纪要涉及的公司 保利发展、保利地产、保利置业 纪要提到的核心观点和论据 - **销售情况**：2025 年 4 月签约金额 246 亿元，同比降 25%，1 - 4 月累计签约 877 亿元，同比降 9%，销售权益比 78% [4] - **认购表现**：2025 年 4 月认购集中于 38 个核心城市，占比 91%，一二线占比约 80%，增量项目 4 月销售占比 61%，1 - 4 月累计 64%，上海和广州分别贡献 27 亿和 40 亿，北京、成都和三亚各约 10 亿 [2][5] - **推货情况**：2025 年 4 月推货规模同比大降，新开项目减少致整体减少，全月推货 190 亿，最后五天 100 亿，占 56%，为五一销售准备 [6][7] - **去化率表现**：2025 年 4 月一线城市去化率 45%，二三线 35% - 40%，广州 ST 中南、上海保利外滩峰、成都花照天郡、三亚保利天郡等项目表现良好 [8] - **来访情况**：2025 年 4 月来访结构消退，周均约 4.2 万组，环比降 20%，同比降四成，受清明和市场调控影响，前 50 个明星项目贡献 50%来访，高于去年 [9] - **五一市场表现**：五一来访降两到三成，但认购金额与去年持平，得益于转化率提升和四月底去化 [10] - **拓展情况**：2025 年 4 月披露四个拓展项目，面积 45 万平，同比增 400%以上，金额 128 亿，均为全资；1 - 4 月累计 15 个，面积 146 万平，金额 308 亿，权益比例 82%创新高 [11] - **拿地情况**：2025 年 1 - 4 月拿地金额 308 亿，投资强度约签约金额 35%，较 2024 年高 14 个百分点，有信心完成全年 1000 亿投资目标，已实现约 400 亿 [12] - **融资成本情况**：截至 2025 年 4 月底，综合有息负债成本降至 2.96%，新增 2.8%，开发贷平均 2.8%，政策调整或降按揭和公积金贷款利率，利于资金回笼 [13][14] - **市场热度及推盘结构看法**：4 月来访下降是小阳春后回落和主力在售项目减少导致，转化率提升价格平稳使五一表现好，预计 5、6 月市场热度回升，多个新项目开盘 [15] - **房地产政策展望**：国新办系列政策如降准、利率下调等对行业积极，流动性释放是复苏基础，公积金利率下调表明商贷有下降空间，再贷款贴息降低促进保障性住房收购，现房销售试点需配套融资政策 [16] - **现房销售模式影响**：推动行业从“三高”模式转向强调品质和实景销售模式，要求房企具备更高综合能力，项目操盘逻辑和解题思路变化 [17][18] - **应对现房销售挑战措施**：已在三亚准备，建立快建体系，从拿地到竣工最快 12 个月，2025 年 3 月推广至多城市试点，约 40 个项目进行试点 [19] - **拿地分工情况**：保利集团内部以保利发展为主开发，仅深圳等少数城市由保利置业负责 [21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 现房销售对项目 LR 和毛利率具体影响未详细测算，但认为快速建造体系铺开后影响可控，该体系将传统串联施工改并联，提高工艺穿插和专业线配合，缩短建设周期 [20]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [3] 报告的核心观点 - 保利发展2024年及2025Q1业绩显示营收和利润有不同表现，未来2年营收或面临下行压力，但公司强化城市深耕战略、加快高价增量项目销售，融资成本下降且获批可转债，虽短期存量土储有去化和减值压力，但仍维持“推荐”评级 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年营业总收入3116.7亿元，同比下滑10.2%，归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%；2025Q1营业总收入542.7亿元，同比增长9.1%，归母净利润19.5亿元，同比下滑12.3% [1] - 预计2025年地产销售收入约下滑8.9% [1] 销售策略 - 强化城市深耕战略，28个核心城市2024年销售占比达90%，同比提升2个百分点 [2] - 近三年拿地和销售均价显著提升，2024年增量项目销售金额贡献近2000亿元，占全年销售金额六成 [2] - 2025Q1销售金额630亿元，同比增长0.07%，销售均价提升至2.05万/平 [2] 融资情况 - 2024年新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1% [3] - 85亿可转债获批，拓宽创新融资渠道 [3] 盈利预测 - 预计2025 - 2027年每股收益分别为0.39 / 0.38 / 0.51元 [3] - 2025年目标价9.75 - 11.92元 [3] 财务指标预测 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|346,828.1|311,666.3|285,992.5|267,673.0|271,784.7| |增长率(YoY)|23.42%|-10.14%|-8.24%|-6.41%|1.54%| |归母净利润(百万元)|12,067.2|5,001.2|4,593.1|4,502.5|6,108.0| |增长率(YoY)|-34.23%|-58.56%|-8.16%|-1.97%|35.66%| |净资产收益率(ROE)|6.11%|2.52%|2.32%|2.26%|3.05%| |每股收益(元)|1.01|0.42|0.39|0.38|0.51| |PE|8.2|19.6|21.4|21.8|16.1| |PB|0.51|0.51|0.51|0.51|0.50| [4] 交易数据 - 52周股价区间11.65 - 7.45元 [6] - 总市值1010.31亿元，流通市值1010.31亿元 [6] - 总股本/流通A股1197044万股 [6] - 52周日均换手率1.96 [6] 相关报告 - 《保利发展（600048.SH）：行业龙头地位稳固，强化“中心城市 + 城市群”深耕战略》，日期2024 - 11 - 11 [11]

土拍结果与市场表现 - 上海2025年四批次土拍共出让4宗地块 总成交金额97 1亿元 其中两宗溢价成交 两宗底价成交 起拍总价约84亿元 [1] - 溢价成交地块中 杨浦地块由保利置业以42 4063亿元总价竞得 溢价率26 3% 楼面价8 02万元/平方米 松江地块由中铁建以24 7082亿元竞得 溢价率20 42% 楼面价2 5288万元/平方米 [2] - 底价成交地块中 保利发展以8 4亿元获取青浦地块 北外滩集团以21 57亿元获取虹口地块 [3] 参拍房企特征 - 参拍房企均为央国企 包括保利发展 保利置业 招商蛇口 金茂 中海 华润 中铁建等 [1] - 保利集团成为最大赢家 通过两宗地块获取预计增加超过75亿元储备货值 [3] - 杨浦地块竞拍中 华润 中海 保利置业三家激烈角逐 金茂 招商蛇口未出价 最终保利置业以高于中海历史拿地成本近7000元/平方米的价格胜出 [3] 土拍市场分化与房企策略 - 房企表现谨慎 虹口地块仅北外滩集团一家报名 商业部分建设成本与运营风险是主要顾虑 [4] - 土拍热度分化 中心区域小型地块开发难度上升 参拍房企数量减少 部分地块仅一家报名 [4] - 保利置业2024年11月曾退出与中海的抢地 此次以更高成本拿地 反映阶段性补仓需求与竞争加剧 [3] 地块区位与开发潜力 - 杨浦地块位于内中环 紧邻地铁12号线 距滨江500米 周边有中海2024年所获三宗地块 开发的中海云邸玖章项目187套房源首日售罄 [3] - 松江地块因起拍价低引发焦灼竞争 普陀中环内地块依赖旧改推进 浦东新杨思 前滩南被视为未来潜力板块 [6] 政策与市场预期 - 土拍热度受4月上海新房 二手房交易数据亮眼及央行降准降息政策提振 但市场更期待限购放松等实质性政策 [1][6] - 上海城市更新加速 市中心复杂地块开发成为未来竞争关键 具备综合开发能力的企业将占据优势 [6]

上海第四批次土拍市场概况 - 四批次4幅地块全部成功出让 总出让面积约10 1万平方米 总成交金额97亿元 其中2宗溢价成交 2宗底价成交 [2] - 参拍企业数量减少至约9家 相比第三批次15家明显下降 以央国企为主 包括6家央企 2家国企 1家港资 [2] - 保利集团旗下保利发展和保利置业分别斩获一宗地块 头部房企拿地策略趋于理性 市场延续稳中有进态势 [2] 杨浦区地块交易细节 - 保利置业以42 41亿元竞得杨浦地块 成交楼面价80199元/平方米 溢价率26 3% 创定海社区单价地王纪录 [3] - 地块吸引招商蛇口 中国金茂 华润置地 中海地产 保利置业5家头部央企竞拍 72轮竞价后保利置业胜出 [3] - 保利置业4月已布局该地块 旗下公司拟投资61亿元 地块距黄浦江600米 享12号线轨交及上海国际时尚中心商业配套 [4] - 