大连新房价格变动 - 4月大连新房价格环比上涨0.5%，与上海并列70城涨幅第一 [1][2] - 1-4月大连新房价格波动：1月+0.2%、2月+0.3%、3月下跌、4月反弹 [4] - 价格上涨主因：优质项目入市支撑（如第四代住宅），改善型需求释放 [1] 房企销售表现 - 1-4月大连TOP10房企销售额合计46.97亿元，销售面积27.71万平方米 [4] - 中海地产以14.35亿元销售额居首，保利发展（8.55亿元）、大连新型房地产（4.63亿元）分列二三位 [4][6] - 大华集团1-4月销售4.3亿元，主力项目为锦绣华城、锦绣海岸等 [7] 市场供需数据 - 4月大连商品住宅成交9.65万平方米（环比显著增长），均价13632元/平方米（环比微涨） [7] - 土地市场：成交4宗宅地（规划建面9.09万平方米），楼面价2592元/平方米（同比明显上涨） [7] - 核心区域（高新区、金普新区）项目因配套优势受关注，带动供给量增加 [7] 政策与市场反应 - 大连推出人才购房补贴（最高10万元）、公积金首付比例降至20%等政策 [8] - "五一"假期新房到访量环比+65%，认购面积环比+72%，中海寰宇未来等项目去化率超70% [8] - 5月LPR下调（5年期降至3.50%），或进一步提振楼市预期 [9][10] 区域对比与结构性特点 - 东北其他城市（沈阳、长春等）4月新房价格普遍环比下跌0.1%-0.5% [9] - 大连二手房价格环比-0.3%、同比-7.7%，与新房市场分化明显 [7] - 市场结构性矛盾：总量过剩但高端改善型项目稀缺，导致优质项目热销 [9]

深铁集团向万科提供42亿元借款暨关联交易进展 关联交易概述 - 深铁集团作为第一大股东向公司提供不超过42亿元股东借款 三家担保主体（深圳市万科发展有限公司 万科公寓管理有限公司）提供保证担保 [1] - 未来三个月内需通过股东大会审议 以不超过60亿元资产进行抵押或质押 解除三家担保主体的保证担保（增信置换） 董事会授权财务负责人确定具体抵押资产 [1] 关联交易进展 - 已签署42亿元借款合同并收到全部款项 三家担保主体完成信用保证 [1] - 签订补充协议约定增信置换细节：以不超过60亿元万物云股票作为质押物 按70%质押率计算（即不超过60亿元） [1] - 质押股票价值按30日均价与最新市价孰低原则确定 设置130%预警线和100%平仓线 需建立盯市监测机制 [1] - 连续3个交易日低于预警线时 需在5个工作日内追加质押同类股票或其他合格担保措施 [1] - 完成股票质押登记后 三家担保主体的保证担保自动终止 若未按期完成质押 深铁集团有权要求立即偿还本息 [2] 累计关联交易情况 - 公司向深铁集团转让红树湾物业开发项目投资收益权 交易对价12 92亿元 [2] - 深铁集团累计向公司提供借款达118 52亿元 包括本次42亿元及其他历史借款 [2] 交易结构特点 - 采用"借款+担保+资产置换"的阶梯式风控设计 初期由关联方信用担保 后期过渡至资产质押 [1][2] - 质押标的聚焦万物云股票 体现对子公司资产证券化能力的依赖 质押率70%处于行业中性水平 [1] - 设置市场化盯市机制 预警/平仓条款与金融机构标准一致 反映债权方对风险敞口的严格管控 [1] （注：根据要求已排除风险提示 免责声明等内容 数据单位保持原文亿元表述）

借款相关 - 2025年2月21日深铁集团拟提供不超42亿借款[3] - 公司已收到42亿借款，三家主体担保[3] - 2025年5月21日签署《42亿借款补充协议》[4] 质押相关 - 补充协议签订2个月内审议不超60亿万物云股票质押[4] - 通过后按70%质押率提供不超60亿资产质押[4] 资金往来 - 2025年初至公告日转让项目收益权获12.92亿，累计借款118.52亿[7]

