行业趋势转变 - 行业从“规模竞速”转向“品质深耕”，产品力成为超越周期的价值硬通货 [1] - 在解开限价的杭州市场，高端住宅竞争逻辑改写，产品力成为衡量项目价值更重要的标尺，超越地段的传统价值认知 [2] 公司战略核心 - 公司以“天系时代”战略为载体，通过扎实实践展示产品力价值兑现 [1] - 战略核心是把握趋势，将“超级产品力”做实做透，使项目价值突破地段限制，实现自主生长 [2] 杭州保利·天奕项目分析 - 项目位于杭州未来科技城，持续热销，二次开盘最高单价房源让未科在2025年站上4万+的高度，稳坐全杭州改善项目人气之王 [2] - 产品价值兑现源于对“超级产品力”的极致追求，包括前瞻的超级底盘规划、全抬高地库实现人车分流 [5] - 项目内嵌约6万方“一环三景六园”立体园林、近万方多元会所与全龄架空层空间，融合自然意境与生活功能 [5] - 提供融入东方礼遇的专属服务，成就内外兼修的理想居所 [5] - 系统性构建的“超级产品力”赢得高端客群深度认同，客户愿意为产品细节、空间美学和生活体验支付溢价 [8] 温州·天曜序项目分析 - 项目由公司与招商蛇口联袂匠造，是坚守产品主义的力作，底气源于大国央企品牌担当和产品打造上的高度投入 [12] - 以“瓯江帆影”为灵感，采用大面积玻璃与香槟色铝板打造流动弧形立面 [15] - 打造恢弘门庭、温州首个“亿级双联下沉式会所”以及超万方的“会所+架空层泛会所”空间 [15] - 配备“双轴六园九景”园林与豪装地库，在滨江CBD枢纽地段提供超越区域顶豪标准的“断档级”产品力 [15] - 由产品力构筑的内在价值始终稳固，不受市场波动影响 [15] 杭州保利·天珺项目分析 - 项目位于杭州奥体板块，被视为公司的先行者，将竞争力转向文化与审美的精神层面 [18] - 以“隐奢青绿”的“超级审美”为核心，与城市精英内在追求不谋而合，形成超越产品本身的价值共鸣 [18] - 作为公司1号作品，傲立于奥体峯脊，以“钱塘春芽”美学专利融萃杭州千年宋韵，凝练自然意象 [20] - 构筑如《千里江山图》般“可观、可游、可居”的诗意家园，配备枫林会所与恒温泳池等高端配置 [20] - 项目空间设计取意“璞玉”，结合在地文化元素，借光、气、景重塑奢逸内涵，呈现雅奢大宅风范 [20] - 通过审美共鸣与文化认同，建立与目标客群的精神连接，形成独特而持久的产品魅力 [22] 战略实践总结 - 公司天系时代的成功实践印证其战略前瞻性，推动市场步入以产品为核心的时代 [24] - 杭州保利·天奕以“超级产品力”突破地段限制，温州·天曜序以“超级配置力”定义奢宅标杆，杭州保利·天珺以“超级审美力”重塑奥体封面 [24] - 实践背后是对产品本质的回归和生活本真的尊重 [24]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [1] 核心观点 - 2025年1-10月青岛商品住宅市场整体表现弱于去年同期，成交金额约694.7亿元，成交面积约489.7万平方米 [3] - 10月单月市场表现较弱，商品住宅供销同环比均大幅下降，供应5.69万平方米，成交面积39.74万平方米，销售均价为13605元/平方米 [11] 房地产企业销售业绩 - 2025年1-10月青岛房地产企业销售金额TOP20企业合计销售额为434.01亿元 [4] - 君一控股以49.81亿元的销售额位居榜首，海信地产以47.43亿元位列第二，中国金茂以35.34亿元位列第三 [3][4] - 销售面积TOP20企业合计销售面积为249.11万平方米，君一控股以24.1万平方米领先，中国金茂和青特置业分别以22.77万和20.32万平方米位列二、三名 [3][4] 商品住宅项目销售表现 - 销售金额TOP10项目合计销售额为113.8亿元，入榜门槛为8.6亿元，前6名项目销售额均超10亿元 [5] - 崂山区的银丰·玖玺城以21.3亿元销售额位居榜首，海尚府和越秀青铁张村河项目分别以12.2亿和12.1亿元位列二、三名 [5] - 销售面积TOP10项目合计销售面积为59.41万平方米，荣盛·锦绣外滩以8.6万平方米居首，和达铭著·铂岸和寰宇时代雲境分别以6.7万和6.3万平方米紧随其后 [6] - 销售套数TOP10项目合计销售5358套，荣盛·锦绣外滩以709套领先，向阳湖壹号和和达铭著·铂岸分别成交630套和572套 [7] 区域市场表现 - 城阳中心城区板块销售额最高的项目为银丰·御玺，销售额为4.91亿元，海通桂语兰庭和和达·棠颂分别以3.11亿和2.2亿元位列二、三名 [8] - 10月商品住宅供应区域主要集中在胶州市、市北区和李沧区 [11]