周边新盘中海云邸玖章备案均价11 49万/平方米 认筹率205% 中建壹品·外滩源著去化率90% 反映区域高需求 [4] 松江新城地块交易分析 - 松江新城地块溢价率20 42% 由中国铁建以24 71亿元竞得 楼面价25288元/平方米 [5][6] - 地块距松江中央公园4千米 临近万达广场 周边1年无宅地成交 未来可补充区域新房供应 [5] - 中国铁建2022年已在松江连获三宗地块 开发星樾云涧项目 与本地块仅一路之隔 具备区域开发经验优势 [6] 虹口区捆绑地块特点 - 虹口区地块为内环内唯一组合用地 含住宅和商业文化地块 北外滩集团以底价20 2亿元+1 3亿元竞得 [7][8] - 住宅地块楼面价88000元/平方米 商业文化地块楼面价14699元/平方米 因历史建筑保护要求导致捆绑出让 [7][8] - 地块邻近10号线四川北路站 周边有弘安里等豪宅待入市 华润去年竞得相邻地块楼面价92934元/平方米 [8] 青浦及其他区域动态 - 保利发展以8 4亿元底价拿下青浦北部地块 楼面价15500元/平方米 继续加仓上海市场 [8] - 土拍体现中心城区与郊区结合供地特征 优质土地供给有助于传递热度至楼市 巩固市场稳态 [9]

本报告导读： 投资要点： 此外，公司年内通过加速参股项目投资回收、存量土地收储等多种方式盘活受限资金约475 亿。 维持"增持" 评级。2024年，公司受减值和结转规模下降影响利润，我们下调2025-26 年EPS 预测为人民 币0.45/0.49 元，新增2027 年EPS 预测为人民币0.54 元，给予公司25 年23xPE；同时参考PB估值方法， 预测公司25 年每股净资产为16.95 元，给予0.6 倍PB，目标价10.17 元，维持"增持"评级。 风险提示。1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。 2024 年全年公司坚持深耕的38 个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2 个百分点；38 个核心城市 销售市占率达7.1%，较2023年进一步提升0.3 个百分点。 公司2024 年受减值和结转规模下降影响利润，考虑公司后阶段毛利率随行业修复或逐步筑底企稳，维 持"增持"评级。 经营现金流良性循环，加快销售资金回笼。2024 年，公司实现经营性现金流入63 亿元，连续第7 年为 正；年末公司在手现金1342 亿元，并表口径已售待回笼资金（含销项税）832 亿元。具体来看，公司 2024 年全年 ...

达实智能 - 签约5812.89万元智慧医院项目，打造三级甲等肿瘤专科医院 [1] - 主营业务为基于AIoT智能物联网管控平台的智慧服务 [1] 华虹公司 - 2025年Q1营收39.13亿元，同比增长18.66% [2] - 净利润2276.34万元，同比下降89.73% [2] - 主营业务为晶圆制造服务 [2] 金地集团 - 4月签约金额27.8亿元，同比下降55.45% [3] - 1-4月累计签约金额109.3亿元，同比下降52.44% [3] - 主营业务为房地产开发与销售 [3] 金龙汽车 - 4月客车销量3611辆，同比下降3.91% [4][5] - 主营业务为客车生产与销售 [5] 三友医疗 - 与韩国细基生物设立合资公司，出资3960万元占比66% [6] - 主营业务为骨科植入耗材研发与生产 [7] 金智科技 - 中标国家电网项目9073.46万元，占2024年营收5.12% [8][9] - 主营业务为智慧能源与智慧城市业务 [10] 平高电气 - 中标国家电网项目17.51亿元，占2024年营收14.12% [10] - 主营业务为高压开关及输变电设备 [10] 鲁抗医药 - 塞来昔布原料药获批上市，属解热镇痛抗炎药 [11] - 主营业务为医药产品研发与生产 [12] 东杰智能 - 取得7项专利，涉及AGV及输送系统技术 [13] - 主营业务为智能物流系统研发与制造 [14] 中再资环 - 子公司获869万元政府补助，占2024年净利润38.67% [15] - 主营业务为废电回收与拆解处理 [15] 葵花药业 - 双醋瑞因胶囊上市申请获受理，拟治疗骨关节炎 [16] - 主营业务为中成药与化学药生产 [17] 湘佳股份 - 4月活禽销售收入8070.27万元，同比增长42.86% [17] - 主营业务为家禽养殖与销售 [17] 人福医药 - HZ-J001乳膏进入II期临床试验，治疗白癜风 [17][18] - 主营业务为药品研发与销售 [19] 舒泰神 - STSP-0902注射液完成Ia期临床，治疗少弱精子症 [20] - 主营业务为生物药物研发 [21] *ST傲农 - 4月生猪销售量13.28万头，同比下降14.42% [22] - 主营业务为饲料与养猪 [23] 北部湾港 - 4月货物吞吐量3174.52万吨，同比增长20.32% [24] - 主营业务为港口装卸服务 [25] 东方铁塔 - 中标国家电网项目1亿元，占2024年营收2.39% [26] - 主营业务为钢结构与钾肥业务 [26] 环旭电子 - 4月营收46.41亿元，同比增长0.72% [27] - 主营业务为电子制造服务 [27] 金辰股份 - 部分银行账户被冻结，涉及金额3297万元 [28] - 主营业务为光伏智能装备制造 [28] 耐科装备 - 核心技术人员汪祥国离职 [29] - 主营业务为半导体封装设备制造 [29] 交建股份 - 中标7.04亿元工程总承包项目，占2024年营收8.43% [30][31] - 主营业务为基建工程施工 [31] 弘元绿能 - 拟12.45亿元转让内蒙古鑫元27.07%股权 [32] - 主营业务为光伏硅料硅片 [32] 青岛啤酒 - 拟6.65亿元收购山东即墨黄酒厂100%股权 [32] - 主营业务为啤酒制造与销售 [33] 兴业银行 - 获准筹建兴银金融资产投资公司，注册资本100亿元 [34] - 主营业务为银行金融服务 [35] 宁波港 - 4月集装箱吞吐量427万标准箱，同比增长8.8% [36] - 主营业务为港口装卸与物流 [36] 宏昌电子 - 珠海二期年产14万吨液态环氧树脂项目投产 [37] - 主营业务为电子级环氧树脂生产 [38] 泛亚微透 - 2股东拟合计减持不超7%股份 [39] - 主营业务为新材料研发与销售 [39] 江苏银行 - 收购江苏丹阳苏银村镇银行获核准 [40] - 主营业务为城商行金融服务 [40] 爱婴室 - 股东拟减持不超1%股份 [41] - 主营业务为母婴用品销售 [42] 东瑞股份 - 4月生猪销售收入2.23亿元，环比增长24.56% [43] - 主营业务为生猪养殖 [44] 深圳新星 - 子公司洛阳新星增资扩股引入投资者2亿元 [45] - 主营业务为铝加工合金材料 [45] 海南发展 - 拟不超4.5亿元收购网营科技51%股权 [46] - 主营业务为幕墙工程与光伏玻璃 [47] 保利发展 - 4月签约金额246.22亿元，同比减少25.44% [47] - 主营业务为房地产开发 [47] 威腾电气 - 股东拟询价转让1.73%股份 [48] - 主营业务为配电设备与储能系统 [49] 海南海药 - 富马酸伏诺拉生原料药获批上市 [50] - 主营业务为药品研发与销售 [51] 日上集团 - 美国撤销越南钢制车轮范围调查 [52] - 主营业务为车轮与钢结构工程 [52] 昊海生科 - 控股股东蒋伟涉嫌内幕交易被立案调查 [54] - 主营业务为医疗器械研发 [55] *ST中程 - 收到深交所终止上市事先告知书 [56] - 主营业务为航空机电产品 [56] 三环集团 - 获不超1.8亿元贷款用于股份回购 [57] - 主营业务为电子元件制造 [58] 中铁工业 - 控股股东拟1.6亿–3亿元增持股份 [59] - 主营业务为工程机械装备 [59] 国脉文化 - 董事长提议0.5亿–1亿元回购股份 [60] - 主营业务为数字内容与元宇宙 [60] 贵州茅台 - 4月回购93.48万股，支付金额14.4亿元 [61] - 主营业务为白酒生产与销售 [62] 海信家电 - 控股股东一致行动人增持0.16%股份 [62] - 主营业务为家电制造 [63]

业绩总结 - 2025年4月签约面积122.72万平方米，同比减34.25%[2] - 2025年4月签约金额246.22亿元，同比减25.44%[2] - 2025年1 - 4月签约面积430.79万平方米，同比减22.17%[2] - 2025年1 - 4月签约金额876.49亿元，同比减8.71%[2]

市场扩张 - 公司新增4个房地产项目[1] - 4个项目合计用地193,535平方米，规划面积454,090平方米，需支付1,280,041万元[3]

保利发展（600048）公告，2025年4月，公司实现签约面积122.72万平方米，同比减少34.25%；签约金 额246.22亿元，同比减少25.44%。2025年1-4月，公司实现签约面积430.79万平方米，同比减少22.17%； 签约金额876.49亿元，同比减少8.71%。 ...

