行业集中度 - 2025年1-4月销售TOP10房企新增货值占销售百强新增货量的69%，较2024年末增加7个百分点，头部企业市场集中度持续提升[1][23] - 销售TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50及后50强房企新增货值占比分别为14%、6%、7%和3%，资源进一步向头部倾斜[23] - 百强房企拿地销售比稳定在0.30，较2024年末提升0.13，中国金茂、滨江集团、绿城中国等头部房企拿地销售比显著高于行业均值[23] 土地市场表现 - 前4月百强房企新增土储货值、总价、建面分别为8309亿元、4285亿元和3915万平方米，同比分别增长23.6%、41.5%和3.2%，核心城市优质地块供应推动金额增幅显著[21] - 全国300城4月经营性土地成交建面2698万平方米，同比下降23%，但环比上升50%，南京、杭州等核心城市成交活跃，平均楼板价同比上涨14%至3280元/平方米[14] - 百强门槛值分化明显：新增货值门槛17.6亿元（同比-7%）、总价门槛8.1亿元（同比+26%）、建面门槛19万平方米（同比+3%）[17][18] 企业投资动态 - 花海置新、绿城中国、中国金茂位列新增土地货值前三，分别为642.2亿元、642.0亿元和608.7亿元，中海地产、保利发展紧随其后[3] - 新增土地价值榜单中，中国金茂以355.9亿元居首，绿城中国（355.0亿元）、华润置城（329.4亿元）分列二三位；绿城中国同时以153.0万平方米领跑新增建面榜单[8] - 央国企为竞拍主力，多数房企尚未重启投资，头部企业加速优化高能级城市土储，中小房企受流动性压力收缩投资半径[13][26] 区域市场分化 - 北京、杭州、广州、南京等一线及强二线城市土地溢价率攀升，核心地块频现高溢价成交，三四线城市量价持续回缩[26] - 杭州、南京、厦门单城成交总价超50亿元，南京、杭州等5城成交建面超50万平方米，优质用地占比高位支撑楼板价[14] - 市场回暖呈现结构性特征，三四线城市复苏动能不足，改善需依赖区域经济基本面修复及政策持续性[26]

行业整体表现 - 2025年1-4月TOP100房企拿地总额达3608亿元 同比增长26.6% 但增幅较上月减少4.0个百分点 [1] - 22城同期住宅用地土地出让金同比增长超40% 核心城市如北京、杭州、成都等出现高溢价地块 [1] - 长三角城市群以1146.7亿元拿地金额位居四大城市群之首 京津冀和中西部分别以698亿元、289亿元位列第二、第三 [4] 头部企业竞争格局 - 绿城中国以642亿元新增货值位列榜首 中国金茂(590亿元)和保利发展(501亿元)分列二、三名 TOP10企业新增货值总额占TOP100的43.5% [4] - 权益拿地金额前三名为绿城中国(313亿元)、中海地产(273亿元)和滨江集团(270亿元) [7] - 权益拿地面积前三名为绿城中国(139万m²)、邦泰集团(124万m²)和衡南县发展集团(122万m²) [7] 区域市场分化特征 - 北京朝阳城市发展集团以255亿元全口径新增货值跻身TOP10 显示一线城市国企拿地活跃度提升 [13] - 粤港澳大湾区企业保利置业(38亿元)、越秀地产(34亿元)领衔区域拿地金额榜 但规模显著低于长三角头部企业 [6] - 部分非核心城市如衡南县发展集团、海润城发等进入拿地面积TOP20 反映低线城市土地市场结构性机会 [7][8] 企业战略动向 - 央企保利发展实现拿地金额(249亿元)与新增货值(501亿元)双TOP5 保持全国化布局强度 [7][4] - 区域型房企滨江集团权益新增货值达430亿元 权益占比高达96.8% 显示深耕长三角的战略定力 [13] - 越秀地产全口径新增货值401亿元中权益占比仅32.2% 反映合作开发模式扩张特征 [13]

行业现状与公司地位 - 房地产行业2024年普遍承压，龙头房企也面临市场冲击 [1] - 保利发展凭借战略布局和执行能力在逆势中保持行业第一地位，2024年销售额稳居榜首 [1] - 2025年全国两会首次将"好房子"写入政府工作报告，公司对"好房子"的布局优于同行 [1] 销售业绩与市场表现 - 2024年公司签约金额3230.29亿元，权益销售比创近年新高，成为仅有的两家销售额超3000亿元的房企之一 [2] - 38个核心城市销售占比提升，一线城市四季度销售面积同比增长40% [2] - 2022年后增量项目销售近2000亿元，占比约60% [2] - 14个城市市场占有率居第一梯队，16个城市连续三年稳居当地前列 [2] 战略调整与执行成效 - 2021年提出去"五化"趋势判断（去金融化、去杠杆化、去库存化、去多元化、去规模化）并迅速执行 [3] - 2023-2024年连续两年销售额行业第一，库存有效减少 [3] - 2024年通过"调转换退"盘活未开工土地270万平方米，资源周转效率提升 [4] 财务表现与融资优势 - 2024年营业收入3116.6亿元，归母净利润50.01亿元，归母扣非净利润42.56亿元 [5] - 主动压降有息负债54亿元，存量有息负债综合成本降至2.92%（较上年降22基点） [7] - 公司债利率低至2.20%，中期票据利率2.30%，为同期最低水平 [7] - 经营性现金流连续七年为正，2024年净额63亿元，在手现金1342亿元 [7] - 2025年获批85亿元定向可转债融资，公司债获"AAA"评级 [8] 产品力与创新实践 - 产品力排名从2021年第九跃升至2024年行业第二，"天悦人和"三大产品系全面落地 [9] - 宁波天珺、上海琅悦等项目首开去化率超70%，销售流速居板块前三 [9] - 2024年竣工交付16.5万套住宅，22个项目获市级以上施工示范工地称号 [9] - 海南试点"快建体系"实现拿地后14个月竣备，工期压缩30%以上 [10] 多元业态与未来布局 - 商业运营项目出租率连续三年提升，租赁住房品牌"和寓"在营规模超4.5万间 [10] - 物业服务第三方管理面积增至525.6万平方米，商办业态新拓金额同比增长17.9% [10] - 计划在核心城市持续储备土地，利用低融资成本优势巩固发展定力 [10]

报告公司投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为“买入”，原评级也是“买入”，板块评级为“强于大市” [2] 报告的核心观点 - 保利发展2024年营收业绩承压，2025Q1营收同比恢复正增长且业绩降幅收窄，未来业绩有保障；一季度盈利能力较2024年全年有所回升，但同比均下降；债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本创历史新低；经营性现金流持续为正，注重现金流管理；销售稳居行业第一，销售权益比例大幅提升，核心城市市占率提升；合理控制拿地节奏，多种方式优化土储结构；多元业务规模持续扩大，实现协同 [5][8] - 公司作为央企龙头，销售规模稳居行业第一，土地储备结构不断优化，存量包袱逐步减轻，在行业竞争格局优化背景下市占率仍有较大提升空间，多元融资渠道畅通，经营性现金流持续净流入，整体现金流充裕，积极制定估值提升计划增强市场信心，但考虑当前行业销售持续低迷及年报最新情况，下调2025 - 2026年盈利预测，仍维持“买入”评级 [6][7] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年公司实现营业总收入3116.7亿元，同比下降10.2%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%；2025Q1实现营业总收入542.7亿元，同比增长9.1%；归母净利润19.5亿元，同比下降12.3% [5] - 2024年总营收下降因房地产项目交付结转规模下降，结算面积2040万平，同比下降17.8%，结转收入2874亿元，同比下降10.9%；归母净利润下降原因包括结转毛利率下降、计提资产与信用减值损失增加、投资收益下降、少数股东损益占比提升、三费率提升等 [8] - 2025Q1营收同比增长，但受项目结转毛利率和投资收益下降影响，归母净利润同比下降，不过营收恢复正增长且业绩降幅较2024年全年明显收窄；2025Q1末预收账款为3401亿元，较2024年末增长1.4%，预收账款/上年营收为1.09X，较2024年末提升0.01X，未来业绩有保障 [8] 盈利能力 - 2024年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.9%、3.1%、1.6%，同比分别下降2.1、2.0、1.9个百分点；2025Q1分别为16.1%、6.2%、3.6%，同比分别下降2.5、1.8、0.9个百分点 [8] - 受利润率与权益乘数下滑影响，2024年公司ROE为2.5%，同比下降3.5个百分点，2025Q1年化后的ROE同比下降0.5个百分点 [8] 债务与融资 - 