报告核心观点 - 折价成交个券中，“20淮南建发MTN003”债券估值价格偏离幅度较大；净价上涨成交个券中，“25常德经建MTN002”估值价格偏离程度靠前；净价上涨成交二永债中，“20中信银行二级”估值价格偏离幅度较大；净价上涨成交商金债中，“22兴业银行04”估值价格偏离幅度靠前；成交收益率高于6%的个券中，地产债排名靠前 [2] - 信用债估值收益变动主要分布在(0,5]区间；非金信用债成交期限主要分布在2至3年，其中3至4年期品种折价成交占比最高；二永债成交期限主要分布在4至5年；分行业看，通信行业的债券平均估值价格偏离最大 [2] 各图表总结 图表1：折价成交跟踪 - 展示大幅折价个券成交情况，包括剩余期限、估值价格偏离、估值净价、估值收益率等信息，涉及“20淮南建发MTN003”等多只债券，成交规模从千万元到上亿元不等 [4] 图表2：净价上涨个券成交跟踪 - 呈现净价上涨个券成交情况，涵盖剩余期限、估值价格偏离、估值净价等内容，涉及“25常德经建MTN002”等众多债券，成交规模差异较大 [5] 图表3：二永债成交跟踪 - 给出二永债成交信息，包含剩余期限、估值价格偏离、银行分类等，涉及“20中信银行二级”等多只二永债，成交规模各有不同 [6] 图表4：商金债成交跟踪 - 显示商金债成交情况，有剩余期限、估值价格偏离、银行分类等信息，涉及“22兴业银行04”等商金债，成交规模存在差异 [7] 图表5：成交收益率高于6%的个券 - 列出成交收益率高于6%的个券，包括剩余期限、估值价格偏离、估值收益率等，主要为万科相关地产债及“24瑞茂02”交通运输债 [8] 图表6：当日信用债成交估值偏离分布 - 展示当日信用债成交估值偏离分布情况，分为[-10,-5)、[-5,0)、(0,5]、(5,10]区间，有债券只数和成交规模数据 [9][10] 图表7：当日非金信用债成交期限分布（城投+产业） - 呈现当日非金信用债成交期限分布，期限包括0.5年内、0.5 - 1年等，有成交规模数据 [11][12] 图表8：当日二永债成交期限分布 - 展示当日二永债成交期限分布，期限有1年内、1 - 1.5年等，有成交规模数据 [14][15] 图表9：各行业非金信用债折价成交比例及成交规模 - 显示各行业非金信用债平均估值价格偏离及成交规模，通信行业平均估值价格偏离最大 [16][17]

区域公司缩编趋势 - 多家国央企今年弱化区域公司职能，改为总部直管城市公司的"两级"管控模式，金茂将五大区域改为14个地区公司，招商蛇口取消华东等五个区域公司[2][4] - 华润置地调整管理架构，大区仅保留商业开发等职能，住宅开发相关职能收归总部[2] - 保利发展合并江苏等四大区域公司，中海地产整合沈阳和大连公司为辽宁公司[5] 头部房企调整案例 - 万科2023年经历两轮调整：合并南方区域城市公司为8个，缩减区域公司从7个至5个，集团成立开发经营本部直管上海、广佛公司[5] - 金茂2024年新增可售面积295万平方米，一线城市占比37.6%，北京上海合计占37.6%[6] - 招商蛇口2024年"核心10城"投资占比90%，一线城市投资占59%，14城销售进入当地前五[6] 业绩聚焦核心城市 - 中海地产2024年香港及北上广深销售额1640.4亿元占比过半，北京439亿元、上海704.5亿元、深圳267亿元、广州超200亿元[7][8] - 行业投资策略转向高能级城市，房企投资决策权上收总部，区域公司职能冗余[6][10] 战略转型驱动因素 - 市场规模萎缩倒逼成本管控，房企主动降本增效以适应战略转型与业务聚焦[10] - 行业从"增量扩张"转向"存量深耕"，精简结构是提质增效的主动作为[11] - 头部房企销售高度依赖核心城市（如中海6成销售额来自5城），区域公司存在意义减弱[10]

