业务合作模式 - 绿城中国非全资附属公司绿城房地产建设管理与杭州中宜江晨置业订立项目管理服务协议 [1] - 绿城房地产建设管理将就特定项目向杭州中宜江晨置业提供项目管理服务 [1] - 该协议使集团无需投入大量资本即可获得收入 [1] 合作优势与基础 - 集团能够利用其在中国物业开发及项目管理方面的技术、专业知识及经验 [1] - 此举旨在推动项目的建设工程及提升其品质 [1] - 项目管理服务供应商的甄选及代价厘定通过公开招标程序进行 [1] 招标过程 - 招标有多名投标人参与 [1] - 绿城房地产建设管理在竞争性招标程序中经评审和综合比较后获选 [1] - 代价及协议条款根据招标文件厘定，符合市场惯例及集团的商业利益 [1]

协议签署概况 - 绿城中国非全资附属公司绿城房地产建设管理与杭州中宜江晨置业签署房地产开发委托管理协议 [1] - 协议于2025年10月20日订立，内容为绿城房地产建设管理为杭州中宜江晨置业的一个项目提供项目管理服务 [1] 项目基本信息 - 项目位于浙江省杭州市钱塘区，总建筑面积约为90,711平方米 [1] - 项目计划开发为住宅物业 [1] 协议对公司的影响 - 协议将使集团能够利用其在物业开发及项目管理方面的技术、专业知识及经验 [1] - 此举可推动项目的建设工程及提升其品质，同时无需投入大量资本即可获得收入 [1] 协议签署过程 - 项目管理服务供应商的甄选及代价的厘定通过公开招标程序进行，招标有多名投标人参与 [1] - 经评审和综合比较后，绿城房地产建设管理根据招标文件要求获选，过程具有竞争性 [1] - 协议条款根据招标文件厘定，符合市场惯例及集团商业利益 [1]

协议签署概况 - 绿城中国非全资附属公司绿城房地产建设管理与杭州中宜江晨置业签署房地产开发委托管理协议[1] - 协议于2025年10月20日订立，内容为承包项目的项目管理服务[1] 项目具体信息 - 项目位于浙江省杭州市钱塘区，总建筑面积约为90,711平方米[1] - 项目计划开发为住宅物业[1] 商业模式与优势 - 该协议使集团能够利用其在物业开发及项目管理方面的技术、专业知识及经验[1] - 此模式可推动项目建设工程及提升品质，同时无需投入大量资本即可获得收入[1] 招标与商业条款 - 项目管理服务供应商的甄选及代价釐定通过公开招标程序进行，有多名投标人参与[1] - 绿城房地产建设管理在竞争性招标程序中获选，代价及条款根据招标文件厘定，符合市场惯例及集团商业利益[1]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 對 因 本 公 告 全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責 任。 GREENTOWN CHINA HOLDINGS LIMITED 關連交易 提供項目管理服務 於2025年10月20日，綠 城 房 地 產 建 設 管 理（本 公 司 非 全 資 附 屬 公 司）與（其 中 包 括）杭 州 中 宜 江 晨 置 業 訂 立 該 協 議。根 據 該 協 議，綠 城 房 地 產 建 設 管 理 同 意 就 該 項 目 向 杭 州 中 宜 江 晨 置 業 提 供 項 目 管 理 服 務。 上市規則的涵義 於 本 公 告 日 期，中 交 集 團 及 其 附 屬 公 司 持 有733,456,293股 股 份，佔 本 公 司 已 發行股本約28.88%。因 此，根 據 上 市 規 則，中 交 集 團 為 本 公 司 的 主 要 股 東。 故 此，中 交 集 團 及 其 聯 繫 人（包 括 中 交 集 團 的 間 接 非 全 資 ...