截至2024年末，公司有息负债规模3488亿元，同比下降1.5%，连续两年实现有息负债压降；直接融资占比提升，2024年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿，占比21.6%，年末直接融资余额699亿，占有息负债比重20.0%，同比提升3.7个百分点；拓展创新融资渠道，市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会批复，计划发行85亿元可转债；2024年新增持有资产经营性物业贷款130亿元，年末经营贷余额310亿元 [8] - 期限结构持续优化，一年内到期的有息负债占比24.3%，三年以上到期的占比同比提升8个百分点至39.6%，连续4年提升；融资成本不断下降，2024年新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.10%，均创历史新低 [8] - 截至2025Q1末有息负债3644亿元，同比下降1.4%；剔除预收账款后的资产负债率为65.1%，同比下降2.0个百分点；净负债率62.6%，同比下降7.2个百分点；现金短债比1.77X，同比下降0.22X，始终处于“绿档房企”行列 [8] 现金流管理 - 截至2024年末，公司货币资金1342亿元，同比下降9.3%；并表口径已售待回笼资金832亿元，未来可动用资金充裕；2024年公司经营活动现金流净流入63亿元，同比减少55.1%，主要因销售回款收缩，2024年销售回款3277亿元，同比下降23.9%，但连续七年为正；筹资性现金流净流出190亿元，较2023年净流出500亿元明显改善 [8] - 公司注重现金流安全性，采取加快销售资金回笼、盘活受限资金、以销定产实现资金支出动态平衡等措施；2025Q1末公司货币资金1482亿元，同比增长14.4%，经营性现金流净流入17亿元，销售回款704亿元，同比增长22.1%，销售回款率为111.7%，同比提升20.2个百分点 [8] 销售情况 - 2024年公司实现销售金额3230亿元，同比下降23.5%，稳居行业第一；销售面积1797万平，同比下降24.7%；销售均价1.80万元/平，同比提升1.6%，受益于布局城市能级提升，销售均价已连续4年稳步提升；销售权益比78.8%，同比提升6.4个百分点；市场占有率为3.3%，同比下降0.3个百分点 [8] - 2024年公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2个百分点，38个核心城市销售市占率达7.1%，同比提升0.3个百分点，其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三；销售稳居第一得益于提高存量项目竞争力和高效开发销售增量项目 [8] - 2025Q1公司实现销售额630亿元，同比增长0.1%；销售面积308万平，同比下降16.0%；销售均价2.05万元/平，同比大幅提升19.2%；销售权益比例为78.7%，同比提升2.8个百分点 [8] 拿地与开发 - 2024年公司拿地金额683亿元，同比下降58.1%；拿地强度21%，同比下降18个百分点；权益拿地金额602亿元，拿地权益比例提升至88%，同比提升5个百分点，创近十年新高；楼面均价2.08万元/平，同比增长36.9%；2022 - 2024年三年内，合计拿地金额近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一；99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于一线城市的核心区域核心板块；当年拓展当年开盘项目23个，销售金额172亿元；积极推进存量土地调规与退换地，已完成约270万平存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿；截至2024年末，土地储备建面约6258万平，其中增量项目约1000万平，存量项目约5280万平，同比下降20%，在手资源结构不断优化 [8] - 2025Q1公司拿地金额180亿元，同比增长260.0%，拿地强度29%，同比提升21个百分点，楼面均价1.65万元/平，同比增长94.9% [8] - 2024年公司新开工1276万平，同比下降14.4%，完成计划的70.9%；竣工面积3257万平，同比下降19.6%，完成计划的95.8%；2025Q1公司新开工166万平，同比下降41.3%，竣工面积721万平，同比增长33.0%；2025年全年公司计划完成房地产相关产业直接投资2010亿元，计划新开工800万平，竣工2540万平，新开工、竣工与2024年实际完成值相比分别下降37%、22% [8] 多元业务 - 