业绩数据 - 2022 - 2025年一季度，公司资产总计从17578.05亿元降至12440.39亿元[7] - 2022 - 2025年一季度，公司净利润从376.13亿元降至 - 64.15亿元[7] - 2022 - 2025年一季度，公司营业总收入从5038.38亿元降至379.95亿元[7] - 2022 - 2025年一季度，公司营业毛利率从19.55%降至6.10%[7] - 2022 - 2025年一季度，公司净负债率从50.22%升至94.58%[7] - 2024年公司全口径销售金额同比减少34.6%，排名由上年第二位下滑至第四位[23] - 2025年一季度公司销售业绩同比下滑幅度扩大至39.8%，排名下降至第六位[23] - 2024年公司开复工面积1023万平方米，竣工面积2375万平方米，销售面积1811万平方米，销售金额2460亿元，新拓展项目13个，新增项目储备土地价款56亿元[25][28] - 2024年万物云营业收入362.24亿元，同比增长9.16%，新获取405个住宅服务项目[30] - 2024年泊寓新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间，运营管理租赁住房26.24万间，出租率95.6%，营业收入37.02亿元，同比增长7%[31] - 2024年公司新开业8个商业项目，年末开业181个，建筑面积1081万平方米，商业业务营业收入88.9亿元，同比下降2.5%[31][33] - 2024年万纬物流营业收入39.7亿元，同比减少5%，累计开业项目可租赁建筑面积1043.1万平方米[33] - 2024年完成54个项目大宗交易，签约金额259亿元[34] - 2025年一季度营业收入同比减少38.31%，毛利率降至6.10%，净亏损64.15亿元[36] - 2024年净利润为 - 487.04亿元，EBIT利润率为 - 10.49%[42] - 2024年销售商品、提供劳务收到的现金同比减少32.24%，总债务覆盖度降低[41] - 2025年3月末母公司货币资金余额8.68亿元，短期债务规模1182.67亿元，短期偿债压力大[41] - 2025年3月末货币资金为75.50亿元，较2022年的137.21亿元下降[61] - 2025年3月末资产总计1244.04亿元，较2022年的1757.80亿元减少[61] - 2025年3月末总债务383.21亿元，较2022年的338.13亿元增加[61] 财务状况 - 2024年其他应收款计提257.83亿元坏账准备，年末坏账准备余额280.85亿元，占期末其他应收款余额11.26%[40] - 截至2024年末公司计提存货跌价准备余额115.68亿元，占同期末存货账面余额2.18%[40] - 2024年公司EBITDA转负，净负债率明显上升[35] - 母公司层面年末货币资金余额仅有9.11亿元[40] - 2024年末受限资产合计1425.17亿元，占总资产11.08%[44] - 2024年新增全口径经营性物业贷293亿元，年末余额467亿元[50] - 2024年末投资性房地产账面价值1410.57亿元，未抵押部分667.55亿元[50] - 持有型物业年租金收入在97亿元以上[50] 融资与债务 - 2024年公司新增融资和再融资948亿元，整体新获融资成本同比下降37个基点至3.54%[24] - 2024年公司累计兑付境内外债券（含ABS产品）折合人民币约292亿元[24] - 2025年以来公司已累计兑付境内外债券折合人民币约144亿元，大股东深铁集团累计提供118.52亿元股东借款[24] - 截至2025年5月30日，公司年内到期及到回售期的境内外债券金额仍有217.60亿元[24] - 2025年1月9日公司一笔20.4亿元的债权投资计划获展期两年[24] - 公司融资方式中银行借款占比67.86%，其他借款占比11.34%，债券占比15.86%，租赁负债占比4.94%[29] 未来展望 - 预测2025年净负债率87.0% - 92.0%，总债务/销售商品提供劳务收到的现金为2.3 - 2.5[49] - 2025年房地产市场筑底，公司销售业绩同比大幅下降[45] - 2025年公司继续收缩土地投资，房地产结算规模大幅减少[48] 其他 - 本次跟踪维持主体及债项上次评级结论，主体评级为AAA/稳定，“20万科06”“20万科08”“21万科02”债项评级为AAA[5] - 中诚信国际维持公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定[55] - 深铁集团在中金印力消费REIT中认购近30%份额，金额约10亿元[53] - 2024 - 2025年，深圳湾超级总部基地项目以22.35亿元成交，红树湾物业开发项目49%投资收益权等以12.92亿元转让[56] - 截至2024年末，公司全口径在建及规划中项目总计容建筑面积为6838.05万平方米，旧城改造项目预计可转化土地储备建筑面积356.8万平方米[23]

