下降、融资费用控制及部分楼盘销售亮眼，未来存在业绩逆转可能，但需优先确保现金流稳定[12]

行业整体表现 - 截至7月17日，A股超过70家房企发布2025上半年业绩预告，其中业绩"预增"7家、"扭亏"14家、"续亏"28家、"首亏"16家，亏损房企占比超六成 [2] - 行业亏损主因包括低利润项目集中结算、市场调整期减值准备等因素，若基本面持续低迷，房企现金流、信用表现及资产负债表将受负面影响 [2] 盈利房企分析 - 保利发展上半年归母净利润27.35亿元（扣非25.99亿元），但同比降幅达63.15%（扣非降64.05%），主因房地产项目结转规模及盈利能力下降 [3] - 滨江集团预计归母净利润16.32亿～19.82亿元（扣非16.37亿～19.87亿元），同比增幅40%～70%，得益于交付楼盘体量增加 [3] - 新黄浦等7家"预增"房企净利润增幅显著（如天保基建同比增1581.80%～2329.27%），但多因非经常性损益或小规模项目结转，不具备行业代表性 [4] - 14家房企实现"扭亏为盈"，如城建发展（归母净利4.40亿～6.54亿元）因项目交付及金融资产股价上涨，中华企业（归母净利3.90亿～5.70亿元）因结转收入及投资收益增加 [4][5] 亏损房企情况 - 万科预计上半年净亏损100亿～120亿元，主因结算规模下降、毛利率低位及资产减值计提 [7] - 华夏幸福预计亏损75亿～55亿元（去年同期-48.49亿元），因结转收入下降及财务费用高企 [7] - *ST金科预计亏损45亿～30亿元，受交付量减少及逾期利息计提影响 [7] - 金地集团、信达地产、绿地控股等亏损规模均超30亿元，华侨城A等房企亏损超十亿 [8] 行业趋势与挑战 - 房企亏损局面已持续数年，低利润项目结算与减值准备是核心原因，销售回暖始于2023年四季度且持续时间短，项目降价压力仍存 [9] - 若亏损持续，房企融资能力、项目交付及资产价值将恶化，部分企业或面临退市风险，核心城市布局的房企有望率先修复利润表 [10] - 土地成本下降及费用控制或推动个别房企业绩逆转，但短期内需优先保障现金流稳定 [11]