报告行业投资评级 - 报告对房地产行业持积极看法，建议关注优质地产龙头 [1][3][12] - 首选股票包括新城控股（目标价18元）、绿城中国（目标价11.7元）、中国金茂（目标价2.1元），评级均为“买入-A” [6] 报告核心观点 - 2025年国庆黄金周楼市呈现底部企稳迹象，30大中城市商品房成交套数达4304套，同比增长1.7%，为2020年以来首次同比正增长 [1] - 市场分化格局明显，一线城市和三线城市表现亮眼，成交量分别同比增长18.3%和24.0%，而二线城市同比下降25.9% [1][16] - 四季度对地产可以更加乐观，核心城市供应放量与非核心城市需求触底将双重支撑新房销售环比改善 [3][12] - 建议关注两条投资主线：一是核心城市优质房企优质项目入市带来的销售规模增长，二是具备租金回报率优势的三四线城市 [3] 国庆黄金周楼市实际情况 - 30大中城市2025年国庆黄金周成交套数达到4304套，相比2024年同期增长1.7% [1][13] - 从历史数据看，2020年国庆黄金周成交套数达到12625套的历史峰值，随后逐年下降至2024年的4234套低点 [13] - 29个监测城市中有11个实现同比增长，大连以2450%的同比增幅位居首位，江阴、眉山、清远增幅分别为510%、126%、73% [17] - 二手房市场整体同比下降51.8%，但剔除上海后仅小幅下滑6.6%，北京是唯一实现增长的重点城市，成交111套，较2024年增长48% [1][20] 高频数据有效性分析 - 日度网签备案数据受节假日影响明显，通常较日常成交规模显著偏低，且存在从签约到备案的时间迟滞 [2][22] - 新房供应节奏和二手房看房人次更能真实反映市场热度，9月核心城市新房批准预售面积达705万㎡，为年内最高值 [2][23][26] - 二手房看房人数自7月以来保持稳定，10月国庆期间重庆、天津、苏州等城市看房热度明显回升，较9月分别增长31.2%、12.6%、11.0% [2][27] 四季度楼市展望 - 核心城市方面，头部房企保持拿地强度，优质项目集中入市，预计将进一步驱动销售增长 [3][30] - 非核心城市受益于房价充分调整和房贷利率下行，租金回报率优势凸显，住房消费属性增强 [3][37] - 截至2025年8月，一线、强二线、弱二线、三线及四线城市租金回报率分别为1.6%、2.1%、2.3%、2.5%及2.8%，2025年8月全国房贷加权利率为3.1% [37] 周度数据跟踪（销售回顾） - 重点监测32城10月11-10月17日合计成交总套数为1.9万套，环比上周增长144.9% [41] - 2025年累计成交总套数为63.5万套，累计同比下降7.9% [41] - 一线城市成交5320套，环比增长176.8%，2025年累计成交18.1万套，累计同比下降1.5% [41] - 二手房市场，重点监测16城合计成交2.6万套，环比增长161.4%，2025年累计成交92.2万套，累计同比增长10% [53] 周度数据跟踪（土地市场） - 10月6-10月12日，百城土地宅地供应规划建筑面积456万㎡，2025年累计供应20621万㎡，累计同比下降16.6% [66] - 百城住宅用地成交规划建筑面积420万㎡，2025年累计成交16412万㎡，累计同比下降5.9% [93] - 百城住宅用地平均成交楼面价为4659元/㎡，整体溢价率为1.7%，2025年平均楼面价6932元/㎡，溢价率9.4%，较去年同期提高5个百分点 [94]

投资评级与核心观点 - 报告对地产板块给出“逢低配置”的投资建议，认为当前板块估值偏低，建议关注稳健经营且受益于政策利好的标的 [5] - 核心观点认为前期一线城市宽松政策对需求的刺激效果边际走弱，但行业景气度下行已趋缓，在政策刺激下有望维持止跌回稳态势，预期四季度政策仍有加码空间 [4][5] 市场行情回顾 - 本周（10月11日-10月17日）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第8 [1][17] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.4%，相对恒生中国企业指数和沪深300指数的相对收益分别为+1.3%和-0.2% [1][22] - 地产个股方面，合肥城建、中国长白山国际、上实发展本周涨幅居前，分别为+41%、+39.7%、+25.3%；首开股份、禹洲集团、国瑞健康跌幅居前，分别为-19.5%、-18.7%、-14.8% [17][21] - 物业个股方面，康桥悦生活、泓盈城市服务、宝龙商业本周涨幅居前，分别为+19.6%、+14.5%、+8.5%；弘阳服务、领悦服务集团、正荣服务跌幅居前，分别为-26.8%、-11.1%、-9% [22][26] 土地市场数据 - 本周全国300城宅地成交建面859万㎡，单周环比+26%，单周同比-46%，平均溢价率3% [1][25] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面32117万㎡，累计同比-10.2% [1][25] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为中海地产（563亿元）、绿城中国（554亿元）、保利发展（455亿元）、建发房产（400亿元）、滨江集团（347亿元） [1][29] 新房与二手房成交 - 本周47个城市商品房成交402万方，成交量环比+165%，同比-20%，整体处于季节性低位；8月新房售价环比-0.3%，同比-3.0% [2] - 分能级看，一线城市新房成交周环比+182%，周同比-31%；二线城市周环比+196%，周同比-8%；三四线城市周环比+136%，周同比-24% [2][35] - 本周22个城市二手房成交266万方，成交量环比+182%，同比-18%；8月二手房售价环比-0.6%，同比-5.5% [2] - 分能级看，一线城市二手房成交周环比+181%，周同比-21%；二线城市周环比+190%，周同比-14%；三四线城市周环比+166%，周同比-22% [2][41] 项目去化与金融数据 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点；成都、长沙、杭州、厦门、北京去化率高于60% [3][12] - 2025年9月社会融资规模增量为3.53万亿元，比上年同期少0.23万亿元；1-9月新增社融累计同比上涨17.1% [4][14] - 9月居民中长期贷款新增2500亿元，同比多增200亿元；1-9月新增居民中长贷累计同比下跌13.6%，但跌幅较1-8月有所收窄 [4][15] 库存与去化周期 - 本周10城商品房可售面积为1.04亿平米，环比+0.1%，同比-6.8%；以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为28.8个月，较上周缩短0.5个月，但较去年同期延长2个月 [48][52] 行业政策与公司动态 - 近期成都取消异地缴存人“商转公”贷款限制，北京对住房租赁企业实施增值税和房产税优惠 [53] - 多家房企公布9月经营业绩，中国金茂合约销售金额同比+39.85%，华润置地同比+4.14%；而碧桂园、龙湖集团、金地集团等同比下滑幅度在30%-60%之间 [55] - 非开发公司中，贝壳-W、碧桂园服务、绿城管理控股等近期持续进行股份回购 [57] 行业估值与推荐标的 - 报告覆盖的A股及港股地产、物业公司当前估值均处于历史较低水平 [62][63][64] - 推荐标的包括开发商中的建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；中介平台的贝壳、我爱我家；以及物管商管的华润万象生活 [5]