信用评级 - 联合资信维持公司主体长期信用等级及多只债券信用等级为AAA，评级展望为稳定[5][88] 业绩数据 - 2024年公司签约销售金额大幅下降，筹资活动现金流延续净流出态势[12] - 2024年公司筹资活动现金流入同比下降24.44%[15] - 2024年公司大幅亏损，指示评级由aaa变为aa -，外部支持由上调0个子级变为上调3个子级[16][17] - 2024年营业总收入3431.76亿元，利润总额 - 471.87亿元，2025年1 - 3月营业总收入379.95亿元，利润总额 - 67.31亿元[33] - 2024年营业总收入同比下降26.32%，2025年1 - 3月同比下降38.31%，综合毛利率降至6.10%[44] - 2022 - 2024年营业总收入分别为5038.38亿元、4657.39亿元、3431.76亿元，毛利率分别为19.55%、15.23%、10.17%[46] - 2024年签约销售金额和签约销售面积分别同比下降34.6%和26.6%，2025年1 - 3月合同销售面积和金额同比分别下降35.1%和39.8%[52] - 2024年万物云营业收入363.8亿元，同比增长8.9%[57] - 2024年租赁住宅业务营业收入37.02亿元，同比增长7%[58] - 2024年商业业务营业收入88.9亿元，同比下降2.5%[59] - 2024年物流仓储业务（含非并表项目）营业收入39.7亿元[60] 资产数据 - 截至2024年底，公司合并口径货币资金881.63亿元，较上年底下降11.67%[15] - 截至2024年底，公司本部货币资金9.11亿元，较上年底下降95.05%[15] - 截至2024年底，公司本部全部债务2242.01亿元[15] - 2022 - 2025年3月合并口径现金类资产分别为1372.32亿元、998.35亿元、883.58亿元、755.49亿元[18] - 2022 - 2025年3月合并口径资产总额分别为17578.05亿元、15048.50亿元、12862.60亿元、12440.39亿元[18] - 2022 - 2024年合并口径营业利润率分别为14.71%、11.24%、4.82%[18] - 2022 - 2024年合并口径净资产收益率分别为9.27%、5.08%、 - 14.37%[18] - 2022 - 2025年3月合并口径资产负债率分别为76.92%、73.22%、73.66%、73.48%[18] - 2022 - 2024年合并口径全部债务资本化比率分别为43.64%、44.27%、51.60%[18] - 截至2024年底，公司全部债务33612.77亿元，较上年底增长12.88%，短期债务占43.81%，长期债务占56.19%[71] - 截至2024年底，公司所有者权益3388.55亿元，较上年底下降15.90%[67] - 截至2024年底，公司负债总额9474.05亿元，较上年底下降14.02%；截至2025年3月底，为9140.65亿元，较上年底下降3.52%[68] 项目数据 - 2024年公司新获取项目13个，其中存量盘活项目11个[45] - 截至2024年底，全口径待建面积3118万平方米，较上年底下降5.60%[47] - 2024年开发业务开复工计容面积约1023万平方米，同比下降40.1%，竣工计容面积约2375万平方米，同比下降24.2%[48] - 2024年在建项目总计容建筑面积较上年底下降36.80%，旧城改造项目总计容建筑面积约356.8万平方米[51] 股权数据 - 截至2025年3月底，公司股份总数为119.31亿股，第一大股东深铁集团持股比例为27.18%[32] 未来展望 - 2024年国内房地产市场整体低位运行，预计2025年行业销售面积降幅收窄，土地市场继续缩量[40] - 2025年公司将在城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同五个方面持续发力[61] 其他 - 2025年1月27日，公司董事会人事变动，辛杰任董事会主席[42] - 截至2025年5月15日，公司第一大股东提供股东借款额度达118.52亿元[14][87] - 截至2024年底，公司满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.35亿平方米，新增699.7万平方米[85] - 截至2025年3月底，公司获得银行授信额度4703.95亿元，尚未使用授信余额2344.76亿元[83]

