报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，目标价 10.6 元 [2] 报告的核心观点 - 2024 年营收同比下滑 10%，因近年来销售规模收缩，预计未来 2 年营收仍面临下滑压力；随着低质量土储结算高峰期过去，毛利率压力或逐渐改善 [9] - 2025 年一季度签约金额同比增长 0.07%，投资强度提升至 29% [9] - 有息负债规模下降，持续保持融资优势；2025 年 4 月拟发行不超 85 亿元可转债用于项目建设 [9] - 融资优势保障公司聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和 ROE 回升基础，但短期内存量土储可能有减值压力；调整 2025 - 2027 年 eps 分别为 0.45、0.45、0.49 元 [9] 主要财务指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入(百万)|311,666|273,124|243,067|230,411| |同比增速(%)|-10.2%|-12.4%|-11.0%|-5.2%| |归母净利润(百万)|5,001|5,389|5,364|5,870| |同比增速(%)|-58.6%|7.8%|-0.5%|9.4%| |每股盈利(元)|0.42|0.45|0.45|0.49| |市盈率(倍)|20|19|19|17| |市净率(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|[5] 公司基本数据 - 总股本 1,197,044.34 万股，已上市流通股 1,197,044.34 万股 [6] - 总市值 1,001.93 亿元，流通市值 1,001.93 亿元 [6] - 资产负债率 74.06%，每股净资产 16.25 元 [6] - 12 个月内最高/最低价 11.65/7.45 元 [6] 营收情况 - 2024 年营业总收入约 3117 亿元，同比下降 10.16%，源于项目竣工结转规模下降，竣工面积约 3257 万方，同比下滑 27% [9] - 受行业下行影响，近年来销售规模收缩，测算 2025 年营收或下滑约 12% [9] 签约与投资情况 - 2025 年一季度签约金额 630 亿元，同比增长 0.07%，签约面积 308 万方，同比下降 16.03% [9] - 一季度新拓展项目 11 个，计容建面约 100 万方，总地价约 180 亿元，权益地价 126 亿元，土地投资强度约 29% [9] 融资情况 - 2024 年新增有息负债综合成本同比下降 22BP 至 2.92%，有息负债综合融资成本同比下降 46BP 至 3.1%，均创历史新低 [9] - 截至 2024 年底，有息负债规模压降 54 亿元至 3488 亿元，连续两年压降；资产负债率同比降 2.2 个百分点至 74.3%，连续四年下降 [9] - 2025 年 4 月拟发行不超 85 亿元可转债，期限六年，资金用于 15 个房地产开发项目建设 [9] 财务预测表（部分指标） 利润表 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入(百万)|311,666|273,124|243,067|230,411| |营业成本(百万)|268,260|238,334|209,850|196,869| |归母净利润(百万)|5,001|5,389|5,364|5,870| |EPS(摊薄)（元）|0.42|0.45|0.45|0.49|[10] 主要财务比率 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入增长率(%)|-10.2%|-12.4%|-11.0%|-5.2%| |归母净利润增长率(%)|-58.6%|7.8%|-0.5%|9.4%| |毛利率(%)|13.9%|12.7%|13.6%|14.5%| |净利率(%)|3.1%|3.2%|3.5%|4.1%| |ROE(%)|2.5%|2.7%|2.6%|2.8%| |资产负债率(%)|74.3%|71.8%|70.6%|69.4%|[10]

新房市场表现 - 五一期间全国热点城市新房市场呈现"点状"高温，开发商大力推盘并提供可观优惠，部分项目首批房源基本清完并申请加推 [1] - 北京多个热门区域推出力度空前的优惠房源，如朝阳区中建璞园项目93平方米三室房源直降101万元，房山区京熙润府项目124平方米四室房源直降90万元 [2] - 北京近20个项目推出特价房或优惠活动，包括丰台区京投发展森与天成、昌平区清樾府等，优惠方式包括一口价和具体折扣 [3] - 上海高端楼盘认购火爆，浦东新区"陆家嘴太古源·源邸"认筹率突破220%，徐汇滨江板块"绿城潮鸣东方"120套房源吸引超200组认筹 [6][7] - 杭州绿城溪听晓月项目92套高层去化率96%，武汉龙湖御湖境项目5天销量超8000万 [8] - 广州保利天曜项目5天到访5000组创纪录，保利天奕项目首开至今销售额突破30亿元 [9] - 深圳龙湖御湖境项目五一成交25套，卓越未来城假期销售金额过亿，珺奕府收获1.78亿元销售额 [10][11] 