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，目标价 10.6 元 [2] 报告的核心观点 - 2024 年营收同比下滑 10%，因近年来销售规模收缩，预计未来 2 年营收仍面临下滑压力；随着低质量土储结算高峰期过去，毛利率压力或逐渐改善 [9] - 2025 年一季度签约金额同比增长 0.07%，投资强度提升至 29% [9] - 有息负债规模下降，持续保持融资优势；2025 年 4 月拟发行不超 85 亿元可转债用于项目建设 [9] - 融资优势保障公司聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和 ROE 回升基础，但短期内存量土储可能有减值压力；调整 2025 - 2027 年 eps 分别为 0.45、0.45、0.49 元 [9] 主要财务指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入(百万)|311,666|273,124|243,067|230,411| |同比增速(%)|-10.2%|-12.4%|-11.0%|-5.2%| |归母净利润(百万)|5,001|5,389|5,364|5,870| |同比增速(%)|-58.6%|7.8%|-0.5%|9.4%| |每股盈利(元)|0.42|0.45|0.45|0.49| |市盈率(倍)|20|19|19|17| |市净率(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|[5] 公司基本数据 - 总股本 1,197,044.34 万股，已上市流通股 1,197,044.34 万股 [6] - 总市值 1,001.93 亿元，流通市值 1,001.93 亿元 [6] - 资产负债率 74.06%，每股净资产 16.25 元 [6] - 12 个月内最高/最低价 11.65/7.45 元 [6] 营收情况 - 2024 年营业总收入约 3117 亿元，同比下降 10.16%，源于项目竣工结转规模下降，竣工面积约 3257 万方，同比下滑 27% [9] - 受行业下行影响，近年来销售规模收缩，测算 2025 年营收或下滑约 12% [9] 签约与投资情况 - 2025 年一季度签约金额 630 亿元，同比增长 0.07%，签约面积 308 万方，同比下降 16.03% [9] - 一季度新拓展项目 11 个，计容建面约 100 万方，总地价约 180 亿元，权益地价 126 亿元，土地投资强度约 29% [9] 融资情况 - 2024 年新增有息负债综合成本同比下降 22BP 至 2.92%，有息负债综合融资成本同比下降 46BP 至 3.1%，均创历史新低 [9] - 截至 2024 年底，有息负债规模压降 54 亿元至 3488 亿元，连续两年压降；资产负债率同比降 2.2 个百分点至 74.3%，连续四年下降 [9] - 2025 年 4 月拟发行不超 85 亿元可转债，期限六年，资金用于 15 个房地产开发项目建设 [9] 财务预测表（部分指标） 利润表 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入(百万)|311,666|273,124|243,067|230,411| |营业成本(百万)|268,260|238,334|209,850|196,869| |归母净利润(百万)|5,001|5,389|5,364|5,870| |EPS(摊薄)（元）|0.42|0.45|0.45|0.49|[10] 主要财务比率 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入增长率(%)|-10.2%|-12.4%|-11.0%|-5.2%| |归母净利润增长率(%)|-58.6%|7.8%|-0.5%|9.4%| |毛利率(%)|13.9%|12.7%|13.6%|14.5%| |净利率(%)|3.1%|3.2%|3.5%|4.1%| |ROE(%)|2.5%|2.7%|2.6%|2.8%| |资产负债率(%)|74.3%|71.8%|70.6%|69.4%|[10]