担保事项 - 公司控股子公司Vanke Rainbow Investment Partner II Limited向境外金融机构申请银行贷款，贷款本金金额不超过68.72亿港元，期限不超过2年 [1] - 公司控股子公司通过信用保证和股权质押方式为融资提供担保，其中连带责任保证担保和股权质押担保的期限均为提款之日起不超过2年 [1][3] - 控股子公司Vanke Rainbow Investment Partner I Limited作为共同借款人与借款方一起承担还款义务 [1] 被担保人情况 - 被担保人Vanke Rainbow Investment Partner II Limited成立于2016年5月10日，注册地为英属维京群岛，注册资本2美元 [3] - 截至2024年12月31日，被担保人资产总额为人民币752,226.17万元，负债总额为人民币841,934.36万元，净亏损人民币89,708.19万元 [3] - 截至2025年4月30日，被担保人资产总额为人民币752,111.59万元，负债总额为人民币759,324.92万元，净亏损人民币7,213.33万元 [3] 担保审批情况 - 担保事项在公司2023年度股东大会授权范围内，单笔担保金额低于人民币125亿元由执行副总裁决策 [1] - 由于借款方负债率超过70%，担保事项已经提供担保的公司主体的股东会审议通过 [1] 累计担保情况 - 截至2025年4月30日，公司及控股子公司担保余额人民币788.16亿元，占公司2024年经审计净资产的34.58% [5] - 本次担保发生后，公司及控股子公司对外担保总额将达到851.19亿元，占公司2024年经审计净资产的37.33% [5]

担保授权 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，单笔低于125亿元由执行副总裁决策[1] 本次担保 - 本次担保贷款本金不超68.72亿港元，期限不超2年[2] 借款方数据 - 截至2024年末，借款方净负债390443.91万元，2024年度净亏损89708.19万元[5] - 截至2025年4月30日，借款方净负债397657.24万元，2025年1 - 4月净亏损7213.33万元[5] 担保余额 - 截至2025年4月30日，公司担保余额788.16亿元，占比38.89%[7] - 本次担保后，对外担保总额将为851.19亿元，占比将达42.00%[7] 担保情况 - 公司无逾期担保事项[7]

焦点事件 - 万科创始人王石表示正在尝试与万科决策层建立联系，为万科平稳过渡及保护投资者、合作伙伴和13万员工福祉尽力[1] - 牧原股份向港交所提交上市申请，募集资金用于拓展全球商业版图、加强海外供应链及战略举措推进[3] - 河南嘉晨智能完成上市辅导，拟申请北交所上市，该公司为国家级专精特新"小巨人"企业[5] 政策与监管 - 国务院反垄断反不正当竞争委员会强调加快构建全国统一大市场，综合整治"内卷式"竞争[7] - 三部门印发《电子信息制造业数字化转型实施方案》，推动先进计算、5G-A、人工智能等技术在电子信息制造业中的规模化应用[7] - 国务院国资委强调做强做优机床产业，运用人工智能技术加速智改数转[9][10] 公募基金 - 截至2025年4月底，我国公募基金总规模首次突破33万亿元，达33.12万亿元，货币基金规模增长超6600亿元[7] 公司动态 - 中国诚通集团将紧扣专项债注资、科创基金设立、增持贷投资等重点任务，深化金融布局结构[11] - 中超控股股价创2018年以来新高，实控人减持349万股，减持资金用于子公司土地购买及厂房建设[11] - 四川路桥筹划购买新筑交通科技100%股权及债权，预计构成关联交易[12] - 长安汽车董事长朱华荣表示将投入超2000亿元发展新能源及智能化领域，预计2028年实现人形机器人生产下线应用[12] - 小米集团2025年第一季度总收入1113亿元，同比增长47.4%，经调整净利润107亿元，同比增长64.5%[13] - 拼多多2025年第一季度营收956.7亿元，同比增长10%，调整后净利润169.2亿元，同比下降45%[14] - 国泰海通向国泰君安期货增资15亿元，用于补充净资本[15] - 招商轮船终止分拆子公司重组上市，因交易条款未达成一致及市场环境变化[18] - 五芳斋向股东赠送粽子礼盒并征集意见，活动不影响公司经营[19] 行业动态 - 抖音试行新规，将可能诱发"开盒"等事件信息纳入"争议"热点研判处置[16][17]