二手房市场表现 - 北京3月二手房网签17848套，4月15569套同比上涨16.59%，五一期间成交集中在300万及以下刚需房源 [4][5] - 广州五一期间二手成交日均371套，看房日均量超8100组，旧规"老破小"楼盘对新房形成分流 [12] - 深圳贝壳合作门店新增客户量同比增长21%，带看量同比增长28%，二手房签约量同比增长66% [12] - 乐有家门店二手住宅看房量同比增长16.3%，签约量同比增长27.7%，市场逐步止跌回稳 [13] 市场驱动因素 - 新房市场火热受产品升级助推，热销楼盘或优惠力度大性价比高，或设计、质量、得房率超过旧有楼盘 [1] - 广州客户需求从价格敏感转向渴求"好房子"，高规格配套和高舒适度成为市场首选 [9] - 深圳"以旧换新3.0"活动获得超2000批换房业主申请，18个新房项目带看量超3000批次 [11]

行业销售表现 - 前4个月TOP100房企销售总额为11198.6亿元 同比下降10.2% 降幅较1~3月基本持平 [1] - 4月单月百强房企销售额同比下降16.9% 较3月单月降幅有所扩大 [1] - TOP10房企销售额均值为542.3亿元 较上年下降9.9% TOP11~30同比下降12.5% TOP31~50同比下降2.5% TOP51~100同比下降13.0% [2] - 百亿元以上阵营企业25家 较去年同期减少3家 50亿~100亿元企业27家 减少2家 30亿~50亿元企业26家 减少4家 30亿元以下企业22家 增加9家 [2] 头部房企动态 - 保利发展前4月累计销售额876亿元领跑百强房企 绿城中国710.2亿元和华润置地685亿元分列二三位 [2] - 典型房企对2025年销售目标较为谨慎 鲜少提及具体销售目标 聚焦高质量发展和优质项目修复毛利率 [3] 城市分化行情 - 北京 上海 深圳 成都 杭州等核心城市成交放量取决于高端住宅供应 武汉 天津等城市呈现弱复苏走势 部分弱二线和三四线城市去化压力大 [3] - 上海徐汇区滨江地王项目绿城·潮鸣东方备案均价19.5万元/平方米 刷新徐汇区新盘均价纪录 成为上海第二贵新盘 [3] - 上海4月26日新增11个商品住房项目共1577套房源 "五一"假期前又公示8个项目1271套住宅 包含4个单价10万+项目 [5][6] 市场供需情况 - 上海部分项目出现"日光盘"现象 浦东新杨思翡雲悦府第一批开盘因摇号靠后未能选房 [1] - 上海闵行区安高申陇院和杨浦滨江保利外滩序98项目看房人络绎不绝 需限流或合并接待 [5] - 保利外滩序98临时加推5号楼新增60套供应 前滩公馆和浦发莲园等前期"日光"项目再次入市 [5] - 中高端改善产品市场活跃度特别高 显示高端需求潜力大 [6]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 保利发展发布2024年报，收入利润均下滑，但销售排名稳居首位，土储和负债结构优化，资金成本优势明显 受地产销售下行影响，下调2025 - 2026并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为56.8、65.6、75.1亿元，EPS分别为0.47、0.55、0.63元，当前股价对应PE估值分别为17.6、15.3、13.3倍，看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级[6] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 2025年4月30日，当前股价8.37元，一年最高最低为12.13/7.30元，总市值1001.93亿元，流通市值1001.93亿元，总股本119.70亿股，流通股本119.70亿股，近3个月换手率61.95%[1] 营收与利润情况 - 2024年实现营收3116.7亿元，同比 - 10.1%；归母净利润50.0亿元，同比 - 58.6%；经营性净现金流62.6亿元，同比 - 55.1%；毛利率和净利率分别为13.9%和3.1%，分别同比 - 2.1pct、 - 2.0pct 2025Q1实现营收542.7亿元，同比 + 9.1%；归母净利润19.5亿元，同比 - 12.3%；经营性净现金流16.6亿元，同比转正 2024年归母净利润下降主因结转毛利率下降、计提减值准备、投资净收益减少 2024年分红方案延迟审议[7] 销售与拿地情况 - 2024年签约金额3230.3亿元，同比 - 23.5%；签约面积1796.6万方，同比 - 24.7%；销售排名稳居第一，38城销售占比同比 + 2pct至90%，市占率同比 + 0.3pct至7.1% 2024年优化土储结构，拿地总土地款683亿元，同比 - 58%，一线城市占比74%；拿地金额权益比88%，同比 + 5pct，拿地强度降至21%；当年开盘销售金额172亿元，动态销净率超9% 截至2024年末土储建面6258万方，存量项目占比较年初下降20%[8] 融资情况 - 2024年新增有息负债1664亿元，新增负债综合成本同比 - 22BP至2.92% 截至2024年末，有息负债3488亿元，同比降54亿元，综合成本降至3.1%，较年初降46BP，资产负债率同比 - 