行业趋势 - 多家国央企房企正在批量取消区域公司 改为总部直接管理城市公司的"两级"管控模式 [1] - 华润置地弱化大区职能 将住宅开发相关职能如营销、投资、设计等收归总部 [1] - 行业从"增量扩张"转向"存量深耕" 组织架构调整是适应性变革 [7] 公司案例 - 金茂全面撤销5大区域公司 重组为14个地区公司 采用"总部-地区"两级管理 [2] - 招商蛇口取消华东、华南等5个区域公司 由总部直管城市公司 [2] - 万科2023年已进行两轮调整 将7个区域公司缩减为5个 成立开发经营本部接管重点城市 [3] - 保利发展合并江苏、浙江等四大区域 中海地产整合沈阳和大连公司为辽宁公司 [2] 投资策略 - 金茂2024年新增可售面积295万平方米 一线城市占比37.6% 北京上海合计占37.6% [4] - 招商蛇口"核心10城"投资占比达90% 其中一线城市占59% [5] - 中海地产2024年香港及北上广深销售额1640.4亿元 占总额过半 [5] 业绩表现 - 招商蛇口2024年在14个城市进入销售前五 其中5个城市排名第一 [5] - 中海地产在北京、上海、深圳销售额位居当地第一 广州超200亿元 [5] 调整动因 - 房企投资聚焦10座左右高能级城市 区域公司职能显得冗余 [4] - 市场规模萎缩倒逼成本管控 需加强现金流管理迎合战略转型 [6] - 总部集权投资决策 城市公司负责具体职能 更符合深耕型发展模式 [6]

房地产贷款数据 - 2025年二季度末人民币房地产贷款余额53.33万亿元 同比增长0.4% 增速比上年末高0.6个百分点 上半年增加4166亿元 [1] - 房地产开发贷款余额13.81万亿元 同比增长0.3% 上半年增加2926亿元 [1] - 个人住房贷款余额37.74万亿元 同比下降0.1% 增速比上年末高1.2个百分点 上半年增加510亿元 [1] 政策动态与行业趋势 - 国家统计局指出房地产销售面积和价格同比仍在下降 但总体朝着止跌回稳方向迈进 一二三线城市商品房价格降幅有所收窄 [1] - 住房城乡建设部强调因城施策 精准施策 加快建设"好房子" 多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 [2] - 国务院积极表态刺激房地产 5年期与1年期利率互换利差转正 显示资本对行业预期改善 [3] 房企债务重组进展 - 14家房企债务重组或重整获批 包括融创 富力 中梁 当代 佳兆业等 部分房企境外债重组已获债权人通过 [2] - 龙光在20天内完成境内债二度重组 显示债务重组进程加速 [2] 券商观点与投资建议 - 中泰证券认为现房销售将改变行业经营模式 看好布局一二线城市 基本面稳健的房企 [3] - 华安证券预测房地产板块绝对收益有5%-15%上行空间 因政策宽松预期推动估值修复 [3] 重点房企经营数据 - 万科一季度营收380亿元 销售350亿元 回款率超100% 完成1万套房屋交付 公开债如期兑付 [4] - 华润置地2025年6月合同销售额234.5亿元 同比下降26.7% 上半年累计销售额1103亿元 同比下降11.6% [4] - 越秀地产上半年合同销售额615亿元 同比上升11% 达成全年目标的51% [4] - 中国金茂2025年6月签约销售金额156亿元 同比增长17.29% [5]

