房企半年度业绩概况 - A股25家涉房企业中10家实现盈利，保利发展以27.35亿元净利润居首[1][3] - 7家房企实现扭亏为盈，包括城建发展(4.4亿-6.54亿元)、渝开发(1.75亿-2.25亿元)、城投控股(1.2亿-1.8亿元)等[2][3] - 15家房企净利润亏损，其中5家亏损幅度收窄，如金融街(亏损收窄至9亿-11亿元)[3][4] - 8家房企亏损扩大，包括金地集团(34亿-42亿元)、华侨城A(23亿-29亿元)[3][4] 头部房企表现 - 保利发展净利润连续两年下滑，2025年同比降63.14%至27.35亿元，主因结转规模下降及项目盈利能力减弱[3] - 华发股份净利润1.68亿元，较上年同期12.65亿元显著减少[2][3] - 万科预亏100亿-120亿元，亏损幅度同比扩大[2][3] 区域房企亮点 - 滨江集团净利润同比增40.01%-69.98%至16.33亿-19.82亿元，主要受益于浙江区域交付体量增加[1][5] - 滨江集团在浙江销售额达504.6亿元，其中杭州占比78.6%(396.6亿元)，领先绿城中国138亿元[5][6] - 杭州土地市场活跃，上半年出让68宗涉宅地总金额1160亿元，滨江集团两度刷新地价纪录[6] 行业趋势与策略 - 政策推动下北京楼市回暖，上半年涉宅地出让金同比增37.3%至1005.56亿元，新房成交额增29.7%[7] - 产品力成为核心竞争点，需通过定制化设计(如电建·长安华熙府70㎡三居)满足改善型需求[8] - 房企应聚焦优质地块开发，采用"高品质+高性价比"策略，叠加智能化等附加值提升吸引力[8]

项目概况 - 深圳地铁集团与万科合作测试"轨道交通+机器人配送"项目 利用地铁平峰时段完成7-Eleven便利店的末端配送 [1] - 测试地点为深圳地铁2号线湾厦站 采用北极燕鸥卡通形象机器人进行配送初体验 [1] - 配送流程为：7-Eleven通过专用App下单→工作人员装配商品→机器人自动规划最优路线→完成送货 [1] - 项目目前处于测试阶段 将根据实际情况调整优化 [1] 商业模式创新 - 该项目创新性地利用地铁客流运输平峰时段的闲置运力资源 提高轨道交通运力利用率 [1][6] - 解决传统地面配送面临的停车难、高峰拥堵等问题 显著降低配送时间和人力成本 [3] - 41台配送机器人即可覆盖7-Eleven在深圳地铁所有门店的旺季配送需求 [6] 技术实现 - 配送机器人集成AI调度算法、全景激光雷达、机械底盘等多项软硬件技术 [6] - 智能调度系统作为"大脑" 可根据订单情况、门店位置、配送时间等实现全域最优路径规划 [6] - 全景激光雷达实现站内全景建模 确保导航精度 [6] - 机械底盘支持自主乘电梯、进出站台、识别列车到站等复杂功能 [6] 市场前景 - 深圳地铁网络持续扩张带动"地铁+零售"需求增长 7-Eleven已在地铁内开设100多家门店 [3] - 地铁便利店日均服务约900万人次 满足从早餐到深夜补给的一站式消费需求 [3] - 项目成功推广后将显著提升地铁商铺物流效率 降低配送成本 [6] 行业影响 - 该项目开创"轨道交通+机器人"的智慧物流新模式 促进地铁与城市服务功能融合 [3] - 有效解决零售行业"最后一公里"配送难题 实现降本增效 [3][6] - 为城市地下空间资源开发利用提供创新范例 [1][6]