港股内房股市场表现 - 港股市场内房股板块于10月17日出现普遍下跌行情 [1] - 融创中国股价下跌3.85%至1.5港元 [1] - 融信中国股价下跌3.31%至0.175港元 [1] - 新城发展股价下跌2.19%至2.23港元 [1] - 绿城中国股价下跌2.05%至8.59港元 [1]

市场表现 - 内房股普遍下跌，融创中国跌3.85%至1.5港元，融信中国跌3.31%至0.175港元，新城发展跌2.19%至2.23港元，绿城中国跌2.05%至8.59港元 [1] 行业周期与前景 - 当前地产周期磨底进入"深水区"，更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 地产链板块风险消化或已较为充分，优质企业有望受益于业绩预期改善及龙头进阶的双重逻辑 [1] - 预计25-26年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，企业之间业绩分化也将进一步加剧 [1] 企业业绩与盈利能力 - 预计三季度房企业绩仍将继续承压，主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降 [1] - 前期降价促销推动当期结算影响利润率低位 [1] - 企业利润率见底、减值出清，为后续复苏奠定基础 [1]

市场表现 - 内房股普遍下跌，融创中国跌3.85%至1.5港元，融信中国跌3.31%至0.175港元，新城发展跌2.19%至2.23港元，绿城中国跌2.05%至8.59港元 [1] 行业周期与前景 - 地产周期磨底进入深水区，更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 地产链板块风险消化或已较为充分，优质企业有望受益于业绩预期改善及龙头进阶 [1] - 预计25-26年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，企业之间业绩分化将进一步加剧 [1] 企业业绩与盈利 - 预计三季度房企业绩仍将继续承压，主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降 [1] - 前期降价促销推动当期结算影响利润率低位，企业利润率见底、减值出清 [1]

房企销售整体企稳回升 - 9月24家已披露销售数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 销售回暖与调整拿地策略及“好房子”产品入市密切相关，改善型房源是主要拉动力 [1] - 差异化定价策略是关键，小户型靠“以价换量”吸引客群，改善型房源凭借产品力实现溢价 [1] 不同量级房企复苏态势分化 - 头部企业凭借规模优势稳健发展，保利发展和中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元 [2] - 部分中等房企依托项目运营实现大幅增长，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [2] - 保利发展、中海、绿城中国、中国金茂等企业实现销售额连续3个月环比增长 [2] - 从增幅看，融信中国9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、越秀地产、绿城中国、保利发展的环比增幅分别为55.43%、23.54%、20.75%和13.97% [3] 优质土地储备支撑销售去化 - 房企前期调整拿地策略，2024年明确优化土地储备结构，聚焦一二线城市加大拿地力度 [4] - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，TOP20城市住宅用地出让金占全国总金额的61% [4] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [4] - 越秀地产2024年全年权益投资总额294.6亿元，超过80%的资金投向北京、上海、广州一线城市 [4] - 优质地块属性推动项目热销，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力成为销售回暖核心驱动力 - “好房子”产品入市增强了市场吸引力，得房率普遍超过90%，并配备齐全的会所设施和人性化设计 [7] - 政策优化释放购房需求，北京、上海、深圳等核心城市相继优化限购政策 [7] - 改善型需求加速入市，2025年1—8月30个代表城市中24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90—200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 项目定价策略体现差异化，如紫京宸园133平方米小户型单价约9.3万元/平方米，232平方米大户型单价约10.5万元/平方米 [8]