险资加大不动产投资力度 - 友邦保险通过参与设立的基金投资上海松江柚米社区 涉及2252套房源 总建筑面积超13万平方米 [1] - 截至7月22日 4家保险公司公布13笔不动产投资 涉及6个项目 新增投资合计47.47亿元 较去年同期明显增长 [1][2] - 新华保险、大家保险与万科合作成立住房租赁股权投资合伙企业 大家保险还收购龙湖集团合资项目49%股权 [2] 投资动机与资产特性 - 10年期国债收益率降至1.69% 人身保险产品预定利率上限从3-3.5%降至2.5% 资产收益难以覆盖负债成本 [3] - 优质不动产具有长久期、低波动、现金流稳定特性 净运营收益率可达4% 能匹配险资长期收益需求 [3][4] - 不动产与股票债券关联度低 可优化资产配置并分散风险 [3] 投资方式多元化趋势 - 从重仓地产股转向持有购物中心、写字楼、长租公寓等收租型物业 获取稳定租金收入 [1][3] - 通过股权直投、私募基金、公募REITs、持有型不动产ABS等多渠道布局 例如中国人寿发起基础设施不动产股权投资基金 [3][4] - 多家险企通过战略配售、网下投资及二级市场交易参与公募REITs [4] 当前配置现状与项目案例 - 投资聚焦一线城市核心地段商业不动产 出租率高且租金稳定 如北京上海核心项目 [4] - 中信金石基金·瓴寓国际基金、万新金石住房租赁合伙企业等案例显示险资加速布局租赁住房领域 [1][2] - 当前不动产配置比例仍处低位 保障房等项目存在增量机会 [6] 投研能力与退出路径挑战 - 不动产投资需具备市场、财务、运营、法律等综合能力 对风控体系要求较高 [6] - 公募REITs存在流动性限制 大额交易易冲击价格 且风险因子较高制约险资参与 [6] - 退出依赖公募REITs和大宗交易 需放宽REITs准入门槛并推动资产证券化产品建设 [7]

亏损公司行业分布 - 57家中国500强公司未能盈利 其中房地产行业占据亏损榜前十名中的九席 车企一家[1] - 三大航空公司中国东方航空 中国南方航空和中国国航虽未扭亏但已大幅减亏[1] 头部亏损企业情况 - 万科企业亏损68.8亿美元位居榜首 世茂集团亏损49.9亿美元列第二 碧桂园亏损45.6亿美元排第三[1] - 金科地产集团亏损44.4亿美元位列第四 融创中国亏损35.7亿美元排名第五[1][2] - 蔚来集团亏损31.5亿美元排名第六 小鹏汽车亏损8.05亿美元位列第二十[1][2] 其他重点亏损企业 - 新华人寿保险亏损14.4亿美元 鞍钢集团亏损13.8亿美元[2] - 隆基绿能亏损12.0亿美元 晶澳太阳能亏损6.47亿美元[2] - 百济神州亏损6.45亿美元 复星国际亏损6.04亿美元[2] - 哔哩哔哩亏损1.87亿美元 永辉超市亏损2.04亿美元[3] 亏损额区间分布 - 亏损超10亿美元企业共12家 其中房地产企业占8席[1][2] - 亏损在1-10亿美元区间的企业包括39家 涵盖钢铁 科技 航空等多个行业[2][3] - 亏损低于1亿美元企业共6家 包括海亮集团亏损1100万美元等[3]

行业交付情况 - 2025年上半年55家房地产企业累计交付规模超50万套 较去年同期明显下降 交付高峰已过 "保交付"压力持续减轻 [1] - 交付量排名前五的房企合计交付约23万套 占比较大 其中保利发展交付6.5万套位列榜首 万科交付4.5万套 中海地产交付4.21万套 [1] - 上半年有1家企业交付套数超五万套 15家企业交付套数超万套 企业交付套数普遍同比下降 [2] 企业动态 - 保利发展 万科 中海地产位列上半年交付量前三甲 [1] - 融创中国2022至2024年累计交付超66.8万套 2025年计划冲刺全年超5万套交付 预计年底基本完成全部"保交付"工作 [2] - 碧桂园表示将按"一楼一策"推进剩余房屋建设 做好保交房任务收官工作 