2.2pct至74.3%，连续四年下降；年内直接融资余额699亿元，占有息负债比重20%，同比 + 3.7pct[9] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|346,828|311,666|269,090|225,899|206,910| |YOY(%)|23.4|-10.1|-13.7|-16.1|-8.4| |归母净利润(百万元)|12,067|5,001|5,678|6,560|7,505| |YOY(%)|-34.1|-58.6|13.5|15.5|14.4| |毛利率(%)|16.0|13.9|13.1|14.1|15.8| |净利率(%)|3.5|1.6|2.1|2.9|3.6| |ROE(%)|5.3|2.8|2.4|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)|1.01|0.42|0.47|0.55|0.63| |P/E(倍)|8.3|20.0|17.6|15.3|13.3| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[10] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务数据预测，如2025E营业收入269090百万元，归母净利润5678百万元等，还涉及成长能力、偿债能力、营运能力、每股指标、估值比率等财务比率预测[12]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][50] 报告的核心观点 - 降准降息或已在路上，未来全国平均新发房贷利率有望下破 3%，对楼市稳定有积极效果 [1][11] - 政策受基本面倒逼进入深水区，地产具备指向性作用，行业竞争格局改善，看好部分城市组合，供给侧政策有新变化，2025 年板块主做政策 beta [4][50] 根据相关目录分别进行总结 一季度全国新发房贷利率为 3.11% - 2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11%，与 2024 年四季度接近，相较 5 年期以上 LPR 减点约 50bp [1][11] - 中央多次提到“适时降准降息”，考虑外部环境变化，未来全国平均新发房贷利率有望下破 3% [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为 -3.0%，落后沪深 300 指数 2.61 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 31 名 [1][15] - 本周上涨个股 35 支，较上周减少 27 支，下跌股数 78 支 [15] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周 30 个城市新房成交面积为 207.4 万平方米，环比提升 22.9%，同比提升 26.2% [2][25] - 4 月累计新房成交面积，样本 30 城共计 17.6 万方，同比 +27.7% [27] 二手房成交（商品住宅口径） - 受五一假期影响，本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 179.3 万方，环比下降 27.2%，同比增长 58.6% [2][33] - 年初至今累计二手房成交面积为 3722.7 万方，同比增长 36.7% [33] 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.28 - 5.4）共发行房企信用债 9 只，环比减少 10 只；发行规模共计 45.31 亿元，环比减少 122.37 亿元，总偿还量 57.96 亿元，环比减少 166.97 亿元，净融资额为 -12.65 亿元，环比增加 44.6 亿元 [3][43] - 本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（61.8%）为主要构成，债券类型以一般私募债（44.1%）为主要构成，期限以 3 - 5 年、1 - 3 年（32.7%、29.2%）的债券为主 [3][43] 本周政策回顾 - 央行公布 2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11% [49] - 多地出台房地产相关政策，如武汉公积金放松、广州推行“网签即预告”登记等 [49] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，建议关注基本面 alpha 公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业等方向的公司 [4][50]

