股东大会信息 - 公司2025年第二次临时股东大会于7月29日上午10时在广州召开[3] - 需审议修订《公司章程》等规则[5][8] - 决议案以投票表决，结果登指定网站[9] 股东权益及手续 - 全体股东可出席或委任代表投票[9] - 7月24 - 29日暂停H股过户登记[9] - 填妥的H股过户表格等7月23日下午4时30分前送达[9]

股东大会信息 - 2025年7月29日举行临时、内资股类别及H股类别股东大会，分别于上午10时、10时20分、10时30分开始[3] - 大会地点在广东省广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场东塔二楼会议室[3] - 欲委托代理人出席需在指定时间最少24小时前交回代表委任表格[4] - 临时股东大会提呈特别决议案审议及批准修订《公司章程》[14] 股本结构 - 内资股每股面值人民币1.00元，以人民币认购及缴足；H股每股面值人民币1.00元，以外币认购和买卖并在联交所主板上市[10][11] - 2025年4月14日，193,666,690股内资股完成H股全流通，股本结构变更[19] - 公司股份总数为553,333,400股，保利发展控股集团股份有限公司持有38,000万股，西藏和泰企业管理有限公司持有2,000万股，境外上市股份股东持有15,333.34万股[35] 章程修订 - 建议对《公司章程》作出修订，包括取消监事会、修订类别股相关条款等[21] - 建议就《股东大会议事规则》及《董事会议事规则》作出修订，待《公司章程》修订通过后生效[21] 股份相关 - 2025年7月24日至29日暂停办理H股股份持有人过户登记手续，填妥表格及股票须于7月23日下午4时30分前送达指定处[24] - 公司董事、监事及高级管理人员任期内每年转让股份不得超所持总数25%，离职后半年内不得转让[47] 公司治理结构 - 董事会由7 - 9名董事组成，独立董事不少于3人且占比超三分之一，兼任高管职务的董事不超总数二分之一[74] - 监事会由3名监事组成，其中一人任主席，监事任期3年可连选连任，审核委员会行使监事会职权[81][82] 其他 - 公司对无人认领股息在股息公告日之后6年期间届满后可行使没收权利[104] - 公司聘用、解聘或不再续聘会计师事务所由股东大会决定并报国务院证券监督管理机构备案[108]

行业规模与竞争格局 - 2025年6月中国物业服务TOP50企业新增合约面积8447万平方米，TOP10企业新增5769万平方米，占比68.3% [1] - 中海物业以1210万平方米新增合约面积位列第一，头部企业竞争加剧，TOP10门槛较上月提升51.3%至271万平方米 [1] - 第三方拓展全委项目规模7418万平方米，TOP4企业占比42.9%，100万平方米以下规模项目占比19.3% [9][10] 头部企业表现 - 中海物业全委项目拓展规模1095万平方米居首，华润万象生活(719万平方米)和永升服务(701万平方米)分列二三位 [11] - 万物云在办公(70万平方米)和住宅(135万平方米)业态拓展领先，华润万象生活占据产业园(220万平方米)、公建(49万平方米)和商业(183万平方米)榜首 [14][15] - 保利物业以2.6亿元中标天津河西区道路保洁项目，成为6月城市服务金额冠军，雅生活集团(3.4亿元)和金地智慧服务(6445万元)紧随其后 [17][20][22] 业态分布特征 - 住宅(25.2%)、学校(20.8%)和办公(18.6%)为前三大拓展业态，公建(14.2%)和产业园(13.3%)次之 [12] - 保利物业在学校业态拓展143万平方米显著领先，世茂服务在医院业态以48万平方米居首 [14][15] 关联方业务转化 - 绿城服务以122万平方米承接关联方面积排名第一，TOP5企业(绿城、保利、中海、龙湖智创、万物云)转化能力突出 [23] - 6月TOP50企业承接关联方面积1401万平方米，环比上升22.4%，TOP3企业占比22.4% [23][25][26]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

股本结构 - 2025年4月14日193,666,690股内资股完成H股全流通[4] - H股全流通后股本结构变更[4] 法规政策 - 2023年3月31日相关规定废止[3] - 2023年8月1日香港联交所《上市规则》修订[3] - 2024年7月1日《中华人民共和国公司法》实施[3] 股东大会 - 2025年7月29日举行三类股东大会[6] - 2025年7月11日前提供通函[6] - 2025年7月24 - 29日暂停H股过户登记[6] - 2025年7月23日下午4时30分前H股过户材料送达[6] - 2025年7月29日在册股东有权参会投票[6]