同时制定新展期计划匹配当前市场周期 [2] 交付模式创新 - 武汉城建·江山云晓项目提前3个月交付 同步推行"交付即办证"模式 实现收房与产权办理无缝衔接 [1] 行业趋势 - 随着前期销售高峰期项目陆续交付 "保交付"进入新阶段 交付工作仍是房企履行主体责任的核心内容 但行业交付高峰已过 下一步谋求发展是企业经营新重心 [1] - 中指研究院表示伴随交付压力减轻 企业或将重启经营活动 [2] - 率先完成"保交付"收官的企业有望加速回归可持续经营发展轨道 这是房企重塑信用 恢复融资能力 提升市场份额的必经路径 [2]

行业交付规模 - 2025年上半年TOP1房企交付超5万套，15家企业交付套数超万套 [1] - 与上年同期相比，企业交付套数普遍下降，绿地、融创、建业等交付规模下降超50% [1] - 2025年上半年交付规模见顶回落，行业保交付压力趋缓 [1] 企业交付排名 - 保利发展以65000套位列榜首，万科以45000套排名第二 [3] - 世茂奥园、龙湖集团、绿城中国分别以42155套、40000套、39200套位列第三至第五 [3] - 绿地控股、新城控股、中梁控股等企业交付规模在12000-22000套区间 [3] 交付力与市场趋势 - 交付力成为房企核心竞争力，串联产品设计、成本、工程、品控、服务全流程 [3] - 部分企业实现提前交付，购房者更看重房企品牌、产品力及交付力 [3] - 房企通过工地开放日、施工直播、专业验房等服务提升交付品质与客户信任 [4] 政策与市场动态 - 2025年一季度新房市场延续修复态势，二季度边际转弱 [5] - 6月国常会提出"更大力度"稳定楼市，释放积极信号，预计下半年政策将加速落地 [6] - "好城市+好房子"支撑市场平稳，行业分化加速 [5][7]

业绩总结 - 2025年上半年预计归属股东净利润亏损1 - 1.2亿万元[8] - 2025年上半年扣非净利润预计亏损0.95 - 1.15亿万元[8] 其他 - 公司存续债券正常付息兑付，无违约[9][10] - 中信证券密切关注债券本息偿付[11] - 受托管理人指定联系人及电话010 - 60838888[14]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 震荡格局下信用债表现稍强于利率，本周利率债收益率略有回落，信用债收益率下行幅度更大，信用利差多数小幅下行；城投债利差整体小幅压缩；产业债利差多数下行；二永债收益率跟随存单回落，中短端表现相对较强；5Y产业债和3Y城投债超额利差小幅下行 [2] 根据相关目录分别进行总结 震荡格局下信用债表现稍强于利率 - 本周利率债收益率略有回落，1Y、5Y和7Y期国开债收益率分别下行2BP、1BP和1BP，3年和10年期持平 [2][5] - 信用债收益率下行幅度更大，1Y期各等级信用债收益率下行2 - 3BP；3Y期各等级信用债收益率下行2 - 4BP；5Y期AAA及AA级信用债收益率下行2BP，其余等级下行4BP；7Y期各等级信用债收益率下行1 - 2BP；10Y期AAA收益率下行1BP，其余等级下行4 - 5BP [2][5] - 信用利差多数小幅下行，3Y品种利差下行幅度稍大，1Y期各等级信用利差下行0 - 1BP；3Y期各等级信用利差下行2 - 4BP；5Y期AAA及AA级信用利差持平，其他等级下行2BP；7Y期各等级信用利差下行0 - 1BP；10Y期AAA等级信用利差下行1BP，其余等级下行4 - 5BP [2][5] - 评级利差和期限利差分化明显，评级利差方面，1Y、3Y和5Y期AA+/AA评级利差上行1 - 2BP，AA/AA - 利差下行1 - 