轨道交通+机器人配送试点项目 - 深圳地铁2号线湾厦站启动全球首例机器人自主搭乘地铁配送货项目 利用AI调度算法+机器人技术实现无人化配送 覆盖进站、乘车、送货全流程 服务7-Eleven等站内商户[1] - 项目解决地铁商铺地面配送停车难、成本高痛点 通过借用地铁空闲运力实现高效配送 深圳地铁300余座站厅商铺每日服务近千万客流[1] - 技术方案由万科旗下万纬物流集成研发 包含智能调度系统、全景激光雷达和机械底盘等核心模块 实现自主乘梯、识别列车到站等功能[2] 技术创新与产业规划 - 深圳市发布《具身智能机器人行动计划(2025-2027)》 推进全域全时场景开放 将城市作为新技术试验场 该项目为机器人应用开辟新场景[2] - 智能调度系统可综合订单量、门店位置、配送时限和地铁运力等数据 实现多门店全域最优路径规划 技术将根据测试持续迭代优化[2] - 项目展现深圳科创优势 为传统产业科技化转型提供新范式 是深铁与万科在科技联合创新领域的探索成果[1][2] 业务拓展规划 - 试点成熟后技术将推广至更多地铁商户 深铁与万纬物流计划基于车站、车辆段等资源拓展城市物流新模式[3] - 三方合作方面 深圳地铁、万纬物流与通力电梯将共建华南物流配送中心业务[3]

报告行业投资评级 - 房地产开发和房地产服务子行业均无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年7月14日权益市场各版块多数上涨，但申万房地产指数下跌1.29% [3] - 房地产板块个股有涨有跌，涨幅前五为绿地控股、卧龙地产等，跌幅较大的为渝开发、光大嘉宝等 [4] - 深圳诞生新单价地王，招商蛇口以21.55亿元竞得地块，溢价率86.1% [5] - 广州黄埔区8个城中村复建安置项目集中开工，可提供6000套房 [6] - 青岛住房“以旧换新”政策升级，发布楼市新政“12条”，已收到申请4400余套，197户家庭完成置换 [8] - 招商蛇口计划发行不超8亿元公司债券，万科将兑付30.9亿元本息 [9] 相关目录总结 市场行情 - 2025年7月14日，上证综指和深证综指分别上涨0.27%和0.15%，沪深300上涨0.07%，中证500下跌0.1%，申万房地产指数下跌1.29% [3] 个股表现 - 涨幅较大的前五名绿地控股、卧龙地产、市北高新、市北B股、空港股份，涨幅分别为10.10%、10.06%、10.04%、6.59%、3.66% [4] - 跌幅较大的为渝开发、光大嘉宝、天保基建、新黄浦、南山控股，跌幅分别为-10.03%、-9.89%、-6.10%、-5.50%、-5.31% [4] 行业新闻 - 深圳新单价地王诞生，招商蛇口以21.55亿元竞得前海桂湾片区宅地，成交楼面价84180元/㎡，溢价率86.1% [5] - 广州黄埔区8个城中村复建安置项目集中开工，总建筑面积127万平方米，2027年建成交付后可满足6000多名村民回迁 [6] - 青岛发布楼市新政“12条”，支持住房“以旧换新”，已收到申请4400余套，197户家庭完成置换 [8] 公司公告 - 招商蛇口计划发行2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），规模不超8亿元，期限3年，7月16日发行，募资用于偿还或置换到期公司债券本金 [9] - 万科将兑付2022年度第一期绿色中期票据本息30.9亿元，本息兑付日为2025年7月21日 [9]

业绩亏损 - 预计2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损100亿元-120亿元，上年同期亏损98.52亿元 [2] - 扣除非经常性损益后的净利润为亏损95亿元-115亿元，上年同期亏损76.13亿元 [2] - 基本每股收益为亏损0.8433元/股-1.0120元/股，上年同期为亏损0.8309元/股 [2] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [2] - 业务风险敞口升高，新增计提资产减值 [2] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [2] 经营改善措施 - 通过战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施优化业务布局 [2] - 推动开发业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长 [2] - 加快构建适应房地产新模式的核心能力 [2] 销售与交付情况 - 按期保质完成超4.5万套房的交付 [3] - 实现销售金额691.1亿元，回款率超过100% [3] - 多地项目开盘去化率超80% [3] 资产盘活与土储补充 - 通过存量盘活回款57.5亿元 [3] - 以盘活模式新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元 [3] - 在武汉、郑州、成都等多个城市补充项目资源 [3] 资金筹措与债务偿还 - 上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元 [4] - 获得大股东深铁集团借款超218亿元 [4] - 已完成164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [4]