万科A与深铁集团借款及质押协议 - 公司与深圳地铁集团签署《不超过人民币42亿元借款合同》，并已收到42亿元借款 [1] - 公司与深铁集团签署《42亿借款补充协议》，约定以不超过60亿元万物云股票作为原借款合同质押物 [1] - 质押物提供70%的质押率 [1] - 若股东大会未能审议通过股票质押事项，公司需提供其他合格担保或偿还借款本息 [1]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][2][10] 报告的核心观点 - 25Q1业绩受开发毛利率进一步下行拖累仍为亏损；开发业务积极开展资源盘活，25Q1实现盘活回款24笔，合计40.9亿；经营业务维持稳健发展；债务层面积极通过资产交易及大股东借款应对短期债券偿付压力 预计25E/26E/27E EPS分别为-1.35/-0.52/-0.14元/股，当前股价对应PE分别为-5.0/-13.2/-49.2，综合考虑公司销售仍面临下行压力以及积极处置及抵押资产以应对公开债务偿付的情况，维持“增持”评级，投资人可关注公司后续债务化解进度 [1][10] 根据相关目录分别进行总结 财务数据与估值 - 预计2025E/2026E/2027E营业总收入分别为2376.89亿、1697.77亿、1285.06亿元，同比增长-31%、-29%、-24%；营业利润分别为-170.96亿、-64.06亿、-14.11亿元，同比增长-63%、-63%、-78%；归母净利润分别为-160.93亿、-61.46亿、-16.49亿元，同比增长-67%、-62%、-73%；每股收益分别为-1.35、-0.52、-0.14元/股；PE分别为-5.0、-13.2、-49.2；PB分别为0.4、0.4、0.5 [1] 基础数据 - 总股本11931百万股，已上市流通股9717百万股，总市值811亿元，流通市值661亿元，每股净资产（MRQ）16.5元，ROE（TTM）-28.1%，资产负债率73.5%，主要股东为深圳市地铁集团有限公司，持股比例27.18% [2] 股价表现 - 1m、6m、12m绝对表现分别为-6%、-23%、-17%，相对表现分别为-8%、-21%、-22% [4] 业绩情况 - 25Q1实现营业收入/营业利润/归母净利润分别为380亿元/-67亿元/-62亿元，营收同比下滑38%；营业收入同比受开发业务结算规模下滑拖累，非开发业务收入相对稳健；营业利润转亏受毛利率下滑、三费增加及投资收益转亏等影响；归母净利润亏损规模小于营业利润因所得税减少以及少数股东分担部分亏损 [6] - 24年实现营业收入/营业利润/归母净利润分别为3432亿元/-456亿元/-495亿元，同比分别为-26%/-256%/-507%；开发业务及非开发业务均下滑拖累整体营收增速；营业利润转亏受毛利率下滑、三费增加、资产处置亏损、资产减值损失增加及投资收益转亏等影响；归母净利润亏损规模大于营业利润因部分项目盈利使所得税费用及少数股东收益仍为正 [6] - 25年计划竣工面积1415万方，较24年实际竣工面积下降40%，25年结算收入规模有下行压力 [7] 债券到期情况 - 截止目前，公开市场债券余额457亿元（不含供应链融资），25年剩余公开市场债券到期规模218亿元，25Q2/Q3/Q4分别到期21亿元/99亿元/98亿元，26年/27年/29年到期规模分别为124亿元/94亿元/22亿元 [8] 投资销售与土储情况 - 25Q1实现全口径销售金额349亿元（同比-40%），销售面积254万方（同比-35%），销售单价13748元/平（同比-7%），25Q1全口径销售额排名位居行业第六（较24年全年排名下降2名） [10] - 截止25Q1末，估算不含现房未售建面4317万方，对应25Q1静态去化周期约2.6年 [10] 债务与支持情况 - 截止25Q1末有息负债金额3616亿元（较24年末-1%，较24Q1+12%），货币资金755亿元（较24年末-14%），净负债率86.7%（较24年末+5.0pct），估算剔预资产负债率68.6%（较24年末-0.4pct），估算现金短债比0.48（较24年末-0.06） [10] - 25Q1实现大宗交易签约金额38亿元，大股东深铁集团提供股东借款合计70亿元，完成98.9亿元一季度公开债务的偿付；4月29日及5月14日大股东分别提供股东借款33亿元、15.52亿元 [10] 经营业务板块情况 - 物管：25Q1物业及设施管理服务新增合约饱和收入7.8亿元，同比增长24.9% [10] - 长租：25Q1实现收入（含非并表）8.8亿元（同比+6%），25Q1末出租率93.9% [10] - 商业：25Q1实现收入（含非并表）19.4亿元（同比-19%），25Q1末出租率92.1%，25Q1商业整体客流同比+6.9%，销售额同比+5.8% [10] - 物流：25Q1实现收入（含非并表）10.0亿元（同比+3.3%），其中高标库收入5.0亿元（同比-6.6%），冷库收入5.0亿元（同比+15.6%） [10] 财务预测表 - 包含资产负债表、现金流量表、利润表、主要财务比率等多方面财务数据预测，如2025E/2026E/2027E流动资产分别为6702.87亿、5048.06亿、4030.86亿元等 [11][12][13][14]