2BP，AAA/AA+持平或下行2BP；7Y期和10Y期AAA/AA+评级利差分别持平和下行3BP，AA+/AA下行1BP；期限利差方面，AAA级5Y/3Y和7Y/5Y期限利差上行1 - 2BP；AA+级7Y/5Y期限利差上行3BP，10Y/7Y下行3BP；AA等级5Y/3Y上行1BP，10Y/7Y下行3BP；其余期限利差持平 [5] 城投债利差小幅压缩 - 外部评级AAA、AA+和AA级平台信用利差分别下行1BP，AAA级平台信用利差多数下行1 - 2BP，山西、云南下行3BP，陕西、海南、辽宁持平；AA+级平台利差多数下行0 - 1BP，云南下行3BP；AA级平台利差多数下行0 - 2BP，辽宁下行14BP，贵州下行3BP，甘肃上行1BP [9] - 分行政级别来看，省级、地市级和区县级平台信用利差分别下行2BP、1BP和1BP，各省级平台利差多数下行1 - 2BP，山西、江西下行4BP，江苏、云南下行3BP，吉林、海南持平；各地市级平台利差多数下行1BP，内蒙古、云南下行3BP，海南下行2BP，辽宁、黑龙江持平，甘肃上行1BP；区县级平台利差多数下行0 - 1BP，辽宁下行14BP，贵州下行5BP，云南下行2BP [15] 产业债利差多数下行 - 本周央国企地产债利差下行2 - 4BP，混合所有制地产债利差下行1BP，民企地产债利差抬升7BP，龙湖下行6BP，美的置业下行2BP，万科利差下行2BP，金地下行1BP，旭辉上行159BP [2][18] - AAA、AA+和AA级煤炭债利差分别下行2BP、2BP和1BP；AAA和AA+级钢铁债利差分别下行2BP和4BP；各等级化工债利差下行3BP，陕煤、河钢和晋控煤业利差均下行2BP [2][18] 二永债收益率跟随存单回落，中短端表现相对较强 - 1Y期各等级二永债收益率下行2 - 3BP，利差压缩1 - 2BP [21] - 3Y期各等级二级资本债收益率下行2BP，利差下行2 - 3BP；3Y期永续债收益率下行3 - 4BP，利差下行3 - 4BP [21] - 5Y期各等级二级资本债收益率下行1 - 2BP，利差压缩0 - 1BP；5Y期AA+及以上永续债收益率下行1BP，利差上行1BP，AA永续债收益率下行4BP，利差下行2BP [21] 5Y产业债和3Y城投债超额利差小幅下行 - AAA等级3Y产业永续债超额利差持平于3.82BP，处于2015年以来的1.32%分位数，5Y产业永续债超额利差下行0.86BP至7.65BP，处于2015年以来的4.18%分位数 [2][24] - 城投AAA3Y永续债超额利差下行0.65BP至3.75BP，处于0.29%分位数；城投AAA5Y永续债超额利差上行0.09BP至10.21BP，处于10.93%分位数 [2][24] 信用利差数据库编制说明 - 市场整体信用利差、商业银行二永利差以及城投/产业永续债信用利差基于中债中短票和中债永续债数据求得，历史分位数自2015年初以来；城投和产业债相关信用利差由信达证券研发中心整理与统计，历史分位数自2015年初以来 [28] - 产业和城投个券信用利差=个券中债估值（行权）-同期限国开债到期收益率（线性插值法计算），通过算数平均法求得行业或者地区城投的信用利差 [31] - 银行二级资本债/永续债超额利差=银行二级资本债/永续债信用利差-同等级同期限银行普通债信用利差，产业/城投类永续债超额利差=产业/城投类永续债信用利差-同等级同期限中票信用利差 [31] - 产业和城投债均选取中票和公募公司债样本，并剔除担保债和永续债；若某个券的剩余期限在0.5年之下或者5年之上，则将其剔除统计样本；产业和城投债皆为外部主体评级，商业银行采用中债隐含债项评级 [31]