报告公司投资评级 - 持续给予“买入”评级 [10] 报告的核心观点 - 保利发展营收业绩短期承压，但行业龙头地位保持稳固，销售规模居行业第一，拿地聚焦核心城市，土储结构持续优化，预计2025 - 2027年归母净利润分别为52.06亿、54.04亿、60.68亿元 [1][10] 各部分总结 业绩情况 - 2024年公司实现营业收入3116.66亿元，同比下降10.14%，归母净利润50.01亿元，同比下降58.56%；2025Q1实现营业收入542.72亿元，同比增长9.09%，归母净利润19.51亿元，同比下降12.27% [4] - 2024年营收下降因房地产项目结转规模下降，归母净利润降幅大是因结转毛利率下降、计提减值准备约55亿元、投资收益同比下降19.06%；2025Q1业绩降幅较2024年全年明显收窄 [5] 销售情况 - 2024年公司销售额3230.29亿元，同比下降23.5%，销售面积1796.61万平方米，同比下降24.7%，销售金额连续两年稳居行业第一 [6] - 2024年加大存量去化力度，2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米，推动在手存量项目面积下降超20% [6] - 2024年核心38城销售占比同比提升2个百分点至90%，38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年提升0.3个百分点，14个核心城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三 [6] 投资情况 - 2024年公司新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，99%投资金额位于38个核心城市，74%位于北上广一线城市核心区域核心板块 [7] - 2024年新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高；2022 - 2024年三年内，合计拓展项目总地价近4000亿，总货值约7350亿元，居行业第一 [7] - 截至2024年末，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，增量项目约1000万平方米基本集中在核心38城，存量项目约5280万平方米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化 [7] 债务与融资情况 - 截至2024年末，公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年债务规模压降，资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，连续四年下降 [8][9] - 2024年融资结构中直接融资占比提升，全年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿，占比21.6%，年末直接融资余额699亿元，占有息负债比重20.03%，较上年提升3.72个百分点 [9] - 截至2024年末，公司“三道红线”保持绿档；2024年公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，创历史新低 [9] 盈利预测和财务指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|311,666|297,005|286,920|280,380| |营业收入增长率(%)|-10.16%|-4.70%|-3.40%|-2.28%| |归母净利（百万元）|5,001|5,206|5,404|6,068| |净利润增长率(%)|-58.56%|4.10%|3.80%|12.28%| |摊薄每股收益（元）|0.42|0.43|0.45|0.51| |市盈率（PE）|21.10|19.25|18.54|16.51|[10] 资产负债表（百万） |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |货币资金|147,982|134,167|173,551|183,695|206,496| |应收和预付款项|25,457|29,049|28,456|26,916|26,428| |存货|869,508|798,559|765,247|737,723|714,525| |其他流动资产|225,591|205,293|201,106|189,427|182,757| |流动资产合计|1,268,539|1,167,068|1,168,359|1,137,761|1,130,205| |长期股权投资|104,296|101,288|99,288|97,208|94,208| |投资性房地产|32,635|35,651|38,590|41,539|44,109| |固定资产|8,362|5,586|4,010|2,998|2,236| |在建工程|590|603|492|403|333| |无形资产开发支出|373|346|335|323|308| |长期待摊费用|284|237|194|154|169| |其他非流动资产|1,290,369|1,191,397|1,192,158|1,161,073|1,152,996| |资产总计|1,436,912|1,335,108|1,335,068|1,303,697|1,294,358| |短期借款|5,213|4,827|4,627|4,427|4,227| |应付和预收款项