证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-078 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 董事会 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）于2024年10月8日收 到上海证券交易所（以下简称"上交所"）出具的《关于受理保利发展控股集 团股份有限公司沪市主板上市公司发行证券申请的通知》（上证上审（再融 资）[2024]231号）。上交所依据相关规定对公司报送的沪市主板上市公司发行 证券的募集说明书及相关申请文件进行了核对，认为该项申请文件齐备，符合 法定形式，决定予以受理并依法进行审核。 公司本次向特定对象发行可转换公司债券事项尚需通过上交所审核，并获 得中国证券监督管理委员会（以下简称"中国证监会"）作出同意注册的决定 后方可实施，最终能否通过上交所审核，并获得中国证监会同意注册的决定及 其时间存在不确定性。公司将根据该事项的进展情况，按照有关法律法规的规 定和要求及时履行信息披露义务。敬请广大投资者注意投资风险，理性投资。 二○二四年十月九日 关 ...

股权结构 - 截至2024年6月30日，公司总股本为119.70443418亿股[13] - 截至2024年6月30日，保利南方集团有限公司持股45.11874673亿股，占比37.69%[13] - 截至发行保荐书出具日，保利集团直接持有公司股权比例增至3.03%[14] 财务数据 - 2024年1 - 6月营业收入为13,924,918.07万元，净利润为1,069,777.32万元[21] - 2024年1 - 6月经营活动产生的现金流量净额为 - 1,714,801.06万元[22] - 2024年6月30日资产总额为138,998,432.26万元，负债总额为104,677,581.69万元[20] - 2021 - 2023年现金分红金额分别为694,276.45、538,669.95、511,706.26，占净利润比例分别为25.35%、29.40%、42.40%[18] - 2021 - 2023年合并报表中归属于母公司所有者的净利润分别为2,738,783.66、1,832,016.19、1,206,715.68[18] 债券发行 - 公司拟向特定对象发行可转换公司债券，募集资金总额不超95亿元[3] - 本次拟发行的可转换公司债券每张面值为100元，按面值发行[55] - 可转债自发行结束日起六个月后可转股，转股期至到期日[80] - 可转债转股后，所转股票18个月内不得转让[81] 项目情况 - 截至2024年6月30日，公司合并报表范围内拟建和在建项目共计470个[116] - 本次募集资金在扣除发行费用后拟用于15个房地产开发项目及补充流动资金[74] 风险因素 - 2022年以来监管层出台支持房地产行业政策，政策变化或影响公司业务[90] - 信贷政策变化影响消费者购买能力和企业项目开发成本[92] - 土地政策变化或使公司无法及时获土地储备或致成本上升[93] 公司优势 - 公司销售回笼率长期保持行业较高水平，坚守“三道红线”绿档企业标准[133] - 公司深耕房地产行业30余年，形成全链条闭环管理能力和完备供应链体系[134] - 公司构建完善的“人文社区”产品品牌服务体系，形成“天悦和”三大产品系十二大子品牌[134]

业绩总结 - 2023年营业总收入3468.94亿元，较上期增长23.4%[27] - 2023年营业总成本3200.79亿元，较上期增长28.26%[27] - 2023年营业利润243.18亿元，较上期下降29.89%[27] - 2023年净利润178.99亿元，较上期下降33.67%[27] 资产负债 - 2023年末资产总计3275.86亿元，较上年末下降10.76%[22] - 2023年末负债合计1099.89亿元，较上年末下降4.29%[20] - 2023年末所有者权益合计337.03亿元，较上年末增长4.62%[20] 现金流 - 本期经营活动产生的现金流量净额为139.30亿元，上期为74.22亿元[31] - 本期投资活动产生的现金流量净额为72.66亿元，上期为6.37亿元[31] - 本期筹资活动产生的现金流量净额为 - 499.62亿元，上期为 - 30.15亿元[31] 存货情况 - 2023年末存货总金额为8695.08亿元，占总资产的60.51%[7] - 开发成本期末余额7069.75亿元，上年年末余额7092.47亿元[154][155] - 开发产品期末余额1661.12亿元，上年年末余额1684.62亿元[154][155] 项目数据 - 包头保利云上预计投资总额13.93亿元，期末余额9.21亿元[156] - 北京保利和光煦境预计投资总额35.08亿元，期末余额27.84亿元[156] - 广州保利天瑞预计投资总额130.82亿元，期末余额107.17亿元，较上年年末增长460.46%[159] 会计政策 - 2023年1月1日起执行《企业会计准则解释第16号》相关规定，对2022年比较期间数据追溯调整[126] - 会计政策变更使2022年度合并财务报表递延所得税资产增加8.89亿元[126] - 会计政策变更使2022年度合并财务报表递延所得税负债增加9.31亿元[126] 税务信息 - 土地增值税按照超率累进税率30% - 60%缴纳[7] - 增值税税率为3%、5%、6%、9%、13%，企业所得税除个别子公司外适用25%[129] - 部分澳大利亚子公司所得税税率为30%，部分英国子公司为19%[130]