行业投资评级与核心观点 - 全国房地产市场整体处于“止跌回稳”过程中，核心城市优质楼盘实现较好去化，但市场复苏动能边际转弱 [3] - 西安新房价格指数环比上涨0.56个百分点，同比上涨2.82%，是全国33个环比上涨的城市之一 [18] - 未来西安房地产市场预计将延续“温和修复、内部分化”的总体态势，年底需求将温和释放，整体成交量以稳为主 [25] 全国与西安市场表现 - 2025年10月，全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.28%，同比上涨2.67%，环比涨幅扩大，同比涨幅略有收窄 [18] - 自去年9.26政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳一年来，在多项政策支持下市场出现一定恢复 [3] - 10月国务院会议中央五部门从“四个取消、四个降低、两个增加”等方面出台组合拳，进一步推动市场止跌回稳 [3] - 西安政策端积极响应国家“好房子”战略，在限购优化、公积金支持、土地出让条件等方面推出一系列本地化配套政策 [4] - 西安“619”新政出台带动市场阶段性回暖，但7-8月受预期偏弱及淡季因素影响市场较为平淡，9-10月供应改善带动销售修复 [4] - 西安二手房市场持续“以价换量”，1-10月二手住宅成交套数累计同比保持正增长 [4] 房企销售业绩与格局 - 西安TOP10房企2025年1-10月实现总销售额648.7亿元，较去年同期下降325.9亿元，降幅达到约33.4% [12] - 2025年TOP10企业门槛为32.5亿元，较去年下降9.6亿元，降幅达22.6% [12] - 2025年1-10月百亿房企数量由去年的5家回落至3家，减少2家 [13] - 全国性品牌房企，尤其是具备国央企背景的企业，依然占据市场主导地位 [14] - 保利发展以106.2亿元销售额位列西安房企第一，销售面积为64.2万m² [5] - 中铁建房地产以104.4亿元销售额位列第二，绿城中国以103.0亿元销售额位列第三 [5] 商品住宅项目表现 - 金茂璞逸东方以30.5亿元销售额位列西安商品住宅项目第一，位于曲江区域 [8] - 保利天珺以25.8亿元销售额位列第二，位于航天区域 [8] - 招商西安玺以25.3亿元销售额位列第三，位于港务区域 [8] - 在未央区域，保利未央璞悦以17.2亿元销售额位列第一 [11] 土地市场情况 - 2025年1-10月西安共推出96宗住宅用地，规划建面931.43万m²，同比下降31.93% [19] - 成交73宗住宅用地，规划建面697.70万m²，同比下滑44.13% [19] - 成交楼面价6694元/m²，同比上涨31.64%，平均溢价率0.98%，同比上涨172.22% [19] - 土拍热度主要集中于核心区域，高新、雁塔、未央、国港住宅用地出让金占全市比重达56% [24]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3] 报告核心观点 - 《“十五五”规划建议》将房地产纳入民生保障与共同富裕章节，强调提高人民生活品质，为房地产中长期发展指明方向 [3] - 短期来看，随着年末房企业绩冲刺，核心城市新增供应增加预计将对新房销售形成支撑，二手房成交量有望维持一定规模，但短期价格或继续承压 [3] - “十五五”时期明确了推动房地产高质量发展的五大方向，包括加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度 [15] - 住建部提出推进现房销售制，预计将逐渐推进，对购房者、房企及行业均产生深刻影响，推动产品品质提升和行业高质量发展 [17][19][20] 