|174,551|146,741|143,249|141,309|137,472| |长期借款|235,251|208,132|190,957|180,957|174,935| |其他负债|684,870|632,878|644,372|615,724|606,397| |负债合计|1,099,885|992,578|983,205|942,417|923,030| |股本|11,970|11,970|11,970|11,970|11,970| |资本公积|17,488|17,872|17,872|17,872|17,872| |留存收益|163,993|163,894|169,162|174,666|180,834| |归母公司股东权益|198,543|197,596|202,839|208,343|214,511| |少数股东权益|138,484|144,933|149,024|152,937|156,816| |股东权益合计|337,027|342,530|351,863|361,280|371,327| |负债和股东权益|1,436,912|1,335,108|1,335,068|1,303,697|1,294,358|[12] 利润表（百万） |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入|346,894|311,666|297,005|286,920|280,380| |营业成本|291,308|268,260|256,345|248,801|242,400| |营业税金及附加|10,259|5,904|5,792|5,423|5,411| |销售费用|8,876|8,893|8,851|8,608|8,580| |管理费用|5,159|5,081|4,901|4,560|4,551| |财务费用|4,391|4,643|4,876|4,095|3,843| |资产减值损失|-5,045|-5,056|-4,600|-4,280|-4,095| |投资收益|2,212|1,790|2,049|2,152|2,243| |公允价值变动|16|76|36|47|47| |营业利润|24,318|15,141|13,826|13,483|13,929| |其他非经营损益|308|440|476|480|487| |利润总额|24,626|15,581|14,302|13,963|14,416| |所得税|6,727|5,843|5,006|4,646|4,469| |净利润|17,899|9,738|9,297|9,317|9,947| |少数股东损益|5,832|4,737|4,091|3,913|3,879| |归母股东净利润|12,067|5,001|5,206|5,404|6,068|[12] 预测指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |毛利率|16.01%|13.93%|13.69%|13.29%|13.55%| |销售净利率|3.48%|1.60%|1.75%|1.88%|2.16%| |销售收入增长率|23.40%|-10.16%|-4.70%|-3.40%|-2.28%| |EBIT增长率|-21.89%|-33.44%|6.98%|-5.84%|1.11%| |净利润增长率|-34.13%|-58.56%|4.10%|3.80%|12.28%| |ROE|6.08%|2.53%|2.57%|2.59%|2.83%| |ROA|1.23%|0.70%|0.70%|0.71%|0.77%| |ROIC|2.82%|1.61%|1.80%|1.73%|1.79%| |EPS(X)|1.01|0.42|0.43|0.45|0.51| |PE(X)|9.80|21.10|19.25|18.54|16.51| |PB(X)|0.60|0.54|0.49|0.48|0.47| |PS(X)|0.34|0.34|0.34|0.35|0.36| |EV/EBITDA(X)|11.21|16.06|12.51|12.53|11.20|[13] 现金流量表（百万） |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |经营性现金流|13,930|6,257|57,114|19,840|27,362| |投资性现金流|7,266|-1,331|1,689|1,452|2,509| |融资性现金流|-49,962|-18,990|-19,383|-11,147|-7,070| |现金增加额|-28,826|-14,118|39,383|10,144|22,801|[13][14]