债券基本信息 - 债券简称为21万科04 债券代码为149478 [2] - 债权登记日为2025年5月19日 付息日为2025年5月20日 [2] - 计息期间为2024年5月20日至2025年5月19日 [2] - 票面利率为3.70% 每10张面值1000元派发利息37元（含税） [4] 付息方案 - 扣税后个人及证券投资基金持有人实际每10张派息29.60元 [4] - 非居民企业（含QFII RQFII）持有人实际每10张派息37元 [4] - 付息对象为2025年5月19日深交所收市后登记在册的全体持有人 [6] 赎回及利率调整条款 - 发行人可在第5个计息年度决定是否行使赎回选择权 若赎回则按面值加利息全额兑付 [3] - 若未行使赎回权 发行人有权调整第6-7年票面利率 调整公告需提前30个交易日发布 [3] - 投资者在第5个计息年度付息日前可选择按面值回售全部或部分债券 [4] 付息执行流程 - 付息资金将在付息日前2个交易日划付至中国结算深圳分公司账户 [6] - 中国结算深圳分公司通过资金结算系统向持有人指定机构划付利息 [6] - 若公司未按时划付资金 后续兑付工作将自行办理 [6] 税务安排 - 个人及证券投资基金持有人利息所得税税率为20% 由付息网点代扣代缴 [6] - 境外机构2021年11月6日至2025年12月31日期间免征企业所得税和增值税 [7] - 其他债券持有者需自行缴纳利息所得税 [7]

万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券 （第二期）（品种二）2025 年付息公告 证券代码： 证券简称： 000002、299903、149478 万科 A、万科 H 代、21 万科 04 公告编号：〈万〉2025-069 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏。 重要提示： 债券简称：21 万科 04 债券代码：149478 万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期） （品种二）将于 2025 年 5 月 20 日支付自 2024 年 5 月 20 日至 2025 年 5 月 19 日期间的利息。为保证付息工作的顺利进行，现将有关事项公告如下： 一、本期债券的基本情况 1．发行人：万科企业股份有限公司（以下简称"发行人"或"本公司"）。 2．债券名称：万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司 债券（第二期）（品种二）。 1 3．债券简称：21 万科 04。 4．债券代码：149478。 5．债券余额：5.66 亿元。 6．期限：本期债券为 7 年期（附第 5 年末发行人赎回选择权 ...

政策动态 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，要求建立可持续的城市更新模式和政策法规，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升 [1] - 4月25日中央政治局会议对稳定楼市和股市提出明确要求，金融监管总局表示将协同打好"组合拳"，加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度 [1] - 中国人民银行宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上的首套房利率由2.85%降至2.6%，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元 [1] 行业数据 - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款同比增长28% [2] - 12个重点城市新房库存面积8771万平米，去化周期15.2个月，同比大幅缩短9个月，其中一、二、三四线城市库存去化周期分别为16.3、11.9和41.4个月 [3] - 4月百城成交土地规划建面环比大涨55.5%，楼面均价同比攀升44.6%至3089元/平米，溢价率回升至5.3% [3] 市场趋势 - 全国多地房地产市场延续回暖趋势，一、二线城市继续保持向好态势，5月北京、上海等重点城市有多个优质项目入市 [3] - 中信证券认为房地产新周期开启信号已出现，2025年4月-5月是政策前置关键窗口期，房价将迎来长周期底部 [4] - 天风证券称基本面拐点或将近，市场"底部共识"增强，"短线政策博弈+中长期估值修复"逻辑更加顺畅 [4] 公司动态 - 万科企业2024年实现营收超3400亿，大宗交易规模行业第一，完成超18万套房屋高质量交付 [5] - 华润置地2025年4月总合同销售金额约173.0亿元，同比下降18.7%，前4月累计合同销售金额685.0亿元，同比下降4.9% [5] - 越秀地产2025年4月合同销售金额约102.93亿元，同比上升23.8%，合同销售面积22.93万平方米，同比下降28.0% [6]