石家庄房地产市场表现 房企销售业绩 - 2025年1-10月石家庄房地产企业销售金额TOP10总成交额为355.98亿元，入榜门槛为6.57亿元 [4] - 石家庄城发投集团以151.12亿元的销售业绩位居销售金额榜首位，保利发展以63.60亿元位列第二，绿城中国以63.00亿元位列第三 [4] - 2025年1-10月石家庄房地产企业销售面积TOP10总成交面积为229.02万平米，石家庄城发投集团以113.97万平米位居面积榜冠军，绿城中国以34.36万平米位列第二，保利发展以31.23万平米位列第三 [4] 项目销售业绩 - 2025年1-10月石家庄商品房销售金额TOP20项目总成交额为191.80亿元，入榜门槛为5.81亿元 [7] - 城发投·云和赋项目以25.56亿元的销售业绩位居榜首，保利·维璟天珺项目以19.65亿元位列第二，城发投·太平河·理想水岸项目以16.55亿元位列第三 [7][8] 商品住宅市场 - 2025年10月石家庄商品住宅成交均价为14707元/㎡ [21] - 2025年1-10月，120-160㎡的商品住宅成交量占比最高，为41.47% [22] - 2025年1-10月，总房款100-150万元的商品住宅成交量占比最高，为25.49% [22] 土地市场 - 2025年1-10月裕华区宅地土地出让金全市最高，为90.93亿元，新华区成交楼面均价全市最高，为5840元/㎡ [27] - 2025年10月石家庄推出12宗宅地，规划建筑面积52.38万㎡，成交18宗宅地，规划建筑面积92.47万㎡ [29] - 2025年10月宅地成交楼面均价为4905元/㎡，平均溢价率为0.15% [30] 政策动向解读 - 住建部强调把城市更新摆在更突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [10] - 四中全会审议通过的“十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，释放积极信号 [12] - “十五五”规划建议提出“大力实施城市更新”，预计城市更新将成为助力房地产高质量发展的重点支撑，发挥稳投资、扩内需的综合效用 [13][16]

公司动态 - 保利发展通过间接全资持股的方式，新成立了南昌保煦置业有限公司 [1] - 新公司法定代表人为王伟，注册资本为8000万元人民币 [1] - 新公司经营范围涵盖房地产开发经营、房地产经纪、住房租赁、物业管理等多项业务 [1] 行业与业务布局 - 保利发展作为大型房地产开发商，其新设子公司业务范围覆盖了房地产开发、租赁及物业管理等房地产产业链多个环节 [1]

报告行业投资评级 - 投资建议：强于大市（维持）[7] 报告核心观点 - 2025年前三季度房地产行业业绩仍处调整区间，房企分化趋势加速，央国企及改善型房企表现相对稳健[4] - 销售端降幅收窄，土地市场呈现提质缩量趋势，核心城市优质地块成交支撑金额同比增长[4][9] - 融资环境边际改善，融资成本持续下行，但行业仍面临较大偿债压力[10] - 推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，关注有困境反转机会的弹性标的以及拥有核心竞争力的房产中介平台[4][11] 报表端：业绩弱势延续，房企持续分化 - 2025年前三季度23家样本房企营业收入同比下降12.5%，归母净利润同比下降161.6%[8][16] - 央国企、民企、混合制房企营业收入同比分别变化+6.1%、-17.1%、-27.8%[16] - 整体毛利率为13.0%，较2024年全年下降0.3个百分点，其中国央企毛利率回升至15.3%，民企和混合制房企则分别下降至15.1%和9.2%[8][22] - 整体销管费用率为5.5%，较2024年全年下降0.1个百分点[8] - 合约负债总额为12069亿元，同比下降28.7%，对营业收入的覆盖倍数整体降至1.4倍[8] - 样本房企资产总额降至7.4万亿元，同比下降10.5%，资产负债率为77.0%，同比上升0.7个百分点[8][40] 经营端：销售承压走弱，土地市场提质缩量 - 