楼市销售业绩 - 2025年4月TOP100房企实现销售操盘金额2846.8亿元，1-4月累计销售操盘金额10181.7亿元，同比降低6.7%，整体延续止跌回稳态势 [1] - 保利发展前四月销售操盘金额806.1亿元稳居榜首，绿城中国、中海地产分别为710.2亿元、613.9亿元，华润置地、招商蛇口分别为616.1亿元、473.1亿元 [1] - TOP10房企销售门槛同比降低8.9%至112.6亿元，TOP100房企门槛降低3.1%至17.9亿元 [1] 房企战略调整 - 房企不再唯"销售金额"论，聚焦高质量发展，提升签约回款率和毛利率 [2] - 实施"一城一策、因城施策"营销策略，加快市场反应速度，优化区域土储结构 [2] - 投资聚焦高能级城市，关注收益确定性高的项目，一线或强二线城市核心板块频现"地王" [2] 市场趋势与政策 - 2025年4月新房成交规模与去年同期基本持平，5月预计延续弱修复态势 [3] - "好房子"写入政府工作报告，房企加大高品质住房供给，2000年前建造房屋占比31.2%，80%无电梯，中长期需求旺盛 [3] - 中央政治局会议强调巩固房地产市场稳定态势，重点城市新房销售延续同比增长 [4] 区域市场表现 - 北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市受供给约束，成交放量取决于高端住宅供应 [3] - 优质项目供给增加有望加速改善需求释放，助力核心城市市场继续修复 [3][4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 保利发展2024年业绩因毛利率下滑和计提减值承压 2025年一季度营收增长但归母净利润减少 销售额维持行业第一 核心城市市占率提升 一线城市投资占比大幅提升 土储结构优化 债务规模压降 融资成本创新低 随着拿地毛利率修复 结算利润率有望改善 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年公司营业收入3116.7亿元 同比减少10.1% 归母净利润50亿元 同比下降58.6% 扣非后归母净利润42.6亿元 同比下降63.9% 主要因低毛利项目结转、投资净收益减少和计提资产减值损失 [1] - 2025年一季度实现营业收入542.7亿元 同比增长9.1% 毛利率16.1% 同比下降2.5pct 归母净利润19.5亿元 同比减少12.3% [1] 销售情况 - 2024年销售面积1796.6万方 同比减少24.7% 销售额3230.3亿元 同比减少23.5% 销售额排名连续两年维持第一 2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献占比六成 [2] - 2025Q1实现销售额630.3亿元 同比微增0.1% [2] - 2024年在核心38城销售市占率达7.1% 同比提升0.3pct 其中14城市占率超10% 16城连续三年排名前三 [2] - 2024年回笼金额3277亿元 回笼率101% 当年销售当年回笼率79.6% 较上年提升1.3pct [2] 投资与土储情况 - 2024年共拓展项目37个 总地价683亿元 权益地价602亿元 位居行业第二 全口径拿地强度21.1% 同比减少17.5pct 权益比88.1% 同比提升4.9pct 创近十年新高 [3] - 2025Q1拿地强度显著提升 共拓展11个项目 总地价180亿元 同比增加260% 拿地强度28.6% 同比提升20.6pct [3] - 2024年投资金额99%位于核心38城 其中74%位于北上广一线城市 较上年增加40pct 18%位于二线城市 2025Q1投资额60%位于北京和上海 [3] - 2024年当年拓展当年开盘项目23个 销售额172亿元 动态销净率超9% [3] - 近年来已盘活约270万方未开工土地 盘活资金超百亿 [3] - 截止2024年末 土储计容面积约6258万方 同比减少19.7% 其中增量项目约1000万方 存量项目约5280万方 较年初下降20% 土储结构不断优化 [3] 债务与融资情况 - 截至2024年末 总资产13351亿元 同比减少7.1% 货币资金1341.7亿元 同比减少9.3% 总负债9925.8亿元 同比减少9.8% 有息负债3488亿元 同比减少1.5% 连续两年实现有息负债规模压降 资产负债率74.3% 同比下降2.2pct [4] - 债务结构进一步优化 直接融资余额占比20% 较上年提升3.7pct 三年以上到期债务占比39.6% 较年初提升8pct [4] - 综合融资成本创历史新低 2024年同比下降46BP至3.1% [4] 盈利预测 - 预测公司2025/2026/2027年营业收入为2813/2610/2474亿元 归母净利润分别为51/56/63亿元 对应摊薄EPS为0.43/0.47/0.53元/股 当前股价对应2025年动态PE19.5x [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 销售规模第一，龙头地位稳固；融资成本降低，信用优势明显 [2] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布2024年年报及2025年一季报，2024年营业总收入3116.7亿元，同比下降10.14%，归母净利润50.0亿元，同比下降58.56%；2025年一季度营业总收入542.7亿元，同比增长9.09%，归母净利润19.5亿元，同比下降12.27% [1] 点评 销售规模第一，龙头地位稳固 - 