公司基本信息 - 公司注册资本为1,197,044.3418万元人民币[6] - 公司注册时间为1992年9月14日，上市时间为2006年7月31日[6] 财务数据 - 2024年6月30日资产总额为138,998,432.26万元[8] - 2024年1 - 6月营业收入为13,924,918.07万元[9] - 2024年1 - 6月净利润为1,069,777.32万元[9] - 2024年1 - 6月经营活动产生的现金流量净额为 - 1,714,801.06万元[10] - 2024年1 - 6月非经常性损益合计为27,088.04万元[14] - 2024年1 - 6月扣除所得税影响后的非经常性损益为21,936.02万元[14] - 2024年1 - 6月归属于母公司所有者的非经常性损益为19,013.89万元[14] - 2024年1 - 6月归属于少数股东的非经常性损益为2,922.13万元[14] - 2024年1-6月流动比率为1.64倍，速动比率为0.52倍，母公司资产负债率为85.42%，合并报表资产负债率为75.31%[15] - 2024年1-6月应收账款周转率为30.27次，存货周转率为0.14次[15] - 2024年6月30日每股净资产为16.31元，每股经营活动现金流为-1.43元，每股现金流量为-0.10元[15] - 2024年1-6月扣除非经常性损益前基本每股收益和稀释每股收益均为0.62元[15] - 2024年1-6月扣除非经常性损益前全面摊薄净资产收益率为3.70%，加权平均为3.69%[15] - 2024年1-6月房地产销售收入为127.78亿元，占主营业务收入的92.05%[18] - 2023年度归属于上市公司股东的净利润为120.67亿元，同比下降34.13%；2024年1 - 6月为74.20亿元，同比下降39.29%[37] - 报告期各期末负债合计分别为1097.02亿元、1149.20亿元、1099.89亿元和1046.78亿元；合并口径资产负债率分别为78.36%、78.11%、76.55%和75.31%[39] - 报告期各期末存货账面价值分别为809.66亿元、877.89亿元、869.51亿元和831.40亿元，占资产总额比重分别为57.84%、59.67%、60.51%和59.81%[40] - 报告期各期末存货跌价准备余额分别为1.79亿元、2.13亿元、5.04亿元和4.04亿元[40] - 报告期各期，公司主营业务毛利率分别为26.55%、21.79%、15.78%和15.83%[44] - 报告期各期，公司分别实现投资净收益62.11亿元、42.01亿元、22.12亿元和16.97亿元[46] - 报告期各期，公司经营活动产生的现金流量净额分别为105.51亿元、74.22亿元、139.30亿元和 - 171.48亿元[47] - 截至2024年6月30日，公司合并口径累计按揭担保余额为2156.09亿元[48] 业务情况 - 公司主营业务收入90%以上来源于房地产开发销售，报告期内主营业务无重大变化[17] - 截至2024年6月30日，公司合并报表范围内的拟建和在建项目共计470个[43] 风险提示 - 公司面临房地产行业政策、信贷政策、土地政策、税收政策和需求端政策变化的风险[19][20][21][22][23][24] - 公司面临未有效应对宏观经济、行业周期性波动的经营风险[25] - 公司面临土地拓展风险，土地政策和市场变化或影响土地获取[26] - 产品、原材料价格波动会导致项目收益率波动，可能产生存货跌价和现金流不稳定风险[27] - 房地产项目开发环节多，若出现问题可能导致周期延长、成本上升[29] - 跨地区开发存在因地域差异导致标准化模式无法有效运行的风险[30] - 销售阶段存在产品滞销、质量问题和市场竞争导致业绩下滑的风险[33][34][35] - 公司采用合作开发模式，存在无法收回往来款项影响经营业绩的风险[38] 可转债发行 - 本次可转换公司债券发行数量不超过9500.00万张，募集资金总额不超过95.00亿元，债券期限6年[56] - 本次可转债发行对象不超过35名，保利集团拟认购不超过10亿元[59] - 