保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质，截至2024年末，合同管理面积9.9亿平，在管面积8.0亿平，同比分别增长0.7、0.8亿平；全年实现营收163.4亿元，同比增长8.5%，归母净利润14.9亿元，同比增长6.6%；市场化能力不断增强，2024年新拓第三方项目单年合同金额约30.1亿元，其中核心50城的新拓第三方项目合同额占比达79.5%；商写、城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业五大核心业态新拓展合同金额占比达75.9%，同比提升10.3个百分点，非住业态结构优化 [8] - 资产经营方面，截至2024年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业534万平，全年实现收入40亿元，年内规划34个可售项目转经营，并通过经营性物业贷等方式实现融资37亿元；在管租赁住房规模超过4.5万间，在营租赁住房规模超过2.2万间，同比增长47% [8] 盈利预测与估值 - 预计公司2025 - 2027年营业收入分别为2977 / 2899 / 2876亿元，同比增速分别为 - 4% / - 3% / - 1%；归母净利润分别为50 / 51 / 53亿元，同比增速分别为1% / 2% / 4%；对应EPS分别为0.42 / 0.43 / 0.45元；当前股价对应的PE分别为19.8X / 19.4X / 18.7X [6]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[9] 报告的核心观点 - Q1投资边际转积极，估值仍存修复空间 周期压力已在后端业绩有所兑现，再次大幅下行压力不大 投资边际转积极，重视库存去化与存量盘活，资产质量逐渐优化 可转债提升资金实力，重视股东回报与市值管理 行业格局优化则为长期确定性逻辑，央企龙头仍存估值提升空间[2] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024年公司实现营收3117亿元（-10.1%），归母净利润50亿元（-58.6%），扣非归母净利润43亿元（-63.9%） 2025Q1公司实现营收543亿元（+9.1%），归母净利润20亿元（-12.3%）[6] 事件评论 - 周期压力在后端兑现，毛利率下行与资产减值拖累业绩表现 2024年公司营收下降主因交付结转规模下降，结算均价提升难抵交付规模下行 周期压力下毛利率承压，叠加资产减值准备计提，业绩表现弱于营收 2025Q1竣工提速支撑营收增长，但综合毛利率下行压制业绩 后续虽2025年竣工预期下行，但销售均价上涨有望在后端兑现，已售未结资源支撑收入，结算端毛利率或仍有压力，但盈利能力有望逐步探底，资产减值体量平稳，推进土地置换与调规有望改善土储质量，公司未来业绩仍承压但预计优于行业平均水平[12] - 开工目标审慎，2025Q1投资边际转积极 2024年受行业需求低迷与供货节奏影响，公司销售金额、面积下降，拿地端更为审慎与聚焦 2025Q1公司销售金额同比微增，区域聚焦结硕果，投资适度转积极 2025年开工目标对全年供货有所压制，但考虑存量项目去化和在手土储，叠加投资边际转积极，公司全年销售排名仍将稳居前列[12] - 可转债发行在即，愈发重视市值管理 不超过85亿可转债申请已获证监会同意注册批复，公司资金实力有望进一步提升 公司重视股东回报与市值管理，明确将尝试中期分红，2024年初完成10亿元回购，年内推动集团完成2.5亿元增持，后续估值修复值得期待[12] - Q1投资边际转积极，估值仍存修复空间 周期压力已在后端业绩有所兑现，再次大幅下行压力不大 投资边际转积极，重视库存去化与存量盘活，资产质量逐渐优化 可转债提升资金实力，重视股东回报与市值管理 预计2025 - 2027年归母净利润分别为49/48/56亿，对应PE为20.5/20.9/17.8X，周期下行阶段市盈率参考性不强，维持“买入”评级[12] 财务报表及预测指标 - 报告给出了2024A、2025E、2026E、2027E的利润表、资产负债表、现金流量表及基本指标等财务数据，包括营业总收入、营业成本、毛利、货币资金、存货等项目的具体数值及变化情况[17]