中资美元债市场表现 - iBoxx中资美元债投资级指数上涨0.05，投机级下跌0.04 [2] - 投资级到期收益率上涨0.01%，投机级上涨0.02% [2] - 中资美元投资级别债券指数小幅上涨，高收益债券指数小幅下跌 [3] - 城投债表现相对稳定，中资美元城投债券指数小幅上行 [3] - 中资美元房地产高收益债券指数小幅下跌 [3] 国内宏观政策与数据 - 央行拟统一境外上市资金本外币管理政策，允许自主结汇和选择外汇风险管理途径 [2] - 1年期LPR降至3.0%，5年期以上LPR降至3.5%，均较上月下降10个基点 [2] - 4月规模以上工业增加值同比增长6.1%，环比增长0.22% [3] - 4月CPI同比下降0.1%，环比上涨0.1% [3] 公司动态与融资活动 - 太盟投资集团将组建500亿元基金收购万达旗下48家万达广场 [4][24] - 新城发展拟发行15-20亿元在岸债券 [4][25] - 万科以不超过60亿元资产质押获深铁集团42亿借款 [4][25] - 碧桂园超70%票据持有人加入重组支持协议 [4][25] - 旭辉控股推出100.6亿元境内债务重组方案 [25] - 佳兆业集团完成瑞景计划所有条件 [25] - 新世界发展获10家银行承诺参与875亿港元贷款再融资 [4][25] 债券发行与要约 - 上周16家公司发行20只离岸债，总规模超46亿美元 [9] - 建设银行香港分行发行5亿美元和10亿美元浮息债券，票息分别为SOFR+60bps和SOFR+52bps [9] - 淮安交控发行3亿美元可持续发展债券，票面利率4.78% [10] - 中国宏桥发行2.7亿美元债券，息票率6.925%，认购近12倍 [10] - 顺丰控股拟对两只债券发起最高3.5亿美元现金收购要约 [16][25] 评级变动 - 惠誉首次授予黄山旅游集团"BBB-"长期发行人评级，展望"稳定" [14][15] 二级市场交易 - 交投活跃债券包括中通快递、阿里巴巴、微博等可转债 [18] - 金融板块活跃债券包括保诚、友邦保险、中国人寿海外等 [18] - 产业板块活跃债券包括新奥能源、金沙中国、腾讯控股等 [18] - 地产板块活跃债券包括新世界发展、融创中国、万科企业等 [18]