2024年签约面积1797万平方米，同比下降24.7%，签约金额3230亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年居行业第一；深耕38个核心城市销售占比达90%，同比提升2个百分点，市占率达7.1%，较2023年提升0.3个百分点，14个核心城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三；2025年一季度签约金额630.27亿元，同比增长0.07%，签约面积308.07万平方米，同比下降16.03% [2] - 2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%；2022 - 2024年合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一；2024年99%投资金额位于38个核心城市，74%位于北上广一线城市核心区域核心板块 [2] 直接融资提升，信用优势明显 - 2024年末直接融资余额699亿元，占比20.03%，较上年提升3.72个百分点，市场首单纯现金融资的85亿元定向可转换公司债券获批复 [3] - 债务结构优化，长期债务占比提升8个百分点至39.6%，连续4年提升 [3] - 融资成本降低，新增有息负债综合成本降至2.92%，有息负债综合融资成本降至3.1%，均创历史新低 [3] 盈利预测、估值与评级 - 下调2025/2026年归母净利润预测为55.0/58.7亿元，新增2027年预测为61.1亿元，对应2025 - 2027年EPS分别为0.46/0.49/0.51元，当前股价对应PE为18.2、17.1、16.4倍 [4] 公司盈利预测与估值简表 - 2023 - 2027年营业收入分别为3468.28亿、3116.66亿、2769.00亿、2318.44亿、2262.67亿元，增长率分别为23.42%、 - 10.14%、 - 11.15%、 - 16.27%、 - 2.41% [5] - 归母净利润分别为120.67亿、50.01亿、54.96亿、58.67亿、61.12亿元，增长率分别为 - 34.23%、 - 58.56%、9.88%、6.76%、4.17% [5] 财务报表预测 利润表 - 2023 - 2027年营业收入、营业成本、各项费用、利润等指标有相应预测数据 [11] 现金流量表 - 2023 - 2027年经营、投资、融资活动现金流及净现金流有相应预测数据 [11] 资产负债表 - 2023 - 2027年资产、负债、股东权益等项目有相应预测数据 [12] 盈利能力与偿债能力 盈利能力 - 2023 - 2027年毛利率、EBITDA率等指标有相应数据 [13] 偿债能力 - 2023 - 2027年资产负债率、流动比率等指标有相应数据 [13] 费用率、每股指标与估值指标 费用率 - 2023 - 2027年销售、管理、财务等费用率及所得税率有相应数据 [14] 每股指标 - 2023 - 2027年每股红利、每股经营现金流等指标有相应数据 [14] 估值指标 - 2023 - 2027年PE、PB等指标有相应数据 [14]

房企"五一"营销活动 - 保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂和金地集团等多家房企在长假前夕发布项目营销活动消息，包括买房送黄金、到访报销高铁票、总经理直签房源等揽客促销活动 [2] - 招商蛇口徐州公司推出购买商办产品最高赠送888克黄金，购买住宅最高赠送88克黄金的活动 [3] - 招商序项目认购指定房源送88克黄金，购房享受116666元专属优惠礼金，同时购买住宅和车位减少2万元房款 [4] - 广州地铁地产珑玥上城、科城新世代、凯德·中新里等推出限时秒杀特惠房，中建海丝城、康大龙祥汇等推出九八折活动 [4] - 金地集团北方区域公司推出优惠购房好礼活动，如北京金地华萃西山墅项目最高可享240万元折扣优惠，到访领取戒台寺门票和家电等豪礼 [4] - 金地天津时光印项目推出京冀客户报销高铁票（最高120元/人）活动，金地沈阳中央公园、首府金地城、九阙府各推出15套总经理直签房源 [4] - 南山地产联动深圳、北京、上海等八城项目推出"八城钜惠，N重好礼"活动，上海南山璞缦项目提前一周准备示范区实景打造 [5] 行业营销策略与竞争 - "五一"假期是第二季度业绩的重要营销节点，公司上下十分重视，总部负责人将到售楼处现场"督战" [2] - 信达地产华中区域公司提前部署全域营销策略，明确各部门职责，细化指标达成路径，强化跨部门协作效率 [4] - 各一线营销团队全面动员，集体宣誓，以冲刺姿态迎战二季度关键节点 [4] - 新盘竞争激烈，房企提前约好客户假期看房，目标是五天吸引千人到访售楼处 [5] - 品牌房企在"五一"节点积极推货，加速营销去化，传递出行业止跌回稳的积极信号 [5] "好房子"标准与市场影响 - 住建部发布的"好房子"标准《住宅项目规范》于5月1日起正式施行，成为市场关注的新焦点 [6] - 广州市累计有16个项目抢跑推货，出现今年以来周度推货量最高纪录 [7] - "好房子"标准落地是房地产市场从"增量市场"向"品质生活"转型的重要标志，将深刻改变供需关系并重塑行业格局 [7] - 未来住宅产品升级换代将是市场趋势，刚需项目通过"好房子"升级增强性价比，高端项目提高定价空间增加利润率 [7] - 房企能否以品质和服务赢得消费者信任将成为未来竞争的关键所在 [7]