2024年8月16日，发行人召开第七届董事会第七次会议，审议通过多项向特定对象发行可转换公司债券相关议案[72] - 2024年8月30日，保利集团出具批复，同意公司本次向特定对象发行可转换公司债券方案[73] - 2024年9月5日，发行人召开2024年第三次临时股东大会，审议通过多项向特定对象发行可转换公司债券相关议案[74] - 本次发行尚需获得上交所审核通过并经中国证监会作出予以注册决定后方可实施[75] 股权情况 - 截至2024年6月30日，公司及下属子公司持有保利发展5972762股，持股比例0.0499%；持有保利物业1207200股，持股比例0.2182%；持有中国海诚31428股，持股比例0.0067%；持有保利联合10443股，持股比例0.0022%[65] - 截至2024年6月30日，中央汇金直接持有中金公司约40.11%的股权，其下属子公司共持有中金公司约0.06%的股权[66] - 截至2024年6月30日，中央汇金通过中央汇金资产管理有限责任公司间接持有发行人1.47%的股份[67] 保荐相关 - 马丰明于2013年取得保荐代表人资格，有多个项目保荐经验[60] - 刘昀于2012年取得保荐代表人资格，有多个项目保荐经验[60] - 项目协办人郑典于2016年取得证券从业资格，有多个项目执行经验[61] - 保荐机构在本次发行与上市完成后当年剩余时间及以后1个完整会计年度内对发行人进行持续督导[76] - 保荐机构认为发行人本次发行可转债符合上市要求，同意推荐其在上交所主板上市[82]

财务数据 - 公司注册资本为1,197,044.3418万元人民币[6] - 2024年6月30日资产总额为138,998,432.26万元[8] - 2024年6月30日负债总额为104,677,581.69万元[8] - 2024年1 - 6月营业收入为13,924,918.07万元[9] - 2024年1 - 6月净利润为1,069,777.32万元[9] - 2024年1 - 6月经营活动现金流量净额为 - 1,714,801.06万元[10] - 2024年1 - 6月投资活动现金流量净额为 - 2,085.40万元[10] - 2024年1 - 6月筹资活动现金流量净额为1,598,720.04万元[10] - 2024年1 - 6月非经常性损益合计为27,088.04万元[14] - 2024年1 - 6月扣除所得税影响后的非经常性损益为21,936.02万元[14] - 2024年1 - 6月流动比率为1.64倍，速动比率为0.52倍，母公司报表资产负债率为85.42%，合并报表资产负债率为75.31%[15] - 2024年1 - 6月应收账款周转率为30.27次，存货周转率为0.14次[15] - 2024年6月30日每股净资产为16.31元，每股经营活动现金流量为 - 1.43元，每股现金流量为 - 0.10元[15] - 2024年1 - 6月扣除非经常性损益前基本每股收益和稀释每股收益均为0.62元，扣除非经常性损益后均为0.61元[15][16] - 2024年1 - 6月扣除非经常性损益前全面摊薄净资产收益率为3.70%，加权平均为3.69%；扣除非经常性损益后全面摊薄为3.61%，加权平均为3.60%[15][16] - 2024年1 - 6月房地产销售收入为127.78亿元，占主营业务收入的92.05%，主营业务收入合计为138.82亿元[18] - 2023年度归属于上市公司股东的净利润为120.67亿元，同比下降34.13%；2024年1 - 6月为74.20亿元，同比下降39.29%[37] - 报告期各期末负债合计分别为1097.02亿元、1149.20亿元、1099.89亿元和1046.78亿元；合并口径资产负债率分别为78.36%、78.11%、76.55%和75.31%[39] - 报告期各期末存货账面价值分别为809.66亿元、877.89亿元、869.51亿元和831.40亿元，占资产总额比重分别为57.84%、59.67%、60.51%和59.81%[40] - 报告期各期末存货跌价准备余额分别为1.79亿元、2.13亿元、5.04亿元和4.04亿元[40] - 报告期各期，公司主营业务毛利率分别为26.55%、21.79%、15.78%和15.83%[44] - 报告期各期，公司分别实现投资净收益62.11亿元、42.01亿元、22.12亿元和16.97亿元[46] - 报告期各期，公司经营活动产生的现金流量净额分别为105.51亿元、74.22亿元、139.30亿元和 - 171.48亿元[47] - 截至2024年6月30日，公司合并口径累计按揭担保余额为2156.09亿元[48] 业务情况 - 公司主营业务为房地产开发与销售，构建了多元产业体系，主营业务收入90%以上来源于房地产开发销售[17] - 报告期内公司主营业务无重大变化[17] - 