景区运营模式创新 - 周庄古镇作为社区型景区探索"社区与景区共生共荣"模式 通过便民服务船等举措解决商户与原居民实际需求[2] - 保利物业提出全域服务理念 自2024年7月入驻后采用网格化治理和智慧化管理平台提升复杂场景管理效率[2] - 景区核心区0 47平方公里划分5个网格 网格长与多部门联动开展消防安全等全覆盖检查 客流高峰期增设专岗保障桥梁安全[5] 数字化管理实践 - 数字化综合管理平台接入500+高清摄像头 实现垃圾乱倒 违建等实时监控及走失人员搜寻 日均处理"水龙头失灵""装饰灯故障"等工单[8] - 平台具备"一屏观全域"功能 可实时查看景区资产 客流数据 并在台风季提前疏散游客等应急场景发挥关键作用[8] 环境治理成效 - 网格员协助清理50余处卫生死角 累计清除垃圾200余吨 改造公共晾晒区提升整体面貌[6] - 服务团队提供大件垃圾处置 回收上门服务 并完成居民30年未清理天井的深度整治[6] 人文服务升级 - 福洪街便民服务站提供设施维修 管道疏通等基础服务 并为80岁以上独居老人提供家电维修 代购及应急服务[10] - 服务站定期组织志愿者配送生活必需品 居民满意度提升 社区凝聚力增强[10] 综合管理成果 - 保利物业进驻后秩序管理 环境治理显著改善 获江苏水乡周庄旅游股份有限公司总经理认可[12] - 服务模式创新激活居民商户"共治共享"热情 墙面上数十面锦旗印证服务成效[12]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 本周申万房地产指数涨幅低于沪深 300 指数，板块表现弱于大盘；一手房成交规模同比降环比略增，二手房成交规模同环比双降；土地供给和成交面积同比均增，成交金额同比大幅增长；房地产企业信用债发行同比大幅增加 [6][7][8][14] - 建议关注财务稳健、业绩良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展等；随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，可关注华润万象生活、中海物业等 [9] 各部分总结 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨 0.29%，沪深 300 指数上涨 1.54%，相对收益 -1.25%，板块表现弱于大盘 [6] - 申万房地产板块涨跌幅排名前 5 位个股为*ST 南置、南山控股、爱旭股份、珠江股份、皇庭国际；后 5 位为*ST 亚太、ST 数源、深振业 A、*ST 荣控、衢州发展 [14] 行业新闻追踪 - 住建部调研组赴广东、浙江调研，强调促进房地产市场平稳健康发展，各地要因城施策，巩固市场稳定态势，推动“好房子”建设 [16] - 海南省拟推商贷转公积金贷款新政，设置“带押直转”和“自筹结清”两种方式 [16] - 合肥市调整 2025 年度住房公积金缴存基数上限，缴存基数为职工 2024 年月平均工资，上限 30540 元 [17] 个股公告及新闻追踪 - 融创中国 2025 年 6 月合同销售金额 75.5 亿元，上半年累计 235.5 亿元 [20] - 保利发展 2025 年 6 月签约面积 152.33 万平方米，签约金额 290.11 亿元，同比分别降 26.20%、30.95% [20] - 越秀地产 2025 年 6 月合同销售金额 108 亿元，同比降 29.4%；上半年累计 615 亿元，同比升 11.0%；6 月在北京昌平获居住用地 [20] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（6.27 - 7.3）38 个重点城市一手房成交 39921 套，同比 -40.8%，环比 3.1%；成交面积 455.3 万平方米，同比 -33.3%，环比 21% [7][22] - 本月至今（7.1 - 7.3），38 个重点城市一手房成交 9926 套，同比 -41.7%，环比 72.1%；成交面积 105.1 万平方米，同比 -33.6%，环比 91.9% [26] 重点城市二手房成交分析 - 本周（6.27 - 7.3）16 个重点城市二手房成交 18203 套，同比 -13.7%，环比 -10.9%；成交面积 178.6 万平方米，同比 -13%，环比 -13.3% [7][36] - 本月至今（7.1 - 7.3），16 个重点城市二手房成交 8978 套，同比 -11.3%，环比 136.2%；成交面积 90.2 万平方米，同比 -8.3%，环比 149.9% [39] 重点城市库存情况分析 - 本周（6.27 - 7.3）17 个重点城市商品房库存面积 18754.4 万平方米，环比 -1%，去化周期 145.1 周 [7][48] 土地市场供给与成交分析 - 本周（6.23 - 6.29）供应土地 2786.4 万平方米，同比 33.6%；供应均价 1224 元/平方米，同比 -4.4% [8][58] - 本周成交土地 3168.3 万平方米，同比 31.5%；成交金额 711.7 亿元，同比 44.1%；成交楼面价 2246 元/平方米，溢价率 6.7% [8][58] 房地产行业融资分析 - 本周（6.27 - 7.3）房地产企业发行信用债 130.64 亿元，同比 794.79%，环比 161.28% [8][73] - 本月至今房地产企业发行信用债 93.53 亿元，同比 1733.92% [73]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