万科河语光年府项目被收储 - 杭州市安居集团完成对万科河语光年府2幢房屋不动产权转移登记 总建筑面积4152 3平方米 共17层75套房 户型为两室 单套面积50-60平方米 收购后将纳入保障性租赁住房 预计2025年底投入使用 定位面向中高端白领的服务式公寓 [1] - 该项目为杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房的落地案例 被收购楼栋为万科原需自持部分 交付后未对外出租 [1][2] 项目历史与市场表现 - 2021年1月万科以40 6亿元上限价格竞得地块 楼面价2 86万元/平方米 溢价率29 71% 并竞配自持面积比例3%（4035 6平方米） [1] - 2021年7月首开精装限价3 8万元/平方米 199套房源吸引超6400组客户登记 中签率低至3 1% 后续加推均需摇号 二手房挂牌价近期维持在4 6万元/平方米左右 [2] 收储交易背景与机制 - 自持商品房源于杭州2017年土地拍卖规则 溢价率达标后转入竞拍自持比例 要求企业自持70年用于租赁 此次收储使万科快速变现资产 加速资金周转 [2] - 收购价格参考同地段重置价格上限（划拨土地成本+建安成本+≤5%利润） 结合房源品质 地段租金 经营成本等综合确定 具体金额未披露 [2] 项目特殊性 - 与其他因去化难被收储的项目不同 河语光年府从拿地到销售均为市场焦点 区位与配套优势显著 [1][2]

公司动态 - 越秀地产以41.5亿元出售北京海臻置业65%股权给华润置地附属公司 目标公司持有北京海淀功德寺片区地块 出售目的是回收资本提升周转效率支持新项目开发 [1] - 万科获得深铁集团42亿元借款 并以不超过60亿元的万物云股票作为质押物 质押率为70% [2] - 保利发展与北京建工联合体以45.45亿元竞得北京海淀区半壁店地块 楼面价78418元/平方米 溢价率11.95% [4] 土地市场 - 杭州首批"好房子"土拍3宗地块总成交42.49亿元 最高溢价率51.38% 浙江保利置业以楼面价21965元/平方米竞得西湖区三墩单元地块 [3] - 北京海淀区半壁店地块吸引多家房企竞争 最终由保利发展与北京建工联合体以45.45亿元拿下 [4] 政策动向 - 住建部表示城市发展进入存量提质与增量调整并重阶段 自然资源部将建立"一张图"加强存量资源调查 金融监管总局将出台城市更新项目贷款管理办法 财政部聚焦财政金融政策协同 发改委将于6月底下达2025年城市更新专项投资计划 [5] - 1年期LPR下调10个基点至3.0% 5年期以上LPR下调10个基点至3.5% [6]

债券基本信息 - 债券代码149142，简称20万科06[3][4] - 债券余额12亿元，期限7年，票面利率3.90%[13][14] 赎回信息 - 赎回登记日2025年6月18日，资金到账和摘牌日6月19日[5][6][8] - 赎回价格103.90元/张，含当期利息且含税[6] - 债券赎回比例100%[7] 利息信息 - 每10张债券派息39元（含税）[24] - 个人等扣税后每10张派息31.20元，非居民企业39元[24] - 个人等利息所得税税率20%，由付息网点代扣代缴[26] 税收政策 - 2021年11月6日至2025年12月31日，境外机构投资境内债券利息暂免税[27] - 其他债券持有者利息所得税自行缴纳[28] 联系信息 - 发行人电话0755 - 22198759，受托管理人电话010 - 60838888[30]

万科企业股份有限公司关于行使"22 万科 03"公司债券 赎回选择权的第三次提示性公告 证券代码：000002、299903、149930 证券简称：万科 A、万科 H 代、22 万科 03 公告编号：〈万〉2025-072 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 重要提示： 1．债券代码：149930。 2．债券简称：22万科03。 3．赎回登记日：2025年6月5日。 2．债券名称：万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公 开发行公司债券（第二期）（品种一）。 3．债券简称：22 万科 03。 1 4．赎回资金到账日：2025年6月6日。 5．赎回价格：人民币102.90元/张（含当期利息，且当期利息含 税）。 6．债券赎回比例：100%。 7．摘牌日: 2025年6月6日。 一、"22万科03"公司债券的基本情况 1．发行主体：万科企业股份有限公司。 4．债券代码：149930。 5．债券余额：3.50 亿元。 6．债券期限：本期债券期限为 5 年期，附第 3 年末发行人赎回 选择权、调整票面利率选择权、投资者回售选择权。 ...