截至2024年6月30日，公司合并报表范围内的拟建和在建项目共计470个[43] 风险提示 - 公司面临房地产行业政策、信贷政策、土地政策、税收政策和需求端政策变化的风险[19][20][21][22][23][24] - 公司面临未有效应对宏观经济、行业周期性波动的经营风险[25] - 公司面临土地拓展风险，土地政策和市场变化或影响土地获取[26] - 产品、原材料价格波动会导致项目收益率波动，可能产生存货跌价和现金流不稳定风险[27] - 房地产项目开发环节多，若出现问题可能导致周期延长、成本上升[29] - 跨地区开发存在因地域差异导致标准化模式无法有效运行的风险[30] - 销售阶段存在产品滞销、质量问题和市场竞争等风险[33][34][35] - 公司采用合作开发模式，存在无法收回往来款项的风险[38] 股权与投资 - 截至2024年6月30日，公司及下属子公司持有保利发展5972762股，持股比例0.0499%[65] - 截至2024年6月30日，公司及下属子公司持有保利物业1207200股，持股比例0.2182%[65] - 截至2024年6月30日，公司及下属子公司持有中国海诚31428股，持股比例0.0067%[65] - 截至2024年6月30日，公司及下属子公司持有保利联合10443股，持股比例0.0022%[65] - 截至2024年6月30日，中央汇金直接持有中金公司约40.11%的股权，下属子公司共持有约0.06%的股权[66] - 截至2024年6月30日，中央汇金通过中央汇金资产管理有限责任公司间接持有发行人1.47%的股份[67] 可转债发行 - 本次可转换公司债券发行数量不超过9500.00万张，募集资金总额不超过95.00亿元[56] - 本次可转债发行对象为不超过35名（含35名）特定对象，保利集团拟认购不超过10亿元[59] - 本次可转换公司债券期限为6年，按票面金额平价发行[56] - 本次募集资金投资项目系已预售未交付的存量项目，累计投入资金占总投入的比例较高[54] - 2024年8月16日，发行人召开第七届董事会第七次会议审议通过多项发行相关议案[72] - 2024年8月30日，保利集团同意公司本次向特定对象发行可转换公司债券方案[73] - 2024年9月5日，发行人召开2024年第三次临时股东大会审议通过多项发行相关议案[74] - 本次发行尚需获得上交所审核通过并经中国证监会作出予以注册决定后方可实施[75] 保荐督导 - 保荐机构在本次发行与上市完成后当年剩余时间及以后1个完整会计年度内对发行人进行持续督导[76] - 保荐机构督导发行人履行规范运作、信守承诺和信息披露等义务，审阅相关文件[76] - 保荐机构督导发行人完善防止控股股东等违规占用资源及董监高损害发行人利益的制度[76] - 保荐机构督导发行人完善保障关联交易公允性和合规性的制度并对关联交易发表意见[79] - 保荐机构持续关注发行人募集资金专户存储、投资项目实施等承诺事项[79] - 保荐机构持续关注发行人为他人提供担保等事项并发表意见[79] - 保荐机构有权列席发行人股东会、董事会和监事会会议并发表意见，定期实地专项核查[79] - 发行人承诺配合保荐机构持续督导工作，提供文件资料并确保真实准确完整[79] - 发行人应聘请律师事务所等协助履行义务并配合保荐机构工作[79] - 保荐机构认为发行人本次发行可转债符合上市要求，同意推荐其在上交所主板上市[82]

财务与发行 - 2024年拟向不超过35名特定对象发行不超过9500万张可转换公司债券，募集资金总额不超过95亿元[20][30] - 本次发行完成后，累计债券余额未超过最近一期末净资产的50%[33][38] - 截至2024年6月30日，财务性投资金额占最近一期合并报表归属于母公司净资产的比例未超过30%[37] - 最近三年期末现金及现金等价物的年均余额为1641.06亿元[38] - 保利集团拟参与认购可转债，认购金额不超过10亿元[39] 股权结构 - 截至2024年6月30日，总股本为11,970,443,418股[44] - 截至2024年6月30日，保利南方集团持股37.69%，为控股股东[44][46][56] - 截至2024年6月30日，保利集团直接和间接合计持股40.71%，为实际控制人[48][49][56] 业务与资产 - 2021 - 2023年度主营业务收入占营业收入的比例分别为99.62%、99.67%、99.57%[55] - 截至2024年6月30日，重要子公司共计12家[55] - 截至2024年6月30日，主要资产为土地使用权、房屋所有权等[67] 合规与运营 - 报告期内与关联方交易遵循市场原则，无实质性同业竞争[65][66] - 截至2024年6月30日，未发生债务违约及延迟支付本息情况[68][69][70][71] - 报告期内未发生重大购买或出售资产情况[77] - 现有3名独立董事，占董事总数的1/3以上[83] - 报告期内依法纳税，无税收违法及重大处罚[86] 募投项目 - 本次募集资金净额投向16个项目，总投资4,623,597万元[91][92] - 上海保利海上瑧悦总投资720,968万元，拟投入100,000万元[91] - 北京保利颐璟和煦总投资367,857万元，拟投入90,000万元[92] - 佛山保利琅悦总投资495,913万元，拟投入85,000万元[92] - 长春保利和煦总投资197,899万元，拟投入70,000万元[92] - 北京保利天汇总投资748,611万元，拟投入70,000万元[92]