2025年1-9月全国商品房累计销售金额同比下降7.9%，累计销售面积同比下降5.5%[9][43] - 百强房企累计销售金额为24948亿元，同比下降12.8%[9][49] - TOP10房企销售金额为12102亿元，同比下降11.7%，其中建发房产、中国金茂、越秀地产实现逆势增长，同比分别增长12.1%、27.3%和2.0%[9][52] - 全国300城宅地累计成交面积29766万平方米，同比下降7.6%，累计成交金额13304亿元，同比上涨11.9%[9][54] - 中海地产、绿城中国、保利发展位居权益拿地金额前列，拿地金额同比分别增长211.5%、112.5%、29.2%[57][60] 融资端：融资环境边际改善，央国企更具优势 - 2025年1-9月房企累计发行债券总额同比增长3.9%，债券平均发行利率由2021年的5.5%降至2025年9月的2.7%[10][61] - 截至2025年9月末，房企债券余额为21409亿元，其中信用债占比70.4%[10][65] - 2025年第四季度到期债券余额为1430亿元，2026年到期规模达6641亿元[10][65] - 世茂集团、华润置地、保利发展债券余额居前，分别为1046亿元、827亿元、780亿元[67] 投资建议 - 推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等[11][69] - 关注有困境反转机会的弹性标的[11][69] - 关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如贝壳等[11][69]

项目销售业绩 - 保利发展旗下广州天河区顶级豪宅项目玥玺湾首次开盘单日销售额达106亿元，创2025年全国房地产项目单日单盘销售最高纪录 [1] - 项目成交均价为17万元/平方米，最高成交单价超过30万元/平方米 [2] 项目地块价值与产品设计 - 项目前身为广州"南方面粉厂"地块，位于珠江新城、国际金融城、琶洲三大CBD构成的"黄金三角"核心区，南临珠江，为天河区最后一块大规模临江宅地 [5] - 地块于2024年9月经过148轮竞价，由保利以总价117.55亿元摘得，成交楼面价66957元/平方米，溢价率33.35%，总价和楼面地价均为广州第二高 [5] - 项目是广州目前唯一可将阳台占比扩大到30%的地块，二层以上公共开放空间不计容建面可扩大到10%，项目实用率有可能突破130% [6] - 采用首创的11米抬高浮岛设计，使首层住宅也能拥有更好的看江视野 [6] 公司财务与战略 - 2025年1-9月，公司销售额为2017亿元，稳居行业第一，是唯一一家销售超2000亿元的房企，销售面积1000万平方米 [7] - 第三季度营收同比增长30.65%至568.65亿元，但归母净利润为-7.82亿元，出现大幅下降 [9] - 前三季度营收为1737.22亿元，归母净利润19.29亿元，同比下滑75.31%，扣非归母净利润17.40亿元，同比下滑76.76% [9] - 2025年前三季度新增容积率面积290万平方米，总获取成本603亿元，新增项目全部位于38个核心城市，51%的投资金额集中于北上广一线城市核心区域 [10] - 2025年上半年在38个核心城市的销售贡献达92%，在9个核心城市排名市场第一 [10] - 截至三季度末，货币资金余额达1226.46亿元，融资成本持续维持在行业最低区间 [10][11] 行业市场趋势 - 2025年上半年全国20个重点城市总价1000万元以上豪宅共计成交2.1万套，同比增长21%，显著高于同期百城新建商品住宅5%的平均增速 [12] - 北上广深四个一线城市千万级豪宅成交1.6万套，同比增长15%，16个二三线城市合计成交5871套，同比增长37% [13] - 总价1000-3000万新房豪宅成交19561套，同比增长25%，总价5000万以上新房豪宅成交621套，同比增长51%，总价3000-5000万新房豪宅成交同环比齐跌，降幅约三成 [15] - 上海黄浦区高福云境项目开盘当日，25套总价1.3亿-1.62亿元的房源全部售罄，创下上海亿元以上房源单盘销售纪录 [15]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，推动房地产高质量发展，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 维持房地产"看好"评级，建议关注核心城市布局重、产品力强的房企及地产转型、中介、物业管理等方向[4] 板块行情 - 本周（25/11/1-25/11/7）房地产（申万）板块下跌0.2%，表现弱于主要股指（上证指数+1.1%、深证成指+0.2%、创业板指+0.6%、沪深300+0.8%）[4][7] - 个股表现分化显著，涨幅前五为ST中迪(+27.6%)、新华联(+27.4%)、渝开发(+22.2%)、财信发展(+18.6%)、*ST中地(+15.3%)；跌幅前五为京投发展(-16.6%)、卧龙新能(-14.2%)、珠江股份(-14.1%)、张江高科(-9.4%)、合肥城建(-9.2%)[4][7] 数据跟踪：新房成交 - 当周（11.1-11.7）42个重点城市新房合计成交154万平米，环比下降38.7%，同比下降47.1%[13] - 分能级看，一线城市（4城）成交38.4万平米（环比-30.6%），二线城市（15城）成交87.6万平米（环比-44.1%），三四线城市（23城）成交28.1万平米（环比-28.6%）[13] - 当月（11.1-11.7）42城新房成交154万平米，环比上月同期上升195.2%，同比下降46.7%，年初至今累计成交同比下降11.2%[4][17] - 分能级累计同比：一线城市-5.6%，二线城市-11.0%，三四线城市-18.2%[17] 数据跟踪：二手房成交 - 当周（11.1-11.7）21个重点城市二手房合计成交191万平米，环比下降7.6%，同比下降28.9%[4][28] - 分能级看，一线城市（3城）成交78.8万平米（环比-14.3%），二线城市（9城）成交98.9万平米（环比-1.2%），三四线城市（9城）成交13.3万平米（环比-9.4%）[28] - 当月（11.1-11.7）21城二手房成交191万平米，环比上月同期上升895.9%，同比下降26.7%，年初至今累计成交同比上升10.2%[4][31] - 分能级累计同比：一线城市+11.6%，二线城市+10.4%，三四线城市+1.5%[31] 行业新闻 - 宏观政策：五部门印发智慧城市发展计划，目标2027年底建成50个以上全域数字化转型城市，2035年涌现具有国际竞争力的现代化城市[4][45] - 产业动态：第22届中国住博会聚焦科技赋能"好房子"建设、绿色低碳、城市更新等领域[4][45] - 地方政策：深圳支持非居住存量房屋改建保障性租赁住房，租金不高于市场参考租金90%；湖南平江县全面推行现房销售；西安出台租赁资金监管办法，超3月租金须纳入监管账户[4][45] 公司公告 - 10月销售金额同比普遍下降：越秀地产122.9亿元（-8.0%）、金地集团19.2亿元（-65.8%）、中国海外发展186.6亿元（-55.1%）、绿城中国122.0亿元（-20.8%）、龙湖集团50.0亿元（-55.4%）、保利发展211.2亿元（-50.1%）、招商蛇口153.7亿元（-31.1%）、首开股份10.0亿元（-83.0%）[4][48] - 融资动态：城建发展发行8亿元中期票据（利率2.13%）；越秀地产获6亿港元定期贷款[4][48] - 人事变动：招商蛇口副总经理彭以良因工作调动辞任[4][48] 投资分析意见 - 建议关注四类方向：1）核心城市布局重、拿地能力强、产品力强的房企（滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国）；2）地产转型（衢州发展）；3）二手房中介（贝壳、我爱我家）；4）物业管理企业（绿城服务、招商积余、华润万象生活）[4]