纪要涉及的公司 保利物业 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况**：2025 年 1 - 5 月总体经营平稳，收入达年初约 5%增速预期，但利润有压力，非业主增值业务缩减和基础物管业务结构性因素是主因，非业主增值业务受地产周期影响减少，虽工程服务等对冲但仍下滑，第三方市场拓展项目收入增速快于体系内项目，但毛利率低影响整体毛利率[2][3] - **市场拓展**：2025 年 1 - 5 月表现优于年初预期，拓展合同金额同比增长，执行核心城市、业态及优质大客户深耕策略，外拓同比正增长，住宅占比约 10%，二手房占比提升，全年外拓目标 30 亿元合同额，质量提升，拓展广州地铁 3、5 号线等大型项目及武汉金山软件产业园等三星类客户项目[4][5][6] - **回款情况**：2024 年下半年起 C 端回款压力上升，2025 年上半年延续，C 端回款率同比下滑，B 端和 G 端受季节性因素影响显著，下半年通常好于上半年，目前 B 端和 G 端现金预算紧张，BC 端回款率有压力，但 1 - 5 月变动幅度可控[7] - **物业费降价舆情影响**：媒体炒作物业费降价舆情自 2024 年以来稳定，2024 年全国降价项目约十来个，占管辖住宅项目不足 1%，总体可控，舆情趋向理性化，质价相符是长期趋势，业主主要诉求是服务体验、质量和高性价比[8] - **业主诉求应对**：管理的大部分住宅项目来自保利地产开发，位于一二线城市，业主诉求集中在性价比和提升服务质量，2024 年降价项目比例小，占比不足 10%，退场约十个项目，多为二三线城市新开发且单价较高新盘，结合收缴率和成本适当降价，未因降价退场[9] - **利润承压原因**：除非业主增值业务下滑，工程服务和承接地产新业务线进度低于预期，以及广州 5A 级写字楼表现不佳导致上半年利润承压[2][9] - **分项业务营收毛利率趋势**：毛利率有压力，基础物业管理中第三方项目占比增加且毛利率低，收入端空间小，如住宅提价难、B 端和 G 端预算紧张竞争激烈，但物企采取降本增效措施，中长期毛利率不会断崖式下跌，总体基调稳健[13] - **增值服务情况**：2025 年上半年增值服务难度较去年增加，保利新交付高能级项目单价提升，对基础物业管理毛利率有正面作用，社区增值方面到家服务板块企稳，资产板块受地产关联性影响同比下滑，到家板块增长可对冲资产板块下滑，总体社区增值基本企稳[13] - **房价下跌影响**：房价下跌不直接影响物管收入，但影响业主缴费意愿，投资性空置房屋缴费意愿更低，公司入住率较高，但空置部分收缴率下降，今年 1 - 5 月业主端回款率同比承压[14] - **分红情况**：公司通常一年分红一次，持续提升分红比例，去年达 50%，账上现金充足，有能力和意愿继续提升，但具体数额需综合考量确定，无特别大变化不会下调分红比例[5][15][18] - **分级定价机制**：分级定价机制是否成行业趋势难判断，但质价相符趋势确定，新一代业主对优质服务和居住体验诉求强，付费意识提升，长期较正面[16] - **商写物业拓展**：2025 年上半年商写物业新拓合同金额同比增长，住宅占约 10%，商业占约 20%，公服占约 60%，与去年结构稳定，公服领域毛利率略低，但市场增长点在非住领域，能增厚利润，需综合考虑规模和竞争力[17] - **AI 及机器人技术影响**：对物业管理效率提升有非常正面影响，可改善办公效率、一线作业模式及人力替代空间，有望改善物业行业商业模型，公司已开始试点应用清洁机器人等，并积极接触相关行业公司[19] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年上半年退盘数据预计半年度统计更新，上半年退盘情况总体稳定，未因降价退场，通过协商解决价格调整需求[11][12] - 2024 年公司物管收入接近 117 亿元，57%来自系统内保利盘，43%来自第三方项目，业态结构中 58%来自住宅业态、16.7%来自商业写字楼、25%来自公服业态[14] - 公司工程业务包括交付房屋质量问题整改、质保期维修、电梯更新安装、小区工程维修等，还搭建入户维修团队并开展节能改造项目，涵盖对内和对外服务[20]