文章核心观点 - 2024年在政策提振下房地产市场止跌回稳，保利发展作为行业龙头表现出色，业绩根基稳、销售规模居首、资源结构优化，2025年将继续聚焦核心城市发展 [1][2] 行业情况 - 2024年房地产市场止跌回稳，第四季度全国成交同环比显著改善，一线及核心二线城市回升更快 [1] - 2025年推动市场止跌回稳仍是房地产行业核心主题，中长期看房地产仍是规模大、影响广的重要行业，消费者住房需求转向高品质生活体验 [1] 业绩根基与财务安全 - 2024年公司实现营业收入3116.7亿元，第二次营收超3000亿元，房地产开发销售贡献大，竣工面积约3257万平方米，交付16.5万套房源，开发结算收入2873.5亿元 [3] - 多元业务齐头并进，“第二增长曲线”营收243亿元，占总营收约7.8%，物业管理服务收入163亿元，同比增长8.5% [3] - 商业经营类资产项目累计开业534万方，收入约40亿元，租赁住房板块扩张，商业运营项目出租率提升 [3] - 保利物业合同管理及在管面积分别约9.9亿平方米与8亿平方米，物业管理服务收入116.7亿元，同比增长15%，第三方服务收入增长19.6% [4] - 公司加强科技创新降本，实现净利润97.4亿元，归母净利润50亿元，结算毛利率约14%，降幅同比收窄4个百分点 [4] - 主动压降有息负债规模至3488亿元，3年以上到期债务占比提升至39.6%，资产负债率连续四年下降至74.3% [5] - 在手现金1342亿元，叠加已售待回笼资金832亿元，流动性储备远超行业均值 [5] - 融资成本持续下降，新增有息负债综合成本降至2.92%，有息负债综合融资成本降至3.1%，均创历史新低 [5] 销售规模表现 - 2024年公司销售金额3230.29亿元，连续两年居行业第一，权益销售金额约2465亿元 [6] - 38个核心城市销售占比提升至90%，一线城市四季度销售面积同比增长40%，38个核心城市市占率达7.1%，16个城市连续三年排名前三 [6] - 二季度开展去化攻坚行动，销售环比提升75%，同比降幅收窄35个百分点 [6] - 下半年把握政策窗口期，10月销售额同比提升28% [7] - 综合施策加大存量去化，2022年以前存量项目签约面积1078万平方米，2022年及以后增量项目销售金额占六成 [7] - 2025年一季度销售签约金额630.27亿元，保持同比增长 [7] - 2024年销售回笼3277亿元，销售回笼率达79.6%，提升1.3个百分点 [8] 资源结构与产品竞争力 - 2022 - 2024年合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，2024年新拓项目37个，计容面积1103万平方米，项目权益比88%创十年新高 [9] - 2024年99%投资金额位于38个核心城市，74%位于一线城市核心区域，当年拓展当年开盘项目销售金额172亿元，动态销净率超9% [10] - 在手存量项目面积下降20%，存量项目去化面积占比近六成 [10] - 提出行业进入品质时代，构建“人文社区”产品品牌服务体系，在克而瑞榜单跃升至第二名 [11] - 强化全过程品质提升，试点“快建体系”，工期压缩30%以上 [11] - 首开产品系项目七成销售流速达板块前2名，部分项目首开去化率超70% [11]

报告公司投资评级 - 维持“持有”评级 [2][8] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司2024年年报显示业绩同比大幅下降，但毛利率降幅收窄，销售排名居行业首位，拿地积极，土储结构优化，融资成本下降，债务结构改善 短期业绩承压，待存量项目消化和政策带动行业销售回稳，业绩将逐步改善 预测2025 - 2026年EPS分别为0.48元、0.55元，对应当前股价PE分别为17倍、15倍 [7][8] 各部分总结 业绩情况 - 2024年实现营业收入3116.7亿元，同比下降10%；净利润97.4亿元，同比下降45.6%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%；基本每股收益0.42元 业绩下降因结算规模及结算毛利率下降以及计提减值 2024年结算毛利率14%，较去年同期下降2个百分点，降幅同比收窄4个百分点 计提减值准备约55亿元 [7] 销售情况 - 2024年签约面积1796.61万平方米，同比下降24.7%；销售签约3230.29亿元，同比下降23.5% 销售金额连续两年居行业第一 归属于股东的权益销售金额约2465亿元，同比下降14.5% 深耕的38个核心城市销售占比达90%，同比提升2个百分点；市占率达7.1%，较2023年提升0.3个百分点，14个核心城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三 [7] 拿地情况 - 2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高 