行业整体盈利承压 - 房地产行业仍处于“筑底”深水区，盈利承压是全行业的普遍挑战 [1] - 2025年前三季度，77家A股上市房企中，41家归母净利润出现亏损，占比超五成 [1] - 2025年前三季度，41家A股上市房企亏损872亿元，行业毛利率为14.22%，净利率为-5.57% [2] 市场销售与头部房企表现 - 2025年1-10月，TOP100房企销售额为28967.1亿元，同比下降16.3% [2] - TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，较上年下降15.0%；TOP11-30房企销售额均值为355.1亿元，较上年下降17.8% [2] - 头部房企如招商蛇口、保利发展展现出韧性，2025年前三季度，招商蛇口实现营收897.66亿元，归母净利润24.97亿元；保利发展实现营收1737亿元，归母净利润19.28亿元 [2] 现金流成为经营核心 - 在楼市承压背景下，多数房企更关注现金流的稳定与安全 [3] - 2025年上半年，房企经营性现金流净流入由负转正，较去年同期明显改善 [4] - 以保利发展为例，截至2025年三季度末，公司经营活动现金流净额69.77亿元，货币资金超1200亿元 [4] 土储策略：存量焕新与增量提质 - 积极自律的土储策略是韧性房企穿越周期的核心抓手之一 [5] - 在存量盘活方面，截至9月27日，全国已有超4600宗存量闲置土地拟通过专项债收购，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元 [5] - 保利发展推行“老盘新作、全面焕新”战略，2025年上半年，其2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35% [5] 增量土储聚焦核心城市 - 2025年前三季度，保利发展新增容积率面积290万平方米，总获取成本603亿元，全部落地于38个核心城市，其中51%的投资金额集中在北上广等一线城市核心板块 [6] - 2025年1-10月，TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，中海地产以1870亿元新增货值位列第一 [6] - 2025年前三季度，一线城市土地成交金额占比达32.6%，较上年同期提升5.8个百分点；二线核心城市占比47.2%，同比提升3.1个百分点，土储向核心区域聚集趋势明显 [7] 产品力与“好房子”战略 - 随着“好房子”概念深入人心，多数房企将产品力提升作为核心战略 [8] - 2024-2025年，保利、中海、华润等头部房企相继发布“好房子”战略，其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础维度 [8] - 部分房企已建立完整技术标准体系，例如招商蛇口七大“技术体系”细化出27项可感知亮点，建发房产将6大价值维度细化为超1050条技术项 [8] 保利发展的品质管理实践 - 保利发展在2023年提出行业进入“高质量发展的品质时代”，并构建四阶八维全流程品质管理体系 [9] - 2025年上半年，保利发展基于22万余条客户调研数据，以“好生活”为纲领，对“好产品”和“好服务”进行全面升级 [9] - 在品质保障方面，公司通过53个核心管理动作、“100个保式细节”及“三堂六线”工艺指引，细化权责与标准 [10]

项目开盘业绩 - 保利·玥玺湾于2025年11月7日开盘成交总金额达106亿元 [1] - 项目开盘均价为17万元/平方米最高单价达到30万元/平方米 [1] - 项目前期认筹数量为350个 [1] 项目区位优势 - 项目位于广州三大CBD战略交汇点西邻珠江新城东接广州国际金融城南望琶洲 [2] - 项目与广交会展馆和琶洲CBD隔江相望构成具有国际特色的城市景观界面 [2] - 项目邻近临江大道和滨江公园保障了无遮挡的江景视野 [2] 产品设计特点 - 项目首创抬升11米加半月形布局设计形成悬浮盖板式平台 [3] - 6栋住宅呈北高南低排列实现户户朝南户户一线望江 [3] - 项目阳台率高达30%是广州执行新规划标准后首个真正意义上的豪宅产品 [3] - 项目以全生命周期居住价值为核心贯彻好产品好服务好生活的三好战略 [3] 市场定位与行业背景 - 项目均价超17万元/平方米最高突破30万元/平方米反映了市场对稀缺资源的溢价共识 [4] - 2025年房地产市场呈现普通住宅市场调整与核心城市优质资产受追捧的分化格局 [4] - 粤港澳大湾区建设的深入推进持续凸显广州核心区域高端物业价值 [4]