业绩预告 - 2025年半年度归母净利润亏损100亿元-120亿元，扣非后亏损95亿元-115亿元，同比亏损增加 [1] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [2] - 业务风险敞口升高，新增计提资产减值 [3] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [4] 经营情况 - 按期保质完成超4.5万套房的交付 [4] - 实现销售金额691.1亿元，回款率超过100% [4] - 大宗交易签约金额64.3亿元，存量盘活回款57.5亿元 [4] - 以盘活模式新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元 [4] - 经营服务类业务整体保持增长势头，经营效益在行业细分领域保持前列 [4] 融资与债务 - 上半年新增融资和再融资249亿元（不含股东借款） [4] - 顺利完成164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [4] 未来措施 - 推进经营改善，通过战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施优化业务布局 [4] - 推动开发业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长 [4] - 加快构建适应房地产新模式的核心能力，持续提供"好房子""好服务""好社区" [4]

沈阳楼市复苏 - 2025年沈阳楼市因高得房率住宅产品强势复苏 头部房企如华润置地 万科 中海 招商等通过纯新盘入市推动市场活跃[1] - 第四代住宅理念以高得房率革新颠覆传统 成为市场复苏关键驱动力[1] - 东西南北全域新盘密集入市 包括润启·和平里 润澜庭 万科·雲樾等 供应端呈现久违活跃态势[3] 需求端表现 - 招商·璀璨映澜开盘热销1.6亿 认筹客户超首开房源数量 定位"轻改善"和高性价比获市场认可[5] - 华润中寰悦府凭借高得房率设计连续9个月霸榜单盘销冠 吸引大量改善型买家[5] - 悦景新世界新品加推5月登顶全沈销售金额榜 反映品质产品稀缺性兑现[5][7] 高得房率产品革命 - 传统120平高层公摊25% 实际套内仅90平 2025年高得房率产品实现套内面积接近120平 空间利用率本质提升[17] - 客厅面宽从4米跃升至5.5米 达到洋房尺度 卧室面积同步增大 居住舒适度倍增[18][19] - 高得房率打破公摊隐性税规则 实现价格与体验双重降维打击 成为市场破局核心密码[11][19] 产品升级逻辑 - 房地产产品升级与电子消费品升级逻辑相通 高得房率精准解决空间使用痛点 驱动购房决策[9][11] - 户型对比显示 高得房率使每平米支付转化为实际居住空间 带来产权价值回归[17][19] - 产品革新激活改善需求 推动沈阳楼市进入"好房子"驱动的价值重构阶段[7][19]