2022 - 2024年合计拓展项目总地价近4000亿，总货值约7350亿元，居行业第一 截至2024年末，在手土地储备计容面积约6258万平方米，增量项目约1000万平方米集中在核心38城，存量项目约5280万平方米，较年初下降20% [7] 融资情况 - 2024年新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低 公司债、中期票据、短期融资券利率均创同期限历史新低 年末有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，连续四年下降 [7] 盈利预测 |科目（百万元）|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入|311666|317900|327437|337260| |营业总成本|292836|301846|310901|319891| |营业成本|268260|274983|282578|290718| |营业税金及附加|5904|6358|6549|6745| |销售费用|8893|8901|9168|9443| |管理费用|5081|6040|6549|6745| |财务费用|4643|5404|5894|6071| |研发费用|56|159|164|169| |其他经营收益|(3689)|(2285)|(1629)|(798)| |公允价值变动净收益|76|50|20|20| |投资净收益|1790|1820|1830|1970| |其他收益|86|85|80|60| |营业利润|15141|13769|14906|16571| |加 营业外收入|583|550|620|600| |减 营业外支出|143|180|225|205| |利润总额|15581|14139|15301|16966| |减 所得税|5843|4525|4590|4920| |净利润|9738|9615|10711|12046| |减 少数股东损益|4737|3846|4070|4577| |归母公司所有者的净利润|5001|5769|6641|7468| |基本每股收益(元)|0.42|0.48|0.55|0.62| |PE|19.94|17.29|15.02|13.35| [9]

宁波房地产市场整体表现 - 2025年1-4月宁波房地产市场累计成交金额达407.14亿元，呈现"先扬后抑"态势，4月进入调整期单月成交37.85亿元 [1] - 成交均价15,459元/㎡的调整为刚需购房者提供窗口，出清周期稳定在25.75个月 [1] - 新房成交27501套，面积199.43万方，头部房企TOP5贡献223.1亿元占TOP20总额70.7% [4][9] 房企竞争格局 - 江山万里以75.5亿元销售额领跑，宁波轨道交通59.4亿元和绿城中国40.5亿元分列二三位 [4] - 销售面积前三：绿城中国20.4万方、宁波轨道交通17.1万方、江山万里14.3万方 [5] - 权益销售金额前三：江山万里36.9亿元、绿城中国35.1亿元、宁波轨道交通34.4亿元 [5] 热门项目分析 - 商品住宅TOP20项目合计销售186.6亿元，江山万里·玖曜36.6亿元和玖洲34.2亿元包揽前二 [6][7] - 中国铁建·宁波·未来视界项目位于海曙西核心区，主力户型112-130㎡三至四居，带装修交付 [10][13] - 改善型项目表现突出，如安麓院11.7亿元、绿城·沁百合9.6亿元 [7] 土地市场动态 - 江北永红地块调整容积率至1.8并取消幼儿园配建，保亿以11.59亿元总价、14.3%溢价率竞得 [14] - 地块指标优化后可塑性提升，最低限高12米 [14]

业绩表现 - 2024年公司实现营收3116.7亿元（同比-10.1%），归母净利润50.0亿元（同比-58.6%）[1] - 2025Q1公司实现营收542.7亿元（同比+9.1%），归母净利润19.5亿元（同比-12.27%）[1] - 营收下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降，净利润降幅高于营收主要因结转毛利率下降（2024年销售毛利率13.9% vs 2023年16.0%）及计提减值（资产减值损失50.6亿元，信用减值损失6.7亿元）[3] 销售情况 - 2024年销售额3230亿元（同比-23.5%），销售面积1797万㎡（同比-24.7%），销售均价17980元/㎡（同比+1.6%），全口径销售规模连续两年行业第一[1] - 