城市更新政策 - 到2030年城市更新行动实施取得重要进展，体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能提高，人居环境改善，经济业态丰富，文化遗产有效保护，风貌特色彰显 [1] - 政策明确财政与市场化资金协同路径，强化基建、公共服务板块长期确定性，具备全周期服务能力的综合开发商和存量资产运营经验的物管企业或获资本关注 [1] 房地产交易改革 - 全国2200多个县市实施新建商品房项目"交房即交证"改革，覆盖9万多个项目的800万多套房屋，1800多万群众在领到新房钥匙同时领取不动产权证书 [2] - 全国近2100个区县办理"带押过户"业务50.7万笔，涉及卖方抵押金额6400多亿元，简化抵押变更流程，减少过桥资金需求，激活存量资产交易活力 [2] 房贷利率动态 - 4月全国首套房贷款平均利率为3.10%，环比持平，同比下降52BP，二套房贷款平均利率为3.21%，环比持平，同比下降98BP [3] - 广州和佛山首套房贷利率最低为2.99%，东莞、中山、惠州、珠海、佛山、合肥、郑州等城市二套房贷利率为3.00% [3] 房企债务动态 - 龙湖集团如期兑付"22龙湖03"债券5.2亿元（含5亿元本金及2000万利息），2025年内累计兑付境内公开债券约70亿元，2024年全年兑付境内债券117亿元 [4] - 万科完成"20万科04"公司债赎回，赎回金额15亿元（含兑付利息5175万元），赎回比例为100%，年内已累计兑付多笔债务 [5][6]

中国4月社融数据 - 2025年前四个月社会融资规模增量累计16.34万亿元 同比多增3.61万亿元 4月单月社融增量1.16万亿元 同比多增1.22万亿元 [1] - 前四个月人民币贷款增加10.06万亿元 4月单月新增2800亿元 住户贷款增加5184亿元（短期减少2416亿元 中长期增加7601亿元） 企事业单位贷款增加9.27万亿元（短期3.03万亿元 中长期5.83万亿元） [1] - 4月末M2余额325.17万亿元同比增长8% M1余额109.14万亿元同比增长1.5% M2-M1剪刀差扩大至6.5%（较3月提升1.1个百分点） [1] - 信贷需求呈现结构性分化 政府融资因地方债置换和特别国债发行加速大幅增长 但企业和居民端信贷需求偏弱 受外贸谨慎情绪和房地产降温影响 [1] 货币政策与流动性 - M2-M1剪刀差扩大反映市场流动性宽裕但资金向实体经济传导效率待提升 4月降息降准政策落地有望改善社融结构 [2] 中国扩大免签政策 - 2025年6月至2026年5月对巴西等五国实行30天免签 涵盖商务旅游等短期活动 推动中外人员往来便利化 [3] - 政策直接刺激旅游业发展 并通过实地考察增强外资合作意愿 巴西等国资源禀赋与中国产业链布局形成互补 [3][4] 中美海运贸易动态 - 中美关税协议达成后7天内集装箱预订量激增277%至21530标准箱 赫伯罗特美中航线预订量环比增50% [5] - 贸易商利用90天关税暂缓窗口期集中出货 海运价格从低点快速回升 显示中美产业链互补性强于关税冲击 [5][6] 科技金融政策 - 七部门联合推出15条举措 设立国家创业投资引导基金 重点支持硬科技早期项目 建立债券市场"科技板"并提升科创债流动性 [7][8] - 试点科技企业并购贷款 比例提至80%期限延至10年 破解科创企业"死亡之谷"融资难题 [8] 腾讯一季度业绩 - 营收1800.2亿元同比增长13% 调整后净利润613.3亿元增11% 视频号广告和AI推荐驱动业务增长 [9] - 微信事业群重组成立电商产品部 但历史布局反复显示战略不清晰 游戏业务春节表现强劲 [9][10] 万科债务进展 - 深铁集团年内第四次向万科提供借款15.52亿元 累计输血近120亿元 利率2.34%期限36个月 [11] - 万科经营性现金流仍未转正 深铁自身亏损300亿元 境外债兑付高峰下资金压力持续 [11][12] 美债市场波动 - 30年期美债收益率逼近5% 10年期突破4.5% 特朗普"美丽大法案"拟减税4.9万亿美元推高财政赤字预期 [13] - 美元与美债收益率联动性减弱 反映市场对美元信用体系担忧 避险资产属性受到质疑 [14] A股市场表现 - 5月15日沪指跌0.68%至3380点 创业板指跌1.91% 两市成交1.15万亿元 超3800只个股下跌 [15] - 消费板块逆势上涨 科技板块持续调整 市场呈现轮动特征但三大指数月线维持上升通道 [15]