青岛住房"以旧换新"政策升级 - 政策明确房龄20年内、产权清晰二手房可置换，新房面积或总价须高于旧房 [1] - 旧房价格由三家机构独立评估取中间值，居民可自愿退出 [1] - 市级财政补贴收购方每套3万元，并给予5年2%贴息 [1] - 贝壳"优鲜卖"联动开发商和中介提供三方协议，未售旧房可退新房定金，已有197户家庭完成置换 [1] - 政策为改善型购房者解决"卖旧难"痛点，盘活存量房转化为保障性租赁住房，实现"稳楼市"与"惠民生"双赢 [1] - 对房企而言有利于加快新房去化，回笼资金 [1] 招商蛇口斩获深圳单价"新地王" - 招商蛇口以总价21.55亿元、楼面价8.42万元/平方米、溢价率86.1%竞得深圳前海T201-0232宗地 [2] - 地块刷新深圳涉宅地块楼面地价和溢价率两项纪录 [2] - 有助于招商蛇口强化区域布局，提升品牌影响力与产品竞争力 [2] - 彰显头部房企对核心地段价值的认可，或刺激区域优质项目开发潮 [2] 中建八局供应链金融ABS计划获通过 - 中建八局2025年供应链金融1—10期资产支持专项计划拟发行总额为30亿元 [3] - 有助于优化融资结构，加快资金周转，为业务发展提供更有力的资金支持 [3] - 提升市场对供应链金融模式信心，促进行业资金良性循环 [3] 万科30亿元中期票据拟兑付本息 - 万科"22万科GN001"绿色中期票据发行金额为30亿元，债项余额30亿元 [4] - 本计息期债项利率为3.0%，兑付日定于2025年7月21日，本期应偿付本息金额为30.9亿元 [4] - 按时兑付彰显财务稳健，有利于稳固市场信誉，吸引潜在投资 [4] - 为房地产行业良性发展注入强心针，提升行业整体信心 [4] 绿地香港股份累计涨超90% - 绿地香港股份连续六个交易日上涨，累计涨幅超过90% [5] - 绿地控股表示绿地金创持有香港SFC颁发的4号牌照和9号牌照，且已升级支持虚拟资产相关业务的牌照 [5] - 资本市场对房地产行业数字化转型的价值重估，为房企提供化债新路径 [5] - 通过资产流动性革命重构行业底层逻辑 [5]

业绩表现 - 2025年上半年归属于上市公司股东的净利润预计亏损100亿元—120亿元，去年同期亏损约98.52亿元 [1] - 扣除非经常性损益后的净利润预计亏损95亿元—115亿元，去年同期亏损约76.13亿元 [1] - 上半年实现销售收入691亿元，销售回款率超100%，按期保质完成超4.5万套房，多地项目开盘去化率超80% [3] - 实现大宗交易签约金额64.3亿元，通过存量盘活回款57.5亿元 [3] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [3] - 业务风险敞口升高，新增计提资产减值 [3] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [3] 业务进展 - 以盘活模式新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元，累计实现新增销售超200亿元 [3] - 在武汉、郑州、成都等多个城市补充优质项目资源 [3] - 与深铁集团在长租公寓领域开展战略合作，并试点全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"项目 [4] - 未来将与深铁、万纬物流拓展"轨道+物流"业务模式，如建立华南物流配送中心业务 [4] 偿债与融资 - 2025年上半年公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期 [3] - 持续获得各类金融机构支持，加快债务风险化解 [3] 战略合作 - 进一步加强与深铁集团的融合发展，发挥双方资源禀赋，形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态 [3] - 与深铁、万纬物流、通力电梯三方合作，探索城市物流配送新模式 [4]

业绩表现 - 上半年预计归属于上市公司股东的净利润亏损100亿-120亿元 上年同期亏损98.52亿元 [2] - 扣除非经常性损益后的净利润预计亏损95亿-115亿元 上年同期亏损76.13亿元 [2] - 基本每股收益预计亏损0.8433元/股-1.0120元/股 上年同期亏损0.8309元/股 [2] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率仍处低位 [2] - 结合行业、市场和经营环境变化 新增计提资产减值 [2] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [2] 经营情况 - 按期保质完成超4.5万套房的交付 [3] - 实现销售金额691.1亿元 回款率超过100% [3] - 多地项目开盘去化率超80% [3] - 实现大宗交易签约金额64.3亿元 [3] 资产盘活与土地储备 - 通过存量盘活回款57.5亿元 [3] - 以盘活模式新增获取项目3个 [3] - 2023年以来累计盘活项目64个 涉及可售货值约785亿元 [3] - 在武汉、郑州、成都等多个城市补充项目资源 [3] 融资与债务情况 - 上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元 [3] - 获得大股东深铁集团借款超218亿元 [3] - 已完成164.9亿元公开债务偿还 [3] - 2027年之前已无境外公开债到期 [3] 未来计划 - 全力以赴推进经营改善 通过战略聚焦、经营提振、管理提升等措施 [2] - 推动业务布局优化和结构调整 促进开发业务回归良性循环 [2] - 推动经营服务业务稳步增长 加快构建适应房地产新模式的核心能力 [2]