业绩总结 - 2023年营业总收入3468.94亿元，较上期增长23.4%[27] - 2023年营业总成本3200.79亿元，较上期增长28.26%[27] - 2023年营业利润243.18亿元，较上期下降29.89%[27] - 2023年利润总额246.26亿元，较上期下降30.24%[27] - 2023年净利润178.99亿元，较上期下降33.67%[27] - 2023年综合收益总额180.93亿元，较上期下降33.15%[27] - 2023年基本每股收益和稀释每股收益均为1.01元/股，较上期下降33.99%[27] 财务数据 - 2023年末货币资金期末余额为1479.82亿元，上年年末余额为1765.37亿元[133] - 2023年末交易性金融资产期末余额为4.09亿元，上年年末余额为1.50亿元[134] - 2023年末应收账款期末余额为382.14亿元，上年年末余额为404.36亿元[138] - 2023年末其他应收款期末余额为1503.88亿美元，上年年末余额为1574.26亿美元[147] - 2023年末存货期末余额为8695.08亿元，上年年末余额为8778.93亿元[154][155] - 2023年末流动资产合计期末余额为12685.39亿元，上年年末余额为13004.01亿元[17] - 2023年末长期股权投资期末余额为1042.96亿元，上年年末余额为1062.50亿元[17] - 2023年末投资性房地产期末余额为326.35亿元，上年年末余额为307.85亿元[17] - 2023年末非流动资产合计期末余额为1683.73亿元，上年年末余额为1709.52亿元[17] - 2023年末资产总计期末余额为14369.12亿元，上年年末余额为14713.53亿元[17] - 2023年末流动负债合计8137.31亿元，上年年末为8422.80亿元，同比下降3.39%[20] - 2023年末非流动负债合计2861.54亿元，上年年末为3069.23亿元，同比下降6.77%[20] - 2023年末负债合计10998.85亿元，上年年末为11492.04亿元，同比下降4.29%[20] - 2023年末所有者权益合计3370.27亿元，上年年末为3221.49亿元，同比增长4.62%[20] 项目数据 - 包头保利云上预计投资总额13.93亿元，期末余额9.21亿元，上年年末余额6.72亿元[156] - 北京保利和光煦境预计投资总额35.08亿元，期末余额27.84亿元，上年年末余额25.53亿元[156] - 北京保利锦上二期预计投资总额58.02亿元，期末余额49.53亿元，上年年末余额45.11亿元[156] - 成都保利和颂预计投资总额48.55亿元，期末余额36.30亿元，上年年末余额30.67亿元[156] - 成都保利云上期末余额为32.86亿元，上年年末余额为32.17亿元，增长约2.13%[157] - 大连保利时代金地城预计投资总额为21.34亿元，期末余额为46.65亿元，上年年末余额为53.78亿元，下降约13.26%[157] - 东莞保利时区预计投资总额为21.36亿元，期末余额为78.47亿元，上年年末余额为103.43亿元，下降约24.13%[157] - 佛山保利灯湖天珺预计投资总额为10.63亿元，期末余额为67.85亿元，上年年末余额为33.34亿元，增长约103.51%[157] 会计政策 - 公司自2023年1月1日起执行《企业会计准则解释第16号》相关规定，对2022年比较期间数据进行追溯调整[126] - 会计政策变更使2022年度合并财务报表递延所得税资产增加88.86亿元[126] - 会计政策变更使2022年度合并财务报表递延所得税负债增加93.10亿元[126] - 会计政策变更使2022年度合并财务报表未分配利润减少3.68亿元[126] - 会计政策变更使2022年度合并财务报表少数股东权益减少0.56亿元[126] 税务信息 - 增值税税率为3%、5%、6%、9%、13%，企业所得税除个别子公司外适用25%，土地增值税按超率累进税率30%-60%，契税为3%-5%[129] - 部分澳大利亚子公司所得税税率为30%，部分英国子公司为19%，部分香港子公司为16.5%，部分子公司为0%[130] - 2023年1月1日至12月31日，生产性、生活性服务业纳税人可分别按当期可抵扣进项税额加计5%、10%抵减增值税应纳税额[131] - 部分子公司因相关政策企业所得税税率为15%[132]