38个核心城市销售占比达90%（同比+2.0pct），市占率7.1%（同比+0.3pct），其中14个城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三[1] - 2025Q1签约金额630.27亿元（同比+0.07%）[4] 土地储备 - 2024年新增拓展总地价683亿元（权益地价602亿元），行业第二，2022-2024年累计拓展项目总地价近4000亿元，总货值7350亿元行业第一[2] - 投资聚焦核心城市：99%投资金额位于38个核心城市，74%位于北上广一线城市核心区域[2] - 2025Q1新拓展项目11个，新增容积率面积109万㎡，总获取成本180亿元，全部位于38个核心城市[4] 资金管理 - 2024年销售回笼3277亿元，签约回笼率超100%，盘活受限资金475亿元，累计增加可动用资金313亿元[3] - 通过存量土地收储、应收账款盘活等方式增加可动用资金162亿元[3] - 有息负债规模压降54亿元至3488亿元，新增有息负债综合成本2.92%（同比-22BP），综合融资成本3.1%（同比-46BP）创历史新低[4] 运营优化 - 2024年存量项目去化1078万㎡，在手存量项目面积下降超20%[1] - 完成270万方存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿，换地项目首开兑现度良好[2]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 保利发展2024年营收利润同比承压，但去库存措施效果显现，债务结构优化，土储结构调整，作为央企龙头，土地储备丰富、现金流充足，预计2025 - 2027年营收增长 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 营收利润情况 - 2024年底公司实现营业收入3116.66亿元，同比减少10.14%，主要因房地产项目结转规模下降；归母净利50.01亿元，同比减少58.56%，主要因计提减值准备约55亿元；2024年结算毛利率为14%，较2023年同期下降2个百分点，降幅同比收窄4个百分点 [1] 销售情况 - 2024年签约面积1796.61万平方米，同比下降24.7%；销售签约3230.29亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一；2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米，推动在手存量项目面积下降超20%；持续深耕核心38城，销售占比达90%，同比提升2个百分点；38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年提升0.3个百分点，14个核心城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三 [2] 债务与现金流情况 - 2024年底有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，连续四年下降；新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低；在手现金1342亿元，合并口径已售待回笼资金（含销项税）832亿元，未来可动用资金充裕 [3] 土储情况 - 2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，99%投资金额位于38个核心城市，74%位于北上广一线城市核心区域核心板块，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高；2022 - 2024年合计拓展项目总地价近4000亿，总货值约7350亿元，居行业第一；2024年底在手土地储备计容面积约6258万平方米，增量项目约1000万平方米集中在核心38城，存量项目约5280万平方米，较年初下降20% [4] 盈利预测 - 预测2025 - 2027年营收分别达3193.06亿元/3279.34亿元/3379.58亿元，同比增长2.5%/2.7%/3.1%；2025 - 2027年PE倍数为18/16/13 [4] 财务指标预测 - 包含营业总收入、营业成本、营业税金及附加等利润表指标，以及成长能力、盈利能力、偿债能力、经营效率等相关指标在2024A - 2027E的预测数据；还包括资产负债表、现金流量表相关指标及每股指标、估值分析等预测数据 [6][7]