股票简称：保利发展 股票代码：600048 保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券 募集说明书 （申报稿） 保荐机构（主承销商） 中国国际金融股份有限公司 （北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层） 二〇二四年九月 保利发展控股集团股份有限公司 募集说明书（申报稿） 声 明 本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承担相应的法律 责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书中财务会计资 料真实、完整。 中国证券监督管理委员会、上海证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均 不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对 发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相 反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自 行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发 行后因发行人经营与收益变化或者证券 ...

报告公司投资评级 - 报告给予公司"买入"评级,维持此前评级 [2] 报告的核心观点 - 公司销售规模有所收缩,但销售行业排名稳居首位,龙头地位稳固 [1] - 公司拿地强度回升,融资渠道畅通,资金成本优势明显,有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化 [1] - 公司 1-8 月拿地金额权益比 78.8%,拿地强度 11.8%,其中在一线城市拿地金额占比 60.2% [3] - 公司 2024 年 1-7 月成功发行公开市场债券 359.02 亿元,票面利率不超过 3.2%,较年初下降 25BP,持续保持低位 [3] 公司投资评级分析 - 公司销售排名稳居行业第一,看好市占率持续提升 [1] - 公司拿地力度较大,尤其在一线城市的拿地占比较高,有利于公司未来发展 [3] - 公司融资渠道畅通,负债结构优化,资金成本优势明显 [3]

报告评级和核心观点 投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 核心观点 - 公司销售规模有所收缩,但销售行业排名稳居首位,龙头地位稳固 [1] - 公司拿地强度回升,融资渠道畅通,资金成本优势明显,有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化 [1] - 公司 1-8 月拿地金额权益比 78.8%,其中在一线城市拿地金额占比 60.2% [3] - 公司 2024 年 1-7 月成功发行公开市场债券 359.02 亿元,票面利率不超过 3.2%,较年初下降 25BP,持续保持低位 [3] 公司经营情况 销售情况 - 2024 年 8 月,公司签约金额 221.15 亿元,同比减少 29.36%;签约面积 125.43 万平方米,同比减少 21.83% [5][6][7] - 2024 年 1-8 月,公司实现签约金额 2207.69 亿元,同比减少 26.20%;实现签约面积 1224.64 万平方米,同比减少 28.89% [5][6][7] - 2024 年 8 月,公司项目销售均价 17631.35 元/平方米,同比下降 9.64%;2024 年 1-8 月公司项目累计销售单价 18027.26 元/平方米,同比增长 3.79% [1] - 据克尔瑞数据显示,2024 年 1-8 月,公司全口径销售排名全行业第一 [1] 拿地情况 - 2024 年 8 月,公司以招拍挂形式获取上海市青浦区一宗住宅用地,拿地成本 4.29 亿元,权益比例 100% [3] - 公司 1-8 月拿地 20 宗,总建筑面积 165.4 万平方米,对应土地款 259.7 亿元,其中在一线城市拿地金额占比 60.2% [3] 财务情况 - 公司 2024 年 1-7 月成功发行公开市场债券 359.02 亿元,包括 95 亿元中票和 54 亿元公司债,票面利率不超过 3.2%,较年初下降 25BP,持续保持低位 [3] - 截至 2024 年上半年,公司有息负债 3725 亿元,综合成本降至 3.31%;扣除预收款的资产负债率为 65.67%、净负债率为 66.18%、现金短债比为 1.22,资产负债结构保持稳健 [3]